草埔工程前期籌劃報告深圳市星彥地產(chǎn)參謀2021年11月工程印象位置：草埔深惠路與翠山路交匯處占地：2186.3㎡容積率：9.3建筑面積：20335.38㎡用地性質(zhì)：辦公+商業(yè)工程區(qū)位：

羅湖北門戶羅湖、福田去龍崗的必經(jīng)之路草埔工程區(qū)位：

三大專業(yè)市場輻射帶草埔水貝珠寶市場清水河倉儲物流園筍崗家具市場清水河物流園〔農(nóng)批市場〕以東水貝珠寶市場，筍崗家具市場以北工程四周：

——臨干道、交通便利、東面環(huán)境雜亂公交站深惠路北面為穎隆大廈西面緊鄰深惠路南面靠山，天橋橫跨深惠路東面為翠山工業(yè)園，環(huán)境雜亂辦公市場：

——商務(wù)氣氛缺乏農(nóng)貿(mào)市場以交易為主，商業(yè)不興旺交通擁堵頑疾難解，對商業(yè)影響極大東面工業(yè)區(qū)以生產(chǎn)企業(yè)為主，商業(yè)量少片區(qū)資源：

圍嶺山，布心生態(tài)公園：圍嶺山是草埔的綠肺羅湖區(qū)９９年確定將圍嶺山建成“布心生態(tài)公園〞占地８７萬平方米有野生維管植物５０５種，多為熱帶亞熱帶科片區(qū)資源：

學校密集：松泉幼兒園明珠中英文學校翠北小學布心小學東曉小學松泉中學東湖中學布心中學工程周邊教育資源相對豐富幼兒園至中學一應(yīng)俱全優(yōu)勢劣勢威脅SWOT分析及應(yīng)對策略緊鄰主干道，昭示性強，交通優(yōu)勢明顯；三大專業(yè)市場輻射；公園、教育資源較全；占地小、規(guī)模小，高容積；交通擁堵問題嚴重，周邊環(huán)境雜亂；布吉關(guān)交通改造即將完成；舊城改造提升區(qū)域形象；地鐵開通將其納入“深圳地鐵物業(yè)圈〞市場認知度低，客戶認可度低區(qū)域商務(wù)氣氛缺乏機遇利用本體規(guī)劃滿足自身商務(wù)需求，弱化對商務(wù)配套的依賴；抓住交通、昭示性等機遇，強化本工程的產(chǎn)品優(yōu)勢，淡化客戶對周邊環(huán)境的影響。目標客戶在那工程思考：產(chǎn)品定位如何開發(fā)方向在那123開發(fā)方向區(qū)域地產(chǎn)市場調(diào)研區(qū)域開展前景分析區(qū)域開展前景分析：

北拓首站，中部開展軸中心，舊城改造確定：草埔草埔面積為２．５平方公里，居住人口約10萬人，近年來大力開展舊城改造，06年萬裕集團正式簽約，將投入３０億元對草埔嚇屋、新屋嚇、嚇圍三村推倒重建，建成以中高層為主的大型住宅小區(qū)，屆時將對整個片區(qū)形象提升到更高層次。根據(jù)政府三線拓展的規(guī)劃，草埔正好處于中部開展軸的中間，位置優(yōu)勢明顯區(qū)域開展前景分析：

交通改善，地鐵3號線開通：地鐵沿線物業(yè)前景看好地鐵3號線及5號線等地鐵線路將在2021年下半年開始陸續(xù)投入使用，屆時位于地鐵沿線的物業(yè)將進一步受到廣闊人士的關(guān)注，地鐵沿線物業(yè)將形成“大深圳地鐵物業(yè)圈〞。深惠路的改造將有效地解決片區(qū)交通擁堵的狀況根底資料開工時間：2021年1月完成時間：2021年底南起布吉聯(lián)檢站，北至惠州與深圳交界處80米寬，雙向8快車道，2慢車道區(qū)域開展前景分析：

關(guān)內(nèi)價格洼地：布吉羅崗翠竹八卦嶺草埔草埔及周邊片區(qū)二手房價比照：1.4—1.5萬1.5—1.7萬2.3—2.6萬2.1—2.4萬草埔行政上屬于羅湖區(qū)由于北環(huán)大道間隔，客戶印象認為草埔已是關(guān)外范圍草埔近年未有新盤推出二手房價格根本與布吉羅崗片區(qū)房價持平，為關(guān)內(nèi)的價格洼地片區(qū)區(qū)域開展前景分析：

不限購：住宅限購寫字樓商鋪商務(wù)公寓不限購限購住宅使局部資金轉(zhuǎn)向非住宅物業(yè)，反而促進其成交區(qū)域開展前景分析：

未來開展令人期待把守出關(guān)要道，羅湖、福田到龍崗的必經(jīng)之路擁堵即將成為過去，地鐵三號線開通，真正地鐵沿線物業(yè)商務(wù)公寓不受限制令影響片區(qū)現(xiàn)狀較差，但改造根底設(shè)施根本完成；隨著舊城改造的完成，片區(qū)將成為關(guān)內(nèi)房地產(chǎn)又一新亮點。雖為關(guān)內(nèi)地區(qū)，卻是關(guān)外價格，價格洼地現(xiàn)象明顯工程前景核心價值區(qū)位交通限制價格開發(fā)方向區(qū)域地產(chǎn)市場調(diào)研區(qū)域開展前景分析區(qū)域辦公市場調(diào)研：

——農(nóng)貿(mào)市場農(nóng)貿(mào)市場規(guī)模大，作用舉足輕重由于交接貨物多，使四周陷入嚴重的擁堵中，對商業(yè)影響極大區(qū)域辦公市場調(diào)研：

——農(nóng)貿(mào)市場商戶需求面積小租金承受能力弱區(qū)域辦公市場調(diào)研：

——天樂大廈天樂大廈為區(qū)域內(nèi)辦公物業(yè)，但形象、經(jīng)營等狀況一般天樂大廈是農(nóng)批市場的配套建筑，對外出租區(qū)域辦公市場調(diào)研：

——天樂大廈一般需求面積為50—80㎡租金普遍為30—45元/平米區(qū)域辦公市場調(diào)研：

——翠山工業(yè)園規(guī)模：約300萬平米企業(yè)類型：主要以服裝、電子、貿(mào)易公司為主園區(qū)狀況：區(qū)內(nèi)集廠房、辦公、宿舍于一體周邊配套少。區(qū)域辦公市場調(diào)研：

——翠山工業(yè)園生產(chǎn)型企業(yè)辦公一般在廠房內(nèi)相關(guān)下游行業(yè)租用周邊商住樓一般需求面積為60—150㎡租金普遍為30—40元/平米商住樓辦公廠房辦公區(qū)域辦公市場調(diào)研：

——小結(jié)：辦公需求缺乏項目行業(yè)需求面積能承受租金客戶特點辦公規(guī)模農(nóng)批市場批發(fā)商50—200㎡70-90元/㎡簡單辦公、主做農(nóng)產(chǎn)品交割5人以下天樂大廈農(nóng)貿(mào)公司50—80㎡30-45元/㎡農(nóng)產(chǎn)品買賣，跟單3人以下翠山工業(yè)園模具設(shè)計、廣告、物流、報關(guān)60—150㎡30-40元/㎡小公司、工作室、soho5—10人需求面積不大價格承受能力弱區(qū)域住宅市場調(diào)研：

穎隆大廈租金狀況：一房〔40平〕：1300—1400兩房〔63平〕：2200—2500三房〔82平〕：2800—3000市場均價：15000元/平米區(qū)域住宅市場調(diào)研：

花半里別館租金狀況：兩房〔60平〕：2500—2800市場均價：16000元/平米區(qū)域住宅市場調(diào)研：

花半里別館租金狀況：一房〔40平〕：1600—1700兩房〔60平〕：2400—2700三房〔85平〕：3000—3200市場均價：13000元/平米區(qū)域住宅市場調(diào)研：

——小結(jié)：住宅市場由于價格優(yōu)勢，租售兩旺項目主力戶型戶型面積租金水平二手房均價穎隆大廈兩房、三房40—85平米35—40元/平米1.5萬左右花半里別館兩房60—95平米46元/平米左右1.6萬左右豐湖大廈一房、兩房、三房55—115平米38—45元/平米1.3萬左右小戶型市場接受度高租售兩旺工程定位

占地小、規(guī)模小、高容積辦公用地區(qū)域未來開展令人期待區(qū)域辦公需求不旺、居住租售兩旺形象定位

城市中軸，繁華盡享中軸上，進退自如形象定位

自由空間，商住隨心形象定位

創(chuàng)意高度，我想我能+=+=產(chǎn)品定位深圳商務(wù)公寓市場調(diào)研：

區(qū)域項目名稱占地建面主力戶型面積區(qū)間福田首座213733078一房、兩房40-120福田NEO企業(yè)一期10613一期93425兩房60-170羅湖華商時代公寓168411985一房、兩房22-85羅湖湖溪大廈15099162一房50-80福田哈爾濱大廈344944841一房30-60南山麗灣商務(wù)公寓1144184000一房40-80福田卓越世紀中房、兩房40-145近年來推售商務(wù)公寓統(tǒng)計：近年推出的商務(wù)公寓主要分布在關(guān)內(nèi)，主要是商務(wù)氣氛相對關(guān)外較濃商務(wù)公寓一般主力戶型為一房、兩房面積一般在40—80㎡深圳商務(wù)公寓市場調(diào)研：

項目名稱一房套數(shù)二房套數(shù)三房套數(shù)四房套數(shù)總套數(shù)面積(㎡)面積(㎡)面積(㎡)面積(㎡)首座40-58195802612013234NEO55-652060-100160120-170100280華商時代公寓22-632708533303湖溪大廈50-608760-8021108哈爾濱大廈30-6085963-787866麗灣商務(wù)公寓40-50111760-80701187卓越世紀中心40-6022262-100143100-14569434近年來推售商務(wù)公寓戶型配比狀況：一房面積普遍為40至60㎡兩房面積普遍為60至80㎡三房、四房一般在大體量工程才設(shè)置，面積為100至150深圳商務(wù)公寓市場調(diào)研：

案例借鑒—華強廣場華強北電子市場的唯一綜合體工程戶型面積套數(shù)套數(shù)比單房36.03—37.1513217.23%一房49.03—50.7813217.23%兩房67.15—79.550265.54%合計：766100.00%地址：振中路與華強北路交匯處開發(fā)商：深圳華強房地產(chǎn)開發(fā)占地：26032㎡建面：230980㎡物管：深圳華強地產(chǎn)物業(yè)管理物管費：10.00元/平米*月工程為綜合體工程，寫字樓+酒店+商務(wù)公寓，其中酒店開發(fā)商持有經(jīng)營，寫字樓和商務(wù)公寓出售。

商務(wù)公寓共766套，主力戶型為兩房深圳商務(wù)公寓市場調(diào)研：

案例借鑒—首座目前在售參考案例地址：彩田路與福華三路交匯處，深圳社保局旁開發(fā)商：深圳澳新亞物業(yè)開展建面：33078.79㎡-2—4F為自動化停車場5—16F為星級酒店，由上市公司經(jīng)營管理17—29F為商務(wù)公寓&酒店式公寓商務(wù)公寓共234套，主力戶型為單房

戶型面積套數(shù)套數(shù)比單房40.48—47.5219583..33%一房87.18—98.312611.11%三房130.33135.56%合計：234100.00%深圳商務(wù)公寓市場調(diào)研：

案例借鑒—首座端頭戶型，景觀、采光俱佳，設(shè)計較大大戶型中間戶型，可兩套打通，空間靈活深圳商務(wù)公寓市場調(diào)研：

案例借鑒—NEO大廈地址：深南大道與香蜜湖路的交界處開發(fā)商：深圳市旺海怡康實業(yè)開展占地：8681.00㎡建面：130390.00㎡類型：公寓,商鋪,寫字樓物管：深圳市綠景物業(yè)管理物管費：2.80元/平方米·月

其中：商務(wù)公寓共280套，設(shè)計參考寫字樓，面積區(qū)間78.13-158.3㎡，多數(shù)贈送陽臺

3米層高，已達寫字樓標準大堂設(shè)計，公寓產(chǎn)品，寫字樓效勞自行安裝分體空調(diào)，可控辦公本錢深圳商務(wù)公寓市場調(diào)研：

案例借鑒—NEO大廈空中花園增加附加值空中花園增加附加值陽光中庭表達寫字樓檔次產(chǎn)品規(guī)劃建議：

戶型面積區(qū)間（㎡）套數(shù)面積套數(shù)比面積比單房30309008.57%4.89%一房40100400028.57%21.74%一房50—60150825042.86%44.84%兩房70—8070525020.00%28.53%合計35018400100.00%100.00%戶型配比建議：公寓及商業(yè)比例建議：滿足注冊需求中小型企業(yè)公寓：商業(yè)=18400:1935=90.48:9.52≈9:1商業(yè)主要分布在一、二、三層首層為街鋪及大堂二三層為商務(wù)配套設(shè)施層高3.8米，可隔層實現(xiàn)loft空間獨立空調(diào)位大堂建議：

酒店大堂大堂建議：

大堂中央可設(shè)置室內(nèi)噴水池，增加多彩和諧的燈飾照射，可帶動室內(nèi)氣氛燈光以暖色調(diào)為主，突顯華麗的氣派背景墻可通過墻體不規(guī)則處理配合燈光暗藏，營造出時尚的現(xiàn)代感自身配套建議：

原那么：1、滿足自身商務(wù)需求為準；2、類型相對完善；3、空間適度。金融效勞會議空間文印、照相票務(wù)餐飲。。。。銀行營業(yè)部建議面積為200平米公共會議室建議面積為150平米快餐店建議面積為100平米票務(wù)中心建議面積為50平米打印、照相店建議面積為60平米客戶定位深訪客戶分析：

深訪客戶分析—客戶根本信息小結(jié)：

深訪客戶分析—客戶消費行為特征小結(jié)：

目標客戶梯層分析：

第一梯層：偶得客戶。第二梯層：重要客戶。第三梯層：核心客戶。首次置業(yè)/過度居住結(jié)合本工程區(qū)域特征、工程屬性、產(chǎn)品