南寧物業(yè)招標管理辦法一、引言在物業(yè)管理領(lǐng)域，招標管理是確保優(yōu)質(zhì)服務(wù)、合理成本以及規(guī)范市場秩序的重要環(huán)節(jié)。南寧作為經(jīng)濟快速發(fā)展的城市，物業(yè)管理市場日益繁榮，為了保障業(yè)主的權(quán)益，促進物業(yè)服務(wù)行業(yè)的健康發(fā)展，制定一套完善的物業(yè)招標管理辦法至關(guān)重要。本辦法旨在規(guī)范南寧地區(qū)物業(yè)招標活動，使其符合相關(guān)法律法規(guī)和行業(yè)標準，為廣大業(yè)主提供公平、公正、公開的物業(yè)服務(wù)選擇環(huán)境。二、適用范圍本辦法適用于南寧市行政區(qū)域內(nèi)各類物業(yè)項目的招標活動，包括住宅物業(yè)、商業(yè)物業(yè)、工業(yè)物業(yè)以及其他公共設(shè)施物業(yè)等。無論是新建物業(yè)項目還是既有物業(yè)項目的物業(yè)服務(wù)更換，均需遵循本辦法的規(guī)定進行招標管理。三、招標主體與職責（一）招標人1.招標人是指依法提出招標項目、進行招標的法人或者其他組織。在物業(yè)招標中，通常為業(yè)主大會、建設(shè)單位或者其他委托招標的主體。2.招標人應(yīng)具有相應(yīng)的民事行為能力，能夠獨立承擔民事責任。其職責包括明確招標項目的基本情況，如物業(yè)類型、規(guī)模、服務(wù)要求等；制定合理的招標預(yù)算；組織編制招標文件；按照規(guī)定的程序和時間進行招標活動；對投標文件進行評審；確定中標人并簽訂物業(yè)服務(wù)合同等。（二）招標代理機構(gòu)1.招標人可以自行組織招標，也可以委托具有相應(yīng)資質(zhì)的招標代理機構(gòu)辦理招標事宜。招標代理機構(gòu)應(yīng)在其資質(zhì)許可范圍內(nèi)從事招標代理業(yè)務(wù)。2.招標代理機構(gòu)應(yīng)具備專業(yè)的招標業(yè)務(wù)能力和良好的信譽。其職責包括接受招標人的委托，協(xié)助招標人編制招標文件；發(fā)布招標公告；組織開標、評標活動；向招標人推薦中標候選人；協(xié)助招標人簽訂物業(yè)服務(wù)合同等。同時，招標代理機構(gòu)應(yīng)遵守法律法規(guī)和職業(yè)道德規(guī)范，公正、公平地開展招標代理工作，維護招標人的合法權(quán)益。四、招標程序（一）前期準備1.明確招標需求招標人應(yīng)根據(jù)物業(yè)項目的實際情況，詳細梳理物業(yè)服務(wù)的內(nèi)容、標準和要求。例如，對于住宅物業(yè)，要明確保潔服務(wù)的頻次、綠化養(yǎng)護的標準、安全保衛(wèi)的措施等；對于商業(yè)物業(yè)，要考慮到商業(yè)運營的特點，制定相應(yīng)的物業(yè)服務(wù)方案，如營業(yè)時間內(nèi)的秩序維護、設(shè)施設(shè)備的及時維修等。我們鼓勵招標人充分征求業(yè)主意見，確保招標需求能夠真正反映業(yè)主的期望和需求。2.制定招標預(yù)算根據(jù)物業(yè)服務(wù)的內(nèi)容和標準，結(jié)合市場行情，合理編制招標預(yù)算。預(yù)算應(yīng)涵蓋人員費用、物資采購、設(shè)備維護、管理費用等各項支出。在制定預(yù)算時，要充分考慮到物業(yè)項目的長期發(fā)展和可能出現(xiàn)的變動因素，預(yù)留一定的彈性空間。同時，要確保預(yù)算的合理性和透明度，以便在招標過程中能夠準確評估投標人的報價。3.組建評標委員會評標委員會由招標人代表和有關(guān)技術(shù)、經(jīng)濟等方面的專家組成，成員人數(shù)為五人以上單數(shù)，其中技術(shù)、經(jīng)濟等方面的專家不得少于成員總數(shù)的三分之二。專家應(yīng)從政府有關(guān)部門建立的專家?guī)熘须S機抽取，確保評標委員會的專業(yè)性和公正性。評標委員會負責對投標文件進行評審，提出評審意見，推薦中標候選人。（二）發(fā)布招標公告1.招標人或招標代理機構(gòu)應(yīng)通過南寧市公共資源交易平臺、物業(yè)管理行業(yè)網(wǎng)站、報紙等媒體發(fā)布招標公告。招標公告應(yīng)包括招標人的名稱和地址、招標項目的基本情況、招標范圍、對投標人的資格要求、獲取招標文件的時間、地點和方式、投標截止時間、開標時間和地點等內(nèi)容。2.我們希望大家在發(fā)布招標公告時，確保信息的準確、完整和及時，以便潛在投標人能夠充分了解招標項目的情況，積極參與投標。同時，要嚴格按照規(guī)定的時間和方式發(fā)布公告，不得擅自更改公告內(nèi)容或縮短公告期限。（三）發(fā)售招標文件1.招標文件是投標人編制投標文件的依據(jù)，應(yīng)包括投標邀請書、投標人須知、物業(yè)服務(wù)合同主要條款、評標標準和方法、投標文件格式等內(nèi)容。招標文件應(yīng)明確規(guī)定投標報價的范圍、計價方式、付款方式、服務(wù)期限、服務(wù)質(zhì)量標準等實質(zhì)性內(nèi)容。2.招標人或招標代理機構(gòu)應(yīng)按照招標公告規(guī)定的時間、地點和方式發(fā)售招標文件。招標文件的售價應(yīng)合理，不得過高或過低。同時，要為潛在投標人提供必要的答疑服務(wù)，解答投標人對招標文件的疑問，確保投標人能夠準確理解招標文件的要求。（四）投標1.投標人應(yīng)按照招標文件的要求編制投標文件，投標文件應(yīng)包括投標函、法定代表人身份證明、授權(quán)委托書、投標報價表、物業(yè)服務(wù)方案、企業(yè)資質(zhì)證書、業(yè)績證明材料、人員配備情況等內(nèi)容。投標文件應(yīng)密封包裝，并在規(guī)定的投標截止時間前送達指定地點。2.我們鼓勵投標人認真研究招標文件的要求，結(jié)合自身實際情況，編制高質(zhì)量的投標文件。投標文件應(yīng)真實、準確、完整地反映投標人的服務(wù)能力和水平，不得弄虛作假或提供虛假材料。同時，要注意投標文件的格式和排版，確保文件的規(guī)范性和易讀性。（五）開標1.開標應(yīng)在招標文件規(guī)定的開標時間和地點公開進行。開標由招標人或招標代理機構(gòu)主持，邀請所有投標人參加。開標時，由投標人或其推選的代表檢查投標文件的密封情況，經(jīng)確認無誤后，由工作人員當眾拆封，宣讀投標人名稱、投標報價、服務(wù)期限等內(nèi)容。2.開標過程應(yīng)記錄在案，并存檔備查。開標記錄應(yīng)包括開標時間、地點、投標人名稱、投標報價、服務(wù)期限等內(nèi)容。開標過程應(yīng)公正、公開、透明，接受投標人的監(jiān)督。（六）評標1.評標委員會按照招標文件規(guī)定的評標標準和方法，對投標文件進行評審。評標標準應(yīng)包括技術(shù)、經(jīng)濟、信譽等方面的內(nèi)容，如物業(yè)服務(wù)方案的合理性、服務(wù)質(zhì)量承諾、人員配備情況、企業(yè)業(yè)績和信譽等。評標方法可以采用綜合評估法、最低價評標法等。2.在評標過程中，評標委員會可以要求投標人對投標文件進行澄清或說明，但不得改變投標文件的實質(zhì)性內(nèi)容。評標委員會應(yīng)根據(jù)評審結(jié)果，推薦中標候選人，并向招標人提交評標報告。評標報告應(yīng)包括評標情況說明、中標候選人名單及其排序、推薦理由等內(nèi)容。（七）中標1.招標人根據(jù)評標委員會推薦的中標候選人確定中標人。招標人也可以授權(quán)評標委員會直接確定中標人。中標人應(yīng)符合招標文件規(guī)定的資格條件和評標標準，其投標報價應(yīng)合理，物業(yè)服務(wù)方案應(yīng)滿足招標人的需求。2.招標人應(yīng)在中標通知書發(fā)出之日起三十日內(nèi)，與中標人簽訂物業(yè)服務(wù)合同。物業(yè)服務(wù)合同應(yīng)明確雙方的權(quán)利和義務(wù)、服務(wù)內(nèi)容、服務(wù)標準、服務(wù)費用、服務(wù)期限、違約責任等內(nèi)容。合同簽訂后，招標人應(yīng)將中標結(jié)果通知所有未中標的投標人，并退還其投標保證金。五、監(jiān)督管理（一）監(jiān)督部門南寧市住房和城鄉(xiāng)建設(shè)局負責對南寧市行政區(qū)域內(nèi)的物業(yè)招標活動進行監(jiān)督管理。其主要職責包括制定和完善物業(yè)招標管理政策法規(guī)；對招標活動進行備案審查；對招標過程中的違法行為進行查處；維護物業(yè)招標市場秩序等。（二）監(jiān)督措施1.備案審查招標人或招標代理機構(gòu)應(yīng)在招標活動結(jié)束后，將招標文件、評標報告、中標通知書、物業(yè)服務(wù)合同等資料報南寧市住房和城鄉(xiāng)建設(shè)局備案。備案部門對備案資料進行審查，發(fā)現(xiàn)問題及時要求招標人或招標代理機構(gòu)進行整改。2.現(xiàn)場監(jiān)督監(jiān)督部門可以對招標活動進行現(xiàn)場監(jiān)督，檢查開標、評標過程是否符合規(guī)定程序，評標委員會的組成是否合法，投標人的資格條件是否符合要求等。對于發(fā)現(xiàn)的問題，監(jiān)督部門有權(quán)責令招標人或招標代理機構(gòu)立即糾正，并依法進行處理。3.投訴處理投標人或其他利害關(guān)系人認為招標活動存在違法違規(guī)行為的，可以向監(jiān)督部門投訴。監(jiān)督部門應(yīng)及時受理投訴，并進行調(diào)查處理。對于經(jīng)查實的違法違規(guī)行為，監(jiān)督部門應(yīng)依法給予相應(yīng)的處罰，維護當事人的合法權(quán)益。六、法律責任（一）招標人的法律責任1.招標人違反本辦法規(guī)定，有下列情形之一的，由南寧市住房和城鄉(xiāng)建設(shè)局責令改正，給予警告，可以并處一萬元以上三萬元以下的罰款：依法必須進行招標的項目不按照規(guī)定發(fā)布招標公告的；招標文件不符合規(guī)定要求的；不按照規(guī)定組建評標委員會的；在評標委員會推薦的中標候選人以外確定中標人的；中標通知書發(fā)出后無正當理由不與中標人簽訂物業(yè)服務(wù)合同的。2.招標人以不合理的條件限制或者排斥潛在投標人的，對潛在投標人實行歧視待遇的，強制要求投標人組成聯(lián)合體共同投標的，或者限制投標人之間競爭的，由南寧市住房和城鄉(xiāng)建設(shè)局責令改正，可以處一萬元以上五萬元以下的罰款。（二）招標代理機構(gòu)的法律責任1.招標代理機構(gòu)違反本辦法規(guī)定，有下列情形之一的，由南寧市住房和城鄉(xiāng)建設(shè)局責令改正，給予警告，可以并處一萬元以上三萬元以下的罰款；情節(jié)嚴重的，暫停直至取消其招標代理資格：未取得招標代理資格從事招標代理業(yè)務(wù)的；超越資質(zhì)許可范圍從事招標代理業(yè)務(wù)的；以不正當手段獲取招標代理業(yè)務(wù)的；在招標代理過程中泄露招標人的商業(yè)秘密的；與招標人、投標人串通損害國家利益、社會公共利益或者他人合法權(quán)益的。2.招標代理機構(gòu)在招標過程中違反法律法規(guī)和職業(yè)道德規(guī)范，給招標人或投標人造成損失的，應(yīng)依法承擔賠償責任。（三）投標人的法律責任1.投標人違反本辦法規(guī)定，有下列情形之一的，由南寧市住房和城鄉(xiāng)建設(shè)局責令改正，給予警告，可以并處一萬元以下的罰款：提供虛假材料騙取中標的；與招標人、其他投標人或者招標代理機構(gòu)串通投標