山東房屋維修管理辦法一、引言房屋作為人們生活與工作的重要場所，其維修管理工作直接關(guān)系到居民的生活質(zhì)量、房屋的使用壽命以及城市的整體形象。在山東地區(qū)，隨著經(jīng)濟(jì)的發(fā)展和城市化進(jìn)程的加快，房屋數(shù)量不斷增加，房屋維修管理的重要性日益凸顯。為了規(guī)范房屋維修管理行為，保障房屋的安全使用，維護(hù)業(yè)主和使用人的合法權(quán)益，依據(jù)相關(guān)法律法規(guī)和行業(yè)標(biāo)準(zhǔn)，特制定本房屋維修管理辦法。二、適用范圍本辦法適用于山東省行政區(qū)域內(nèi)各類房屋的維修管理活動，包括住宅、商業(yè)用房、工業(yè)廠房等。無論是新建房屋還是既有房屋，無論是公有房屋還是私有房屋，均應(yīng)遵守本辦法的規(guī)定。三、基本原則1.安全第一原則確保房屋維修工作符合安全標(biāo)準(zhǔn)，消除安全隱患，保障居住和使用安全。在維修過程中，要嚴(yán)格遵守安全操作規(guī)程，采取必要的安全防護(hù)措施，防止發(fā)生安全事故。2.質(zhì)量至上原則維修工程應(yīng)保證質(zhì)量，選用合格的材料和構(gòu)配件，嚴(yán)格按照施工規(guī)范進(jìn)行施工，確保維修后的房屋質(zhì)量達(dá)到規(guī)定標(biāo)準(zhǔn)。我們鼓勵維修單位建立質(zhì)量管理體系，加強(qiáng)質(zhì)量控制，提高維修質(zhì)量水平。3.業(yè)主參與原則充分尊重業(yè)主的意愿，鼓勵業(yè)主參與房屋維修管理活動。在維修計(jì)劃制定、維修方案選擇、維修費(fèi)用分?jǐn)偟确矫?，要廣泛征求業(yè)主意見，保障業(yè)主的知情權(quán)、參與權(quán)和監(jiān)督權(quán)。4.依法依規(guī)原則房屋維修管理活動必須嚴(yán)格遵守國家和地方的法律法規(guī)、行業(yè)標(biāo)準(zhǔn)以及相關(guān)政策規(guī)定，做到依法辦事、依規(guī)操作。四、管理職責(zé)1.政府部門職責(zé)建設(shè)行政主管部門負(fù)責(zé)本行政區(qū)域內(nèi)房屋維修管理工作的指導(dǎo)、監(jiān)督和協(xié)調(diào)。房地產(chǎn)管理部門負(fù)責(zé)具體實(shí)施房屋維修管理工作，包括房屋安全鑒定、維修資金管理、維修工程監(jiān)督等。其他相關(guān)部門按照各自職責(zé)，協(xié)同做好房屋維修管理工作。2.業(yè)主大會及業(yè)主委員會職責(zé)業(yè)主大會代表和維護(hù)全體業(yè)主在房屋維修管理方面的合法權(quán)益，制定和修改業(yè)主大會議事規(guī)則、管理規(guī)約，決定有關(guān)房屋維修的重大事項(xiàng)。業(yè)主委員會負(fù)責(zé)執(zhí)行業(yè)主大會的決定，組織實(shí)施房屋維修工程，監(jiān)督維修資金的使用，協(xié)調(diào)業(yè)主之間的關(guān)系。3.物業(yè)服務(wù)企業(yè)職責(zé)物業(yè)服務(wù)企業(yè)受業(yè)主委托，按照物業(yè)服務(wù)合同的約定，負(fù)責(zé)房屋共用部位、共用設(shè)施設(shè)備的日常維修養(yǎng)護(hù)工作。定期對房屋進(jìn)行巡查，及時發(fā)現(xiàn)和報告房屋存在的問題，制定維修計(jì)劃并組織實(shí)施。建立房屋維修檔案，記錄維修情況，接受業(yè)主和相關(guān)部門的監(jiān)督檢查。4.房屋使用人職責(zé)房屋使用人應(yīng)當(dāng)遵守房屋維修管理規(guī)定，配合做好房屋維修工作。發(fā)現(xiàn)房屋存在問題時，及時向業(yè)主或物業(yè)服務(wù)企業(yè)報告，并按照要求提供相關(guān)資料和協(xié)助。五、房屋維修分類及標(biāo)準(zhǔn)1.房屋日常維修包括房屋共用部位、共用設(shè)施設(shè)備的日常養(yǎng)護(hù)、小修和急修。例如，門窗的維修、水電線路的維護(hù)、屋面的局部修補(bǔ)等。日常維修應(yīng)及時、高效，確保房屋的正常使用功能。維修標(biāo)準(zhǔn)應(yīng)符合國家和地方相關(guān)規(guī)范要求，維修費(fèi)用從物業(yè)服務(wù)費(fèi)用中列支。2.房屋中修對房屋部分結(jié)構(gòu)構(gòu)件進(jìn)行維修，如墻體的局部加固、樓板的修補(bǔ)等。中修工程應(yīng)制定詳細(xì)的維修方案，經(jīng)相關(guān)部門審核后實(shí)施。維修材料和構(gòu)配件應(yīng)符合質(zhì)量要求，維修質(zhì)量應(yīng)達(dá)到合格標(biāo)準(zhǔn)。中修費(fèi)用根據(jù)實(shí)際情況，可從維修資金中列支或由業(yè)主共同分?jǐn)偂?.房屋大修對房屋主要結(jié)構(gòu)構(gòu)件進(jìn)行全面維修或改造，如房屋主體結(jié)構(gòu)的加固、屋面的整體翻修等。大修工程必須委托具有相應(yīng)資質(zhì)的施工單位進(jìn)行，維修方案應(yīng)經(jīng)過嚴(yán)格的設(shè)計(jì)和論證。維修過程中要加強(qiáng)質(zhì)量監(jiān)督，確保工程質(zhì)量安全。大修費(fèi)用一般從維修資金中列支。4.房屋專項(xiàng)維修針對房屋共用部位、共用設(shè)施設(shè)備出現(xiàn)的嚴(yán)重?fù)p壞或故障，需要進(jìn)行專項(xiàng)維修的項(xiàng)目，如電梯的更新改造、消防設(shè)施的維修等。專項(xiàng)維修應(yīng)按照相關(guān)規(guī)定辦理審批手續(xù)，通過公開招標(biāo)等方式選擇專業(yè)的維修單位。維修資金不足時，可按照規(guī)定程序申請使用住宅專項(xiàng)維修資金。六、房屋維修資金管理1.維修資金的繳存業(yè)主應(yīng)當(dāng)按照規(guī)定繳存住宅專項(xiàng)維修資金。新建商品住宅的業(yè)主應(yīng)當(dāng)在辦理房屋入住手續(xù)前，將首期住宅專項(xiàng)維修資金存入住宅專項(xiàng)維修資金專戶。已售公有住房的業(yè)主應(yīng)當(dāng)在辦理房屋入住手續(xù)前，將首期住宅專項(xiàng)維修資金存入公有住房住宅專項(xiàng)維修資金專戶或者交由售房單位存入公有住房住宅專項(xiàng)維修資金專戶。2.維修資金的使用房屋維修需要使用維修資金時，由物業(yè)服務(wù)企業(yè)或業(yè)主委員會提出使用方案，經(jīng)業(yè)主大會討論通過后，按照規(guī)定程序申請使用。使用方案應(yīng)包括維修項(xiàng)目、維修金額、維修范圍、維修方式等內(nèi)容，并在小區(qū)內(nèi)進(jìn)行公示。維修資金的使用應(yīng)當(dāng)嚴(yán)格按照規(guī)定的程序和范圍進(jìn)行，確保資金使用安全、合理、透明。3.維修資金的管理住宅專項(xiàng)維修資金應(yīng)當(dāng)專項(xiàng)用于住宅共用部位、共用設(shè)施設(shè)備保修期滿后的維修和更新、改造，不得挪作他用。維修資金管理部門應(yīng)當(dāng)建立健全維修資金管理制度，加強(qiáng)對維修資金的繳存、使用、增值等環(huán)節(jié)的監(jiān)管，定期公布維修資金的收支情況，接受業(yè)主和社會監(jiān)督。七、房屋維修工程管理1.維修工程計(jì)劃制定物業(yè)服務(wù)企業(yè)應(yīng)定期對房屋進(jìn)行檢查和評估，根據(jù)房屋的實(shí)際狀況和業(yè)主的需求，制定年度房屋維修計(jì)劃。維修計(jì)劃應(yīng)包括維修項(xiàng)目、維修時間、維修預(yù)算等內(nèi)容，并征求業(yè)主意見后報業(yè)主委員會審核。業(yè)主委員會應(yīng)將審核通過的維修計(jì)劃在小區(qū)內(nèi)進(jìn)行公示。2.維修工程招標(biāo)對于金額較大的維修工程，應(yīng)當(dāng)按照規(guī)定進(jìn)行招標(biāo)。招標(biāo)應(yīng)遵循公開、公平、公正的原則，選擇具有相應(yīng)資質(zhì)和信譽(yù)良好的施工單位。招標(biāo)公告應(yīng)在小區(qū)內(nèi)顯著位置張貼，并通過相關(guān)媒體發(fā)布。招標(biāo)過程應(yīng)接受業(yè)主和相關(guān)部門的監(jiān)督，確保招標(biāo)結(jié)果的公正性。3.維修工程合同簽訂維修工程確定施工單位后，業(yè)主委員會或物業(yè)服務(wù)企業(yè)應(yīng)與施工單位簽訂維修工程合同。合同應(yīng)明確維修工程的內(nèi)容、質(zhì)量標(biāo)準(zhǔn)、工期要求、付款方式、違約責(zé)任等條款。合同簽訂后，雙方應(yīng)嚴(yán)格履行合同約定，確保維修工程順利進(jìn)行。4.維修工程質(zhì)量監(jiān)督建設(shè)行政主管部門和房地產(chǎn)管理部門應(yīng)加強(qiáng)對房屋維修工程質(zhì)量的監(jiān)督檢查，定期對維修工程進(jìn)行抽檢。物業(yè)服務(wù)企業(yè)和業(yè)主委員會應(yīng)參與維修工程質(zhì)量監(jiān)督，對施工過程進(jìn)行全程監(jiān)督，發(fā)現(xiàn)問題及時要求施工單位整改。維修工程竣工后，施工單位應(yīng)提交工程竣工報告，由相關(guān)部門組織驗(yàn)收，驗(yàn)收合格后方可交付使用。5.維修工程竣工驗(yàn)收維修工程竣工后，施工單位應(yīng)向業(yè)主委員會或物業(yè)服務(wù)企業(yè)提交工程竣工報告，并提供相關(guān)資料。業(yè)主委員會或物業(yè)服務(wù)企業(yè)應(yīng)組織相關(guān)人員對維修工程進(jìn)行竣工驗(yàn)收，驗(yàn)收內(nèi)容包括工程質(zhì)量、維修范圍、維修效果等。驗(yàn)收合格后，雙方應(yīng)辦理工程結(jié)算手續(xù)，支付工程款項(xiàng)。八、房屋安全鑒定1.安全鑒定的范圍存在下列情形之一的房屋，應(yīng)當(dāng)進(jìn)行安全鑒定：房屋達(dá)到設(shè)計(jì)使用年限仍需繼續(xù)使用的；房屋結(jié)構(gòu)出現(xiàn)明顯裂縫、變形、傾斜等異常情況的；房屋遭受自然災(zāi)害、火災(zāi)、爆炸等事故影響的；房屋改變用途或進(jìn)行改造可能影響結(jié)構(gòu)安全的；其他需要進(jìn)行安全鑒定的情形。2.安全鑒定機(jī)構(gòu)的選擇房屋安全鑒定應(yīng)當(dāng)委托具有相應(yīng)資質(zhì)的房屋安全鑒定機(jī)構(gòu)進(jìn)行。安全鑒定機(jī)構(gòu)應(yīng)具備獨(dú)立的法人資格，擁有專業(yè)的技術(shù)人員和先進(jìn)的檢測設(shè)備。業(yè)主委員會或物業(yè)服務(wù)企業(yè)應(yīng)通過公開招標(biāo)等方式選擇信譽(yù)良好、技術(shù)實(shí)力強(qiáng)的安全鑒定機(jī)構(gòu)，并簽訂委托鑒定合同。3.安全鑒定報告的出具安全鑒定機(jī)構(gòu)應(yīng)按照國家和地方相關(guān)標(biāo)準(zhǔn)、規(guī)范進(jìn)行鑒定，出具客觀、準(zhǔn)確的安全鑒定報告。安全鑒定報告應(yīng)包括房屋的基本情況、鑒定依據(jù)、鑒定方法、鑒定結(jié)論等內(nèi)容，并加蓋鑒定機(jī)構(gòu)公章和鑒定人員執(zhí)業(yè)印章。鑒定機(jī)構(gòu)應(yīng)對鑒定報告的真實(shí)性和準(zhǔn)確性負(fù)責(zé)。4.安全鑒定結(jié)果的處理根據(jù)安全鑒定結(jié)論，房屋存在安全隱患的，應(yīng)采取相應(yīng)的治理措施。對于一般安全隱患，可由業(yè)主或物業(yè)服務(wù)企業(yè)組織維修整改；對于重大安全隱患，應(yīng)立即停止使用，并采取有效的防護(hù)措施，及時向相關(guān)部門報告，按照規(guī)定進(jìn)行處理。九、投訴與處理1.投訴渠道業(yè)主和使用人對房屋維修管理工作中存在的問題，有權(quán)向業(yè)主委員會、物業(yè)服務(wù)企業(yè)、房地產(chǎn)管理部門等相關(guān)單位投訴。相關(guān)單位應(yīng)設(shè)立投訴電話、郵箱等投訴渠道，并向社會公布，方便業(yè)主和使用人投訴。2.投訴處理程序接到投訴后，相關(guān)單位應(yīng)及時登記，并安排專人進(jìn)行調(diào)查處理。對于一般性投訴，應(yīng)在規(guī)定時間內(nèi)給予答復(fù)和處理；對于復(fù)雜投訴，應(yīng)組織相關(guān)人員進(jìn)行協(xié)調(diào)處理，并將處理結(jié)果及時反饋給投訴人。投訴處理過程中，應(yīng)做好記錄，建立投訴檔案