武昌物業(yè)收費(fèi)管理辦法一、總則（一）目的為加強(qiáng)武昌區(qū)物業(yè)服務(wù)收費(fèi)管理，規(guī)范物業(yè)服務(wù)收費(fèi)行為，保障業(yè)主和物業(yè)服務(wù)企業(yè)的合法權(quán)益，促進(jìn)物業(yè)服務(wù)行業(yè)健康發(fā)展，根據(jù)《中華人民共和國民法典》、《中華人民共和國價(jià)格法》、《物業(yè)管理?xiàng)l例》、《湖北省物業(yè)服務(wù)和管理?xiàng)l例》等法律法規(guī)及相關(guān)政策規(guī)定，結(jié)合武昌區(qū)實(shí)際情況，制定本辦法。（二）適用范圍本辦法適用于武昌區(qū)行政區(qū)域內(nèi)物業(yè)服務(wù)企業(yè)接受業(yè)主委托，按照物業(yè)服務(wù)合同約定，對房屋及配套的設(shè)施設(shè)備和相關(guān)場地進(jìn)行維修、養(yǎng)護(hù)、管理，維護(hù)物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)的環(huán)境衛(wèi)生和相關(guān)秩序，并收取物業(yè)服務(wù)費(fèi)用的活動(dòng)。（三）基本原則物業(yè)服務(wù)收費(fèi)應(yīng)當(dāng)遵循合理、公開以及費(fèi)用與服務(wù)水平相適應(yīng)的原則，區(qū)別不同物業(yè)的性質(zhì)和特點(diǎn)，由業(yè)主和物業(yè)服務(wù)企業(yè)按照本辦法的規(guī)定，在物業(yè)服務(wù)合同中約定。二、物業(yè)服務(wù)收費(fèi)定價(jià)形式（一）政府指導(dǎo)價(jià)1.普通住宅（含保障性住房）前期物業(yè)服務(wù)收費(fèi)實(shí)行政府指導(dǎo)價(jià)。2.政府指導(dǎo)價(jià)的具體標(biāo)準(zhǔn)由武昌區(qū)發(fā)展和改革部門會同武昌區(qū)住房保障和房屋管理部門，根據(jù)物業(yè)服務(wù)等級標(biāo)準(zhǔn)等因素，制定相應(yīng)的基準(zhǔn)價(jià)及其浮動(dòng)幅度，并向社會公布。3.物業(yè)服務(wù)企業(yè)應(yīng)當(dāng)在政府指導(dǎo)價(jià)規(guī)定的基準(zhǔn)價(jià)及其浮動(dòng)幅度內(nèi)，與業(yè)主協(xié)商確定具體的收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)。（二）市場調(diào)節(jié)價(jià)1.非普通住宅以及業(yè)主大會成立后的普通住宅物業(yè)服務(wù)收費(fèi)實(shí)行市場調(diào)節(jié)價(jià)。2.實(shí)行市場調(diào)節(jié)價(jià)的物業(yè)服務(wù)收費(fèi)，由業(yè)主與物業(yè)服務(wù)企業(yè)根據(jù)服務(wù)內(nèi)容、服務(wù)質(zhì)量、服務(wù)成本等因素，在物業(yè)服務(wù)合同中約定。三、物業(yè)服務(wù)收費(fèi)構(gòu)成物業(yè)服務(wù)成本或者物業(yè)服務(wù)支出構(gòu)成一般包括以下部分：1.管理服務(wù)人員的工資、社會保險(xiǎn)和按規(guī)定提取的福利費(fèi)等；2.物業(yè)共用部位、共用設(shè)施設(shè)備的日常運(yùn)行、維護(hù)費(fèi)用；3.物業(yè)管理區(qū)域清潔衛(wèi)生費(fèi)用；4.物業(yè)管理區(qū)域綠化養(yǎng)護(hù)費(fèi)用；5.物業(yè)管理區(qū)域秩序維護(hù)費(fèi)用；6.辦公費(fèi)用；7.物業(yè)服務(wù)企業(yè)固定資產(chǎn)折舊；8.物業(yè)共用部位、共用設(shè)施設(shè)備及公眾責(zé)任保險(xiǎn)費(fèi)用；9.經(jīng)業(yè)主同意的其它費(fèi)用。物業(yè)共用部位、共用設(shè)施設(shè)備的大修、中修和更新、改造費(fèi)用，應(yīng)當(dāng)通過專項(xiàng)維修資金予以列支，不得計(jì)入物業(yè)服務(wù)支出或者物業(yè)服務(wù)成本。四、物業(yè)服務(wù)收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)（一）政府指導(dǎo)價(jià)標(biāo)準(zhǔn)1.普通住宅前期物業(yè)服務(wù)等級標(biāo)準(zhǔn)分為一級、二級、三級、四級，各等級對應(yīng)的物業(yè)服務(wù)收費(fèi)基準(zhǔn)價(jià)及浮動(dòng)幅度如下：一級物業(yè)服務(wù)標(biāo)準(zhǔn)：基準(zhǔn)價(jià)為[X]元/平方米·月，浮動(dòng)幅度為[上下浮動(dòng)X]%。二級物業(yè)服務(wù)標(biāo)準(zhǔn)：基準(zhǔn)價(jià)為[X]元/平方米·月，浮動(dòng)幅度為[上下浮動(dòng)X]%。三級物業(yè)服務(wù)標(biāo)準(zhǔn)：基準(zhǔn)價(jià)為[X]元/平方米·月，浮動(dòng)幅度為[上下浮動(dòng)X]%。四級物業(yè)服務(wù)標(biāo)準(zhǔn)：基準(zhǔn)價(jià)為[X]元/平方米·月，浮動(dòng)幅度為[上下浮動(dòng)X]%。2.物業(yè)服務(wù)企業(yè)可根據(jù)物業(yè)服務(wù)實(shí)際情況，在上述基準(zhǔn)價(jià)及浮動(dòng)幅度內(nèi)確定具體收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)，并報(bào)武昌區(qū)價(jià)格主管部門和住房保障和房屋管理部門備案。（二）市場調(diào)節(jié)價(jià)標(biāo)準(zhǔn)1.非普通住宅物業(yè)服務(wù)收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)由業(yè)主與物業(yè)服務(wù)企業(yè)在物業(yè)服務(wù)合同中約定。2.業(yè)主大會成立后的普通住宅物業(yè)服務(wù)收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)，由業(yè)主大會與業(yè)主委員會按照物業(yè)服務(wù)合同約定的定價(jià)原則，通過公開招投標(biāo)、協(xié)議等方式確定。五、物業(yè)服務(wù)收費(fèi)計(jì)費(fèi)方式物業(yè)服務(wù)收費(fèi)可以采取包干制或者酬金制等方式。（一）包干制1.包干制是指由業(yè)主向物業(yè)服務(wù)企業(yè)支付固定物業(yè)服務(wù)費(fèi)用，盈余或者虧損均由物業(yè)服務(wù)企業(yè)享有或者承擔(dān)的物業(yè)服務(wù)計(jì)費(fèi)方式。2.實(shí)行包干制的，物業(yè)服務(wù)費(fèi)用的構(gòu)成包括物業(yè)服務(wù)成本、法定稅費(fèi)和物業(yè)服務(wù)企業(yè)的利潤。（二）酬金制1.酬金制是指在預(yù)收的物業(yè)服務(wù)資金中按約定比例或者約定數(shù)額提取酬金支付給物業(yè)服務(wù)企業(yè)，其余全部用于物業(yè)服務(wù)合同約定的支出，結(jié)余或者不足均由業(yè)主享有或者承擔(dān)的物業(yè)服務(wù)計(jì)費(fèi)方式。2.實(shí)行酬金制的，預(yù)收的物業(yè)服務(wù)資金包括物業(yè)服務(wù)支出和物業(yè)服務(wù)企業(yè)的酬金。3.物業(yè)服務(wù)企業(yè)應(yīng)當(dāng)向業(yè)主大會或者全體業(yè)主公布物業(yè)服務(wù)資金年度預(yù)決算，并每年不少于一次公布物業(yè)服務(wù)資金的收支情況。六、物業(yè)服務(wù)收費(fèi)的收取與繳納（一）收取主體物業(yè)服務(wù)費(fèi)用由業(yè)主或使用人按物業(yè)服務(wù)合同約定的標(biāo)準(zhǔn)向物業(yè)服務(wù)企業(yè)支付。（二）繳納時(shí)間業(yè)主應(yīng)當(dāng)按照物業(yè)服務(wù)合同約定的時(shí)間和方式繳納物業(yè)服務(wù)費(fèi)用。業(yè)主與物業(yè)使用人約定由物業(yè)使用人繳納物業(yè)服務(wù)費(fèi)用的，從其約定，業(yè)主負(fù)連帶繳納責(zé)任。（三）預(yù)收規(guī)定1.物業(yè)服務(wù)企業(yè)接受業(yè)主委托，預(yù)收物業(yè)服務(wù)資金的，應(yīng)當(dāng)在銀行開設(shè)專項(xiàng)賬戶，并將賬戶情況報(bào)武昌區(qū)價(jià)格主管部門和住房保障和房屋管理部門備案。2.物業(yè)服務(wù)企業(yè)預(yù)收物業(yè)服務(wù)費(fèi)用的，不得超過物業(yè)服務(wù)合同約定的期限。超過約定繳費(fèi)期限仍不繳納的，物業(yè)服務(wù)企業(yè)可以按照合同約定加收違約金。七、物業(yè)服務(wù)收費(fèi)的調(diào)整（一）政府指導(dǎo)價(jià)調(diào)整1.普通住宅前期物業(yè)服務(wù)收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)調(diào)整，由物業(yè)服務(wù)企業(yè)根據(jù)服務(wù)成本變化情況，向武昌區(qū)發(fā)展和改革部門提出書面申請。2.武昌區(qū)發(fā)展和改革部門會同武昌區(qū)住房保障和房屋管理部門，根據(jù)物業(yè)服務(wù)成本、物價(jià)指數(shù)等因素，對物業(yè)服務(wù)收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)進(jìn)行調(diào)整，并向社會公布。（二）市場調(diào)節(jié)價(jià)調(diào)整1.實(shí)行市場調(diào)節(jié)價(jià)的物業(yè)服務(wù)收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)調(diào)整，由業(yè)主大會或者業(yè)主委員會與物業(yè)服務(wù)企業(yè)根據(jù)物業(yè)服務(wù)合同約定的調(diào)整條件和程序進(jìn)行調(diào)整。2.物業(yè)服務(wù)企業(yè)應(yīng)當(dāng)提前[X]日將調(diào)整理由、調(diào)整方案等內(nèi)容告知業(yè)主，并在物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)顯著位置公示。八、物業(yè)服務(wù)收費(fèi)的監(jiān)督管理（一）價(jià)格主管部門職責(zé)1.武昌區(qū)價(jià)格主管部門負(fù)責(zé)對物業(yè)服務(wù)收費(fèi)行為進(jìn)行監(jiān)督檢查，依法查處價(jià)格違法行為。2.加強(qiáng)對物業(yè)服務(wù)企業(yè)執(zhí)行明碼標(biāo)價(jià)規(guī)定情況的監(jiān)督檢查，督促物業(yè)服務(wù)企業(yè)在物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)顯著位置公示服務(wù)內(nèi)容、服務(wù)標(biāo)準(zhǔn)、收費(fèi)項(xiàng)目、收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)等信息。（二）住房保障和房屋管理部門職責(zé)1.武昌區(qū)住房保障和房屋管理部門負(fù)責(zé)對物業(yè)服務(wù)企業(yè)服務(wù)質(zhì)量進(jìn)行監(jiān)督檢查，督促物業(yè)服務(wù)企業(yè)按照物業(yè)服務(wù)合同約定提供服務(wù)。2.指導(dǎo)業(yè)主大會、業(yè)主委員會依法履行職責(zé)，協(xié)調(diào)處理業(yè)主與物業(yè)服務(wù)企業(yè)之間的矛盾糾紛。（三）其他部門職責(zé)武昌區(qū)其他相關(guān)部門按照各自職責(zé)，做好物業(yè)服務(wù)收費(fèi)管理的相關(guān)工作。（四）投訴處理1.業(yè)主、使用人或者其他利害關(guān)系人對物業(yè)服務(wù)收費(fèi)有異議的，可以向物業(yè)服務(wù)企業(yè)查詢，也可以向武昌區(qū)價(jià)格主管部門或者住房保障和房屋管理部門投訴。2.武昌區(qū)價(jià)格主管部門和住房保障和房屋管理部門應(yīng)當(dāng)及時(shí)受理投訴，并按照各自職責(zé)進(jìn)行調(diào)查處理。九、法律責(zé)任（一）業(yè)主及使用人責(zé)任1.業(yè)主、使用人違反物業(yè)服務(wù)合同約定，逾期不繳納物業(yè)服務(wù)費(fèi)用的，應(yīng)當(dāng)按照合同約定承擔(dān)違約責(zé)任。2.經(jīng)書面催交，業(yè)主無正當(dāng)理由拒絕繳納或者在催告的合理期限內(nèi)仍未繳納物業(yè)費(fèi)，物業(yè)服務(wù)企業(yè)請求業(yè)主支付物業(yè)費(fèi)的，人民法院應(yīng)予支持。物業(yè)服務(wù)企業(yè)已經(jīng)按照合同約定以及相關(guān)規(guī)定提供服務(wù)，業(yè)主僅以未享受或者無需接受相關(guān)物業(yè)服務(wù)為抗辯理由的，人民法院不予支持。（二）物業(yè)服務(wù)企業(yè)責(zé)任1.物業(yè)服務(wù)企業(yè)違反價(jià)格法律、法規(guī)和本辦法規(guī)定，有下列行為之一的，由武昌區(qū)價(jià)格主管部門依據(jù)《中華人民共和國價(jià)格法》、《價(jià)格違法行為行政處罰規(guī)定》等法律法規(guī)予以處罰：超出政府指導(dǎo)價(jià)標(biāo)準(zhǔn)收取物業(yè)服務(wù)費(fèi)用的；不按照規(guī)定實(shí)行明碼標(biāo)價(jià)的；采取分解收費(fèi)項(xiàng)目、重復(fù)收費(fèi)、擴(kuò)大收費(fèi)范圍等方式變相提高收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)的；強(qiáng)制或者變相強(qiáng)制服務(wù)并收費(fèi)的。2.物業(yè)服務(wù)企業(yè)違反本辦法規(guī)定，不按照物業(yè)服務(wù)合同約定履行服務(wù)責(zé)任的，由武昌區(qū)住房保障和房屋管理部門責(zé)令限期改正，逾期不改正的，