樂清個(gè)人住宅管理辦法一、總則（一）目的為加強(qiáng)樂清市個(gè)人住宅管理，保障住宅安全、合理使用，維護(hù)業(yè)主和使用人的合法權(quán)益，根據(jù)國家相關(guān)法律法規(guī)及行業(yè)標(biāo)準(zhǔn)，結(jié)合本市實(shí)際情況，制定本辦法。（二）適用范圍本辦法適用于樂清市行政區(qū)域內(nèi)個(gè)人所有的住宅及其附屬設(shè)施設(shè)備的管理活動(dòng)。（三）基本原則1.業(yè)主自治原則鼓勵(lì)業(yè)主通過成立業(yè)主大會、選舉業(yè)主委員會等方式，實(shí)現(xiàn)對個(gè)人住宅的自我管理、自我服務(wù)。2.依法管理原則住宅管理活動(dòng)應(yīng)當(dāng)遵守國家法律法規(guī)和本辦法的規(guī)定，依法規(guī)范管理行為。3.安全第一原則確保住宅的結(jié)構(gòu)安全、消防安全、設(shè)施設(shè)備運(yùn)行安全等，保障業(yè)主生命財(cái)產(chǎn)安全。4.合理使用原則倡導(dǎo)業(yè)主合理使用住宅及其附屬設(shè)施設(shè)備，避免損害公共利益和他人合法權(quán)益。（四）管理職責(zé)1.樂清市住房和城鄉(xiāng)建設(shè)局（以下簡稱“住建局”）負(fù)責(zé)本市個(gè)人住宅管理工作的指導(dǎo)、監(jiān)督和協(xié)調(diào)，制定相關(guān)政策和標(biāo)準(zhǔn)，查處違法行為。2.街道辦事處、鄉(xiāng)鎮(zhèn)人民政府負(fù)責(zé)本轄區(qū)內(nèi)個(gè)人住宅管理的具體工作，組織協(xié)調(diào)業(yè)主大會成立、業(yè)主委員會選舉等工作，調(diào)解處理糾紛。3.社區(qū)居民委員會協(xié)助街道辦事處、鄉(xiāng)鎮(zhèn)人民政府開展個(gè)人住宅管理工作，指導(dǎo)業(yè)主大會、業(yè)主委員會的日常運(yùn)作。4.業(yè)主大會、業(yè)主委員會代表業(yè)主行使權(quán)利，履行義務(wù)，制定和執(zhí)行管理規(guī)約，監(jiān)督物業(yè)服務(wù)企業(yè)或其他管理人的工作。二、住宅使用管理（一）一般規(guī)定1.業(yè)主應(yīng)當(dāng)按照住宅設(shè)計(jì)用途使用住宅，不得擅自改變住宅結(jié)構(gòu)和用途。確需改變的，應(yīng)當(dāng)經(jīng)有利害關(guān)系的業(yè)主同意，并依法辦理相關(guān)審批手續(xù)。2.業(yè)主應(yīng)當(dāng)遵守管理規(guī)約，不得損害公共利益和他人合法權(quán)益，不得在住宅內(nèi)從事違法違規(guī)活動(dòng)。3.住宅及其附屬設(shè)施設(shè)備的使用應(yīng)當(dāng)符合國家和地方有關(guān)安全、環(huán)保、衛(wèi)生等標(biāo)準(zhǔn)和規(guī)范。（二）裝修管理1.業(yè)主裝修住宅前，應(yīng)當(dāng)向物業(yè)服務(wù)企業(yè)或其他管理人申報(bào)登記，提交裝修方案等資料。2.物業(yè)服務(wù)企業(yè)或其他管理人應(yīng)當(dāng)在接到申報(bào)登記后，對裝修方案進(jìn)行審核，告知業(yè)主裝修禁止行為和注意事項(xiàng)。3.業(yè)主裝修住宅應(yīng)當(dāng)遵守下列規(guī)定：不得損壞房屋承重結(jié)構(gòu)、主體結(jié)構(gòu)；不得破壞房屋外觀；不得擅自拆改燃?xì)狻㈦娏?、通信、消防等設(shè)施設(shè)備；不得影響相鄰業(yè)主的正常生活；遵守裝修施工時(shí)間規(guī)定，避免夜間和節(jié)假日進(jìn)行產(chǎn)生噪聲污染的作業(yè)。4.裝修工程竣工后，業(yè)主應(yīng)當(dāng)通知物業(yè)服務(wù)企業(yè)或其他管理人進(jìn)行驗(yàn)收。驗(yàn)收合格后方可繼續(xù)使用。（三）房屋安全管理1.業(yè)主應(yīng)當(dāng)定期對住宅進(jìn)行檢查和維護(hù)，及時(shí)發(fā)現(xiàn)和消除安全隱患。2.物業(yè)服務(wù)企業(yè)或其他管理人應(yīng)當(dāng)按照物業(yè)服務(wù)合同約定，對住宅共用部位、共用設(shè)施設(shè)備進(jìn)行日常巡查和維護(hù)，發(fā)現(xiàn)安全隱患及時(shí)報(bào)告業(yè)主委員會并協(xié)助處理。3.住建局應(yīng)當(dāng)建立房屋安全動(dòng)態(tài)監(jiān)測機(jī)制，定期對住宅進(jìn)行安全檢查，對存在安全隱患的房屋及時(shí)督促整改。4.經(jīng)鑒定為危險(xiǎn)房屋的，業(yè)主應(yīng)當(dāng)按照鑒定機(jī)構(gòu)的處理建議及時(shí)采取措施進(jìn)行治理。治理期間，危險(xiǎn)房屋不得使用。三、物業(yè)服務(wù)與管理（一）物業(yè)服務(wù)企業(yè)的選擇與確定1.業(yè)主大會可以通過招標(biāo)、協(xié)議等方式選聘物業(yè)服務(wù)企業(yè)。2.選聘物業(yè)服務(wù)企業(yè)應(yīng)當(dāng)簽訂書面物業(yè)服務(wù)合同，明確雙方的權(quán)利義務(wù)。3.物業(yè)服務(wù)企業(yè)應(yīng)當(dāng)具備相應(yīng)的資質(zhì)等級，并遵守國家和地方有關(guān)物業(yè)服務(wù)的規(guī)定。（二）物業(yè)服務(wù)內(nèi)容與標(biāo)準(zhǔn)1.物業(yè)服務(wù)企業(yè)應(yīng)當(dāng)按照物業(yè)服務(wù)合同約定，提供下列服務(wù)：房屋共用部位、共用設(shè)施設(shè)備的日常維修、養(yǎng)護(hù)和管理；環(huán)境衛(wèi)生清掃保潔；綠化養(yǎng)護(hù)管理；秩序維護(hù)；車輛停放管理；物業(yè)服務(wù)檔案和資料管理。2.物業(yè)服務(wù)標(biāo)準(zhǔn)應(yīng)當(dāng)符合國家和地方有關(guān)規(guī)定，并在物業(yè)服務(wù)合同中明確約定。（三）物業(yè)服務(wù)費(fèi)用1.物業(yè)服務(wù)費(fèi)用由業(yè)主按照物業(yè)服務(wù)合同約定繳納。2.物業(yè)服務(wù)費(fèi)用可以采取包干制或者酬金制等方式收取。3.物業(yè)服務(wù)企業(yè)應(yīng)當(dāng)定期公布物業(yè)服務(wù)費(fèi)用的收支情況，接受業(yè)主監(jiān)督。（四）物業(yè)服務(wù)的監(jiān)督與考核1.住建局應(yīng)當(dāng)建立物業(yè)服務(wù)企業(yè)信用檔案，對物業(yè)服務(wù)企業(yè)的服務(wù)質(zhì)量、收費(fèi)情況等進(jìn)行監(jiān)督檢查和考核評價(jià)。2.業(yè)主大會、業(yè)主委員會應(yīng)當(dāng)對物業(yè)服務(wù)企業(yè)的服務(wù)質(zhì)量進(jìn)行監(jiān)督，定期對物業(yè)服務(wù)企業(yè)進(jìn)行滿意度測評。3.物業(yè)服務(wù)企業(yè)應(yīng)當(dāng)接受住建局、街道辦事處、鄉(xiāng)鎮(zhèn)人民政府、社區(qū)居民委員會以及業(yè)主的監(jiān)督檢查，對存在的問題及時(shí)整改。四、專項(xiàng)維修資金管理（一）專項(xiàng)維修資金的交存1.業(yè)主應(yīng)當(dāng)按照規(guī)定交存專項(xiàng)維修資金。專項(xiàng)維修資金屬于業(yè)主所有，專項(xiàng)用于住宅共用部位、共用設(shè)施設(shè)備保修期滿后的維修、更新和改造。2.專項(xiàng)維修資金的交存標(biāo)準(zhǔn)按照國家和地方有關(guān)規(guī)定執(zhí)行。（二）專項(xiàng)維修資金的使用1.專項(xiàng)維修資金的使用應(yīng)當(dāng)遵循方便快捷、公開透明、受益人和負(fù)擔(dān)人相一致的原則。2.住宅共用部位、共用設(shè)施設(shè)備保修期滿后，需要使用專項(xiàng)維修資金的，由物業(yè)服務(wù)企業(yè)或其他管理人提出使用方案，經(jīng)業(yè)主委員會審核同意后，報(bào)住建局備案。3.住建局應(yīng)當(dāng)對專項(xiàng)維修資金的使用情況進(jìn)行監(jiān)督檢查，確保資金使用安全、合理。（三）專項(xiàng)維修資金的續(xù)籌1.專項(xiàng)維修資金余額不足首期交存額百分之三十的，應(yīng)當(dāng)及時(shí)續(xù)籌。2.續(xù)籌專項(xiàng)維修資金的具體辦法由業(yè)主大會決定。五、業(yè)主大會與業(yè)主委員會（一）業(yè)主大會的成立1.一個(gè)物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)，已交付的專有部分面積超過建筑物總面積百分之五十時(shí)，建設(shè)單位應(yīng)當(dāng)及時(shí)報(bào)送下列籌備首次業(yè)主大會會議所需的文件資料：物業(yè)管理區(qū)域證明；房屋及建筑物面積清冊；業(yè)主名冊；建筑規(guī)劃總平面圖；交付使用共用設(shè)施設(shè)備的證明；物業(yè)服務(wù)用房配置證明；其他有關(guān)的文件資料。2.街道辦事處、鄉(xiāng)鎮(zhèn)人民政府應(yīng)當(dāng)自收到前款規(guī)定的資料之日起三十日內(nèi)，組織成立首次業(yè)主大會會議籌備組。3.籌備組應(yīng)當(dāng)自成立之日起九十日內(nèi)，組織召開首次業(yè)主大會會議。（二）業(yè)主大會的職責(zé)1.制定和修改業(yè)主大會議事規(guī)則；2.制定和修改管理規(guī)約；3.選舉業(yè)主委員會或者更換業(yè)主委員會成員；4.選聘和解聘物業(yè)服務(wù)企業(yè)；5.籌集和使用專項(xiàng)維修資金；6.改建、重建建筑物及其附屬設(shè)施；7.決定有關(guān)共有和共同管理權(quán)利的其他重大事項(xiàng)。（三）業(yè)主委員會的選舉與組成1.業(yè)主委員會由業(yè)主大會會議選舉產(chǎn)生，由五至十一名單數(shù)委員組成。業(yè)主委員會委員應(yīng)當(dāng)是本物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)的業(yè)主，并符合下列條件：具有完全民事行為能力；遵守國家有關(guān)法律、法規(guī)；遵守業(yè)主大會議事規(guī)則、管理規(guī)約，模范履行業(yè)主義務(wù)；熱心公益事業(yè)，責(zé)任心強(qiáng)，公正廉潔；具有一定的組織能力；具備必要的工作時(shí)間。2.業(yè)主委員會應(yīng)當(dāng)自選舉產(chǎn)生之日起三十日內(nèi)，向街道辦事處、鄉(xiāng)鎮(zhèn)人民政府備案。（四）業(yè)主委員會的職責(zé)1.執(zhí)行業(yè)主大會的決定和決議；2.召集業(yè)主大會會議，報(bào)告物業(yè)管理實(shí)施情況；3.與業(yè)主大會選聘的物業(yè)服務(wù)企業(yè)簽訂物業(yè)服務(wù)合同；4.及時(shí)了解業(yè)主、物業(yè)使用人的意見和建議，監(jiān)督和協(xié)助物業(yè)服務(wù)企業(yè)履行物業(yè)服務(wù)合同；5.監(jiān)督管理規(guī)約的實(shí)施；6.督促業(yè)主交納物業(yè)服務(wù)費(fèi)及其他相關(guān)費(fèi)用；7.組織和監(jiān)督專項(xiàng)維修資金的籌集和使用；8.調(diào)解業(yè)主之間因物業(yè)使用、維護(hù)和管理產(chǎn)生的糾紛；9.業(yè)主大會賦予的其他職責(zé)。（五）業(yè)主大會、業(yè)主委員會的活動(dòng)規(guī)范1.業(yè)主大會、業(yè)主委員會應(yīng)當(dāng)依法履行職責(zé)，不得作出與物業(yè)管理無關(guān)的決定，不得從事與物業(yè)管理無關(guān)的活動(dòng)。2.業(yè)主大會、業(yè)主委員會作出的決定，應(yīng)當(dāng)符合法律、法規(guī)的規(guī)定，不得違反業(yè)主的合法權(quán)益。3.業(yè)主大會、業(yè)主委員會應(yīng)當(dāng)定期召開會議，會議記錄應(yīng)當(dāng)妥善保存。4.業(yè)主大會、業(yè)主委員會應(yīng)當(dāng)接受街道辦事處、鄉(xiāng)鎮(zhèn)人民政府、社區(qū)居民委員會以及業(yè)主的監(jiān)督。六、法律責(zé)任（一）業(yè)主的法律責(zé)任1.業(yè)主違反本辦法規(guī)定，擅自改變住宅結(jié)構(gòu)和用途的，由住建局責(zé)令限期改正，恢復(fù)原狀；逾期不改正的，可處五千元以上五萬元以下的罰款。2.業(yè)主違反管理規(guī)約，損害公共利益和他人合法權(quán)益的，應(yīng)當(dāng)依法承擔(dān)民事責(zé)任；構(gòu)成違反治安管理行為的，由公安機(jī)關(guān)依法給予治安管理處罰；構(gòu)成犯罪的，依法追究刑事責(zé)任。3.業(yè)主不按照規(guī)定交存專項(xiàng)維修資金的，由住建局責(zé)令限期改正；逾期不改正的，可按每日加收應(yīng)繳未繳金額萬分之五的滯納金。（二）物業(yè)服務(wù)企業(yè)的法律責(zé)任1.物業(yè)服務(wù)企業(yè)違反本辦法規(guī)定，未按照物業(yè)服務(wù)合同約定提供服務(wù)的，業(yè)主有權(quán)要求物業(yè)服務(wù)企業(yè)限期整改；逾期不整改的，業(yè)主可以依法解除物業(yè)服務(wù)合同，并要求物業(yè)服務(wù)企業(yè)承擔(dān)違約責(zé)任。2.物業(yè)服務(wù)企業(yè)違反本辦法規(guī)定，擅自改變物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)按照規(guī)劃建設(shè)的公共建筑和共用設(shè)施用途的，挪用專項(xiàng)維修資金的，或者擅自利用物業(yè)共用部位、共用設(shè)施設(shè)備進(jìn)行經(jīng)營的，由住建局責(zé)令限期改正，給予警告，并處五萬元以上二十萬元以下的罰款；所得收益，用于物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)物業(yè)共用部位、共用設(shè)施設(shè)備的維修、養(yǎng)護(hù)，剩余部分按照業(yè)主大會的決定使用；給業(yè)主造成損失的，依法承擔(dān)賠償責(zé)任。3.物業(yè)服務(wù)企業(yè)違反本辦法規(guī)定，未按照規(guī)定報(bào)送相關(guān)資料或者提供虛假資料的，由住建局責(zé)令限期改正；逾期不改正的，可處一萬元以下的罰款。（三）其他單位和個(gè)人的法律責(zé)任1.建設(shè)單位違反本辦法規(guī)定，未按照規(guī)定報(bào)送籌