江門物業(yè)租售管理辦法一、總則（一）目的為加強江門物業(yè)租售管理，規(guī)范物業(yè)租售行為，維護物業(yè)市場秩序，保障當(dāng)事人合法權(quán)益，促進物業(yè)行業(yè)健康發(fā)展，根據(jù)國家相關(guān)法律法規(guī)及行業(yè)標(biāo)準(zhǔn)，結(jié)合江門市實際情況，制定本辦法。（二）適用范圍本辦法適用于江門市行政區(qū)域內(nèi)各類物業(yè)的租賃、銷售活動及其相關(guān)管理。（三）基本原則物業(yè)租售管理遵循合法、公正、公平、公開的原則，保護當(dāng)事人合法權(quán)益，促進物業(yè)資源合理配置，維護市場穩(wěn)定。二、管理主體與職責(zé)（一）管理部門江門市住房和城鄉(xiāng)建設(shè)局是本市物業(yè)租售管理的行政主管部門（以下簡稱“主管部門”），負責(zé)全市物業(yè)租售活動的監(jiān)督管理工作。各區(qū)住房和城鄉(xiāng)建設(shè)部門按照職責(zé)分工，負責(zé)本轄區(qū)內(nèi)物業(yè)租售活動的具體管理工作。（二）管理部門職責(zé)1.貫徹執(zhí)行國家、省有關(guān)物業(yè)租售管理的法律法規(guī)和政策，制定本市物業(yè)租售管理的相關(guān)規(guī)定和措施。2.負責(zé)物業(yè)租售市場的監(jiān)測、分析和調(diào)控，發(fā)布物業(yè)租售市場信息。3.對物業(yè)租售活動進行監(jiān)督檢查，依法查處違法違規(guī)行為。4.指導(dǎo)和協(xié)調(diào)物業(yè)服務(wù)企業(yè)、房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)機構(gòu)等相關(guān)單位的物業(yè)租售管理工作。5.建立健全物業(yè)租售管理檔案，加強對物業(yè)租售信息的統(tǒng)計和管理。6.法律、法規(guī)、規(guī)章規(guī)定的其他職責(zé)。（三）相關(guān)單位職責(zé)1.物業(yè)服務(wù)企業(yè)負責(zé)本物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)物業(yè)租賃、銷售信息的收集、整理和發(fā)布。協(xié)助主管部門和相關(guān)部門做好物業(yè)租售管理工作，對物業(yè)租售活動進行日常巡查，發(fā)現(xiàn)問題及時報告。配合相關(guān)部門對物業(yè)租售糾紛進行調(diào)解。2.房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)機構(gòu)依法從事物業(yè)租賃、銷售經(jīng)紀(jì)活動，遵守法律法規(guī)和行業(yè)規(guī)范，誠實守信，為當(dāng)事人提供真實、準(zhǔn)確、有效的信息。建立健全業(yè)務(wù)記錄制度，如實記錄業(yè)務(wù)情況。接受主管部門和相關(guān)部門的監(jiān)督管理，配合做好物業(yè)租售管理工作。三、物業(yè)租賃管理（一）租賃合同簽訂1.物業(yè)租賃當(dāng)事人應(yīng)當(dāng)簽訂書面租賃合同，明確雙方的權(quán)利和義務(wù)。租賃合同應(yīng)當(dāng)包括以下主要內(nèi)容：當(dāng)事人姓名或者名稱及住所。房屋的坐落、面積、結(jié)構(gòu)、附屬設(shè)施，家具和家電等室內(nèi)設(shè)施狀況。租金和押金數(shù)額及支付方式。租賃用途和房屋使用要求。租賃期限。房屋維修責(zé)任。物業(yè)服務(wù)、水、電、燃氣等相關(guān)費用的繳納。爭議解決辦法和違約責(zé)任。其他約定。2.租賃合同示范文本由主管部門會同工商行政管理部門制定，并向社會公布。當(dāng)事人可參照示范文本簽訂租賃合同。（二）租賃登記備案1.物業(yè)租賃合同簽訂后，當(dāng)事人應(yīng)當(dāng)自租賃合同簽訂之日起30日內(nèi)，到房屋所在地的區(qū)住房和城鄉(xiāng)建設(shè)部門辦理租賃登記備案手續(xù)。2.辦理租賃登記備案應(yīng)當(dāng)提交下列材料：房屋租賃合同。房屋所有權(quán)證書或者其他合法權(quán)屬證明。當(dāng)事人的身份證明。法律、法規(guī)規(guī)定的其他材料。3.區(qū)住房和城鄉(xiāng)建設(shè)部門應(yīng)當(dāng)自受理租賃登記備案申請之日起3個工作日內(nèi)，對符合登記備案條件的，予以登記備案，并出具房屋租賃登記備案證明；對不符合登記備案條件的，不予登記備案，并書面告知當(dāng)事人理由。（三）租金與押金管理1.租金標(biāo)準(zhǔn)由當(dāng)事人協(xié)商確定，但不得違反國家和地方有關(guān)規(guī)定。主管部門可根據(jù)市場情況定期發(fā)布物業(yè)租金指導(dǎo)價格。2.租賃當(dāng)事人應(yīng)當(dāng)按照租賃合同約定的租金標(biāo)準(zhǔn)和支付方式支付租金。承租人無正當(dāng)理由未支付或者遲延支付租金的，出租人可以要求承租人在合理期限內(nèi)支付。承租人逾期不支付的，出租人可以解除租賃合同。3.押金數(shù)額由當(dāng)事人協(xié)商確定，但不得超過房屋租金的2倍。租賃關(guān)系終止時，出租人應(yīng)當(dāng)在扣除租金、違約金等費用后，將押金余額退還承租人。（四）房屋交付與使用1.出租人應(yīng)當(dāng)按照租賃合同約定的時間和條件將房屋交付承租人。交付的房屋應(yīng)當(dāng)符合安全、衛(wèi)生等標(biāo)準(zhǔn)，具備正常使用功能。2.承租人應(yīng)當(dāng)按照租賃合同約定的用途合理使用房屋，不得擅自改變房屋用途。確需改變房屋用途的，應(yīng)當(dāng)經(jīng)出租人書面同意，并依法辦理相關(guān)手續(xù)。3.承租人應(yīng)當(dāng)愛護并合理使用房屋及其附屬設(shè)施、設(shè)備，不得損壞。因承租人使用不當(dāng)造成房屋及其附屬設(shè)施、設(shè)備損壞的，承租人應(yīng)當(dāng)負責(zé)修復(fù)或者賠償。（五）轉(zhuǎn)租管理1.承租人經(jīng)出租人書面同意，可以將租賃房屋轉(zhuǎn)租給第三人。承租人轉(zhuǎn)租的，承租人與出租人之間的租賃合同繼續(xù)有效，第三人對租賃房屋造成損失的，承租人應(yīng)當(dāng)賠償損失。2.承租人未經(jīng)出租人書面同意轉(zhuǎn)租的，出租人可以解除租賃合同。四、物業(yè)銷售管理（一）銷售主體資格1.從事物業(yè)銷售活動的房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)應(yīng)當(dāng)具有相應(yīng)的房地產(chǎn)開發(fā)資質(zhì)，并取得商品房預(yù)售許可證或者現(xiàn)售備案證明。2.房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)應(yīng)當(dāng)在銷售場所顯著位置公示房地產(chǎn)開發(fā)資質(zhì)證書、商品房預(yù)售許可證或者現(xiàn)售備案證明、經(jīng)備案的商品房買賣合同示范文本、房屋交易資金監(jiān)管協(xié)議等相關(guān)文件。（二）銷售廣告與宣傳1.房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)發(fā)布的物業(yè)銷售廣告和宣傳資料應(yīng)當(dāng)真實、準(zhǔn)確、合法，不得含有虛假內(nèi)容，不得欺騙和誤導(dǎo)消費者。2.廣告和宣傳資料中涉及房屋質(zhì)量、性能、用途、配套設(shè)施等內(nèi)容的，應(yīng)當(dāng)真實、準(zhǔn)確，與實際交付的房屋相符。3.房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)不得利用廣告和宣傳資料進行夸大、虛假宣傳，不得對規(guī)劃或者建設(shè)中的交通、商業(yè)、文化教育設(shè)施以及其他市政條件作誤導(dǎo)宣傳。（三）商品房買賣合同簽訂1.房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)與買受人應(yīng)當(dāng)簽訂書面商品房買賣合同。商品房買賣合同應(yīng)當(dāng)包括以下主要內(nèi)容：當(dāng)事人名稱或者姓名和住所。商品房基本狀況。商品房的銷售方式。商品房價款的確定方式及總價款、付款方式、付款時間。交付使用條件及日期。裝飾、設(shè)備標(biāo)準(zhǔn)承諾。供水、供電、供熱、燃氣、通訊、道路、綠化等配套基礎(chǔ)設(shè)施和公共設(shè)施的交付承諾和有關(guān)權(quán)益、責(zé)任。公共配套建筑的產(chǎn)權(quán)歸屬。面積差異的處理方式。辦理產(chǎn)權(quán)登記有關(guān)事宜。解決爭議的方法。違約責(zé)任。雙方約定的其他事項。2.商品房買賣合同示范文本由主管部門會同工商行政管理部門制定，并向社會公布。當(dāng)事人應(yīng)當(dāng)參照示范文本簽訂商品房買賣合同。（四）預(yù)售資金監(jiān)管1.房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)預(yù)售商品房所得款項應(yīng)當(dāng)用于有關(guān)的工程建設(shè)。主管部門應(yīng)當(dāng)會同相關(guān)部門建立商品房預(yù)售資金監(jiān)管制度，對預(yù)售資金進行監(jiān)管。2.預(yù)售資金監(jiān)管賬戶應(yīng)當(dāng)由房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)、監(jiān)管銀行和主管部門三方共同監(jiān)管。預(yù)售資金應(yīng)當(dāng)按照工程建設(shè)進度分階段撥付使用。3.房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)申請使用預(yù)售資金的，應(yīng)當(dāng)提交用款計劃，經(jīng)監(jiān)管銀行和主管部門審核同意后，按照規(guī)定撥付使用。（五）房屋交付與產(chǎn)權(quán)登記1.房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)應(yīng)當(dāng)按照商品房買賣合同約定的時間和條件交付房屋。交付房屋時，應(yīng)當(dāng)向買受人提供住宅質(zhì)量保證書和住宅使用說明書，并按照合同約定承擔(dān)保修責(zé)任。2.房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)應(yīng)當(dāng)在房屋交付使用之日起90日內(nèi)，協(xié)助買受人辦理房屋產(chǎn)權(quán)登記手續(xù)。因房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)的原因，買受人未能在規(guī)定期限內(nèi)取得房屋權(quán)屬證書的，房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)應(yīng)當(dāng)承擔(dān)違約責(zé)任。五、監(jiān)督檢查（一）日常巡查主管部門和相關(guān)部門應(yīng)當(dāng)加強對物業(yè)租售活動的日常巡查，及時發(fā)現(xiàn)和處理違法違規(guī)行為。巡查內(nèi)容包括：1.物業(yè)租售主體資格是否合法。2.租賃合同、商品房買賣合同簽訂及履行情況。3.租賃登記備案、預(yù)售資金監(jiān)管等制度執(zhí)行情況。4.物業(yè)租售廣告和宣傳資料是否真實、合法。5.其他相關(guān)事項。（二）投訴處理1.主管部門應(yīng)當(dāng)設(shè)立物業(yè)租售投訴舉報電話、信箱等，接受社會公眾對物業(yè)租售違法違規(guī)行為的投訴舉報。2.對投訴舉報事項，主管部門應(yīng)當(dāng)及時受理、調(diào)查核實，并依法處理。處理結(jié)果應(yīng)當(dāng)及時反饋投訴舉報人。（三）信用管理1.主管部門應(yīng)當(dāng)建立物業(yè)租售信用檔案，記錄房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)、物業(yè)服務(wù)企業(yè)、房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)機構(gòu)等相關(guān)單位和個人的物業(yè)租售行為信息。2.對違法違規(guī)行為情節(jié)嚴(yán)重的單位和個人，主管部門應(yīng)當(dāng)依法予以公示，并納入信用黑名單管理，限制其在一定期限內(nèi)從事物業(yè)租售活動。六、法律責(zé)任（一）出租人的法律責(zé)任1.違反本辦法規(guī)定，未辦理租賃登記備案手續(xù)的，由區(qū)住房和城鄉(xiāng)建設(shè)部門責(zé)令限期改正；逾期不改正的，處1000元以下罰款。2.出租人將未經(jīng)消防驗收或者消防驗收不合格的房屋出租的，依照《中華人民共和國消防法》的有關(guān)規(guī)定處罰。3.出租人未履行房屋維修責(zé)任，影響承租人正常使用的，應(yīng)當(dāng)負責(zé)修復(fù)或者賠償。因維修房屋影響承租人使用的，應(yīng)當(dāng)相應(yīng)減少租金或者延長租賃期限。4.出租人違反本辦法規(guī)定，擅自提高租金標(biāo)準(zhǔn)或者收取其他不合理費用的，由價格主管部門依法予以處罰。（二）承租人的法律責(zé)任1.違反本辦法規(guī)定，未經(jīng)出租人書面同意轉(zhuǎn)租房屋的，出租人可以解除租賃合同，并要求承租人承擔(dān)違約責(zé)任。2.承租人未按照租賃合同約定的用途使用房屋，擅自改變房屋用途的，由主管部門責(zé)令限期改正；逾期不改正的，處1000元以上1萬元以下罰款。3.承租人損壞房屋及其附屬設(shè)施、設(shè)備的，應(yīng)當(dāng)負責(zé)修復(fù)或者賠償。（三）房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)的法律責(zé)任1.違反本辦法規(guī)定，未取得商品房預(yù)售許可證或者現(xiàn)售備案證明擅自銷售商品房的，由主管部門責(zé)令停止銷售活動，沒收違法所得，可以并處已收取的預(yù)付款1%以下的罰款。2.房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)發(fā)布虛假廣告和宣傳資料的，由工商行政管理部門依照《中華人民共和國廣告法》的有關(guān)規(guī)定處罰。3.房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)未按照商品房買賣合同約定的時間和條件交付房屋的，應(yīng)當(dāng)承擔(dān)違約責(zé)任。因房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)的原因，買受人未能在規(guī)定期限內(nèi)取得房屋權(quán)屬證書的，房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)應(yīng)當(dāng)按照合同約定承擔(dān)違約責(zé)任。4.房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)未按照規(guī)定使用預(yù)售資金的，由主管部門責(zé)令限期改正；逾期不改正的，處挪用金額2%以下但不超過3萬元的罰款。（四）房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)機構(gòu)的法律責(zé)任1.違反本辦法規(guī)定，未取得營業(yè)執(zhí)照擅自從事房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)活動的，由工商行政管理部門依照《無照經(jīng)營查處取締辦法》的有關(guān)規(guī)定處罰。2.房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)機構(gòu)及其從業(yè)人員在房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)活動中，有下列行為之一的，由主管部門責(zé)令限期改正，記入信用檔案；對房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)人員，處以1萬元以下罰款；對房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)機構(gòu)，處以1萬元以上3萬元以下罰款：提供虛假信息，隱瞞真實情況。采取欺詐、脅迫、賄賂等不正當(dāng)手段招攬業(yè)務(wù)。未按照規(guī)定簽訂房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)服務(wù)合同。未經(jīng)委托人書面同意，擅自改變房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)