嘉年華國際社區(qū)營銷調(diào)整報告——2021年營銷策略建議世家機(jī)構(gòu)目錄1Part.2

定位調(diào)整——改變滯銷現(xiàn)狀Part.3

價值分析——優(yōu)勢亮點提煉Part.4營銷要點——抓營銷“重點〞Part.1營銷回憶——總結(jié)2021Part.1營銷回憶——總結(jié)2021【再次審視工程】1營銷定位營銷動作

營銷現(xiàn)狀原營銷定位產(chǎn)品設(shè)計規(guī)劃、定位及差異化訴求，決定本案原定位高端港式菁英生活區(qū)大景觀通廊，戶戶皆景后意大利臺地風(fēng)情，構(gòu)建無限循環(huán)的立體景觀首創(chuàng)“花園式采光井〞11超高架空層，打造高品質(zhì)公共空間奢享精裝地下車庫首創(chuàng)濕地濱河SHOPPINGPARK國際頂級設(shè)計團(tuán)隊傾力打造JLD/NITA/Benoy/SAVILLS/CBRE/JLL區(qū)域潛在價值凸顯大天府新區(qū)核心鄰近領(lǐng)館預(yù)留區(qū)毗鄰新川科技園的濱江復(fù)合地產(chǎn)剛需產(chǎn)品惡性競爭區(qū)域工程以60~90㎡的清水剛需產(chǎn)品為主突圍區(qū)域競爭〔要求產(chǎn)品價值務(wù)必差異化〕大成都市場高端系以精裝為主基于本案主力戶型為大戶型〔140㎡~180㎡〕，清水面市缺乏區(qū)域市場競爭力，最終定位精裝

嘉年華集團(tuán)寄予較高期望力圖將本案打造為區(qū)域標(biāo)桿，區(qū)域商業(yè)中心，因此，產(chǎn)品價格預(yù)期也遠(yuǎn)高于同區(qū)域產(chǎn)品重點考慮2012年末的營銷動作蓄客時間有限，現(xiàn)場調(diào)性缺乏，營銷雖盡全力，勉強(qiáng)完成任務(wù)世家機(jī)構(gòu)總發(fā)動+開發(fā)商營銷團(tuán)隊配合〔要求公司20多個工程的高級銷售人員輪流支援嘉年華造勢活動及開盤“殺客〞〕渠道〔電銷+行銷〕配合發(fā)力〔渠道人員深入產(chǎn)業(yè)園區(qū)、外國商會、高尚住區(qū)邀約、帶訪上千組客戶〕蓄客時間有限，現(xiàn)場豪宅調(diào)性缺乏〔蓄客期缺乏半月，工程現(xiàn)場還在持續(xù)整改，且其中〔12年12月7日至16日〕八天活動僅夜間接待客戶〕完成60套政治目標(biāo)12月“強(qiáng)行〞開盤雖完成了60套以上的階段性銷售目標(biāo)，但是所投入的人力、物力與結(jié)果收益并不成正比，而且后續(xù)成交乏力。有待反思！備注：成交套數(shù)合計80套世家團(tuán)隊對外拓展客戶63套開發(fā)商內(nèi)部員工13套抵工程款客戶4套反思思考一：有效“誘惑〞引發(fā)關(guān)注，大量客戶到訪，效果明顯中外時尚達(dá)人現(xiàn)場HIGH動激情八天八夜時尚派對：活動主要客戶到訪1615組，大多屬于中高端改善型住宅需求客戶，且客群來源廣泛(從企業(yè)高管到普通職員；從媒體人士到軟件園工程師；從歐美外籍人士到港臺文娛人士)?？芍饕蛻舻难s到訪是成功的！到訪客戶〔單位：組〕反思思考二：現(xiàn)場“震撼〞極為缺乏，成交轉(zhuǎn)化率低現(xiàn)狀工程反復(fù)整改，示范區(qū)仍無法高品質(zhì)呈現(xiàn)，不符合豪宅調(diào)性模塊成果不足外圍/從道路、街面到項目紅線，外圍整體環(huán)境較差，影響項目調(diào)性園林園林原定于9月底完工呈現(xiàn)，但效果極差，后用一個半月來整改?，F(xiàn)場基本可以達(dá)到接待客戶的條件園林一直處于趕工階段，呈現(xiàn)后整體品質(zhì)感在成都地區(qū)，缺乏高端調(diào)性物料設(shè)計在既定節(jié)點全面完成核心價值前期不確定，以致物料趕工，品質(zhì)感不強(qiáng)導(dǎo)視系統(tǒng)較吻合項目整體形象昭示性及引導(dǎo)性不強(qiáng)，接待服務(wù)引進(jìn)第一太平戴維斯物業(yè)服務(wù)、北京威德高端服務(wù)停于噱頭，實質(zhì)性尊貴體驗不足，銷售氣場嚴(yán)重缺乏2021年8月2021年9月12月6~27日，持續(xù)整改現(xiàn)狀現(xiàn)場呈現(xiàn)與設(shè)計效果圖反差較大實景圖VS景觀效果圖實景圖VS室內(nèi)精裝效果圖工程實施呈現(xiàn)工程設(shè)計理念乏力，景觀細(xì)節(jié)及軟景打造缺乏，大師級產(chǎn)品設(shè)計VS低水準(zhǔn)工程交付形成極大反差!而且交房標(biāo)準(zhǔn)樣板房始終無法呈現(xiàn)支持銷售。140㎡樣板間電視墻位置，檔次感不夠現(xiàn)狀工程整改以致推廣停滯，客戶到訪銳減，銷售猶如雪上加霜硬廣：停！新聞及網(wǎng)絡(luò)：停！

專業(yè)雜志：停！短信、電臺：停！電視：停！現(xiàn)場活動：停！從2021年12月22日入市，截止2021年2月5日，認(rèn)購79套，產(chǎn)值8289萬元；已簽約42套，產(chǎn)值3880萬元。從1月份數(shù)據(jù)來看，較去年12月份來電、來訪量急劇下滑近30%，成交量下滑85%。下滑原因主要為：去年12月底之后媒體推廣動作根本取消，客戶來訪量降低；12月初電音Party帶來的大量圈層客戶，由于現(xiàn)場打動的乏力，對工程的口碑傳播率、再次到達(dá)率以及帶訪率極低?，F(xiàn)狀現(xiàn)場打動力的缺失，造成已認(rèn)購客戶對工程保值升值潛力疑慮重重，甚至有客戶要求退定退款惡性循環(huán)，連鎖反響引發(fā)銷售滯緩！小結(jié)團(tuán)隊力量無力支撐打造高品質(zhì)產(chǎn)品，團(tuán)隊對精裝房的工程監(jiān)控力度過弱，對工程進(jìn)度時間節(jié)點的把控能力嚴(yán)重缺乏！營銷團(tuán)隊孤掌難鳴！本案受自身呈現(xiàn)能力缺乏等因素制約，實際操作中面臨諸多難以克服的問題，以致精裝房無法完美呈現(xiàn)。鄭重建議交房標(biāo)準(zhǔn)改為清水，創(chuàng)造競爭優(yōu)勢Part.2定位調(diào)整——改變滯銷現(xiàn)狀【營銷出路？】1工程定位調(diào)整分析項目定位調(diào)整分析精裝狀態(tài)比照面積段：與“一線豪宅〞比，處境為難！與“周邊工程〞比，或有時機(jī)！與“一線豪宅〞比，“一線精裝豪宅〞具有符號性，都是純大戶深度居家社區(qū)是利于工程做足高端純粹性的。然而，嘉年華御府戶型90~440㎡，大跨度的面積段，力圖做到對改善型到豪宅類高端客群的全覆蓋，但實際上是致使本案目標(biāo)客群的定位模糊、既不夠精準(zhǔn)更難以純粹。與“周邊工程〞比，嘉年華主力戶型90㎡~190㎡占比87%，集中于大戶型，同時擁有區(qū)域內(nèi)最大規(guī)模的高品質(zhì)商業(yè)區(qū)，具有形成區(qū)域商業(yè)中心的優(yōu)勢，因此，本案有會聚成都菁英階層客群的可能性。中心城區(qū)二環(huán)三環(huán)繞城華潤金悅灣譽峰嘉年華御府時代尊邸朗基望今緣綠地錦天府雍錦匯仁恒濱河灣三利云錦中德英倫聯(lián)邦鉑雅苑領(lǐng)館國際城一線精裝豪宅本案周邊項目項目定位調(diào)整分析一線精裝豪宅本案周邊項目精裝狀態(tài)比照價格：與“一線豪宅〞比，或有時機(jī)！與“周邊工程〞比，處境為難?。∨c“一線豪宅〞比，價格已遠(yuǎn)低于一線精裝豪宅，現(xiàn)狀卻是滯銷，工程缺乏豪宅品質(zhì)與純粹性是客戶不認(rèn)同工程的主因〔鉑雅苑雖遠(yuǎn)比本案偏遠(yuǎn)，由于高品質(zhì)與純粹性的呈現(xiàn)，雖然地段位置不利也能高價持續(xù)走量〕，如果本案品質(zhì)改善，或有時機(jī)。與“周邊工程〞比，單價、總價均高于周邊工程，“豪宅的價格，剛需的品質(zhì)〞，營銷處境為難。項目定位調(diào)整分析劣勢一：由于工程產(chǎn)品戶型面積段覆蓋面廣〔90㎡~440㎡〕，“大而全〞的產(chǎn)品形態(tài)，力圖全覆蓋，反而導(dǎo)致工程定位模糊，營銷發(fā)力無法聚焦核心客群。劣勢二：贈送率極低〔贈送率缺乏7%，周邊工程贈送率高達(dá)40%〕，導(dǎo)致工程缺乏傳統(tǒng)營銷高贈送率的優(yōu)勢，營銷優(yōu)勢僅能依靠軟實力的提升。劣勢三：建筑及園林景觀呈現(xiàn)度差、工程監(jiān)管嚴(yán)重缺乏，產(chǎn)品遠(yuǎn)遠(yuǎn)不及成都一線豪宅品質(zhì)；加之，精裝標(biāo)準(zhǔn)遲遲未定等因素，導(dǎo)致客戶、營銷團(tuán)隊對公司精裝豪宅產(chǎn)品打造能力產(chǎn)生重大質(zhì)疑。劣勢四：工程營銷格局被孤立，買一線豪宅的客群，看不上——品質(zhì)低了；買普通住宅的客群，夠不著——價格高了。小結(jié)：四大劣勢致工程陷困境！項目定位調(diào)整分析改清水后，再與“一線豪宅〞及“周邊工程〞比照價格，時機(jī)凸顯一線精裝豪宅本案周邊項目項目定位調(diào)整分析以清水交房，創(chuàng)造五大優(yōu)勢支持工程大力度推售優(yōu)勢一：降低精裝帶來的工程實施難度，減少銷售現(xiàn)場整改壓力，促使工程進(jìn)度與線上推廣步伐一致。優(yōu)勢二：大幅度縮短交房時間〔從明年年底提前到今年夏天〕，準(zhǔn)現(xiàn)房出售，根本性提升產(chǎn)品競爭力。優(yōu)勢三：進(jìn)一步壓低總價，降低置業(yè)門檻，擴(kuò)大目標(biāo)客群，提升產(chǎn)品去化速度，縮短銷售周期。優(yōu)勢四：精裝本錢取消，降低開發(fā)商資金本錢壓力，防止過分依賴銷售回款。優(yōu)勢五：有效克服樣板區(qū)不濟(jì)帶來的客戶對精裝質(zhì)量的顧慮，樣板房做足調(diào)性感覺，通過高品質(zhì)居家生活水準(zhǔn)與港式〔中西合璧〕生活情調(diào)的營造，迎合精英客群口味，促進(jìn)客戶快速下單。優(yōu)勢六：減少后期交房糾紛，有利于樹立和維護(hù)開發(fā)商品牌形象。項目定位調(diào)整分析精裝房改為清水房鑒于以上分析，我們建議交房標(biāo)準(zhǔn)：“精裝房〞改“清水房〞，銷售價格？回憶之前定價備注：譽峰精裝本錢4000元/㎡根據(jù)市場比較法：本案5號樓清水入市價為8583元/㎡，加精裝本錢1800元/㎡，綜合均價為10383元/㎡〔假設(shè)改為清水產(chǎn)品，那么清水表單價格為8583元/㎡〕按照目前同類產(chǎn)品在市場的實際銷售價格做為參照，依據(jù)市場比照法打分，以本案5號樓為例，得到本案入市均價：子項首置分項指標(biāo)分項權(quán)重中德英倫聯(lián)邦三利云錦中海城南1號泰悅灣譽峰領(lǐng)館國際城御府分項指標(biāo)區(qū)位認(rèn)知25.60%10010013012013090100外部環(huán)境6.60%9011012011012090100交通狀況15.00%10011012011012085100生活配套11.70%10095120110120100100小區(qū)景觀5.00%1109512011012090100建筑設(shè)計6.30%10010010011011090100規(guī)劃布局11.50%1109511010011080100建筑密度4.00%1009010010010085100物業(yè)管理5.40%100951109011085100品牌形象8.90%11010013011013085100分項指標(biāo)匯總/100%102%100%120%110%120%88%

項目均價//79008900125009100122005800

項目權(quán)重//30%20%15%15%10%10%

價格//232617791566124210146568583考慮樓棟價差因素5#1#2#3#4#老成仁路N本調(diào)價原那么以3000元/平米作為最大單價差為基準(zhǔn)，根據(jù)各種影響定價因素的系數(shù)分級作出各棟的價格方式進(jìn)行。御府樓棟定價原則樓棟朝向分項價差噪音分項價差景觀分項價差戶型分項價差公共配置分項價差樓王標(biāo)桿合計值清水表單價格優(yōu)惠后凈價格（最大折扣10%）權(quán)重10%最大價差：300元25%最大價差：750元20%最大價差：600元25%最大價差：750元10%最大價差：300元10%100%

1東南0單棟臨路、單棟臨中庭300可看錦江、部分臨中庭500主臥與陽臺共享、雙入戶580挑高9米、層高3.120018017601034393082西南、偏南0臨中庭450部分看錦江、臨中庭500主臥與陽臺共享，含傭人房750挑高11米、層高3.1530025022501083397493西南-200單面臨路、部分臨中庭300臨中庭275次臥與陽臺共享200

575915882424南北-200單面臨路、部分臨中庭300臨中庭、部分看錦江330次臥與陽臺共享200

630921382915東南0雙面臨路0臨路0僅有公衛(wèi)0

085838125鑒于5號樓入市價格最低，因此最大折扣控制在6%銷售均價及總產(chǎn)值御府（清水）表單均價/成交底均價/總產(chǎn)值（元/m2）

1號樓2號樓3號樓4號樓5號樓表單均價1034310833915892138583成交均價（90%）93089749824282918125建筑面積31246m230488m226176m226176m224620m2成交產(chǎn)值2.91億2.97億

2.15億

2.17億

2.00億

成交均價8801元/m2總建面138706m2總產(chǎn)值12.2億區(qū)域大戶型清水價格比較中海城南一號競爭面積〔㎡〕150-170均價：10000元/㎡〔清水〕泰悅灣競爭面積〔㎡〕150-200均價：9200元/㎡〔清水〕三利云錦競爭面積〔㎡〕130-170均價：9100元/㎡〔清水〕中德英倫聯(lián)邦競爭面積〔㎡〕130-150均價：7000元/㎡〔清水〕實得均價5600領(lǐng)館國際城競爭面積〔㎡〕110-130均價：6024元/㎡〔清水〕嘉年華御府主力面積〔㎡〕120-251均價：8801元/㎡〔清水〕本案基于這樣的“精裝房〞改“清水房〞，市場時機(jī)？項目定位調(diào)整分析定位調(diào)整——“精裝〞改“清水〞，打造精致舒居首置、首改港式菁英生活區(qū)大景觀通廊，戶戶皆景后意大利臺地風(fēng)情，構(gòu)建無限循環(huán)的立體景觀首創(chuàng)“花園式采光井〞11超高架空層，打造高品質(zhì)公共空間奢享精裝地下車庫首創(chuàng)濕地濱河SHOPPINGPARK內(nèi)部產(chǎn)品產(chǎn)異化，1、2號樓王打造為金領(lǐng)豪宅軟硬件配套與一線高端豪宅匹配〔詳見附件一〕區(qū)域潛在價值凸顯大天府新區(qū)核心鄰近領(lǐng)館預(yù)留區(qū)毗鄰新川科技園的濱江復(fù)合地產(chǎn)剛需產(chǎn)品惡性競爭區(qū)域工程以60~90㎡的清水剛需產(chǎn)品為主突圍區(qū)域需另辟蹊徑〔產(chǎn)品價值仍需差異化〕基于本案主力戶型為大戶型〔140㎡~260㎡〕，成都市場180㎡以上大多為精裝產(chǎn)品，轉(zhuǎn)而打造清水產(chǎn)品，在保持公區(qū)品質(zhì)及社區(qū)配套標(biāo)準(zhǔn)不變的前提下，反而具備突圍競爭的差異化。項目定位調(diào)整分析工程時機(jī)在于對區(qū)域特定客群的深度挖掘面積區(qū)間套數(shù)總套數(shù)占比140㎡以下40285847%140-260㎡44452%260㎡以上121%小結(jié)高端工程形象，平單價，低總價，交房臨近，贏得市場快速認(rèn)知，高效獲取圈層口碑/工程組織根本無難度，開發(fā)進(jìn)度有保障“精裝房〞改“清水房〞，創(chuàng)造怎樣的競爭優(yōu)勢？Part.3價值分析——優(yōu)勢亮點提煉【市場時機(jī)？】1準(zhǔn)現(xiàn)房優(yōu)勢2021年初，1~5號樓主體全部封頂，工程以準(zhǔn)現(xiàn)房呈現(xiàn)①②③④⑤差異化產(chǎn)品優(yōu)勢差異化產(chǎn)品優(yōu)勢——“中德英倫聯(lián)邦〞、“三利云錦〞升級產(chǎn)品主力產(chǎn)品均為舒居型，緊鄰涉外菁英生活區(qū)，公區(qū)裝修堪比一線豪宅，社區(qū)配套營造高端圈層社交空間，與周邊可能競品形成絕對差異化的生活方式！低總價優(yōu)勢精裝費用去除，降低總價準(zhǔn)入門檻，潛在客群范圍擴(kuò)大然而，僅僅依靠準(zhǔn)現(xiàn)房優(yōu)勢、相對偏低的總價優(yōu)勢、擁有可想象的高端社區(qū)公共空間，還缺乏以徹底打動上述目標(biāo)客群，根本性改變工程滯銷。低首付優(yōu)勢“首付10萬，入住嘉年華國際社區(qū)〞——打動夾心層客群，病毒式傳播夾心層客群有地位有收入有車有調(diào)性少積蓄身份要求住品質(zhì)住宅追求品質(zhì)生活對公共交通要求低追求闊綽生活方式買不起豪宅建議：降低首付比例140㎡以下戶型，客群經(jīng)濟(jì)實力相對較弱；建議首付一成；140㎡以上戶型，客戶經(jīng)濟(jì)實力相對較強(qiáng)，建議首付兩成；低首付優(yōu)勢成功案例—金茂府該工程位于北京朝陽區(qū)CBD，規(guī)劃建筑面積約28萬平米，主力戶型為四居280-380平米，五居330平米，均價60000元/平方米。購房費用明細(xì)最高房款最低房款面積389平米55平米均價60000元/平方米45000元/平方米首期付款7002000元990000元類型首付一成墊資兩成首付兩成墊資四成金額2334000元4668000元495000元495000元月供122293.15元7410.34元購房總額23340000元2475000元〔等額本息還款法按揭20年計算〕2021年北京銷售金額冠軍！核心價值已然成型，營銷手段順勢而為Part.4營銷要點——抓營銷“重點〞【營銷落實？】1

銷售線要點

推廣線要點年度銷售目標(biāo)任務(wù)：10.5個億銷售線要點銷售線要點目標(biāo)導(dǎo)向、制造節(jié)點，持續(xù)小開盤供貨，擠壓余貨，靈活優(yōu)惠方式任務(wù)分派任務(wù)落實月份1月2月3月4月5月6月7月8月9月10月

11月12月小計認(rèn)購（億）0.150.120.9311.311.2111.10.90.810.5回款（億）0.20.070.20.610.90.80.80.90.70.80.87.5認(rèn)購（套）13108060120801008070604030743銷售線要點3月份：銷售線要點4月份：5月份：銷售線要點6月份：7月份：銷售線要點8月份：9月份：銷售線要點10月份：11月份：銷售線要點12月份：銷售線要點進(jìn)程表工程節(jié)點時間1月2月3月4月5月6月7月8月9月10月11月12月規(guī)劃節(jié)點紅星路南延線通車2021年初，3~5號樓主體封頂住宅地塊園林景觀、精裝架空層、會所、精裝地下停車場、地下大堂、地上大堂等項完成并投入使用商業(yè)規(guī)劃確定、商業(yè)業(yè)態(tài)確定，可以對外傳播明星會所、樓王天臺屋裝修中新川板塊持續(xù)施工商業(yè)地塊建設(shè)啟動；7月底住宅清水交房明星會所、樓王天臺屋呈現(xiàn)重要事件銷售目標(biāo)持續(xù)更多餐飲、休閑、品牌服飾等商業(yè)品牌確定，可以對外傳播嘉玲會所盛情開幕，預(yù)約體驗商業(yè)地塊規(guī)劃報建完成；住宅清水交房標(biāo)準(zhǔn)確定效勞式公寓、嘉玲會所等品牌商家簽約，可以對外傳播線下推貨持續(xù)銷售5號樓2單元余貨5.25小開盤3號樓2單元、4號樓1單元7月加推4號樓2單元12月順勢推出2號樓3.23小開盤5號樓1單元、3號樓1單元9.29小開盤1號樓1單元10月加推1號樓2單元嘉年華文化創(chuàng)新交流中心啟動，邀請中心形象大使嘉玲到場祝賀1月2月3月80套4月60套5月120套6月80套7月100套8月80套9月70套10月60套11月40套12月30套銷售任務(wù)：住宅+車位+底商推廣要點推廣線要點緊扣本案特定的目標(biāo)客群，展開充分、精準(zhǔn)的：新聞戰(zhàn)+體驗戰(zhàn)，圈層戰(zhàn)+陣地戰(zhàn)任務(wù)分派任務(wù)落實月份1月2月3月4月5月6月7月8月9月10月

11月12月小計認(rèn)購住宅（套）13108060120801008070604030743認(rèn)購車位（個）000000406050304050270認(rèn)購底商（㎡）000004003002002004003002002000客戶到訪量（組）87675344008005346675344674002662004956注：到訪轉(zhuǎn)認(rèn)購：按15%轉(zhuǎn)化率推算推廣線要點之新聞戰(zhàn)時間1月2月3月4月5月6月7月8月9月10月11月12月工程節(jié)點2013年初，3~5號樓主體封頂住宅地塊園林景觀、精裝架空層、會所、精裝地下停車場、地下大堂、地上大堂等項完成并投入使用明星會所、樓王天臺屋裝修中商業(yè)地塊建設(shè)啟動；7月底住宅清水交房明星會所、樓王天臺屋呈現(xiàn)商業(yè)地塊規(guī)劃報建完成；住宅清水交房標(biāo)準(zhǔn)確定嘉玲會所盛情開幕，預(yù)約體驗商業(yè)規(guī)劃確定、商業(yè)業(yè)態(tài)確定，可以對外傳播重要事件持續(xù)更多餐飲、休閑、品牌服飾等商業(yè)品牌確定，可以對外傳播高星級酒店、服務(wù)式公寓、嘉玲會所等品牌商家簽約，可以對外傳播嘉年華文化創(chuàng)新交流中心啟動，邀請中心形象大使嘉玲到場祝賀制造新聞事件，線上集中傳播，媒體組合：主流媒體：商報、華西；高端媒體：?西南航空?、?四川航空?、?LP?；專業(yè)雜志：居周刊、成都買房、?高端物業(yè)情報?；網(wǎng)絡(luò)：搜房、大成；電臺：?FM102.6?、?小鋼剛剛好?。線下推貨持續(xù)銷售5號樓2單元余貨5.25小開盤3號樓2單元、4號樓1單元7月加推4號樓2單元12月順勢推出2號樓3.23小開盤5號樓1單元、3號樓1單元9.29小開盤1號樓1單元10月加推1號樓2單元備注：針對媒體排期具體方案另行提報。推廣線要點之體驗戰(zhàn)時間1月2月3月4月5月6月7月8月9月10月11月12月工程節(jié)點2013年初，3~5號樓主體封頂住宅地塊園林景觀、精裝架空層、會所、精裝地下停車場、地下大堂、地上大堂等項完成并投入使用明星會所、樓王天臺屋裝修中商業(yè)地塊建設(shè)啟動；7月底住宅清水交房明星會所、樓王天臺屋呈現(xiàn)商業(yè)地塊規(guī)劃報建完成；住宅清水交房標(biāo)準(zhǔn)確定嘉玲會所盛情開幕，預(yù)約體驗商業(yè)規(guī)劃確定、商業(yè)業(yè)態(tài)確定，可以對外傳播重要事件持續(xù)更多餐飲、休閑、品牌服飾等商業(yè)品牌確定，可以對外傳播高星級酒店、服務(wù)式公寓、嘉玲會所等品牌商家簽約，可以對外傳播嘉年華文化創(chuàng)新交流中心啟動，邀請中心形象大使嘉玲到場祝賀現(xiàn)場〔賣場、會所、樣板房〕做足調(diào)性感覺，營造高品質(zhì)居家生活水準(zhǔn)與港式〔中西合璧〕生活情調(diào)，通過起勢活動、常態(tài)活動、定制活動，邀約精英客群實地體驗嘉年華國際社區(qū)之精英生活區(qū)生活品質(zhì)與情調(diào)。起勢活動：激光秀；常態(tài)活動：兒童主題；寵物主題；運動；餐飲；休閑定制活動：高新區(qū)企業(yè)專場；行業(yè)專場；旅行社專場線下推貨持續(xù)銷售5號樓2單元余貨5.25小開盤3號樓2單元、4號樓1單元7月加推4號樓2單元12月順勢推出2號樓3.23小開盤5號樓1單元、3號樓1單元9.29小開盤1號樓1單元10月加推1號樓2單元備注：針對活動排期具體方案另行提報。推廣線要點之體驗戰(zhàn)將物業(yè)承諾落到實處，讓來訪客戶現(xiàn)場體驗到社區(qū)完善的效勞；另由于區(qū)域樓盤物業(yè)費在2-3元/㎡之間，為了既彰顯品質(zhì)又讓業(yè)主接受，建議物業(yè)費用下調(diào)至2.6元/㎡。類別改進(jìn)點位服務(wù)升級服務(wù)點位指引崗?fù)＼噮^(qū)門崗著白手套；迎接、恭送客戶先敬禮；指引客戶泊車，主動為客戶開車門，晴天和雨天為客戶撐傘；主動提重物銷售崗水吧接待樣板間注重銷售人員儀表形態(tài)，定期進(jìn)行禮儀服務(wù)培訓(xùn)；吧臺主動詢問客戶餐飲意向再提供；樣板間服務(wù)員在門口迎賓，呈遞鞋套，為客戶簡介戶型特點樓棟崗看房車樓棟管家提供體驗式業(yè)主回家服務(wù)；銷售員全程陪同推廣線要點之體驗戰(zhàn)優(yōu)化銷售動線：一段細(xì)致的效勞之旅，一個不斷體驗、認(rèn)同的過程。2461禮賓接待崗入戶景觀示范區(qū)架空層體驗區(qū)內(nèi)庭景觀示范區(qū)銷售接待區(qū)53?351禮賓接待崗入戶景觀示范區(qū)架空層體驗區(qū)銷售接待區(qū)4?33內(nèi)庭景觀示范區(qū)目前接待流程動線調(diào)整后接待流程動線多條動線及分支：讓客戶感覺社區(qū)動線混亂，也不方便接待來訪客戶。優(yōu)化成一條動線：清晰的動線，流暢的接待，讓客戶在感受社區(qū)未來恬適生活環(huán)境的同時，方便其到達(dá)售樓部。圈層媒介〔圈層客戶〕：以調(diào)性路線為主，訴求工程價值和品牌形象。如LP、高端物業(yè)情報、置信店鋪直投等。推廣線要點之圈層戰(zhàn)傳統(tǒng)媒介與圈層媒介搭配組合，精準(zhǔn)滲透各個圈層品牌聯(lián)盟成都豪車類4s店：保時捷/奧迪/奔馳/克萊斯勒/雷克薩斯等4s及車友會；奢侈品類：愛馬仕/路易斯威登/鳳翔珠寶/香奈爾/古奇/Prada/名表類：雷達(dá)表/浪琴重點單位電子科技大學(xué)（MBA班/10年以上校友會/教師）中石油成都分公司/中石化成都公司/中國電信、移動、聯(lián)通中層以上領(lǐng)導(dǎo)培訓(xùn)會等/高端品牌聯(lián)盟，資源共享，建立跨界營銷模式備注：營銷鋪排將緊緊圍繞目標(biāo)客群展開，針對圈層拓展具體方案另行提報。固化陣地戰(zhàn)：必占的戶外媒介，起好導(dǎo)視作用；形象展示；競品截留核心導(dǎo)視陣地形象展示陣地競品攔