謹呈:成都高新置業(yè)版權(quán)聲明：本文僅供客戶內(nèi)部使用，版權(quán)歸嘉聯(lián)地產(chǎn)參謀所有，未經(jīng)嘉聯(lián)地產(chǎn)參謀書面許可，不得擅自向其它任何機構(gòu)和個人傳閱、引用、復(fù)制和發(fā)布報告中的局部或全部內(nèi)容。蟄伏擇機目錄天府軟件園情況闡述區(qū)域商業(yè)市場調(diào)查工程自身情況闡述工程定位分析工程運營建議01區(qū)域商業(yè)市場調(diào)查目前區(qū)域商業(yè)市場是什么樣的？區(qū)域商業(yè)市場調(diào)查1市場探究區(qū)域市場介紹區(qū)域商業(yè)概述區(qū)域商業(yè)案例區(qū)域市場介紹本區(qū)域由處于南城核心開發(fā)組團之一的大源組團，會展中心、天府軟件園等三個局部組成周邊區(qū)域環(huán)境借市政府搬遷及南城的大勢所向大源組團聚集一批品牌發(fā)展商的介入，極大的促進區(qū)域的迅速開展區(qū)域市場介紹區(qū)域商業(yè)概述區(qū)域商業(yè)案例未來區(qū)域?qū)⒂写罅可虡I(yè)用地供給現(xiàn)狀目前該區(qū)域內(nèi)商業(yè)土地供給主要集中于天府大道西側(cè)，近年已有一批商業(yè)用地供應(yīng)市場；未來：在大源組團內(nèi)規(guī)劃有大量商業(yè)用地并呈帶狀分布，預(yù)計未來本區(qū)域還將有大量的商業(yè)土地供給市場。區(qū)域商業(yè)分析范圍：連接城南新中心和華陽外圍商業(yè)組團的重要區(qū)域?，F(xiàn)狀：目前該區(qū)域內(nèi)商業(yè)主要集中于一點，即世紀城、會展中心板塊，業(yè)態(tài)以高端專賣店〔奧特萊斯〕、高尚餐飲休閑娛樂店為主，多為會展中心周邊五星級酒店的配套商業(yè)；未來：在會展經(jīng)濟、酒店旅游經(jīng)濟的帶動下，隨著ARMANI.Dunhill等國際知名品牌商家相繼開業(yè)，該區(qū)域的商業(yè)地位必將凸現(xiàn)。區(qū)域商業(yè)主要集中于會展中心內(nèi)酒店商業(yè)配套世紀城商業(yè)配套會展中心商業(yè)會展中心商業(yè)區(qū)域市場介紹區(qū)域商業(yè)概述區(qū)域商業(yè)案例區(qū)域商業(yè)工程---新會展中心建筑面積115萬㎡占地面積1500畝組成展覽中心、會議中心、酒店及配套設(shè)施、文化娛樂及休閑度假設(shè)施、商務(wù)辦公區(qū)、商業(yè)住宅區(qū)開發(fā)公司成都世紀城新國際會展有限公司全長1.5公里開盤時間04年層高會展一樓8米，二、三樓4米售價開盤時5000—1600元/㎡，現(xiàn)售價10000元/㎡以上租金80—100元/㎡左右商務(wù)總部基地天鵝湖花園2期國際會展中心假日大酒店西樓水品大廈歌劇院洲際大飯店西蜀廊橋古鎮(zhèn)國際會議中心休閑天堂小鎮(zhèn)時尚天堂街區(qū)文化廣場新會展工程整體規(guī)劃圖該工程更多考慮的會展功能與環(huán)境營造，缺乏對商業(yè)的整體設(shè)計〔時尚天堂街區(qū)—美嘉奧特萊斯實景〕新會展規(guī)劃的百貨購物區(qū)全長1.5公里總占地面積165.63畝建筑風(fēng)格簡約、時尚、大氣的后現(xiàn)代主義風(fēng)格招商范圍時尚品牌服飾中型超市主力店百貨中外特色美食酒吧音像圖書數(shù)碼產(chǎn)品

居家生活配套休閑電玩家具家居展覽配套

總建筑面積約14萬㎡建筑層數(shù)3層（局部為4層）建筑結(jié)構(gòu)鋼結(jié)構(gòu)停車位約1200輛休閑天堂〔天鵝湖花園大戶型商鋪〕實景商業(yè)特征社區(qū)商業(yè)配套設(shè)施層數(shù)小戶型1—3層，大戶型外圈1—3層定位集娛樂、餐飲、休閑、購物、旅游為一體的綜合性商業(yè)集散中心新會展規(guī)劃的餐飲、休閑區(qū)招商范圍世界品牌服飾珠寶皮具鐘表古玩店精品畫廊高爾夫用品

茶禪文化鑒賞館特色風(fēng)情美食貴族文化沙龍會所高爾夫用品民俗工藝館品牌咖啡館

總建筑面積約16376.75㎡

棟數(shù)由12棟建筑組成，每棟面積為每棟面積約189—2200㎡

建筑結(jié)構(gòu)鋼結(jié)構(gòu)

建筑層數(shù)3層

路面天然石板地磚

新會展規(guī)劃的旅游民俗文化區(qū)湖畔玻璃景屋〔湖邊玻璃景屋實景〕棟數(shù)6棟層數(shù)3層面積1088㎡/棟商業(yè)形態(tài)主題音樂餐廳、酒吧、會所建筑風(fēng)格玻璃結(jié)構(gòu)新會展規(guī)劃的湖畔商業(yè)區(qū)會展工程分析結(jié)論1、會展中心內(nèi)規(guī)劃有會展、百貨、餐飲、休閑等商業(yè)業(yè)態(tài)；2、會展工程規(guī)劃時依據(jù)會展與環(huán)境的需求，缺少對商業(yè)規(guī)劃的思考；3、新會展商業(yè)體量過大，規(guī)劃和分區(qū)有業(yè)態(tài)的重合；4、開展商對區(qū)域開展的時間預(yù)判失誤，造成區(qū)域商業(yè)供需失衡；5、由于目前區(qū)域不成熟，造成會展內(nèi)入駐商家經(jīng)營狀況較差；6、工程內(nèi)仍有大量的商鋪存在空置，短期內(nèi)難以改觀。目前區(qū)域內(nèi)的商業(yè)供求失衡02天府軟件園情況闡述2天府軟件園軟件園處在什么樣的大環(huán)境中，他擁有什么樣的企業(yè)？天府軟件園情況闡述天府軟件園-----將成為西部軟件基地，中國軟件產(chǎn)業(yè)園區(qū)中一顆耀眼的明星。園區(qū)概況----天府軟件園是西部軟件產(chǎn)業(yè)的中心成都市的軟件園開展戰(zhàn)略中將在新城規(guī)劃9平方公里的軟件產(chǎn)業(yè)帶，而天府軟件園是其中的核心組成局部，它將為四川軟件產(chǎn)業(yè)的快速開展奠定良好的根底?？傄?guī)劃用地：1500畝總建筑面積：23萬㎡綠地率：≥45%建筑密度：22%停車總數(shù)：1311工程總用地：340畝容積率：1.02一期入駐企業(yè)約50余家天府軟件園一期聚集眾多的國際知名軟件企業(yè)天府軟件園一期入駐軟件企業(yè)天府軟件園入住企業(yè)安杰信思愛普網(wǎng)通宜高美SAP巨輻實業(yè)思爾科顛峰軟件NEC凡安德維納軟件兆虹信息金蝶國信安四川精銳偉創(chuàng)力交大光茫杰華科技華為新電信息新聚思電腦松翰科技育碧神達電腦速倍軟件IBM諾基亞集團公司大東網(wǎng)絡(luò)賽門鐵克九州電器公司信必優(yōu)大連軟件園咨詢服務(wù)有限公司成都分公司科勝訊數(shù)字電視（成都）有限公司CDC建設(shè)銀行成都鼎天微電子有限公司飛思卡爾成都軟件人才培訓(xùn)聯(lián)盟海輝軟件（成都）有限公司中國四川電信盛大網(wǎng)絡(luò)公司四川移動通信有限公司臺塑網(wǎng)軟件科技（成都）有限公司成都華城電子信息產(chǎn)業(yè)有限公司新通通訊公司新波電腦（成都）有限公司盛趣信息技術(shù)（上海）有限公司江南安信公司成都阿爾卡特通信系統(tǒng)有限公司上海貝爾阿爾卡特股份有限公司巴國布衣天府軟件園一期入駐軟件企業(yè)知名軟件企業(yè)的入駐，將為商業(yè)局部提供所需的消費群體。天府軟件園一期商業(yè)配套

布衣快飯——天府軟件園A9樓，是園區(qū)引進的配套設(shè)施，2005年12月開業(yè)。

尚舍咖啡——天府軟件園A9樓，2006年10月8日開業(yè)。菜品介紹：

1、6元套餐——二葷二素一小菜，米飯、湯

2、8元套餐——三葷二素一小菜，米飯、湯

3、小炒自助—葷菜5元，素菜3元，米飯、湯

4、點菜效勞——家常小炒、時令鮮蔬、煲仔類、湯羹類，隨配席桌。

5、面食---牛肉面、排骨面、燉雞面、雜醬面〔4元/2兩，5元/3兩〕

抄手、餃子〔4元/2兩〕

布衣快飯*尚舍咖啡

天府軟件園一期商業(yè)配套浪淘沙餐廳“本物之味〞浪淘沙餐廳“本物之味〞在天府軟件園A1幢綜合效勞樓開張營業(yè)。

餐廳推出商務(wù)套餐、特色小吃等經(jīng)營工程?！氨疚镏定暤拈_張，將與此前已經(jīng)開業(yè)的“巴國布衣〞形成良性競爭。03工程自身情況闡述3二期配套商業(yè)軟件園商業(yè)配套處在什么樣的環(huán)境中，他擁有什么樣的產(chǎn)品？工程自身情況闡述工程所處位置關(guān)系本案處于天府軟件園二期C5-C8的區(qū)域內(nèi)總建筑面積：56萬㎡綠地率：≥35%建筑密度：18%停車總數(shù)：4068工程總用地：570畝容積率：1.62研發(fā)辦公：46萬㎡商業(yè)配套：10萬㎡本案商業(yè)約：1.2萬㎡工程根本概況根據(jù)開展商的介紹軟件園二期擬入駐企業(yè)約30-40余家,人口約1萬余人。北面臨C10-12南面臨C2-C4西面與獨棟樓宇比鄰東面臨C9號建筑工程四至工程被大量軟件企業(yè)的辦公樓宇所包圍通過對區(qū)域的總結(jié)，可以看出工程周邊未來將迎來一個新的開展契機。工程所處的周邊及商業(yè)環(huán)境

基于目前區(qū)域居住的不成熟，造成區(qū)域商業(yè)開展受限，區(qū)域現(xiàn)有會展中心的商業(yè)同樣開展緩慢。工程產(chǎn)品分析下沉庭院天井天井天井下沉庭院花地花地C7下沉庭院下沉庭院天井天井天井天井C5-C6下沉式商業(yè)不符合成都人的消費習(xí)慣工程層層合圍難以吸引外部消費群工程商業(yè)呈帶狀不利于商業(yè)規(guī)劃工程商業(yè)缺乏良好的人流動線設(shè)計商業(yè)內(nèi)街一般不受品質(zhì)商家青睞工程小結(jié)根據(jù)政府對南城的未來規(guī)劃，無疑將會促進和帶動區(qū)域的快速開展，形成一個高品質(zhì)住區(qū)與科技、軟件結(jié)合的新興區(qū)域。但是，在目前區(qū)域開展不成熟的情況下，軟件園的配套商業(yè)結(jié)合自身的特點，消費客群目前僅能鎖定軟件園內(nèi)部的商務(wù)人士。所以——

我們只能和必須暫時以第一個五年期進行規(guī)劃04工程定位分析商務(wù)人口1萬余人商業(yè)配套食堂、咖啡1軟件園一期2在天府軟件園內(nèi)已入駐或?qū)⒁腭v的軟件企業(yè)近百家，大局部均是國際知名的軟件開發(fā)企業(yè)，商務(wù)辦公人群約2萬余人〔估算〕。天府軟件園正在強勢崛起，成為西部軟件中心軟件園二期商務(wù)人口1萬余人商業(yè)配套-----------備注：根據(jù)開展商對二期介紹的估計園區(qū)人口：約20000余人商業(yè)總建筑面積：100000m2下沉商業(yè)建筑面積約：12000m2工程商業(yè)面積約12000平米，均為下沉商業(yè)步行街21下沉式商業(yè)呈帶狀分布2下沉式商業(yè)1停車側(cè)下沉式商業(yè)減小劣勢，避免威脅定位清晰(產(chǎn)品、業(yè)態(tài))發(fā)揮優(yōu)勢，轉(zhuǎn)化威脅

產(chǎn)品優(yōu)化威脅（T）新興區(qū)域：成熟度不夠；消費人口：目前園區(qū)人口不足以支撐；商業(yè)特性：工業(yè)園區(qū)商業(yè)特性過強利用機會，克服劣勢順應(yīng)現(xiàn)有的發(fā)展格局，利用專業(yè)園區(qū)的特點發(fā)揮優(yōu)勢，搶占機會

順勢而為，確保優(yōu)勢；機會（O）區(qū)域發(fā)展：南城區(qū)域發(fā)展正在提速；軟件產(chǎn)業(yè)：政府規(guī)劃的支柱產(chǎn)業(yè)；劣勢（W）

交通：項目到達性不佳；規(guī)劃位置：商業(yè)步行街規(guī)劃于第二期的內(nèi)側(cè)完成包裹在內(nèi)物業(yè)形態(tài)：下沉式和商業(yè)內(nèi)街不受青睞；

商業(yè)體量：按二期周邊規(guī)劃的人口不足以支持本案的商業(yè)體量；優(yōu)勢（S）實力：背景雄厚的實力開發(fā)商；軟件園：本案所處園區(qū)為成都軟件產(chǎn)業(yè)帶動的龍頭;成本：作為政府主要產(chǎn)業(yè)的園區(qū),其各項成本較為低廉SWOT分析工程短期來看挑戰(zhàn)大于機遇，隨著區(qū)域開展將會得到改善工程SOWT分析1、市級商業(yè)中心2、區(qū)域商業(yè)中心3、社區(qū)商業(yè)中心4、專業(yè)商業(yè)市場四種典型商業(yè)類型市級商業(yè)中心一般出現(xiàn)老牌的城市絕對中心，這里擁有令人羨慕的人流量，便捷的交通，量大取勝，多以大型百貨、商業(yè)步行街為主。例：春熙路、鹽市口、騾馬市。區(qū)域商業(yè)中心是隨著大型住宅片區(qū)誕生、提供日常消費功能，一般是價值量比較小的商品，如超市、餐飲。例：雙楠伊藤、九里堤沃爾瑪社區(qū)商業(yè)是指每個社區(qū)所自帶的零星商業(yè)，提供最常用的便利效勞。例：WOWO等小超市、小餐館。專業(yè)市場是指某種功能產(chǎn)品的集中賣場，一般需要大型物流配合，嘈雜。例：荷花池、富森美家居、金府機電城。成都商業(yè)的四種常見層級四種典型商業(yè)類型1、市級商業(yè)中心2、區(qū)域商業(yè)中心3、社區(qū)商業(yè)中心4、專業(yè)商業(yè)市場根據(jù)產(chǎn)品線指標及區(qū)域商業(yè)市場，本工程具備以上哪種產(chǎn)品資質(zhì)？軟件園商業(yè)屬于何種商業(yè)層級1、園區(qū)內(nèi)人口超過2萬余人。2、園區(qū)內(nèi)商務(wù)群體職業(yè)特性較強。3、園區(qū)內(nèi)置配套商業(yè)遠遠超過他們需求。4、第一個五年期內(nèi)的定位商業(yè)定位：園區(qū)商業(yè)效勞中心效勞功能：滿足園區(qū)內(nèi)大量商務(wù)群體工作之余的消費、休閑中心。05工程運營建議工程商業(yè)規(guī)劃工程戰(zhàn)略思考商業(yè)定位：園區(qū)商業(yè)效勞中心-----小憩休閑街滿足園區(qū)內(nèi)商務(wù)群體的辦公之后的消費、休閑效勞，走群眾化的效勞路線運動休閑餐廳下沉庭院下沉庭院天井天井天井天井2C5-C6下沉庭院天井天井天井下沉庭院1花地花地C7茶樓超市1號餐廳面積：1000㎡2號餐廳面積：800㎡運動休閑:800㎡茶樓:300㎡書吧:100㎡合計:3000㎡書吧前面我司已經(jīng)感受到高新置業(yè)對一期商業(yè)品質(zhì)的追求，在此就不做一一描述工程商業(yè)規(guī)劃工程戰(zhàn)略思考通過對區(qū)域市場及競爭工程的分析，結(jié)合工程自身的特點所規(guī)劃的商業(yè)業(yè)態(tài),在五年期內(nèi)都明顯缺乏以支撐工程的商業(yè)體量，那么我們應(yīng)該如何解決這一問題？根據(jù)我司專業(yè)的經(jīng)驗判斷認為，二期配套性商業(yè)須進行整體聯(lián)動,才能確保商業(yè)全面盤活和軟件園整體形象的匹配。自古不謀萬世者,缺乏謀一時;不謀全局者,缺乏謀一域?qū)嶋H上我們的開發(fā)管理方已在其宣傳畫冊上明確規(guī)劃----以城南高新區(qū)作為主要聚集區(qū)，形成連接武侯區(qū)、都江堰市的軟件產(chǎn)業(yè)帶。設(shè)想在五年之后，軟件產(chǎn)業(yè)將成為成都戰(zhàn)略的開展平臺和支柱產(chǎn)業(yè)之一。成都將開展成為本部第一，全國領(lǐng)先，集研發(fā)、生產(chǎn)、出口和效勞為一體的國際綜合性軟件產(chǎn)業(yè)之都。核心戰(zhàn)略思考如何借助開展商及軟件園區(qū)自身優(yōu)質(zhì)平臺和資源，進行高效的系統(tǒng)整合，構(gòu)筑軟件園區(qū)獨有的核心競爭力，并超脫出目前區(qū)域內(nèi)商業(yè)的惡性競爭。核心戰(zhàn)略提出兩個五年規(guī)劃---構(gòu)筑軟件園商業(yè)獨有核心競爭力。第一個五年以作為滿足園區(qū)內(nèi)商業(yè)需求而設(shè)立。第二個五年那么提供科技創(chuàng)新和軟件產(chǎn)業(yè)鏈的整合