潮州市住宅管理辦法總則目的與依據(jù)為加強(qiáng)潮州市住宅管理，保障住宅安全、合理使用，維護(hù)業(yè)主和使用人的合法權(quán)益，根據(jù)國(guó)家相關(guān)法律法規(guī)及行業(yè)標(biāo)準(zhǔn)，結(jié)合本市實(shí)際情況，制定本辦法。適用范圍本辦法適用于潮州市行政區(qū)域內(nèi)各類住宅及其附屬設(shè)施設(shè)備的管理活動(dòng)。基本原則住宅管理應(yīng)當(dāng)遵循業(yè)主自治、專業(yè)服務(wù)與政府監(jiān)管相結(jié)合的原則，依法依規(guī)進(jìn)行，保障住宅的正常使用和居住安全。管理主體潮州市住房和城鄉(xiāng)建設(shè)部門負(fù)責(zé)本市住宅管理工作的指導(dǎo)、監(jiān)督和協(xié)調(diào)。各街道辦事處、鎮(zhèn)人民政府負(fù)責(zé)本轄區(qū)內(nèi)住宅管理的具體組織實(shí)施工作。業(yè)主大會(huì)、業(yè)主委員會(huì)是住宅管理的自治組織，依法履行職責(zé)，維護(hù)業(yè)主的合法權(quán)益。業(yè)主大會(huì)與業(yè)主委員會(huì)業(yè)主大會(huì)的成立1.一個(gè)物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)，已交付的專有部分面積超過(guò)建筑物總面積百分之五十時(shí)，建設(shè)單位應(yīng)當(dāng)按照規(guī)定及時(shí)報(bào)送材料籌備首次業(yè)主大會(huì)會(huì)議。2.符合成立業(yè)主大會(huì)條件的，街道辦事處、鎮(zhèn)人民政府應(yīng)當(dāng)在收到建設(shè)單位或者十人以上業(yè)主公開聯(lián)名提出籌備業(yè)主大會(huì)書面申請(qǐng)后六十日內(nèi)，負(fù)責(zé)組織、指導(dǎo)成立首次業(yè)主大會(huì)會(huì)議籌備組。3.籌備組應(yīng)當(dāng)自成立之日起九十日內(nèi)，組織召開首次業(yè)主大會(huì)會(huì)議，并選舉產(chǎn)生業(yè)主委員會(huì)。業(yè)主大會(huì)的職責(zé)1.制定和修改業(yè)主大會(huì)議事規(guī)則。2.制定和修改管理規(guī)約。3.選舉業(yè)主委員會(huì)或者更換業(yè)主委員會(huì)成員。4.選聘和解聘物業(yè)服務(wù)企業(yè)。5.籌集和使用專項(xiàng)維修資金。6.改建、重建建筑物及其附屬設(shè)施。7.有關(guān)共有和共同管理權(quán)利的其他重大事項(xiàng)。業(yè)主委員會(huì)的組成與職責(zé)1.業(yè)主委員會(huì)由業(yè)主大會(huì)會(huì)議選舉產(chǎn)生，由五至十一人的單數(shù)組成。業(yè)主委員會(huì)委員應(yīng)當(dāng)是本物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)的業(yè)主，并符合相關(guān)條件。2.業(yè)主委員會(huì)應(yīng)當(dāng)履行以下職責(zé)：執(zhí)行業(yè)主大會(huì)的決定和決議。召集業(yè)主大會(huì)會(huì)議，報(bào)告物業(yè)管理實(shí)施情況。與業(yè)主大會(huì)選聘的物業(yè)服務(wù)企業(yè)簽訂物業(yè)服務(wù)合同。及時(shí)了解業(yè)主、物業(yè)使用人的意見和建議，監(jiān)督和協(xié)助物業(yè)服務(wù)企業(yè)履行物業(yè)服務(wù)合同。監(jiān)督管理規(guī)約的實(shí)施。督促業(yè)主交納物業(yè)服務(wù)費(fèi)及其他相關(guān)費(fèi)用。組織和監(jiān)督專項(xiàng)維修資金的籌集和使用。調(diào)解業(yè)主之間因物業(yè)使用、維護(hù)和管理產(chǎn)生的糾紛。業(yè)主大會(huì)賦予的其他職責(zé)。業(yè)主大會(huì)與業(yè)主委員會(huì)的運(yùn)作規(guī)范1.業(yè)主大會(huì)會(huì)議分為定期會(huì)議和臨時(shí)會(huì)議。定期會(huì)議應(yīng)當(dāng)按照業(yè)主大會(huì)議事規(guī)則的規(guī)定召開。經(jīng)專有部分占建筑物總面積百分之二十以上且占總?cè)藬?shù)百分之二十以上的業(yè)主提議，應(yīng)當(dāng)召開臨時(shí)業(yè)主大會(huì)會(huì)議。2.業(yè)主委員會(huì)應(yīng)當(dāng)自選舉產(chǎn)生之日起三十日內(nèi)，向物業(yè)所在地的街道辦事處、鎮(zhèn)人民政府和區(qū)、縣人民政府房地產(chǎn)行政主管部門備案。3.業(yè)主大會(huì)、業(yè)主委員會(huì)應(yīng)當(dāng)依法履行職責(zé)，不得作出與物業(yè)管理無(wú)關(guān)的決定，不得從事與物業(yè)管理無(wú)關(guān)的活動(dòng)。業(yè)主大會(huì)、業(yè)主委員會(huì)作出的決定違反法律、法規(guī)的，物業(yè)所在地的街道辦事處、鎮(zhèn)人民政府或者區(qū)、縣人民政府房地產(chǎn)行政主管部門，應(yīng)當(dāng)責(zé)令限期改正或者撤銷其決定，并通告全體業(yè)主。物業(yè)服務(wù)企業(yè)物業(yè)服務(wù)企業(yè)的資質(zhì)管理1.在潮州市從事物業(yè)服務(wù)活動(dòng)的企業(yè)，應(yīng)當(dāng)依法取得相應(yīng)的資質(zhì)證書，并在資質(zhì)等級(jí)許可的范圍內(nèi)從事經(jīng)營(yíng)活動(dòng)。2.物業(yè)服務(wù)企業(yè)資質(zhì)等級(jí)分為一、二、三級(jí)。新設(shè)立的物業(yè)服務(wù)企業(yè)，其資質(zhì)等級(jí)按照最低等級(jí)核定，并設(shè)一年的暫定期。3.市住房和城鄉(xiāng)建設(shè)部門負(fù)責(zé)本市物業(yè)服務(wù)企業(yè)資質(zhì)的審批、管理工作。物業(yè)服務(wù)合同1.建設(shè)單位依法與物業(yè)服務(wù)人訂立的前期物業(yè)服務(wù)合同，對(duì)業(yè)主具有法律約束力。2.業(yè)主委員會(huì)應(yīng)當(dāng)與業(yè)主大會(huì)依法選聘的物業(yè)服務(wù)人訂立書面物業(yè)服務(wù)合同。物業(yè)服務(wù)合同應(yīng)當(dāng)對(duì)物業(yè)管理事項(xiàng)、服務(wù)質(zhì)量、服務(wù)費(fèi)用、雙方的權(quán)利義務(wù)、專項(xiàng)維修資金的管理與使用、物業(yè)管理用房、合同期限、違約責(zé)任等內(nèi)容進(jìn)行約定。3.物業(yè)服務(wù)合同終止的，原物業(yè)服務(wù)人應(yīng)當(dāng)在約定期限或者合理期限內(nèi)退出物業(yè)服務(wù)區(qū)域，將物業(yè)服務(wù)用房、相關(guān)設(shè)施、物業(yè)服務(wù)所必需的相關(guān)資料等交還給業(yè)主委員會(huì)、決定自行管理的業(yè)主或者其指定的人，配合新物業(yè)服務(wù)人做好交接工作，并如實(shí)告知物業(yè)的使用和管理狀況。物業(yè)服務(wù)內(nèi)容與標(biāo)準(zhǔn)1.物業(yè)服務(wù)企業(yè)應(yīng)當(dāng)按照物業(yè)服務(wù)合同的約定，提供下列服務(wù)：物業(yè)共用部位、共用設(shè)施設(shè)備的日常運(yùn)行、維護(hù)和管理。物業(yè)管理區(qū)域清潔衛(wèi)生，包括公共區(qū)域的清掃、消毒等。物業(yè)管理區(qū)域綠化養(yǎng)護(hù)。物業(yè)管理區(qū)域秩序維護(hù)，包括門崗值班、巡邏等。車輛停放管理。裝飾裝修管理服務(wù)。物業(yè)服務(wù)合同約定的其他服務(wù)。2.物業(yè)服務(wù)企業(yè)應(yīng)當(dāng)按照國(guó)家、省、市有關(guān)物業(yè)服務(wù)的規(guī)范和標(biāo)準(zhǔn)，制定服務(wù)方案，明確服務(wù)內(nèi)容、服務(wù)標(biāo)準(zhǔn)、服務(wù)流程等，并向業(yè)主公開。物業(yè)服務(wù)企業(yè)的監(jiān)督管理1.市、區(qū)住房和城鄉(xiāng)建設(shè)部門應(yīng)當(dāng)加強(qiáng)對(duì)物業(yè)服務(wù)企業(yè)的監(jiān)督檢查，建立健全物業(yè)服務(wù)企業(yè)信用檔案制度，對(duì)物業(yè)服務(wù)企業(yè)的服務(wù)質(zhì)量、經(jīng)營(yíng)活動(dòng)等進(jìn)行考核評(píng)價(jià)，并向社會(huì)公布。2.業(yè)主、業(yè)主大會(huì)、業(yè)主委員會(huì)有權(quán)對(duì)物業(yè)服務(wù)企業(yè)的服務(wù)質(zhì)量進(jìn)行監(jiān)督，提出意見和建議。物業(yè)服務(wù)企業(yè)應(yīng)當(dāng)及時(shí)處理業(yè)主的投訴和建議，并將處理結(jié)果告知業(yè)主。3.物業(yè)服務(wù)企業(yè)應(yīng)當(dāng)定期向業(yè)主公布物業(yè)服務(wù)費(fèi)用的收支情況，接受業(yè)主的監(jiān)督。住宅使用與維護(hù)住宅使用規(guī)范1.業(yè)主、物業(yè)使用人應(yīng)當(dāng)按照規(guī)劃用途使用住宅，不得擅自改變住宅的使用性質(zhì)。確需改變的，應(yīng)當(dāng)經(jīng)有利害關(guān)系的業(yè)主一致同意，并依法辦理相關(guān)手續(xù)。2.業(yè)主、物業(yè)使用人在住宅內(nèi)進(jìn)行裝飾裝修活動(dòng)，應(yīng)當(dāng)遵守國(guó)家和本市有關(guān)規(guī)定，并事先告知物業(yè)服務(wù)企業(yè)。物業(yè)服務(wù)企業(yè)應(yīng)當(dāng)將裝飾裝修的禁止行為和注意事項(xiàng)告知業(yè)主、物業(yè)使用人。3.業(yè)主、物業(yè)使用人應(yīng)當(dāng)按照物業(yè)服務(wù)合同的約定，按時(shí)交納物業(yè)服務(wù)費(fèi)及其他相關(guān)費(fèi)用。逾期不交納的，物業(yè)服務(wù)企業(yè)可以依法催交，并按照合同約定收取違約金。住宅維修養(yǎng)護(hù)責(zé)任1.住宅的共用部位、共用設(shè)施設(shè)備的維修、養(yǎng)護(hù)費(fèi)用，由相關(guān)業(yè)主按照各自擁有的物業(yè)建筑面積比例分?jǐn)偂?.專項(xiàng)維修資金屬業(yè)主所有，專項(xiàng)用于物業(yè)保修期滿后住宅共用部位、共用設(shè)施設(shè)備的維修和更新、改造，不得挪作他用。專項(xiàng)維修資金的籌集、使用、管理，按照國(guó)家和本市有關(guān)規(guī)定執(zhí)行。3.業(yè)主專有部分的維修、養(yǎng)護(hù)由業(yè)主負(fù)責(zé)。因相鄰關(guān)系需要維修、養(yǎng)護(hù)他人專有部分的，業(yè)主應(yīng)當(dāng)給予配合。因維修、養(yǎng)護(hù)他人專有部分影響自己使用的，應(yīng)當(dāng)與相關(guān)業(yè)主協(xié)商解決。住宅安全管理1.物業(yè)服務(wù)企業(yè)應(yīng)當(dāng)制定住宅安全管理制度，加強(qiáng)對(duì)物業(yè)管理區(qū)域的安全防范工作，保障業(yè)主的人身、財(cái)產(chǎn)安全。2.業(yè)主、物業(yè)使用人應(yīng)當(dāng)遵守住宅安全管理規(guī)定，不得在住宅內(nèi)從事危及人身、財(cái)產(chǎn)安全的活動(dòng)。3.對(duì)存在安全隱患的住宅，業(yè)主、物業(yè)服務(wù)企業(yè)應(yīng)當(dāng)及時(shí)采取措施進(jìn)行整改。對(duì)危及公共安全的，應(yīng)當(dāng)及時(shí)報(bào)告相關(guān)部門，并配合有關(guān)部門進(jìn)行處理。專項(xiàng)維修資金專項(xiàng)維修資金的繳存1.本市住宅專項(xiàng)維修資金的繳存標(biāo)準(zhǔn)按照國(guó)家和本市有關(guān)規(guī)定執(zhí)行。建設(shè)單位應(yīng)當(dāng)按照規(guī)定在辦理房屋所有權(quán)初始登記時(shí)，將首期住宅專項(xiàng)維修資金存入專戶管理銀行。2.業(yè)主應(yīng)當(dāng)在辦理房屋入住手續(xù)前，將首期住宅專項(xiàng)維修資金存入專戶管理銀行。業(yè)主分戶賬面住宅專項(xiàng)維修資金余額不足首期交存額百分之三十的，應(yīng)當(dāng)及時(shí)續(xù)交。3.公有住房售房單位應(yīng)當(dāng)按照規(guī)定交存住宅專項(xiàng)維修資金。專項(xiàng)維修資金的使用1.住宅專項(xiàng)維修資金應(yīng)當(dāng)專項(xiàng)用于住宅共用部位、共用設(shè)施設(shè)備保修期滿后的維修和更新、改造，不得挪作他用。2.使用住宅專項(xiàng)維修資金，應(yīng)當(dāng)由相關(guān)業(yè)主、業(yè)主大會(huì)、物業(yè)服務(wù)企業(yè)提出使用方案，經(jīng)業(yè)主大會(huì)依法通過(guò)后實(shí)施。使用方案應(yīng)當(dāng)包括擬維修和更新、改造的項(xiàng)目、費(fèi)用預(yù)算、列支范圍、施工單位選擇等內(nèi)容。3.住宅專項(xiàng)維修資金的使用應(yīng)當(dāng)按照下列程序辦理：物業(yè)服務(wù)企業(yè)或者相關(guān)業(yè)主提出使用建議。業(yè)主委員會(huì)組織實(shí)施使用方案。物業(yè)服務(wù)企業(yè)或者相關(guān)業(yè)主持有關(guān)材料，向所在地的區(qū)、縣住房和城鄉(xiāng)建設(shè)部門申請(qǐng)列支。區(qū)、縣住房和城鄉(xiāng)建設(shè)部門審核同意后，向?qū)艄芾磴y行發(fā)出劃轉(zhuǎn)住宅專項(xiàng)維修資金的通知。專戶管理銀行將所需住宅專項(xiàng)維修資金劃轉(zhuǎn)至維修單位。專項(xiàng)維修資金的管理與監(jiān)督1.住宅專項(xiàng)維修資金實(shí)行專戶存儲(chǔ)、?？顚Ｓ谩⑺袡?quán)人決策、政府監(jiān)督的原則。2.市住房和城鄉(xiāng)建設(shè)部門應(yīng)當(dāng)會(huì)同財(cái)政部門建立健全住宅專項(xiàng)維修資金管理制度，加強(qiáng)對(duì)住宅專項(xiàng)維修資金的管理和監(jiān)督。3.業(yè)主大會(huì)、業(yè)主委員會(huì)應(yīng)當(dāng)建立住宅專項(xiàng)維修資金管理制度，定期公布住宅專項(xiàng)維修資金的收支情況，接受業(yè)主的監(jiān)督。法律責(zé)任業(yè)主、物業(yè)使用人的法律責(zé)任1.業(yè)主、物業(yè)使用人違反本辦法規(guī)定，有下列行為之一的，由相關(guān)部門依法予以處理：擅自改變住宅使用性質(zhì)的。未按照規(guī)定交納物業(yè)服務(wù)費(fèi)及其他相關(guān)費(fèi)用的。違反住宅安全管理規(guī)定，危及人身、財(cái)產(chǎn)安全的。其他違反本辦法規(guī)定的行為。2.業(yè)主、業(yè)主大會(huì)、業(yè)主委員會(huì)作出的決定違反法律、法規(guī)的，給他人造成損害的，應(yīng)當(dāng)依法承擔(dān)賠償責(zé)任。物業(yè)服務(wù)企業(yè)的法律責(zé)任1.物業(yè)服務(wù)企業(yè)違反本辦法規(guī)定，有下列行為之一的，由相關(guān)部門依法予以處理：未按照物業(yè)服務(wù)合同的約定提供服務(wù)的。擅自改變物業(yè)管理用房用途的。挪用專項(xiàng)維修資金的。其他違反本辦法規(guī)定的行為。2.物業(yè)服務(wù)企業(yè)違反法律、法規(guī)規(guī)定，損害業(yè)主利益的，應(yīng)當(dāng)依法承擔(dān)賠償責(zé)任。其他單位和個(gè)人的法律責(zé)任1.建設(shè)單位、施工單位等違反本辦法規(guī)定，有下列行為之一的，由相關(guān)部門依法予以處理：未按照規(guī)定交存住宅專項(xiàng)維修資金的。未按照規(guī)定提供住宅質(zhì)量保修書和住宅使用說(shuō)明書的。其他違反本辦法規(guī)