惠陽(yáng)區(qū)預(yù)售管理辦法總則制定目的為加強(qiáng)惠陽(yáng)區(qū)房地產(chǎn)市場(chǎng)預(yù)售管理，規(guī)范房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)預(yù)售行為，保障購(gòu)房人的合法權(quán)益，維護(hù)房地產(chǎn)市場(chǎng)秩序，促進(jìn)房地產(chǎn)市場(chǎng)健康發(fā)展，根據(jù)國(guó)家相關(guān)法律法規(guī)及行業(yè)標(biāo)準(zhǔn)，結(jié)合惠陽(yáng)區(qū)實(shí)際情況，制定本辦法。適用范圍本辦法適用于在惠陽(yáng)區(qū)行政區(qū)域內(nèi)從事房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)經(jīng)營(yíng)活動(dòng)，進(jìn)行商品房預(yù)售的房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)及其開(kāi)發(fā)建設(shè)的商品房項(xiàng)目?；驹瓌t1.依法依規(guī)原則：房地產(chǎn)預(yù)售活動(dòng)必須嚴(yán)格遵守國(guó)家法律法規(guī)及本辦法規(guī)定，確保預(yù)售行為合法合規(guī)。2.公開(kāi)公平公正原則：預(yù)售信息應(yīng)全面、真實(shí)、準(zhǔn)確地公開(kāi)，保障購(gòu)房人知情權(quán)，維護(hù)市場(chǎng)公平競(jìng)爭(zhēng)環(huán)境，確保交易公正。3.保障權(quán)益原則：充分保障購(gòu)房人的合法權(quán)益，規(guī)范預(yù)售資金監(jiān)管，確保預(yù)售項(xiàng)目順利建設(shè)交付。預(yù)售許可管理預(yù)售條件1.土地及規(guī)劃條件已交付全部土地使用權(quán)出讓金，取得土地使用權(quán)證書(shū)。持有建設(shè)工程規(guī)劃許可證和施工許可證。2.工程進(jìn)度要求按提供預(yù)售的商品房計(jì)算，投入開(kāi)發(fā)建設(shè)的資金達(dá)到工程建設(shè)總投資的25%以上，并已經(jīng)確定施工進(jìn)度和竣工交付日期。3.其他條件開(kāi)發(fā)企業(yè)應(yīng)當(dāng)制定預(yù)售方案，預(yù)售方案應(yīng)當(dāng)說(shuō)明商品房的位置、面積、竣工交付日期等內(nèi)容，并應(yīng)當(dāng)附預(yù)售商品房分層平面圖。申請(qǐng)材料1.申請(qǐng)表：如實(shí)填寫(xiě)《惠陽(yáng)區(qū)商品房預(yù)售許可申請(qǐng)表》。2.土地證明文件：土地使用權(quán)證書(shū)。3.規(guī)劃建設(shè)文件：建設(shè)工程規(guī)劃許可證、施工許可證。4.預(yù)售方案：包括項(xiàng)目基本情況、預(yù)售房屋明細(xì)、工程進(jìn)度計(jì)劃、預(yù)售價(jià)格及變動(dòng)幅度、預(yù)售資金監(jiān)管賬戶(hù)及監(jiān)管協(xié)議等內(nèi)容。5.其他材料：法律、法規(guī)、規(guī)章規(guī)定的其他相關(guān)材料。審批程序1.受理：區(qū)住房和城鄉(xiāng)建設(shè)局收到預(yù)售申請(qǐng)后，對(duì)申請(qǐng)材料進(jìn)行初步審查，材料齊全、符合法定形式的，予以受理，并出具受理通知書(shū)；材料不齊全或者不符合法定形式的，應(yīng)當(dāng)當(dāng)場(chǎng)或者在5個(gè)工作日內(nèi)一次性告知申請(qǐng)人需要補(bǔ)正的全部?jī)?nèi)容。2.審核：受理后，對(duì)申請(qǐng)事項(xiàng)進(jìn)行審核，包括對(duì)項(xiàng)目的土地、規(guī)劃、工程進(jìn)度等情況進(jìn)行實(shí)地核查。3.許可決定：經(jīng)審核符合預(yù)售條件的，在10個(gè)工作日內(nèi)作出準(zhǔn)予預(yù)售許可的決定，頒發(fā)《商品房預(yù)售許可證》；不符合預(yù)售條件的，作出不予許可的決定，并書(shū)面說(shuō)明理由。預(yù)售許可變更1.變更情形：已取得預(yù)售許可的商品房項(xiàng)目，有下列情形之一的，開(kāi)發(fā)企業(yè)應(yīng)當(dāng)在變更確立之日起10日內(nèi)，向原許可機(jī)關(guān)提出變更申請(qǐng)：變更規(guī)劃設(shè)計(jì)方案影響房屋結(jié)構(gòu)、戶(hù)型、空間尺寸、朝向的；變更預(yù)售房屋面積的；變更預(yù)售房屋套數(shù)的；變更項(xiàng)目名稱(chēng)的；法律、法規(guī)、規(guī)章規(guī)定的其他需要變更的情形。2.申請(qǐng)與審批：開(kāi)發(fā)企業(yè)提交變更申請(qǐng)及相關(guān)證明材料，原許可機(jī)關(guān)按照預(yù)售許可審批程序進(jìn)行審核，經(jīng)審核符合變更條件的，予以變更許可；不符合變更條件的，不予變更，并書(shū)面說(shuō)明理由。預(yù)售合同管理合同簽訂1.示范文本：商品房預(yù)售合同應(yīng)當(dāng)采用統(tǒng)一的示范文本，開(kāi)發(fā)企業(yè)和購(gòu)房人應(yīng)當(dāng)按照示范文本的內(nèi)容協(xié)商訂立合同。2.合同內(nèi)容：預(yù)售合同應(yīng)當(dāng)明確雙方當(dāng)事人的基本信息、商品房基本狀況、商品房?jī)r(jià)款及計(jì)價(jià)方式、付款方式及期限、交付使用條件及日期、裝飾、設(shè)備標(biāo)準(zhǔn)承諾、供水、供電、供熱、燃?xì)?、通訊、道路、綠化等配套基礎(chǔ)設(shè)施和公共設(shè)施的交付承諾和有關(guān)權(quán)益、責(zé)任，公共配套建筑的產(chǎn)權(quán)歸屬，面積差異的處理方式，辦理產(chǎn)權(quán)登記有關(guān)事宜，解決爭(zhēng)議的方法以及違約責(zé)任等內(nèi)容。合同備案1.備案要求：開(kāi)發(fā)企業(yè)應(yīng)當(dāng)自商品房預(yù)售合同簽訂之日起30日內(nèi)，向區(qū)住房和城鄉(xiāng)建設(shè)局辦理合同備案手續(xù)。2.備案材料：提交商品房預(yù)售合同一式四份及電子文本、購(gòu)房人身份證明等材料。3.備案效力：經(jīng)備案的預(yù)售合同具有對(duì)抗第三人的效力，未經(jīng)備案的合同不得對(duì)抗善意第三人。合同變更與解除1.變更程序：預(yù)售合同雙方當(dāng)事人協(xié)商一致需要變更合同內(nèi)容的，應(yīng)當(dāng)簽訂書(shū)面變更協(xié)議，并在10日內(nèi)到原備案機(jī)關(guān)辦理變更備案手續(xù)。2.解除程序：預(yù)售合同解除的，開(kāi)發(fā)企業(yè)應(yīng)當(dāng)自解除合同通知送達(dá)之日起15日內(nèi)，到原備案機(jī)關(guān)辦理注銷(xiāo)備案手續(xù)。預(yù)售資金監(jiān)管監(jiān)管賬戶(hù)設(shè)立1.賬戶(hù)開(kāi)設(shè)：開(kāi)發(fā)企業(yè)應(yīng)當(dāng)在項(xiàng)目所在地商業(yè)銀行設(shè)立商品房預(yù)售資金監(jiān)管賬戶(hù)，監(jiān)管賬戶(hù)應(yīng)當(dāng)與項(xiàng)目預(yù)售許可證載明的建設(shè)項(xiàng)目名稱(chēng)一致。2.賬戶(hù)管理：監(jiān)管賬戶(hù)應(yīng)當(dāng)專(zhuān)款專(zhuān)用，不得擅自挪用。開(kāi)發(fā)企業(yè)應(yīng)當(dāng)將預(yù)售資金存入監(jiān)管賬戶(hù)，不得以任何形式另設(shè)其他賬戶(hù)收存預(yù)售資金。資金繳存1.繳存比例：預(yù)售資金繳存比例根據(jù)項(xiàng)目建設(shè)進(jìn)度分階段按不同比例留存使用，具體繳存比例由區(qū)住房和城鄉(xiāng)建設(shè)局會(huì)同相關(guān)部門(mén)根據(jù)項(xiàng)目情況確定。2.繳存方式：開(kāi)發(fā)企業(yè)應(yīng)當(dāng)按照預(yù)售方案中明確的繳存方式，將預(yù)售資金足額繳存至監(jiān)管賬戶(hù)。資金使用1.使用計(jì)劃：開(kāi)發(fā)企業(yè)應(yīng)當(dāng)根據(jù)項(xiàng)目建設(shè)進(jìn)度編制預(yù)售資金使用計(jì)劃，報(bào)區(qū)住房和城鄉(xiāng)建設(shè)局審核。2.使用審批：區(qū)住房和城鄉(xiāng)建設(shè)局按照項(xiàng)目建設(shè)進(jìn)度對(duì)開(kāi)發(fā)企業(yè)提交的資金使用申請(qǐng)進(jìn)行審核，審核通過(guò)后，出具同意使用意見(jiàn)，銀行憑區(qū)住房和城鄉(xiāng)建設(shè)局出具的同意使用意見(jiàn)撥付相應(yīng)資金。3.使用范圍：預(yù)售資金應(yīng)當(dāng)優(yōu)先用于支付項(xiàng)目建設(shè)所需的建筑材料、設(shè)備款、施工進(jìn)度款、法定稅費(fèi)及其他相關(guān)費(fèi)用，確保項(xiàng)目順利建設(shè)交付。監(jiān)督管理1.定期檢查：區(qū)住房和城鄉(xiāng)建設(shè)局會(huì)同相關(guān)部門(mén)定期對(duì)預(yù)售資金監(jiān)管賬戶(hù)資金繳存、使用情況進(jìn)行檢查。2.違規(guī)處理：開(kāi)發(fā)企業(yè)未按照本辦法規(guī)定使用預(yù)售資金的，由區(qū)住房和城鄉(xiāng)建設(shè)局責(zé)令限期改正，并處以違規(guī)使用資金金額5%以上10%以下的罰款；情節(jié)嚴(yán)重的，暫停該項(xiàng)目的預(yù)售資金撥付。預(yù)售信息公開(kāi)公開(kāi)內(nèi)容1.項(xiàng)目基本信息：包括項(xiàng)目名稱(chēng)、位置、開(kāi)發(fā)企業(yè)名稱(chēng)、預(yù)售許可證號(hào)、預(yù)售房屋棟號(hào)、戶(hù)型、面積、套數(shù)、預(yù)售價(jià)格等。2.預(yù)售資金監(jiān)管信息：包括監(jiān)管賬戶(hù)信息、繳存比例、使用計(jì)劃及使用情況等。3.合同備案信息：包括已備案的預(yù)售合同編號(hào)、購(gòu)房人姓名、房屋坐落、面積、價(jià)款等。公開(kāi)方式1.政府網(wǎng)站：區(qū)住房和城鄉(xiāng)建設(shè)局應(yīng)當(dāng)在官方網(wǎng)站設(shè)立商品房預(yù)售信息專(zhuān)欄，及時(shí)公開(kāi)預(yù)售相關(guān)信息。2.售樓場(chǎng)所：開(kāi)發(fā)企業(yè)應(yīng)當(dāng)在售樓場(chǎng)所顯著位置公示預(yù)售項(xiàng)目相關(guān)信息，接受購(gòu)房人查詢(xún)。法律責(zé)任開(kāi)發(fā)企業(yè)責(zé)任1.違規(guī)預(yù)售責(zé)任：開(kāi)發(fā)企業(yè)未取得預(yù)售許可擅自預(yù)售商品房的，由區(qū)住房和城鄉(xiāng)建設(shè)局責(zé)令停止違法行為，沒(méi)收違法所得，可以并處已收取的預(yù)付款1%以下的罰款。2.虛假宣傳責(zé)任：開(kāi)發(fā)企業(yè)在預(yù)售過(guò)程中進(jìn)行虛假宣傳，誤導(dǎo)購(gòu)房人的，由市場(chǎng)監(jiān)管部門(mén)依法予以處罰。3.合同違約及欺詐責(zé)任：開(kāi)發(fā)企業(yè)違反預(yù)售合同約定的，應(yīng)當(dāng)承擔(dān)違約責(zé)任；構(gòu)成欺詐的，依法承擔(dān)相應(yīng)法律責(zé)任。4.預(yù)售資金違規(guī)責(zé)任：開(kāi)發(fā)企業(yè)違反預(yù)售資金監(jiān)管規(guī)定的，按照本辦法相關(guān)規(guī)定進(jìn)行處罰。購(gòu)房人責(zé)任1.合同履行責(zé)任：購(gòu)房人應(yīng)當(dāng)按照預(yù)售合同約定履行義務(wù)，按時(shí)足額支付購(gòu)房款。2.違規(guī)行為責(zé)任：購(gòu)房人采取欺詐手段簽訂預(yù)售合同的，應(yīng)當(dāng)承擔(dān)相應(yīng)法律責(zé)任