第十二章

物業(yè)管理糾紛處理ShanghaiTechnicalCollegeofUrbanManagement第一節(jié)物業(yè)管理糾紛的概述一、物業(yè)管理糾紛的概念物業(yè)管理糾紛是指在物業(yè)使用、維修、管理中各物業(yè)管理主體之間所發(fā)生的爭執(zhí)。物業(yè)管理糾紛一般可分為三大類：一是發(fā)生在平等民事主體之間〔物業(yè)管理當事人之間〕的民事糾紛；二是指發(fā)生在行政管理機關(guān)在行使物業(yè)管理職權(quán)過程中的行政糾紛，一般表現(xiàn)為行政管理機關(guān)與業(yè)主、使用人或物業(yè)管理企業(yè)之間的糾紛；三是指物業(yè)管理當事人的行為觸犯刑事法律而引起的刑事糾紛。二、物業(yè)管理糾紛的特點1、物業(yè)管理糾紛的多發(fā)性2、物業(yè)管理糾紛的復(fù)雜性3、物業(yè)管理糾紛的易發(fā)性4、物業(yè)管理糾紛的涉眾性第二節(jié)物業(yè)管理糾紛的種類一、前期物業(yè)管理的糾紛二、物業(yè)使用中的糾紛三、物業(yè)維修時的糾紛四、物業(yè)管理效勞的糾紛五、物業(yè)管理企業(yè)與各專業(yè)管理部門專業(yè)效勞部門之間的糾紛六、物業(yè)租賃的糾紛七、物業(yè)管理市場形成的糾紛八、公有房屋管理的糾紛九、城市危險房屋管理的糾紛十、其他有關(guān)物業(yè)管理實施中發(fā)生的糾紛第三節(jié)物業(yè)管理糾紛的預(yù)防一、加速物業(yè)管理法律體系的建設(shè)1、樹立依法治物的思想觀念2、理順物業(yè)管理政府有關(guān)部門和物業(yè)管理企業(yè)的關(guān)系二、明確管理范圍效勞內(nèi)容，謹慎承諾效勞三、加強與業(yè)主和使用人的聯(lián)系與溝通四、強化員工培訓(xùn)、管理和監(jiān)督3、物業(yè)管理投訴系統(tǒng)作為物業(yè)管理企業(yè)應(yīng)建立相應(yīng)的投訴系統(tǒng)，它一般具有以下功能：⑴投訴登記。⑵投訴處理。⑶投訴處理情況登記。⑷投訴統(tǒng)計分析。⑸輸出相關(guān)報表。第四節(jié)物業(yè)管理法律責任和糾紛處理一、物業(yè)管理法律責任的概述物業(yè)管理法律責任是指自然人、法人、其他組織或國家行政機關(guān)工作人員由于違反物業(yè)管理法律標準而依法應(yīng)承擔的法律后果。物業(yè)管理法律責任的構(gòu)成要素是：⑴違法性。⑵危害性。⑶可罰性。以上三項物業(yè)管理違法行為的構(gòu)成要素缺一不可，只有同時具備，才能由當事人承擔物業(yè)管理的法律責任。1、物業(yè)管理民事法律責任民事責任是按照民法規(guī)定，民事主體違反民事義務(wù)時所必須承擔的法律責任。根據(jù)法律規(guī)定，物業(yè)管理民事法律責任的方式有：⑴停止侵害⑵排除阻礙⑶消除危險⑷返還財產(chǎn)⑹修理、重作、更換⑺賠償損失⑻支付違約金⑼消除影響，恢復(fù)名譽⑽賠禮抱歉以上承擔民事責任的方式，可以單獨適用，也可以合并適用。物業(yè)行政管理行政處分的種類一般分為：⑴人身罰⑵行為罰⑶財產(chǎn)罰⑷聲譽罰3、物業(yè)管理刑事法律責任對于嚴重違反物業(yè)管理法律規(guī)定，給國家、集體、公民財產(chǎn)生命健康造成嚴重損害，情節(jié)嚴重，觸犯刑事法律規(guī)定，由司法機關(guān)依法追究刑事責