哈爾濱房產(chǎn)管理辦法一、總則（一）目的與依據(jù)為加強(qiáng)哈爾濱市房產(chǎn)管理，規(guī)范房產(chǎn)市場秩序，保障房產(chǎn)權(quán)利人的合法權(quán)益，促進(jìn)房產(chǎn)市場健康發(fā)展，根據(jù)國家有關(guān)法律法規(guī)，結(jié)合本市實(shí)際情況，制定本辦法。（二）適用范圍本辦法適用于本市行政區(qū)域內(nèi)房產(chǎn)的產(chǎn)權(quán)登記、交易、租賃、抵押、維修、物業(yè)服務(wù)等活動及其相關(guān)管理。（三）基本原則1.保障房產(chǎn)權(quán)利人合法權(quán)益原則依法保護(hù)房產(chǎn)權(quán)利人對其房產(chǎn)的占有、使用、收益和處分的權(quán)利，任何單位和個人不得侵犯。2.統(tǒng)一管理原則實(shí)行全市統(tǒng)一的房產(chǎn)管理體制，加強(qiáng)對房產(chǎn)市場的宏觀調(diào)控和監(jiān)督管理，提高管理效率和服務(wù)水平。3.公平、公正、公開原則房產(chǎn)管理活動應(yīng)當(dāng)遵循公平、公正、公開的原則，保障各方當(dāng)事人的合法權(quán)益，維護(hù)市場秩序。4.促進(jìn)房產(chǎn)市場健康發(fā)展原則通過規(guī)范管理，引導(dǎo)房產(chǎn)市場供需平衡，優(yōu)化資源配置，推動房產(chǎn)市場持續(xù)、穩(wěn)定、健康發(fā)展。二、產(chǎn)權(quán)登記（一）登記范圍1.各類房屋所有權(quán)及其占用范圍內(nèi)的土地使用權(quán)，包括新建房屋、購買房屋、繼承房屋、受贈房屋、交換房屋等取得的產(chǎn)權(quán)。2.房屋他項(xiàng)權(quán)利，如抵押權(quán)、地役權(quán)等。（二）登記程序1.申請房產(chǎn)權(quán)利人或其代理人應(yīng)當(dāng)向房產(chǎn)登記機(jī)構(gòu)提出書面申請，并提交相關(guān)證明材料，如身份證明、房屋買賣合同、產(chǎn)權(quán)證書等。2.受理登記機(jī)構(gòu)對申請材料進(jìn)行審核，符合受理?xiàng)l件的予以受理，并出具受理通知書；不符合受理?xiàng)l件的，不予受理，并書面告知理由。3.審核登記機(jī)構(gòu)對申請登記的房產(chǎn)進(jìn)行實(shí)地查看、查閱檔案等審核工作，核實(shí)產(chǎn)權(quán)情況。4.記載于登記簿經(jīng)審核符合登記條件的，將有關(guān)事項(xiàng)記載于房產(chǎn)登記簿。5.發(fā)證登記機(jī)構(gòu)根據(jù)房產(chǎn)登記簿向權(quán)利人核發(fā)房屋產(chǎn)權(quán)證書或登記證明。（三）登記類型1.初始登記新建房屋竣工后，建設(shè)單位應(yīng)當(dāng)申請房屋所有權(quán)初始登記。2.轉(zhuǎn)移登記房屋所有權(quán)發(fā)生轉(zhuǎn)移的，當(dāng)事人應(yīng)當(dāng)申請轉(zhuǎn)移登記，如房屋買賣、贈與、繼承等。3.變更登記房屋所有權(quán)人姓名、名稱或者房屋坐落、面積、用途等發(fā)生變更的，應(yīng)當(dāng)申請變更登記。4.注銷登記房屋滅失、放棄所有權(quán)等情形的，應(yīng)當(dāng)申請注銷登記。（四）登記時限登記機(jī)構(gòu)應(yīng)當(dāng)自受理登記申請之日起一定期限內(nèi)完成登記審核工作，具體時限按照國家和本市有關(guān)規(guī)定執(zhí)行。對符合登記條件的，應(yīng)當(dāng)及時予以登記；對不符合登記條件的，應(yīng)當(dāng)書面告知申請人不予登記的理由。三、房產(chǎn)交易（一）交易規(guī)則1.房產(chǎn)轉(zhuǎn)讓房產(chǎn)轉(zhuǎn)讓應(yīng)當(dāng)簽訂書面轉(zhuǎn)讓合同，并按照規(guī)定辦理產(chǎn)權(quán)轉(zhuǎn)移登記手續(xù)。轉(zhuǎn)讓人應(yīng)當(dāng)保證所轉(zhuǎn)讓的房產(chǎn)權(quán)屬清晰，無產(chǎn)權(quán)糾紛。2.房產(chǎn)抵押房產(chǎn)抵押應(yīng)當(dāng)簽訂書面抵押合同，并辦理抵押登記。抵押人應(yīng)當(dāng)按照合同約定履行義務(wù)，抵押權(quán)人有權(quán)在抵押房產(chǎn)處分后優(yōu)先受償。3.房產(chǎn)租賃房產(chǎn)租賃應(yīng)當(dāng)簽訂書面租賃合同，并向房產(chǎn)管理部門備案。出租人應(yīng)當(dāng)按照合同約定提供符合使用條件的房屋，承租人應(yīng)當(dāng)按照合同約定支付租金并合理使用房屋。（二）交易監(jiān)管1.加強(qiáng)對房產(chǎn)交易市場的巡查，及時發(fā)現(xiàn)和查處違法違規(guī)交易行為，如捂盤惜售、虛假宣傳、陰陽合同等。2.建立房產(chǎn)交易資金監(jiān)管制度，確保交易資金安全。購房人支付的房價款應(yīng)當(dāng)存入監(jiān)管賬戶，在完成產(chǎn)權(quán)轉(zhuǎn)移登記后，按照規(guī)定劃轉(zhuǎn)至售房人賬戶。3.規(guī)范房產(chǎn)中介服務(wù)行為，房產(chǎn)中介機(jī)構(gòu)應(yīng)當(dāng)具備相應(yīng)資質(zhì)，從業(yè)人員應(yīng)當(dāng)持證上崗。中介機(jī)構(gòu)應(yīng)當(dāng)如實(shí)提供房產(chǎn)信息，不得隱瞞、欺詐、誤導(dǎo)當(dāng)事人。（三）交易稅費(fèi)按照國家和本市有關(guān)規(guī)定，房產(chǎn)交易涉及的稅費(fèi)包括契稅、印花稅、增值稅、個人所得稅等，當(dāng)事人應(yīng)當(dāng)依法繳納。四、房產(chǎn)租賃（一）租賃登記備案房屋租賃合同訂立后三十日內(nèi)，房屋租賃當(dāng)事人應(yīng)當(dāng)?shù)椒慨a(chǎn)管理部門辦理租賃登記備案。辦理租賃登記備案時，應(yīng)當(dāng)提交租賃合同、房屋產(chǎn)權(quán)證書、當(dāng)事人身份證明等材料。（二）租賃當(dāng)事人權(quán)利義務(wù)1.出租人權(quán)利義務(wù)出租人有權(quán)按照合同約定收取租金，監(jiān)督承租人合理使用房屋。出租人應(yīng)當(dāng)履行維修義務(wù)，確保房屋安全使用；應(yīng)當(dāng)保證所提供的房屋符合安全、消防等規(guī)定。2.承租人權(quán)利義務(wù)承租人有權(quán)按照合同約定使用房屋，在租賃期間享有優(yōu)先購買權(quán)等權(quán)利。承租人應(yīng)當(dāng)按照合同約定支付租金，合理使用房屋，不得擅自改變房屋用途、損壞房屋結(jié)構(gòu)等。（三）租賃糾紛處理房產(chǎn)租賃當(dāng)事人發(fā)生糾紛的，可以通過協(xié)商、調(diào)解、仲裁或者訴訟等方式解決。房產(chǎn)管理部門可以根據(jù)當(dāng)事人申請，對租賃糾紛進(jìn)行調(diào)解。五、房產(chǎn)抵押（一）抵押登記房產(chǎn)抵押應(yīng)當(dāng)向房產(chǎn)登記機(jī)構(gòu)申請抵押登記，辦理抵押登記時，應(yīng)當(dāng)提交抵押合同、主債權(quán)合同、房屋產(chǎn)權(quán)證書、當(dāng)事人身份證明等材料。（二）抵押效力房產(chǎn)抵押自登記之日起生效。抵押權(quán)人享有對抵押房產(chǎn)的優(yōu)先受償權(quán)。抵押期間，未經(jīng)抵押權(quán)人書面同意，抵押人不得轉(zhuǎn)讓抵押房產(chǎn)，但受讓人代為清償債務(wù)消滅抵押權(quán)的除外。（三）抵押注銷債務(wù)履行完畢或者主債權(quán)消滅的，當(dāng)事人應(yīng)當(dāng)辦理抵押注銷登記。六、房產(chǎn)維修（一）維修責(zé)任1.房屋自用部位和自用設(shè)施設(shè)備的維修責(zé)任，由房屋所有權(quán)人承擔(dān)。2.房屋共用部位和共用設(shè)施設(shè)備的維修責(zé)任，由相關(guān)業(yè)主按照各自擁有的房屋建筑面積比例共同承擔(dān)；屬于物業(yè)服務(wù)企業(yè)管理范圍的，由物業(yè)服務(wù)企業(yè)按照物業(yè)服務(wù)合同約定承擔(dān)維修責(zé)任。（二）維修資金1.建立房屋專項(xiàng)維修資金制度，專項(xiàng)用于房屋共用部位、共用設(shè)施設(shè)備保修期滿后的維修、更新和改造。2.維修資金由業(yè)主按照規(guī)定繳存，存入專戶管理。維修資金的使用應(yīng)當(dāng)按照規(guī)定程序辦理，接受業(yè)主監(jiān)督。（三）維修管理房產(chǎn)管理部門應(yīng)當(dāng)加強(qiáng)對房屋維修工作的指導(dǎo)和監(jiān)督，規(guī)范維修行為，確保維修質(zhì)量。物業(yè)服務(wù)企業(yè)應(yīng)當(dāng)建立房屋維修檔案，記錄維修情況。七、物業(yè)服務(wù)（一）物業(yè)服務(wù)合同1.建設(shè)單位依法與物業(yè)服務(wù)企業(yè)簽訂前期物業(yè)服務(wù)合同。業(yè)主大會成立后，業(yè)主委員會應(yīng)當(dāng)與業(yè)主大會依法選聘的物業(yè)服務(wù)企業(yè)簽訂物業(yè)服務(wù)合同。2.物業(yè)服務(wù)合同應(yīng)當(dāng)對物業(yè)服務(wù)內(nèi)容、服務(wù)標(biāo)準(zhǔn)、收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)、雙方權(quán)利義務(wù)、合同期限等事項(xiàng)作出明確約定。（二）物業(yè)服務(wù)內(nèi)容與標(biāo)準(zhǔn)1.物業(yè)服務(wù)內(nèi)容包括房屋共用部位和共用設(shè)施設(shè)備的維修、養(yǎng)護(hù)、管理，環(huán)境衛(wèi)生管理，綠化養(yǎng)護(hù)管理，秩序維護(hù)管理，車輛停放管理等。2.物業(yè)服務(wù)企業(yè)應(yīng)當(dāng)按照合同約定的服務(wù)標(biāo)準(zhǔn)提供服務(wù)，接受業(yè)主監(jiān)督。房產(chǎn)管理部門應(yīng)當(dāng)制定物業(yè)服務(wù)標(biāo)準(zhǔn)規(guī)范，加強(qiáng)對物業(yè)服務(wù)質(zhì)量的考核評價。（三）物業(yè)服務(wù)收費(fèi)1.物業(yè)服務(wù)收費(fèi)應(yīng)當(dāng)遵循合理、公開以及費(fèi)用與服務(wù)水平相適應(yīng)的原則。2.物業(yè)服務(wù)收費(fèi)實(shí)行政府指導(dǎo)價和市場調(diào)節(jié)價。實(shí)行政府指導(dǎo)價的，由價格主管部門會同房產(chǎn)管理部門制定收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)；實(shí)行市場調(diào)節(jié)價的，由業(yè)主與物業(yè)服務(wù)企業(yè)協(xié)商確定收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)。（四）物業(yè)服務(wù)監(jiān)督1.房產(chǎn)管理部門應(yīng)當(dāng)加強(qiáng)對物業(yè)服務(wù)企業(yè)的監(jiān)督管理，建立物業(yè)服務(wù)企業(yè)信用檔案，對違法違規(guī)行為進(jìn)行查處。2.業(yè)主有權(quán)對物業(yè)服務(wù)企業(yè)的服務(wù)質(zhì)量進(jìn)行監(jiān)督，提出意見和建議。業(yè)主大會和業(yè)主委員會應(yīng)當(dāng)監(jiān)督物業(yè)服務(wù)企業(yè)履行物業(yè)服務(wù)合同。八、法律責(zé)任（一）違反產(chǎn)權(quán)登記規(guī)定的責(zé)任1.申請人隱瞞真實(shí)情況、提交虛假材料申請房產(chǎn)登記的，由房產(chǎn)登記機(jī)構(gòu)予以撤銷登記，并處以罰款；給他人造成損失的，依法承擔(dān)賠償責(zé)任。2.房產(chǎn)登記機(jī)構(gòu)工作人員玩忽職守、濫用職權(quán)、徇私舞弊的，依法給予處分；構(gòu)成犯罪的，依法追究刑事責(zé)任。（二）違反房產(chǎn)交易規(guī)定的責(zé)任1.違反房產(chǎn)轉(zhuǎn)讓、抵押、租賃等交易規(guī)定的，由房產(chǎn)管理部門責(zé)令改正，并處以罰款；給他人造成損失的，依法承擔(dān)賠償責(zé)任。2.房產(chǎn)中介機(jī)構(gòu)及其從業(yè)人員違反中介服務(wù)規(guī)定的，由房產(chǎn)管理部門責(zé)令改正，并處以罰款；情節(jié)嚴(yán)重的，吊銷資質(zhì)證書。（三）違反房產(chǎn)租賃規(guī)定的責(zé)任1.房屋租賃當(dāng)事人未辦理租賃登記備案的，由房產(chǎn)管理部門責(zé)令限期改正；逾期不改正的，處以罰款。2.出租人或者承租人違反租賃當(dāng)事人權(quán)利義務(wù)規(guī)定的，由房產(chǎn)管理部門責(zé)令改正，并處以罰款；給對方造成損失的，依法承擔(dān)賠償責(zé)任。（四）違反房產(chǎn)抵押規(guī)定的責(zé)任違反房產(chǎn)抵押登記、效力、注銷等規(guī)定的，由房產(chǎn)管理部門責(zé)令改正，并處以罰款；給他人造成損失的，依法承擔(dān)賠償責(zé)任。（五）違反房產(chǎn)維修規(guī)定的責(zé)任1.房屋所有權(quán)人或者物業(yè)服務(wù)企業(yè)違反房產(chǎn)維修責(zé)任規(guī)定的，由房產(chǎn)管理部門責(zé)令改正；造成房屋損壞的，依法承擔(dān)賠償責(zé)任。2.違反房屋專項(xiàng)維修資金管理規(guī)定的，由房產(chǎn)管理部門責(zé)令改正，并處以罰款；構(gòu)成犯罪的，依法追究刑事責(zé)任。（六）違反物業(yè)服務(wù)規(guī)定的責(zé)任1.物業(yè)服務(wù)企業(yè)違反物業(yè)服務(wù)合同約定或者服務(wù)標(biāo)準(zhǔn)