大連開發(fā)區(qū)潛在高端市場分析目錄一、開發(fā)區(qū)區(qū)域特性解讀二、開發(fā)區(qū)產(chǎn)業(yè)開展概況三、開發(fā)區(qū)高端社區(qū)概況四、開發(fā)區(qū)高端客戶訪談1開發(fā)區(qū)區(qū)域特性解讀區(qū)位開發(fā)區(qū)區(qū)域特性解讀概況開發(fā)區(qū)區(qū)域特性解讀金州區(qū)開發(fā)區(qū)人口開發(fā)區(qū)人口構(gòu)成及增長趨勢〔萬人〕開發(fā)區(qū)人口總數(shù)持續(xù)呈現(xiàn)上漲趨勢；截至09年末，開發(fā)區(qū)區(qū)域內(nèi)總?cè)丝跀?shù)約63.9萬人，其中戶籍人口約25.1萬人，以非農(nóng)業(yè)務(wù)工人口為主，非戶籍人口約38.8萬人，外來人口比例超過60%，主要為產(chǎn)業(yè)開展帶動人群；開發(fā)區(qū)區(qū)域特性解讀開發(fā)區(qū)2004年GDP總值為367.6億,占當(dāng)年大連全市GDP的18.7%,到2007年增長到703.1億,占全市的22.45%,而2021年增長至833.2，占全市22.6%；經(jīng)濟(jì)開發(fā)區(qū)區(qū)域特性解讀開發(fā)區(qū)是大連乃至遼寧重要經(jīng)濟(jì)增長點，屬于遼寧省沿海經(jīng)濟(jì)帶重要核心產(chǎn)業(yè)聚集區(qū)，經(jīng)濟(jì)開展勢頭迅猛，所占大連GDP份額逐年上升；產(chǎn)業(yè)開發(fā)區(qū)區(qū)域特性解讀歐姆龍〔大連〕佳能大連辦公設(shè)備日本電產(chǎn)〔大連〕英特爾大連芯片交通開發(fā)區(qū)區(qū)域特性解讀大連海底隧道：設(shè)計為雙向6車道，南側(cè)分別與民生街及疏港路等相連，北側(cè)與光明路、中華路、東方路等相連。投入使用后，將在大連新老市區(qū)間形成第二條通道，中心城區(qū)車輛可通過海底隧道經(jīng)光明路、東方路直接至開發(fā)區(qū)，有效緩解二者間交通壓力；大連跨海大橋：南起大連中心城區(qū)規(guī)劃的南部快速路，跨大連港航道、甘井子航道等、油輪錨地、至金港區(qū)西海屯，全長17.978公里，縮短了來往于大連市內(nèi)和北部新區(qū)的時間，使得老城區(qū)和新市區(qū)的距離更近，隨之帶來的經(jīng)濟(jì)效益也將顯而易見；新機(jī)場規(guī)劃：大連新機(jī)場選址已經(jīng)確定為金州灣地區(qū)，距開發(fā)區(qū)中心約20公里，新機(jī)場建成后，能滿足目前世界最大的民航客機(jī)“空中客車〞A380順利起降，預(yù)計2021年開始填海建造，1期工程預(yù)計將于2021年至2021年完工并啟用；交通開發(fā)區(qū)區(qū)域特性解讀開發(fā)區(qū)已形成完善的交通體系，與大連現(xiàn)代化的海、陸、空立體交通網(wǎng)絡(luò)緊密連接，外來先進(jìn)交通配套規(guī)劃將為區(qū)域開展注入更大潛力；主體框架商場：大商新瑪特、安盛購物廣場、友誼商城開發(fā)區(qū)店、金瑪商城、邁凱樂大連商場六大星級賓館：不夜城、東方、金元、銀帆、凱倫、金港餐飲效勞體系新橋美食街、五彩城G區(qū)、美食村和黃海西路群眾化餐飲街中高級餐飲店：各大星級賓館、酒店和海王府、聚仙樓等金融機(jī)構(gòu)四大國有銀行和光大、廣發(fā)、浦發(fā)等股份制銀行；證券經(jīng)營機(jī)構(gòu)旅游文化功能開發(fā)區(qū)區(qū)域特性解讀效勞與旅游豐富的業(yè)態(tài)開展、完善的配套設(shè)施、獨有的旅游資源促使開發(fā)區(qū)向著現(xiàn)代化、產(chǎn)業(yè)與資源性宜居城市新區(qū)方向邁進(jìn)；區(qū)域開展方向隨著大連經(jīng)濟(jì)開展和城市人口擴(kuò)容，大連市政府提出城市“西拓北進(jìn)〞策略：西拓主要是對于老城區(qū)的外圍空間的利用，主要解決城市不斷擴(kuò)張居住需求。北進(jìn)那么是大連市未來新城區(qū)，以開發(fā)區(qū)和金州區(qū)域為主，是產(chǎn)經(jīng)結(jié)構(gòu)和城市尺度升級的根底。建立“兩區(qū)三帶〞開放型產(chǎn)業(yè)布局。兩區(qū)，即主城區(qū)和新市區(qū)兩大經(jīng)濟(jì)區(qū)．三帶，即以沈大高速公路、黃海大道、長山列島群為主干的產(chǎn)業(yè)帶集群。西拓北進(jìn)兩城三帶規(guī)劃布局將規(guī)劃大連市最終將形成由一個中心城市、三個次中心城市、七個小城市、十一個重點鎮(zhèn)、二十八個建制鎮(zhèn)組成的城鎮(zhèn)體系網(wǎng)絡(luò)，構(gòu)成沿兩條軸線〔一條為渤海沿岸的長大鐵路和沈大高速公路、一條為黃海沿岸的大丹高速公路〕呈“V〞形放射狀組團(tuán)式空間格局。開發(fā)區(qū)區(qū)域特性解讀隨著開發(fā)區(qū)自身的不斷創(chuàng)新開展，同時根據(jù)遼寧省沿海經(jīng)濟(jì)帶開發(fā)開放戰(zhàn)略、大連市“兩區(qū)一帶〞和“一個中心、四個基地〞開展規(guī)劃，大連開發(fā)區(qū)將繼續(xù)按照“核心企業(yè)—產(chǎn)業(yè)鏈—產(chǎn)業(yè)集群—產(chǎn)業(yè)基地〞的思路，聚焦世界先進(jìn)生產(chǎn)力，向努力打造東北亞重要集成電路產(chǎn)業(yè)集散地、遼寧先進(jìn)制造業(yè)基地，重點開展：汽車整車、光機(jī)電一體化、生物產(chǎn)業(yè)、節(jié)能環(huán)保產(chǎn)業(yè)、旅游產(chǎn)業(yè)的目標(biāo)全力前進(jìn)；結(jié)論開發(fā)區(qū)區(qū)域特性解讀綜合各方條件下，開發(fā)區(qū)未來具備較大開展?jié)摿εc開展空間，經(jīng)濟(jì)實力與產(chǎn)業(yè)核心地位將持續(xù)占據(jù)大連及遼寧省重要地位；隨著開發(fā)區(qū)自身的不斷創(chuàng)新開展，同時根據(jù)遼寧省沿海經(jīng)濟(jì)帶開發(fā)開放戰(zhàn)略、大連市“兩區(qū)一帶〞和“一個中心、四個基地〞開展規(guī)劃，大連開發(fā)區(qū)將繼續(xù)按照“核心企業(yè)—產(chǎn)業(yè)鏈—產(chǎn)業(yè)集群—產(chǎn)業(yè)基地〞的思路，聚焦世界先進(jìn)生產(chǎn)力，向努力打造東北亞重要集成電路產(chǎn)業(yè)集散地、遼寧先進(jìn)制造業(yè)基地，重點開展：汽車整車、光機(jī)電一體化、生物產(chǎn)業(yè)、節(jié)能環(huán)保產(chǎn)業(yè)、旅游產(chǎn)業(yè)的目標(biāo)全力前進(jìn)；2開發(fā)區(qū)產(chǎn)業(yè)發(fā)展概況2003年2004年2005年2006年2007年2008年支柱產(chǎn)業(yè)石油加工、通訊設(shè)備、計算機(jī)及其他電子設(shè)備制造業(yè)石油加工、電子設(shè)備、電氣機(jī)械、設(shè)備制造、金屬壓延加工、食品加工石油加工、通信設(shè)備計算機(jī)及其他電子設(shè)備制造業(yè)、黑色金屬冶煉及壓延加工業(yè)、機(jī)械制造、電器機(jī)械制造石油加工、通信設(shè)備及計算機(jī)、通用設(shè)備制造、電氣機(jī)械及器材制造和農(nóng)副食品加工業(yè)石油加工、通信設(shè)備及計算機(jī)、電力熱力的生產(chǎn)和供應(yīng)、通用設(shè)備制造、電氣機(jī)械及器材制造通用設(shè)備、電氣機(jī)械、通信電子、生物醫(yī)藥、專用設(shè)備、金屬壓延開發(fā)區(qū)產(chǎn)業(yè)開展概況類型劃分經(jīng)過多年不斷開展與積累，開發(fā)區(qū)目前呈現(xiàn)出以第二產(chǎn)業(yè)為主，第三產(chǎn)業(yè)逐步開展的現(xiàn)狀，產(chǎn)業(yè)不斷換代與升級所產(chǎn)生的勢能和效益，將在未來3-5年內(nèi)進(jìn)行快速釋放；電子信息產(chǎn)業(yè)群新材料產(chǎn)業(yè)群現(xiàn)代化產(chǎn)業(yè)群生物制藥產(chǎn)業(yè)群紡織服裝產(chǎn)業(yè)群機(jī)電一體化產(chǎn)業(yè)群神州紡織大楊服裝旭染織坤姿時裝……輝瑞制藥寶生物制藥高新生物科技凱飛農(nóng)藥……萬寶至馬達(dá)三菱電機(jī)三洋制冷星瑪電梯富士電機(jī)東芝電視佳能辦公設(shè)備斯達(dá)精密打印機(jī)羅姆電子松下通訊鞍鋼新軋浦金鋼板通世泰YKK……西太平洋石化齊化化工……開發(fā)區(qū)產(chǎn)業(yè)開展概況開發(fā)區(qū)六大支柱產(chǎn)業(yè)集群類型劃分目前已形成多種類、多工程、涵蓋廣泛生產(chǎn)領(lǐng)域的集約化產(chǎn)業(yè)群；開發(fā)區(qū)產(chǎn)業(yè)開展概況重點企業(yè)西太平洋石油化工有限公司英特爾半導(dǎo)體大連有限公司佳能大連辦公設(shè)備有限公司大連東芝電視有公司開發(fā)區(qū)產(chǎn)業(yè)開展概況重點企業(yè)日本電產(chǎn)〔大連〕屬日本獨資企業(yè)，成立于1992年，現(xiàn)有7000多人，是遼寧省十大優(yōu)秀外商獨資企業(yè)之一，連續(xù)多年被大連人民政府評為優(yōu)秀納稅企業(yè)。生產(chǎn)采用大型現(xiàn)代化流水線操作方式進(jìn)行，主要生產(chǎn)小型馬達(dá)轉(zhuǎn)子和風(fēng)機(jī)等電子產(chǎn)品，產(chǎn)品全部出口，在中國最大的500家外商企業(yè)排序中，名列第227位。道依茨一汽柴油機(jī)有限公司歐姆龍（大連）有限公司博格華納聯(lián)合傳動工廠日本電產(chǎn)大連有限公司目前開發(fā)區(qū)已有來自47個國家和地區(qū)的2000多個企業(yè)或工程，其中世界500強(qiáng)企業(yè)45個，固定員工超一千人企業(yè)約300家，超兩千人企業(yè)145家，重點企業(yè)規(guī)模不斷壯大，多元化產(chǎn)業(yè)集群效應(yīng)凸顯；開發(fā)區(qū)人口產(chǎn)業(yè)人口開展情況〔萬人〕開發(fā)區(qū)戶籍人口數(shù)量不斷增長的同時，產(chǎn)業(yè)人口數(shù)量同比例持續(xù)上升，截至09年末，區(qū)內(nèi)戶籍人口中產(chǎn)業(yè)從業(yè)人員數(shù)量約19.8萬人，占戶籍人口總數(shù)比例約79%，其中第二產(chǎn)業(yè)從業(yè)人員約15.8萬人，占產(chǎn)業(yè)人口比例超過81.4%；開發(fā)區(qū)產(chǎn)業(yè)開展概況人口帶動開發(fā)區(qū)產(chǎn)業(yè)年新增就業(yè)崗位〔個〕開發(fā)區(qū)產(chǎn)業(yè)從業(yè)人員年均收入〔萬元〕開發(fā)區(qū)產(chǎn)業(yè)開展概況收入狀況核心管理者高層管理人員，高級專家，工程師等中層管理人員，專家，工程師等基層管理人員，技術(shù)專業(yè)操作人員普通員工政府機(jī)關(guān)，國有企、事業(yè)單位100-15070-9020-307-102-5石油，焦化，能源等化工類企業(yè)120-180150-220（外）70-10080-120（外）20-405-82-3生物，醫(yī)療，醫(yī)藥類高新技術(shù)100-200180-240(外)70-12080-160（外）20-304-62-3電子，軟件等高新技術(shù)產(chǎn)業(yè)90-150100-180（外）55-6015-254-81.5-3物流，運輸，國際貿(mào)易類企業(yè)80-180100-200（外）40-5010-155-81.5-3紡織，家電，日用品等輕工業(yè)70-110100-180（外）40-5010-124-51.5-3機(jī)械、重工業(yè)制造類70-110100-150（外）50左右70左右（外）10-154-51.5-3局部數(shù)據(jù)來源于?大連開發(fā)區(qū)政府網(wǎng)論壇?；統(tǒng)計單位：萬元/年開發(fā)區(qū)產(chǎn)業(yè)開展概況結(jié)論產(chǎn)業(yè)快速開展在促進(jìn)區(qū)域經(jīng)濟(jì)的同時，也為區(qū)域?qū)肓舜罅客鈦硐嚓P(guān)人口，高素質(zhì)、高收入、高品味已成為目前開發(fā)區(qū)產(chǎn)業(yè)導(dǎo)入人群明顯特征；3開發(fā)區(qū)高端社區(qū)情況介紹開發(fā)區(qū)高端社區(qū)情況介紹目前開發(fā)區(qū)高端人群集中住區(qū)主要分布在金馬路以南、濱海路以北，遼河西路以東，東山風(fēng)景區(qū)周邊相夾區(qū)域，主要社區(qū)年限1-5年不等；12763854910凱悅公寓天安海景花園眾益陽光海岸北歐假日三期翠竹中區(qū)紅梅小區(qū)皇嘉花園麗皎灣別墅乾豪海岸花園櫻花別墅西雅圖觀海苑1112海富經(jīng)典玫瑰灣高端小區(qū)——西雅圖觀海苑項目名稱西雅圖觀海苑項目地址開發(fā)區(qū)海濱路111號開發(fā)商大連維泰房地產(chǎn)開發(fā)有限公司占地/建筑面積5.25萬㎡/

8.4萬㎡建筑類別多層、小高層總戶數(shù)118戶戶型面積70-223㎡開盤時間2003-10-26價格當(dāng)前二手房價格：7500元/平交房時間2004-12-30開發(fā)區(qū)高端社區(qū)情況介紹開發(fā)周期較早的中高端社區(qū)，居住客群多元化；高端小區(qū)——眾益陽光海岸項目名稱眾益陽光海岸項目地址開發(fā)區(qū)濱海路與金馬路的交界處開發(fā)商大連眾益地產(chǎn)開發(fā)有限公司占地/建筑面積7.89萬㎡/20.6萬㎡容積率/綠化率2.55/60.60%建筑類別多層、小高層、中高層、高層和別墅總戶數(shù)1219戶戶型面積70-300㎡開盤時間2005-08-01價格當(dāng)前二手房價格：8016元/平交房時間2006-01-01開發(fā)區(qū)高端社區(qū)情況介紹開發(fā)周期較早的復(fù)合型社區(qū)，也是開發(fā)區(qū)傳統(tǒng)高檔社區(qū)代表，居住客群多元化；高端小區(qū)——天安海景花園項目名稱天安海景花園項目地址開發(fā)區(qū)遼河西路開發(fā)商大連天安房地產(chǎn)開發(fā)有限公司占地/建筑面積5.8萬㎡/13萬㎡容積率/綠化率7.2/30%建筑類別小高層總戶數(shù)557戶戶型面積132-300㎡開盤時間2005-10-1價格8700-11000元/平交房時間2006-03-10社區(qū)規(guī)模較小，純大面積產(chǎn)品居多，屬典型中高端社區(qū)，目前居住人口中開發(fā)區(qū)當(dāng)?shù)厝巳罕壤^高；開發(fā)區(qū)高端社區(qū)情況介紹高端小區(qū)——凱悅公寓項目名稱凱悅公寓項目地址大連市開發(fā)區(qū)海濱路17號開發(fā)商凱倫萬豪公寓開發(fā)有限公司占地/建筑面積0.8萬㎡/5.8萬㎡容積率/綠化率7.2/30%建筑類別高層總戶數(shù)754戶戶型面積37-108㎡開盤時間2007.7.1價格均價12000元/平交房時間2008-6-30以中小戶型公寓式產(chǎn)品為主，目前是開發(fā)區(qū)較集中外來高薪工作人員租住公寓，社區(qū)環(huán)境較好；開發(fā)區(qū)高端社區(qū)情況介紹項目名稱北歐假日三期項目地址北歐假日三期位于開發(fā)區(qū)遼河西路14號開發(fā)商鼎華地產(chǎn)（大連）有限公司占地/建筑面積3萬㎡/12萬㎡容積率/綠化率4/43%建筑類別高層、多層總戶數(shù)1478戶戶型面積30-130㎡開盤時間2007.9.19開盤價格12000均價交房時間2009.8.30高端小區(qū)——北歐假日繼北歐假日一、二期后，07年推出三期產(chǎn)品，住戶由少局部開發(fā)區(qū)當(dāng)?shù)厝巳号c大量外省市與外籍產(chǎn)業(yè)租住人群為主；開發(fā)區(qū)高端社區(qū)情況介紹高端小區(qū)——海富經(jīng)典玫瑰灣項目名稱海富經(jīng)典?玫瑰灣項目地址開發(fā)區(qū)海濱路與金馬路南延交匯處開發(fā)商大連海富花園開發(fā)管理有限公司占地/建筑面積5.8萬㎡/14.7萬㎡容積率/綠化率2.56/38.65%建筑類別小高層和高層總戶數(shù)1400戶型面積39-310㎡開盤時間2008-8價格起價8080元/平交房時間2009-9-20開發(fā)區(qū)高端社區(qū)情況介紹開發(fā)區(qū)高端社區(qū)情況介紹主要項目銷售價格（元）租金價格入住率（約）使用狀態(tài)構(gòu)成翠竹中區(qū)二手房6400-8000二室二廳1600元/月70%1、開發(fā)區(qū)本地人群自?。?、外來工作高端人群租??；3、東三省養(yǎng)老與度假人群自??；4、投資類空閑紅梅小區(qū)二手房:7000-10000二室1800元/月65%皇嘉花園--------四室三廳8000元/月30%麗皎灣別墅-------六室16萬/年35%乾豪海岸花園10000-13000元/平二室3000元/月45%櫻花別墅----------------25%天安海景花園尾盤11000三室5000-8000元/月50%北歐假日存量較多8000一室1500-2000元/月兩室2500-3000/月30%凱悅公寓少量在售9500一室1700-2500元/月20%海富經(jīng)典玫瑰灣少量在售7650一室700-900元/月左右（出租較少）；兩室1000-1500元/月不等，精裝修可至2000元/月以上；三室3000-4000元/月60%眾益陽光海岸2007售價6800目前二手820030%西雅圖觀海苑2005售價3700目前二手710050%目前銷售/出租情況開發(fā)區(qū)高端社區(qū)情況介紹目前區(qū)域主要高端社區(qū)二手銷售與出租回報相對穩(wěn)定，入住率普遍偏低，除開發(fā)區(qū)本地人群外，多以外來工作高端人群租住為主；社區(qū)名稱主要居住人口類型再次置業(yè)欲望社區(qū)名稱主要居住人口類型再次置業(yè)欲望翠竹中區(qū)開發(fā)區(qū)地緣性客戶產(chǎn)業(yè)中高端人群弱北歐假日開發(fā)區(qū)地緣性客戶產(chǎn)業(yè)高端人群強(qiáng)紅梅小區(qū)開發(fā)區(qū)地緣性客戶產(chǎn)業(yè)高端人群中中凱悅公寓產(chǎn)業(yè)高端人群強(qiáng)皇嘉花園開發(fā)區(qū)地緣性客戶東三省休閑度假中海富經(jīng)典玫瑰灣開發(fā)區(qū)地緣性客戶產(chǎn)業(yè)中高端人群中麗皎灣別墅開發(fā)區(qū)地緣性客戶東三省休閑度假中眾益陽光海岸開發(fā)區(qū)地緣性客戶產(chǎn)業(yè)中高端人群中乾豪海岸花園開發(fā)區(qū)地緣性客戶強(qiáng)西雅圖觀海苑開發(fā)區(qū)地緣性客戶產(chǎn)業(yè)中高端人群弱櫻花別墅開發(fā)區(qū)地緣性客戶東三省休閑度假弱天安海景花園開發(fā)區(qū)地緣性客戶中高端人群置業(yè)意向情況開發(fā)區(qū)高端社區(qū)情況介紹通過綜合走訪與分析，目前主要中高端社區(qū)內(nèi)居住人群存在相對大量再次置業(yè)需求與欲望，區(qū)域高端市場存在一定潛在時機(jī)；開發(fā)區(qū)高端社區(qū)情況介紹社區(qū)居住人群分類開發(fā)區(qū)外鄉(xiāng)原居民多為早年依靠承包近海水產(chǎn)養(yǎng)殖起家，后經(jīng)國家海資源回收，獲得大批補(bǔ)償金致富；目前多從事私營企業(yè)、餐飲效勞業(yè)或其他；對區(qū)域熟習(xí)并有濃厚感情，憑借生活圈與生活慣性，對開發(fā)區(qū)無心里抗性，注重追求居住形象往往勝過居住品質(zhì)；除大連外東三省客群多為政府及事業(yè)單位工作人員或私營企業(yè)主，年齡偏大，購置能力相對較強(qiáng)，受大連海景資源因素吸引而來；對大連整體生活環(huán)境感到滿意，多數(shù)注重景觀資源大于一切，對于開發(fā)區(qū)與市中心區(qū)別界定并不明顯，區(qū)域抗性較小大連及外部區(qū)域務(wù)工人員以中年階層為主，已完成初步財富積累，文化水平較高，受工作重心影響與開發(fā)區(qū)緊密聯(lián)系，對未來收入預(yù)期較有信心；通過綜合走訪與分析，目前大連較高端社區(qū)內(nèi)居住的主要客群分為以上三大類，分別具有不同的行為特征和需求特征，差異化表現(xiàn)明顯；結(jié)論區(qū)域高端市場需求相對旺盛，高品質(zhì)物業(yè)未來時期內(nèi)存在一定市場時機(jī)；開發(fā)區(qū)高端社區(qū)情況介紹4開發(fā)區(qū)高端客戶訪談客戶情況介紹客戶訪談結(jié)果客戶深訪涉及主要內(nèi)容〔摘錄〕一、客戶背景二、區(qū)域認(rèn)知三、市場評判四、購置心理五、行為特征客戶姓名身份背景年齡配偶情況家庭狀況置業(yè)項目區(qū)域居住時間MARRY香港人/女開發(fā)區(qū)韓式餐飲店經(jīng)歷38歲先生情況：香港人從事房地產(chǎn)，往返于開發(fā)區(qū)及上海三口之家（子女上學(xué)）西雅圖觀海苑五年何先生開發(fā)區(qū)人/男開發(fā)區(qū)私營海運公司經(jīng)理41歲——三口之家天安海景花園凱悅公寓三十多年王運欣先生開發(fā)區(qū)人/男酒店運營管理42歲——三口之家（子女上學(xué)）北歐假日一期紅梅小區(qū)華潤海中國三十多年張淼女士天津人/女開發(fā)區(qū)日資貿(mào)易物流公司31歲先生情況：大連人/開發(fā)區(qū)私營貿(mào)易公司兩口之家新星綠城（市內(nèi)）橄欖季（市內(nèi)）偶爾張女士長春人女/全職太太；48歲先生情況：長春人/開發(fā)區(qū)IT公司三口之家（子女上學(xué)）紅梅小區(qū)北歐假日紅星海六年李有為先生香港人，男/從事房地產(chǎn)、工業(yè)園開發(fā)等工作30歲——兩口之家時代廣場六年錢振新先生東北人/男羅姆電子部門經(jīng)理29歲準(zhǔn)備今年結(jié)婚——預(yù)備置業(yè)兩年麗麗女士沈陽人/女開發(fā)區(qū)私營企業(yè)業(yè)主30歲——兩口之家乾豪海洋花園三年祁麗女士北京人/女化工制造類產(chǎn)業(yè)部門主管33歲單身未婚——凱悅公寓三年客戶訪談結(jié)果——客戶背景〔客戶背景介紹〕開發(fā)區(qū)居住原因開發(fā)區(qū)居住感受開發(fā)區(qū)未來展望客戶訪談結(jié)果客戶深訪涉及主要內(nèi)容〔摘錄〕一、客戶背景二、區(qū)域認(rèn)知三、市場評判四、購置心理五、行為特征深訪內(nèi)容摘錄：深訪員：您目前居住在開發(fā)區(qū)的主要原因是什么？以為工作半徑近還是其他什么原因？是否考慮或比較過在市中心居住和在這邊居住的差異？開發(fā)區(qū)外鄉(xiāng)人：親戚朋友都在這，工作重心也在這，在這生活幾十年都習(xí)慣了，到了市里可能反而不適應(yīng)了；大連市戶籍人：就因為工作在這，為了方便一點，市中心當(dāng)然會好些，周末放假會回去；東三省人群：退休了，來大連住住，這邊不那么繁華，但風(fēng)景也不錯，晚上可以登登山，感覺比市中心更安寧一些，適合我們這樣的人…其他外地及外籍人：工作在這里啊，方便嘛，而且開發(fā)區(qū)和市里也沒什么區(qū)別嘛，都是大連…對于本工程的啟示：居住在開發(fā)區(qū)的高端人群主要以地緣性人群、工作重心在此或東三省養(yǎng)老度假型人群組成，開發(fā)區(qū)區(qū)域地緣人群依賴居住慣性外，大連外鄉(xiāng)人群區(qū)域抗性相對于非外鄉(xiāng)人群更大?？蛻粼L談結(jié)果——區(qū)域認(rèn)知〔目前在開發(fā)區(qū)居住的原因〕開發(fā)區(qū)高端客戶訪談深訪內(nèi)容摘錄：深訪員：您目前居住在開發(fā)區(qū)的整體感覺如何？您認(rèn)為相對于市中心，開發(fā)區(qū)在居住環(huán)境上有那些處于優(yōu)勢？有哪些相對還需要在提高？例如生活配套，娛樂，醫(yī)療教育，交通等…開發(fā)區(qū)外鄉(xiāng)人：開發(fā)區(qū)已經(jīng)很不錯啦！據(jù)說以后大商、家樂福，大連三院，一中、八中、七中、還有北京的什么小學(xué)不也要在紅星海那邊辦嗎？！不比市里差！大連市戶籍人：肯定還有有一些差距的，根底的配套也都在慢慢完善，以后應(yīng)該能滿足我們的需求，希望能有些超市之類的真正方便生活的配套出現(xiàn)，高端商場沒有太大實際作用；東三省人群：還可以啊，雖然不如城市中方便，還能算滿足需要吧…外地及外籍人：和市里各有利弊吧，整體來說雖然沒有市里配套那么豐富，生活購物不太方便，但最起碼的需求都還能滿足，主要未來開展的空間的速度都比較大，會趕上市里的；對于本工程的啟示：對于開發(fā)區(qū)目前的生活環(huán)境與配套，多數(shù)長期居住在此的高端人群表示可以接受或相對滿意，抗性心理主要來源于生活配套設(shè)施便捷度較低等方面；客戶訪談結(jié)果——區(qū)域認(rèn)知〔目前在開發(fā)區(qū)居住的感受〕開發(fā)區(qū)高端客戶訪談對于本工程的啟示：目前居住在開發(fā)區(qū)的高端人群對于區(qū)域未來經(jīng)濟(jì)開展持有向好的判斷，對區(qū)域長期開展持有強(qiáng)烈信心?？蛻粼L談結(jié)果——區(qū)域認(rèn)知〔對開發(fā)區(qū)未來開展的展望〕開發(fā)區(qū)高端客戶訪談開發(fā)區(qū)房地產(chǎn)市場認(rèn)知開發(fā)區(qū)在售工程評判客戶訪談結(jié)果客戶深訪涉及主要內(nèi)容〔摘錄〕一、客戶背景二、區(qū)域認(rèn)知三、市場評判四、購置心理五、行為特征對于本工程的啟示：高端人群對開發(fā)區(qū)房地產(chǎn)市場關(guān)注度較高，外鄉(xiāng)地緣性人群與外省市地區(qū)人群置業(yè)欲望相對較強(qiáng)，而處于對區(qū)域的傳統(tǒng)認(rèn)知因素，大連市內(nèi)人群對在區(qū)域置業(yè)存在一定心理抗性?？蛻粼L談結(jié)果——市場評判〔對開發(fā)區(qū)地產(chǎn)市場的認(rèn)知〕開發(fā)區(qū)高端客戶訪談深訪內(nèi)容摘錄：深訪員：您對開發(fā)區(qū)房地產(chǎn)市場了解如何？是否會關(guān)注這邊的樓盤工程？開發(fā)區(qū)外鄉(xiāng)人：華潤和遠(yuǎn)洋都很好啊，我很喜歡遠(yuǎn)洋有海景的房子，小時候經(jīng)常在那邊山上玩，從前承包過的海區(qū)也在那邊，現(xiàn)在有那么漂亮的房子，很想買一套…大連市戶籍人：這邊近兩年大開發(fā)商開發(fā)的樓盤比較多，品質(zhì)都還算可以，但是還是離高端工程有一定距離，總體來說好似都處于不上不下的感覺…東三省人群：還算湊合吧，算中上等，不過沒有一些特別出彩的地方…外地及外籍人：這邊的房子多數(shù)都是賣海景嘛，我看了很多工程，都談不上豪宅，至多算是質(zhì)量比較好的房子，不大喜歡，好房子是需要很多因素支撐的，賣的是生活；開發(fā)區(qū)沒有真正的高端豪宅，本身工業(yè)區(qū)域?qū)傩砸膊恢С帧瓕τ诒竟こ痰膯⑹荆簩τ谀壳伴_發(fā)區(qū)重點在售樓盤，地緣性人群滿意度較高，而非地緣性高端客戶對于房屋品質(zhì)、生活配套，效勞等普遍尚有更高需求和期望?？蛻粼L談結(jié)果——市場評判〔對開發(fā)區(qū)在售工程的評判〕開發(fā)區(qū)高端客戶訪談是否考慮置業(yè)置業(yè)目的購置動機(jī)客戶訪談結(jié)果客戶深訪涉及主要內(nèi)容〔摘錄〕一、客戶背景二、區(qū)域認(rèn)知三、市場評判四、購置心理五、行為特征客戶訪談結(jié)果——購置心理〔是否考慮在此置業(yè)高端工程〕開發(fā)區(qū)高端客戶訪談對于本工程