河北農(nóng)村物業(yè)管理辦法一、總則（一）目的與依據(jù)為了加強(qiáng)河北農(nóng)村物業(yè)管理，提升農(nóng)村居住環(huán)境質(zhì)量，保障農(nóng)村居民的合法權(quán)益，根據(jù)國(guó)家相關(guān)法律法規(guī)以及河北省實(shí)際情況，制定本辦法。隨著河北農(nóng)村經(jīng)濟(jì)社會(huì)的發(fā)展，農(nóng)村居民對(duì)居住環(huán)境的要求日益提高，規(guī)范農(nóng)村物業(yè)管理成為改善農(nóng)村生活條件的必然需求。本辦法依據(jù)《中華人民共和國(guó)民法典》《物業(yè)管理?xiàng)l例》等相關(guān)法律法規(guī)，結(jié)合河北農(nóng)村特點(diǎn)制定，旨在為農(nóng)村物業(yè)管理提供明確的規(guī)范和指導(dǎo)。（二）適用范圍本辦法適用于河北省行政區(qū)域內(nèi)農(nóng)村的物業(yè)管理活動(dòng)。本辦法所指農(nóng)村包括村莊、集鎮(zhèn)等農(nóng)村聚居區(qū)域，涵蓋了各類農(nóng)村居住小區(qū)、村民集中居住點(diǎn)以及具有物業(yè)管理需求的農(nóng)村區(qū)域。（三）基本原則1.政府引導(dǎo)原則各級(jí)政府應(yīng)加強(qiáng)對(duì)農(nóng)村物業(yè)管理工作的引導(dǎo)，制定相關(guān)政策，推動(dòng)農(nóng)村物業(yè)管理的發(fā)展。2.村民自治原則充分發(fā)揮村民委員會(huì)的作用，鼓勵(lì)村民參與物業(yè)管理，實(shí)現(xiàn)村民自我管理、自我服務(wù)、自我監(jiān)督。3.因地制宜原則根據(jù)不同農(nóng)村地區(qū)的實(shí)際情況，采取適合當(dāng)?shù)氐奈飿I(yè)管理模式和方法，不搞一刀切。4.有償服務(wù)原則在提供物業(yè)管理服務(wù)過(guò)程中，遵循有償服務(wù)原則，合理收取費(fèi)用，保障物業(yè)管理服務(wù)的可持續(xù)性。二、管理主體與職責(zé)（一）政府部門(mén)職責(zé)1.縣級(jí)以上人民政府住房和城鄉(xiāng)建設(shè)主管部門(mén)負(fù)責(zé)本行政區(qū)域內(nèi)農(nóng)村物業(yè)管理工作的指導(dǎo)、監(jiān)督和管理。制定農(nóng)村物業(yè)管理相關(guān)政策和標(biāo)準(zhǔn)，組織開(kāi)展業(yè)務(wù)培訓(xùn)，對(duì)農(nóng)村物業(yè)管理項(xiàng)目進(jìn)行檢查和考核。2.縣級(jí)以上人民政府其他有關(guān)部門(mén)按照各自職責(zé)，協(xié)同做好農(nóng)村物業(yè)管理相關(guān)工作。例如，農(nóng)業(yè)農(nóng)村部門(mén)負(fù)責(zé)指導(dǎo)農(nóng)村環(huán)境衛(wèi)生整治等工作；財(cái)政部門(mén)負(fù)責(zé)保障農(nóng)村物業(yè)管理相關(guān)經(jīng)費(fèi)；民政部門(mén)負(fù)責(zé)指導(dǎo)村民委員會(huì)參與物業(yè)管理等工作。（二）村民委員會(huì)職責(zé)1.組織成立業(yè)主大會(huì)在具備條件的農(nóng)村，村民委員會(huì)應(yīng)組織成立業(yè)主大會(huì)，選舉產(chǎn)生業(yè)主委員會(huì)。業(yè)主大會(huì)代表和維護(hù)全體業(yè)主在物業(yè)管理活動(dòng)中的合法權(quán)益。2.監(jiān)督物業(yè)管理活動(dòng)對(duì)物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)的物業(yè)服務(wù)企業(yè)或其他管理主體的服務(wù)質(zhì)量進(jìn)行監(jiān)督，定期檢查服務(wù)情況，聽(tīng)取業(yè)主意見(jiàn)，督促其改進(jìn)服務(wù)。3.協(xié)調(diào)處理糾紛及時(shí)協(xié)調(diào)處理物業(yè)管理活動(dòng)中業(yè)主與物業(yè)服務(wù)企業(yè)或其他管理主體之間的糾紛，促進(jìn)和諧穩(wěn)定的物業(yè)管理關(guān)系。（三）業(yè)主大會(huì)與業(yè)主委員會(huì)職責(zé)1.業(yè)主大會(huì)職責(zé)制定和修改業(yè)主大會(huì)議事規(guī)則；制定和修改管理規(guī)約；選舉業(yè)主委員會(huì)或者更換業(yè)主委員會(huì)成員；選聘和解聘物業(yè)服務(wù)企業(yè)或其他管理人；籌集和使用專項(xiàng)維修資金；改建、重建建筑物及其附屬設(shè)施；有關(guān)共有和共同管理權(quán)利的其他重大事項(xiàng)。2.業(yè)主委員會(huì)職責(zé)執(zhí)行業(yè)主大會(huì)的決定和決議；代表業(yè)主與業(yè)主大會(huì)選聘的物業(yè)服務(wù)企業(yè)簽訂物業(yè)服務(wù)合同；及時(shí)了解業(yè)主、物業(yè)使用人的意見(jiàn)和建議，監(jiān)督和協(xié)助物業(yè)服務(wù)企業(yè)履行物業(yè)服務(wù)合同；監(jiān)督管理規(guī)約的實(shí)施；業(yè)主大會(huì)賦予的其他職責(zé)。三、物業(yè)管理服務(wù)內(nèi)容（一）環(huán)境衛(wèi)生管理1.公共區(qū)域清掃保潔定期對(duì)農(nóng)村物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)的道路、廣場(chǎng)、綠地等公共區(qū)域進(jìn)行清掃，保持環(huán)境整潔。及時(shí)清理垃圾，做到日產(chǎn)日清，確保無(wú)衛(wèi)生死角。2.垃圾分類處理開(kāi)展垃圾分類宣傳，引導(dǎo)村民進(jìn)行垃圾分類投放。設(shè)置垃圾分類收集設(shè)施，定期進(jìn)行分類運(yùn)輸和處理，逐步實(shí)現(xiàn)農(nóng)村垃圾的減量化、資源化和無(wú)害化處理。（二）綠化養(yǎng)護(hù)管理1.綠地養(yǎng)護(hù)對(duì)物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)的綠地進(jìn)行日常養(yǎng)護(hù)，包括澆水、施肥、修剪、病蟲(chóng)害防治等，確保綠地植物生長(zhǎng)良好，景觀美觀。2.花草樹(shù)木保護(hù)加強(qiáng)對(duì)綠化區(qū)域內(nèi)花草樹(shù)木的保護(hù)，防止人為破壞和踐踏。對(duì)損壞的花草樹(shù)木及時(shí)進(jìn)行補(bǔ)植和修復(fù)。（三）公共秩序維護(hù)1.安全防范設(shè)置必要的安全防范設(shè)施，如門(mén)禁系統(tǒng)、監(jiān)控設(shè)備等。加強(qiáng)巡邏，及時(shí)發(fā)現(xiàn)和處理各類安全隱患，保障農(nóng)村居民的人身和財(cái)產(chǎn)安全。2.車輛停放管理合理規(guī)劃停車位，引導(dǎo)車輛有序停放。對(duì)亂停亂放行為進(jìn)行勸阻和制止，確保物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)交通秩序良好。（四）設(shè)施設(shè)備維護(hù)管理1.共用設(shè)施設(shè)備維護(hù)定期對(duì)物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)的道路、路燈、給排水管道、供電設(shè)施等共用設(shè)施設(shè)備進(jìn)行巡查和維護(hù)，確保其正常運(yùn)行。2.房屋及附屬設(shè)施維修對(duì)村民房屋及附屬設(shè)施出現(xiàn)的損壞情況及時(shí)進(jìn)行維修，保障村民正常居住使用。對(duì)于涉及公共安全的房屋維修問(wèn)題，應(yīng)及時(shí)采取措施進(jìn)行處理。四、物業(yè)服務(wù)企業(yè)選擇與管理（一）物業(yè)服務(wù)企業(yè)資質(zhì)要求在河北農(nóng)村從事物業(yè)管理服務(wù)的企業(yè)，應(yīng)具備相應(yīng)的資質(zhì)條件。一般應(yīng)具有獨(dú)立法人資格，具備一定數(shù)量的專業(yè)技術(shù)人員和管理人員，具有良好的信譽(yù)和業(yè)績(jī)。（二）物業(yè)服務(wù)企業(yè)選聘方式1.公開(kāi)招標(biāo)對(duì)于規(guī)模較大、管理要求較高的農(nóng)村物業(yè)管理項(xiàng)目，應(yīng)通過(guò)公開(kāi)招標(biāo)的方式選聘物業(yè)服務(wù)企業(yè)。公開(kāi)招標(biāo)應(yīng)遵循公平、公正、公開(kāi)的原則，發(fā)布招標(biāo)公告，吸引符合條件的企業(yè)參與投標(biāo)。2.邀請(qǐng)招標(biāo)對(duì)于一些專業(yè)性較強(qiáng)或具有特殊要求的項(xiàng)目，可以采用邀請(qǐng)招標(biāo)的方式，邀請(qǐng)?zhí)囟ǖ奈飿I(yè)服務(wù)企業(yè)參與投標(biāo)。3.協(xié)議選聘對(duì)于規(guī)模較小、服務(wù)內(nèi)容相對(duì)簡(jiǎn)單的農(nóng)村物業(yè)管理項(xiàng)目，經(jīng)業(yè)主大會(huì)同意，可以采用協(xié)議選聘的方式，選擇物業(yè)服務(wù)企業(yè)。（三）物業(yè)服務(wù)合同簽訂業(yè)主大會(huì)或業(yè)主委員會(huì)與選聘的物業(yè)服務(wù)企業(yè)應(yīng)簽訂書(shū)面物業(yè)服務(wù)合同。合同應(yīng)明確雙方的權(quán)利和義務(wù)、服務(wù)內(nèi)容與標(biāo)準(zhǔn)、服務(wù)費(fèi)用及支付方式、合同期限、違約責(zé)任等條款。（四）物業(yè)服務(wù)企業(yè)監(jiān)督管理1.定期檢查政府主管部門(mén)應(yīng)定期對(duì)物業(yè)服務(wù)企業(yè)的服務(wù)質(zhì)量進(jìn)行檢查，檢查內(nèi)容包括服務(wù)內(nèi)容履行情況、服務(wù)標(biāo)準(zhǔn)執(zhí)行情況、費(fèi)用收支情況等。2.業(yè)主評(píng)價(jià)建立業(yè)主對(duì)物業(yè)服務(wù)企業(yè)的評(píng)價(jià)機(jī)制，業(yè)主可以通過(guò)問(wèn)卷調(diào)查、網(wǎng)上評(píng)價(jià)等方式對(duì)物業(yè)服務(wù)企業(yè)的服務(wù)質(zhì)量進(jìn)行評(píng)價(jià)。評(píng)價(jià)結(jié)果作為物業(yè)服務(wù)企業(yè)考核的重要依據(jù)。3.違規(guī)處理對(duì)于物業(yè)服務(wù)企業(yè)違反法律法規(guī)或物業(yè)服務(wù)合同約定的行為，政府主管部門(mén)應(yīng)責(zé)令其限期整改；情節(jié)嚴(yán)重的，依法予以處罰，并可以終止物業(yè)服務(wù)合同。五、物業(yè)費(fèi)用管理（一）費(fèi)用構(gòu)成農(nóng)村物業(yè)費(fèi)用一般包括以下幾部分：1.公共服務(wù)費(fèi)用用于支付環(huán)境衛(wèi)生管理、綠化養(yǎng)護(hù)管理、公共秩序維護(hù)、設(shè)施設(shè)備維護(hù)管理等公共服務(wù)的費(fèi)用。2.專項(xiàng)維修資金用于物業(yè)共用部位、共用設(shè)施設(shè)備的維修、更新和改造。專項(xiàng)維修資金應(yīng)?？顚Ｓ?，不得挪作他用。3.其他費(fèi)用包括物業(yè)服務(wù)企業(yè)的辦公費(fèi)用、人員薪酬等其他必要費(fèi)用。（二）費(fèi)用標(biāo)準(zhǔn)制定物業(yè)費(fèi)用標(biāo)準(zhǔn)應(yīng)根據(jù)農(nóng)村物業(yè)管理服務(wù)的實(shí)際成本、當(dāng)?shù)亟?jīng)濟(jì)社會(huì)發(fā)展水平以及村民承受能力等因素合理制定?？梢酝ㄟ^(guò)成本核算、市場(chǎng)調(diào)研等方式，確定科學(xué)合理的費(fèi)用標(biāo)準(zhǔn)。（三）費(fèi)用收取與使用1.費(fèi)用收取物業(yè)服務(wù)企業(yè)應(yīng)按照物業(yè)服務(wù)合同約定的費(fèi)用標(biāo)準(zhǔn)和方式收取物業(yè)費(fèi)用。業(yè)主應(yīng)按時(shí)足額繳納物業(yè)費(fèi)用，不得拖欠。2.費(fèi)用使用物業(yè)費(fèi)用應(yīng)按照規(guī)定的用途使用，物業(yè)服務(wù)企業(yè)應(yīng)定期公布費(fèi)用收支情況，接受業(yè)主監(jiān)督。專項(xiàng)維修資金的使用應(yīng)按照相關(guān)規(guī)定辦理審批手續(xù)。六、專項(xiàng)維修資金管理（一）資金籌集1.業(yè)主繳納業(yè)主應(yīng)按照規(guī)定繳納專項(xiàng)維修資金，專項(xiàng)維修資金的繳納標(biāo)準(zhǔn)可以根據(jù)物業(yè)建筑面積、房屋類型等因素確定。2.政府補(bǔ)貼對(duì)于一些經(jīng)濟(jì)困難的農(nóng)村地區(qū)，政府可以給予適當(dāng)?shù)膶ｍ?xiàng)維修資金補(bǔ)貼，以支持農(nóng)村物業(yè)管理工作。3.其他渠道可以通過(guò)社會(huì)捐贈(zèng)、村集體經(jīng)濟(jì)組織出資等其他渠道籌集專項(xiàng)維修資金。（二）資金管理1.專戶存儲(chǔ)專項(xiàng)維修資金應(yīng)存入專戶，專款專用，不得與其他資金混存。2.賬目管理建立健全專項(xiàng)維修資金賬目管理制度，定期公布資金收支情況，接受業(yè)主監(jiān)督。3.使用審批專項(xiàng)維修資金的使用應(yīng)按照規(guī)定的程序進(jìn)行審批，一般由業(yè)主委員會(huì)或村民委員會(huì)提出申請(qǐng)，經(jīng)業(yè)主大會(huì)同意后，報(bào)政府主管部門(mén)備案。（三）資金使用1.維修范圍專項(xiàng)維修資金主要用于物業(yè)共用部位、共用設(shè)施設(shè)備的維修、更新和改造，包括房屋主體結(jié)構(gòu)、屋頂、外墻、樓梯、電梯、給排水管道、供電設(shè)施等。2.使用程序物業(yè)服務(wù)企業(yè)或相關(guān)管理主體提出維修方案，經(jīng)業(yè)主委員會(huì)或村民委員會(huì)審核后，報(bào)政府主管部門(mén)審批。審批通過(guò)后，按照維修方案組織實(shí)施維修，并進(jìn)行工程結(jié)算。七、爭(zhēng)議處理與投訴機(jī)制（一）爭(zhēng)議處理方式1.協(xié)商解決業(yè)主與物業(yè)服務(wù)企業(yè)或其他管理主體之間發(fā)生爭(zhēng)議時(shí)，首先應(yīng)通過(guò)協(xié)商解決。雙方應(yīng)本著平等、自愿、公平的原則，就爭(zhēng)議事項(xiàng)進(jìn)行溝通和協(xié)商，尋求解決方案。2.調(diào)解解決協(xié)商不成的，可以由業(yè)主委員會(huì)或村民委員會(huì)進(jìn)行調(diào)解。調(diào)解應(yīng)遵循合法、公正、自愿的原則，促使雙方達(dá)成和解協(xié)議。3.仲裁或訴訟解決調(diào)解不成的，可以根據(jù)雙方簽訂的仲裁協(xié)議申請(qǐng)仲裁，或者向人民法院提起訴訟。通過(guò)法律途徑解決爭(zhēng)議，維護(hù)自身合法權(quán)益。（二）投訴機(jī)制1.投訴渠道設(shè)立物業(yè)服務(wù)企業(yè)或相關(guān)管理主體應(yīng)設(shè)立投訴渠道，如投訴電話、郵箱、