某市住房公積金貸款實(shí)施細(xì)那么第一章總那么第一條為規(guī)范個人住房公積金貸款(以下簡稱公積金貸款)業(yè)務(wù)管理,促進(jìn)公積金貸款業(yè)務(wù)健康有序開展。根據(jù)《住房公積金管理?xiàng)l例》《某市住房公積金管理?xiàng)l例》規(guī)定,結(jié)合本市住房公積金管理工作實(shí)際,制定本細(xì)那么。第二條個人住房公積金貸款是指以住房公積金為資金來源,向已正常繳存住房公積金的職工發(fā)放的定向用于購買、建造、翻建、大修自住普通住房的政策性住房貸款。職工購買的自住普通住房包括普通商品住房、經(jīng)濟(jì)適用住房、集資建造住房等。第三條西安住房公積金管理中心(以下簡稱公積金中心)為西安地區(qū)住房公積金貸款的管理機(jī)構(gòu)。第四條公積金貸款由西安住房公積金管理委員會按有關(guān)規(guī)定指定受委托辦理住房公積金金融業(yè)務(wù)的商業(yè)銀行（以下簡稱受委托銀行）。公積金中心作為公積金貸款的債權(quán)人,委托商業(yè)銀行作為貸款人向借款人發(fā)放購房貸款。第五條公積金貸款實(shí)行貸款擔(dān)保的原那么。第二章貸款對象和條件(二)跟蹤掌握借款人工作單位、住址、聯(lián)系等信息的變更情況,及時更新借款人聯(lián)系方式等方面的信息。(三)通過、短信、微信、上門訪談等方式與借款人聯(lián)系,了解、掌握借款人職業(yè)、收入、健康狀況等影響其還款能力和誠意的因素變化情況。(四）通過對商品房、集資建房工程進(jìn)行實(shí)地考察,掌握貸款資金使用和工程進(jìn)度、房屋所有權(quán)證辦理情況、抵押登記落實(shí)情況。（五)有關(guān)合同及相關(guān)資料的完整性與有效性,有無與法律、法規(guī)和制度相抵觸,需要變更、修改和補(bǔ)充的。(六)貸款資產(chǎn)風(fēng)險(xiǎn)程度、變化情況及趨勢。(七）其他可能影響貸款資產(chǎn)質(zhì)量的因素變化情況。第九章逾期貸款的管理與處置第三十四條逾期貸款的催收與處置要及時進(jìn)行,以降低貸款損失。(一)借款人第一次未按照合同約定歸還貸款本息,受委托銀行要在10個工作日內(nèi)對借款人進(jìn)行和短信提示催收,了解違約原因,做好記錄,同時該筆貸款形態(tài)轉(zhuǎn)為"逾期"。（二)借款人拖欠貸款本息1-2期的,受委托銀行要向借款人發(fā)出書面“催收通知書",同時抄送公積金中心及保證人,要視情況要求保證人協(xié)助催收。(三)借款人累計(jì)拖欠貸款本息達(dá)3-5期的,公積金中心、受委托銀行及保證人要約見借款人或者上門催收,了解借款人違約原因,協(xié)商可行的還款方案,要求保證人催收或承當(dāng)保證責(zé)任。(四）借款人累計(jì)拖欠貸款本息達(dá)6期(含）以上,且沒有實(shí)質(zhì)性解決方案的,經(jīng)貸款風(fēng)險(xiǎn)認(rèn)定為次級類別以上不良貸款的,要追究保證人的擔(dān)保責(zé)任,依法起訴,及時處分抵押物或質(zhì)押權(quán)利。第三十五條對由于借款人疏忽、遺忘造成的不良貸款,通過、微信、借款人單位協(xié)助等渠道通知借款人及時歸還拖欠本息。對借款人具有還款能力仍欠款的,屬于保證人提供連帶責(zé)任保證的,要求保證人履行保證責(zé)任,代為歸還貸款本息。第十章借款合同的變更和終止第三十六條借款合同需要變更的,須經(jīng)借貸雙方協(xié)商同意。采用保證擔(dān)保的,還須征得保證人同意后,依法簽訂變更協(xié)議。變更協(xié)議未達(dá)成以前,原借款合同繼續(xù)有效。第三十七條借款期限的變更。在合同履行期間,借款人提出變更借款期限的,由借款人填寫"貸款變更申請書",并符合以下規(guī)定:（一)申請變更期限的,不得拖欠貸款本息及相關(guān)費(fèi)用;(二)借款人先按原月應(yīng)還款額歸還當(dāng)期應(yīng)還本息,期限變更后新的月應(yīng)還款額自下期還款開始執(zhí)行;(三）新計(jì)算的月應(yīng)還款額,借款人應(yīng)具有還款能力。第三十八條還款方式變更。貸款發(fā)放后,借款人可向其貸款銀行申請還款方式變更。第三十九條借款人死亡、宣告失蹤或喪失民事行為能力,借款人的繼承人、受遺贈人、監(jiān)護(hù)人、財(cái)產(chǎn)代管人同意繼續(xù)履行原借款合同的,原借款人所購房產(chǎn)應(yīng)繼續(xù)用于抵押。第四十條保證人失去擔(dān)保資格和能力,或發(fā)生合并、分立或破產(chǎn)時,借款人應(yīng)變更保證人并重新辦理擔(dān)保手續(xù)。第四十一條借款人按合同規(guī)定歸還全部貸款本息后,抵押物或質(zhì)押物返還抵押人或出質(zhì)人,借款合同終止。第十一章貸款信息管理和檔案管理第四十二條建立貸款臺賬,臺賬應(yīng)包含借款人基本信息、貸款信息(包括合同金額、期限和放款日期等)、權(quán)證信息等信息,貸款臺賬可以采取電子臺賬或手工臺賬的形式。第四十三條貸款出現(xiàn)逾期,應(yīng)及時在不良貸款臺賬中登記借款人首次出現(xiàn)逾期的時間、拖欠期數(shù)、拖欠本金額、拖欠利息額、不良余額、不良原因、催收措施、催收記錄以及催收結(jié)果。對通過追究保證人的擔(dān)保責(zé)任,處分抵押物、質(zhì)押權(quán)利收回不良貸款的,要在不良貸款明細(xì)臺賬中分別記錄收回的具體金額及損失金額。第四十四條貸款在申請、審查、發(fā)放和收回等過程中形成的文件和材料要及時歸檔。公積金中心和受委托銀行要保證貸款檔案的平安、完整和有效利用。第四十五條貸款檔案可以是原件,也可以是具有法律效力的復(fù)印件或電子檔案。貸款檔案主要包括:(一)借款人相關(guān)資料?:.住房公積金繳存證明;.借款人身份證件(居民身份證或其他有效證件);.借款人經(jīng)濟(jì)收入和償債能力證明;.借款人婚姻證明;.購買住房首期付款證明;.合法的購買住房合同及相關(guān)資料;.抵押物或質(zhì)物相關(guān)證明;.抵押登記備案證明或房屋他項(xiàng)權(quán)利證明書;.借款申請審批表;.借款合同;.抵押合同（或質(zhì)押合同、或保證合同）;.房屋評估報(bào)告。(二)貸后管理相關(guān)資料?:.貸后檢查記錄和檢查報(bào)告;.逾期貸款催收通知書;.法律仲裁文件;.依法處理抵押物、質(zhì)物等形成的文件;.貸款核銷文件。(三)其他有關(guān)文件材料。第四十六條貸款發(fā)放后,受委托銀行貸款經(jīng)辦人員應(yīng)在一個月內(nèi),對貸款文件材料進(jìn)行復(fù)查和清理,合理編排順序,填寫檔案清單。第四十七條受委托銀行貸款經(jīng)辦人員應(yīng)按月將貸款檔案移交檔案室。檔案管理員要對歸檔材料進(jìn)行清點(diǎn),在檔案移交單上簽字。第四十八條檔案管理員應(yīng)按照一定的標(biāo)準(zhǔn)對檔案卷宗進(jìn)行歸類、編序和排列。第四十九條貸款檔案實(shí)行集中統(tǒng)一保管,應(yīng)指定專職或兼職檔案管理員具體負(fù)責(zé)貸款檔案的保管。貸款檔案要有專用檔案庫房(室),檔案庫房(室)要做到防火、防潮、防蟲、防盜等。第五十條貸款檔案一般不得借出,確需借閱要進(jìn)行審批登記。貸款檔案借閱人員不得將貸款檔案涂改、拆換、損毀和遺失。貸款檔案借閱完畢,檔案員要對貸款檔案進(jìn)行核查。第五十一條貸款檔案管理人員及查閱使用人員應(yīng)遵守保密制度。第五十二條個貸檔案從貸款本息結(jié)清的下一年開始保管期限為5年。保管期結(jié)束后,貸款檔案經(jīng)鑒定無未了事項(xiàng)后可按規(guī)定銷毀。對尚未終止信貸關(guān)系、尚未失去法律效力和尚未登記造冊批準(zhǔn)銷毀的貸款檔案,任何人不得擅自銷毀。第十二章監(jiān)督管理第五十三條借款人有以下情形之一的,貸款人有權(quán)停止向借款人發(fā)放貸款,有權(quán)解除借款合同,提前收回已發(fā)放貸款本息,并有權(quán)依法處分抵押物或質(zhì)押權(quán)利,要求保證人提前履行保證責(zé)任:(-)借款人向貸款人提供虛假證明材料的;(二)借款人未按借款合同約定用途使用貸款的;（三)抵押物毀損缺乏以清償貸款本息,質(zhì)押物明顯減少影響貸款人實(shí)現(xiàn)質(zhì)權(quán),而借款人未按要求落實(shí)新抵押（質(zhì)押)的;(四)未經(jīng)貸款人同意,借款人將設(shè)定抵押權(quán)或質(zhì)押權(quán)的財(cái)產(chǎn)或權(quán)益毀損、出售、轉(zhuǎn)讓、贈與或重復(fù)抵押的;(五)貸款到期,借款人未按期歸還貸款本息,并自貸款人發(fā)出催還通知書之日起30天內(nèi),借款人仍未能清償貸款本息和相關(guān)費(fèi)用的；(六)借款人拒絕或阻礙貸款人對貸款使用情況實(shí)施監(jiān)督檢查的;(七）借款人卷入或即將卷入重大訴訟或仲裁程序及其他法律糾紛,足以影響其償債能力的;（A)借款人發(fā)生其他足以影響其償債能力事件的;(九)公積金中心及受委托銀行與借款人約定的其他情況。第五十四條借款人未按貸款合同規(guī)定歸還貸款本息,逾期局部按中國人民銀行有關(guān)規(guī)定計(jì)收罰息和復(fù)利。第五十五條當(dāng)事人發(fā)生糾紛時,可通過協(xié)商或者調(diào)解解決,協(xié)商調(diào)解不成的,也可向仲裁機(jī)構(gòu)申請仲裁,或向人民法院起訴。第六條個人連續(xù)足額繳存住房公積金六個月(含)以上(具體期限以現(xiàn)行貸款政策規(guī)定為準(zhǔn)),具有完全民事行為能力的職工,購買、建造、翻建、大修自住普通住房時,可申請住房公積金貸款。對曾經(jīng)在異地繳存住房公積金、在現(xiàn)繳存地繳存不滿規(guī)定期限,繳存時間可根據(jù)原繳存地住房公積金管理中心出具的繳存明細(xì)合并計(jì)算。第七條職工申請公積金貸款應(yīng)同時具備以下條件:(一)具有有效的身份證件;(二)有穩(wěn)定的收入,信用良好,有歸還貸款本息的能力;（三）購買住房的,須具有符合法律規(guī)定的購買住房的合同或協(xié)議;建造、翻建、大修住房的,須具有建設(shè)、規(guī)劃、土地管理等部門批準(zhǔn)的文件;購買二手房的還需提供公積金中心認(rèn)可的評估機(jī)構(gòu)出具的評估報(bào)告;（四)購買住房的,應(yīng)已支付了不低于規(guī)定比例的首期購房款；建造、翻建、大修住房的,能夠支付不低于建造、翻建、大修住房所需費(fèi)用的規(guī)定比例的首期付款或自籌資金；(五)同意按照公積金中心和受委托銀行認(rèn)可的擔(dān)保方式進(jìn)行擔(dān)保;（六)申請公積金貸款時不存在尚未還清的公積金貸款本息;(七）法律、法規(guī)、規(guī)章規(guī)定的其他條件。第三章貸款額度、期限和利率第八條購買自住普通住房的,貸款額度不超過所購買住房合同總價(jià)款的70%(具體比例以現(xiàn)行貸款政策規(guī)定為準(zhǔn))。精裝修房屋和房價(jià)明顯高于本地區(qū)市場平均水平的房屋貸款額度不超過所購買住房合同總價(jià)款的60%。第三次使用住房公積金貸款購買住房的,不予受理。單筆貸款額度不能超過西安住房公積金管理委員會規(guī)定的最高貸款額度。公積金貸款月歸還貸款本息額不得超過家庭月收入的50%o第九條購買商品住房、經(jīng)濟(jì)適用住房、集資建造住房的,最長貸款期限30年;購買二手房的,貸款期限與房屋建成年限之和不超過30年;建造、翻建、大修自住住房的,最長貸款期限10年。貸款最長期限不得超過30年,且借款到期日不超過借款申請人法定退休時間后5年。借款人申請貸款時年齡不超過其法定退休年齡（原那么上女55歲,男60歲）。特殊情況,機(jī)關(guān)事業(yè)單位縣處級以上女干部和具有高級職稱的女性專業(yè)技術(shù)人員年滿60周歲退休或延遲退休的,需提供單位文件或加蓋單位公章的說明。第十條公積金貸款利率按照國家有關(guān)規(guī)定執(zhí)行。第二次公積金貸款利率,按同期公積金貸款利率的1.1倍執(zhí)行。貸款期限內(nèi)如遇法定利率調(diào)整,貸款期限在1年(含)以內(nèi)的,實(shí)行合同利率,不分段計(jì)息;貸款期限在1年以上的,于次年1月1日按相應(yīng)的利率檔次執(zhí)行新的利率規(guī)定。第四章貸款程序第十一條房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)在取得商品房預(yù)(銷)售許可后,如購房職工有公積金貸款需求,房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)應(yīng)向公積金中心申請樓幢備案,備案所需資料如下:(一)企業(yè)營業(yè)執(zhí)照或批準(zhǔn)設(shè)立文件(復(fù)印件);(二)國有土地使用證(復(fù)印件);(三)建設(shè)用地規(guī)劃許可證(復(fù)印件);(四)建設(shè)工程規(guī)劃許可證(復(fù)印件);(五）建設(shè)工程施工許可證(復(fù)印件）;（六)商品房（預(yù))銷售許可證（復(fù)印件);(七)其他資料。第十二條借款人申請公積金貸款需向公積金中心或受委托銀行提出申請,填寫住房公積金貸款申請表并如實(shí)提供以下資料:（一)借款人有效身份證明（居民身份證或其他有效證件),已婚職工還應(yīng)提供配偶有效身份證明;(二)借款人婚姻狀況證明;(三)合法的購房合同或協(xié)議;(四)購房首付款憑證;建造、翻建、大修住房所需費(fèi)用的資金證明;(五)借款人及配偶具有穩(wěn)定收入和歸還貸款能力的證明;(六）借款人及配偶征信報(bào)告;（七)借款人及配偶印章（1.5x1.5厘米正楷);(八)其他相關(guān)資料。第十三條受委托銀行在收到貸款申請及符合要求的各項(xiàng)資料后,與借款人進(jìn)行面談,符合條件的應(yīng)予受理。第十四條經(jīng)公積金中心審核批準(zhǔn)的貸款,由借款人與受委托銀行簽訂借款合同及相關(guān)協(xié)議。第十五條由保證人提供貸款擔(dān)保的,受委托銀行應(yīng)當(dāng)將借款合同及有關(guān)證明材料轉(zhuǎn)交保證人,辦理擔(dān)保和反擔(dān)保有關(guān)手續(xù)。第十六條以住房抵押方式擔(dān)保的,借款人或受委托銀行應(yīng)到房產(chǎn)抵押登記部門辦理房產(chǎn)抵押登記手續(xù);以有價(jià)證券質(zhì)押的,借款人應(yīng)將有價(jià)證券交受委托銀行收押保管。第十七條貸款手續(xù)辦理完畢后,公積金中心根據(jù)保證人出具的擔(dān)保辦結(jié)證明或借款人出具的房產(chǎn)抵押登記辦結(jié)證明、受委托銀行出具的質(zhì)押辦結(jié)證明,向受委托銀行劃撥貸款資金。受委托銀行按照借款合同約定的時間、金額和賬戶,發(fā)放貸款。貸款資金轉(zhuǎn)入售房單位（售房人）或者建房、修房承當(dāng)方在銀行開設(shè)的賬戶內(nèi),不得直接轉(zhuǎn)入借款人賬戶或者支付現(xiàn)金給借款人。第五章貸款擔(dān)保第十八條借款人申請公積金貸款的,應(yīng)當(dāng)提供經(jīng)公積金中心和受委托銀行認(rèn)可的擔(dān)保。擔(dān)保方式有以下三種:保證、抵押、質(zhì)押。第十九條由保證人提供貸款擔(dān)保的,保證人須與借款人和受委托銀行簽訂擔(dān)保合同或協(xié)議,保證人為貸款提供連帶責(zé)任保證,同時可要求借款人以公積金貸款所購住房抵押方式提供反擔(dān)保。第二十條借款人采用住房抵押方式擔(dān)保的,必須依法辦理住房抵押登記手續(xù),抵押人須與抵押權(quán)人簽訂抵押合同。第二十一條借款人采用有價(jià)證券質(zhì)押擔(dān)保的,出質(zhì)人須與受委托銀行簽訂質(zhì)押合同,有價(jià)證券交受委托銀行保管。第六章貸款歸還第二十二條借款人應(yīng)當(dāng)按借款合同約定的還款計(jì)劃、還款方式歸還貸款本息。第二十三條貸款期限在一年(含)以內(nèi)的,實(shí)行到期一次還本付息,利隨本清。貸款期限在一年以上的,實(shí)行按月分期歸還貸款本息。借款人可以選擇等額本息或等額本金兩種方式之一歸還貸款本息。第二十四條借款人自銀行劃款之日的次月起進(jìn)入還款期。借款人應(yīng)在每月還款日前將應(yīng)還本息足額存入約定還款賬戶。第二十五條借款人可以在貸款發(fā)放半年以后提前全部或局部歸還貸款。借款人提前歸還貸款的,應(yīng)當(dāng)向受委托銀行提出申請。第二十六條借款人提前全部還款的,應(yīng)在歸還當(dāng)期貸款本息的同時結(jié)清全部剩余貸款本金。借款人提前局部歸還貸款的,按照剩余本金、剩余期限重新計(jì)算以后的月應(yīng)還本息額,借款人可選擇"月應(yīng)還款額不變縮短期限"或'期限不變減少月應(yīng)還款額"兩種方式。借款人提前還款,此前已計(jì)收的貸款利息及相關(guān)費(fèi)用不再調(diào)整。第二十七條借款人還清貸款本息后,應(yīng)及時到房產(chǎn)抵押登記部門辦理注銷抵押手續(xù)、受委托銀行將質(zhì)押的有價(jià)證券退還借款人。第七章貸款風(fēng)險(xiǎn)分類第二十八條公積金貸款根據(jù)風(fēng)險(xiǎn)程度可分為正常、關(guān)注、次級、可疑和損失五類,其中次級、可疑和損失三類為不良貸款:(1)正常類貸款:指借款人能夠履行合同,沒有足夠理由懷疑貸款本息不能按時足額歸還。貸款期間正常還款和逾期1?2期未還列入正常類貸款。(2)關(guān)注類貸款:指盡管借款人目前有能力歸還貸款本息,但存在一些可能對歸還產(chǎn)生不利影響的因素,貸款連續(xù)逾期3-5期未還列入關(guān)注類貸款。