成都商辦房管理辦法一、總則（一）目的與依據(jù)為加強(qiáng)成都商辦房的管理，規(guī)范商辦房市場(chǎng)秩序，保障商辦房相關(guān)當(dāng)事人的合法權(quán)益，根據(jù)國(guó)家相關(guān)法律法規(guī)以及成都市房地產(chǎn)市場(chǎng)管理的實(shí)際情況，制定本辦法。本辦法旨在促進(jìn)商辦房市場(chǎng)的健康、有序發(fā)展，營(yíng)造良好的市場(chǎng)環(huán)境，確保商辦房的建設(shè)、交易、使用等環(huán)節(jié)符合法律法規(guī)和行業(yè)標(biāo)準(zhǔn)要求。（二）適用范圍本辦法適用于成都市行政區(qū)域內(nèi)商辦房的規(guī)劃、建設(shè)、銷售、租賃、轉(zhuǎn)讓、登記等活動(dòng)及其相關(guān)管理。本辦法所指商辦房，是指依法在土地用途為商業(yè)、辦公的土地上建設(shè)的房屋，包括寫字樓、商業(yè)綜合體、商務(wù)公寓等各類商業(yè)辦公性質(zhì)的房產(chǎn)。（三）基本原則1.依法管理原則嚴(yán)格依據(jù)國(guó)家法律法規(guī)和相關(guān)政策，對(duì)商辦房市場(chǎng)進(jìn)行規(guī)范管理，確保各項(xiàng)管理活動(dòng)有法可依、依法進(jìn)行。2.市場(chǎng)調(diào)控原則充分發(fā)揮市場(chǎng)機(jī)制的作用，同時(shí)加強(qiáng)政府的宏觀調(diào)控，促進(jìn)商辦房市場(chǎng)供需平衡，穩(wěn)定市場(chǎng)價(jià)格，防范市場(chǎng)風(fēng)險(xiǎn)。3.公平公正原則保障商辦房交易及相關(guān)活動(dòng)中各方當(dāng)事人的合法權(quán)益，維護(hù)市場(chǎng)公平競(jìng)爭(zhēng)秩序，確保管理過程和結(jié)果公平公正。4.服務(wù)與監(jiān)管并重原則在加強(qiáng)市場(chǎng)監(jiān)管的同時(shí)，注重為商辦房市場(chǎng)主體提供優(yōu)質(zhì)服務(wù)，引導(dǎo)市場(chǎng)主體規(guī)范經(jīng)營(yíng)，促進(jìn)商辦房市場(chǎng)健康發(fā)展。二、規(guī)劃與建設(shè)管理（一）規(guī)劃要求1.土地用途規(guī)劃商辦房項(xiàng)目用地必須嚴(yán)格按照土地出讓合同約定的商業(yè)、辦公用途進(jìn)行開發(fā)建設(shè)，不得擅自改變土地用途。確需調(diào)整土地用途的，應(yīng)當(dāng)按照法定程序辦理相關(guān)手續(xù)。2.規(guī)劃設(shè)計(jì)條件商辦房項(xiàng)目的規(guī)劃設(shè)計(jì)應(yīng)當(dāng)符合城市總體規(guī)劃、控制性詳細(xì)規(guī)劃以及相關(guān)專項(xiàng)規(guī)劃的要求。規(guī)劃設(shè)計(jì)條件應(yīng)明確商辦房的建筑規(guī)模、建筑高度、容積率、綠化率、停車位等指標(biāo)，確保項(xiàng)目建設(shè)符合城市發(fā)展和功能布局的需要。3.公共配套設(shè)施規(guī)劃商辦房項(xiàng)目應(yīng)按照規(guī)劃要求配套建設(shè)必要的公共服務(wù)設(shè)施，如物業(yè)管理用房、社區(qū)服務(wù)用房、消防設(shè)施、垃圾處理設(shè)施等。公共配套設(shè)施應(yīng)當(dāng)與商辦房項(xiàng)目同步規(guī)劃、同步建設(shè)、同步交付使用。（二）建設(shè)管理1.建設(shè)工程質(zhì)量監(jiān)管商辦房建設(shè)單位應(yīng)當(dāng)嚴(yán)格按照國(guó)家和地方有關(guān)工程建設(shè)質(zhì)量管理的規(guī)定，建立健全質(zhì)量管理體系，落實(shí)質(zhì)量責(zé)任。建設(shè)工程質(zhì)量監(jiān)督機(jī)構(gòu)應(yīng)加強(qiáng)對(duì)商辦房建設(shè)工程的質(zhì)量監(jiān)督檢查，確保工程質(zhì)量符合標(biāo)準(zhǔn)要求。2.建設(shè)工程安全監(jiān)管建設(shè)單位應(yīng)當(dāng)履行建設(shè)工程安全生產(chǎn)管理職責(zé)，制定安全生產(chǎn)規(guī)章制度，落實(shí)安全生產(chǎn)措施。施工單位應(yīng)當(dāng)按照工程建設(shè)強(qiáng)制性標(biāo)準(zhǔn)和安全技術(shù)規(guī)范進(jìn)行施工，確保建設(shè)工程施工安全。建設(shè)工程安全監(jiān)督機(jī)構(gòu)應(yīng)加強(qiáng)對(duì)商辦房建設(shè)工程的安全監(jiān)督檢查，及時(shí)消除安全隱患。3.建設(shè)工程進(jìn)度管理建設(shè)單位應(yīng)當(dāng)合理安排建設(shè)工程進(jìn)度，按照合同約定的工期組織施工。因不可抗力等原因需要調(diào)整工期的，應(yīng)當(dāng)及時(shí)辦理相關(guān)手續(xù)，并告知相關(guān)當(dāng)事人。三、銷售管理（一）銷售主體資格1.開發(fā)企業(yè)資質(zhì)從事商辦房銷售的開發(fā)企業(yè)應(yīng)當(dāng)具有相應(yīng)的房地產(chǎn)開發(fā)資質(zhì)，并按照資質(zhì)等級(jí)承擔(dān)相應(yīng)規(guī)模的開發(fā)項(xiàng)目。開發(fā)企業(yè)應(yīng)當(dāng)在資質(zhì)等級(jí)許可的范圍內(nèi)從事經(jīng)營(yíng)活動(dòng)，不得超越資質(zhì)等級(jí)開發(fā)建設(shè)和銷售商辦房。2.銷售代理資質(zhì)委托銷售代理機(jī)構(gòu)銷售商辦房的，開發(fā)企業(yè)應(yīng)當(dāng)委托具有相應(yīng)資質(zhì)的房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)機(jī)構(gòu)代理銷售。銷售代理機(jī)構(gòu)應(yīng)當(dāng)在其資質(zhì)等級(jí)許可的范圍內(nèi)從事代理銷售活動(dòng)，并按照規(guī)定與開發(fā)企業(yè)簽訂書面委托銷售合同。（二）銷售行為規(guī)范1.銷售廣告管理商辦房銷售廣告應(yīng)當(dāng)真實(shí)、準(zhǔn)確、合法，不得含有虛假或者引人誤解的內(nèi)容，不得欺騙和誤導(dǎo)消費(fèi)者。廣告中涉及商辦房的位置、面積、戶型、價(jià)格、配套設(shè)施等內(nèi)容應(yīng)當(dāng)與實(shí)際情況相符，并在廣告中明示。2.銷售合同簽訂開發(fā)企業(yè)與購(gòu)房人簽訂的商辦房買賣合同應(yīng)當(dāng)使用統(tǒng)一的示范文本，并在合同中明確約定商辦房的基本情況、價(jià)格、付款方式、交付時(shí)間、質(zhì)量標(biāo)準(zhǔn)、違約責(zé)任等內(nèi)容。合同簽訂后，開發(fā)企業(yè)應(yīng)當(dāng)按照規(guī)定及時(shí)辦理合同備案手續(xù)。3.銷售價(jià)格管理商辦房銷售價(jià)格實(shí)行市場(chǎng)調(diào)節(jié)價(jià)，開發(fā)企業(yè)應(yīng)當(dāng)按照公平、合理、誠(chéng)實(shí)信用的原則確定銷售價(jià)格，并在銷售現(xiàn)場(chǎng)顯著位置明碼標(biāo)價(jià)。開發(fā)企業(yè)不得采取不正當(dāng)手段哄抬房?jī)r(jià)、虛假降價(jià)等擾亂市場(chǎng)價(jià)格秩序的行為。（三）銷售資金監(jiān)管1.監(jiān)管賬戶設(shè)立開發(fā)企業(yè)應(yīng)當(dāng)按照規(guī)定在商業(yè)銀行設(shè)立商辦房預(yù)售資金監(jiān)管賬戶，用于商辦房項(xiàng)目建設(shè)資金的存儲(chǔ)、使用和管理。監(jiān)管賬戶應(yīng)當(dāng)?？顚Ｓ?，不得挪作他用。2.資金繳存與使用開發(fā)企業(yè)應(yīng)當(dāng)按照商辦房預(yù)售進(jìn)度將預(yù)售資金繳存至監(jiān)管賬戶。監(jiān)管賬戶資金的使用應(yīng)當(dāng)按照工程建設(shè)進(jìn)度和合同約定進(jìn)行，由開發(fā)企業(yè)提出用款計(jì)劃，經(jīng)監(jiān)管銀行審核后撥付使用。四、租賃管理（一）租賃合同簽訂1.合同內(nèi)容商辦房租賃合同應(yīng)當(dāng)采用書面形式，并明確約定租賃雙方的權(quán)利義務(wù)、租賃期限、租金及支付方式、房屋用途、維修責(zé)任、違約責(zé)任等內(nèi)容。租賃合同應(yīng)當(dāng)符合法律法規(guī)的規(guī)定，不得損害國(guó)家利益、社會(huì)公共利益和他人合法權(quán)益。2.合同備案商辦房租賃合同簽訂后，租賃當(dāng)事人應(yīng)當(dāng)按照規(guī)定辦理合同備案手續(xù)。備案機(jī)關(guān)應(yīng)當(dāng)對(duì)租賃合同的內(nèi)容進(jìn)行審查，符合規(guī)定的予以備案，并出具租賃合同備案證明。租賃合同未經(jīng)備案的，不得對(duì)抗第三人。（二）租賃行為規(guī)范1.不得擅自改變用途承租人應(yīng)當(dāng)按照租賃合同約定的用途使用商辦房，不得擅自改變房屋用途。確需改變房屋用途的，應(yīng)當(dāng)經(jīng)出租人書面同意，并按照規(guī)定辦理相關(guān)手續(xù)。2.不得擅自轉(zhuǎn)租承租人未經(jīng)出租人書面同意，不得擅自將商辦房轉(zhuǎn)租給第三人。擅自轉(zhuǎn)租的，出租人有權(quán)解除租賃合同，并要求承租人承擔(dān)違約責(zé)任。（三）租金管理1.租金標(biāo)準(zhǔn)商辦房租金標(biāo)準(zhǔn)由租賃雙方協(xié)商確定，但不得違反法律法規(guī)的規(guī)定和公平合理的原則。租金標(biāo)準(zhǔn)應(yīng)當(dāng)與市場(chǎng)行情相適應(yīng)，保障租賃雙方的合法權(quán)益。2.租金調(diào)整租賃合同約定租金調(diào)整的，應(yīng)當(dāng)按照約定執(zhí)行。沒有約定租金調(diào)整條款的，租賃期間租金一般不得擅自調(diào)整。因市場(chǎng)行情變化等原因確需調(diào)整租金的，應(yīng)當(dāng)經(jīng)雙方協(xié)商一致，并簽訂書面補(bǔ)充協(xié)議。五、轉(zhuǎn)讓管理（一）轉(zhuǎn)讓條件1.取得產(chǎn)權(quán)證書商辦房轉(zhuǎn)讓應(yīng)當(dāng)以轉(zhuǎn)讓人取得房屋所有權(quán)證書為前提條件。轉(zhuǎn)讓人應(yīng)當(dāng)按照規(guī)定辦理房屋產(chǎn)權(quán)登記手續(xù)，取得房屋所有權(quán)證書后，方可進(jìn)行轉(zhuǎn)讓。2.符合相關(guān)規(guī)定商辦房轉(zhuǎn)讓應(yīng)當(dāng)符合法律法規(guī)和本辦法的規(guī)定，不得違反土地出讓合同約定和城市規(guī)劃要求。轉(zhuǎn)讓房屋涉及土地使用權(quán)轉(zhuǎn)讓的，應(yīng)當(dāng)按照土地管理法律法規(guī)的規(guī)定辦理相關(guān)手續(xù)。（二）轉(zhuǎn)讓程序1.簽訂轉(zhuǎn)讓合同商辦房轉(zhuǎn)讓雙方應(yīng)當(dāng)簽訂書面轉(zhuǎn)讓合同，明確約定轉(zhuǎn)讓房屋的基本情況、轉(zhuǎn)讓價(jià)格、付款方式、交付時(shí)間、違約責(zé)任等內(nèi)容。轉(zhuǎn)讓合同應(yīng)當(dāng)符合法律法規(guī)的規(guī)定，不得損害國(guó)家利益、社會(huì)公共利益和他人合法權(quán)益。2.辦理產(chǎn)權(quán)轉(zhuǎn)移登記轉(zhuǎn)讓合同簽訂后，轉(zhuǎn)讓雙方應(yīng)當(dāng)按照規(guī)定向房屋產(chǎn)權(quán)登記機(jī)構(gòu)申請(qǐng)辦理房屋產(chǎn)權(quán)轉(zhuǎn)移登記手續(xù)。房屋產(chǎn)權(quán)登記機(jī)構(gòu)應(yīng)當(dāng)對(duì)轉(zhuǎn)讓申請(qǐng)進(jìn)行審核，符合規(guī)定的予以辦理產(chǎn)權(quán)轉(zhuǎn)移登記手續(xù)，核發(fā)房屋所有權(quán)證書。六、登記管理（一）初始登記1.申請(qǐng)條件商辦房建設(shè)工程竣工驗(yàn)收合格后，開發(fā)企業(yè)應(yīng)當(dāng)按照規(guī)定向房屋產(chǎn)權(quán)登記機(jī)構(gòu)申請(qǐng)辦理房屋所有權(quán)初始登記。申請(qǐng)初始登記應(yīng)當(dāng)提交建設(shè)工程規(guī)劃許可證、施工許可證、竣工驗(yàn)收備案表、房屋測(cè)繪報(bào)告等相關(guān)材料。2.登記程序房屋產(chǎn)權(quán)登記機(jī)構(gòu)應(yīng)當(dāng)對(duì)開發(fā)企業(yè)提交的申請(qǐng)材料進(jìn)行審核，符合規(guī)定的予以受理，并在規(guī)定的時(shí)間內(nèi)完成初始登記手續(xù)，核發(fā)房屋所有權(quán)證書。（二）轉(zhuǎn)移登記1.申請(qǐng)條件商辦房發(fā)生買賣、贈(zèng)與、互換、繼承、受遺贈(zèng)等情形的，當(dāng)事人應(yīng)當(dāng)按照規(guī)定向房屋產(chǎn)權(quán)登記機(jī)構(gòu)申請(qǐng)辦理房屋所有權(quán)轉(zhuǎn)移登記。申請(qǐng)轉(zhuǎn)移登記應(yīng)當(dāng)提交房屋所有權(quán)證書、轉(zhuǎn)讓合同、贈(zèng)與合同、繼承證明等相關(guān)材料。2.登記程序房屋產(chǎn)權(quán)登記機(jī)構(gòu)應(yīng)當(dāng)對(duì)當(dāng)事人提交的申請(qǐng)材料進(jìn)行審核，符合規(guī)定的予以受理，并在規(guī)定的時(shí)間內(nèi)完成轉(zhuǎn)移登記手續(xù)，核發(fā)房屋所有權(quán)證書。（三）其他登記1.變更登記商辦房的房屋所有權(quán)人姓名或者名稱、房屋坐落、面積、用途等發(fā)生變更的，當(dāng)事人應(yīng)當(dāng)按照規(guī)定向房屋產(chǎn)權(quán)登記機(jī)構(gòu)申請(qǐng)辦理房屋所有權(quán)變更登記。申請(qǐng)變更登記應(yīng)當(dāng)提交房屋所有權(quán)證書、變更證明等相關(guān)材料。2.注銷登記商辦房滅失、放棄所有權(quán)等情形的，當(dāng)事人應(yīng)當(dāng)按照規(guī)定向房屋產(chǎn)權(quán)登記機(jī)構(gòu)申請(qǐng)辦理房屋所有權(quán)注銷登記。申請(qǐng)注銷登記應(yīng)當(dāng)提交房屋所有權(quán)證書、滅失證明、放棄所有權(quán)聲明等相關(guān)材料。七、物業(yè)服務(wù)管理（一）物業(yè)服務(wù)企業(yè)資質(zhì)從事商辦房物業(yè)服務(wù)的企業(yè)應(yīng)當(dāng)具有相應(yīng)的物業(yè)服務(wù)企業(yè)資質(zhì)，并按照資質(zhì)等級(jí)提供相應(yīng)的物業(yè)服務(wù)。物業(yè)服務(wù)企業(yè)應(yīng)當(dāng)在資質(zhì)等級(jí)許可的范圍內(nèi)從事經(jīng)營(yíng)活動(dòng)，不得超越資質(zhì)等級(jí)承接物業(yè)服務(wù)項(xiàng)目。（二）物業(yè)服務(wù)合同簽訂開發(fā)建設(shè)單位應(yīng)當(dāng)通過招投標(biāo)等方式選聘具有相應(yīng)資質(zhì)的物業(yè)服務(wù)企業(yè)，并與其簽訂前期物業(yè)服務(wù)合同。業(yè)主大會(huì)成立后，業(yè)主委員會(huì)應(yīng)當(dāng)代表業(yè)主與業(yè)主大會(huì)選聘的物業(yè)服務(wù)企業(yè)簽訂物業(yè)服務(wù)合同。物業(yè)服務(wù)合同應(yīng)當(dāng)明確約定服務(wù)內(nèi)容、服務(wù)標(biāo)準(zhǔn)、服務(wù)費(fèi)用、雙方權(quán)利義務(wù)、違約責(zé)任等內(nèi)容。（三）物業(yè)服務(wù)內(nèi)容與標(biāo)準(zhǔn)1.共用部位及設(shè)施設(shè)備維護(hù)物業(yè)服務(wù)企業(yè)應(yīng)當(dāng)按照物業(yè)服務(wù)合同約定，對(duì)商辦房的共用部位及設(shè)施設(shè)備進(jìn)行日常維護(hù)、保養(yǎng)和管理，確保其正常運(yùn)行和使用。2.環(huán)境衛(wèi)生管理負(fù)責(zé)商辦房區(qū)域內(nèi)的環(huán)境衛(wèi)生清掃、保潔工作，及時(shí)清運(yùn)垃圾，保持環(huán)境整潔。3.綠化養(yǎng)護(hù)管理對(duì)商辦房區(qū)域內(nèi)的綠化植物進(jìn)行養(yǎng)護(hù)管理，確保綠化景觀良好。4.安全防范管理建立健全安全防范制度，配備必要的安全防范人員和設(shè)施設(shè)備，做好商辦房區(qū)域內(nèi)的安全保衛(wèi)、消防管理等工作，保障業(yè)主和使用人的人身財(cái)產(chǎn)安全。5.其他服務(wù)根據(jù)物業(yè)服務(wù)合同約定，提供其他相關(guān)物業(yè)服務(wù)，如車輛停放管理、房屋維修服務(wù)等。八、監(jiān)督檢查與法律責(zé)任（一）監(jiān)督檢查1.管理部門職責(zé)市房地產(chǎn)管理部門負(fù)責(zé)對(duì)成都市商辦房市場(chǎng)進(jìn)行統(tǒng)一監(jiān)督管理，會(huì)同相關(guān)部門對(duì)商辦房的規(guī)劃、建設(shè)、銷售、租賃、轉(zhuǎn)讓、登記等活動(dòng)進(jìn)行監(jiān)督檢查。區(qū)（市）縣房地產(chǎn)管理部門按照職責(zé)分工，負(fù)責(zé)本轄區(qū)內(nèi)商辦房市場(chǎng)的監(jiān)督管理工作。2.檢查內(nèi)容監(jiān)督檢查部門有權(quán)對(duì)商辦房開發(fā)企業(yè)、銷售代理機(jī)構(gòu)、物業(yè)服務(wù)企業(yè)等市場(chǎng)主體的經(jīng)營(yíng)活動(dòng)進(jìn)行檢查，包括企業(yè)資質(zhì)、經(jīng)營(yíng)行為、合同簽訂與履行、資金監(jiān)管等情況。被檢查單位應(yīng)當(dāng)如實(shí)提供有關(guān)情況和資料，不得拒絕、阻礙檢查。（二）法律責(zé)任1.開發(fā)企業(yè)違法責(zé)任開發(fā)企業(yè)違反本辦法規(guī)定，有下列行為之一的，由房地產(chǎn)管理部門責(zé)令改正，并處以罰款；情節(jié)嚴(yán)重的，依法吊銷資質(zhì)證書：擅自改變土地用途的；未取得資質(zhì)證書從事開發(fā)建設(shè)和銷售的；超越資質(zhì)等級(jí)開發(fā)建設(shè)和銷售的；未按照規(guī)定辦理合同備案手續(xù)的；未按照規(guī)定使用預(yù)售資金的；擅自改變房屋用途的；其他違反法律法規(guī)和本辦法規(guī)定的行為。2.銷售代理機(jī)構(gòu)違法責(zé)任銷售代理機(jī)構(gòu)違反本辦法規(guī)定，有下列行為之一的，由房地產(chǎn)管理部門責(zé)令改正，并處以罰款；情節(jié)嚴(yán)重的，依法吊銷資質(zhì)證書：未取得資質(zhì)證書從事代理銷售的；超越資質(zhì)等級(jí)從事代理銷售的；未按照規(guī)定與開發(fā)企業(yè)簽訂書面委托銷售合同的；采取不正當(dāng)手段哄抬房?jī)r(jià)、虛假降價(jià)等擾亂市場(chǎng)價(jià)格秩序的；其他違反法律法規(guī)和本辦法規(guī)定的行為。3.物業(yè)服務(wù)企業(yè)違法責(zé)任物業(yè)服務(wù)企業(yè)違反本辦法規(guī)定，有下列行為之一的，由房地產(chǎn)管理部門