//01//政策環(huán)境：穩(wěn)定寬松1．中央層面：提升政策實施的系統(tǒng)性、有效性，更大力度推動房地產(chǎn)市場止跌回穩(wěn)2025年第二季度，房地產(chǎn)行業(yè)政策持續(xù)優(yōu)化。中央層面延續(xù)“穩(wěn)預(yù)期、促需求、優(yōu)供給、降風(fēng)險”的工作主線，政治局會議和國務(wù)院常務(wù)會議先后提出“持續(xù)鞏固”“更大力度推動”房地產(chǎn)市場回穩(wěn)態(tài)勢，并作出一系列有針對性的政策部署，在金融支持、推進城市更新、加強住房保障等多方面發(fā)力。4月25日，中共中央政治局會議指出，要持續(xù)用力防范化解重點領(lǐng)域風(fēng)險，加力實施城市更新行動，有力有序推進城中村和危舊房改造，加快構(gòu)建房地產(chǎn)發(fā)展新模式，加大高品質(zhì)住房供給，優(yōu)化存量商品房收購政策，持續(xù)鞏固房地產(chǎn)市場穩(wěn)定金融支持方面：4月8日，金融監(jiān)管總局發(fā)布《關(guān)于促進金融資產(chǎn)管理公司高質(zhì)量發(fā)展提升監(jiān)管質(zhì)效的指導(dǎo)意見》，提出積極落實國家有關(guān)房地產(chǎn)政策，支持受困房企項目紓困化險，促進房地產(chǎn)市場平穩(wěn)健康發(fā)展。5月7日，央行宣布下調(diào)個人住房公積金貸款利率0.25個百分點，下調(diào)政策利率0.1個百分點；自5月15日起，下調(diào)金融機構(gòu)存款準備金率0.5個百分點（不含已執(zhí)行5%存款準備金率的金融機構(gòu)）；金融監(jiān)管總局表示，將加快出臺與房地產(chǎn)發(fā)展新模式相適配的系列融資制度，助力持續(xù)鞏固房地產(chǎn)市場穩(wěn)定態(tài)勢。5月20日，央行公布貸款市場報價利率（LPR），1年期LPR、5年期以上LPR同步下調(diào)10個基點，分別降至3.0%、3.5%。推進城市更新方面：5月15日，中共中央、國務(wù)院發(fā)布《關(guān)于持續(xù)推進城市更新行動的意見》，從建立健全城市更新實施機制、建立房屋使用全生命周期安全管理制度、健全多元化投融資方式等多方面對城市更新工作做了進一步部署，并明確新增北京、天津、唐山、包頭、大連、哈爾濱、蘇州、溫州、蕪湖、廈門、濟南、鄭州、宜昌、長沙、廣州、?？?、宜賓、蘭州、西寧、烏魯木齊、石家莊、太原、沈陽、上海、南京、杭州、合肥、福州、南昌、青島、武漢、東莞、重慶、成都、西安等20個城市作為城市更新示范城市。加強住房保障方面：6月9日，中共中央、國務(wù)院發(fā)布《關(guān)于進一步保障和改善民生著力解決群眾急難愁盼的意見》提出，支持各地統(tǒng)籌資金渠道，加大保障性住房供給，引導(dǎo)支持社會力量運營長期租賃住房，引導(dǎo)支持在保障性住房中加大兼顧職住平衡的宿舍型、小戶型青年公寓供給，清理取消限制老年人社會參與的不合理6月13日，國務(wù)院常務(wù)會議提出，要著眼長遠，堅持穩(wěn)中求進、先立后破，有序搭建相關(guān)基礎(chǔ)性制度。要扎實有力推進“好房子”建設(shè)，納入城市更新機制加強工作統(tǒng)籌，在規(guī)劃、土地、財政、金融等方面予以政策支持。要對全國房地產(chǎn)已供土地和在建項目進行摸底，進一步優(yōu)化現(xiàn)有政策，提升政策實施的系統(tǒng)性有效性，多管齊下穩(wěn)定預(yù)期、激活需求、優(yōu)化供給、化解風(fēng)險，更大力度推動房地產(chǎn)市場止2．地方層面：供需兩側(cè)支持性政策雙軌并進、協(xié)同發(fā)力2025年第二季度，地方累計出臺房地產(chǎn)調(diào)控126條，政策頻次較上一季度明顯增加。其中，寬松性政策103條，中性政策18條，緊縮性政策5條。從調(diào)控內(nèi)容來看，房地產(chǎn)政策供需兩側(cè)雙軌并進、協(xié)同發(fā)力。供給側(cè)核心舉措主要包括加快落實收回收購閑置存量土地和存量商品房、優(yōu)化土地供應(yīng)、實施土地出讓金分期繳納、推進“好房子”建設(shè)、強化房地產(chǎn)項目融資支持等。需求側(cè)核心舉措主要包括優(yōu)化住房公積金政策、加大購房財稅補貼力度、加力實施貨幣化或房票安置、持續(xù)推進住房“以舊換新”、優(yōu)化住房信貸和住房限售限價政策等。其中湖南、西安、青島、大連、珠海等多省市發(fā)布促進房地產(chǎn)市場健康平穩(wěn)發(fā)展的綜合性文件，涵蓋供需兩側(cè)的政策措施。江蘇、福建、廣東、河南、山西、上海、深圳、成都等省市積極響應(yīng)中央要求，發(fā)布提振消費專項行動方案，明確將擴大住房消費列入提振消費專項行動，多地明確要加強對青年人住房消費的支持。//02//房地產(chǎn)市場發(fā)展特點1．供求：主要指標規(guī)模仍處低位2025年二季度，房地產(chǎn)行業(yè)主要指標規(guī)模整體仍處低位。房地產(chǎn)開發(fā)投資持續(xù)下行，同比跌幅逐月擴大；商品房銷售面積及金額同比跌勢未能延續(xù)一季度低位水平，本季跌幅再次擴大；房屋新開工面積同比跌幅較上季度末有所收窄，但仍處于較大跌幅區(qū)間；國房景氣指數(shù)從上季度末的93.93回落至93.60。投資：持續(xù)下行。上半年，全國房地產(chǎn)開發(fā)投資46658億元，同比減少11.2%。其中，住宅投資35770億元，同比減少10.4%，占總投資比重為76.7%。從地區(qū)來看，西部地區(qū)跌幅低于其他區(qū)域，同比減少5.4%，東北地區(qū)跌幅最大，減少22.3%。開發(fā)企業(yè)投資重點仍集中在東部地區(qū)，占總投資比重的59.2%。二季度，全國房地產(chǎn)開發(fā)投資26754億元，較上季度增加34.4%，同比減少12.1%；季度內(nèi)累計同比跌幅逐月擴大。開工：跌幅收窄。上半年，全國房屋新開工面積30364萬平方米，同比減少20.0%；竣工面積22567萬平方米，同比減少14.8%。二季度新開工面積17328萬平方米，較上季度增加33.6%，同比減少16.3%；季度內(nèi)新開工面積累計同比跌幅逐月收窄，較上季度末收窄4.4個百分點。二季度竣工面積9507萬平方米，較上季度減少27.2%，同比減少15.6%。銷售：跌幅擴大。上半年全國商品房銷售面積45851萬平方米，同比減少3.5%；商品房銷售金額38358億元，同比減少5.5%。其中，商品住宅銷售面積及金額同比減少3.7%和5.2%。各區(qū)域銷售面積及金額均表現(xiàn)為同比下降，中、西部地區(qū)銷售面積跌幅更小，分別減少1.2%和2.5%；東部和中部地區(qū)銷售金額跌幅最大，均為減少5.8%。東部地區(qū)銷售面積及金額占全國比重分別為45.4%、60.9%。二季度，全國商品房銷售面積23982萬平方米，較上季度增加9.7%，同比減少5.0%；商品房銷售金額23443億元，較上季度增加12.7%，同比減少9.1%。季度內(nèi)兩項指標累計同比跌幅持續(xù)擴大，銷售金額表現(xiàn)更為明顯，較上季度末擴大3.4個百庫存：逐月減少。上半年末，商品房待售面積76948萬平方米，較上季度末減少1716萬平方米。其中，住宅待售面積40821萬平方米，減少1337萬平方米；辦公樓待售面積5153萬平方米，減少80萬平方米；商業(yè)營業(yè)用房待售面積14340萬平方米，減少168萬平方米。二季度內(nèi)商品房庫存逐月減少。2．價格：環(huán)比跌幅擴大，同比跌幅持續(xù)收窄新房：價格環(huán)比跌幅有所擴大，同比跌幅逐月收窄。4—6月，70個大中城市新建商品住房價格環(huán)比上漲城市數(shù)量分別為22座、13座、14座，環(huán)比算數(shù)平均值分別為-0.12%、-0.22%和-0.27%。4—6月，房價同比上漲的城市數(shù)量均為3座，同比算數(shù)平均值分別為-4.55%、-4.08%、-3.69%。二手房：價格環(huán)比跌幅擴大、上漲城市僅剩1座，同比跌幅繼續(xù)收窄。4—6月，70個大中城市二手住宅價格環(huán)比上漲城市數(shù)量分別為5座、3座、1座，環(huán)比算數(shù)平均值分別為-0.41%，-0.50%，-0.61%。4—6月，價格同比上漲城市數(shù)量均為0座，同比算數(shù)平均值分別為-6.76%，-6.30%，-6.09%。3．城市：商品住宅成交量環(huán)比季節(jié)性上漲，同比減少二季度，監(jiān)測30[1]座重點城市商品住宅成交總面積3233.37萬平方米，較上季度增加6.8%，較去年同期減少14.2%。具體城市看，成都成交量明顯領(lǐng)先，為318.99萬平方米，其次青島、廣州略高于200萬平方米，成交前十的城市還有武漢、杭州、天津、西安、上海、北京、重慶，成交面積在123萬—199萬平方米之二季度末，監(jiān)測的30座重點城市中，成都商品住宅庫存面積較大，超過2000萬平方米，廈門庫存面積最小，為240萬平方米。與去年相比，僅4座城市庫存增加，重慶漲幅居首，增加11.3%；廣州與去年持平；25座城市庫存減少，東莞跌幅居首，同比減少26.0%。消化周期上，杭州、合肥低于12個月；26座城市在12—36個月之間；珠海、長春在36個月及以上。一線城市中上海消化周期最短，為12.6個月，北京最長，為27.0個月。與去年同期相比，9座城市消化周期增長，21座城市消化周期縮短，深圳縮短最為明顯，減少49.1%。土地市場方面，二季度監(jiān)測的30座重點城市土地成交面積2000.77萬平方米，較上季度增加22.5%，同比增加20.6%。重慶成交面積相對領(lǐng)先，為217.41萬平方米，其次杭州、南京、天津、成都、長沙、合肥在106萬—199萬平方米之間，武漢、西安近100萬平方米，位于成交面積前十的還有廣州，為76.11萬平方米。成交總金額3311.71億元，較上季度增加6.5%，同比增加42.4%。杭州成交金額明顯領(lǐng)先其他城市，超過600億元，其次北京、上海為457.25億元和322.34億元，南京、成都超過200億元，西安、廣州、天津等7座城市在100億—170億元之間。4．企業(yè)：銷售業(yè)績?nèi)蕴幍臀弧⑼顿Y集中度維持高位業(yè)績：規(guī)模仍處低位。上半年，百強房企實現(xiàn)銷售操盤金額16526.8億元，同比下降10.8%。除TOP30房企銷售操盤金額門檻同比增長1.2%至119.8億元外，各梯隊房企門檻略有降低。TOP10和TOP20房企銷售操盤金額門檻為436.7億元、173.7億元，TOP50和TOP100房企門檻分別為76.8億元、26.4億元。全口徑銷售金額超千億的企業(yè)有三家，分別為保利發(fā)展（1452億元）、中海地產(chǎn)（1201.3億元）、華潤置地（1103億元）。投資：集中度維持高位。1-6月新增土儲百強房企的新增貨值、總價和建面百強之和分別為11594億元，5968億元和5162萬平方米，分別同比增長23.2%、42%、3.4%，企業(yè)投資積極性回升。銷售TOP10房企占總新增貨值的73%，較2024年末增加約10個百分點，拿地集中度依然維持高位；銷售TOP11-20新增貨值占比8%，TOP21-30新增貨值占比7%，TOP31-50新增貨值占比7%，后50強新增貨值占比約6%。上半年仍有64%的銷售百強房企未進行土地投資，市場參與度持融資：規(guī)模持續(xù)下降。1-6月，克而瑞研究中心監(jiān)測的65家典型房企的累計融資總量為1927.53億元，同比減少27%。65家典型房企新增債券類融資成本為3.27%，較2024年提升0.34個百分點，其中境外債券融資成本8.6%，較2024年全年提升4.42個百分點，境內(nèi)債券融資成本2.7%，較2024年全年降低0.21個百分到位資金：跌幅擴大。上半年，房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)到位資金50202億元，同比減少6.2%。各項資金來源中，國內(nèi)貸款8245億元，同比增加0.6%；利用外資17億元，同比增加25.4%；自籌資金17544億元，同比減少7.2%；定金及預(yù)收款14781億元，同比減少7.5%；個人按揭貸款6847億元，同比減少11.4%。二季度企業(yè)到位資金25473億元，較上季度增加3.0%，同比減少8.5%。季度內(nèi)累計同比跌幅逐月擴大，較上季度末擴大2.5個百分點。[1]注：具體城市范圍詳見附件重點城市交//03//當(dāng)前產(chǎn)業(yè)存在的問題1、常規(guī)政策思路難以扭轉(zhuǎn)行業(yè)下行趨勢6月13日，國務(wù)院常務(wù)會議提出要“更大力度推動房地產(chǎn)市場止跌回穩(wěn)”。中央對房地產(chǎn)市場的認識是非常清醒的，“止跌”依然在路上，市場依然需要“回穩(wěn)”。在房地產(chǎn)市場調(diào)整的三年里，每年各級政府出臺的救市政策多達幾百條，在一定程度上減緩了市場下跌的幅度，但還不能讓市場趨勢反轉(zhuǎn)。市場運行與政策調(diào)控的互動邏輯發(fā)生了明顯變化。比如土地市場，由于市場調(diào)整，部分企業(yè)出現(xiàn)資金鏈斷裂，經(jīng)營停頓的情況，也有部分企業(yè)暫未違約出險，但從規(guī)避風(fēng)險的角度，主動減速甚至停工。無論是哪種情況，土地市場和在建項目的運行節(jié)奏都與之前有所不同，不能簡單的按照傳統(tǒng)的經(jīng)驗方法進行情況判斷和制定政策?；谶@個新情況，政府部門與其按照慣性思維出臺所謂救市政策，比如取消限制類政策，降低樓市購買門檻，其效果并不明顯。因為市場邏輯已經(jīng)變了，以前行之有效的政策，現(xiàn)在不管用。必須“進一步優(yōu)化現(xiàn)有政策，提升政策實施的系統(tǒng)性有效性”。解決行業(yè)可持續(xù)發(fā)展的問題，前提是做好調(diào)查研究，找到市場需求不足的表面原因和深層次原因，內(nèi)部原因和外部原因，借鑒國際上發(fā)達國家的房地產(chǎn)行業(yè)發(fā)展軌跡，周期特征，對標我國的行業(yè)發(fā)展實際情況，對產(chǎn)業(yè)特征、市場供求、產(chǎn)品結(jié)構(gòu)、需求層次等進行精準評判，有針對性的搭建基礎(chǔ)性制度，并做到全面研究、謹慎決策、穩(wěn)定執(zhí)行，為經(jīng)濟及行業(yè)發(fā)展提供穩(wěn)定可預(yù)期的政策制度環(huán)境。2、房價持續(xù)下跌，居民財富縮水，就業(yè)機會減少國際投行瑞銀近期發(fā)布了一項針對中國一線、二線、三線城市開展的網(wǎng)絡(luò)調(diào)研，共收集2000個樣本，47%的受訪者表示自己的房子已跌破買入價而被套。由于是網(wǎng)絡(luò)調(diào)查，其樣本分布并不均勻，但也在一定程度上反映了房地產(chǎn)市場回落、價格調(diào)整等對居民財富的顯著影響。從行業(yè)整體數(shù)據(jù)看，當(dāng)前的平均房價已經(jīng)回歸到2016年下半年的水平。2017-2024年，全國新建商品住宅銷售面積80億平米左右，我國目前城鎮(zhèn)住房存量規(guī)模估計有350億平方米，從絕對量看，受房價下跌導(dǎo)致實際或潛在虧本的業(yè)主數(shù)量占比在20%左右。當(dāng)前房價較峰值已下跌30%，這直接導(dǎo)致老百姓房屋資產(chǎn)大幅縮水。按照房屋的總價值量估算，全國房產(chǎn)總價值蒸發(fā)高達120萬億元，這一數(shù)字相當(dāng)于我國一年GDP總量。房產(chǎn)價值的劇烈縮水，顯著影響了老百姓的消費預(yù)期與行為。為規(guī)避家庭資產(chǎn)風(fēng)險，老百姓選擇將大量資金存入銀行，過去3年居民存款累計增加48.8萬億元。房地產(chǎn)行業(yè)的低迷還引發(fā)了廣泛的就業(yè)危機。隨著項目縮減、工地停工，眾多建筑公司裁撤項目部，大量農(nóng)民工首當(dāng)其沖面臨失業(yè)困境，整個產(chǎn)業(yè)鏈上的從業(yè)者均受到?jīng)_擊。某種意義上，低收入群體不僅未因房價下跌而獲得購房機會，反而因行業(yè)萎縮失去收入來源；已購房群體則面臨按揭還款壓力，法拍房數(shù)量持續(xù)攀升，若不及時遏制，將嚴重損害數(shù)百萬家3、“好房子”標準需要真正優(yōu)化、落實到位中國近年來積極推動“好房子”建設(shè)標準，旨在適應(yīng)人民群眾從“有沒有”到“好不好”的住房需求轉(zhuǎn)變。住房和城鄉(xiāng)建設(shè)部明確“好房子”應(yīng)具備綠色、低碳、智能、安全四大特征，并通過發(fā)布《住宅項目規(guī)范》（2025年5月1日起施行）及“四好建設(shè)”系列標準（涵蓋好住房、好小區(qū)、好社區(qū)、好城區(qū)）為行業(yè)提供指導(dǎo)。然而，在實際執(zhí)行中，“好房子”建設(shè)標準面臨多重問題，各地在執(zhí)行過程中因地方經(jīng)濟水平、房地產(chǎn)市場成熟度及監(jiān)管能力差異，導(dǎo)致落實效果參差不齊。部分開發(fā)商為降低成本，可能在材料選用、施工工藝等方面打折扣，導(dǎo)致“好房子”標準在實際項目中被“偷工減料”。例如，綠色建筑標準要求使用節(jié)能材料，但部分項目僅滿足最低標準，影響實際效果。地方政府依賴土地財政，部分地區(qū)在“好房子”建設(shè)中面臨資金短缺，難以支持高標準項目推廣，尤其在中小城市。部分業(yè)內(nèi)人士和購房者認為當(dāng)前“好房子”標準過于寬泛或要求偏低。例如，綠色建筑標準在節(jié)能指標上可能僅達到基本要求，未能充分體現(xiàn)國際先進水平。另外，中國幅員遼闊，氣候、經(jīng)濟發(fā)展水平和居民需求差異大，全國統(tǒng)一的“好房子”標準難以完全適配各地實際。智能、安全等特性需要先進技術(shù)支持，但國內(nèi)部分建筑企業(yè)技術(shù)能力有限，難以全面實現(xiàn)標準要求?！昂梅孔印苯ㄔO(shè)標準的推行是中國房地產(chǎn)市場邁向高質(zhì)量發(fā)展的關(guān)鍵一步，但執(zhí)行中面臨標準落地不均、監(jiān)管不足、技術(shù)滯后等問題。高造價的“好房子”在一線城市改善型需求中具有較好適配性，但在三四線城市及剛需市場面臨接受度低、成本壓力大的挑戰(zhàn)。未來需通過完善標準、降低造價、政策支持及市場引導(dǎo)，平衡高品質(zhì)建設(shè)與市場需求的關(guān)系，推動房地產(chǎn)行業(yè)可持續(xù)發(fā)展。//04//2025年三季度房地產(chǎn)市場走勢預(yù)判1．政策繼續(xù)優(yōu)化，加快落