物業(yè)收費新管理辦法一、總則（一）目的為加強物業(yè)管理服務收費管理，規(guī)范物業(yè)服務收費行為，保障業(yè)主和物業(yè)服務企業(yè)的合法權益，促進物業(yè)管理行業(yè)的健康發(fā)展，根據(jù)《中華人民共和國民法典》、《物業(yè)管理條例》以及國家有關價格法律法規(guī)，結合本地區(qū)實際情況，制定本辦法。（二）適用范圍本辦法適用于本地區(qū)行政區(qū)域內(nèi)的物業(yè)服務收費管理活動。本辦法所稱物業(yè)服務收費，是指物業(yè)服務企業(yè)按照物業(yè)服務合同的約定，對房屋及配套的設施設備和相關場地進行維修、養(yǎng)護、管理，維護物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)的環(huán)境衛(wèi)生和相關秩序，向業(yè)主所收取的費用。（三）基本原則物業(yè)服務收費應當遵循合理、公開以及費用與服務水平相適應的原則。物業(yè)服務企業(yè)應按照本辦法的規(guī)定和物業(yè)服務合同的約定，向業(yè)主收取物業(yè)服務費用，不得擅自提高收費標準或重復收費。業(yè)主應當按照物業(yè)服務合同的約定按時足額交納物業(yè)服務費用，不得無故拖欠。二、物業(yè)服務收費的定價形式（一）政府指導價1.物業(yè)服務收費實行政府指導價的，有定價權限的價格主管部門應會同房地產(chǎn)行政主管部門根據(jù)物業(yè)管理服務等級標準等因素，制定相應的基準價及其浮動幅度，并定期公布。2.實行政府指導價的物業(yè)服務收費，業(yè)主與物業(yè)服務企業(yè)應當根據(jù)規(guī)定的基準價和浮動幅度在物業(yè)服務合同中約定具體的收費標準。3.政府指導價的具體標準應根據(jù)物業(yè)服務的不同項目、不同服務內(nèi)容和服務質(zhì)量要求等進行分類制定，確保收費標準與服務水平相匹配。（二）市場調(diào)節(jié)價1.除實行政府指導價的物業(yè)服務收費項目外，其他物業(yè)服務收費實行市場調(diào)節(jié)價。2.實行市場調(diào)節(jié)價的物業(yè)服務收費，由業(yè)主與物業(yè)服務企業(yè)在物業(yè)服務合同中約定收費標準。3.鼓勵物業(yè)服務企業(yè)通過市場競爭，提供優(yōu)質(zhì)、高效、多樣化的物業(yè)服務，并根據(jù)市場供求關系和企業(yè)經(jīng)營成本等因素合理確定收費價格。三、物業(yè)服務收費的構成物業(yè)服務成本或者物業(yè)服務支出構成一般包括以下部分：（一）人員費用1.管理服務人員的工資、社會保險和按規(guī)定提取的福利費等。2.物業(yè)服務企業(yè)按照國家和地方有關規(guī)定為管理服務人員繳納的基本養(yǎng)老保險、基本醫(yī)療保險、失業(yè)保險、工傷保險、生育保險等社會保險費用以及住房公積金。3.按規(guī)定提取的工會經(jīng)費、職工教育經(jīng)費等福利費。（二）物業(yè)共用部位、共用設施設備的日常運行、維護費用1.物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)共用部位的維修、養(yǎng)護費用，包括建筑物的基礎、承重墻體、柱、梁、樓板、屋頂以及外墻、門廳、樓梯間、走廊通道等。2.共用設施設備的日常運行、維護費用，包括電梯、消防設施、道路、路燈、溝渠、池、井、非經(jīng)營性車場車庫、公益性文體設施和共用設施設備使用的房屋等。3.為保障物業(yè)共用部位、共用設施設備的正常運行和使用而進行的日常檢測、維修、保養(yǎng)費用以及必要的更新改造費用。（三）物業(yè)管理區(qū)域清潔衛(wèi)生費用1.物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)的環(huán)境衛(wèi)生清掃、消毒、清運垃圾等費用。2.購置和更新清潔衛(wèi)生工具、設備及消殺藥品、藥具等費用。3.化糞池清掏費用。（四）物業(yè)管理區(qū)域綠化養(yǎng)護費用1.物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)的綠化澆水、施肥、修剪、病蟲害防治、補植等費用。2.綠化工具、設備的購置和維護費用。3.綠化用水費用。（五）物業(yè)管理區(qū)域秩序維護費用1.物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)的安全保衛(wèi)、巡邏、門崗值班等費用。2.安全防范設施設備的購置、維護和更新費用，包括監(jiān)控系統(tǒng)、門禁系統(tǒng)、報警系統(tǒng)等。3.為維護物業(yè)管理區(qū)域秩序而發(fā)生的其他費用，如保安服裝、器械等費用。（六）辦公費用1.物業(yè)服務企業(yè)用于辦公的文具、紙張、印刷、通訊、水電費等費用。2.辦公設備的購置、維護和更新費用，包括電腦、打印機、復印機、傳真機等。3.物業(yè)服務企業(yè)為業(yè)主提供的其他辦公服務費用。（七）物業(yè)服務企業(yè)固定資產(chǎn)折舊物業(yè)服務企業(yè)擁有的各類固定資產(chǎn)按照規(guī)定計提的折舊費用。（八）物業(yè)共用部位、共用設施設備及公眾責任保險費用1.為物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)的物業(yè)共用部位、共用設施設備及公眾責任購買保險所支付的費用。2.保險費用應根據(jù)物業(yè)的實際情況和風險程度合理確定，確保在發(fā)生意外事故時能夠得到相應的經(jīng)濟賠償。（九）經(jīng)業(yè)主同意的其他費用1.業(yè)主大會或業(yè)主委員會同意由物業(yè)服務企業(yè)開展的其他服務項目所發(fā)生的費用。2.物業(yè)服務合同約定的其他費用，如特約服務費用等。四、物業(yè)服務收費的計費方式（一）包干制1.包干制是指由業(yè)主向物業(yè)服務企業(yè)支付固定物業(yè)服務費用，盈余或者虧損均由物業(yè)服務企業(yè)享有或者承擔的物業(yè)服務計費方式。2.實行包干制的物業(yè)服務企業(yè)應在物業(yè)服務合同中明確約定服務內(nèi)容、服務標準、收費標準以及違約責任等條款。3.物業(yè)服務企業(yè)應按照合同約定的服務標準提供服務，并定期公布物業(yè)服務費用的收支情況，接受業(yè)主的監(jiān)督。（二）酬金制1.酬金制是指在預收的物業(yè)服務資金中按約定比例或者約定數(shù)額提取酬金支付給物業(yè)服務企業(yè)，其余全部用于物業(yè)服務合同約定的支出，結余或者不足均由業(yè)主享有或者承擔的物業(yè)服務計費方式。2.實行酬金制的物業(yè)服務企業(yè)應在物業(yè)服務合同中明確約定酬金比例或者酬金數(shù)額、服務內(nèi)容、服務標準、收費標準以及物業(yè)服務資金的收支管理方式等條款。3.物業(yè)服務企業(yè)應定期向業(yè)主大會或業(yè)主委員會公布物業(yè)服務資金的收支情況，并接受業(yè)主的審計監(jiān)督。業(yè)主大會或業(yè)主委員會可以聘請專業(yè)機構對物業(yè)服務資金的收支情況進行審計。五、物業(yè)服務收費的收取與繳納（一）收費時間1.物業(yè)服務費用自物業(yè)服務合同生效之日起計算。2.已竣工但尚未出售或者尚未交給物業(yè)買受人的物業(yè)，物業(yè)服務費用由建設單位交納。3.業(yè)主應當按照物業(yè)服務合同約定的時間和方式交納物業(yè)服務費用。（二）收費方式1.物業(yè)服務費用可以采取包干制或者酬金制等方式收取。2.業(yè)主可以選擇現(xiàn)金、銀行轉(zhuǎn)賬、電子支付等方式繳納物業(yè)服務費用。物業(yè)服務企業(yè)應提供便捷的繳費渠道，并及時開具合法有效的票據(jù)。（三）欠費處理1.業(yè)主逾期不交納物業(yè)服務費用的，業(yè)主委員會應當督促其限期交納；逾期仍不交納的，物業(yè)服務企業(yè)可以依法追繳。2.業(yè)主與物業(yè)使用人約定由物業(yè)使用人交納物業(yè)服務費用的，從其約定，業(yè)主負連帶交納責任。3.物業(yè)發(fā)生產(chǎn)權轉(zhuǎn)移時，業(yè)主或者物業(yè)使用人應當結清物業(yè)服務費用。六、物業(yè)服務收費的調(diào)整（一）調(diào)整條件1.物業(yè)服務企業(yè)根據(jù)物業(yè)服務合同約定，履行了相應的服務責任，服務質(zhì)量符合合同約定標準，但因成本上升等原因需要調(diào)整物業(yè)服務收費標準的，可以提出調(diào)整申請。2.因政府政策調(diào)整、物價上漲等因素導致物業(yè)服務成本明顯增加，物業(yè)服務企業(yè)難以維持正常運營的，可以提出調(diào)整物業(yè)服務收費標準的申請。3.業(yè)主委員會根據(jù)業(yè)主大會的決定，認為需要調(diào)整物業(yè)服務收費標準的，可以與物業(yè)服務企業(yè)協(xié)商調(diào)整事宜。（二）調(diào)整程序1.物業(yè)服務企業(yè)提出物業(yè)服務收費調(diào)整申請的，應在調(diào)整前不少于[X]日，將調(diào)整理由、調(diào)整幅度、服務標準提高內(nèi)容等以書面形式在物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)顯著位置公示，并告知業(yè)主。2.業(yè)主委員會收到物業(yè)服務企業(yè)的調(diào)整申請后，應組織召開業(yè)主大會會議，就物業(yè)服務收費調(diào)整事項進行表決。業(yè)主大會會議應當有物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)專有部分占建筑物總面積過半數(shù)的業(yè)主且占總人數(shù)過半數(shù)的業(yè)主參加。經(jīng)專有部分占建筑物總面積過半數(shù)的業(yè)主且占總人數(shù)過半數(shù)的業(yè)主同意，方可調(diào)整物業(yè)服務收費標準。3.物業(yè)服務收費標準調(diào)整后，物業(yè)服務企業(yè)應與業(yè)主重新簽訂物業(yè)服務合同，并在合同中明確新的收費標準及相關條款。七、物業(yè)服務收費的監(jiān)督管理（一）價格主管部門的職責1.負責本地區(qū)物業(yè)服務收費的監(jiān)督管理工作，依法查處價格違法行為。2.制定和調(diào)整實行政府指導價的物業(yè)服務收費標準，規(guī)范物業(yè)服務收費行為。3.對物業(yè)服務企業(yè)的收費行為進行監(jiān)督檢查，受理業(yè)主對物業(yè)服務收費的投訴和舉報。（二）房地產(chǎn)行政主管部門的職責1.負責本地區(qū)物業(yè)管理活動的監(jiān)督管理工作，指導和規(guī)范物業(yè)服務企業(yè)的服務行為。2.會同價格主管部門制定物業(yè)服務收費管理辦法和相關政策，推動物業(yè)管理行業(yè)健康發(fā)展。3.對物業(yè)服務企業(yè)的資質(zhì)、服務質(zhì)量等進行監(jiān)督檢查，督促物業(yè)服務企業(yè)按照合同約定提供服務。（三）業(yè)主大會和業(yè)主委員會的職責1.業(yè)主大會有權決定選聘、解聘物業(yè)服務企業(yè)，并監(jiān)督物業(yè)服務企業(yè)的服務質(zhì)量和收費行為。2.業(yè)主委員會應代表業(yè)主與業(yè)主大會選聘的物業(yè)服務企業(yè)簽訂物業(yè)服務合同，明確服務內(nèi)容、服務標準、收費標準等條款，并監(jiān)督合同的履行情況。3.業(yè)主委員會應定期公布物業(yè)服務費用的收支情況，接受業(yè)主的監(jiān)督。業(yè)主對物業(yè)服務收費有異議的，業(yè)主委員會應及時與物業(yè)服務企業(yè)溝通協(xié)調(diào)，并將處理情況向業(yè)主反饋。（四）監(jiān)督檢查措施1.價格主管部門和房地產(chǎn)行政主管部門有權對物業(yè)服務企業(yè)的收費行為進行檢查，查閱、復制有關賬簿、票據(jù)、合同等資料。2.物業(yè)服務企業(yè)應按照要求提供相關資料，如實反