業(yè)主管理費(fèi)管理辦法一、總則（一）目的為加強(qiáng)本公司/組織對(duì)業(yè)主管理費(fèi)的管理，規(guī)范費(fèi)用的收取、使用和監(jiān)督，保障業(yè)主的合法權(quán)益，維護(hù)公司/組織與業(yè)主之間的良好關(guān)系，特制定本辦法。（二）適用范圍本辦法適用于本公司/組織管理的所有物業(yè)項(xiàng)目，涵蓋住宅、商業(yè)、寫(xiě)字樓等各類(lèi)物業(yè)類(lèi)型，涉及的業(yè)主包括個(gè)人業(yè)主、企業(yè)業(yè)主等。（三）基本原則1.依法依規(guī)原則嚴(yán)格遵守國(guó)家相關(guān)法律法規(guī)以及行業(yè)標(biāo)準(zhǔn)，確保業(yè)主管理費(fèi)的管理活動(dòng)合法合規(guī)。2.公開(kāi)透明原則業(yè)主管理費(fèi)的收取標(biāo)準(zhǔn)、使用情況等應(yīng)向業(yè)主公開(kāi)，接受業(yè)主監(jiān)督，保障業(yè)主的知情權(quán)。3.專(zhuān)款專(zhuān)用原則業(yè)主管理費(fèi)應(yīng)專(zhuān)項(xiàng)用于物業(yè)項(xiàng)目的管理服務(wù)支出，不得挪作他用。4.合理公平原則根據(jù)物業(yè)項(xiàng)目的實(shí)際情況和服務(wù)需求，合理確定業(yè)主管理費(fèi)的收取標(biāo)準(zhǔn)，確保公平合理，兼顧各方利益。二、業(yè)主管理費(fèi)的構(gòu)成（一）物業(yè)服務(wù)成本1.人員費(fèi)用包括物業(yè)管理人員、維修人員、保潔人員、綠化人員、安保人員等的工資、獎(jiǎng)金、福利、社會(huì)保險(xiǎn)等費(fèi)用。2.物業(yè)共用部位、共用設(shè)施設(shè)備的日常運(yùn)行、維護(hù)費(fèi)用涵蓋房屋建筑主體的維修、養(yǎng)護(hù)費(fèi)用，電梯、消防設(shè)施、給排水系統(tǒng)、供電系統(tǒng)、照明系統(tǒng)等共用設(shè)施設(shè)備的日常運(yùn)行、保養(yǎng)、維修費(fèi)用，以及相關(guān)的能耗費(fèi)用。3.綠化養(yǎng)護(hù)費(fèi)用用于物業(yè)區(qū)域內(nèi)的花草樹(shù)木養(yǎng)護(hù)、修剪、澆水、施肥、病蟲(chóng)害防治等費(fèi)用。4.清潔衛(wèi)生費(fèi)用包括公共區(qū)域的清掃、消毒、垃圾清運(yùn)等費(fèi)用，以及垃圾桶、清潔工具等的購(gòu)置和更換費(fèi)用。5.秩序維護(hù)費(fèi)用如安保人員的巡邏、門(mén)禁管理、監(jiān)控設(shè)備維護(hù)等費(fèi)用，以及必要的安全防范設(shè)施設(shè)備的購(gòu)置費(fèi)用。6.辦公費(fèi)用包括辦公用品、水電費(fèi)、通訊費(fèi)、差旅費(fèi)等與物業(yè)管理辦公相關(guān)的費(fèi)用。（二）法定稅費(fèi)按照國(guó)家稅收法律法規(guī)規(guī)定，應(yīng)繳納的與業(yè)主管理費(fèi)相關(guān)的稅費(fèi)。（三）合理利潤(rùn)在確保物業(yè)服務(wù)質(zhì)量的前提下，根據(jù)行業(yè)慣例和公司/組織的經(jīng)營(yíng)目標(biāo)，合理確定的利潤(rùn)水平。三、業(yè)主管理費(fèi)的收取（一）收取標(biāo)準(zhǔn)的確定1.市場(chǎng)調(diào)研定期對(duì)周邊同類(lèi)物業(yè)項(xiàng)目的業(yè)主管理費(fèi)收取標(biāo)準(zhǔn)進(jìn)行調(diào)研，了解市場(chǎng)行情，為制定合理的收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)提供參考依據(jù)。2.成本核算根據(jù)本物業(yè)項(xiàng)目的實(shí)際服務(wù)成本，包括人員費(fèi)用、設(shè)施設(shè)備維護(hù)費(fèi)用、能耗費(fèi)用等，結(jié)合合理利潤(rùn)，進(jìn)行成本核算，確定初步的收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)。3.業(yè)主意見(jiàn)征求通過(guò)業(yè)主大會(huì)、業(yè)主委員會(huì)、問(wèn)卷調(diào)查、上門(mén)溝通等方式，廣泛征求業(yè)主對(duì)收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)的意見(jiàn)和建議，充分考慮業(yè)主的承受能力和需求。4.調(diào)整機(jī)制根據(jù)物價(jià)指數(shù)變動(dòng)、物業(yè)服務(wù)內(nèi)容和標(biāo)準(zhǔn)的調(diào)整、市場(chǎng)行情變化等因素，建立業(yè)主管理費(fèi)收取標(biāo)準(zhǔn)的動(dòng)態(tài)調(diào)整機(jī)制。原則上每年進(jìn)行一次評(píng)估，必要時(shí)及時(shí)調(diào)整收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)。調(diào)整前應(yīng)提前公示，征求業(yè)主意見(jiàn)，并按照規(guī)定程序進(jìn)行備案。（二）收取方式1.現(xiàn)金繳納對(duì)于部分業(yè)主有現(xiàn)金繳納需求的，可在物業(yè)管理處設(shè)立專(zhuān)門(mén)的繳費(fèi)窗口，安排專(zhuān)人負(fù)責(zé)收取，并開(kāi)具正規(guī)發(fā)票。2.銀行轉(zhuǎn)賬鼓勵(lì)業(yè)主通過(guò)銀行轉(zhuǎn)賬的方式繳納業(yè)主管理費(fèi)，提供詳細(xì)的銀行賬號(hào)信息，方便業(yè)主操作。同時(shí)，定期與銀行核對(duì)賬目，確保轉(zhuǎn)賬款項(xiàng)準(zhǔn)確到賬。3.電子支付支持業(yè)主使用微信、支付寶等電子支付平臺(tái)繳納費(fèi)用，提高繳費(fèi)的便捷性和效率。物業(yè)管理處應(yīng)及時(shí)關(guān)注電子支付平臺(tái)的交易信息，做好記錄和核對(duì)工作。（三）繳費(fèi)周期根據(jù)物業(yè)項(xiàng)目的實(shí)際情況和業(yè)主的意愿，確定合理的繳費(fèi)周期。一般可分為月度、季度、半年或年度繳費(fèi)。鼓勵(lì)業(yè)主選擇較長(zhǎng)的繳費(fèi)周期，以便于管理和統(tǒng)計(jì)。對(duì)于選擇月度繳費(fèi)的業(yè)主，應(yīng)提前通知繳費(fèi)時(shí)間和方式；對(duì)于其他繳費(fèi)周期的業(yè)主，應(yīng)在到期前適當(dāng)時(shí)間提醒繳費(fèi)。（四）欠費(fèi)管理1.催繳通知對(duì)于逾期未繳納業(yè)主管理費(fèi)的業(yè)主，物業(yè)管理處應(yīng)及時(shí)發(fā)出催繳通知。催繳通知應(yīng)明確欠費(fèi)金額、繳費(fèi)期限、逾期后果等內(nèi)容，并通過(guò)書(shū)面通知、短信、電話等方式告知業(yè)主。2.欠費(fèi)原因分析對(duì)欠費(fèi)業(yè)主進(jìn)行分類(lèi)統(tǒng)計(jì)，分析欠費(fèi)原因。如因物業(yè)服務(wù)質(zhì)量問(wèn)題導(dǎo)致欠費(fèi)的，應(yīng)及時(shí)與業(yè)主溝通，了解具體情況，采取措施改進(jìn)服務(wù)；如因業(yè)主經(jīng)濟(jì)困難或其他特殊原因?qū)е虑焚M(fèi)的，應(yīng)根據(jù)實(shí)際情況協(xié)商解決方案。3.法律措施對(duì)于經(jīng)多次催繳仍拒不繳納業(yè)主管理費(fèi)的業(yè)主，且欠費(fèi)金額較大、欠費(fèi)時(shí)間較長(zhǎng)的，可根據(jù)相關(guān)法律法規(guī)，通過(guò)法律途徑追討欠費(fèi)。在采取法律措施前，應(yīng)充分收集證據(jù)，確保訴訟的合法性和有效性。四、業(yè)主管理費(fèi)的使用（一）預(yù)算編制1.年度預(yù)算每年年底，物業(yè)管理處應(yīng)根據(jù)物業(yè)項(xiàng)目的實(shí)際情況和下一年度的工作計(jì)劃，編制業(yè)主管理費(fèi)年度預(yù)算。預(yù)算內(nèi)容應(yīng)包括物業(yè)服務(wù)成本、法定稅費(fèi)、合理利潤(rùn)等各項(xiàng)費(fèi)用的詳細(xì)明細(xì)，并明確各項(xiàng)費(fèi)用的支出計(jì)劃和金額。2.預(yù)算審批年度預(yù)算編制完成后，應(yīng)提交公司/組織相關(guān)部門(mén)進(jìn)行審核，經(jīng)審核通過(guò)后報(bào)業(yè)主大會(huì)或業(yè)主委員會(huì)備案。如預(yù)算金額有較大調(diào)整或超出一定比例，應(yīng)重新履行審批和備案程序。（二）費(fèi)用支出審批1.審批流程業(yè)主管理費(fèi)的各項(xiàng)費(fèi)用支出應(yīng)按照規(guī)定的審批流程進(jìn)行。一般由費(fèi)用使用部門(mén)提出申請(qǐng)，填寫(xiě)費(fèi)用報(bào)銷(xiāo)單，詳細(xì)說(shuō)明費(fèi)用支出的事由、金額、支付方式等，并附上相關(guān)的發(fā)票、合同、審批文件等證明材料。經(jīng)部門(mén)負(fù)責(zé)人審核簽字后，報(bào)財(cái)務(wù)部門(mén)審核，財(cái)務(wù)部門(mén)審核通過(guò)后報(bào)公司/組織主管領(lǐng)導(dǎo)審批。重大費(fèi)用支出還需經(jīng)公司/組織決策層審批。2.審批原則審批應(yīng)遵循真實(shí)性、合理性、合法性原則。審核人員應(yīng)認(rèn)真核對(duì)費(fèi)用支出的真實(shí)性，確保費(fèi)用支出與物業(yè)服務(wù)相關(guān)，符合預(yù)算安排和實(shí)際需求，且票據(jù)合法有效。對(duì)于不符合規(guī)定的費(fèi)用支出，應(yīng)不予審批，并及時(shí)反饋給申請(qǐng)部門(mén)說(shuō)明原因。（三）使用范圍1.物業(yè)服務(wù)成本支出嚴(yán)格按照物業(yè)服務(wù)成本的構(gòu)成范圍使用業(yè)主管理費(fèi)，確保人員費(fèi)用按時(shí)足額發(fā)放，物業(yè)共用部位、共用設(shè)施設(shè)備得到及時(shí)有效的維護(hù)保養(yǎng)，綠化、清潔、秩序維護(hù)等各項(xiàng)服務(wù)工作正常開(kāi)展。2.法定稅費(fèi)繳納按照國(guó)家稅收法律法規(guī)規(guī)定，及時(shí)足額繳納與業(yè)主管理費(fèi)相關(guān)的法定稅費(fèi)，確保公司/組織依法納稅。3.其他合理支出在確保物業(yè)服務(wù)質(zhì)量的前提下，可根據(jù)實(shí)際情況，將業(yè)主管理費(fèi)用于一些與物業(yè)服務(wù)相關(guān)的合理支出，如物業(yè)項(xiàng)目的宣傳推廣、員工培訓(xùn)、應(yīng)急維修儲(chǔ)備金等，但需在預(yù)算范圍內(nèi)，并經(jīng)相關(guān)審批程序。（四）費(fèi)用支出監(jiān)督1.內(nèi)部審計(jì)公司/組織應(yīng)定期對(duì)業(yè)主管理費(fèi)的使用情況進(jìn)行內(nèi)部審計(jì)，檢查費(fèi)用支出是否符合預(yù)算安排、審批流程是否規(guī)范、使用是否合理等。內(nèi)部審計(jì)可采取定期審計(jì)和專(zhuān)項(xiàng)審計(jì)相結(jié)合的方式，及時(shí)發(fā)現(xiàn)和糾正存在的問(wèn)題。2.業(yè)主監(jiān)督通過(guò)業(yè)主大會(huì)、業(yè)主委員會(huì)、信息公開(kāi)欄等渠道，向業(yè)主公開(kāi)業(yè)主管理費(fèi)的使用情況，接受業(yè)主的監(jiān)督。業(yè)主對(duì)費(fèi)用使用情況有疑問(wèn)的，物業(yè)管理處應(yīng)及時(shí)給予解答和說(shuō)明。五、業(yè)主管理費(fèi)的核算與財(cái)務(wù)處理（一）核算要求1.準(zhǔn)確記錄財(cái)務(wù)部門(mén)應(yīng)按照國(guó)家財(cái)務(wù)會(huì)計(jì)準(zhǔn)則和相關(guān)規(guī)定，準(zhǔn)確記錄業(yè)主管理費(fèi)的收支情況。對(duì)每一筆收入和支出都要進(jìn)行詳細(xì)的賬務(wù)處理，確保賬目清晰、準(zhǔn)確。2.分類(lèi)核算將業(yè)主管理費(fèi)按照物業(yè)服務(wù)成本、法定稅費(fèi)、合理利潤(rùn)等進(jìn)行分類(lèi)核算，便于統(tǒng)計(jì)分析和財(cái)務(wù)報(bào)表編制。同時(shí)，對(duì)不同物業(yè)項(xiàng)目的業(yè)主管理費(fèi)應(yīng)分別核算，不得混淆。（二）財(cái)務(wù)報(bào)表編制1.月度報(bào)表每月末，財(cái)務(wù)部門(mén)應(yīng)編制業(yè)主管理費(fèi)月度財(cái)務(wù)報(bào)表，包括收入明細(xì)表、支出明細(xì)表、利潤(rùn)表等，反映當(dāng)月業(yè)主管理費(fèi)的收支情況和結(jié)余情況。月度財(cái)務(wù)報(bào)表應(yīng)及時(shí)報(bào)送公司/組織管理層和相關(guān)部門(mén)。2.年度報(bào)表每年末，財(cái)務(wù)部門(mén)應(yīng)編制業(yè)主管理費(fèi)年度財(cái)務(wù)報(bào)表，全面反映全年業(yè)主管理費(fèi)的收支情況、財(cái)務(wù)狀況和經(jīng)營(yíng)成果。年度財(cái)務(wù)報(bào)表應(yīng)經(jīng)過(guò)審計(jì)，并向業(yè)主大會(huì)或業(yè)主委員會(huì)公開(kāi)披露。（三）財(cái)務(wù)檔案管理1.檔案建立對(duì)業(yè)主管理費(fèi)的相關(guān)財(cái)務(wù)資料，包括發(fā)票、合同、報(bào)銷(xiāo)單、財(cái)務(wù)報(bào)表等，應(yīng)建立專(zhuān)門(mén)的檔案進(jìn)行管理。檔案應(yīng)按照時(shí)間順序和類(lèi)別進(jìn)行整理，確保資料完整、有序。2.檔案保管期限按照國(guó)家檔案管理規(guī)定，確定業(yè)主管理費(fèi)財(cái)務(wù)檔案的保管期限。一般會(huì)計(jì)憑證、會(huì)計(jì)賬簿等保管期限為30年，財(cái)務(wù)報(bào)表等保管期限為10年。在保管期限內(nèi)，應(yīng)妥善保管檔案，不得擅自銷(xiāo)毀。六、監(jiān)督與檢查（一）內(nèi)部監(jiān)督1.公司/組織內(nèi)部審計(jì)部門(mén)應(yīng)定期對(duì)業(yè)主管理費(fèi)的管理情況進(jìn)行審計(jì)監(jiān)督，檢查收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)的執(zhí)行情況、費(fèi)用支出的合理性和合規(guī)性、財(cái)務(wù)核算的準(zhǔn)確性等。2.物業(yè)管理處應(yīng)建立健全內(nèi)部管理制度，加強(qiáng)對(duì)業(yè)主管理費(fèi)收取、使用過(guò)程的日常監(jiān)督，確保各項(xiàng)工作規(guī)范有序進(jìn)行。（二）業(yè)主監(jiān)督1.業(yè)主大會(huì)或業(yè)主委員會(huì)有權(quán)對(duì)業(yè)主管理費(fèi)的管理情況進(jìn)行監(jiān)督，包括收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)的制定與調(diào)整、費(fèi)用使用情況的審查等。物業(yè)管理處應(yīng)定期向業(yè)主大會(huì)或業(yè)主委員會(huì)報(bào)告業(yè)主管理費(fèi)的收支情況，接受其監(jiān)督檢查。2.業(yè)主有權(quán)查閱業(yè)主管理費(fèi)的相關(guān)賬目和資料，物業(yè)管理處應(yīng)予以配合，提供必要的便利。業(yè)主對(duì)費(fèi)用管理情況有異議的，可通過(guò)業(yè)主大會(huì)或業(yè)主委員會(huì)提出，物業(yè)管理處應(yīng)及時(shí)給予答復(fù)和處理。（三）政府部門(mén)監(jiān)督接受政府相關(guān)部門(mén)如房地產(chǎn)管理部門(mén)、物價(jià)部門(mén)、稅務(wù)部門(mén)等的監(jiān)督檢查。積極配合政府部門(mén)的工作，如實(shí)提供業(yè)主管理費(fèi)管理的相關(guān)資料和情況，對(duì)政府部門(mén)提出的問(wèn)題和要求，及時(shí)整改落實(shí)。七、違規(guī)處理（一）對(duì)公司/組織內(nèi)部人員的違規(guī)處理1.對(duì)于在業(yè)主管理費(fèi)管理過(guò)程中存在違規(guī)行為的公司/組織內(nèi)部人員，如擅自提高收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)、挪用費(fèi)用、虛報(bào)費(fèi)用支出等，視情節(jié)輕重，給予警告、罰款、降職、撤職等處分。2.對(duì)于因違規(guī)行為給公司/組織或業(yè)主造成損失的，應(yīng)依法承擔(dān)賠償責(zé)任；構(gòu)成犯罪的，依法移送司法機(jī)關(guān)追究刑事責(zé)任。（二）對(duì)業(yè)主的違規(guī)處理對(duì)于惡意拖欠業(yè)主管理費(fèi)且經(jīng)多次催繳仍拒不繳納的業(yè)主，除通過(guò)法律途徑追討欠