南京小區(qū)自治管理辦法一、引言隨著社會的發(fā)展和進(jìn)步，小區(qū)自治管理成為提升居民生活質(zhì)量、促進(jìn)社區(qū)和諧的重要途徑。在南京，為了更好地推動(dòng)小區(qū)自治管理工作，特制定本管理辦法，旨在規(guī)范小區(qū)自治行為，保障居民合法權(quán)益，營造舒適、安全、文明的居住環(huán)境。二、適用范圍本辦法適用于南京市行政區(qū)域內(nèi)所有實(shí)行自治管理的住宅小區(qū)。三、基本原則1.依法依規(guī)原則：小區(qū)自治管理活動(dòng)必須嚴(yán)格遵守國家法律法規(guī)和地方相關(guān)政策，確保管理行為合法合規(guī)。2.居民主體原則：充分尊重居民的主體地位，鼓勵(lì)居民積極參與小區(qū)自治管理，發(fā)揮居民的主觀能動(dòng)性。3.民主協(xié)商原則：通過民主協(xié)商的方式解決小區(qū)管理中的問題，充分聽取居民意見，達(dá)成共識。4.公平公正原則：管理過程中要做到公平公正，保障全體居民的合法權(quán)益，不偏袒任何一方。四、組織架構(gòu)1.業(yè)主大會成立條件：一個(gè)物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)，已交付的專有部分面積超過建筑物總面積50%時(shí)，建設(shè)單位應(yīng)當(dāng)按照物業(yè)所在地的區(qū)、縣房地產(chǎn)行政主管部門或者街道辦事處、鄉(xiāng)鎮(zhèn)人民政府的要求，及時(shí)報(bào)送下列籌備首次業(yè)主大會會議所需的文件資料：物業(yè)管理區(qū)域證明；房屋及建筑物面積清冊；業(yè)主名冊；建筑規(guī)劃總平面圖；交付使用共用設(shè)施設(shè)備的證明；物業(yè)服務(wù)用房配置證明；其他有關(guān)的文件資料。職責(zé)：業(yè)主大會由物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)的全體業(yè)主組成，代表和維護(hù)全體業(yè)主在物業(yè)管理活動(dòng)中的合法權(quán)益。業(yè)主大會可以制定和修改管理規(guī)約、業(yè)主大會議事規(guī)則，選舉業(yè)主委員會或者更換業(yè)主委員會成員，選聘和解聘物業(yè)服務(wù)企業(yè)，籌集和使用專項(xiàng)維修資金，改建、重建建筑物及其附屬設(shè)施等。會議形式：業(yè)主大會會議可以采用集體討論的形式，也可以采用書面征求意見的形式。但是，應(yīng)當(dāng)有物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)專有部分占建筑物總面積過半數(shù)的業(yè)主且占總?cè)藬?shù)過半數(shù)的業(yè)主參加。業(yè)主可以委托代理人參加業(yè)主大會會議。2.業(yè)主委員會產(chǎn)生方式：業(yè)主委員會由業(yè)主大會會議選舉產(chǎn)生，由5至11人單數(shù)組成。業(yè)主委員會委員應(yīng)當(dāng)是物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)的業(yè)主，并符合下列條件：具有完全民事行為能力；遵守國家有關(guān)法律、法規(guī)；遵守業(yè)主大會議事規(guī)則、管理規(guī)約，模范履行業(yè)主義務(wù)；熱心公益事業(yè)，責(zé)任心強(qiáng)，公正廉潔；具有一定的組織能力；具備必要的工作時(shí)間。職責(zé)：業(yè)主委員會執(zhí)行業(yè)主大會的決定事項(xiàng)，履行下列職責(zé)：召集業(yè)主大會會議，報(bào)告物業(yè)管理的實(shí)施情況；代表業(yè)主與業(yè)主大會選聘的物業(yè)服務(wù)企業(yè)簽訂物業(yè)服務(wù)合同；及時(shí)了解業(yè)主、物業(yè)使用人的意見和建議，監(jiān)督和協(xié)助物業(yè)服務(wù)企業(yè)履行物業(yè)服務(wù)合同；監(jiān)督管理規(guī)約的實(shí)施；業(yè)主大會賦予的其他職責(zé)。工作制度：業(yè)主委員會應(yīng)當(dāng)建立健全各項(xiàng)工作制度，定期召開會議，研究解決小區(qū)管理中的問題。業(yè)主委員會應(yīng)當(dāng)向業(yè)主公布工作經(jīng)費(fèi)的收支情況，接受業(yè)主的監(jiān)督。3.自治管理小組組成人員：根據(jù)小區(qū)實(shí)際情況，由業(yè)主大會選舉產(chǎn)生若干名自治管理小組成員，成員可以包括熱心小區(qū)事務(wù)的業(yè)主代表、社區(qū)工作人員等。職責(zé)：自治管理小組協(xié)助業(yè)主委員會開展小區(qū)自治管理工作，負(fù)責(zé)收集居民意見、協(xié)調(diào)鄰里關(guān)系、監(jiān)督物業(yè)服務(wù)企業(yè)等具體事務(wù)。五、管理內(nèi)容1.物業(yè)服務(wù)管理選聘與解聘：業(yè)主大會有權(quán)決定選聘和解聘物業(yè)服務(wù)企業(yè)。在選聘物業(yè)服務(wù)企業(yè)時(shí)，應(yīng)當(dāng)通過公開招標(biāo)、邀請招標(biāo)等方式進(jìn)行，確保物業(yè)服務(wù)企業(yè)具備相應(yīng)的資質(zhì)和服務(wù)能力。服務(wù)標(biāo)準(zhǔn)：物業(yè)服務(wù)企業(yè)應(yīng)當(dāng)按照物業(yè)服務(wù)合同約定的服務(wù)標(biāo)準(zhǔn)提供服務(wù)，包括環(huán)境衛(wèi)生維護(hù)、綠化養(yǎng)護(hù)、安全保衛(wèi)、設(shè)施設(shè)備維修等。業(yè)主委員會應(yīng)當(dāng)對物業(yè)服務(wù)企業(yè)的服務(wù)質(zhì)量進(jìn)行監(jiān)督和考核，定期向業(yè)主公布考核結(jié)果。費(fèi)用管理：物業(yè)服務(wù)費(fèi)用由業(yè)主按照物業(yè)服務(wù)合同約定的標(biāo)準(zhǔn)繳納。業(yè)主委員會應(yīng)當(dāng)監(jiān)督物業(yè)服務(wù)企業(yè)合理使用物業(yè)服務(wù)費(fèi)用，定期公布費(fèi)用收支情況。物業(yè)服務(wù)企業(yè)應(yīng)當(dāng)按照規(guī)定的收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)和計(jì)費(fèi)方式收取費(fèi)用，不得擅自提高收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)或者增加收費(fèi)項(xiàng)目。2.環(huán)境衛(wèi)生管理清掃保潔：小區(qū)應(yīng)當(dāng)保持環(huán)境衛(wèi)生整潔，定期進(jìn)行清掃保潔，及時(shí)清理垃圾和雜物。物業(yè)服務(wù)企業(yè)應(yīng)當(dāng)配備足夠的保潔人員，按照規(guī)定的時(shí)間和標(biāo)準(zhǔn)進(jìn)行清掃保潔工作。垃圾分類：鼓勵(lì)小區(qū)開展垃圾分類工作，設(shè)置垃圾分類投放點(diǎn)，引導(dǎo)居民正確分類投放垃圾。物業(yè)服務(wù)企業(yè)應(yīng)當(dāng)協(xié)助做好垃圾分類宣傳和指導(dǎo)工作，配合相關(guān)部門進(jìn)行垃圾分類收集和運(yùn)輸。公共區(qū)域衛(wèi)生：加強(qiáng)對小區(qū)公共區(qū)域的衛(wèi)生管理，包括樓道、電梯、停車場、綠化帶等。物業(yè)服務(wù)企業(yè)應(yīng)當(dāng)定期對公共區(qū)域進(jìn)行消毒和清潔，保持公共區(qū)域的整潔和衛(wèi)生。3.綠化管理綠化養(yǎng)護(hù)：小區(qū)應(yīng)當(dāng)加強(qiáng)綠化養(yǎng)護(hù)工作，確保綠化植物生長良好。物業(yè)服務(wù)企業(yè)應(yīng)當(dāng)配備專業(yè)的綠化養(yǎng)護(hù)人員，按照綠化養(yǎng)護(hù)標(biāo)準(zhǔn)進(jìn)行澆水、施肥、修剪、病蟲害防治等工作。綠化設(shè)施維護(hù)：保護(hù)小區(qū)內(nèi)的綠化設(shè)施，如花壇、草坪、樹木等，不得擅自破壞或者占用。物業(yè)服務(wù)企業(yè)應(yīng)當(dāng)定期對綠化設(shè)施進(jìn)行檢查和維護(hù)，及時(shí)修復(fù)損壞的設(shè)施。綠化改造：根據(jù)小區(qū)實(shí)際情況和居民需求，適時(shí)進(jìn)行綠化改造工作，增加綠化面積，優(yōu)化綠化布局。綠化改造方案應(yīng)當(dāng)征求業(yè)主意見，經(jīng)業(yè)主大會同意后實(shí)施。4.安全保衛(wèi)管理人員出入管理：小區(qū)應(yīng)當(dāng)設(shè)置門禁系統(tǒng)，對人員和車輛出入進(jìn)行管理。物業(yè)服務(wù)企業(yè)應(yīng)當(dāng)安排專人負(fù)責(zé)門禁管理，嚴(yán)格核實(shí)出入人員和車輛的身份，確保小區(qū)安全。巡邏防范：加強(qiáng)小區(qū)巡邏防范工作，物業(yè)服務(wù)企業(yè)應(yīng)當(dāng)安排保安人員定時(shí)巡邏，及時(shí)發(fā)現(xiàn)和處理安全隱患。巡邏人員應(yīng)當(dāng)佩戴明顯的標(biāo)識，保持通訊暢通。安全設(shè)施維護(hù)：定期檢查和維護(hù)小區(qū)內(nèi)的安全設(shè)施，如監(jiān)控設(shè)備、消防設(shè)施、門禁系統(tǒng)等，確保安全設(shè)施正常運(yùn)行。物業(yè)服務(wù)企業(yè)應(yīng)當(dāng)制定安全設(shè)施維護(hù)計(jì)劃，按照計(jì)劃進(jìn)行維護(hù)和保養(yǎng)。突發(fā)事件應(yīng)急處理：制定突發(fā)事件應(yīng)急預(yù)案，如火災(zāi)、盜竊、地震等，提高應(yīng)對突發(fā)事件的能力。物業(yè)服務(wù)企業(yè)應(yīng)當(dāng)定期組織應(yīng)急演練，確保在突發(fā)事件發(fā)生時(shí)能夠迅速、有效地進(jìn)行處理。5.設(shè)施設(shè)備管理設(shè)施設(shè)備維護(hù)：建立健全設(shè)施設(shè)備維護(hù)管理制度，定期對小區(qū)內(nèi)的設(shè)施設(shè)備進(jìn)行檢查、維護(hù)和保養(yǎng)，確保設(shè)施設(shè)備正常運(yùn)行。物業(yè)服務(wù)企業(yè)應(yīng)當(dāng)配備專業(yè)的設(shè)施設(shè)備維護(hù)人員，按照維護(hù)保養(yǎng)標(biāo)準(zhǔn)進(jìn)行操作。設(shè)施設(shè)備更新改造：根據(jù)設(shè)施設(shè)備的使用年限和實(shí)際情況，適時(shí)進(jìn)行設(shè)施設(shè)備的更新改造工作。設(shè)施設(shè)備更新改造方案應(yīng)當(dāng)征求業(yè)主意見，經(jīng)業(yè)主大會同意后實(shí)施。設(shè)施設(shè)備使用管理：規(guī)范設(shè)施設(shè)備的使用行為，制定設(shè)施設(shè)備使用規(guī)定，引導(dǎo)居民正確使用設(shè)施設(shè)備。物業(yè)服務(wù)企業(yè)應(yīng)當(dāng)加強(qiáng)對設(shè)施設(shè)備使用情況的監(jiān)督，及時(shí)制止違規(guī)使用行為。六、監(jiān)督與考核1.業(yè)主監(jiān)督：業(yè)主有權(quán)對小區(qū)自治管理工作進(jìn)行監(jiān)督，對業(yè)主委員會和物業(yè)服務(wù)企業(yè)的工作提出意見和建議。業(yè)主委員會應(yīng)當(dāng)定期向業(yè)主公布小區(qū)自治管理工作情況，接受業(yè)主的監(jiān)督。2.社區(qū)監(jiān)督：社區(qū)居委會應(yīng)當(dāng)對小區(qū)自治管理工作進(jìn)行指導(dǎo)和監(jiān)督，協(xié)助業(yè)主委員會和物業(yè)服務(wù)企業(yè)解決小區(qū)管理中的問題。社區(qū)居委會應(yīng)當(dāng)定期對小區(qū)自治管理工作進(jìn)行檢查和評估，及時(shí)發(fā)現(xiàn)問題并督促整改。3.考核機(jī)制：建立健全小區(qū)自治管理考核機(jī)制，對業(yè)主委員會和物業(yè)服務(wù)企業(yè)的工作進(jìn)行考核。考核內(nèi)容包括服務(wù)質(zhì)量、環(huán)境衛(wèi)生、綠化管理、安全保衛(wèi)、設(shè)施設(shè)備管理等方面?？己私Y(jié)果應(yīng)當(dāng)向業(yè)主公布，并與物業(yè)服務(wù)費(fèi)用調(diào)整、物業(yè)服務(wù)企業(yè)選聘等掛鉤。七、爭議解決1.協(xié)商解決：小區(qū)自治管理過程中發(fā)生的爭議，首先應(yīng)當(dāng)通過協(xié)商解決。業(yè)主委員會、物業(yè)服務(wù)企業(yè)和居民之間應(yīng)當(dāng)加強(qiáng)溝通和協(xié)商，尋求解決問題的最佳途徑。2.調(diào)解解決：協(xié)商不成的，可以通過調(diào)解解決?？梢杂缮鐓^(qū)居委會、業(yè)主代表、物業(yè)服務(wù)