市轄區(qū)地價管理辦法一、總則（一）目的為加強市轄區(qū)地價管理，規(guī)范土地市場價格行為，合理配置土地資源，保障土地所有者和使用者的合法權益，促進經(jīng)濟社會可持續(xù)發(fā)展，根據(jù)國家有關法律法規(guī)和政策規(guī)定，結合本市轄區(qū)實際情況，制定本辦法。（二）適用范圍本辦法適用于本市轄區(qū)內(nèi)國有土地使用權出讓、轉讓、租賃、抵押等涉及地價管理的活動。集體土地征收及流轉過程中的地價管理參照本辦法執(zhí)行。（三）基本原則1.市場調(diào)節(jié)與政府調(diào)控相結合原則充分發(fā)揮市場在土地資源配置中的決定性作用，同時加強政府對地價的宏觀調(diào)控，確保地價合理穩(wěn)定。2.公平、公正、公開原則保障土地交易各方的合法權益，地價確定和調(diào)整過程應公開透明，接受社會監(jiān)督。3.合理補償原則在土地征收和流轉過程中，按照土地原用途和市場價值，給予土地所有者和使用者合理補償。4.動態(tài)監(jiān)測與適時調(diào)整原則建立地價動態(tài)監(jiān)測體系，及時掌握地價變化情況，根據(jù)經(jīng)濟社會發(fā)展和土地市場狀況適時調(diào)整地價。（四）地價定義本辦法所稱地價，是指在正常市場條件下，一定年期的土地使用權價格，包括土地出讓金、土地開發(fā)成本、土地增值收益等。二、地價管理職責分工（一）國土資源部門1.負責本市轄區(qū)地價管理的組織實施和監(jiān)督檢查。2.會同有關部門制定地價政策和地價標準，組織開展地價評估工作。3.負責土地市場交易價格監(jiān)測，定期發(fā)布地價信息。4.辦理土地出讓、轉讓、租賃、抵押等地價審核手續(xù)。（二）發(fā)展改革部門1.參與地價政策制定，負責將地價管理納入國民經(jīng)濟和社會發(fā)展規(guī)劃。2.對重大建設項目用地地價進行審核，確保項目用地成本合理。（三）財政部門1.負責土地出讓金等土地收益的征收、管理和監(jiān)督。2.參與地價政策制定，對地價評估費用等進行監(jiān)管。（四）審計部門負責對土地出讓、轉讓等過程中的地價收支情況進行審計監(jiān)督。（五）其他相關部門按照各自職責，協(xié)同做好地價管理相關工作。三、地價評估（一）評估機構資質從事地價評估的機構應具備相應的土地評估資質，且在本市轄區(qū)國土資源部門備案。評估機構應遵守國家有關法律法規(guī)和行業(yè)規(guī)范，獨立、客觀、公正地開展評估工作。（二）評估方法1.市場比較法通過比較類似土地的市場交易案例，對評估對象地價進行估算。2.收益還原法根據(jù)土地預期收益，采用適當?shù)倪€原利率，將未來收益折算為現(xiàn)值，確定地價。3.成本逼近法以土地取得成本、開發(fā)成本等為基礎，加上一定的利潤、利息和土地增值收益，確定地價。4.剩余法在預計開發(fā)完成后不動產(chǎn)正常交易價格的基礎上，扣除預計的正常開發(fā)成本、利息、利潤和稅費等，確定地價。5.基準地價系數(shù)修正法根據(jù)基準地價，結合宗地條件進行系數(shù)修正，確定宗地地價。評估機構應根據(jù)評估對象的具體情況，選擇合適的評估方法，并在評估報告中詳細說明評估方法的選用依據(jù)和評估過程。（三）評估程序1.委托評估土地所有者或使用者根據(jù)需要，向具備資質的評估機構提出評估委托，簽訂評估委托合同。2.現(xiàn)場勘查評估機構組織專業(yè)人員對評估對象進行現(xiàn)場勘查，收集相關資料，包括土地位置、面積、用途、現(xiàn)狀、周邊環(huán)境等。3.資料分析與評估評估人員對收集的資料進行分析整理，選擇合適的評估方法進行地價評估，并形成初步評估結果。4.內(nèi)部審核評估機構對初步評估結果進行內(nèi)部審核，確保評估過程合規(guī)、評估結果準確。5.出具評估報告評估機構向委托人出具正式評估報告，報告應包括評估目的、評估對象、評估方法、評估結果、評估依據(jù)等內(nèi)容，并由評估人員簽字、評估機構蓋章。（四）評估結果確認1.土地出讓地價評估結果由國土資源部門負責確認。國土資源部門應在收到評估報告后[X]個工作日內(nèi)，組織相關專家進行評審，根據(jù)評審意見對評估結果進行確認。2.土地轉讓、租賃、抵押等涉及的地價評估結果，由交易雙方共同認可；如交易雙方對評估結果有異議，可申請國土資源部門進行復核。國土資源部門應在收到復核申請后[X]個工作日內(nèi)，組織重新評估或委托第三方評估機構進行評估，并將復核結果告知申請人。四、基準地價管理（一）基準地價制定1.國土資源部門應定期組織開展基準地價更新工作，原則上每[X]年更新一次。更新工作應根據(jù)土地市場變化、城市發(fā)展規(guī)劃等因素，對基準地價內(nèi)涵、評估方法、標準等進行調(diào)整完善。2.基準地價制定應遵循科學性、實用性、動態(tài)性原則，充分考慮土地用途、區(qū)位、土地開發(fā)程度等因素，采用多種評估方法進行測算，確?；鶞实貎r能夠真實反映土地市場價值。3.基準地價制定過程中，應廣泛征求社會各界意見，組織專家論證，并報經(jīng)市人民政府批準后向社會公布實施。（二）基準地價應用1.土地出讓、轉讓、租賃、抵押等價格確定應以基準地價為基礎，結合宗地條件進行修正。宗地地價修正系數(shù)應根據(jù)土地用途、容積率、土地使用年期、區(qū)位等因素確定。2.國土資源部門在辦理土地出讓等手續(xù)時，應依據(jù)基準地價及宗地地價修正系數(shù)，對土地價格進行審核，確保土地交易價格合理。3.企業(yè)、個人等在進行土地投資、融資、合作開發(fā)等活動時，可參考基準地價及相關地價信息，合理評估土地資產(chǎn)價值。（三）基準地價調(diào)整1.當土地市場發(fā)生重大變化，如土地供需關系失衡、地價水平波動較大等，國土資源部門應及時啟動基準地價調(diào)整程序。2.基準地價調(diào)整應按照制定程序進行，經(jīng)評估、論證、公示、批準后向社會公布實施。調(diào)整后的基準地價應及時更新到地價管理信息系統(tǒng)，為土地市場交易提供準確的價格依據(jù)。五、土地出讓地價管理（一）出讓底價確定1.土地出讓底價應根據(jù)土地評估結果、土地市場情況、土地用途等因素綜合確定。出讓底價不得低于國家規(guī)定的最低價標準。2.國土資源部門在確定土地出讓底價前，應委托具備資質的評估機構對擬出讓土地進行評估，并參考近期類似土地成交價格。評估結果作為確定出讓底價的重要依據(jù)。3.土地出讓底價經(jīng)國土資源部門領導班子集體研究決定，并報同級人民政府批準。（二）出讓價格評估1.土地出讓應進行地價評估，評估機構應按照本辦法規(guī)定的評估方法和程序進行評估。2.出讓地價評估報告應作為土地出讓合同的附件，明確土地出讓價格及相關價格條款。3.國土資源部門應將出讓地價評估結果在土地交易場所進行公示，公示期不少于[X]個工作日。公示無異議后，方可確定土地出讓價格。（三）出讓合同簽訂1.土地出讓成交后，國土資源部門應與土地受讓方簽訂土地出讓合同。合同應明確土地出讓價格、付款方式、付款期限、土地交付條件、違約責任等條款。2.土地受讓方應按照合同約定及時足額支付土地出讓金。未按照合同約定支付土地出讓金的，應承擔違約責任。（四）出讓金收支管理1.土地出讓金由財政部門負責征收，全額上繳國庫，納入政府性基金預算管理。2.土地出讓金專項用于城市基礎設施建設、土地開發(fā)整理、耕地保護等相關支出。3.國土資源部門應及時將土地出讓合同簽訂及土地出讓金繳納情況告知財政部門，財政部門應加強對土地出讓金收支的監(jiān)督管理，確保資金專款專用。六、土地轉讓地價管理（一）轉讓價格評估1.土地轉讓應進行地價評估，評估機構應按照本辦法規(guī)定的評估方法和程序進行評估。2.轉讓地價評估報告應作為土地轉讓合同的附件，明確土地轉讓價格及相關價格條款。3.國土資源部門應將轉讓地價評估結果在土地交易場所進行公示，公示期不少于[X]個工作日。公示無異議后，方可確定土地轉讓價格。（二）轉讓合同簽訂1.土地轉讓成交后，轉讓方與受讓方應簽訂土地轉讓合同。合同應明確土地轉讓價格、付款方式、付款期限、土地交付條件、違約責任等條款。2.土地轉讓價格不得低于土地取得成本與開發(fā)成本之和，并應考慮土地增值因素。轉讓價格明顯偏低且無正當理由的，國土資源部門有權按照規(guī)定進行調(diào)整。（三）轉讓收益管理1.土地轉讓收益應按照國家有關規(guī)定進行分配和管理。屬于國有土地的，土地轉讓收益應按照規(guī)定上繳國庫；屬于集體土地的，土地轉讓收益應按照規(guī)定支付給土地所有者。2.國土資源部門應加強對土地轉讓收益的監(jiān)管，確保收益足額繳納和合理分配。七、土地租賃地價管理（一）租賃價格評估1.土地租賃應進行地價評估，評估機構應按照本辦法規(guī)定的評估方法和程序進行評估。2.租賃地價評估報告應作為土地租賃合同的附件，明確土地租賃價格及相關價格條款。3.國土資源部門應將租賃地價評估結果在土地交易場所進行公示，公示期不少于[X]個工作日。公示無異議后，方可確定土地租賃價格。（二）租賃合同簽訂1.土地租賃成交后，出租方與承租方應簽訂土地租賃合同。合同應明確土地租賃價格、租賃期限、租金支付方式、土地使用條件、違約責任等條款。2.土地租賃價格應根據(jù)土地用途、區(qū)位、土地開發(fā)程度等因素合理確定，并應參考市場租金水平。（三）租金收支管理1.土地租金由國土資源部門負責征收，全額上繳國庫，納入政府非稅收入管理。2.土地租金專項用于土地資源保護和合理利用等相關支出。3.國土資源部門應及時將土地租賃合同簽訂及租金繳納情況告知財政部門，財政部門應加強對土地租金收支的監(jiān)督管理，確保資金?？顚Ｓ?。八、土地抵押地價管理（一）抵押價格評估1.土地抵押應進行地價評估，評估機構應按照本辦法規(guī)定的評估方法和程序進行評估。2.抵押地價評估報告應作為土地抵押合同的附件，明確土地抵押價格及相關價格條款。3.國土資源部門應將抵押地價評估結果在土地交易場所進行公示，公示期不少于[X]個工作日。公示無異議后，方可確定土地抵押價格。（二）抵押合同簽訂1.土地抵押成交后，抵押人與抵押權人應簽訂土地抵押合同。合同應明確土地抵押價格、抵押期限、抵押擔保范圍、違約責任等條款。2.土地抵押價值不得超過土地評估價值的一定比例，具體比例由國土資源部門根據(jù)土地市場情況和風險狀況確定。（三）抵押登記管理1.土地抵押當事人應按照規(guī)定向國土資源部門申請辦理土地抵押登記手續(xù)。國土資源部門應在收到申請后[X]個工作日內(nèi)，對符合條件的予以登記，并頒發(fā)土地他項權利證書。2.土地抵押期間，未經(jīng)抵押權人同意，抵押人不得轉讓、出租抵押土地。九、地價動態(tài)監(jiān)測與信息發(fā)布（一）監(jiān)測體系建設1.國土資源部門應建立健全地價動態(tài)監(jiān)測體系，選取具有代表性的土地樣本，定期收集土地市場交易價格、土地開發(fā)利用情況等信息。2.地價動態(tài)監(jiān)測體系應涵蓋不同區(qū)域、不同用途的土地，確保能夠全面、準確地反映土地市場價格變化情況。（二）監(jiān)測數(shù)據(jù)采集與分析1.監(jiān)測人員應定期對土地樣本進行實地勘查，收集土地交易價格、租金水平、土地增值收益等數(shù)據(jù)，并及時錄入地價管理信息系統(tǒng)。2.國土資源部門應組織專業(yè)人員對監(jiān)測數(shù)據(jù)進行分析整理，運用統(tǒng)計分析方法和數(shù)學模型，研究地價變化規(guī)律和趨勢，為地價管理決策提供依據(jù)。（三）信息發(fā)布1.國土資源部門應定期發(fā)布地價信息，包括基準地價、標定地價、監(jiān)測地價等。地價信息應通過政府網(wǎng)站、土地交易場所、新聞媒體等渠道向社會公開。2.地價信息發(fā)布內(nèi)容應包括地價內(nèi)涵、價格水平、變化趨勢等，方便社會各界了解土地市場價格動態(tài)，合理進行土地投資、交易等活動。十、監(jiān)督檢查與法律責任（一）監(jiān)督檢查1.國土資源部門應加強對地價管理工作的監(jiān)督檢查，定期對土地出讓、轉讓、租賃、抵押等活動中的地價確定、評估、收支管理等情況進行檢查。2.財政、審計等部門應按照各自職責，對地價相關資金的征收、管理、使用情況進行監(jiān)督檢查，確保資金規(guī)范使用。（二）法律責任1.違反本辦法規(guī)定，有下列行為之一的，由國土資源部門責令改正，沒收違法所得，并可處以罰款：土地出讓、轉讓、租賃、抵押等活動中，未按照規(guī)定進行地價評估或評估結果不實的；擅自調(diào)整基準地價或違反基準地價應用規(guī)定的；