房地產(chǎn)估價理論與方法《房地產(chǎn)及其描述試題預測》新版含答案一、單項選擇題1.房地產(chǎn)是指土地以及建筑物等土地定著物，是（）的結合體。A.實物、權益、區(qū)位B.實物、權益、位置C.實物、權利、區(qū)位D.實物、權利、位置答案：A解析：房地產(chǎn)是實物、權益和區(qū)位的結合體，位置表述不準確，權利范圍不如權益全面，所以選A。2.下列不屬于房地產(chǎn)實物因素的是（）。A.土地形狀B.建筑規(guī)模C.建筑物結構D.房地產(chǎn)權益狀況答案：D解析：房地產(chǎn)權益狀況屬于權益因素，而土地形狀、建筑規(guī)模、建筑物結構屬于實物因素，所以選D。3.按照房地產(chǎn)的（），房地產(chǎn)可分為居住房地產(chǎn)、商業(yè)房地產(chǎn)、辦公房地產(chǎn)等。A.用途B.開發(fā)程度C.實物形態(tài)D.權益狀況答案：A解析：根據(jù)用途不同，房地產(chǎn)可分為居住房地產(chǎn)、商業(yè)房地產(chǎn)、辦公房地產(chǎn)等，開發(fā)程度有生地、毛地等分類，實物形態(tài)有土地、建筑物等分類，權益狀況與用途分類無關，所以選A。4.房地產(chǎn)的（）特性，使得房地產(chǎn)具有獨占性。A.不可移動B.獨一無二C.壽命長久D.供給有限答案：B解析：獨一無二特性使得房地產(chǎn)具有獨占性，因為每宗房地產(chǎn)都是獨特的，不可替代，不可移動主要影響其區(qū)位固定性，壽命長久強調(diào)其使用期限長，供給有限是整體市場的特征，所以選B。5.下列關于房地產(chǎn)區(qū)位的說法中，錯誤的是（）。A.房地產(chǎn)區(qū)位是指房地產(chǎn)的空間位置B.房地產(chǎn)區(qū)位包括位置、交通條件、外部配套設施等C.房地產(chǎn)區(qū)位會隨著時間的變化而變化D.衡量區(qū)位優(yōu)劣最常見、最簡單的指標是距離答案：A解析：房地產(chǎn)區(qū)位不僅指空間位置，還包括與該位置有關的各種因素，如交通、配套等，B、C、D表述均正確，所以選A。6.下列土地中，屬于未開發(fā)的土地是（）。A.生地B.毛地C.熟地D.在建工程答案：A解析：生地是指不具有城市基礎設施的土地，屬于未開發(fā)土地；毛地是指具有一定的城市基礎設施，但地上有待拆遷安置的房屋的土地；熟地是指具有較完善的城市基礎設施且土地平整，能直接在其上進行房屋建設的土地；在建工程不屬于土地范疇，所以選A。7.下列房地產(chǎn)中，變現(xiàn)能力相對較強的是（）。A.用途專業(yè)的房地產(chǎn)B.價值較大的房地產(chǎn)C.獨立使用性較好的房地產(chǎn)D.地處偏僻的房地產(chǎn)答案：C解析：獨立使用性較好的房地產(chǎn)更容易找到買家，變現(xiàn)能力相對較強；用途專業(yè)的房地產(chǎn)受眾較窄，價值較大的房地產(chǎn)交易周期可能較長，地處偏僻的房地產(chǎn)需求較少，變現(xiàn)能力都較弱，所以選C。8.房地產(chǎn)的（）特性，決定了同一宗房地產(chǎn)在不同時間的價值會有所不同。A.不可移動B.獨一無二C.價值較大D.價值易受限制答案：D解析：價值易受限制使得房地產(chǎn)價值會受到政策、市場等多種因素影響，在不同時間價值不同；不可移動主要影響區(qū)位，獨一無二強調(diào)獨特性，價值較大與不同時間價值變化關系不大，所以選D。9.下列不屬于房地產(chǎn)權益狀況描述內(nèi)容的是（）。A.土地所有權狀況B.土地使用管制情況C.建筑物實物狀況D.他項權利設立情況答案：C解析：建筑物實物狀況屬于實物因素描述內(nèi)容，土地所有權狀況、土地使用管制情況、他項權利設立情況屬于權益狀況描述內(nèi)容，所以選C。10.下列房地產(chǎn)中，屬于收益性房地產(chǎn)的是（）。A.政府辦公樓B.學校教學樓C.公園D.出租的寫字樓答案：D解析：出租的寫字樓可以通過出租獲得收益，屬于收益性房地產(chǎn)；政府辦公樓、學校教學樓、公園主要是公共服務用途，不產(chǎn)生收益，所以選D。二、多項選擇題1.房地產(chǎn)的特性主要有（）。A.不可移動B.獨一無二C.壽命長久D.供給有限E.價值較大答案：ABCDE解析：房地產(chǎn)具有不可移動、獨一無二、壽命長久、供給有限、價值較大等特性，這些特性共同影響著房地產(chǎn)的價值和市場表現(xiàn)。2.房地產(chǎn)實物因素包括（）。A.土地實物因素B.建筑物實物因素C.房地產(chǎn)權益因素D.房地產(chǎn)區(qū)位因素E.房地產(chǎn)周邊環(huán)境因素答案：AB解析：房地產(chǎn)實物因素分為土地實物因素和建筑物實物因素；房地產(chǎn)權益因素與實物因素是不同的分類；房地產(chǎn)區(qū)位因素和周邊環(huán)境因素也不屬于實物因素，所以選AB。3.按照房地產(chǎn)的開發(fā)程度，房地產(chǎn)可分為（）。A.生地B.毛地C.熟地D.在建工程E.現(xiàn)房答案：ABCDE解析：按照開發(fā)程度，房地產(chǎn)可分為生地、毛地、熟地、在建工程和現(xiàn)房。生地是未開發(fā)的土地，毛地有一定基礎但需拆遷，熟地可直接建設，在建工程處于建設中，現(xiàn)房是已建成可直接使用的房屋。4.房地產(chǎn)區(qū)位因素包括（）。A.位置B.交通條件C.外部配套設施D.周圍環(huán)境E.房地產(chǎn)的用途答案：ABCD解析：房地產(chǎn)區(qū)位因素包括位置、交通條件、外部配套設施和周圍環(huán)境等；房地產(chǎn)的用途屬于按用途分類的內(nèi)容，不屬于區(qū)位因素，所以選ABCD。5.下列關于房地產(chǎn)權益的說法中，正確的有（）。A.房地產(chǎn)權益包括權利、利益和收益B.房地產(chǎn)所有權是最充分的物權C.建設用地使用權屬于用益物權D.地役權屬于擔保物權E.房地產(chǎn)權益受法律法規(guī)的限制答案：ABCE解析：房地產(chǎn)權益包括權利、利益和收益；房地產(chǎn)所有權是最充分的物權；建設用地使用權屬于用益物權；地役權屬于用益物權，而非擔保物權；房地產(chǎn)權益受法律法規(guī)的限制，所以選ABCE。6.影響房地產(chǎn)變現(xiàn)能力的因素主要有（）。A.通用性B.獨立使用性C.價值大小D.可分割轉讓性E.房地產(chǎn)的用途答案：ABCD解析：影響房地產(chǎn)變現(xiàn)能力的因素主要有通用性、獨立使用性、價值大小、可分割轉讓性等；房地產(chǎn)的用途主要影響其收益和市場需求，但不是直接影響變現(xiàn)能力的關鍵因素，所以選ABCD。7.房地產(chǎn)的壽命可以分為（）。A.自然壽命B.經(jīng)濟壽命C.物理壽命D.法律壽命E.技術壽命答案：AB解析：房地產(chǎn)的壽命分為自然壽命和經(jīng)濟壽命；物理壽命與自然壽命概念相近；法律壽命和技術壽命不是房地產(chǎn)壽命的常見分類，所以選AB。8.下列房地產(chǎn)中，屬于特殊用途房地產(chǎn)的有（）。A.加油站B.寺廟C.汽車4S店D.高速公路收費口用房E.高爾夫球場答案：ABDE解析：加油站、寺廟、高速公路收費口用房、高爾夫球場都屬于特殊用途房地產(chǎn)；汽車4S店屬于商業(yè)房地產(chǎn)，所以選ABDE。9.房地產(chǎn)權益狀況描述一般包括（）。A.土地所有權狀況B.土地使用權狀況C.房屋所有權狀況D.他項權利設立情況E.其他特殊情況答案：ABCDE解析：房地產(chǎn)權益狀況描述一般包括土地所有權狀況、土地使用權狀況、房屋所有權狀況、他項權利設立情況以及其他特殊情況，這些內(nèi)容全面反映了房地產(chǎn)的權益歸屬和限制情況。10.下列關于房地產(chǎn)價值的說法中，正確的有（）。A.房地產(chǎn)價值受區(qū)位因素的影響較大B.房地產(chǎn)價值會隨著時間的變化而變化C.房地產(chǎn)價值與用途有關D.房地產(chǎn)價值具有保值增值性E.房地產(chǎn)價值取決于市場供求關系答案：ABCDE解析：房地產(chǎn)價值受區(qū)位因素影響大，不同區(qū)位價值差異明顯；會隨時間變化，受市場、政策等因素影響；與用途有關，不同用途價值不同；具有保值增值性，但不是絕對的；取決于市場供求關系，供大于求價值可能下降，供不應求價值可能上升。三、判斷題1.房地產(chǎn)的不可移動性決定了房地產(chǎn)市場是一個完全競爭的市場。（）答案：錯誤解析：房地產(chǎn)的不可移動性使得房地產(chǎn)市場具有區(qū)域性和壟斷性，不是完全競爭市場。因為每宗房地產(chǎn)位置固定，難以替代，不同區(qū)域的房地產(chǎn)市場相互獨立，且個別房地產(chǎn)可能具有獨特優(yōu)勢形成壟斷。2.房地產(chǎn)的獨一無二性意味著每宗房地產(chǎn)都有其獨特的價值。（）答案：正確解析：由于房地產(chǎn)獨一無二，其區(qū)位、實物、權益等因素組合不同，所以每宗房地產(chǎn)都有獨特價值。3.土地的自然供給是有限的，但土地的經(jīng)濟供給是無限的。（）答案：錯誤解析：土地的自然供給和經(jīng)濟供給都是有限的。雖然可以通過土地整理等方式增加經(jīng)濟供給，但受到自然條件、技術、成本等限制，不是無限的。4.房地產(chǎn)的價值較大，所以其變現(xiàn)能力一定較弱。（）答案：錯誤解析：房地產(chǎn)價值較大只是影響變現(xiàn)能力的一個因素，不是決定因素。變現(xiàn)能力還受通用性、獨立使用性等因素影響，價值大但通用性好、獨立使用性強的房地產(chǎn)變現(xiàn)能力也可能較強。5.房地產(chǎn)區(qū)位因素中的位置包括坐落、方位、距離等。（）答案：正確解析：房地產(chǎn)區(qū)位中的位置包含坐落、方位、距離等要素，這些要素共同描述了房地產(chǎn)的具體空間位置情況。6.建筑物的經(jīng)濟壽命通常長于其自然壽命。（）答案：錯誤解析：建筑物的自然壽命是指從建筑物竣工之日起到其主要結構構件和設備自然老化或損壞而不能繼續(xù)保證建筑物安全使用之日止的時間；經(jīng)濟壽命是指從建筑物竣工之日起，在正常市場和運營狀態(tài)下，房地產(chǎn)產(chǎn)生的收入大于運營費用，即凈收益大于零的持續(xù)時間。一般情況下，經(jīng)濟壽命短于自然壽命。7.房地產(chǎn)權益是指房地產(chǎn)中無形的、不可觸摸的部分，包括權利、利益和收益。（）答案：正確解析：房地產(chǎn)權益是無形的，體現(xiàn)為權利、利益和收益等方面，與房地產(chǎn)實物相對應。8.按照房地產(chǎn)的用途，房地產(chǎn)可分為居住房地產(chǎn)、商業(yè)房地產(chǎn)、工業(yè)房地產(chǎn)等，這種分類是固定不變的。（）答案：錯誤解析：房地產(chǎn)的用途分類不是固定不變的，隨著城市發(fā)展和市場需求變化，房地產(chǎn)用途可能發(fā)生轉換，如工業(yè)廠房可以改造成創(chuàng)意產(chǎn)業(yè)園等。9.房地產(chǎn)的周邊環(huán)境因素不包括人文環(huán)境因素。（）答案：錯誤解析：房地產(chǎn)周邊環(huán)境因素包括自然環(huán)境因素和人文環(huán)境因素，人文環(huán)境如文化氛圍、居民素質等對房地產(chǎn)價值有重要影響。10.房地產(chǎn)的變現(xiàn)能力與房地產(chǎn)的通用性成反比。（）答案：錯誤解析：房地產(chǎn)的變現(xiàn)能力與房地產(chǎn)的通用性成正比，通用性越強，越容易找到買家，變現(xiàn)能力越強。四、簡答題1.簡述房地產(chǎn)的特性及其對房地產(chǎn)估價的影響。答：房地產(chǎn)具有以下特性及對房地產(chǎn)估價的影響：不可移動性：房地產(chǎn)位置固定，不同區(qū)位的房地產(chǎn)價值差異大。在估價時，要充分考慮區(qū)位因素，如地段、交通、周邊配套等對房地產(chǎn)價值的影響。獨一無二性：每宗房地產(chǎn)都有獨特之處，沒有完全相同的房地產(chǎn)。估價時需針對具體房地產(chǎn)進行個別分析，不能簡單類比，要考慮其獨特的實物、權益和區(qū)位因素。壽命長久性：土地具有永續(xù)性，建筑物有較長的使用壽命。在估價中，要考慮土地使用年限、建筑物折舊等因素對房地產(chǎn)價值的影響。供給有限性：土地自然供給有限，經(jīng)濟供給也受多種因素限制。這使得房地產(chǎn)價格受供求關系影響大，估價時要分析市場供求狀況。價值較大：房地產(chǎn)價值通常較高，交易金額大。估價過程要嚴謹準確，誤差可能導致較大的經(jīng)濟損失。用途多樣性：同一宗房地產(chǎn)可有多種用途。估價時要考慮最有效使用原則，確定房地產(chǎn)的最佳用途以評估其價值。相互影響性：房地產(chǎn)價值受周邊房地產(chǎn)和環(huán)境影響。估價時要考慮相鄰房地產(chǎn)的狀況、區(qū)域發(fā)展規(guī)劃等因素。易受限制性：房地產(chǎn)權益受法律法規(guī)和政策限制。估價時要了解相關規(guī)定，如土地用途管制、規(guī)劃條件等對房地產(chǎn)價值的影響。變現(xiàn)能力差：房地產(chǎn)交易周期長，變現(xiàn)困難。估價時要考慮變現(xiàn)因素對價值的影響，如急售情況下可能需適當降低價格。2.說明房地產(chǎn)實物因素的主要內(nèi)容。答：房地產(chǎn)實物因素主要包括土地實物因素和建筑物實物因素：土地實物因素：土地面積：面積大小影響土地利用方式和價值，一般面積大的土地在開發(fā)利用上更具優(yōu)勢。土地形狀：規(guī)則形狀的土地便于開發(fā)利用，不規(guī)則形狀可能增加開發(fā)成本，影響價值。地形地勢：平坦的地形有利于建筑施工和使用，地勢高低影響排水等情況，對土地價值有影響。土壤：土壤的承載能力、酸堿度等影響建筑物基礎建設和植物生長，從而影響土地價值。土地開發(fā)程度：生地、毛地、熟地開發(fā)程度不同，價值差異大。熟地基礎設施完善，價值較高。建筑物實物因素：建筑規(guī)模：包括建筑面積、層數(shù)等，規(guī)模大小要與用途和市場需求相適應，合理規(guī)?？商岣邇r值。建筑結構：不同結構的建筑物耐久性、安全性和造價不同，如鋼筋混凝土結構比磚混結構更堅固耐用。設施設備：建筑物內(nèi)的水、電、氣、電梯等設施設備的質量和配置情況影響使用功能和價值。裝飾裝修：豪華裝修的建筑物價值一般高于毛坯房，裝修質量和風格也會影響價值?？臻g布局：合理的空間布局能提高使用效率和舒適度，影響建筑物價值。外觀：美觀的外觀可提升建筑物的吸引力和價值。新舊程度：建筑物的建成時間、維護保養(yǎng)情況等決定其新舊程度，新建筑物價值相對較高。3.簡述房地產(chǎn)區(qū)位因素的主要內(nèi)容。答：房地產(chǎn)區(qū)位因素主要包括以下內(nèi)容：位置：坐落：具體的地理位置，如門牌號，影響房地產(chǎn)的知名度和可達性。方位：指房地產(chǎn)在區(qū)域中的方向，如坐北朝南的房屋通常更受歡迎。距離：與重要場所的距離，如與市中心、商業(yè)區(qū)、學校、醫(yī)院等的距離，距離越近價值可能越高。臨街狀況：臨街的房地產(chǎn)通常具有更好的商業(yè)價值，不同的臨街方式和位置也會影響價值。朝向：主要指建筑物的采光方向，如住宅的朝向影響居住舒適度和價值。樓層：對于多層或高層建筑，不同樓層的視野、采光、通風等不同，價值有差異。交通條件：道路狀況：周邊道路的等級、寬度、通暢程度等影響出行便利性。公共交通：附近公交站點、地鐵站的分布和線路數(shù)量，方便居民出行。交通管制：如單行道、限行等規(guī)定對交通便利性有影響。停車條件：停車位的數(shù)量和便利性對商業(yè)和住宅房地產(chǎn)價值都有影響。外部配套設施：生活服務設施：如超市、菜市場、理發(fā)店等，滿足居民日常生活需求。教育配套：附近學校的數(shù)量、質量影響房地產(chǎn)價值，尤其是學區(qū)房。醫(yī)療配套：醫(yī)院的距離和醫(yī)療水平對房地產(chǎn)價值有重要影響。文體娛樂設施：如公園、電影院、體育館等，提升居民生活品質。周圍環(huán)境：自然環(huán)境：如山水景觀、空氣質量等，優(yōu)美的自然環(huán)境增加房地產(chǎn)吸引力。人文環(huán)境：包括文化氛圍、居民素質、治安狀況等，良好的人文環(huán)境提升房地產(chǎn)價值。景觀：建筑物周邊的景觀，如海景、湖景等，可提高房地產(chǎn)