象嶼都城三期營銷報告市場分析整體市場分析競爭市場分析二手房市場分析市場分析框架商業(yè)地產(chǎn)住宅地產(chǎn)央行歷經(jīng)4次加息，存貸款基準(zhǔn)利率分別由2.25%、5.31%上調(diào)至目前的3.25%、6.31%中小金融機構(gòu)存款準(zhǔn)備金率那么經(jīng)過9次上調(diào)，由13.5%上調(diào)至目前的18%9月初保證金存款納入存款準(zhǔn)備金的繳存范圍上海收緊個人購置商業(yè)地產(chǎn)貸款，只對現(xiàn)房放貸2021年2021年“4.17國十條〞暫停發(fā)放第三套房貸“9.29新政“穩(wěn)固調(diào)控成果10.7上海調(diào)控細(xì)那么限購令“2.19滬九條〞限購執(zhí)行細(xì)那么上海重慶試點征收房產(chǎn)稅〞7.12新國五條“要求房價上漲過快的二三線城市采取限購〞7.26滬四條“嚴(yán)禁補稅購房整體市場分析競爭市場分析二手房市場分析市場分析框架調(diào)整期調(diào)整期國十條出臺9.29新政出臺新國八條出臺新國五條出臺注：數(shù)據(jù)樣本已剔除動遷配套房Resource：R&DDept.ofTospur整體市場分析公寓市場整體成交規(guī)模進一步萎縮，某些樓盤開始出現(xiàn)大幅優(yōu)惠或采取價格低開措施來促進成交，表現(xiàn)優(yōu)異注：數(shù)據(jù)樣本已剔除動遷配套房Resource：R&DDept.ofTospur2021年7-9月份以來，上海市公寓整體市場累計新增供給238.47萬方，成交量僅147.88萬方，同比去年同期的185.07萬方，下滑達2成，成交規(guī)模進一步萎縮；尤其是經(jīng)歷“史上最淡8月〞之后，“金九〞市場供給大幅放量，新增供給達110.55萬方，但成交量僅46.02萬方，同比去年9月遭腰斬，“金九〞慘淡收場；而9月份成交價格那么在區(qū)域型標(biāo)桿工程仁恒森蘭雅苑〔143套，均價44383元/㎡〕的拉升下，達22036元/㎡，創(chuàng)新高；剔除該特別個案后公寓整體成交均價僅20422元/㎡，環(huán)比小幅松動下滑；當(dāng)前市場上比較有代表性的熱銷工程已普遍采用低價或大幅優(yōu)惠策略促進銷售，如金地藝境、風(fēng)荷麗景價格低開；龍湖酈城2W辦搜房會員卡開盤單價減3400，總價直降30W；香溢花城直降30W；保利葉語85折優(yōu)惠；綠地秋霞坊由15000直降至12800〔特價房為說辭〕；中海御景熙岸房展會特價房88折……整體市場分析主力供求戶型主要以80-110㎡的剛需產(chǎn)品為主注：數(shù)據(jù)樣本已剔除動遷配套房，樣本統(tǒng)計區(qū)間：2021.01.01-2021.09.30Resource：R&DDept.ofTospur面積段（㎡）供應(yīng)套數(shù)成交套數(shù)成交供應(yīng)套數(shù)比成交套數(shù)比50以下41322295.54%0.53%50-60224177134.40%1.79%60-703379206461.08%4.78%70-804961251750.74%5.83%80-90188931253066.32%29.04%90-110161741279079.08%29.64%110-1308026493561.49%11.44%130-1506235403064.64%9.34%150-1702313120251.97%2.79%170-2002515100539.96%2.33%200以上3233107233.16%2.48%合計721024314559.84%100.00%整體市場分析〞金九“慘淡收場，〞銀十“開局更加低迷；客戶看多買少，觀望情緒濃厚注：數(shù)據(jù)樣本已剔除動遷配套房Resource：R&DDept.ofTospur從全市公寓市場周成交趨勢來看，截止10月16日，整個〞金九銀十“市場累計供給量達141.48萬方，累計成交量僅為65.93萬方，成交極其慘淡；成交均價那么穩(wěn)步小幅下滑。特別是〞十一“房展會期間，參展人數(shù)達13萬人，但展會期間僅成交203套房源，成交金額2.6億，創(chuàng)歷年新低，看房者多，購房者少，客戶多項選擇擇繼續(xù)觀望；而〞銀十“已過一半，但成交量僅14.31萬方，市場已逐漸陷入窘境：一方面面對不斷趨緊的資金鏈壓力及年度銷售目標(biāo)，開發(fā)商只能采取降價措施促進成交，回籠資金；另一方面客戶對降價空間的預(yù)期不斷上升，仍選擇等待和繼續(xù)觀望，雙方陷入僵持。整體市場分析持續(xù)高壓調(diào)控！市場大環(huán)境低迷！〞金九銀十“成交慘淡！〞扛不動“+〞不出手“，市場通過大幅降價優(yōu)惠來促進成交，緩解資金鏈壓力，沖刺年度銷售目標(biāo)的現(xiàn)象已逐漸明朗化！整體市場分析競爭市場分析二手房市場分析市場分析框架競爭市場分類直接競爭市場間接競爭市場競爭干擾市場本案所在板塊：九亭9號線沿線的對本案客戶有分流影響的板塊：泗涇、松江新城軌道交通沿線，價格梯度相當(dāng)，對本案客戶導(dǎo)入特別是市區(qū)價格擠壓客導(dǎo)入存在一定干擾的板塊：顓橋、南翔、顧村競爭市場分析直接競爭市場分析板塊內(nèi)主力在售工程：貝尚灣綠庭尚城中大九里德城花新園本案城花新園貝尚灣綠庭尚城中大九里德直接競爭市場分析貝尚灣項目地址滬亭北路338弄容積率1.43總建面約50萬方物業(yè)類型小高層、酒店式公寓、聯(lián)排、商業(yè)綠化率50%總戶數(shù)2600二期建面約18.7萬方，25棟14F小高層裝修情況一期毛坯，二期2500-3000元/㎡二房約90㎡二房約88㎡貝尚灣在售戶型：約65㎡一房，87-90㎡二房；目前價格水平約24000元/㎡〔含2500-3000元/㎡裝修〕；按目前價格折算總價：其中一房總價約140-160W，二房總價約200-215W。一房64.77㎡一期已交房，目前在售二期公寓，未來供給量較大；目前一房、二房的總價水平對本案構(gòu)成直接威脅一期基本售罄二期已推二期未推直接競爭市場分析貝尚灣房展會后新推4#樓，價格水平高，去化不夠理想推售節(jié)奏：貝尚灣二期今年累計推出288套房源，主力供給戶型85-89㎡二房。5月24日首次開盤，推出3#樓104套〔14F、2T3〕，截止目前已根本去化完畢，均價23197元/㎡；8月6日推出2#樓，推出104套房源，截止目前去化67套，去化率65%，均價23802元/㎡；10月15日加推4號樓，80套房源，開盤當(dāng)天成交不理想，僅成交3套，大定11套。報價25000元/㎡，備案均價23573元/㎡優(yōu)惠情況：4號樓開盤當(dāng)天，搜房會員獨家優(yōu)惠8萬，3天內(nèi)簽約再減2萬目前已推出房源的可售余量約1.2萬方。二期在售公寓供求配比一期基本售罄4#樓2#已推3#已推4#樓備案情況面積段（㎡）戶型供應(yīng)套數(shù)成交套數(shù)成交均價（元/㎡)去化率剩余套數(shù)64-651R52302317957.69%2285-892R2361092337846.19%127合計——2881392327848.26%149直接競爭市場分析綠庭尚城首璽升級產(chǎn)品，“+1〞戶型，剩余兩棟樓未推，未來將對本案形成一定威脅項目地址淶寅路658弄（近滬亭北路）容積率1.99占面約19.5萬方物業(yè)類型小高層、高層總建面約40萬方裝修情況前期毛坯，首璽2000元/㎡全部推出33,34已推35,36未推88㎡“2+1〞房123.85㎡“3+1〞房綠庭尚城主要戶型以88-90㎡的“2+1〞房和115-130㎡的“3+1〞房為主；目前價格20000元/㎡〔含2000元/㎡裝修〕；按目前價格折算總價：其中二房總價約170-180W，三房總價約230-250W。直接競爭市場分析綠庭尚城整體價格水平較低，開盤至今去化65%，去化情況一般，其中二房去化快于三房推售節(jié)奏：7月7日拿到最后4棟公寓預(yù)售許可證，共計3.57萬方，主力供給戶型為88-90㎡的“2+1〞房和115-130㎡的“3+1〞房。7月7日首批推出33#、34#樓，共計168套公寓，截至目前累計成交110套，去化率65%，成交均價為18776元/㎡，剔除裝修后均價約17000元/㎡最新動態(tài)：工程擬定于本周末開始小定，收2000元意向金可優(yōu)先選房和享受優(yōu)惠，具體優(yōu)惠方案開盤時確定目前33#、34#可售余量約0.78萬方；未推的35#、36#樓體量約1.77萬方。33#、34#樓公寓供求配比面積段（㎡）戶型供應(yīng)套數(shù)成交套數(shù)成交均價(元/㎡)去化率剩余套數(shù)80-902+184581867569.05%26110-1303+184371822744.05%47合計168951845156.55%7333#樓備案情況34#樓備案情況直接競爭市場分析中大九里德公寓已全部推出，無后續(xù)房源，未來競爭相對有限，二房總價對本案構(gòu)成一定威脅全部推出項目地址：九杜路1000弄（近淶坊路）容積率：0.9占面：25萬方物業(yè)類型：小高層、高層、別墅綠化率45%物業(yè)費1.8元/平米總建面：23萬方裝修情況：毛坯二房90㎡三房135㎡三房125㎡中大九里德可售主力戶型包括：90㎡左右的二房和125-135㎡的三房，目前期房均價20000元/㎡，現(xiàn)房均價21000元/㎡;按目前價格折算總價：其中二房總價約160-190W，三房約250-280W。直接競爭市場分析中大九里德價格水平較高，優(yōu)惠力度有限，整體去化速度緩慢銷售情況：中大九里德于今年5月份推出最后2棟公寓，計192套房源，迄今累計成交約70套，去化率37%。成交均價為20892元/㎡優(yōu)惠情況：現(xiàn)房每平米減200元，優(yōu)惠力度有限目前可售房源約200套，網(wǎng)上房地產(chǎn)顯示二房剩余87套，三房剩余81套，四房剩余31套；目前可售余量約2.3萬方最新推出的兩棟樓備案情況直接競爭市場分析萬科城花新園萬科品牌打造，價格水平高，未來以115平和140平三房為主，競爭關(guān)系較弱項目地址中春路8889弄55支路容積率1.22占面26萬方物業(yè)類型公寓綠化率45%物業(yè)費2.65元/平米總建面23萬方裝修情況精裝修3500元/㎡三房115㎡三房140㎡城花新園三期未來主力戶型：以115㎡的3房和140㎡的3房為主；目前價格30000元/㎡〔含3500元/㎡裝修〕；按目前價格折算總價：其中115㎡的三房總價約345W，140㎡三房總價約420W。直接競爭市場分析萬科城花新園前期房源根本售罄，均價25694元/㎡，工程即將推出三期，三房產(chǎn)品為主，報價30000元/㎡最新供給概況：城花新園前期產(chǎn)品根本售罄，三期預(yù)計于10月22日取得預(yù)售許可證并開盤，推出88套11F小高層房源，共計10531㎡；報價30000元/㎡前期成交情況：截止至今，工程累計成交273套房源，成交均價25694元/㎡，主力成交戶型為112-116㎡的“2+1〞房和94-95㎡的小三房；其中“2+1〞房主力成交總價段為328-334W，小三房主力成交總價段為230-235W；開盤前優(yōu)惠情況：目前已開始辦搜房會員卡，2W抵5W，活動截止至10月22日。三期即將開盤的公寓供給配比面積段（㎡）戶型供應(yīng)套數(shù)供應(yīng)面積（㎡）110-1153R667484.841383R223045.68合計8810530.52直接競爭市場分析未來競爭盤點目前主要競品的可售量約43萬方，競爭較為劇烈項目名稱已推未售量（萬方）未推量（萬方）總可售量（萬方）貝尚灣2.28約1517.28綠庭尚城2.5502.55中大九里德2.302.3萬科城花新園1.05約2021.05合計8.18約3543.18主力在售供給工程競爭量盤點：競爭市場分類直接競爭市場間接競爭市場競爭干擾市場本案所在板塊：九亭9號線沿線的對本案客戶有分流影響的板塊：泗涇、松江新城軌道交通沿線，價格梯度相當(dāng)，對本案客戶導(dǎo)入特別是市區(qū)價格擠壓客導(dǎo)入存在一定干擾的板塊：顓橋、南翔、顧村競爭市場分析間接競爭市場分析9號線沿線公寓工程眾多，其中包括大量潛在供給工程，未來對于本案客戶分流的影響將進一步加劇。選定重點工程進行研究：綠地薔薇九里同潤菲詩艾倫本案薔薇九里同潤菲詩艾倫龍湖佘山公館9號線東鼎馨城麗都米蘭諾貴都辰弘佳苑同濟城市雅筑譽品谷水灣間接競爭市場分析綠地薔薇九里綠地品牌打造，二房總價150-170W，三房200-240W，戶型面積設(shè)置及總價區(qū)間對本案客戶分流明顯項目地址松江廣富林路1518弄(嘉松南路口)容積率1.39占面18.65萬方物業(yè)類型公寓、別墅綠化率35%物業(yè)費1.8元/平米總建面25.95萬方裝修情況毛坯、精裝修1500元/㎡兩房88㎡綠地薔薇九里主要在售戶型：80-90㎡的二房和110-130㎡的三房為主；目前價格18500元/㎡〔含2000元/㎡裝修〕；按目前價格折算總價：80-90㎡的二房總價約150-170W，110-130㎡的三房總價約200-240W。三房92㎡在售根本售罄別墅區(qū)間接競爭市場分析綠地薔薇九里11年9月新開房源價格上調(diào)后去化速度緩慢，去化率缺乏35%，目前已開始出現(xiàn)大幅優(yōu)惠促銷11年以來公寓戶型供求配比銷售情況：綠地薔薇九里09年底首次開盤，累計供給2390套，成交1824套，成交均價14224元/㎡，前期房源根本售罄；11年9月供給最后一批240套房源，報價18500元/㎡，成交83套，去化率僅35%，去化速度緩慢，均價18178元/㎡。優(yōu)惠情況：搜房卡會員獨家優(yōu)惠10萬最新營銷動態(tài)：10月22日舉辦專場看房活動目前已推可售余量約1.2萬方面積段（㎡）戶型供應(yīng)套數(shù)成交套數(shù)成交均價（元/㎡）去化率60-701R39131828833.33%75-912R111401817436.04%110-1303R74291812339.19%120-190復(fù)式161181276.25%合計240831817834.58%間接競爭市場分析同潤菲詩艾倫工程主打小戶型產(chǎn)品，二房總價約140W，總價對本案有一定干擾項目地址松江泗涇鎮(zhèn)古樓路1198號容積率1.5占面21.3萬方物業(yè)類型公寓綠化率40%物業(yè)費1.8元/平米總建面39萬方裝修情況毛坯兩房88㎡一房62㎡菲詩艾倫主要在售戶型：以87-89㎡的二房和60-62㎡的一房為主；目前價格15900元/㎡；按目前價格折算總價：87-89㎡的兩房總價約140W，60-62㎡的一房總價約95-98W。間接競爭市場分析同潤菲詩艾倫工程去化速度一般，整體均價15404元/㎡，目前開始以大幅優(yōu)惠來促進成交11年以來公寓戶型供求配比面積段（㎡）戶型供應(yīng)套數(shù)成交套數(shù)成交均價（元/㎡)去化率剩余套數(shù)70-801R861533275.00%280-902R5182281511844.02%290110-1302R29101577234.48%19130-1503R2361539526.09%17合計5782501540443.25%328銷售情況：今年以來累計上市578套，其中80-90㎡的二房上市518套，占整體供給的9成。截止至今，累計成交250套房源，去化率43%，成交均價15404元/㎡優(yōu)惠情況：搜房卡會員獨家限時優(yōu)惠10萬。周末指定房源限時特價，最低120萬起最新營銷動態(tài)：同潤菲詩艾倫參與“搜房拍〞的房源為295號1215室，精裝房，面積為106.02平方米，優(yōu)惠39.6萬元后現(xiàn)價158.4萬元。10月22日舉辦專場看房活動，同時10月29日將參加搜房“我們都愛上海〞主題看房活動。目前已推可售余量約4.2萬方間接競爭市場分析未來競爭盤點間接競爭市場目前可售余量達82萬方銷售狀態(tài)項目名稱已推未售量（萬方）未推量（萬方）總可售量（萬方）在售綠地薔薇九里1.201.2同潤菲詩艾倫4.2約1014.2東鼎馨城麗都6.78.315辰弘佳苑1.48.610同濟城市雅筑2.17.59.6待售龍湖佘山公館1.9約1011.9譽品谷水灣0約2020合計17.564.481.9競爭市場分類直接競爭市場間接競爭市場競爭干擾市場本案所在板塊：九亭9號線沿線的對本案客戶有分流影響的板塊：泗涇、松江新城軌道交通沿線，價格梯度相當(dāng)，對本案客戶導(dǎo)入特別是市區(qū)價格擠壓客導(dǎo)入存在一定干擾的板塊：顓橋、南翔、顧村競爭市場分析競爭干擾市場分析外環(huán)線九亭顓橋南翔顧村選取板塊：顓橋南翔顧村這些板塊根本都處于外環(huán)外，且為軌道交通沿線，板塊房地產(chǎn)開展都在一定程度上得到了軌道交通的支撐，板塊開展具有一定的相似性；客戶特別是市區(qū)客戶在選擇外溢時，有可能會受到這些板塊的干擾，因此我們對該類板塊進行了典型性研究。競爭干擾市場分析顓橋最早開通軌交的板塊之一，板塊開展及配套逐漸成熟復(fù)地、招商等的進入進一步推動區(qū)域價值升級目前板塊公寓價格水平約在2-2.3W板塊開展：板塊位于閔行南部，由于五號線已運營七年，相對于上海其他外環(huán)外板塊，顓橋地區(qū)的開展成熟度遠(yuǎn)比其他板塊強。但由于與市區(qū)距離相對較遠(yuǎn)，板塊價格相較其他已通軌道交通的外環(huán)外板塊相比，價格上漲幅度一直未有顯著提升。房地產(chǎn)開展：目前板塊房地產(chǎn)開發(fā)已較為成熟，特別是在復(fù)地、招商、星河灣等入駐之后，板塊價值得到進一步升級。開發(fā)產(chǎn)品：目前板塊內(nèi)別墅、公寓、商業(yè)配套等工程陸續(xù)開發(fā)完成，招商雍華府、復(fù)地北橋城、萬順?biāo)?，中高端居住氣氛初步形成板塊價格：目前板塊內(nèi)主力在售的別墅工程為萬順?biāo)瑑r位水平在2-2.4W；公寓工程除豪宅產(chǎn)品上海星河灣之外，目前主力在售工程為原公館，價格水平在2-2.3W之間；前期主力銷售工程招商雍華府公寓〔均價22154元/㎡〕已全部售罄。競爭干擾市場分析顓橋目前區(qū)域公寓主力在售工程可售量約8萬方項目名稱已推未售量（萬方）未推量（萬方）總可售量（萬方）可售主力戶型（㎡）成交均價（元/㎡)都市富苑0.7200.72二房：97-10016816原公館0.36.967.26一房：44-66二房：80-9421464合計1.026.967.98————復(fù)地北橋城都市富苑招商雍華府原公館招商雍華府、復(fù)地北橋城公寓目前已根本售罄主力在售工程存量競爭干擾市場分析南翔新城規(guī)劃一環(huán)，板塊房地產(chǎn)開展迅速，高端居住氣氛逐步成型，目前價格水平普遍在2-2.5W板塊開展：南翔板塊作為嘉定新城規(guī)劃的重要一環(huán)，目前區(qū)域開展已逐漸成熟，特別是11號線開通以后，板塊價值得到進一步提升。南翔區(qū)域“三站三片〞的規(guī)劃為南翔菁英湖板塊確立為國際化社區(qū)奠定根底。房地產(chǎn)開展：目前區(qū)域規(guī)劃及配套正逐步落地，區(qū)內(nèi)品牌開發(fā)商云集，金地、華潤、朗詩、路勁、和黃等推動區(qū)域價值升級。開發(fā)產(chǎn)品：目前板塊內(nèi)主要以高品質(zhì)公寓開發(fā)為主，包括華潤中央公園、新城公館、朗詩綠色街區(qū)、金地格林世界等，板塊高端居住氣氛逐漸成型。板塊價格：目前板塊內(nèi)主力別墅工程為寶華櫟庭的獨棟別墅，價格水平高，達6W，根本無成交；公而寓工程價格那么普遍到達2W以上，在華潤中央公園的成交拉動下，板塊公寓整體成交表現(xiàn)優(yōu)異。滬寧高鐵競爭干擾市場分析南翔項目名稱已推未售量（萬方）未推量（萬方）總可售量（萬方）可售主力戶型（㎡）成交均價（元/㎡)華潤中央公園11.22031.2一房：70-80二房：90-100三房：140-15023852朗詩綠色家園4.204.2二房：80-90三房：130-15021407新城公館5.72.58.2平層：165-17024994路勁翡麗灣7.47.47.4二房：90左右三房：140-150——合計28.529.951————華潤中央公園新城公館路勁翡麗灣朗詩綠色家園金地格林世界金地格林世界公寓已根本售罄目前區(qū)域公寓主力在售工程可售量約50萬方主力在售工程存量競爭干擾市場分析顧村配套商品房基地，高人氣+形象混雜，隨著軌道交通及顧村公園落地，板塊宜居性大大增強；目前板塊價格水平約在1.8W左右板塊開展：作為商品配套房基地，顧村板塊一直屬價低質(zhì)平的板塊市場，但隨著軌道交通的開通及8000畝的顧村公園的落地，顧村板塊的開展價值將得到裂變，區(qū)域開展及配套將得到飛速提升。房地產(chǎn)開展：顧村板塊目前在建樓盤較多，體量普遍較大，再加上配套商品房市場，一定時期內(nèi)顧村地區(qū)商品房供給仍會保持旺盛態(tài)勢。而目前綠地、旭輝、保利等品牌開發(fā)商已經(jīng)入駐，顧村公園開園，板塊宜居性進一步強化，將逐漸改變?nèi)藗儗τ谠蓄櫞灏鍓K的居住抗性。開發(fā)產(chǎn)品：目前板塊內(nèi)主要開發(fā)的大型工程為保利葉上?！踩~語〕，別墅+公寓的混合型工程，其他工程開發(fā)根本以公寓為主。板塊價格：目前板塊內(nèi)主力在售工程保利葉語公寓今年累計成交1740套，均價約18196元/㎡。新開盤工程金地藝境公寓累計成交424套，均價17301元/㎡競爭干擾市場分析顧村項目名稱已推未售量（萬方）未推量（萬方）總可售量（萬方）可售主力戶型（㎡）成交均價（元/㎡)保利葉語3.631518.6388-11518044金地藝境3.42.35.7二房：71-9117301檀鄉(xiāng)灣0.52.12.6二房：89-92三房：104-13616337合計7.5319.426.93————金地藝境保利葉語檀鄉(xiāng)灣目前區(qū)域公寓主力在售工程可售量約27萬方主力在售工程存量直接競爭市場目前直接競爭板塊內(nèi)工程成交低迷，特別是貝尚灣、中大九里德等，價格水平高，且優(yōu)惠幅度有限，去化極其緩慢；競爭工程未來可售量較大，競爭劇烈！間接競爭市場競爭干擾市場泗涇、松江新城等9號線沿線板塊工程目前已開始以大幅優(yōu)惠措施來促進銷售，總價水平優(yōu)勢顯著；再加上9號線沿線公寓未來競爭量較大，對本案客戶將有明顯分流顓橋、南翔、顧村等競爭干擾市場由于自身板塊的優(yōu)越性及房地產(chǎn)開發(fā)量，未來將對本案市區(qū)價格擠壓客戶導(dǎo)入形成一定干擾整體市場分析競爭市場分析二手房市場分析市場分析框架二手房市場分析主要二手房工程分布本案綠庭尚城中大九里德九城湖濱貝尚灣奧林匹克花園摩卡小城三盛頤景園美麗星城九亭明珠苑上海青年城上海源花城頤亭花園英倫風(fēng)尚朗庭上郡苑知雅匯金豐藍庭五洲云景花苑版塊內(nèi)二手房市場掛牌量較大，主力戶型以80-100㎡二房及110-150㎡三房為主，主力總價水平二房120-150W，三房160-250W，對本案形成一定干擾項目名稱二手房掛牌量主力掛牌戶型（㎡）最新均價（元/㎡）主力總價段（W）奧林匹克花園9931R:55-70；2R:77-90；3R:110-140171371R:90-120；2R:140-160；3R:180-240知雅匯7782R:90-100；3R:110-130；4R:170-180140322R:130-150；3R:160-170；4R:220-240九城湖濱7491R:60-70；2R80-100169751R:90-120；2R:130-160中大九里德7292R:90左右；3R:110-160177712R:150-170；3R:220-260貝尚灣6941R:53-73；2R:80-100；3R:110-150213271R:100-150；2R:180-200；3R:200-250綠庭尚城6691R:66-70；2R:90左右；3R:120-130155091R:100-120；2R:120-150；3R:180-200三盛頤景園4782R:80-100；3R:100-140140552R:120-140；3R:140-160金豐藍庭4302R:100左；3R:120-130141792R:120-140；3R:160-180摩卡小城3282R:87-103148562R:100-130朗庭上郡苑3241R:56-76；2R:80-90139551R:80-100；2R:120-140美麗星城3202R:80-90159552R:140-170上海青年城31430-70小戶型1910760-110上海源花城2652R:85-105；3R:120-140140132R:120-150；3R:180-210九亭明珠苑2633R:110-140㎡144043R:140-180頤亭花園2522R:90-100139382R:120-140五洲云景花苑2412R:80-100146412R:100-150英倫風(fēng)尚2382R:86-110152692R:130-150合計8065——————產(chǎn)品分析產(chǎn)品分析基礎(chǔ)數(shù)據(jù)總占地22585.35㎡總建面42443.9㎡幢數(shù)8幢樓高14層房型情況113㎡/90㎡/80㎡層高2.9米總戶數(shù)448套預(yù)計上市時間2011.12月綠化率41.28%滬亭南路淀浦河路嘉富麗別墅本期為象嶼都城最后一期，整體規(guī)模相較之前相對較小。本期產(chǎn)品面根本復(fù)制三期，無論建筑、景觀、戶型及裝修，僅是局部細(xì)節(jié)做一定的改善與升級。

產(chǎn)品分析位置描述：緊靠區(qū)域主干道之一的滬亭南路，商業(yè)分布趨于成熟、交通出行更為便利，但受到西側(cè)滬亭南路及北側(cè)淀浦河路的干擾影響較大。概括位置有升有降，變化不大。地塊景觀：四期呈現(xiàn)狹長型，對樓宇排布、景觀打造及道路系統(tǒng)均不利。因此整體地塊條件與景觀條件是落于三期的。但由于東側(cè)、南側(cè)分別緊鄰嘉華美與一期別墅，布局景觀視野還是有亮點的。建筑風(fēng)格：四期建筑風(fēng)格、材質(zhì)與樓高完全復(fù)制三期，沒有任何區(qū)別之處。產(chǎn)品分析90㎡2+1房113㎡三房80㎡一房四期8棟樓，448套房源，113㎡三房共計224套；90㎡2+1房共計208套，另有一樓特殊房型80㎡一房共計16套；

戶型描述：復(fù)制三期主力戶型，但較為擔(dān)憂，主要兩點。第1：戶型變化不大，選擇面小，易客戶流失；第2:113㎡相對大尺度戶型增加，總價提高，加大去化難度；裝修描述：根本延續(xù)三期裝修風(fēng)格與標(biāo)準(zhǔn)，在地板的選擇上提升了檔次，在廚房電器的選擇上進行了更換；配套描述：車位比例、使用舒適度等均與上期持平；商鋪規(guī)劃方面得到增加；產(chǎn)品總結(jié)位置地塊景觀建筑戶型裝修配套持平備注：以上所有比較均與本案三期下降持平持平提高持平在綜合6項指標(biāo)的PK中，四期僅1項高于三期，4項持平，1項下降。因此，四期綜合產(chǎn)品競爭力與三期持平。產(chǎn)品賣點提煉一期基本售罄二期已推二期未推貝尚灣全部推出33,34已推35,36未推綠庭尚城全部推出中大九里德萬科城花新園優(yōu)勢：品質(zhì)力突出、裝修標(biāo)準(zhǔn)高、商業(yè)運營成功劣勢：售價較高，開發(fā)周期長優(yōu)勢：準(zhǔn)現(xiàn)房狀態(tài)、房型具附加值劣勢：品質(zhì)力差，已入住口碑差優(yōu)勢：品質(zhì)較好，物業(yè)較好，交房周期短劣勢：毛坯交房，位置較偏距地鐵遠(yuǎn)優(yōu)勢：品牌開展商、物業(yè)好、品質(zhì)力突出、裝修標(biāo)準(zhǔn)高、房型有創(chuàng)新劣勢：為難地段生活配套差，售價較高九亭區(qū)域四個競爭對手，因為價格段區(qū)別〔同類客層客群〕綠庭與中大將更加正面。因此梳理賣點是比較綠庭與中大的PK結(jié)果位置〔地鐵、配套〕戶型〔戶型附加值〕裝修產(chǎn)品定位客戶分析35歲以內(nèi)年青客戶為主以自住首購、婚房需求家庭分戶、第一次改善需求為主主要以九亭、七寶、莘莊、9號線沿線、徐家匯及張江為主浦東區(qū)域主要以九亭、七寶、漕河涇、徐家匯以及張江等為主工作區(qū)域多處于初級購房階段，最為關(guān)注價格、區(qū)位、房型、交通等35歲年青群體為主，40歲中年群體為輔生活圈：附近區(qū)域、9號線沿線區(qū)域工作圈：周邊商業(yè)聚集點及徐家匯、張江關(guān)注價格、區(qū)位等性價比類問題事業(yè)尚處起步期需奮斗與努力典型客戶1：生活或工作在周邊區(qū)域，以自住首購或婚房為主的30歲以內(nèi)的年青客戶群體典型客戶2：生活在周邊，以改善升級為目的的30歲-40歲之間的中年客戶群體典型客戶3：生意圈在周邊，以自住首購改善居住環(huán)境的30歲以上的中青年客戶群體回憶三期客戶分析改變典型1：生活或工作在周邊的年青人，首購自住或婚房需求為主典型2：生活在周邊的中青年家庭，以改善、升級居住條件為主典型3：生意圈在周邊的中青年人，以首購改善居住環(huán)境為主四期客戶會是誰？四期客戶較三期客戶哪些變化？四期客戶預(yù)判市場的變化產(chǎn)品的變化關(guān)鍵詞：限購、房產(chǎn)稅、加息銀根收緊1.首次購置更加謹(jǐn)慎，比較產(chǎn)品價格、折扣等等；2.改善比例大幅降低，短期3房難賣；3.外地人限制多，匹配生意人幾乎關(guān)在門外；關(guān)鍵詞：降價、折扣、市場觀望、客戶分流、競爭外擴1.區(qū)域售價將重新洗牌，一段時間內(nèi)折扣將是成交第一要素2.市場觀望將持續(xù)下去，何時解凍有待政府推動；3.競爭不再簡單向各個區(qū)域外擴趨勢難以防止；關(guān)鍵詞：區(qū)位、裝修、戶型有一定優(yōu)勢四期客戶變化預(yù)測外地人減少年齡層上升所在區(qū)域外擴私營業(yè)主增加四期客戶預(yù)判結(jié)論典型1：生活或工作在周邊的年青人，首購自住或婚房需求為主典型2：生活在周邊的中青年家庭，以改善、升級居住條件為主典型3：生意圈在周邊的中青年人，以首購改善居住環(huán)境為主外地人減少年齡層上升所在區(qū)域外擴私營業(yè)主增加形象定位地段：南九亭，靠近滬亭南路、九亭大街規(guī)劃：8棟小高層景觀：容積率？，新亞洲景觀特色配套：滬亭南路沿街商鋪、市場產(chǎn)品：11層小高層，1梯3戶，高附加值精裝：升級精裝標(biāo)準(zhǔn)，實木地板，國際一線品牌打造物業(yè)：明嘉物業(yè)管理價值體系梳理客戶關(guān)注重點：宜居性便捷性性價比舒適度根底性價值提升性價值附加性價值大虹橋輻射區(qū)9號線直達市中心功能戶型地段升級精裝升級醇熟區(qū)域配套附贈面積價值體系價值屬性根底性價值提升性價值附加性價值關(guān)鍵詞目標(biāo)取向產(chǎn)品定位語大虹橋?繁華軸心?精裝優(yōu)享家繁華軸心·藏萃精裝生活廣告總精神1大虹橋輻射區(qū)9號線直達市中心功能戶型地段升級精裝升級繁華宜居精裝優(yōu)享便捷宜居繁華精裝品牌性價比醇熟區(qū)域配套附贈面積品牌價值價值體系價值屬性根底性價值提升性價值附加性價值關(guān)鍵詞目標(biāo)取向產(chǎn)品定位語大虹橋?繁華軸心?精裝優(yōu)享家唯繁華，越精裝廣告總精神2大虹橋輻射區(qū)9號線直達市中心功能戶型地段升級精裝升級繁華宜居精裝優(yōu)享便捷宜居繁華精裝品牌性價比醇熟區(qū)域配套附贈面積品牌價值價格推導(dǎo)本案四期價格推導(dǎo)STEP1推導(dǎo)方法：競爭導(dǎo)向法——通過比照區(qū)域內(nèi)直接競品〔市場比較法〕及本案三期31號樓產(chǎn)品情況，綜合判斷本案四期的競爭價值，并以此確定本案四期的合理價格定位價格修正STEP2

建議價格=四期靜態(tài)價格+/-價格修正STEP3最終建議價格推導(dǎo)邏輯說明【權(quán)重定取原則】

貝尚灣——九亭標(biāo)桿，整體品質(zhì)感較強，裝修品質(zhì)較本案高，目前余量較多，對本案競爭威脅較大綠庭尚城——與本案相似度高，市場認(rèn)可度較高，有大量客戶基礎(chǔ)，續(xù)銷能力較好，對本案構(gòu)成直接競爭中大九里德——未來公寓可售余量較大，對本案或造成客戶分流及價格干擾20%60%20%本案貝尚灣綠庭尚城中大九里德市場比較法類別細(xì)項標(biāo)準(zhǔn)權(quán)重中大九里德貝尚灣綠庭尚城擬合程度比較系數(shù)擬合程度比較系數(shù)擬合程度比較系數(shù)區(qū)域?qū)傩詤^(qū)位價值61076.421126.721066.36交通條件61036.181136.781056.3環(huán)境資源51045.21175.851085.4商業(yè)配套61066.361207.21126.72項目屬性品牌形象81078.561209.61058.4地塊條件61056.31197.141096.54建筑規(guī)模41074.281214.841044.16整體規(guī)劃61126.721227.321036.18景觀設(shè)計61096.541217.261046.24項目配套61106.61237.381066.36物業(yè)服務(wù)61096.541257.51006產(chǎn)品屬性建筑品質(zhì)81118.881219.681008立面設(shè)計61086.481197.141016.06戶型設(shè)計81078.561179.361038.24公共部位51105.51155.751015.05附加值81068.481098.721058.4合計

100

107.6

118.24

104.41市場比較法初步建議本案四期靜態(tài)入市價格為18600元/㎡項目中大九里德貝尚灣綠庭尚城銷售均價208922057317000因素修正1.0761.18241.0441修正均價194161739916282競品權(quán)重20%20%60%加權(quán)值388334809769本項目參考價格17132+1500元/㎡裝修本錢位置差異從四期與三期地塊綜合比照來看，在房型等其他均一致前提下，四期交通出行較三期便捷，但私密性更差，社區(qū)景觀環(huán)境比三期稍次，得出合理價差-500元戶型PKPK因此綜合考慮上述因素，四期與三期最客觀價格差應(yīng)在-500元而三期31#樓價格約18000元/㎡，那么四期價格應(yīng)為17500元/㎡四期戶型三期31#樓戶型底層80㎡一房16套90㎡“2+1〞房208套113㎡三房224套72㎡一房2套89㎡“2+1〞房54套從三期、四期戶型綜合比照來看，考慮四期戶型與三期戶型相比，主功能間面寬、舒適度、附加值等根本沒有差異，得出戶型上不存在價差四期三期三期31號樓產(chǎn)品考量最終建議靜態(tài)價格為：17940元/㎡40%〔區(qū)域競品市場為本案四期主要競爭對手，其價格對本案四期價格定位具有較強的參考意義〕60%〔本案三期31號樓于8月6日開出56套公寓，截止目前累計去化37套，近期成交價格對于四期價格定位參考意義較大〕綜合考慮工程的去化速度，靜態(tài)價格最終建議最終修正價格修正值：-1000

營銷策略四期整盤策略四期8棟樓，448套房源，113㎡三房共計224套；90㎡2+1房共計208套，另有一樓特殊房型80㎡一房共計16套；

低迷市場環(huán)境下，低價入市并快速取得反響，取得逆勢銷售突破以中低產(chǎn)品跟進，保持量價平衡隨著較優(yōu)產(chǎn)品推出，不斷提升價格以試探彈性空間銷售尾聲最優(yōu)產(chǎn)品吊價策略，壓迫其它產(chǎn)品快速去化，以周期換取利潤低價入市、逆勢突破少量多批、穩(wěn)步提價樹立標(biāo)桿、形成擠壓產(chǎn)品分類滬亭南路淀浦河路嘉富麗別墅因戶型相同，景觀、干擾區(qū)分3435363738D38C38B38A景觀PK〔由好至差〕最好：34#較好：35#、36#、38A#一般：37#、38B#、38C#較差：38D#干擾PK〔由弱至強〕最弱：35#、36#較弱：37#一般：34#、38B#、38C#較強：38A#、38D#綜合PK第一梯隊：34#、35#、36#第二梯隊：37#、38A#第三梯隊：38B#、38C#、38D#具體推案順序滬亭南路淀浦河路嘉富麗別墅第一批：34#、35#工程進度優(yōu)先，優(yōu)勢產(chǎn)品組合，以低價入市快速取得反響，形成逆勢突破；第二批：37#、38C#、38D#中低產(chǎn)品跟進，保持量價平衡，快速實現(xiàn)所推5幢樓的主體銷售；第三批：38A#、38B#隨著38A#、38B#較優(yōu)勢產(chǎn)品推出，在穩(wěn)定銷量前提下，不斷抬升價格試探彈性空間；第四批：36#樓王產(chǎn)品吊價策略，壓迫前7幢樓余房銷售，以銷售周期換得銷售利潤；3435363738D38C38B38A四期整體推盤時間表〔方案一〕121234567891034#、35#37#38C#38D#38A#38B#36#方案：12月底推出34#、35#〔低價，開盤50%，續(xù)銷25套月〕4月初推出37#、38C#、38D#〔低價，開盤40%，續(xù)銷25套月〕7月初推出38A#、38B#〔提價，開盤40%，續(xù)銷20套月〕10月初推出36#〔吊價，開盤30%，續(xù)銷20套月〕2021年底前到達主體銷售結(jié)束階段四期整盤價格走勢關(guān)系16500低價入市穩(wěn)步提價吊價121234567891034#、35#37#38C#38D#38A#38B#36#四期整體推盤時間表〔方案二〕2021年末市場太不明朗易陷入價格惡戰(zhàn)，銷售風(fēng)險太大蓄客、預(yù)約及開盤受3期交房或交房客戶影響大年末3期交房工作分散人力場地，再強力做4期蓄客及開盤難度大121234567891034#35#38C#37#38D#38A#38B#36#得出第二套推盤方案方案：3月初推出34#、35#、38C#〔低價，開盤60%，續(xù)銷30套月〕5月初推出37#、38D#〔低價，開盤50%，續(xù)銷25套月〕7月初推出38A#、38B#〔提價，開盤40%，續(xù)銷20套月〕10月初推出36#〔吊價，開盤30%，續(xù)銷20套月〕2021年底前到達主體銷售結(jié)束階段以第一套推盤時間表來闡述報告后面內(nèi)容第一批開盤目標(biāo)〔至12月底前〕12月底開盤50%60套難點：低迷市場下，蓄客時間短，60套的成交客戶如何快速尋找到?121234567891034#、35#37#38C#38D#38A#38B#36#12月底開盤50%60套難點：低迷市場下，蓄客時間短，60套的成交客戶如何快速尋找到?快速結(jié)束31號樓余房銷售，預(yù)留充足時間做4期蓄客多渠道、精準(zhǔn)型導(dǎo)客策略，解決逆市下客戶缺口的問題優(yōu)越產(chǎn)品體驗，解決價值支撐、競爭取勝與購買拉動的問題高效預(yù)約及開盤策略與方式，解決逐步升級引導(dǎo)購置的問題各項執(zhí)行的保障動作營銷策略方向解決余屋解決來人提升感受推動成交保障措施31號樓余房快速去化如果：12月底出售4期，31號樓18套可售房源須快速去化，為4期首次開盤預(yù)留充足蓄客時間。建議策略139W7天清盤同策匯會員尊享平安保障極低價瞬間去化購置條件或門檻風(fēng)險最低老客戶挖掘、新客戶推薦、同策匯內(nèi)部Call客主要通過短信及Call客的方式1.僅同策匯會員尊享口徑2.定單及合同3期交房結(jié)束后給到客戶快速清盤31號樓余房快速去化如果：3月初出售4期，31號樓18套可售房源可允許30天內(nèi)結(jié)束戰(zhàn)斗〔以攻堅戰(zhàn)逐個擊破的方式〕，預(yù)計從12月起做4期蓄客。建議策略攻堅逐個擊破主動開發(fā)穩(wěn)定來人降低門檻小訂策略精細(xì)執(zhí)行中介、拓展、短信先小訂、訂轉(zhuǎn)足階段特價房成交推動前提保障1.已明確中介超標(biāo)獎勵機制，提高帶客量2.加大拓展力度和立體度；以周末特價房來作為邀約話題、回籠話題以及逼定話題；導(dǎo)客策略高舉高打全面滲透戶外廣告大眾媒體立體網(wǎng)絡(luò)短信、DM、賬單精準(zhǔn)定位士兵突擊定點巡展與派單社區(qū)滲透企業(yè)、高校開拓私營業(yè)主DS點對點客戶運營方式同策匯、象嶼會案場聯(lián)動合作企業(yè)、銀行精準(zhǔn)客戶導(dǎo)入策略資源客戶導(dǎo)入策略戶外廣告建議策略地鐵看板滬亭路高炮占據(jù)九亭門戶位置直接做導(dǎo)客與截客9號線燈箱交匯站燈箱通過地鐵燈箱實現(xiàn)外拓，人員匹配且覆蓋面廣漕寶路七莘路北九亭道旗于最核心路段或區(qū)域?qū)崿F(xiàn)反復(fù)教育和影響直接做到導(dǎo)客與截客1.地鐵燈箱及道旗與開盤前后15天投放；2.版面設(shè)計注重抓眼球、賣點清晰的原那么；3.可行前提下及時更新及調(diào)換，注意版面的疲勞期與時效性；群眾媒體建議策略晨報時代報租售情報搜房愛房網(wǎng)1.報紙稿堅持少而精的原那么，更注重版面位置與篇幅；2.低迷市場下堅持以促銷為主產(chǎn)品為輔的原那么；3.展開搜房、愛房網(wǎng)、租售等專業(yè)房產(chǎn)媒體的全面合作，以更加全面、系統(tǒng)與直觀的傳遞工程信息；立體網(wǎng)絡(luò)建議策略搜房愛房新浪網(wǎng)絡(luò)廣告網(wǎng)絡(luò)事件活動網(wǎng)絡(luò)售樓處業(yè)主論壇網(wǎng)絡(luò)看房團網(wǎng)絡(luò)數(shù)據(jù)庫后臺DM、短信、賬單建議策略DM短信賬單精準(zhǔn)投放使用效果的保障方案：1.客戶分析及產(chǎn)品分析得出主要攻擊對象及訴求核心2.制定系統(tǒng)有效的短信或DM方案3.業(yè)務(wù)團隊投放前的消化學(xué)習(xí)及來電來人接待演練4.投放時的抽查機制、控制機制與獎懲措施5.數(shù)據(jù)反響總結(jié)，做原方案調(diào)整與改變的依據(jù)定點巡展建議策略商圈巡展賣場巡展七寶、莘莊古北、徐家匯七寶、田林莘莊、北新涇地鐵巡展七寶站、漕河涇站宜山路站、徐家匯站、世紀(jì)大道站巡展保障動作：1.巡展搭建及展示方案

2.事前的人員分工與管理職責(zé)

3.明確巡展的具體目標(biāo)

4.現(xiàn)場禮品及看房班車的管理使用

5.確定巡展區(qū)域再外拓的數(shù)項動作

6.監(jiān)督抽查機制，獎懲制度

定點派單建議策略9號線地鐵客戶圍繞競品客戶圍繞居住客戶圍繞消費客戶聘請30