城市新建住宅小區(qū)管理辦法一、總則（一）目的與依據(jù)為加強(qiáng)城市新建住宅小區(qū)的管理，保障居民的合法權(quán)益，創(chuàng)造安全、整潔、舒適、文明的居住環(huán)境，根據(jù)國家相關(guān)法律法規(guī)及行業(yè)標(biāo)準(zhǔn)，結(jié)合本市實(shí)際情況，制定本辦法。（二）適用范圍本辦法適用于本市行政區(qū)域內(nèi)城市新建住宅小區(qū)（含配套商業(yè)設(shè)施）的規(guī)劃、建設(shè)、交付使用及物業(yè)管理等活動(dòng)。（三）基本原則1.以人為本原則：以滿足居民的生活需求為出發(fā)點(diǎn)和落腳點(diǎn)，提供優(yōu)質(zhì)的居住服務(wù)。2.依法管理原則：嚴(yán)格遵守國家法律法規(guī)，規(guī)范管理行為，確保管理活動(dòng)合法合規(guī)。3.統(tǒng)一規(guī)劃原則：住宅小區(qū)的規(guī)劃、建設(shè)應(yīng)遵循城市總體規(guī)劃，合理布局，配套完善。4.專業(yè)管理原則：引入專業(yè)化的物業(yè)管理公司，提高管理水平和服務(wù)質(zhì)量。二、規(guī)劃與建設(shè)管理（一）規(guī)劃要求1.住宅小區(qū)的規(guī)劃應(yīng)符合城市規(guī)劃的要求，合理確定建筑密度、容積率、綠地率等指標(biāo)。2.配套設(shè)施應(yīng)齊全，包括但不限于停車場(chǎng)（庫）、物業(yè)服務(wù)用房、社區(qū)活動(dòng)中心、垃圾收集點(diǎn)等。3.規(guī)劃設(shè)計(jì)應(yīng)充分考慮居民的使用需求和安全因素，設(shè)置合理的出入口、消防通道、電梯等設(shè)施。（二）建設(shè)標(biāo)準(zhǔn)1.住宅建設(shè)應(yīng)符合國家和地方的建筑工程質(zhì)量標(biāo)準(zhǔn)，確保工程質(zhì)量。2.建筑材料和設(shè)備應(yīng)符合相關(guān)標(biāo)準(zhǔn)和規(guī)范，嚴(yán)禁使用不合格產(chǎn)品。3.施工過程中應(yīng)采取有效的防塵、降噪等措施，減少對(duì)周邊環(huán)境的影響。（三）驗(yàn)收備案1.住宅小區(qū)建設(shè)工程竣工后，建設(shè)單位應(yīng)組織設(shè)計(jì)、施工、監(jiān)理等單位進(jìn)行竣工驗(yàn)收。2.驗(yàn)收合格后，建設(shè)單位應(yīng)向建設(shè)行政主管部門備案，并提交相關(guān)資料。3.未經(jīng)驗(yàn)收或驗(yàn)收不合格的住宅小區(qū)，不得交付使用。三、交付使用管理（一）交付條件1.住宅小區(qū)應(yīng)具備以下交付條件：建設(shè)工程竣工驗(yàn)收合格，并取得竣工驗(yàn)收備案表；配套設(shè)施已按規(guī)劃要求建成，并經(jīng)驗(yàn)收合格；住宅質(zhì)量保證書和住宅使用說明書已按規(guī)定提供給業(yè)主；物業(yè)管理用房已按規(guī)定配置；其他法律法規(guī)規(guī)定的條件。2.建設(shè)單位應(yīng)在住宅小區(qū)交付使用前，向業(yè)主提供相關(guān)資料，并在顯著位置公示。（二）交付程序1.建設(shè)單位應(yīng)提前通知業(yè)主辦理交付手續(xù)的時(shí)間、地點(diǎn)等信息。2.業(yè)主應(yīng)在規(guī)定時(shí)間內(nèi)攜帶相關(guān)證件辦理交付手續(xù)。3.建設(shè)單位應(yīng)向業(yè)主提供住宅質(zhì)量保證書、住宅使用說明書等資料，并組織業(yè)主對(duì)住宅進(jìn)行查驗(yàn)。4.業(yè)主對(duì)住宅查驗(yàn)無異議的，應(yīng)簽署交付確認(rèn)書；對(duì)查驗(yàn)發(fā)現(xiàn)的問題，建設(shè)單位應(yīng)及時(shí)整改，并在整改合格后重新組織查驗(yàn)。（三）交接管理1.建設(shè)單位應(yīng)與物業(yè)管理公司辦理交接手續(xù)，移交相關(guān)資料和設(shè)施設(shè)備。2.交接資料應(yīng)包括但不限于規(guī)劃圖紙、竣工資料、業(yè)主資料、設(shè)施設(shè)備清單等。3.物業(yè)管理公司應(yīng)在接收資料和設(shè)施設(shè)備后，對(duì)其進(jìn)行核對(duì)和登記，并建立相應(yīng)的檔案。四、物業(yè)管理服務(wù)（一）物業(yè)服務(wù)企業(yè)資質(zhì)1.從事住宅小區(qū)物業(yè)管理服務(wù)的企業(yè)，應(yīng)具備相應(yīng)的資質(zhì)等級(jí)。2.物業(yè)服務(wù)企業(yè)應(yīng)按照資質(zhì)等級(jí)標(biāo)準(zhǔn)提供相應(yīng)的服務(wù)，并接受資質(zhì)管理部門的監(jiān)督檢查。（二）物業(yè)服務(wù)合同1.建設(shè)單位應(yīng)在住宅小區(qū)交付使用前，通過招投標(biāo)等方式選聘具有相應(yīng)資質(zhì)的物業(yè)服務(wù)企業(yè)，并簽訂前期物業(yè)服務(wù)合同。2.業(yè)主大會(huì)成立后，業(yè)主委員會(huì)應(yīng)代表業(yè)主與業(yè)主大會(huì)選聘的物業(yè)服務(wù)企業(yè)簽訂物業(yè)服務(wù)合同。3.物業(yè)服務(wù)合同應(yīng)明確雙方的權(quán)利義務(wù)、服務(wù)內(nèi)容、服務(wù)標(biāo)準(zhǔn)、收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)等事項(xiàng)。（三）服務(wù)內(nèi)容與標(biāo)準(zhǔn)1.物業(yè)服務(wù)企業(yè)應(yīng)按照物業(yè)服務(wù)合同的約定，提供以下服務(wù)：房屋及共用設(shè)施設(shè)備的維修、養(yǎng)護(hù)和管理；環(huán)境衛(wèi)生管理；綠化養(yǎng)護(hù)管理；秩序維護(hù)管理；車輛停放管理；裝飾裝修管理；社區(qū)文化建設(shè)；其他物業(yè)服務(wù)事項(xiàng)。2.物業(yè)服務(wù)標(biāo)準(zhǔn)應(yīng)符合國家和地方的相關(guān)規(guī)定，具體標(biāo)準(zhǔn)由物業(yè)服務(wù)合同約定。（四）服務(wù)費(fèi)用1.物業(yè)服務(wù)費(fèi)用由業(yè)主按照物業(yè)服務(wù)合同的約定繳納。2.物業(yè)服務(wù)費(fèi)用可以采取包干制或酬金制等方式收取。3.物業(yè)服務(wù)企業(yè)應(yīng)定期公布物業(yè)服務(wù)費(fèi)用的收支情況，接受業(yè)主的監(jiān)督。（五）服務(wù)監(jiān)督與投訴處理1.業(yè)主有權(quán)對(duì)物業(yè)服務(wù)企業(yè)的服務(wù)質(zhì)量進(jìn)行監(jiān)督，提出意見和建議。2.物業(yè)服務(wù)企業(yè)應(yīng)建立投訴處理機(jī)制，及時(shí)處理業(yè)主的投訴和建議。3.業(yè)主對(duì)物業(yè)服務(wù)企業(yè)的服務(wù)不滿意的，可以向業(yè)主委員會(huì)或相關(guān)部門投訴，也可以通過法律途徑解決。五、業(yè)主大會(huì)與業(yè)主委員會(huì)（一）業(yè)主大會(huì)的成立1.一個(gè)物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)，已交付的專有部分面積超過建筑物總面積50%時(shí)，建設(shè)單位應(yīng)及時(shí)報(bào)送籌備首次業(yè)主大會(huì)會(huì)議所需資料，并協(xié)助街道辦事處、鄉(xiāng)鎮(zhèn)人民政府組織成立業(yè)主大會(huì)籌備組。2.籌備組由業(yè)主代表、建設(shè)單位代表、街道辦事處、鄉(xiāng)鎮(zhèn)人民政府代表和居民委員會(huì)代表組成。籌備組組長由街道辦事處、鄉(xiāng)鎮(zhèn)人民政府代表擔(dān)任。3.籌備組應(yīng)自成立之日起90日內(nèi)，組織召開首次業(yè)主大會(huì)會(huì)議，并選舉產(chǎn)生業(yè)主委員會(huì)。（二）業(yè)主大會(huì)的職責(zé)1.制定和修改業(yè)主大會(huì)議事規(guī)則；2.制定和修改管理規(guī)約；3.選舉業(yè)主委員會(huì)或者更換業(yè)主委員會(huì)成員；4.選聘和解聘物業(yè)服務(wù)企業(yè)；5.籌集和使用專項(xiàng)維修資金；6.改建、重建建筑物及其附屬設(shè)施；7.決定有關(guān)共有和共同管理權(quán)利的其他重大事項(xiàng)。（三）業(yè)主委員會(huì)的職責(zé)1.執(zhí)行業(yè)主大會(huì)的決定和決議；2.召集業(yè)主大會(huì)會(huì)議，報(bào)告物業(yè)管理的實(shí)施情況；3.與業(yè)主大會(huì)選聘的物業(yè)服務(wù)企業(yè)簽訂物業(yè)服務(wù)合同；4.及時(shí)了解業(yè)主、物業(yè)使用人的意見和建議，監(jiān)督和協(xié)助物業(yè)服務(wù)企業(yè)履行物業(yè)服務(wù)合同；5.監(jiān)督管理規(guī)約的實(shí)施；6.督促業(yè)主交納物業(yè)服務(wù)費(fèi)及其他相關(guān)費(fèi)用；7.組織和監(jiān)督專項(xiàng)維修資金的籌集和使用；8.調(diào)解業(yè)主之間因物業(yè)使用、維護(hù)和管理產(chǎn)生的糾紛；9.業(yè)主大會(huì)賦予的其他職責(zé)。（四）業(yè)主大會(huì)與業(yè)主委員會(huì)的運(yùn)作1.業(yè)主大會(huì)會(huì)議可以采用集體討論的形式，也可以采用書面征求意見的形式。2.業(yè)主委員會(huì)會(huì)議應(yīng)由過半數(shù)委員出席，作出的決定必須經(jīng)全體委員半數(shù)以上同意。3.業(yè)主大會(huì)和業(yè)主委員會(huì)的決定，對(duì)業(yè)主具有約束力。六、專項(xiàng)維修資金管理（一）專項(xiàng)維修資金的交存1.業(yè)主應(yīng)當(dāng)按照國家和地方的規(guī)定，交存專項(xiàng)維修資金。2.專項(xiàng)維修資金可以由業(yè)主直接交存，也可以由建設(shè)單位代收代交。3.專項(xiàng)維修資金的交存標(biāo)準(zhǔn)由市人民政府制定。（二）專項(xiàng)維修資金的使用1.專項(xiàng)維修資金專項(xiàng)用于住宅共用部位、共用設(shè)施設(shè)備保修期滿后的維修、更新和改造。2.使用專項(xiàng)維修資金，應(yīng)當(dāng)經(jīng)專有部分占建筑物總面積三分之二以上的業(yè)主且占總?cè)藬?shù)三分之二以上的業(yè)主同意。3.專項(xiàng)維修資金的使用應(yīng)當(dāng)按照規(guī)定的程序辦理，接受業(yè)主和相關(guān)部門的監(jiān)督。（三）專項(xiàng)維修資金的管理1.專項(xiàng)維修資金應(yīng)當(dāng)存入專戶管理銀行，設(shè)立專項(xiàng)賬戶，?？顚Ｓ?。2.專項(xiàng)維修資金管理機(jī)構(gòu)應(yīng)當(dāng)定期公布專項(xiàng)維修資金的收支情況，接受業(yè)主的監(jiān)督。3.審計(jì)部門應(yīng)當(dāng)定期對(duì)專項(xiàng)維修資金的管理和使用情況進(jìn)行審計(jì)。七、共用部位與共用設(shè)施設(shè)備管理（一）共用部位管理1.住宅小區(qū)的共用部位包括建筑物的基礎(chǔ)、承重墻體、柱、梁、樓板、屋頂以及戶外的墻面、門廳、樓梯間、走廊通道等。2.物業(yè)服務(wù)企業(yè)應(yīng)按照物業(yè)服務(wù)合同的約定，對(duì)共用部位進(jìn)行維修、養(yǎng)護(hù)和管理，確保其安全、完好。3.業(yè)主不得擅自占用、挖掘住宅小區(qū)內(nèi)的道路、場(chǎng)地，損害業(yè)主的共同利益。因維修等需要臨時(shí)占用、挖掘道路、場(chǎng)地的，應(yīng)當(dāng)征得業(yè)主委員會(huì)和物業(yè)服務(wù)企業(yè)的同意，并在約定的期限內(nèi)恢復(fù)原狀。（二）共用設(shè)施設(shè)備管理1.住宅小區(qū)的共用設(shè)施設(shè)備包括電梯、消防設(shè)施、給排水管道、供電設(shè)備、供氣設(shè)備、供熱設(shè)備、通信設(shè)備等。2.物業(yè)服務(wù)企業(yè)應(yīng)按照物業(yè)服務(wù)合同的約定，對(duì)共用設(shè)施設(shè)備進(jìn)行維修、養(yǎng)護(hù)、運(yùn)行和管理，確保其正常使用。3.共用設(shè)施設(shè)備的維修、更新和改造費(fèi)用，按照國家和地方的規(guī)定從專項(xiàng)維修資金中列支。（三）安全管理1.物業(yè)服務(wù)企業(yè)應(yīng)建立共用部位和共用設(shè)施設(shè)備的安全管理制度，加強(qiáng)日常巡查和維護(hù)，及時(shí)發(fā)現(xiàn)和排除安全隱患。2.對(duì)涉及人身安全的共用設(shè)施設(shè)備，如電梯、消防設(shè)施等，應(yīng)定期進(jìn)行檢測(cè)和維護(hù)，確保其安全運(yùn)行。3.發(fā)生安全事故時(shí)，物業(yè)服務(wù)企業(yè)應(yīng)及時(shí)采取應(yīng)急措施，并向相關(guān)部門報(bào)告。八、環(huán)境衛(wèi)生與綠化管理（一）環(huán)境衛(wèi)生管理1.物業(yè)服務(wù)企業(yè)應(yīng)按照物業(yè)服務(wù)合同的約定，做好住宅小區(qū)的環(huán)境衛(wèi)生管理工作，保持小區(qū)內(nèi)環(huán)境整潔。2.環(huán)境衛(wèi)生管理包括清掃保潔、垃圾清運(yùn)、垃圾分類等內(nèi)容。3.物業(yè)服務(wù)企業(yè)應(yīng)合理設(shè)置垃圾收集點(diǎn)，定期清運(yùn)垃圾，做到日產(chǎn)日清。4.業(yè)主應(yīng)自覺遵守環(huán)境衛(wèi)生管理規(guī)定，不得隨意丟棄垃圾，不得在小區(qū)內(nèi)亂堆亂放雜物。（二）綠化管理1.物業(yè)服務(wù)企業(yè)應(yīng)按照物業(yè)服務(wù)合同的約定，做好住宅小區(qū)的綠化管理工作，保持小區(qū)內(nèi)綠化美觀。2.綠化管理包括綠化養(yǎng)護(hù)、花草樹木修剪、病蟲害防治等內(nèi)容。3.物業(yè)服務(wù)企業(yè)應(yīng)合理規(guī)劃綠化布局，保護(hù)小區(qū)內(nèi)的綠化設(shè)施，不得擅自砍伐、移植樹木。4.業(yè)主應(yīng)愛護(hù)小區(qū)內(nèi)的花草樹木，不得隨意踐踏草坪、攀折花木。九、秩序維護(hù)與車輛停放管理（一）秩序維護(hù)管理1.物業(yè)服務(wù)企業(yè)應(yīng)按照物業(yè)服務(wù)合同的約定，做好住宅小區(qū)的秩序維護(hù)管理工作，保障小區(qū)內(nèi)居民的人身和財(cái)產(chǎn)安全。2.秩序維護(hù)管理包括門崗值班、巡邏檢查、安全防范等內(nèi)容。3.物業(yè)服務(wù)企業(yè)應(yīng)設(shè)置門崗，安排專人值班，對(duì)進(jìn)出小區(qū)的人員和車輛進(jìn)行登記和檢查。4.物業(yè)服務(wù)企業(yè)應(yīng)定期進(jìn)行巡邏檢查，及時(shí)發(fā)現(xiàn)和處理各類安全隱患和突發(fā)事件。5.物業(yè)服務(wù)企業(yè)應(yīng)建立安全防范制度，配備必要的安全防范設(shè)施和器材，提高小區(qū)的安全防范能力。（二）車輛停放管理1.物業(yè)服務(wù)企業(yè)應(yīng)按照物業(yè)服務(wù)合同的約定，做好住宅小區(qū)的車輛停放管理工作，確保車輛停放有序。2.車輛停放管理包括停車場(chǎng)（庫）管理、車輛停放秩序維護(hù)等內(nèi)容。3.物業(yè)服務(wù)企業(yè)應(yīng)合理規(guī)劃停車場(chǎng)（庫）的布局，設(shè)置明顯的停車標(biāo)識(shí)和標(biāo)線。4.物業(yè)服務(wù)企業(yè)應(yīng)安排專人負(fù)責(zé)停車場(chǎng)（庫）的管理，對(duì)進(jìn)出車輛進(jìn)行登記和引導(dǎo)，確保車輛停放規(guī)范。5.業(yè)主應(yīng)按照規(guī)定的地點(diǎn)停放車輛，不得隨意停放，不得占用消防通道和其他公共通道。十、裝飾裝修管理（一）裝飾裝修申報(bào)1.業(yè)主需要裝飾裝修房屋的，應(yīng)事先告知物業(yè)服務(wù)企業(yè)，并提交相關(guān)資料。2.物業(yè)服務(wù)企業(yè)應(yīng)在接到業(yè)主裝飾裝修申報(bào)后，對(duì)申報(bào)資料進(jìn)行審核，并告知業(yè)主裝飾裝修的禁止行為和注意事項(xiàng)。（二）裝飾裝修監(jiān)管1.物業(yè)服務(wù)企業(yè)應(yīng)按照物業(yè)服務(wù)合同的約定，對(duì)業(yè)主的裝飾裝修活動(dòng)進(jìn)行監(jiān)管，確保裝飾裝修活動(dòng)符合相關(guān)規(guī)定。2.裝飾裝修監(jiān)管包括對(duì)施工人員的出入管理、施工時(shí)間限制、施工安全等方面的監(jiān)管。3.物業(yè)服務(wù)企業(yè)應(yīng)定期對(duì)裝飾裝修施工現(xiàn)場(chǎng)進(jìn)行巡查，及時(shí)發(fā)現(xiàn)和制止違規(guī)行為。4.業(yè)主應(yīng)遵守裝飾裝修管理規(guī)定，不得擅自改變房屋的主體結(jié)構(gòu)和承重結(jié)構(gòu)，不得損壞共用部位和共用設(shè)施設(shè)備。（三）竣工驗(yàn)收1.裝飾裝修工程竣工后，業(yè)主應(yīng)通知物業(yè)服務(wù)企業(yè)進(jìn)行驗(yàn)收。2.物業(yè)服務(wù)企業(yè)應(yīng)按照物業(yè)服務(wù)合同的約定，對(duì)裝飾裝修工程進(jìn)行驗(yàn)收，驗(yàn)收合格后方可恢復(fù)使用。3.對(duì)驗(yàn)收不合格的裝飾裝修工程，業(yè)主應(yīng)及時(shí)整改，整改合格后重新組織驗(yàn)收。十一、法律責(zé)任（一）建設(shè)單位責(zé)任1.建設(shè)單位違反本辦法規(guī)定，未按照規(guī)劃要求建設(shè)配套設(shè)施的，由規(guī)劃行政主管部門責(zé)令限期改正；逾期不改正的，依法予以處罰。2.建設(shè)單位違反本辦法規(guī)定，未經(jīng)驗(yàn)收或驗(yàn)收不合格交付使用的，由建設(shè)行政主管部門責(zé)令限期改正；逾期不改正的，處工程合同價(jià)款百分之二以上百分之四以下的罰款；造成損失的，依法承擔(dān)賠償責(zé)任。（二）物業(yè)服務(wù)企業(yè)責(zé)任1.物業(yè)服務(wù)企業(yè)違反本辦法規(guī)定，未按照物業(yè)服務(wù)合同的約定提供服務(wù)的，由業(yè)主委員會(huì)督促其限期改正；逾期不改正的，業(yè)主委員會(huì)可以解除物業(yè)服務(wù)合同，并依法追究其違約責(zé)任。2.物業(yè)服務(wù)企業(yè)違反本辦法規(guī)定，擅自改變物業(yè)管理用房用途的，由房地產(chǎn)行政主管部門責(zé)令限期改正，給予警告，并處1萬元以上10萬元以下的罰款；有收益的，所得收益用于物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)物業(yè)共用部位、共用設(shè)施設(shè)備的維修、養(yǎng)護(hù)，剩余部分按照業(yè)主大會(huì)的決定使用。3.物業(yè)服務(wù)企業(yè)違反本辦法規(guī)定，挪用專項(xiàng)維修資金的，由房地產(chǎn)行政主管部門追回挪用的專項(xiàng)維修資金，給予警告，并處挪用金額二倍以下的罰款；構(gòu)成犯罪的，依法追究刑事責(zé)任。（三）業(yè)主責(zé)任1.業(yè)主違反本辦法規(guī)定，未按照規(guī)定交存專項(xiàng)維修資金的，由房地產(chǎn)行政主管部門責(zé)令限期改正；逾期不改正的，按照每日加收萬分之五的滯納金。2.業(yè)主違反本辦法規(guī)定，擅自占用、挖掘道路、場(chǎng)地，損害業(yè)主共同利益的，由業(yè)主委員會(huì)責(zé)令其停