江寧老舊小區(qū)管理辦法一、總則（一）目的與依據為加強江寧區(qū)老舊小區(qū)的管理，提升居民生活環(huán)境品質，依據國家相關法律法規(guī)以及地方政策規(guī)定，結合江寧區(qū)實際情況，制定本辦法。（二）適用范圍本辦法適用于江寧區(qū)內建成時間較早、基礎設施老化、配套設施不完善的老舊小區(qū)。具體范圍由江寧區(qū)住房和城鄉(xiāng)建設局會同相關部門根據實際情況確定并公布。（三）基本原則1.以人為本原則：充分考慮居民需求，以改善居民生活條件為出發(fā)點和落腳點，保障居民合法權益。2.政府主導原則：明確政府在老舊小區(qū)管理中的主導責任，統(tǒng)籌協(xié)調各方資源，加大政策支持和資金投入。3.居民參與原則：鼓勵居民積極參與老舊小區(qū)管理，發(fā)揮居民主體作用，共同維護小區(qū)環(huán)境和秩序。4.綜合整治原則：對老舊小區(qū)的基礎設施、房屋本體、環(huán)境秩序等進行全面綜合整治，提升小區(qū)整體面貌。5.長效管理原則：建立健全長效管理機制，確保老舊小區(qū)管理工作持續(xù)、穩(wěn)定、有效開展。二、管理職責（一）政府部門職責1.江寧區(qū)住房和城鄉(xiāng)建設局負責統(tǒng)籌協(xié)調老舊小區(qū)管理工作，制定相關政策和工作計劃。指導、監(jiān)督各街道辦事處（園區(qū)）開展老舊小區(qū)管理工作。負責老舊小區(qū)改造項目的立項、審批、驗收等工作。協(xié)調相關部門解決老舊小區(qū)管理中的重大問題。2.江寧區(qū)城市管理局負責老舊小區(qū)環(huán)境衛(wèi)生管理，指導、監(jiān)督垃圾清運、清掃保潔等工作。加強對老舊小區(qū)內違法建設的查處力度，維護小區(qū)公共秩序。負責老舊小區(qū)戶外廣告、店招店牌的規(guī)范管理。3.江寧區(qū)規(guī)劃資源分局負責指導老舊小區(qū)規(guī)劃調整和改造方案的審核，保障小區(qū)公共空間合理利用。加強對老舊小區(qū)內建設工程的規(guī)劃監(jiān)管，防止違法建設行為。4.江寧區(qū)水務局負責老舊小區(qū)供水、排水等設施的維護和管理，保障居民用水安全。指導、監(jiān)督老舊小區(qū)雨污分流改造工作，改善小區(qū)水環(huán)境。5.江寧區(qū)消防救援大隊負責老舊小區(qū)消防安全管理，指導、監(jiān)督小區(qū)消防設施建設和維護。開展消防安全宣傳教育，提高居民消防安全意識。6.江寧區(qū)各街道辦事處（園區(qū)）具體負責組織實施本轄區(qū)內老舊小區(qū)的管理工作，落實各項管理措施。負責老舊小區(qū)日常巡查，及時發(fā)現(xiàn)和處理各類問題。組織居民參與老舊小區(qū)管理，協(xié)調解決居民矛盾糾紛。配合相關部門做好老舊小區(qū)改造等工作。（二）社區(qū)職責1.組織居民成立業(yè)主大會，選舉業(yè)主委員會：指導業(yè)主大會和業(yè)主委員會依法履行職責，協(xié)調業(yè)主與物業(yè)服務企業(yè)之間的關系。2.開展社區(qū)宣傳教育活動：提高居民對老舊小區(qū)管理的認識和參與度，引導居民自覺遵守小區(qū)管理規(guī)定。3.協(xié)助街道辦事處（園區(qū)）做好老舊小區(qū)管理工作：配合相關部門開展環(huán)境衛(wèi)生整治、安全檢查等工作，及時反饋居民意見和建議。（三）業(yè)主委員會職責1.執(zhí)行業(yè)主大會的決定：代表業(yè)主與物業(yè)服務企業(yè)簽訂物業(yè)服務合同，監(jiān)督物業(yè)服務企業(yè)履行合同約定。2.籌集和使用專項維修資金：經業(yè)主大會同意，負責專項維修資金的籌集和使用，確保小區(qū)共用部位、共用設施設備的正常維修和更新。3.監(jiān)督物業(yè)服務企業(yè)的服務質量：定期對物業(yè)服務企業(yè)的服務質量進行評估，聽取業(yè)主意見，及時督促物業(yè)服務企業(yè)改進服務。4.協(xié)調業(yè)主之間的關系：調解業(yè)主之間的糾紛，維護小區(qū)和諧穩(wěn)定。5.向業(yè)主大會報告工作：定期向業(yè)主大會報告小區(qū)管理工作情況，接受業(yè)主監(jiān)督。（四）物業(yè)服務企業(yè)職責1.按照物業(yè)服務合同約定：提供相應的物業(yè)服務，包括房屋維修養(yǎng)護、環(huán)境衛(wèi)生保潔、綠化養(yǎng)護、秩序維護等。2.建立健全物業(yè)服務管理制度：加強內部管理，提高服務質量和效率。3.定期公布物業(yè)服務費用收支情況：接受業(yè)主監(jiān)督，確保費用使用透明。4.協(xié)助社區(qū)和相關部門做好老舊小區(qū)管理工作：配合開展環(huán)境衛(wèi)生整治、安全檢查等工作，及時發(fā)現(xiàn)和處理各類問題。三、小區(qū)改造（一）改造計劃制定1.江寧區(qū)住房和城鄉(xiāng)建設局會同相關部門，根據老舊小區(qū)實際情況和居民需求，制定年度改造計劃。2.改造計劃應廣泛征求居民意見，確保改造內容符合居民意愿。（二）改造內容1.基礎設施改造道路維修與更新，確保道路平整、暢通。供水、排水、供電、供氣等管線改造，保障居民正常生活需求。路燈、樓道燈等照明設施更新，提高小區(qū)夜間照明質量。2.房屋本體改造屋面防水維修，解決房屋滲漏問題。外墻粉刷，提升房屋外觀形象。樓道修繕，改善居民通行環(huán)境。3.環(huán)境整治綠化補植與提升，增加小區(qū)綠化面積，改善小區(qū)生態(tài)環(huán)境。增設停車位，緩解小區(qū)停車難問題。建設垃圾分類投放點，推進垃圾分類工作。4.配套設施完善建設社區(qū)服務中心、老年活動中心等公共服務設施，滿足居民多樣化需求。完善小區(qū)安防設施，安裝監(jiān)控攝像頭、門禁系統(tǒng)等，提高小區(qū)安全防范能力。（三）改造實施1.改造項目由江寧區(qū)住房和城鄉(xiāng)建設局按照相關規(guī)定進行立項、審批。2.改造項目通過公開招標等方式確定施工單位，施工單位應嚴格按照設計方案和施工規(guī)范進行施工，確保工程質量。3.建設單位應加強對改造項目的監(jiān)督管理，定期檢查工程進度和質量，及時協(xié)調解決施工中出現(xiàn)的問題。4.改造項目竣工后，由江寧區(qū)住房和城鄉(xiāng)建設局組織相關部門和居民代表進行驗收，驗收合格后方可交付使用。四、環(huán)境衛(wèi)生管理（一）清掃保潔1.物業(yè)服務企業(yè)應按照相關標準，制定小區(qū)清掃保潔制度，明確清掃保潔范圍、頻次和質量要求。2.每日定時對小區(qū)道路、樓道、公共區(qū)域等進行清掃，及時清除垃圾和雜物，保持小區(qū)環(huán)境整潔。3.加強對衛(wèi)生死角的清理，定期對垃圾桶、垃圾中轉站等進行消毒和清洗，防止異味和滋生蚊蟲。（二）垃圾分類1.按照垃圾分類要求，在小區(qū)內合理設置垃圾分類投放點，并配備相應的分類垃圾桶。2.加強垃圾分類宣傳教育，提高居民垃圾分類意識，引導居民正確分類投放垃圾。3.物業(yè)服務企業(yè)應與有資質的垃圾清運企業(yè)簽訂合同，確保垃圾分類后的垃圾得到及時、規(guī)范清運。（三）環(huán)境衛(wèi)生監(jiān)督1.江寧區(qū)城市管理局和各街道辦事處（園區(qū)）應加強對老舊小區(qū)環(huán)境衛(wèi)生的監(jiān)督檢查，定期對小區(qū)環(huán)境衛(wèi)生狀況進行評估。2.設立舉報電話和郵箱，接受居民對環(huán)境衛(wèi)生問題的舉報和投訴，及時處理并反饋處理結果。3.對環(huán)境衛(wèi)生不達標的小區(qū)，責令物業(yè)服務企業(yè)限期整改，整改不力的依法予以處罰。五、房屋管理（一）房屋安全檢查1.物業(yè)服務企業(yè)應定期對小區(qū)房屋進行安全檢查，重點檢查房屋結構、屋面、外墻、樓道等部位，及時發(fā)現(xiàn)安全隱患。2.對檢查中發(fā)現(xiàn)的安全隱患，應及時告知業(yè)主，并督促業(yè)主進行整改。業(yè)主拒不整改的，應及時報告街道辦事處（園區(qū)）和相關部門。3.江寧區(qū)住房和城鄉(xiāng)建設局應定期組織對老舊小區(qū)房屋進行全面安全檢查，建立房屋安全檔案，對存在重大安全隱患的房屋，及時采取措施進行治理。（二）房屋維修養(yǎng)護1.業(yè)主專有部分的維修養(yǎng)護由業(yè)主負責，業(yè)主可委托物業(yè)服務企業(yè)進行維修，費用由業(yè)主承擔。2.小區(qū)共用部位、共用設施設備的維修養(yǎng)護，由物業(yè)服務企業(yè)按照物業(yè)服務合同約定負責組織實施，費用從專項維修資金中列支。3.專項維修資金的使用應按照相關規(guī)定進行，經業(yè)主大會同意后，由業(yè)主委員會負責監(jiān)督使用。（三）房屋裝飾裝修管理1.物業(yè)服務企業(yè)應制定房屋裝飾裝修管理規(guī)定，告知業(yè)主裝飾裝修的禁止行為和注意事項。2.對業(yè)主的裝飾裝修行為進行監(jiān)督檢查，發(fā)現(xiàn)違規(guī)行為及時制止，并要求業(yè)主整改。3.業(yè)主裝飾裝修前，應向物業(yè)服務企業(yè)辦理登記手續(xù)，提交裝飾裝修方案等資料。六、綠化管理（一）綠化養(yǎng)護1.物業(yè)服務企業(yè)應按照綠化養(yǎng)護標準，制定小區(qū)綠化養(yǎng)護計劃，定期對小區(qū)內的樹木、花草進行修剪、澆水、施肥、病蟲害防治等養(yǎng)護工作。2.保護小區(qū)綠化設施，不得擅自砍伐、移植樹木，不得破壞綠化景觀。3.加強對居民的綠化保護宣傳教育，引導居民愛護小區(qū)綠化環(huán)境。（二）綠化改造與提升1.根據小區(qū)實際情況和居民需求，適時對小區(qū)綠化進行改造和提升，增加綠化品種，優(yōu)化綠化布局。2.綠化改造與提升項目應按照相關規(guī)定進行立項、審批，確保改造效果。七、秩序維護（一）人員與車輛出入管理1.在小區(qū)出入口設置門禁系統(tǒng)，對人員和車輛進行出入登記和管理。2.物業(yè)服務企業(yè)應安排專人負責門禁管理，嚴格核實人員身份和車輛出入憑證，禁止無關人員和車輛進入小區(qū)。3.加強對小區(qū)內流動攤販的管理，禁止在小區(qū)內擺攤設點，維護小區(qū)秩序。（二）巡邏防范1.制定小區(qū)巡邏制度，安排保安人員定時對小區(qū)進行巡邏，重點巡查小區(qū)公共區(qū)域、樓道、停車場等部位。2.加強對小區(qū)周邊環(huán)境的巡查，及時發(fā)現(xiàn)和處理各類安全隱患和突發(fā)事件。3.建立巡邏記錄，對巡邏中發(fā)現(xiàn)的問題及時報告并處理。（三）安全防范設施建設與維護1.完善小區(qū)安防設施，安裝監(jiān)控攝像頭、報警裝置等，確保小區(qū)安全。2.定期對安防設施進行檢查和維護，確保設施正常運行。3.加強與公安機關的協(xié)作配合，建立健全治安聯(lián)防機制，提高小區(qū)治安防范能力。八、公共設施設備管理（一）設施設備維護保養(yǎng)1.物業(yè)服務企業(yè)應建立公共設施設備維護保養(yǎng)制度，明確設施設備維護保養(yǎng)責任人和維護保養(yǎng)周期。2.定期對小區(qū)內的電梯、消防設施、給排水設施、供電設施等公共設施設備進行維護保養(yǎng)，確保設施設備正常運行。3.對設施設備的維護保養(yǎng)情況進行記錄，建立設施設備檔案。（二）設施設備更新改造1.當公共設施設備出現(xiàn)嚴重損壞或老化，影響正常使用時，物業(yè)服務企業(yè)應及時提出更新改造方案，經業(yè)主大會同意后實施。2.更新改造項目應按照相關規(guī)定進行立項、審批，確保改造質量和安全。3.專項維修資金不足以支付設施設備更新改造費用的，可通過業(yè)主自籌、政府補貼等方式解決。九、經費保障（一）資金來源1.專項維修資金：按照相關規(guī)定，由業(yè)主繳存的專項維修資金用于小區(qū)共用部位、共用設施設備的維修和更新。2.政府財政補貼：江寧區(qū)政府根據老舊小區(qū)管理實際情況，安排一定的財政資金用于老舊小區(qū)改造、管理等工作。3.物業(yè)服務費用：業(yè)主按照物業(yè)服務合同約定繳納的物業(yè)服務費用，用于支付物業(yè)服務企業(yè)的服務費用。4.其他資金：通過社會捐贈、小區(qū)公共收益等方式籌集的資金，可用于老舊小區(qū)管理。（二）資金使用管理1.專項維修資金的使用應嚴格按照相關規(guī)定進行，經業(yè)主大會同意后，由業(yè)主委員會負責監(jiān)督使用。2.政府財政補貼資金應專款專用，嚴格按照規(guī)定的用途和程序使用。3.物業(yè)服務費用應按照物業(yè)服務合同約定收取和使用，物業(yè)服務企業(yè)應定期公布費用收支情況，接受業(yè)主監(jiān)督。4.建立資金使用管理制度，加強對資金使用的審計和監(jiān)督，確保資金安全、合理使用。十、監(jiān)督考核（一）監(jiān)督機制1.江寧區(qū)住房和城鄉(xiāng)建設局會同相關部門建立老舊小區(qū)管理監(jiān)督機制，定期對各街道辦事處（園區(qū)）、物業(yè)服務企業(yè)等的管理工作進行監(jiān)督檢查。2.設立投訴舉報電話和郵箱，接受居民對老舊小區(qū)管理問題的投訴舉報，及時處理并反饋處理結果。3.對