上海房屋租管理辦法一、總則（一）目的與依據(jù)為了加強(qiáng)本市房屋租賃管理，規(guī)范房屋租賃行為，保障房屋租賃當(dāng)事人的合法權(quán)益，根據(jù)《中華人民共和國(guó)民法典》《中華人民共和國(guó)城市房地產(chǎn)管理法》等相關(guān)法律法規(guī)，結(jié)合本市實(shí)際情況，制定本辦法。（二）適用范圍本辦法適用于本市行政區(qū)域內(nèi)的房屋租賃及其相關(guān)管理活動(dòng)。本辦法所稱房屋租賃，是指公民、法人或其他組織作為出租人，將其擁有所有權(quán)或者依法取得使用權(quán)的房屋出租給承租人使用，由承租人向出租人支付租金的行為。（三）基本原則房屋租賃管理應(yīng)當(dāng)遵循自愿、公平、合法和誠(chéng)實(shí)信用的原則。保護(hù)房屋租賃當(dāng)事人的合法權(quán)益，維護(hù)房屋租賃市場(chǎng)秩序，促進(jìn)房屋租賃市場(chǎng)健康發(fā)展。（四）管理部門職責(zé)市房屋行政管理部門是本市房屋租賃管理的行政主管部門，負(fù)責(zé)本市房屋租賃管理的組織、指導(dǎo)、協(xié)調(diào)和監(jiān)督工作。區(qū)、縣房屋行政管理部門按照職責(zé)分工，負(fù)責(zé)本轄區(qū)內(nèi)房屋租賃管理的具體工作。本市發(fā)展改革、公安、市場(chǎng)監(jiān)管、稅務(wù)、應(yīng)急管理等部門按照各自職責(zé)，協(xié)同實(shí)施本辦法。街道辦事處、鎮(zhèn)（鄉(xiāng)）人民政府應(yīng)當(dāng)協(xié)助做好本轄區(qū)內(nèi)房屋租賃管理的相關(guān)工作。二、租賃合同（一）合同簽訂房屋租賃當(dāng)事人應(yīng)當(dāng)依法簽訂書面租賃合同。租賃合同應(yīng)當(dāng)具備以下主要內(nèi)容：1.當(dāng)事人姓名或者名稱及住所；2.房屋的坐落、面積、結(jié)構(gòu)、附屬設(shè)施，家具和家電等室內(nèi)設(shè)施狀況；3.租金和押金數(shù)額、支付方式；4.租賃用途和房屋使用要求；5.房屋和室內(nèi)設(shè)施的安全性能；6.租賃期限；7.房屋維修責(zé)任；8.物業(yè)服務(wù)、水、電、燃?xì)獾认嚓P(guān)費(fèi)用的繳納；9.爭(zhēng)議解決辦法和違約責(zé)任；10.其他約定。（二）合同備案房屋租賃合同訂立后三十日內(nèi)，房屋租賃當(dāng)事人應(yīng)當(dāng)?shù)阶赓U房屋所在地的區(qū)、縣房地產(chǎn)交易中心辦理房屋租賃合同登記備案。辦理房屋租賃合同登記備案，應(yīng)當(dāng)提交下列材料：1.房屋租賃合同；2.房屋租賃當(dāng)事人身份證明；3.房屋所有權(quán)證書或者其他合法權(quán)屬證明；4.直轄市、市、縣人民政府建設(shè)（房地產(chǎn)）主管部門規(guī)定的其他材料。房屋租賃當(dāng)事人提交的材料應(yīng)當(dāng)真實(shí)、合法、有效，不得隱瞞真實(shí)情況或者提供虛假材料。區(qū)、縣房地產(chǎn)交易中心應(yīng)當(dāng)自受理房屋租賃合同登記備案申請(qǐng)之日起三個(gè)工作日內(nèi)，對(duì)符合登記備案條件的，予以登記備案，并向租賃當(dāng)事人開具房屋租賃合同登記備案證明；對(duì)不符合登記備案條件的，不予登記備案，并書面告知當(dāng)事人理由。（三）合同變更與解除房屋租賃合同履行期間，發(fā)生下列情形之一的，房屋租賃當(dāng)事人可以變更或者解除租賃合同：1.符合法律規(guī)定或者合同約定可以變更或解除合同條款的；2.因不可抗力致使租賃合同不能繼續(xù)履行的；3.當(dāng)事人協(xié)商一致的。因變更或者解除租賃合同使一方當(dāng)事人遭受損失的，除依法可以免除責(zé)任的以外，應(yīng)當(dāng)由責(zé)任方負(fù)責(zé)賠償。三、租賃當(dāng)事人（一）出租人義務(wù)1.出租人應(yīng)當(dāng)按照租賃合同約定的時(shí)間向承租人交付房屋，交付的房屋應(yīng)當(dāng)符合租賃合同約定的使用性質(zhì)，并在租賃期間保持房屋及其附屬設(shè)施設(shè)備處于安全使用狀態(tài)。2.出租人應(yīng)當(dāng)對(duì)房屋的安全性能負(fù)責(zé)，及時(shí)檢查、維修房屋及其附屬設(shè)施設(shè)備，保障承租人居住安全和正常使用。3.出租人在租賃期間轉(zhuǎn)讓該房屋的，應(yīng)當(dāng)提前通知承租人，同等條件下，承租人享有優(yōu)先購(gòu)買權(quán)。4.出租人應(yīng)當(dāng)依法繳納房屋租賃相關(guān)稅費(fèi)。（二）承租人義務(wù)1.承租人應(yīng)當(dāng)按照租賃合同約定的用途合理使用房屋，不得擅自改變房屋使用性質(zhì)，不得利用租賃房屋從事違法活動(dòng)。2.承租人應(yīng)當(dāng)按照租賃合同約定的時(shí)間和方式支付租金。3.承租人應(yīng)當(dāng)愛護(hù)并合理使用所承租的房屋及其附屬設(shè)施設(shè)備，不得擅自拆改、擴(kuò)建或增添。確需變動(dòng)的，必須征得出租人的同意，并簽訂書面合同。4.承租人應(yīng)當(dāng)遵守國(guó)家和本市有關(guān)房屋使用和物業(yè)管理的規(guī)定，按時(shí)繳納物業(yè)服務(wù)、水、電、燃?xì)獾荣M(fèi)用。5.承租人未經(jīng)出租人同意不得將房屋轉(zhuǎn)租給他人。四、房屋租賃登記備案（一）登記備案程序房屋租賃登記備案按照下列程序辦理：1.申請(qǐng)。房屋租賃當(dāng)事人應(yīng)當(dāng)在租賃合同訂立后三十日內(nèi)，填寫房屋租賃登記備案申請(qǐng)表，并提交本辦法規(guī)定的材料。2.受理。區(qū)、縣房地產(chǎn)交易中心對(duì)符合受理?xiàng)l件的，予以受理，并出具受理憑證；對(duì)不符合受理?xiàng)l件的，不予受理，并書面告知當(dāng)事人理由。3.審核。區(qū)、縣房地產(chǎn)交易中心對(duì)申請(qǐng)材料進(jìn)行審核。必要時(shí)，可以進(jìn)行實(shí)地查看。4.登記備案。經(jīng)審核符合登記備案條件的，區(qū)、縣房地產(chǎn)交易中心應(yīng)當(dāng)予以登記備案，并向租賃當(dāng)事人開具房屋租賃合同登記備案證明。（二）登記備案證明的作用房屋租賃合同登記備案證明是房屋租賃行為合法有效的憑證。房屋租賃當(dāng)事人可以持房屋租賃合同登記備案證明，依法辦理相關(guān)手續(xù)，如申請(qǐng)居住證、子女入學(xué)等。（三）未登記備案的法律后果房屋租賃合同未經(jīng)登記備案的，不影響合同的效力，但不得對(duì)抗善意第三人。同時(shí)，房屋租賃當(dāng)事人未按照本辦法規(guī)定辦理房屋租賃合同登記備案的，由區(qū)、縣房屋行政管理部門責(zé)令限期改正；逾期不改正的，可處以一千元以下罰款。五、房屋租賃價(jià)格管理（一）價(jià)格指導(dǎo)原則本市實(shí)行房屋租賃價(jià)格指導(dǎo)制度。房屋租賃價(jià)格應(yīng)當(dāng)遵循公平、合理、合法的原則，由租賃當(dāng)事人根據(jù)市場(chǎng)行情協(xié)商確定，但不得違反國(guó)家和本市有關(guān)價(jià)格管理的規(guī)定。（二）價(jià)格監(jiān)測(cè)與發(fā)布市房屋行政管理部門應(yīng)當(dāng)會(huì)同市價(jià)格主管部門建立房屋租賃價(jià)格監(jiān)測(cè)體系，定期對(duì)本市房屋租賃市場(chǎng)價(jià)格進(jìn)行監(jiān)測(cè)分析，并向社會(huì)發(fā)布相關(guān)信息。房屋租賃當(dāng)事人應(yīng)當(dāng)按照價(jià)格主管部門的規(guī)定，明碼標(biāo)價(jià)，不得在標(biāo)價(jià)之外加價(jià)出售或者收取未標(biāo)明的費(fèi)用。六、房屋租賃治安管理（一）治安責(zé)任房屋出租人應(yīng)當(dāng)與公安機(jī)關(guān)簽訂治安責(zé)任保證書，承擔(dān)以下治安責(zé)任：1.不準(zhǔn)將房屋出租給無(wú)合法有效證件的承租人；2.與承租人簽訂租賃合同，承租人是外來(lái)暫住人員的，應(yīng)當(dāng)帶領(lǐng)其到公安派出所申報(bào)暫住戶口登記，并辦理暫住證；3.對(duì)承租人的姓名、性別、年齡、常住戶口所在地、職業(yè)或者主要經(jīng)濟(jì)來(lái)源、服務(wù)處所等基本情況進(jìn)行登記并向公安派出所備案；4.發(fā)現(xiàn)承租人有違法犯罪活動(dòng)或者有違法犯罪嫌疑的，應(yīng)當(dāng)及時(shí)報(bào)告公安機(jī)關(guān)；5.對(duì)出租的房屋經(jīng)常進(jìn)行安全檢查，及時(shí)發(fā)現(xiàn)和排除不安全隱患，保障承租人的居住安全；6.房屋停止租賃的，應(yīng)當(dāng)?shù)焦才沙鏊k理注銷手續(xù)；7.房屋出租單位或者個(gè)人委托代理人管理出租房屋的，代理人必須遵守有關(guān)規(guī)定，承擔(dān)相應(yīng)責(zé)任。（二）承租人治安義務(wù)承租人應(yīng)當(dāng)遵守下列治安管理規(guī)定：1.必須持有本人居民身份證或者其他合法身份證件；2.租賃房屋住宿的外來(lái)暫住人員，必須按戶口管理規(guī)定，在三日內(nèi)到公安派出所申報(bào)暫住戶口登記；3.將承租房屋轉(zhuǎn)租或者轉(zhuǎn)借他人的，應(yīng)當(dāng)向當(dāng)?shù)毓才沙鏊陥?bào)備案；4.安全使用出租房屋，發(fā)現(xiàn)承租房屋有不安全隱患，應(yīng)當(dāng)及時(shí)告知出租人予以消除；5.承租的房屋不準(zhǔn)用于生產(chǎn)、儲(chǔ)存、經(jīng)營(yíng)易燃、易爆、有毒等危險(xiǎn)物品；6.集體承租或者單位承租房屋的，應(yīng)當(dāng)建立安全管理制度。七、房屋租賃稅費(fèi)管理（一）稅費(fèi)種類及標(biāo)準(zhǔn)房屋租賃涉及的稅費(fèi)包括增值稅、城市維護(hù)建設(shè)稅、教育費(fèi)附加、地方教育附加、房產(chǎn)稅、城鎮(zhèn)土地使用稅、印花稅、個(gè)人所得稅等。具體稅費(fèi)種類及標(biāo)準(zhǔn)按照國(guó)家和本市有關(guān)稅收法律法規(guī)的規(guī)定執(zhí)行。（二）納稅義務(wù)與申報(bào)繳納房屋出租人應(yīng)當(dāng)按照國(guó)家和本市有關(guān)稅收法律法規(guī)的規(guī)定，依法履行納稅義務(wù)，按時(shí)申報(bào)繳納房屋租賃相關(guān)稅費(fèi)。房屋租賃當(dāng)事人應(yīng)當(dāng)按照稅務(wù)部門的要求，如實(shí)提供相關(guān)資料，配合稅務(wù)部門做好稅收征管工作。八、房屋租賃監(jiān)督檢查（一）檢查主體與職責(zé)區(qū)、縣房屋行政管理部門應(yīng)當(dāng)依法對(duì)房屋租賃活動(dòng)進(jìn)行監(jiān)督檢查，履行下列職責(zé)：1.宣傳、貫徹執(zhí)行有關(guān)房屋租賃管理的法律、法規(guī)、規(guī)章；2.對(duì)房屋租賃當(dāng)事人的租賃行為進(jìn)行監(jiān)督檢查；3.對(duì)房屋租賃合同登記備案情況進(jìn)行檢查；4.依法查處房屋租賃中的違法行為；5.法律、法規(guī)、規(guī)章規(guī)定的其他職責(zé)。（二）檢查內(nèi)容與方式房屋行政管理部門實(shí)施監(jiān)督檢查時(shí)，可以采取以下措施：1.要求被檢查的單位或者個(gè)人提供與檢查事項(xiàng)有關(guān)的文件、資料，并進(jìn)行查閱或者予以復(fù)制；2.要求被檢查的單位或者個(gè)人就檢查事項(xiàng)涉及的問(wèn)題作出說(shuō)明；3.進(jìn)入被檢查單位或者個(gè)人的生產(chǎn)經(jīng)營(yíng)場(chǎng)所進(jìn)行實(shí)地檢查；4.依法可以采取的其他措施。房屋行政管理部門工作人員在進(jìn)行監(jiān)督檢查時(shí)，應(yīng)當(dāng)出示執(zhí)法證件，依法行使職權(quán)，文明執(zhí)法。（三）違法行為查處房屋租賃當(dāng)事人違反本辦法規(guī)定的，由房屋行政管理部門或者其他有關(guān)部門按照各自職責(zé)，依法予以處罰：1.房屋出租人未按照本辦法規(guī)定辦理房屋租賃合同登記備案的，由區(qū)、縣房屋行政管理部門責(zé)令限期改正；逾期不改正的，可處以一千元以下罰款。2.房屋出租人將房屋出租給無(wú)合法有效證件的承租人的，由公安部門依照《中華人民共和國(guó)治安管理處罰法》第五十七條規(guī)定予以處罰。3.房屋出租人不履行治安責(zé)任，發(fā)現(xiàn)承租人利用所租房屋進(jìn)行違法犯罪活動(dòng)或者有違法犯罪嫌疑不報(bào)告的，由公安部門依照《中華人民共和國(guó)治安管理處罰法》第五十七條規(guī)定予以處罰。4.房屋承租人擅自改變房屋使用性質(zhì)的，由區(qū)、縣房屋行政管理部門責(zé)令限期改正，恢復(fù)原狀；逾期不改正的，可處以五千元以上三萬(wàn)元以下罰款。5.房屋承租人未經(jīng)出租人同意將房屋轉(zhuǎn)租給他人的，由區(qū)、縣房屋行政管理部門責(zé)令限期改正，沒(méi)收違法所得，可處以五千元以上三萬(wàn)元以下罰款。6.房屋租賃當(dāng)事人違反本辦法規(guī)定，未按照價(jià)格主管部門的規(guī)定明碼標(biāo)價(jià)的，由價(jià)格主管部門依照《中華人民共和國(guó)價(jià)格法》《價(jià)格違法行為行政處罰規(guī)定》等有關(guān)規(guī)定予以處罰。當(dāng)事人對(duì)行政處罰決定不服的，可以依法申請(qǐng)行政復(fù)議或者提起行政訴訟。當(dāng)事人逾期不申請(qǐng)行政復(fù)議，不提起行政訴訟，又不履行行政處罰決定的，作出行政處罰決定的部門可以依法申請(qǐng)人民法院強(qiáng)制執(zhí)行。九、爭(zhēng)議處理（一）協(xié)商解決房屋租賃當(dāng)事人因租賃房屋發(fā)生爭(zhēng)議的，可以協(xié)商解決。協(xié)商解決不成的，可以按照房屋租賃合同中約定的爭(zhēng)議解決方式進(jìn)行處理。（二）調(diào)解房屋租賃當(dāng)事人可以向房屋所在地的人民調(diào)解委員會(huì)申請(qǐng)調(diào)解。人民調(diào)解委員會(huì)應(yīng)當(dāng)根據(jù)自愿、合法的原則進(jìn)行調(diào)解，促使當(dāng)事人