房地產(chǎn)基本制度與政策《工程造價知識考試資料》新版含答案一、工程造價概述1.工程造價的含義工程造價是指建設(shè)一項工程預(yù)期開支或?qū)嶋H開支的全部固定資產(chǎn)投資費用，也就是一項工程通過建設(shè)形成相應(yīng)的固定資產(chǎn)、無形資產(chǎn)所需用一次性費用的總和。從投資者的角度來看，工程造價就是項目投資，是“購買”工程項目需支付的價格；從市場交易的角度而言，工程造價是指工程價格，即為建成一項工程，預(yù)計或?qū)嶋H在土地市場、設(shè)備市場、技術(shù)勞務(wù)市場以及承包市場等交易活動中所形成的建筑安裝工程的價格和建設(shè)工程總價格。2.工程造價的特點（1）大額性：任何一項建設(shè)工程，不僅實物形體龐大，而且造價高昂，需投資幾百萬、幾千萬甚至上億元人民幣。（2）個別性、差異性：每個工程項目都有特定的用途、功能和規(guī)模，其建筑形式、結(jié)構(gòu)類型、空間分割、設(shè)備配置和內(nèi)外裝飾都有具體要求，這導(dǎo)致了工程造價的個別性和差異性。（3）動態(tài)性：建設(shè)工程從決策到竣工交付使用，建設(shè)周期較長，在這期間存在許多影響工程造價的因素，如人工、材料、設(shè)備價格的波動，設(shè)計變更、政策法規(guī)的變化等，使得工程造價在整個建設(shè)期中處于不確定狀態(tài)，直至竣工決算后才能最終確定工程的實際造價。（4）層次性：工程造價的層次性取決于工程的層次性。一個建設(shè)項目往往包含多個單項工程，一個單項工程又由多個單位工程組成。與此相適應(yīng)，工程造價有三個層次，即建設(shè)項目總造價、單項工程造價和單位工程造價。如果專業(yè)分工更細，單位工程的組成部分——分部分項工程也可以成為交換對象，如大型土方工程、基礎(chǔ)工程、裝飾工程等，這樣工程造價的層次就增加分部工程和分項工程而成為五個層次。（5）兼容性：工程造價的兼容性首先表現(xiàn)在它具有兩種含義，其次表現(xiàn)在工程造價構(gòu)成因素的廣泛性和復(fù)雜性。在工程造價中，首先說成本因素非常復(fù)雜，其中包括建筑安裝工程費、設(shè)備及工器具購置費、工程建設(shè)其他費用等。再次，盈利的構(gòu)成也較為復(fù)雜，資金成本較大。二、工程造價的構(gòu)成1.設(shè)備及工、器具購置費用設(shè)備及工、器具購置費用是由設(shè)備購置費用和工具、器具及生產(chǎn)家具購置費用組成。（1）設(shè)備購置費是指為建設(shè)工程購置或自制的達到固定資產(chǎn)標準的設(shè)備、工具、器具的費用。所謂固定資產(chǎn)標準，是指使用年限在一年以上，單位價值在國家或各主管部門規(guī)定的限額以上。設(shè)備購置費=設(shè)備原價或進口設(shè)備抵岸價+設(shè)備運雜費。（2）工具、器具及生產(chǎn)家具購置費是指新建或擴建項目初步設(shè)計規(guī)定的，保證初期正常生產(chǎn)必須購置的沒有達到固定資產(chǎn)標準的設(shè)備、儀器、工卡模具、器具、生產(chǎn)家具和備品備件等的購置費用。一般以設(shè)備購置費為計算基數(shù)，按照部門或行業(yè)規(guī)定的工具、器具及生產(chǎn)家具費率計算。2.建筑安裝工程費用建筑安裝工程費用由直接費、間接費、利潤和稅金組成。（1）直接費由直接工程費和措施費組成。直接工程費是指施工過程中耗費的構(gòu)成工程實體的各項費用，包括人工費、材料費、施工機械使用費。措施費是指為完成工程項目施工，發(fā)生于該工程施工前和施工過程中非工程實體項目的費用，包括環(huán)境保護費、文明施工費、安全施工費、臨時設(shè)施費、夜間施工增加費、二次搬運費等。（2）間接費由規(guī)費和企業(yè)管理費組成。規(guī)費是指政府和有關(guān)權(quán)力部門規(guī)定必須繳納的費用，包括工程排污費、工程定額測定費、社會保障費、住房公積金、危險作業(yè)意外傷害保險等。企業(yè)管理費是指建筑安裝企業(yè)組織施工生產(chǎn)和經(jīng)營管理所需費用，包括管理人員工資、辦公費、差旅交通費、固定資產(chǎn)使用費等。（3）利潤是指施工企業(yè)完成所承包工程獲得的盈利。（4）稅金是指國家稅法規(guī)定的應(yīng)計入建筑安裝工程造價內(nèi)的營業(yè)稅、城市維護建設(shè)稅及教育費附加等。3.工程建設(shè)其他費用工程建設(shè)其他費用是指從工程籌建到工程竣工驗收交付使用止的整個建設(shè)期間，除建筑安裝工程費用和設(shè)備及工、器具購置費用以外的，為保證工程建設(shè)順利完成和交付使用后能夠正常發(fā)揮效用而發(fā)生的各項費用。（1）土地使用費是指通過劃撥方式取得土地使用權(quán)而支付的土地征用及遷移補償費，或者通過土地使用權(quán)出讓方式取得土地使用權(quán)而支付的土地使用權(quán)出讓金。（2）與項目建設(shè)有關(guān)的其他費用，包括建設(shè)單位管理費、勘察設(shè)計費、研究試驗費、建設(shè)單位臨時設(shè)施費、工程監(jiān)理費、工程保險費等。（3）與未來企業(yè)生產(chǎn)經(jīng)營有關(guān)的其他費用，包括聯(lián)合試運轉(zhuǎn)費、生產(chǎn)準備費、辦公和生活家具購置費等。4.預(yù)備費預(yù)備費包括基本預(yù)備費和漲價預(yù)備費。（1）基本預(yù)備費是指在初步設(shè)計及概算內(nèi)難以預(yù)料的工程費用，主要包括設(shè)計變更、局部地基處理等增加的費用，自然災(zāi)害造成的損失和預(yù)防自然災(zāi)害所采取措施的費用等?；绢A(yù)備費=（設(shè)備及工器具購置費+建筑安裝工程費用+工程建設(shè)其他費用）×基本預(yù)備費率。（2）漲價預(yù)備費是指建設(shè)項目在建設(shè)期間內(nèi)由于價格等變化引起工程造價變化的預(yù)測預(yù)留費用。其費用內(nèi)容包括：人工、設(shè)備、材料、施工機械的價差費，建筑安裝工程費及工程建設(shè)其他費用調(diào)整，利率、匯率調(diào)整等增加的費用。5.建設(shè)期利息建設(shè)期利息是指項目借款在建設(shè)期內(nèi)發(fā)生并計入固定資產(chǎn)的利息。為了簡化計算，在編制投資估算時通常假定借款均在每年的年中支用，借款第一年按半年計息，其余各年份按全年計息。計算公式為：各年應(yīng)計利息=（年初借款本息累計+本年借款額/2）×年利率。三、工程造價的計價方法1.定額計價法定額計價法是我國傳統(tǒng)的計價方法，它是根據(jù)國家或地方頒布的統(tǒng)一預(yù)算定額規(guī)定的消耗量及其單價，以及配套的取費標準來計算工程造價的方法。（1）收集資料，包括施工圖紙、施工組織設(shè)計或施工方案、現(xiàn)行預(yù)算定額、取費標準、市場材料價格等。（2）熟悉施工圖紙和現(xiàn)場情況，了解工程的構(gòu)造、做法、尺寸等，對施工現(xiàn)場的地形、地貌、水文地質(zhì)等情況進行勘察。（3）計算工程量，按照定額規(guī)定的工程量計算規(guī)則，對各個分部分項工程的工程量進行計算。（4）套定額單價，根據(jù)計算出的工程量，套用相應(yīng)的預(yù)算定額單價，計算出直接工程費。（5）計算其他各項費用，包括措施費、間接費、利潤和稅金等，按照規(guī)定的取費標準進行計算。（6）匯總工程造價，將直接工程費、措施費、間接費、利潤和稅金等各項費用相加，得到工程造價。2.工程量清單計價法工程量清單計價法是一種國際上通行的計價方式，它是由招標人提供工程量清單，投標人根據(jù)自身的技術(shù)、管理水平和市場價格，自主報價的一種計價方法。（1）工程量清單的編制，招標人或其委托的具有相應(yīng)資質(zhì)的工程造價咨詢?nèi)税凑铡督ㄔO(shè)工程工程量清單計價規(guī)范》的規(guī)定，編制工程量清單。工程量清單應(yīng)包括分部分項工程量清單、措施項目清單、其他項目清單、規(guī)費項目清單和稅金項目清單。（2）投標報價的編制，投標人根據(jù)招標人提供的工程量清單，結(jié)合工程特點、自身的技術(shù)和管理水平、市場價格等因素，自主確定綜合單價，計算出投標報價。綜合單價應(yīng)包括完成一個規(guī)定計量單位的分部分項工程量清單項目或措施清單項目所需的人工費、材料費、施工機械使用費、企業(yè)管理費和利潤，以及一定范圍內(nèi)的風險費用。（3）評標，評標委員會按照招標文件規(guī)定的評標標準和方法，對投標人的投標報價進行評審，確定中標人。四、工程造價的控制1.決策階段的造價控制項目決策的正確性是工程造價合理性的前提，決策階段的各項技術(shù)經(jīng)濟決策，對項目的工程造價有重大影響，特別是建設(shè)標準水平的確定、建設(shè)地點的選擇、工藝的評選、設(shè)備的選用等，直接關(guān)系到工程造價的高低。（1）做好項目的可行性研究，對項目的技術(shù)、經(jīng)濟、環(huán)境等方面進行全面、深入的分析和論證，為項目決策提供科學(xué)依據(jù)。（2）合理確定建設(shè)規(guī)模和建設(shè)標準，根據(jù)市場需求和企業(yè)的實際情況，確定合理的建設(shè)規(guī)模和建設(shè)標準，避免盲目追求高標準、大規(guī)模。（3）優(yōu)化建設(shè)方案，對不同的建設(shè)方案進行技術(shù)經(jīng)濟比較，選擇技術(shù)先進、經(jīng)濟合理的建設(shè)方案。2.設(shè)計階段的造價控制設(shè)計階段是控制工程造價的關(guān)鍵階段，設(shè)計質(zhì)量的好壞直接影響到工程造價的高低。（1）推行限額設(shè)計，按照批準的可行性研究報告和投資估算控制初步設(shè)計，按照批準的初步設(shè)計總概算控制施工圖設(shè)計，同時各專業(yè)在保證達到使用功能的前提下，按分配的投資限額控制設(shè)計，嚴格控制技術(shù)設(shè)計和施工圖設(shè)計的不合理變更，保證總投資限額不被突破。（2）采用價值工程原理，對設(shè)計方案進行優(yōu)化，通過對功能和成本的分析，提高產(chǎn)品的價值。價值工程的表達式為：V=F/C，其中V表示價值，F(xiàn)表示功能，C表示成本。（3）加強設(shè)計變更管理，嚴格控制設(shè)計變更，對必須變更的設(shè)計，要按照規(guī)定的程序進行審批，確保變更后的工程造價不超過原預(yù)算。3.招投標階段的造價控制招投標階段是確定工程造價的重要階段，通過招投標可以選擇合理的承包商和材料供應(yīng)商，降低工程造價。（1）編制好招標文件，招標文件是招投標活動的綱領(lǐng)性文件，它對招標范圍、招標方式、評標標準和方法、合同條款等都做出了明確規(guī)定，因此要認真編制招標文件，確保其內(nèi)容完整、準確、清晰。（2）合理確定標底，標底是招標人對建設(shè)工程的預(yù)期價格，它是評標時的重要參考依據(jù)。標底的編制要遵循客觀、公正、科學(xué)的原則，結(jié)合市場行情和工程實際情況進行編制。（3）嚴格審查投標文件，對投標人的資質(zhì)、信譽、業(yè)績、報價等進行全面審查，選擇報價合理、技術(shù)先進、信譽良好的投標人作為中標人。4.施工階段的造價控制施工階段是工程造價的實際形成階段，施工階段的造價控制直接關(guān)系到工程造價的最終結(jié)果。（1）加強工程變更管理，工程變更往往會引起工程造價的增加，因此要嚴格控制工程變更，對必須變更的工程，要按照規(guī)定的程序進行審批，同時要對變更部分的費用進行及時核算。（2）嚴格控制工程索賠，工程索賠是指在施工過程中，由于非承包商的原因?qū)е鲁邪淘馐軗p失，承包商向業(yè)主提出補償要求的行為。業(yè)主和監(jiān)理工程師要嚴格審查索賠申請，對不合理的索賠要予以駁回，對合理的索賠要及時給予補償。（3）做好工程計量和支付工作，工程計量是指按照合同規(guī)定的方法對承包商完成的工程量進行測量和計算，工程支付是指根據(jù)工程計量結(jié)果和合同約定的支付方式，向承包商支付工程款。要嚴格按照合同規(guī)定進行工程計量和支付，確保工程款的支付合理、準確、及時。5.竣工結(jié)算階段的造價控制竣工結(jié)算階段是工程造價控制的最后階段，竣工結(jié)算的審核結(jié)果直接關(guān)系到工程造價的最終確定。（1）收集和整理竣工結(jié)算資料，包括施工圖紙、施工記錄、工程變更通知、工程索賠報告、材料設(shè)備采購發(fā)票等。（2）審核竣工結(jié)算的編制依據(jù)，審核竣工結(jié)算所依據(jù)的合同、定額、取費標準等是否合法、有效。（3）審核工程量，按照合同規(guī)定的工程量計算規(guī)則，對竣工結(jié)算中的工程量進行審核，確保工程量的計算準確無誤。（4）審核單價，審核竣工結(jié)算中的單價是否與合同約定的單價一致，對變更部分的單價要按照合同約定的方法進行確定。（5）審核各項費用，審核竣工結(jié)算中的措施費、間接費、利潤和稅金等各項費用是否按照規(guī)定的取費標準進行計算，是否存在重復(fù)計算或多計算的情況。五、工程造價相關(guān)政策法規(guī)1.《建設(shè)工程工程量清單計價規(guī)范》（GB505002013）該規(guī)范規(guī)定了建設(shè)工程工程量清單計價活動的術(shù)語、工程量清單編制、招標控制價、投標報價、工程合同價款的約定、工程計量與價款支付、索賠與現(xiàn)場簽證、工程價款調(diào)整、竣工結(jié)算、工程計價爭議處理等內(nèi)容。它是我國工程量清單計價的國家標準，對于規(guī)范建設(shè)工程計價行為，統(tǒng)一建設(shè)工程計價文件的編制原則和方法，維護建設(shè)市場秩序，具有重要意義。2.《建筑工程施工發(fā)包與承包計價管理辦法》該辦法對建筑工程施工發(fā)包與承包計價活動進行了規(guī)范，包括計價方式、價格組成、合同價款的約定與調(diào)整、工程價款結(jié)算等方面的內(nèi)容。它明確了發(fā)承包雙方在計價活動中的權(quán)利和義務(wù)，保障了建筑工程發(fā)承包計價活動的公平、公正、合法進行。3.《工程造價咨詢企業(yè)管理辦法》該辦法對工程造價咨詢企業(yè)的資質(zhì)等級與標準、資質(zhì)申請與審批、業(yè)務(wù)承接、監(jiān)督管理等方面做出了規(guī)定。它旨在加強對工程造價咨詢企業(yè)的管理，規(guī)范工程造價咨詢市場秩序，提高工程造價咨詢服務(wù)質(zhì)量。4.《注冊造價工程師管理辦法》該辦法對注冊造價工程師的注冊、執(zhí)業(yè)、繼續(xù)教育和監(jiān)督管理等方面進行了規(guī)范。它明確了注冊造價工程師的權(quán)利和義務(wù)，提高了注冊造價工程師的職業(yè)素質(zhì)和業(yè)務(wù)水平，保障了工程造價咨詢行業(yè)的健康發(fā)展。六、工程造價考試例題及答案1.單項選擇題（1）下列費用中，屬于設(shè)備及工、器具購置費用的是（）。A.設(shè)備安裝費B.設(shè)備運輸費C.設(shè)備調(diào)試費D.設(shè)備保管費答案：B。設(shè)備及工、器具購置費用包括設(shè)備原價或進口設(shè)備抵岸價和設(shè)備運雜費，設(shè)備運輸費屬于設(shè)備運雜費的一部分。設(shè)備安裝費屬于建筑安裝工程費用；設(shè)備調(diào)試費一般包含在設(shè)備安裝工程費中；設(shè)備保管費如果是在采購過程中的保管費包含在設(shè)備運雜費中，但此選項表述不準確。（2）建筑安裝工程費用中的規(guī)費是指（）規(guī)定必須繳納的費用。A.政府和有關(guān)權(quán)力部門B.企業(yè)C.業(yè)主D.承包商答案：A。規(guī)費是指政府和有關(guān)權(quán)力部門規(guī)定必須繳納的費用，如工程排污費、工程定額測定費、社會保障費等。（3）某建設(shè)項目建設(shè)期為3年，第一年貸款100萬元，第二年貸款200萬元，第三年貸款300萬元，年利率為10%，則建設(shè)期利息為（）萬元。A.60B.62C.64D.66答案：D。第一年利息=（0+100/2）×10%=5萬元；第二年利息=（100+5+200/2）×10%=20.5萬元；第三年利息=（100+5+200+20.5+300/2）×10%=40.55萬元。建設(shè)期利息=5+20.5+40.55=66.05≈66萬元。2.多項選擇題（1）下列屬于工程造價特點的有（）。A.大額性B.個別性C.動態(tài)性D.層次性E.兼容性答案：ABCDE。工程造價具有大額性、個別性、差異性、動態(tài)性、層次性和兼容性等特點。（2）工程量清單計價法的構(gòu)成包括（）。A.分部分項工程量清單B.措施項目清單C.其他項目清單D.規(guī)費項目清單E.稅金項目清單答案：ABCDE。工程量清單應(yīng)包括分部分項工程量清單、措施項目清單、其他項目清單、規(guī)費項目清單和稅金項目清單。（3）施工階段造價控制的措施有（）。A.加強工程變更管理B.嚴格控制工程索賠C.做好工程計量和支付工作D.優(yōu)化設(shè)計方案E.合理確定標底答案：ABC。施工階段造價控制措施包括加強工程變更管理、嚴格控制工程索賠、做好工程計量和支付工作等。優(yōu)化設(shè)計方案是設(shè)計階段的造價控制措施；合理確定標底是招投標階段的工作。3.簡答題（1）簡述定額計價法的基本步驟。答：定額計價法的基本步驟如下：①收集資料，包括施工圖紙、施工組織設(shè)計或施工方案、現(xiàn)行預(yù)算定額、取費標準、市場材料價格等。②熟悉施工圖紙和現(xiàn)場情況，了解工程的構(gòu)造、做法、尺寸等，對施工現(xiàn)場的地形、地貌、水文地質(zhì)等情況進行勘察。③計算工程量，按照定額規(guī)定的工程量計算規(guī)則，對各個分部分項工程的工程量進行計算。④套定額單價，根據(jù)計算出的工程量，套用相應(yīng)的預(yù)算定額單價，計算出直接工程費。⑤計算其他各項費用，包括措施費、間接費、利潤和稅金等，按照規(guī)定的取費標準進行計算。⑥匯總工程造價