中國房地產(chǎn)股票指數(shù)與房價指數(shù)的聯(lián)動關(guān)系及經(jīng)濟(jì)傳導(dǎo)機(jī)制研究一、引言1.1研究背景與意義1.1.1研究背景房地產(chǎn)市場與股票市場作為我國金融市場的兩大重要組成部分，在經(jīng)濟(jì)體系中占據(jù)著舉足輕重的地位。房地產(chǎn)行業(yè)作為國民經(jīng)濟(jì)的支柱產(chǎn)業(yè)，產(chǎn)業(yè)鏈條長且關(guān)聯(lián)廣泛，上下游涉及建筑、鋼鐵、水泥、家電、家裝等近50個行業(yè)，對國內(nèi)生產(chǎn)總值(GDP)的貢獻(xiàn)率高達(dá)20%至30%。它不僅是居民生活的基本保障，滿足人們安居樂業(yè)的需求，還在推動經(jīng)濟(jì)增長、促進(jìn)就業(yè)、增加地方財政收入等方面發(fā)揮著關(guān)鍵作用。近年來，盡管政府大力推動房地產(chǎn)市場止跌回穩(wěn)，使其出現(xiàn)積極變化，但市場仍存在一定的不確定性。股票市場則是企業(yè)重要的融資渠道，為企業(yè)提供了籌集資金、擴(kuò)大生產(chǎn)規(guī)模、研發(fā)創(chuàng)新的平臺，推動企業(yè)的發(fā)展與壯大，促進(jìn)經(jīng)濟(jì)增長。同時，股票市場也是經(jīng)濟(jì)的晴雨表，反映著市場對經(jīng)濟(jì)前景的預(yù)期和信心，通過股票價格的漲跌，傳遞出有關(guān)經(jīng)濟(jì)形勢、行業(yè)發(fā)展和企業(yè)經(jīng)營狀況等重要信息。然而，股票市場波動頻繁，受宏觀經(jīng)濟(jì)環(huán)境、行業(yè)競爭格局、公司自身經(jīng)營狀況、政策法規(guī)調(diào)整以及投資者情緒等多種因素的影響，其價格波動較為復(fù)雜。房地產(chǎn)價格與股票價格指數(shù)的波動不僅關(guān)系到投資者的財富狀況和投資決策，也對整個經(jīng)濟(jì)體系的穩(wěn)定和發(fā)展產(chǎn)生深遠(yuǎn)影響。當(dāng)房價持續(xù)上漲，可能引發(fā)房地產(chǎn)泡沫，威脅金融穩(wěn)定；而房價下跌過快，則可能導(dǎo)致相關(guān)產(chǎn)業(yè)受挫，經(jīng)濟(jì)增長放緩。股票市場的大幅波動同樣會影響企業(yè)的融資能力和投資者的信心，進(jìn)而影響消費(fèi)和投資，對經(jīng)濟(jì)增長產(chǎn)生負(fù)面影響。此外，隨著我國金融市場的不斷發(fā)展和完善，房地產(chǎn)市場與股票市場之間的聯(lián)系日益緊密。一方面，投資者在資產(chǎn)配置中往往會同時考慮房地產(chǎn)和股票，資金在兩個市場之間流動，一個市場的變化可能引發(fā)另一個市場的連鎖反應(yīng)。另一方面，房地產(chǎn)企業(yè)通過股票市場進(jìn)行融資，股票市場的表現(xiàn)會影響房地產(chǎn)企業(yè)的資金狀況和發(fā)展戰(zhàn)略，進(jìn)而影響房地產(chǎn)市場的供給和價格。1.1.2研究意義本研究旨在深入探討中國房地產(chǎn)股票指數(shù)與房價指數(shù)的相關(guān)關(guān)系，對于投資者、政策制定者和市場參與者均具有重要的參考價值。對投資者而言，清晰了解兩者的相關(guān)關(guān)系，有助于優(yōu)化投資組合，合理配置資產(chǎn)。在房地產(chǎn)市場與股票市場呈現(xiàn)不同走勢時，投資者可以依據(jù)這種關(guān)系，適時調(diào)整投資策略。當(dāng)預(yù)期房價上漲，且房地產(chǎn)股票指數(shù)與房價指數(shù)呈正相關(guān)時，投資者可適當(dāng)增加房地產(chǎn)相關(guān)股票的投資；反之，若預(yù)期房價下跌，可減少此類投資，降低風(fēng)險，實現(xiàn)資產(chǎn)的保值增值。同時，投資者能夠更好地把握市場變化趨勢，避免盲目跟風(fēng)投資，提高投資決策的科學(xué)性和準(zhǔn)確性，從而在復(fù)雜多變的市場環(huán)境中獲取更穩(wěn)定的收益。對于政策制定者來說，掌握房地產(chǎn)股票指數(shù)與房價指數(shù)的相關(guān)關(guān)系，有助于制定更具針對性和有效性的宏觀經(jīng)濟(jì)政策。在房地產(chǎn)市場過熱或過冷時，政策制定者可以結(jié)合股票市場的情況，綜合運(yùn)用財政政策、貨幣政策和產(chǎn)業(yè)政策等工具，對兩個市場進(jìn)行協(xié)同調(diào)控。在房價上漲過快時，通過收緊貨幣政策、加強(qiáng)房地產(chǎn)市場監(jiān)管等措施抑制房價，同時關(guān)注股票市場的反應(yīng)，避免政策對股票市場造成過大沖擊，確保金融市場的穩(wěn)定和經(jīng)濟(jì)的健康發(fā)展。此外，政策制定者還可以根據(jù)兩者的關(guān)系，提前預(yù)判市場變化，及時調(diào)整政策方向和力度，防范系統(tǒng)性金融風(fēng)險。對于市場參與者，如房地產(chǎn)企業(yè)、金融機(jī)構(gòu)等，了解房地產(chǎn)股票指數(shù)與房價指數(shù)的相關(guān)關(guān)系，有助于更好地把握市場動態(tài)，制定合理的經(jīng)營策略。房地產(chǎn)企業(yè)可以根據(jù)股票市場的表現(xiàn)，合理安排融資計劃和項目開發(fā)進(jìn)度。當(dāng)股票市場表現(xiàn)良好，企業(yè)融資成本較低時，可加大項目投資力度；反之，則適當(dāng)收縮投資規(guī)模。金融機(jī)構(gòu)在進(jìn)行信貸決策和風(fēng)險管理時，也可以參考兩者的關(guān)系，合理評估房地產(chǎn)企業(yè)和購房者的信用風(fēng)險，優(yōu)化信貸資源配置，降低金融風(fēng)險。1.2研究方法與創(chuàng)新點1.2.1研究方法本研究采用了多種研究方法，以確保研究的科學(xué)性和嚴(yán)謹(jǐn)性。在數(shù)據(jù)來源方面，為全面準(zhǔn)確地反映中國房地產(chǎn)股票指數(shù)與房價指數(shù)的關(guān)系，本研究選取了多個權(quán)威數(shù)據(jù)源。房地產(chǎn)股票指數(shù)數(shù)據(jù)來源于萬得（Wind）金融終端，該終端匯集了滬深兩市房地產(chǎn)板塊上市公司的股價數(shù)據(jù)，并按照科學(xué)的計算方法編制成房地產(chǎn)股票指數(shù)，具有數(shù)據(jù)全面、更新及時、計算方法科學(xué)等優(yōu)點，能夠精準(zhǔn)反映房地產(chǎn)股票市場的整體表現(xiàn)。房價指數(shù)數(shù)據(jù)則取自國家統(tǒng)計局官網(wǎng)，國家統(tǒng)計局通過科學(xué)的抽樣調(diào)查和統(tǒng)計分析方法，對全國各大中城市的房價進(jìn)行監(jiān)測和統(tǒng)計，發(fā)布的房價指數(shù)具有權(quán)威性和代表性，能真實體現(xiàn)房地產(chǎn)市場的價格走勢。在時間跨度上，數(shù)據(jù)選取從2010年1月至2024年12月，這一時間段涵蓋了房地產(chǎn)市場和股票市場的多個周期，包括市場的繁榮期、調(diào)整期和波動期，有助于全面分析兩個市場在不同經(jīng)濟(jì)環(huán)境下的相關(guān)關(guān)系。在計量模型方面，本研究運(yùn)用向量自回歸（VAR）模型進(jìn)行分析。VAR模型是一種基于數(shù)據(jù)的統(tǒng)計性質(zhì)建立的模型，它將系統(tǒng)中每一個內(nèi)生變量作為系統(tǒng)中所有內(nèi)生變量的滯后值的函數(shù)來構(gòu)造模型，從而將單變量自回歸模型推廣到由多元時間序列變量組成的“向量”自回歸模型，能夠有效處理多個變量之間的動態(tài)關(guān)系。在本研究中，將房地產(chǎn)股票指數(shù)和房價指數(shù)作為VAR模型中的內(nèi)生變量，通過對模型的估計和分析，可以深入探究兩者之間的相互影響機(jī)制，包括它們之間的長期均衡關(guān)系、短期動態(tài)調(diào)整以及一個變量的沖擊對另一個變量的影響路徑和程度。為進(jìn)一步驗證VAR模型的結(jié)果，本研究還運(yùn)用了格蘭杰因果檢驗方法。格蘭杰因果檢驗用于判斷一個變量的變化是否是另一個變量變化的原因，通過檢驗可以確定房地產(chǎn)股票指數(shù)與房價指數(shù)之間是否存在因果關(guān)系以及因果關(guān)系的方向。例如，如果格蘭杰因果檢驗結(jié)果表明房地產(chǎn)股票指數(shù)是房價指數(shù)的格蘭杰原因，那么意味著房地產(chǎn)股票指數(shù)的變化能夠在一定程度上預(yù)測房價指數(shù)的變化，反之亦然。這種因果關(guān)系的確定對于理解兩個市場之間的傳導(dǎo)機(jī)制和預(yù)測市場走勢具有重要意義。此外，本研究還運(yùn)用了脈沖響應(yīng)函數(shù)和方差分解技術(shù)對VAR模型進(jìn)行深入分析。脈沖響應(yīng)函數(shù)用于衡量來自隨機(jī)擾動項的一個標(biāo)準(zhǔn)差沖擊對內(nèi)生變量當(dāng)前和未來取值的影響，通過繪制脈沖響應(yīng)函數(shù)圖，可以直觀地看到房地產(chǎn)股票指數(shù)或房價指數(shù)受到一個單位沖擊后，自身以及另一個變量在不同時期的響應(yīng)情況。方差分解則是將系統(tǒng)的預(yù)測均方誤差分解成系統(tǒng)中各變量沖擊所做的貢獻(xiàn)，通過方差分解分析，可以明確各個變量對預(yù)測誤差的貢獻(xiàn)度，從而確定房地產(chǎn)股票指數(shù)和房價指數(shù)在相互影響過程中的相對重要性。1.2.2創(chuàng)新點本研究在研究視角、數(shù)據(jù)處理和模型運(yùn)用上具有一定的創(chuàng)新之處。在研究視角方面，以往的研究大多側(cè)重于宏觀層面分析房地產(chǎn)市場與股票市場的關(guān)系，較少從微觀層面深入探究房地產(chǎn)股票指數(shù)與房價指數(shù)之間的內(nèi)在聯(lián)系。本研究將研究視角聚焦于房地產(chǎn)股票指數(shù)與房價指數(shù)，通過對兩者關(guān)系的細(xì)致剖析，能夠更精準(zhǔn)地把握房地產(chǎn)企業(yè)股票價格與房地產(chǎn)市場價格之間的互動機(jī)制，為投資者、房地產(chǎn)企業(yè)和政策制定者提供更具針對性的決策依據(jù)。在數(shù)據(jù)處理上，本研究不僅對原始數(shù)據(jù)進(jìn)行了常規(guī)的平穩(wěn)性檢驗和季節(jié)性調(diào)整，還運(yùn)用了小波分析方法對數(shù)據(jù)進(jìn)行多分辨率分析。小波分析能夠?qū)r間序列數(shù)據(jù)分解成不同頻率的成分，從而更清晰地揭示數(shù)據(jù)在不同時間尺度上的變化特征。通過小波分析，可以發(fā)現(xiàn)房地產(chǎn)股票指數(shù)與房價指數(shù)在短期、中期和長期的波動規(guī)律以及它們之間的相關(guān)性在不同時間尺度上的變化情況，為深入理解兩個市場的動態(tài)關(guān)系提供了新的視角。在模型運(yùn)用方面，本研究在傳統(tǒng)VAR模型的基礎(chǔ)上，引入了時變參數(shù)向量自回歸（TVP-VAR）模型。傳統(tǒng)VAR模型假設(shè)參數(shù)是固定不變的，無法反映經(jīng)濟(jì)結(jié)構(gòu)和變量關(guān)系隨時間的變化。而TVP-VAR模型允許參數(shù)隨時間變化，能夠更好地捕捉房地產(chǎn)股票指數(shù)與房價指數(shù)之間的時變關(guān)系，更準(zhǔn)確地刻畫在不同經(jīng)濟(jì)環(huán)境和政策背景下兩個市場之間的動態(tài)傳導(dǎo)機(jī)制。例如，在房地產(chǎn)市場調(diào)控政策頻繁出臺的時期，通過TVP-VAR模型可以觀察到房地產(chǎn)股票指數(shù)與房價指數(shù)之間的關(guān)系如何隨著政策的實施而發(fā)生變化，為政策效果的評估和政策調(diào)整提供更科學(xué)的依據(jù)。二、概念與理論基礎(chǔ)2.1房地產(chǎn)股票指數(shù)概述2.1.1定義與計算方法房地產(chǎn)股票指數(shù)是一種金融指標(biāo)，用于綜合反映房地產(chǎn)行業(yè)上市公司股票價格的整體變動情況。它通過選取具有代表性的房地產(chǎn)上市公司股票作為樣本，運(yùn)用特定的計算方法，將這些樣本股票的價格波動進(jìn)行匯總和加權(quán)處理，從而得出一個能夠代表房地產(chǎn)股票市場整體走勢的數(shù)值。這一指數(shù)就像是房地產(chǎn)股票市場的晴雨表，投資者、分析師和政策制定者可以通過觀察它的變化，快速了解房地產(chǎn)股票市場的整體表現(xiàn)，判斷市場的漲跌趨勢，進(jìn)而做出合理的投資決策、行業(yè)分析和政策制定。在計算房地產(chǎn)股票指數(shù)時，樣本選取是關(guān)鍵的第一步。通常會依據(jù)多個標(biāo)準(zhǔn)來挑選樣本股票，以確保所選樣本能夠充分代表整個房地產(chǎn)行業(yè)的特征和市場表現(xiàn)。規(guī)模是重要的考量因素之一，會納入市值較大的房地產(chǎn)公司，如萬科、保利發(fā)展等，這些大型企業(yè)在行業(yè)中占據(jù)主導(dǎo)地位，其股票價格的波動對整個行業(yè)的影響較大，能夠反映行業(yè)的核心動態(tài)。流動性也是不可或缺的標(biāo)準(zhǔn)，流動性好的股票交易活躍，市場參與度高，價格更能反映市場的真實供需情況，因此會選擇那些日均成交量較大、換手率較高的股票作為樣本。此外，行業(yè)代表性也不容忽視，涵蓋住宅開發(fā)、商業(yè)地產(chǎn)運(yùn)營、物業(yè)管理等不同細(xì)分領(lǐng)域的公司，能夠全面反映房地產(chǎn)行業(yè)的多樣性和復(fù)雜性。權(quán)重分配在房地產(chǎn)股票指數(shù)的計算中起著至關(guān)重要的作用，它決定了每只樣本股票對指數(shù)的影響程度。常見的權(quán)重分配方法有市值加權(quán)法、流通市值加權(quán)法和等權(quán)重法。市值加權(quán)法是根據(jù)樣本股票的總市值來確定權(quán)重，總市值越大的股票，其權(quán)重越高，對指數(shù)的影響也就越大。這種方法的優(yōu)點是能夠突出大型企業(yè)在行業(yè)中的地位和影響力，因為大型企業(yè)的市值通常較大，它們的股價變動會對指數(shù)產(chǎn)生顯著影響，從而更能反映市場的整體趨勢。流通市值加權(quán)法則是基于樣本股票的流通市值來分配權(quán)重，相較于總市值，流通市值更能反映市場上實際可交易的股票規(guī)模，能夠更準(zhǔn)確地反映市場的流動性和交易活躍程度。等權(quán)重法賦予每只樣本股票相同的權(quán)重，無論公司規(guī)模大小，每只股票對指數(shù)的影響都是平等的。這種方法能夠避免個別大型企業(yè)對指數(shù)的過度影響，更能體現(xiàn)行業(yè)內(nèi)各公司的平均表現(xiàn)，對于一些希望關(guān)注行業(yè)整體平均水平的投資者或分析者來說具有一定的參考價值。以市值加權(quán)法為例，假設(shè)一個簡單的房地產(chǎn)股票指數(shù)由三只樣本股票A、B、C組成，它們的總市值分別為100億元、200億元和300億元，總市值之和為600億元。在某一交易日，股票A的股價上漲10%，股票B的股價下跌5%，股票C的股價上漲3%。首先計算每只股票的市值變化，股票A的市值變化為100億元×10%=10億元，股票B的市值變化為200億元×（-5%）=-10億元，股票C的市值變化為300億元×3%=9億元。然后計算指數(shù)的總市值變化，總市值變化為10億元-10億元+9億元=9億元。最后，根據(jù)市值加權(quán)法的計算公式，指數(shù)的漲跌幅=總市值變化÷基期總市值×100%，假設(shè)基期指數(shù)為1000點，那么該指數(shù)在這一交易日的漲跌幅為9億元÷600億元×100%=1.5%，指數(shù)值變?yōu)?000×（1+1.5%）=1015點。通過這樣的計算過程，市值加權(quán)法能夠綜合反映各樣本股票市值變化對指數(shù)的影響，準(zhǔn)確呈現(xiàn)房地產(chǎn)股票市場的整體走勢。2.1.2主要房地產(chǎn)股票指數(shù)介紹在我國金融市場中，存在多個具有重要影響力的房地產(chǎn)股票指數(shù)，它們從不同角度反映了房地產(chǎn)股票市場的情況，為市場參與者提供了多樣化的參考依據(jù)。上證房地產(chǎn)行業(yè)指數(shù)是上海證券交易所編制的反映房地產(chǎn)行業(yè)上市公司股票表現(xiàn)的指數(shù)。該指數(shù)選取在上海證券交易所上市的房地產(chǎn)行業(yè)公司股票作為樣本，通過市值加權(quán)法計算指數(shù)值。其樣本覆蓋范圍廣泛，涵蓋了眾多知名的房地產(chǎn)企業(yè)，如綠地控股、陸家嘴等。這些企業(yè)在房地產(chǎn)開發(fā)、商業(yè)地產(chǎn)運(yùn)營等領(lǐng)域具有豐富的經(jīng)驗和強(qiáng)大的實力，代表了上海證券市場房地產(chǎn)行業(yè)的核心力量。上證房地產(chǎn)行業(yè)指數(shù)的特點是具有較高的市場代表性，能夠全面反映上海證券交易所房地產(chǎn)板塊的整體走勢，對于關(guān)注上海市場房地產(chǎn)股票的投資者和分析者來說，是一個重要的參考指標(biāo)。地產(chǎn)指數(shù)（399241）是深圳證券交易所編制的反映深圳證券市場房地產(chǎn)行業(yè)上市公司股票價格變動的指數(shù)。它以在深圳證券交易所上市的房地產(chǎn)企業(yè)為樣本，采用流通市值加權(quán)法進(jìn)行計算。該指數(shù)的樣本選取注重企業(yè)的成長性和市場活躍度，包含了許多在房地產(chǎn)市場中具有創(chuàng)新能力和發(fā)展?jié)摿Φ墓?，如招商蛇口、華僑城A等。這些企業(yè)在產(chǎn)品創(chuàng)新、商業(yè)模式創(chuàng)新等方面積極探索，為行業(yè)發(fā)展注入了新的活力。地產(chǎn)指數(shù)（399241）的特點是對深圳證券市場房地產(chǎn)行業(yè)的新興力量和成長型企業(yè)具有較好的反映，能夠及時捕捉到行業(yè)內(nèi)的新趨勢和新變化，為投資者提供了關(guān)于深圳市場房地產(chǎn)股票的獨(dú)特視角。上證380房地產(chǎn)指數(shù)是從上證380指數(shù)樣本中選取房地產(chǎn)行業(yè)相關(guān)股票編制而成的指數(shù)。它以2007年12月28日為基日，以1000.0點為基點，采用市值加權(quán)法計算。該指數(shù)的樣本企業(yè)具有一定的規(guī)模和業(yè)績穩(wěn)定性，在行業(yè)中具有較高的知名度和市場地位，如華發(fā)股份、上海臨港等。從指數(shù)持倉來看，其十大權(quán)重股涵蓋了不同區(qū)域和業(yè)務(wù)特點的房地產(chǎn)企業(yè)，從上海證券交易所上市的公司中精選而出，房地產(chǎn)行業(yè)占比100%。上證380房地產(chǎn)指數(shù)的特點是能夠反映上證380指數(shù)中房地產(chǎn)行業(yè)的整體表現(xiàn)，為投資者提供了一個相對細(xì)分和聚焦的房地產(chǎn)股票指數(shù)，有助于投資者更精準(zhǔn)地分析和投資特定范圍的房地產(chǎn)企業(yè)股票。這些主要的房地產(chǎn)股票指數(shù)在樣本選取、權(quán)重分配和計算方法上存在一定差異，導(dǎo)致它們在反映房地產(chǎn)股票市場情況時各有側(cè)重。投資者和市場參與者可以根據(jù)自己的投資目標(biāo)、風(fēng)險偏好和研究需求，選擇合適的房地產(chǎn)股票指數(shù)作為參考，從而更好地把握房地產(chǎn)股票市場的投資機(jī)會和風(fēng)險。2.2房價指數(shù)概述2.2.1定義與計算原理房價指數(shù)是一種用于衡量房地產(chǎn)市場價格變動趨勢和程度的相對數(shù)，以百分?jǐn)?shù)的形式直觀地展示房價在不同時間段的漲跌幅度。它對于投資者、政策制定者和市場參與者而言，是評估房地產(chǎn)市場動態(tài)、預(yù)測市場走勢以及制定相關(guān)決策的關(guān)鍵工具。通過對房價指數(shù)的監(jiān)測和分析，投資者能夠判斷房地產(chǎn)投資的時機(jī)和方向，政策制定者可以依據(jù)其制定合理的調(diào)控政策，以維護(hù)房地產(chǎn)市場的穩(wěn)定和健康發(fā)展。房價指數(shù)的計算原理基于復(fù)雜且嚴(yán)謹(jǐn)?shù)慕y(tǒng)計方法，主要涉及樣本選取、價格數(shù)據(jù)采集和指數(shù)計算等多個關(guān)鍵步驟。在樣本選取階段，需確保所選樣本具有廣泛的代表性，能夠全面反映房地產(chǎn)市場的多樣性和特征。這包括涵蓋不同地理位置的房產(chǎn)，如一線城市、二線城市以及不同區(qū)域的房產(chǎn)；不同類型的房產(chǎn)，如住宅、商業(yè)地產(chǎn)、寫字樓等；以及不同價格區(qū)間的房產(chǎn)，從高端豪華住宅到普通剛需住宅等。只有選取具有代表性的樣本，才能保證房價指數(shù)能夠準(zhǔn)確反映整個市場的價格變動情況。在價格數(shù)據(jù)采集方面，通常采用多種渠道和方法來獲取準(zhǔn)確可靠的房價信息?？梢酝ㄟ^房地產(chǎn)中介機(jī)構(gòu)收集其掛牌出售和成交的房產(chǎn)價格數(shù)據(jù)，這些數(shù)據(jù)直接反映了市場上的實際交易價格。也可以從房地產(chǎn)開發(fā)商處獲取新建樓盤的價格信息，包括開盤價、成交價等。政府相關(guān)部門的房產(chǎn)交易登記數(shù)據(jù)也是重要的數(shù)據(jù)源，這些數(shù)據(jù)具有權(quán)威性和全面性，能夠提供更準(zhǔn)確的市場交易情況。為了確保數(shù)據(jù)的準(zhǔn)確性和可靠性，還需要對采集到的數(shù)據(jù)進(jìn)行嚴(yán)格的審核和篩選，排除異常數(shù)據(jù)和錯誤數(shù)據(jù)。常見的房價指數(shù)計算方法包括拉氏指數(shù)法、派氏指數(shù)法和鏈?zhǔn)郊訖?quán)法等，每種方法都有其獨(dú)特的特點和適用場景。拉氏指數(shù)法以基期的銷售量為權(quán)重，計算報告期與基期價格的加權(quán)平均數(shù)。假設(shè)基期有三種房產(chǎn)A、B、C，銷售量分別為100套、200套、300套，價格分別為每平方米10000元、15000元、20000元；報告期價格分別變?yōu)槊科椒矫?1000元、16000元、21000元。以拉氏指數(shù)法計算房價指數(shù)，首先計算基期銷售額：A房產(chǎn)為100×10000=1000000元，B房產(chǎn)為200×15000=3000000元，C房產(chǎn)為300×20000=6000000元，基期總銷售額為1000000+3000000+6000000=10000000元。然后計算報告期按基期銷售量計算的銷售額：A房產(chǎn)為100×11000=1100000元，B房產(chǎn)為200×16000=3200000元，C房產(chǎn)為300×21000=6300000元，報告期總銷售額為1100000+3200000+6300000=10600000元。則拉氏房價指數(shù)=（報告期總銷售額÷基期總銷售額）×100=（10600000÷10000000）×100=106，表明房價相比基期上漲了6%。拉氏指數(shù)法的優(yōu)點是計算簡單，能夠反映價格的相對變化，但它忽略了報告期銷售量的變化，可能會高估價格指數(shù)的變化幅度。派氏指數(shù)法以報告期的銷售量為權(quán)重，計算價格的加權(quán)平均數(shù)。仍以上述例子，計算報告期銷售額：A房產(chǎn)為100×11000=1100000元，B房產(chǎn)為200×16000=3200000元，C房產(chǎn)為300×21000=6300000元，報告期總銷售額為1100000+3200000+6300000=10600000元。假設(shè)報告期銷售量發(fā)生變化，A房產(chǎn)變?yōu)?20套，B房產(chǎn)變?yōu)?80套，C房產(chǎn)變?yōu)?50套，計算基期按報告期銷售量計算的銷售額：A房產(chǎn)為120×10000=1200000元，B房產(chǎn)為180×15000=2700000元，C房產(chǎn)為350×20000=7000000元，基期總銷售額為1200000+2700000+7000000=10900000元。則派氏房價指數(shù)=（報告期總銷售額÷基期總銷售額）×100=（10600000÷10900000）×100≈97.25，表明房價相比基期下降了約2.75%。派氏指數(shù)法考慮了報告期銷售量的變化，更能反映實際的市場價格變動情況，但計算相對復(fù)雜，且可能會低估價格指數(shù)的變化幅度。鏈?zhǔn)郊訖?quán)法是一種動態(tài)的計算方法，它通過不斷更新權(quán)重，將不同時期的價格指數(shù)連接起來，能夠更準(zhǔn)確地反映房價的長期變化趨勢。鏈?zhǔn)郊訖?quán)法考慮了商品和服務(wù)的替代效應(yīng)，隨著時間的推移，消費(fèi)者可能會因為價格變化而選擇購買不同的房產(chǎn)類型或位置的房產(chǎn)，鏈?zhǔn)郊訖?quán)法能夠捕捉到這種變化對房價指數(shù)的影響。在實際應(yīng)用中，鏈?zhǔn)郊訖?quán)法通常用于編制更全面、更準(zhǔn)確的房價指數(shù)，以滿足市場參與者對長期房價走勢分析的需求。2.2.2我國常用房價指數(shù)解讀在我國房地產(chǎn)市場中，70個大中城市房價指數(shù)是應(yīng)用廣泛且具有重要影響力的房價指數(shù)之一。該指數(shù)由國家統(tǒng)計局負(fù)責(zé)編制和發(fā)布，具有較高的權(quán)威性和代表性。其統(tǒng)計范圍涵蓋了全國70個具有代表性的大中城市，包括北京、上海、廣州、深圳等一線城市，以及各省份的省會城市和經(jīng)濟(jì)較為發(fā)達(dá)的地級市。這些城市在房地產(chǎn)市場的規(guī)模、活躍度和價格水平等方面具有多樣性，能夠全面反映我國房地產(chǎn)市場的整體狀況。在數(shù)據(jù)采集方面，70個大中城市房價指數(shù)采用了科學(xué)嚴(yán)謹(jǐn)?shù)某闃诱{(diào)查方法。對于新建商品住宅，調(diào)查范圍包括各城市轄區(qū)內(nèi)的所有房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)的樓盤，通過對這些樓盤的銷售價格、銷售面積等數(shù)據(jù)的收集和整理，獲取新建商品住宅的價格信息。對于二手住宅，調(diào)查樣本則選取了各城市轄區(qū)內(nèi)的房地產(chǎn)中介機(jī)構(gòu)和房屋交易登記部門，以確保能夠獲取到真實、準(zhǔn)確的二手住宅交易價格數(shù)據(jù)。為了保證數(shù)據(jù)的及時性和可靠性，國家統(tǒng)計局建立了嚴(yán)格的數(shù)據(jù)審核和質(zhì)量控制機(jī)制，對采集到的數(shù)據(jù)進(jìn)行多輪審核和校驗，排除異常數(shù)據(jù)和錯誤數(shù)據(jù)，確保指數(shù)能夠真實反映房價的實際變動情況。70個大中城市房價指數(shù)的發(fā)布頻率為每月一次，能夠及時反映房地產(chǎn)市場價格的最新變化。每月的發(fā)布時間相對固定，一般在月中左右，市場參與者可以通過國家統(tǒng)計局官網(wǎng)、各大財經(jīng)媒體等渠道獲取最新的房價指數(shù)數(shù)據(jù)。這一較高的發(fā)布頻率使得投資者、政策制定者和市場分析人士能夠及時了解房價的動態(tài)，為他們的決策提供及時、準(zhǔn)確的信息支持。例如，投資者可以根據(jù)每月發(fā)布的房價指數(shù)，判斷房地產(chǎn)市場的投資時機(jī)，決定是否買入或賣出房產(chǎn)；政策制定者可以依據(jù)房價指數(shù)的變化，及時調(diào)整房地產(chǎn)調(diào)控政策，以促進(jìn)房地產(chǎn)市場的平穩(wěn)健康發(fā)展。除了70個大中城市房價指數(shù)外，還有一些其他的房價指數(shù)在我國房地產(chǎn)市場中也具有一定的參考價值。中指百城價格指數(shù)是由中國指數(shù)研究院編制發(fā)布的，它覆蓋了全國100個城市，包括一線、二線和部分三線城市。該指數(shù)通過對各城市房地產(chǎn)市場的廣泛調(diào)研和數(shù)據(jù)分析，計算出城市住宅平均價格及其變動情況。中指百城價格指數(shù)的特點是數(shù)據(jù)覆蓋范圍廣，能夠反映不同城市房地產(chǎn)市場的差異和整體趨勢。對于關(guān)注全國房地產(chǎn)市場宏觀走勢以及不同城市房地產(chǎn)市場比較的投資者和研究人員來說，具有重要的參考意義。中國房價行情平臺發(fā)布的房價指數(shù)則側(cè)重于提供全國各城市、各區(qū)域的房價實時數(shù)據(jù)和歷史數(shù)據(jù)。該平臺通過整合房地產(chǎn)中介機(jī)構(gòu)、房產(chǎn)交易平臺等多渠道的數(shù)據(jù)資源，為用戶提供了較為全面和詳細(xì)的房價信息。其數(shù)據(jù)更新頻率較高，能夠及時反映市場的最新變化。中國房價行情平臺發(fā)布的房價指數(shù)以城市、區(qū)縣、商圈等不同維度進(jìn)行分類展示，用戶可以根據(jù)自己的需求查詢特定區(qū)域的房價指數(shù)，對于購房者、租房者以及房地產(chǎn)從業(yè)者了解當(dāng)?shù)胤康禺a(chǎn)市場價格情況具有很大的幫助。2.3相關(guān)經(jīng)濟(jì)理論基礎(chǔ)2.3.1資產(chǎn)定價理論資產(chǎn)定價理論旨在探究資產(chǎn)價格的形成機(jī)制以及風(fēng)險與收益之間的關(guān)系，是金融領(lǐng)域的核心理論之一，在房地產(chǎn)股票和房價定價中有著廣泛的應(yīng)用。資本資產(chǎn)定價模型（CAPM）作為資產(chǎn)定價理論的重要代表，認(rèn)為資產(chǎn)的預(yù)期收益等于無風(fēng)險利率加上風(fēng)險溢價，而風(fēng)險溢價則取決于資產(chǎn)的β系數(shù)。β系數(shù)衡量了資產(chǎn)收益率對市場收益率變動的敏感程度，反映了資產(chǎn)的系統(tǒng)性風(fēng)險。在房地產(chǎn)股票定價中，房地產(chǎn)企業(yè)股票的預(yù)期收益可以通過CAPM模型進(jìn)行估算。假設(shè)無風(fēng)險利率為3%，市場收益率為10%，某房地產(chǎn)企業(yè)股票的β系數(shù)為1.2，根據(jù)CAPM模型，該股票的預(yù)期收益率=3%+1.2×（10%-3%）=11.4%。這意味著投資者投資該房地產(chǎn)股票時，期望獲得11.4%的收益率，以補(bǔ)償其承擔(dān)的風(fēng)險。除了CAPM模型，套利定價理論（APT）也是常用的資產(chǎn)定價模型之一。APT認(rèn)為資產(chǎn)的預(yù)期收益受多個因素的影響，而不僅僅是市場風(fēng)險。這些因素可以包括宏觀經(jīng)濟(jì)變量、行業(yè)因素等。在房地產(chǎn)市場中，房價的定價可以考慮多個因素，如經(jīng)濟(jì)增長、通貨膨脹、人口增長、土地供應(yīng)等。經(jīng)濟(jì)增長會帶動居民收入增加，從而提高對住房的需求，推動房價上漲；通貨膨脹會導(dǎo)致建筑成本上升，也可能促使房價上升；人口增長會增加住房需求，對房價產(chǎn)生影響；土地供應(yīng)的稀缺性會限制房地產(chǎn)的供給，進(jìn)而影響房價。這些因素共同作用，決定了房價的水平。房地產(chǎn)資產(chǎn)具有一些獨(dú)特的特征，這些特征會對資產(chǎn)定價模型的應(yīng)用產(chǎn)生影響。房地產(chǎn)具有非均質(zhì)性，每一處房產(chǎn)都因其地理位置、房屋結(jié)構(gòu)、周邊配套等因素的不同而具有獨(dú)特的價值，這使得房地產(chǎn)的定價相對復(fù)雜，難以像標(biāo)準(zhǔn)化的金融資產(chǎn)那樣進(jìn)行統(tǒng)一的定價。房地產(chǎn)的流動性較差，交易成本較高，買賣過程涉及中介費(fèi)用、稅費(fèi)、產(chǎn)權(quán)過戶等多個環(huán)節(jié)，交易周期也較長，這會影響資產(chǎn)定價模型中對流動性風(fēng)險的考量。房地產(chǎn)市場存在信息不對稱的情況，買賣雙方對房產(chǎn)的真實價值、市場供需情況等信息的掌握程度不同，這也會對資產(chǎn)定價產(chǎn)生影響。因此，在應(yīng)用資產(chǎn)定價模型對房地產(chǎn)股票和房價進(jìn)行定價時，需要充分考慮這些因素，對模型進(jìn)行適當(dāng)?shù)恼{(diào)整和改進(jìn)，以提高定價的準(zhǔn)確性。2.3.2宏觀經(jīng)濟(jì)傳導(dǎo)理論宏觀經(jīng)濟(jì)因素通過多種渠道和機(jī)制傳導(dǎo)至房地產(chǎn)股票市場和房地產(chǎn)市場，對房地產(chǎn)股票指數(shù)和房價指數(shù)產(chǎn)生影響。利率是宏觀經(jīng)濟(jì)傳導(dǎo)的重要渠道之一，它對房地產(chǎn)股票市場和房地產(chǎn)市場有著顯著的影響。當(dāng)央行降低利率時，一方面，房地產(chǎn)企業(yè)的融資成本降低，企業(yè)的盈利能力增強(qiáng)，這會吸引投資者購買房地產(chǎn)企業(yè)的股票，推動房地產(chǎn)股票價格上漲，進(jìn)而帶動房地產(chǎn)股票指數(shù)上升。另一方面，購房者的貸款成本降低，購房需求增加，房地產(chǎn)市場的成交量上升，房價也可能隨之上漲。相反，當(dāng)央行提高利率時，房地產(chǎn)企業(yè)的融資成本上升，企業(yè)的盈利能力下降，投資者對房地產(chǎn)企業(yè)股票的投資熱情降低，股票價格可能下跌，房地產(chǎn)股票指數(shù)也會受到負(fù)面影響。同時，購房者的貸款成本增加，購房需求受到抑制，房地產(chǎn)市場的成交量下降，房價也可能出現(xiàn)下跌趨勢。貨幣供應(yīng)量的變化也會對房地產(chǎn)股票市場和房地產(chǎn)市場產(chǎn)生重要影響。當(dāng)貨幣供應(yīng)量增加時，市場上的資金充裕，投資者手中的資金增多，他們可能會將一部分資金投入房地產(chǎn)股票市場和房地產(chǎn)市場。在房地產(chǎn)股票市場，資金的流入會推動股票價格上漲，房地產(chǎn)股票指數(shù)上升。在房地產(chǎn)市場，資金的充裕會增加購房需求，推動房價上漲。例如，在量化寬松政策實施期間，貨幣供應(yīng)量大幅增加，房地產(chǎn)市場和股票市場往往會出現(xiàn)繁榮景象，房價和房地產(chǎn)股票價格都可能上漲。相反，當(dāng)貨幣供應(yīng)量減少時，市場上的資金緊張，投資者的資金減少，對房地產(chǎn)股票和房產(chǎn)的投資需求也會下降，導(dǎo)致房地產(chǎn)股票價格下跌，房價也可能出現(xiàn)調(diào)整。經(jīng)濟(jì)增長是宏觀經(jīng)濟(jì)的重要指標(biāo)，它與房地產(chǎn)市場和房地產(chǎn)股票市場密切相關(guān)。當(dāng)經(jīng)濟(jì)增長強(qiáng)勁時，居民收入增加，就業(yè)機(jī)會增多，消費(fèi)者對未來的預(yù)期較為樂觀，購房需求增加，這會推動房價上漲。同時，經(jīng)濟(jì)增長也會帶動房地產(chǎn)企業(yè)的業(yè)務(wù)增長，企業(yè)的利潤增加，投資者對房地產(chǎn)企業(yè)股票的信心增強(qiáng)，股票價格上漲，房地產(chǎn)股票指數(shù)上升。在經(jīng)濟(jì)繁榮時期，房地產(chǎn)市場和房地產(chǎn)股票市場往往表現(xiàn)良好。而當(dāng)經(jīng)濟(jì)增長放緩時，居民收入增長受限，就業(yè)壓力增大，消費(fèi)者對未來的預(yù)期較為謹(jǐn)慎，購房需求可能減少，房價上漲動力不足，甚至可能出現(xiàn)下跌。房地產(chǎn)企業(yè)的業(yè)務(wù)也會受到影響，利潤下降，股票價格下跌，房地產(chǎn)股票指數(shù)也會隨之下降。宏觀經(jīng)濟(jì)政策對房地產(chǎn)股票市場和房地產(chǎn)市場也有著重要的引導(dǎo)作用。政府通過出臺房地產(chǎn)調(diào)控政策，如限購、限貸、限售等政策，直接影響房地產(chǎn)市場的供需關(guān)系和房價走勢。限購政策會限制購房資格，減少購房需求，對房價起到抑制作用；限貸政策會提高購房門檻，增加購房者的貸款難度和成本，也會對房價產(chǎn)生影響。這些政策的變化也會影響投資者對房地產(chǎn)企業(yè)的預(yù)期，進(jìn)而影響房地產(chǎn)股票市場。政府還可以通過財政政策和貨幣政策來調(diào)節(jié)宏觀經(jīng)濟(jì)，間接影響房地產(chǎn)市場和房地產(chǎn)股票市場。政府加大對基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)的投資，會帶動相關(guān)產(chǎn)業(yè)的發(fā)展，促進(jìn)經(jīng)濟(jì)增長，也會對房地產(chǎn)市場產(chǎn)生積極影響。三、影響因素分析3.1影響房地產(chǎn)股票指數(shù)的因素3.1.1宏觀經(jīng)濟(jì)環(huán)境宏觀經(jīng)濟(jì)環(huán)境是影響房地產(chǎn)股票指數(shù)的重要因素之一，GDP增長、通貨膨脹率等宏觀經(jīng)濟(jì)指標(biāo)對房地產(chǎn)股票指數(shù)有著顯著的影響。GDP作為衡量一個國家或地區(qū)經(jīng)濟(jì)活動總量的重要指標(biāo)，其增長情況直接反映了經(jīng)濟(jì)的繁榮程度。當(dāng)GDP保持穩(wěn)定增長時，意味著經(jīng)濟(jì)處于擴(kuò)張階段，企業(yè)經(jīng)營狀況良好，居民收入水平提高，就業(yè)機(jī)會增加，消費(fèi)者信心增強(qiáng)，對未來經(jīng)濟(jì)發(fā)展充滿樂觀預(yù)期。在這種情況下，居民購房能力和意愿提升，房地產(chǎn)市場需求旺盛，房地產(chǎn)企業(yè)的銷售業(yè)績往往會隨之增長，利潤增加，進(jìn)而推動房地產(chǎn)股票價格上漲，房地產(chǎn)股票指數(shù)上升。相關(guān)研究表明，在2010-2013年期間，我國GDP增長率保持在7%-10%的較高水平，房地產(chǎn)市場需求旺盛，房價穩(wěn)步上漲，房地產(chǎn)企業(yè)的銷售額和利潤也呈現(xiàn)出良好的增長態(tài)勢。萬科作為我國房地產(chǎn)行業(yè)的龍頭企業(yè)，在這一時期的營業(yè)收入從507.1億元增長到1354.19億元，凈利潤從72.8億元增長到151.19億元，其股票價格也隨之大幅上漲，對房地產(chǎn)股票指數(shù)的上升起到了積極的推動作用。然而，當(dāng)GDP增長放緩時，經(jīng)濟(jì)發(fā)展面臨一定的壓力，企業(yè)經(jīng)營面臨挑戰(zhàn)，居民收入增長受限，就業(yè)壓力增大，消費(fèi)者對未來的預(yù)期較為謹(jǐn)慎，購房需求可能會受到抑制。房地產(chǎn)市場的需求減少，導(dǎo)致房地產(chǎn)企業(yè)的銷售業(yè)績下滑，利潤下降，投資者對房地產(chǎn)企業(yè)股票的信心受到影響，股票價格下跌，房地產(chǎn)股票指數(shù)也會隨之下降。在2020年，受新冠疫情的影響，我國GDP增長受到一定沖擊，一季度GDP同比下降6.8%。房地產(chǎn)市場也受到了較大的沖擊，銷售面積和銷售額大幅下降，房地產(chǎn)企業(yè)的經(jīng)營面臨困境。許多房地產(chǎn)企業(yè)的股票價格出現(xiàn)了明顯的下跌，房地產(chǎn)股票指數(shù)也隨之下行。通貨膨脹率也是影響房地產(chǎn)股票指數(shù)的重要宏觀經(jīng)濟(jì)指標(biāo)之一。通貨膨脹是指物價總水平持續(xù)上漲的現(xiàn)象，它對房地產(chǎn)市場和房地產(chǎn)股票市場有著復(fù)雜的影響。適度的通貨膨脹在一定程度上可以推動房地產(chǎn)股票指數(shù)上升。當(dāng)發(fā)生通貨膨脹時，物價普遍上漲，房地產(chǎn)作為一種實物資產(chǎn)，具有保值增值的特性，其價值往往會隨著物價的上漲而上升。投資者為了實現(xiàn)資產(chǎn)的保值增值，會增加對房地產(chǎn)的投資需求，包括購買房地產(chǎn)企業(yè)的股票。這種投資需求的增加會推動房地產(chǎn)股票價格上漲，從而帶動房地產(chǎn)股票指數(shù)上升。同時，通貨膨脹也會導(dǎo)致建筑材料、勞動力等成本上升，房地產(chǎn)企業(yè)的開發(fā)成本增加。為了維持利潤水平，房地產(chǎn)企業(yè)可能會提高房價，從而增加銷售收入，這也有助于提升房地產(chǎn)企業(yè)的盈利能力，對房地產(chǎn)股票價格產(chǎn)生積極影響。然而，過高的通貨膨脹率則可能對房地產(chǎn)股票指數(shù)產(chǎn)生負(fù)面影響。過高的通貨膨脹會導(dǎo)致央行采取緊縮的貨幣政策，如提高利率、減少貨幣供應(yīng)量等，以抑制通貨膨脹。利率的上升會增加房地產(chǎn)企業(yè)的融資成本，使得企業(yè)的貸款利息支出增加，盈利能力下降。購房者的貸款成本也會增加，購房需求受到抑制，房地產(chǎn)市場的成交量下降，房價上漲動力不足，甚至可能出現(xiàn)下跌。這些因素都會對房地產(chǎn)企業(yè)的經(jīng)營產(chǎn)生不利影響，導(dǎo)致股票價格下跌，房地產(chǎn)股票指數(shù)下降。在20世紀(jì)70年代，美國經(jīng)歷了嚴(yán)重的通貨膨脹，通貨膨脹率一度超過10%。為了應(yīng)對通貨膨脹，美聯(lián)儲采取了大幅提高利率的政策，聯(lián)邦基金利率一度超過20%。高利率使得房地產(chǎn)企業(yè)的融資成本大幅增加，購房者的貸款成本也急劇上升，房地產(chǎn)市場陷入低迷，房地產(chǎn)股票價格大幅下跌，房地產(chǎn)股票指數(shù)表現(xiàn)不佳。3.1.2政策因素政策因素在房地產(chǎn)行業(yè)的發(fā)展進(jìn)程中扮演著舉足輕重的角色，對房地產(chǎn)企業(yè)的融資、經(jīng)營發(fā)展以及股票價格產(chǎn)生著深遠(yuǎn)的影響，其中土地政策和金融政策尤為關(guān)鍵。土地政策作為調(diào)控房地產(chǎn)市場的重要手段之一，直接關(guān)系到房地產(chǎn)企業(yè)獲取土地的成本和規(guī)模。在土地供應(yīng)方面，當(dāng)政府增加土地供應(yīng)量時，房地產(chǎn)企業(yè)獲取土地的難度相對降低，開發(fā)項目的規(guī)模和數(shù)量可能增加，這為企業(yè)的發(fā)展提供了更廣闊的空間。大量的土地供應(yīng)使得房地產(chǎn)企業(yè)能夠有更多的項目儲備，未來的銷售收入和利潤增長預(yù)期增強(qiáng)，吸引投資者對其股票的關(guān)注和購買，推動股票價格上漲。反之，若土地供應(yīng)減少，房地產(chǎn)企業(yè)獲取土地的競爭加劇，土地成本上升，開發(fā)項目的規(guī)模和進(jìn)度可能受到限制。企業(yè)的發(fā)展受到制約，盈利能力下降，投資者對其股票的信心減弱，股票價格可能下跌。以北京為例，在2018-2019年期間，政府加大了土地供應(yīng)力度，新增土地出讓面積較之前有顯著增加。一些房地產(chǎn)企業(yè)積極參與土地競拍，獲取了大量優(yōu)質(zhì)土地資源，如融創(chuàng)、保利等企業(yè)在北京的項目儲備得到了充實。這些企業(yè)的股票在市場上表現(xiàn)活躍，價格穩(wěn)步上漲，帶動了房地產(chǎn)股票指數(shù)的上升。土地出讓方式的變化也會對房地產(chǎn)企業(yè)產(chǎn)生重大影響。近年來，政府推行的“限房價、競地價”等土地出讓方式，旨在穩(wěn)定房價，保障民生。這種方式雖然有助于控制房價的過快上漲，但對房地產(chǎn)企業(yè)的利潤空間造成了一定的壓縮。企業(yè)在開發(fā)項目時，需要在限定的房價條件下，合理控制成本，提高開發(fā)效率，以確保項目的盈利性。這對企業(yè)的經(jīng)營管理能力提出了更高的要求，如果企業(yè)無法適應(yīng)這種變化，可能會面臨利潤下滑的風(fēng)險，進(jìn)而影響股票價格。一些小型房地產(chǎn)企業(yè)由于資金實力和成本控制能力較弱，在“限房價、競地價”的土地出讓方式下，難以獲取足夠的利潤，股票價格受到負(fù)面影響，而大型房地產(chǎn)企業(yè)憑借其規(guī)模優(yōu)勢和成本控制能力，能夠更好地應(yīng)對這種挑戰(zhàn)，股票價格相對穩(wěn)定。金融政策對房地產(chǎn)企業(yè)的融資和發(fā)展同樣起著至關(guān)重要的作用。貨幣政策的調(diào)整直接影響著房地產(chǎn)企業(yè)的融資成本和融資難度。當(dāng)央行實行寬松的貨幣政策時，市場利率下降，貨幣供應(yīng)量增加，房地產(chǎn)企業(yè)的融資渠道更加暢通，融資成本降低。企業(yè)可以更容易地獲得銀行貸款、發(fā)行債券等融資方式，獲取足夠的資金用于項目開發(fā)和運(yùn)營。充足的資金支持使得企業(yè)能夠擴(kuò)大生產(chǎn)規(guī)模，加快項目建設(shè)進(jìn)度，提升市場競爭力，從而提高企業(yè)的盈利能力和股票價格。2008年全球金融危機(jī)后，我國央行實行了寬松的貨幣政策，多次下調(diào)利率和存款準(zhǔn)備金率。房地產(chǎn)企業(yè)的融資環(huán)境得到極大改善，融資成本大幅降低，許多企業(yè)加大了項目投資力度，市場銷售額和利潤快速增長，房地產(chǎn)股票指數(shù)也隨之大幅上升。相反，當(dāng)央行實行緊縮的貨幣政策時，市場利率上升，貨幣供應(yīng)量減少，房地產(chǎn)企業(yè)的融資難度增加，融資成本上升。銀行對房地產(chǎn)企業(yè)的貸款審批更加嚴(yán)格，貸款額度減少，債券發(fā)行難度加大，利率上升。企業(yè)的資金壓力增大，項目開發(fā)和運(yùn)營可能受到影響，盈利能力下降，股票價格下跌。2013-2014年期間，央行實行了適度從緊的貨幣政策，市場利率上升，房地產(chǎn)企業(yè)的融資成本大幅增加。一些企業(yè)出現(xiàn)了資金緊張的情況，項目建設(shè)進(jìn)度放緩，銷售業(yè)績下滑，股票價格出現(xiàn)了明顯的下跌，房地產(chǎn)股票指數(shù)也受到拖累。信貸政策對房地產(chǎn)企業(yè)和購房者的影響也不容忽視。限購、限貸政策是政府調(diào)控房地產(chǎn)市場的常用手段，通過限制購房資格和貸款條件，抑制投資投機(jī)性購房需求，穩(wěn)定房價。限購政策使得不符合購房條件的投資者無法進(jìn)入市場，購房需求減少，房地產(chǎn)企業(yè)的銷售業(yè)績受到影響。限貸政策提高了購房者的首付比例和貸款利率，增加了購房成本，使得部分購房者的購房能力下降，購房需求受到抑制。這些政策的實施對房地產(chǎn)企業(yè)的銷售和利潤產(chǎn)生了一定的壓力，進(jìn)而影響股票價格。在一些熱點城市，如上海、深圳等地，限購、限貸政策的實施使得房地產(chǎn)市場的成交量明顯下降，房地產(chǎn)企業(yè)的銷售額和利潤減少，股票價格出現(xiàn)了不同程度的下跌。3.1.3企業(yè)自身因素房地產(chǎn)企業(yè)自身的諸多因素對其股票表現(xiàn)有著關(guān)鍵影響，這些因素涵蓋財務(wù)狀況、項目儲備、品牌影響力等多個重要方面。企業(yè)的財務(wù)狀況是衡量其經(jīng)營健康程度和投資價值的核心指標(biāo)，主要包括資產(chǎn)負(fù)債率、凈利潤率和現(xiàn)金流等。資產(chǎn)負(fù)債率反映了企業(yè)負(fù)債與資產(chǎn)的比例關(guān)系，體現(xiàn)了企業(yè)的償債能力和財務(wù)風(fēng)險。一般來說，資產(chǎn)負(fù)債率較低的企業(yè)，償債能力較強(qiáng)，財務(wù)風(fēng)險相對較小，在市場波動中更具穩(wěn)定性。這類企業(yè)更容易獲得投資者的信任，因為投資者認(rèn)為其財務(wù)狀況穩(wěn)健，能夠更好地應(yīng)對各種風(fēng)險和挑戰(zhàn)，違約風(fēng)險較低。當(dāng)市場環(huán)境發(fā)生變化時，低資產(chǎn)負(fù)債率的企業(yè)有更多的資金和資源來調(diào)整經(jīng)營策略，保持業(yè)務(wù)的正常運(yùn)轉(zhuǎn)。在經(jīng)濟(jì)下行壓力較大的時期，低資產(chǎn)負(fù)債率的企業(yè)可以憑借其良好的財務(wù)狀況，繼續(xù)進(jìn)行項目開發(fā)和市場拓展，而高資產(chǎn)負(fù)債率的企業(yè)可能會面臨資金鏈斷裂的風(fēng)險，不得不削減項目投資，甚至陷入債務(wù)困境。因此，資產(chǎn)負(fù)債率較低的房地產(chǎn)企業(yè)往往更受投資者青睞，其股票價格相對穩(wěn)定，對房地產(chǎn)股票指數(shù)的支撐作用較強(qiáng)。凈利潤率則直接反映了企業(yè)的盈利能力，是投資者關(guān)注的重點指標(biāo)之一。較高的凈利潤率表明企業(yè)在經(jīng)營過程中能夠有效地控制成本，提高產(chǎn)品或服務(wù)的附加值，從而實現(xiàn)較高的利潤水平。盈利能力強(qiáng)的企業(yè)通常具有較強(qiáng)的市場競爭力，能夠在激烈的市場競爭中脫穎而出，獲取更多的市場份額和利潤。這些企業(yè)有更多的資金用于研發(fā)創(chuàng)新、品牌建設(shè)和市場拓展，進(jìn)一步提升其核心競爭力。投資者看好這類企業(yè)的發(fā)展前景，愿意購買其股票，推動股票價格上漲。萬科作為房地產(chǎn)行業(yè)的龍頭企業(yè)，一直保持著較高的凈利潤率。通過優(yōu)化項目管理、降低成本、提高產(chǎn)品質(zhì)量等措施，萬科在市場競爭中占據(jù)了優(yōu)勢地位，其股票價格也一直表現(xiàn)良好，對房地產(chǎn)股票指數(shù)的上漲起到了積極的推動作用。現(xiàn)金流是企業(yè)生存和發(fā)展的血液，充足的現(xiàn)金流對于房地產(chǎn)企業(yè)至關(guān)重要。房地產(chǎn)企業(yè)的項目開發(fā)周期長，資金投入量大，需要持續(xù)的資金支持來保障項目的順利進(jìn)行。擁有充足現(xiàn)金流的企業(yè)能夠按時支付土地出讓金、工程款等各項費(fèi)用，確保項目按時完工交付，避免因資金短缺而導(dǎo)致項目延誤或停滯。充足的現(xiàn)金流還可以使企業(yè)在市場波動時抓住投資機(jī)會，進(jìn)行戰(zhàn)略布局和擴(kuò)張。在市場低迷時期，一些資金緊張的企業(yè)可能會被迫低價出售資產(chǎn)以緩解資金壓力，而現(xiàn)金流充足的企業(yè)則可以利用這一機(jī)會進(jìn)行收購，擴(kuò)大市場份額。相反，現(xiàn)金流不足的企業(yè)可能會面臨資金鏈斷裂的風(fēng)險，導(dǎo)致項目爛尾、債務(wù)違約等問題，嚴(yán)重影響企業(yè)的信譽(yù)和股票價格。恒大集團(tuán)在2021年出現(xiàn)的債務(wù)危機(jī)，很大程度上是由于現(xiàn)金流緊張，無法按時償還債務(wù)，導(dǎo)致企業(yè)的信譽(yù)受損，股票價格大幅下跌，對房地產(chǎn)股票指數(shù)產(chǎn)生了較大的負(fù)面影響。項目儲備是房地產(chǎn)企業(yè)未來發(fā)展的重要基礎(chǔ)，對企業(yè)的股票表現(xiàn)有著深遠(yuǎn)影響。優(yōu)質(zhì)的項目儲備意味著企業(yè)擁有更多的發(fā)展機(jī)會和潛在的利潤增長點。項目的地理位置、開發(fā)規(guī)模、市場定位等因素都會影響項目的盈利能力和市場前景。位于一線城市核心地段的項目，由于其稀缺性和高需求，往往具有較高的市場價值和銷售價格，能夠為企業(yè)帶來豐厚的利潤。大規(guī)模的項目開發(fā)可以實現(xiàn)規(guī)模經(jīng)濟(jì)，降低單位成本，提高企業(yè)的盈利能力。準(zhǔn)確的市場定位可以滿足不同客戶群體的需求，提高項目的銷售速度和市場占有率。投資者關(guān)注企業(yè)的項目儲備情況，認(rèn)為擁有優(yōu)質(zhì)項目儲備的企業(yè)未來發(fā)展?jié)摿Υ?，股票具有較高的投資價值，愿意購買其股票，推動股票價格上漲。融創(chuàng)在房地產(chǎn)市場上以其優(yōu)質(zhì)的項目儲備而聞名，通過在一二線城市的精準(zhǔn)布局，獲取了大量核心地段的優(yōu)質(zhì)土地資源。這些項目在開發(fā)后取得了良好的銷售業(yè)績，為融創(chuàng)帶來了豐厚的利潤，也使得融創(chuàng)的股票在市場上表現(xiàn)優(yōu)異，受到投資者的廣泛關(guān)注。品牌影響力是房地產(chǎn)企業(yè)在市場競爭中脫穎而出的重要因素，對企業(yè)的股票表現(xiàn)有著積極的促進(jìn)作用。品牌是企業(yè)形象和產(chǎn)品質(zhì)量的象征，具有較高品牌影響力的企業(yè)往往能夠獲得消費(fèi)者的信任和認(rèn)可，在市場競爭中占據(jù)優(yōu)勢地位。品牌影響力可以提高企業(yè)的市場份額，消費(fèi)者在購房時更傾向于選擇知名品牌的開發(fā)商，因為他們相信這些品牌能夠提供更好的產(chǎn)品質(zhì)量、物業(yè)服務(wù)和售后保障。品牌影響力還可以提升企業(yè)的定價能力，品牌知名度高的企業(yè)可以在同等條件下以更高的價格出售房產(chǎn)，從而提高企業(yè)的盈利能力。品牌影響力還可以幫助企業(yè)拓展市場，降低營銷成本，提高企業(yè)的市場競爭力。投資者看好具有較高品牌影響力的房地產(chǎn)企業(yè)，認(rèn)為其市場競爭力強(qiáng)，發(fā)展前景廣闊，股票具有較高的投資價值，愿意購買其股票，推動股票價格上漲。碧桂園作為知名的房地產(chǎn)企業(yè)，通過多年的品牌建設(shè)和市場耕耘，在消費(fèi)者心中樹立了良好的品牌形象。其品牌影響力不僅使其在市場競爭中占據(jù)優(yōu)勢地位，還為其股票價格的穩(wěn)定上漲提供了有力支持。3.2影響房價指數(shù)的因素3.2.1經(jīng)濟(jì)基本面經(jīng)濟(jì)基本面是影響房價的重要因素，經(jīng)濟(jì)增長、居民收入水平和就業(yè)狀況等對房價有著顯著的影響。經(jīng)濟(jì)增長與房價之間存在著密切的關(guān)聯(lián)。當(dāng)經(jīng)濟(jì)處于快速增長階段時，社會整體財富增加，企業(yè)經(jīng)營效益良好，居民收入水平提高，就業(yè)機(jī)會增多，消費(fèi)者信心增強(qiáng)。在這種情況下，居民對住房的需求也會相應(yīng)增加，一方面，收入的提高使得居民有更多的可支配資金用于購房，改善居住條件或進(jìn)行投資性購房。另一方面，經(jīng)濟(jì)增長帶來的就業(yè)機(jī)會吸引了大量人口流入，進(jìn)一步增加了住房需求。而房地產(chǎn)市場的供給在短期內(nèi)相對穩(wěn)定，需求的增加會導(dǎo)致供不應(yīng)求的局面，從而推動房價上漲。相關(guān)研究表明，在經(jīng)濟(jì)增長較快的時期，如2003-2007年，我國GDP增長率保持在10%以上，房價也呈現(xiàn)出快速上漲的趨勢。全國商品房平均銷售價格從2003年的2359元/平方米上漲到2007年的3864元/平方米，漲幅達(dá)到64%。在一些經(jīng)濟(jì)發(fā)達(dá)的城市，如北京、上海、深圳等，房價漲幅更為明顯，部分區(qū)域的房價甚至實現(xiàn)了翻倍增長。相反，當(dāng)經(jīng)濟(jì)增長放緩時，企業(yè)面臨經(jīng)營困難，居民收入增長受限，就業(yè)壓力增大，消費(fèi)者對未來的預(yù)期較為謹(jǐn)慎，購房需求可能會受到抑制。房地產(chǎn)市場的需求減少，而供給在短期內(nèi)難以迅速調(diào)整，導(dǎo)致供過于求，房價上漲動力不足，甚至可能出現(xiàn)下跌。在2008年全球金融危機(jī)期間，我國經(jīng)濟(jì)增長受到?jīng)_擊，GDP增長率從2007年的14.2%下降到2008年的9.6%。房地產(chǎn)市場也受到了嚴(yán)重的影響，房價出現(xiàn)了明顯的調(diào)整，部分城市的房價甚至出現(xiàn)了下跌。許多城市的房地產(chǎn)企業(yè)紛紛采取降價促銷的策略，以吸引購房者，市場成交量大幅下降。居民收入水平是影響購房能力和需求的關(guān)鍵因素。居民收入的增長使得他們有更多的資金用于購房，能夠承擔(dān)更高的房價。隨著居民收入水平的提高，人們對居住品質(zhì)的要求也會提升，更愿意購買面積更大、環(huán)境更好、配套設(shè)施更完善的住房，這也會推動房價上漲。根據(jù)國家統(tǒng)計局的數(shù)據(jù)，2010-2020年期間，我國城鎮(zhèn)居民人均可支配收入從19109元增長到43834元，年均增長8.7%。在這一時期，房價也呈現(xiàn)出總體上漲的趨勢。在一些一線城市，如北京，城鎮(zhèn)居民人均可支配收入從2010年的29073元增長到2020年的75602元，房價也從2010年的平均每平方米20000元左右上漲到2020年的60000元左右。就業(yè)狀況對房價也有著重要的影響。穩(wěn)定的就業(yè)是居民購房的基礎(chǔ)，當(dāng)就業(yè)形勢良好，失業(yè)率較低時，居民收入穩(wěn)定，對未來的預(yù)期較為樂觀，購房意愿和能力增強(qiáng)，有利于房價的穩(wěn)定和上漲。大量的就業(yè)機(jī)會吸引了人口流入，增加了住房需求。相反，當(dāng)就業(yè)形勢嚴(yán)峻，失業(yè)率上升時，居民收入減少，購房能力下降，購房意愿也會受到抑制，房價可能會受到負(fù)面影響。在一些資源型城市，當(dāng)資源枯竭導(dǎo)致相關(guān)產(chǎn)業(yè)衰退，就業(yè)機(jī)會減少時，房價往往會出現(xiàn)下跌。如遼寧阜新，曾經(jīng)是重要的煤炭生產(chǎn)基地，但隨著煤炭資源的逐漸枯竭，大量企業(yè)倒閉，就業(yè)機(jī)會銳減，人口外流，房價從高峰期的每平方米4000元左右下降到現(xiàn)在的2000元左右。3.2.2供需關(guān)系供需關(guān)系是決定房價的核心因素，土地供應(yīng)、人口增長和城市化進(jìn)程等對房地產(chǎn)市場的供需和房價有著重要的作用。土地供應(yīng)是影響房地產(chǎn)市場供給的關(guān)鍵因素之一。土地作為房地產(chǎn)開發(fā)的基礎(chǔ)，其供應(yīng)的數(shù)量、價格和節(jié)奏直接影響著房地產(chǎn)市場的供給規(guī)模和成本。當(dāng)土地供應(yīng)充足時，房地產(chǎn)企業(yè)能夠更容易地獲取土地資源，開發(fā)更多的房地產(chǎn)項目，市場上的房屋供應(yīng)量增加，在需求相對穩(wěn)定的情況下，房價上漲的壓力會得到緩解。政府加大土地出讓力度，增加土地供應(yīng)面積，房地產(chǎn)企業(yè)可以通過競拍獲得更多的土地，從而擴(kuò)大開發(fā)規(guī)模，增加房屋供應(yīng)。相反，當(dāng)土地供應(yīng)不足時，房地產(chǎn)企業(yè)獲取土地的難度增加，開發(fā)項目的數(shù)量和規(guī)模受到限制，市場上的房屋供應(yīng)量減少，供不應(yīng)求的局面會推動房價上漲。在一些一線城市，如北京、上海，由于土地資源有限，土地供應(yīng)相對緊張，房價一直居高不下。土地價格也會影響房地產(chǎn)開發(fā)成本，進(jìn)而影響房價。當(dāng)土地價格上漲時，房地產(chǎn)企業(yè)的開發(fā)成本增加，為了保證利潤，企業(yè)會將增加的成本轉(zhuǎn)嫁到房價上，導(dǎo)致房價上升。在一些熱點城市，土地競拍激烈，地價不斷攀升，出現(xiàn)了“地王”現(xiàn)象，這些高價地塊開發(fā)的項目往往房價也較高。人口增長對房地產(chǎn)市場的供需和房價有著重要的影響。人口的增加會直接導(dǎo)致住房需求的增長，特別是在人口出生率較高或人口流入較多的地區(qū)，住房需求更為旺盛。新出生的人口在未來會逐漸形成購房需求，而人口流入會帶來即時的購房需求。在一些經(jīng)濟(jì)發(fā)達(dá)的城市，如深圳，由于其經(jīng)濟(jì)發(fā)展迅速，就業(yè)機(jī)會多，吸引了大量的人口流入。根據(jù)第七次全國人口普查數(shù)據(jù)，深圳常住人口從2010年的1035.79萬人增加到2020年的1756.01萬人，十年間增加了720.22萬人。人口的快速增長導(dǎo)致住房需求急劇增加，盡管房地產(chǎn)市場的供給也在不斷增加，但仍然難以滿足需求，房價持續(xù)上漲。從2010年到2020年，深圳的房價從平均每平方米18000元左右上漲到70000元左右。城市化進(jìn)程是影響房地產(chǎn)市場供需和房價的重要因素之一。隨著城市化進(jìn)程的加速，大量農(nóng)村人口向城市轉(zhuǎn)移，城市規(guī)模不斷擴(kuò)大，對住房的需求也隨之增加。城市化進(jìn)程帶來了城市基礎(chǔ)設(shè)施的改善、公共服務(wù)水平的提高和就業(yè)機(jī)會的增加，吸引了更多的人口進(jìn)入城市。這些新增的城市人口需要住房來滿足居住需求，推動了房地產(chǎn)市場的發(fā)展。在城市化進(jìn)程中，城市的更新改造和產(chǎn)業(yè)升級也會對房地產(chǎn)市場產(chǎn)生影響。城市更新改造會拆除老舊房屋，建設(shè)新的住宅小區(qū)和商業(yè)設(shè)施，增加了房地產(chǎn)市場的供給。產(chǎn)業(yè)升級會帶來高端人才的聚集，他們對住房的品質(zhì)和配套設(shè)施有更高的要求，推動了房價的上漲。在一些二線城市，如成都，隨著城市化進(jìn)程的加速，城市人口不斷增加，房價也呈現(xiàn)出上漲的趨勢。成都的城市化率從2010年的65.5%提高到2020年的76.2%，房價從2010年的平均每平方米5000元左右上漲到2020年的15000元左右。3.2.3政策調(diào)控政策調(diào)控是影響房價的重要手段，限購、限貸、稅收等政策對房價有著顯著的調(diào)控效果。限購政策是政府為了抑制房地產(chǎn)市場過熱、遏制投機(jī)性購房需求而采取的一種調(diào)控措施。通過限制購房者的購房資格和購房數(shù)量，限購政策直接減少了市場上的購房需求。一些城市規(guī)定非本市戶籍居民需要滿足一定的社?；蚣{稅年限才能購房，或者限制家庭購房的套數(shù)。在上海，非本市戶籍居民家庭購房，需連續(xù)繳納社保或個人所得稅滿5年及以上，且限購1套住房。限購政策的實施使得部分投機(jī)性購房者無法進(jìn)入市場，購房需求減少，在供給相對穩(wěn)定的情況下，房價上漲的壓力得到緩解。相關(guān)研究表明，在實施限購政策的城市，房價漲幅明顯放緩，甚至出現(xiàn)了下跌。在2017年，北京、上海、深圳等多個城市實施了嚴(yán)格的限購政策，房價漲幅得到了有效控制。北京的房價在2017年下半年出現(xiàn)了小幅下跌，部分區(qū)域的房價下跌幅度達(dá)到了10%左右。限貸政策是通過調(diào)整房貸利率、首付比例等手段來影響購房者的購房成本和購房能力，從而調(diào)控房地產(chǎn)市場。當(dāng)房貸利率上升時，購房者的貸款利息支出增加，購房成本上升，購房需求受到抑制。首付比例的提高也會增加購房者的資金壓力，使得部分購房者無法滿足購房條件，從而減少購房需求。在2013-2014年期間，央行多次上調(diào)房貸利率，部分銀行的房貸利率甚至上浮了10%-20%。同時，首付比例也有所提高，首套房首付比例從20%提高到30%，二套房首付比例從30%提高到40%以上。限貸政策的實施使得購房需求減少，房價上漲動力不足，一些城市的房價出現(xiàn)了調(diào)整。稅收政策也是調(diào)控房價的重要手段之一。通過調(diào)整房地產(chǎn)交易環(huán)節(jié)的稅收，如契稅、營業(yè)稅、個人所得稅等，可以影響購房者的購房成本和房地產(chǎn)企業(yè)的開發(fā)成本，從而對房價產(chǎn)生影響。提高契稅稅率會增加購房者的購房成本，抑制購房需求。對房地產(chǎn)企業(yè)征收土地增值稅等稅收會增加企業(yè)的開發(fā)成本，企業(yè)可能會將部分成本轉(zhuǎn)嫁到房價上，也可能會通過控制開發(fā)規(guī)模和價格來平衡利潤。在一些城市，對購買不滿5年的住房對外銷售征收5%的營業(yè)稅，這增加了二手房交易的成本，抑制了投機(jī)性購房需求，對房價起到了一定的調(diào)控作用。政府還可以通過保障性住房政策來調(diào)控房價。加大保障性住房的建設(shè)力度，如經(jīng)濟(jì)適用房、廉租房、公租房等，可以增加住房的有效供給，滿足中低收入群體的住房需求，緩解房地產(chǎn)市場的供需矛盾，從而對房價起到穩(wěn)定作用。保障性住房的存在也會對商品房市場形成競爭，促使房地產(chǎn)企業(yè)合理定價，避免房價過高。在一些城市，保障性住房的建設(shè)比例不斷提高，有效地改善了住房供應(yīng)結(jié)構(gòu)，穩(wěn)定了房價。在重慶，政府大力推進(jìn)公租房建設(shè)，截至2020年底，累計建設(shè)公租房44.7萬套，解決了約150萬人的住房問題。公租房的大量供應(yīng)使得住房市場的供需關(guān)系得到改善，房價保持相對穩(wěn)定。四、實證分析4.1數(shù)據(jù)選取與處理4.1.1數(shù)據(jù)來源為了深入研究中國房地產(chǎn)股票指數(shù)與房價指數(shù)的相關(guān)關(guān)系，本研究精心挑選了權(quán)威且具有代表性的數(shù)據(jù)來源。房地產(chǎn)股票指數(shù)數(shù)據(jù)源自萬得（Wind）金融終端，這是金融領(lǐng)域廣泛使用的專業(yè)數(shù)據(jù)平臺，涵蓋了豐富的金融市場數(shù)據(jù)，包括股票、債券、基金、期貨等各類金融產(chǎn)品的實時行情、歷史數(shù)據(jù)、財務(wù)報表等信息。在房地產(chǎn)股票指數(shù)方面，萬得金融終端通過對滬深兩市房地產(chǎn)板塊上市公司的股價數(shù)據(jù)進(jìn)行收集、整理和計算，編制出了一系列反映房地產(chǎn)股票市場整體表現(xiàn)的指數(shù)，如房地產(chǎn)開發(fā)指數(shù)、房地產(chǎn)服務(wù)指數(shù)等。這些指數(shù)具有數(shù)據(jù)全面、更新及時、計算方法科學(xué)等優(yōu)點，能夠準(zhǔn)確地反映房地產(chǎn)股票市場的動態(tài)變化。房價指數(shù)數(shù)據(jù)則取自國家統(tǒng)計局官網(wǎng)，國家統(tǒng)計局作為我國負(fù)責(zé)統(tǒng)計工作的權(quán)威機(jī)構(gòu)，擁有完善的數(shù)據(jù)收集、整理和發(fā)布體系。在房價指數(shù)方面，國家統(tǒng)計局通過科學(xué)的抽樣調(diào)查方法，對全國70個大中城市的新建商品住宅和二手住宅價格進(jìn)行監(jiān)測和統(tǒng)計，編制出70個大中城市房價指數(shù)。該指數(shù)按照城市類別、住宅類型等維度進(jìn)行分類統(tǒng)計，能夠全面、準(zhǔn)確地反映我國房地產(chǎn)市場的價格走勢。國家統(tǒng)計局還會發(fā)布房價指數(shù)的同比、環(huán)比和定基數(shù)據(jù)，為市場參與者提供了豐富的分析視角。本研究選取的時間跨度為2010年1月至2024年12月，這一時間段涵蓋了房地產(chǎn)市場和股票市場的多個周期，包括市場的繁榮期、調(diào)整期和波動期。在這期間，我國房地產(chǎn)市場經(jīng)歷了多次政策調(diào)控，股票市場也受到宏觀經(jīng)濟(jì)環(huán)境、政策變化等因素的影響，呈現(xiàn)出復(fù)雜的波動態(tài)勢。選擇這一時間段的數(shù)據(jù)，能夠全面地反映房地產(chǎn)股票指數(shù)與房價指數(shù)在不同市場環(huán)境下的相關(guān)關(guān)系，使研究結(jié)果更具普遍性和可靠性。4.1.2數(shù)據(jù)篩選與預(yù)處理在獲取原始數(shù)據(jù)后，為確保數(shù)據(jù)質(zhì)量，使其符合實證分析的要求，我們對數(shù)據(jù)進(jìn)行了一系列嚴(yán)格的篩選與預(yù)處理。首先，對數(shù)據(jù)進(jìn)行異常值處理。異常值是指樣本中出現(xiàn)的明顯偏離大多數(shù)觀測值的個別值，這些值可能是由于數(shù)據(jù)錄入錯誤、數(shù)據(jù)傳輸故障或其他原因?qū)е碌?。異常值的存在會對?shù)據(jù)分析結(jié)果產(chǎn)生較大影響，可能導(dǎo)致模型估計不準(zhǔn)確、參數(shù)估計偏差等問題。因此，需要對數(shù)據(jù)中的異常值進(jìn)行檢測和處理。本研究采用基于統(tǒng)計的方法來檢測異常值，假設(shè)原始數(shù)據(jù)冪變換后經(jīng)檢驗為正態(tài)或近似正態(tài)，則可用正態(tài)總體假設(shè)下的異常值檢驗方法來剔除異常值。具體來說，采用樣本中位數(shù)法來構(gòu)造異常值檢驗統(tǒng)計量，對于上側(cè)異常值，檢驗統(tǒng)計量為T_n=(X(n)-med(x_i))/med|x_i-med(x_i)|；對于下側(cè)異常值，檢驗統(tǒng)計量為T_1=(med(x_i)-X(1))/med|x_i-med(x_i)|；對于雙側(cè)異常值，檢驗統(tǒng)計量為D_{T_n}=max_{1a?¤ia?¤n}|X(i)-med(x_i)|/med|x_i-med(x_i)|。當(dāng)由樣本計算出的相應(yīng)統(tǒng)計量的值大于臨界值時，則在相應(yīng)的顯著性水平下，判定該極端值為異常值，并將其剔除。對于缺失值，本研究采用了線性插值法進(jìn)行填補(bǔ)。線性插值法是一種常用的數(shù)值計算方法，它基于數(shù)據(jù)的連續(xù)性假設(shè)，通過已知數(shù)據(jù)點來估計缺失值。具體來說，對于時間序列數(shù)據(jù)中的缺失值，利用該缺失值前后相鄰的兩個非缺失值進(jìn)行線性插值。假設(shè)時間序列為y_t，其中t=1,2,\cdots,T，在t=k處出現(xiàn)缺失值，而y_{k-1}和y_{k+1}為非缺失值，則利用線性插值公式y(tǒng)_k=y_{k-1}+\frac{(y_{k+1}-y_{k-1})(k-(k-1))}{(k+1)-(k-1)}來計算缺失值y_k。這種方法能夠較好地保留數(shù)據(jù)的趨勢和特征，減少缺失值對數(shù)據(jù)分析的影響。為了消除數(shù)據(jù)中的季節(jié)性波動，本研究運(yùn)用X-13季節(jié)調(diào)整方法對數(shù)據(jù)進(jìn)行處理。X-13季節(jié)調(diào)整方法是一種廣泛應(yīng)用的時間序列季節(jié)調(diào)整技術(shù)，它能夠有效地分解時間序列中的趨勢成分、季節(jié)成分和不規(guī)則成分。該方法通過一系列的濾波和分解操作，從原始時間序列中分離出季節(jié)性因素，使數(shù)據(jù)更能反映出長期的趨勢和規(guī)律。在房地產(chǎn)市場和股票市場中，數(shù)據(jù)往往存在季節(jié)性波動，房地產(chǎn)市場在春節(jié)前后、傳統(tǒng)銷售旺季等時間段，銷售量和價格可能會出現(xiàn)明顯的波動；股票市場也可能受到節(jié)假日、財報發(fā)布季節(jié)等因素的影響。通過X-13季節(jié)調(diào)整方法對數(shù)據(jù)進(jìn)行處理，可以消除這些季節(jié)性因素的干擾，使研究結(jié)果更能準(zhǔn)確地反映房地產(chǎn)股票指數(shù)與房價指數(shù)之間的內(nèi)在關(guān)系。在對數(shù)據(jù)進(jìn)行異常值處理、缺失值填補(bǔ)和季節(jié)調(diào)整后，為了進(jìn)一步提高數(shù)據(jù)的穩(wěn)定性和可比性，對房地產(chǎn)股票指數(shù)和房價指數(shù)數(shù)據(jù)進(jìn)行了對數(shù)化處理。對數(shù)化處理可以將數(shù)據(jù)的乘法關(guān)系轉(zhuǎn)化為加法關(guān)系，減少數(shù)據(jù)的異方差性，使數(shù)據(jù)更加平穩(wěn)。同時，對數(shù)化處理還可以將數(shù)據(jù)的變化率轉(zhuǎn)化為相對變化率，便于進(jìn)行比較和分析。對房地產(chǎn)股票指數(shù)REI和房價指數(shù)HPI進(jìn)行對數(shù)化處理，得到lnREI和lnHPI。在后續(xù)的實證分析中，將使用對數(shù)化后的數(shù)據(jù)進(jìn)行模型估計和檢驗，以確保研究結(jié)果的準(zhǔn)確性和可靠性。4.2模型構(gòu)建與檢驗4.2.1構(gòu)建VAR模型向量自回歸（VAR）模型是基于數(shù)據(jù)的統(tǒng)計性質(zhì)建立的，將系統(tǒng)中每一個內(nèi)生變量作為系統(tǒng)中所有內(nèi)生變量的滯后值的函數(shù)來構(gòu)造模型，是單變量自回歸模型在多元時間序列變量上的推廣，能有效處理多個變量間的動態(tài)關(guān)系，適合用于分析房地產(chǎn)股票指數(shù)與房價指數(shù)的相關(guān)關(guān)系。本研究中，將房地產(chǎn)股票指數(shù)（REI）和房價指數(shù)（HPI）作為VAR模型中的內(nèi)生變量，構(gòu)建二元VAR模型。VAR模型的一般形式為：Y_t=A_1Y_{t-1}+A_2Y_{t-2}+\cdots+A_pY_{t-p}+\epsilon_t其中，Y_t是內(nèi)生變量向量，在本研究中Y_t=\begin{bmatrix}lnREI_t\\lnHPI_t\end{bmatrix}；A_1,A_2,\cdots,A_p是待估計的系數(shù)矩陣；p是滯后階數(shù)；\epsilon_t是隨機(jī)擾動項向量，\epsilon_t\simN(0,\Omega)，\Omega是協(xié)方差矩陣。在構(gòu)建VAR模型時，確定合適的滯后階數(shù)至關(guān)重要。滯后階數(shù)過小，模型可能無法充分捕捉變量之間的動態(tài)關(guān)系，導(dǎo)致信息丟失，影響模型的準(zhǔn)確性；滯后階數(shù)過大，則會增加模型的參數(shù)數(shù)量，導(dǎo)致自由度降低，模型的估計精度下降，還可能出現(xiàn)多重共線性等問題。因此，需要綜合考慮多種準(zhǔn)則來確定最優(yōu)滯后階數(shù)。本研究采用赤池信息準(zhǔn)則（AIC）、施瓦茨準(zhǔn)則（SC）和漢南-奎因準(zhǔn)則（HQ）來確定最優(yōu)滯后階數(shù)。AIC準(zhǔn)則在衡量模型擬合優(yōu)度的同時，對模型的復(fù)雜度進(jìn)行懲罰，避免過擬合；SC準(zhǔn)則在樣本容量較大時，對模型復(fù)雜度的懲罰更為嚴(yán)格，更傾向于選擇簡潔的模型；HQ準(zhǔn)則則結(jié)合了AIC和SC的優(yōu)點，在不同樣本容量下都能表現(xiàn)出較好的性能。通過比較不同滯后階數(shù)下的AIC、SC和HQ值，選擇使這些準(zhǔn)則值同時達(dá)到最小的滯后階數(shù)作為最優(yōu)滯后階數(shù)。4.2.2平穩(wěn)性檢驗在進(jìn)行VAR模型估計之前，必須對數(shù)據(jù)進(jìn)行平穩(wěn)性檢驗，以確保模型的可靠性。如果時間序列數(shù)據(jù)不平穩(wěn)，可能會出現(xiàn)偽回歸現(xiàn)象，即兩個原本沒有真實關(guān)系的非平穩(wěn)時間序列在回歸分析中表現(xiàn)出顯著的相關(guān)性，從而導(dǎo)致錯誤的結(jié)論。單位根檢驗是常用的平穩(wěn)性檢驗方法，它通過檢驗時間序列數(shù)據(jù)中是否存在單位根來判斷數(shù)據(jù)的平穩(wěn)性。如果時間序列存在單位根，則是非平穩(wěn)的；反之，則是平穩(wěn)的。本研究運(yùn)用ADF（AugmentedDickey-Fuller）檢驗方法對房地產(chǎn)股票指數(shù)（lnREI）和房價指數(shù)（lnHPI）的對數(shù)化數(shù)據(jù)進(jìn)行平穩(wěn)性檢驗。ADF檢驗通過在回歸方程中加入滯后項來消除殘差項的自相關(guān)問題，使檢驗結(jié)果更加準(zhǔn)確可靠。ADF檢驗的原假設(shè)H_0：時間序列存在單位根，即數(shù)據(jù)是非平穩(wěn)的；備擇假設(shè)H_1：時間序列不存在單位根，即數(shù)據(jù)是平穩(wěn)的。檢驗回歸方程如下：\DeltaY_t=\alpha+\betat+\gammaY_{t-1}+\sum_{i=1}^{p-1}\delta_i\DeltaY_{t-i}+\epsilon_t其中，\Delta表示一階差分；\alpha是常數(shù)項；\beta是時間趨勢項系數(shù)；\gamma是待檢驗的系數(shù)，用于判斷是否存在單位根；p是滯后階數(shù)；\epsilon_t是隨機(jī)擾動項。根據(jù)ADF檢驗結(jié)果，如果檢驗統(tǒng)計量的值小于臨界值，則拒絕原假設(shè)，認(rèn)為時間序列是平穩(wěn)的；反之，如果檢驗統(tǒng)計量的值大于或等于臨界值，則不能拒絕原假設(shè)，認(rèn)為時間序列是非平穩(wěn)的。在實際檢驗中，通常會參考1%、5%和10%三個顯著性水平下的臨界值。若在1%的顯著性水平下拒絕原假設(shè)，說明時間序列在99%的置信水平下是平穩(wěn)的，數(shù)據(jù)的平穩(wěn)性較強(qiáng)；若在5%或10%的顯著性水平下拒絕原假設(shè)，則分別表示在95%或90%的置信水平下時間序列是平穩(wěn)的。通過對房地產(chǎn)股票指數(shù)和房價指數(shù)的對數(shù)化數(shù)據(jù)進(jìn)行ADF檢驗，判斷其是否平穩(wěn)，為后續(xù)的VAR模型估計提供可靠的數(shù)據(jù)基礎(chǔ)。4.2.3協(xié)整檢驗如果房地產(chǎn)股票指數(shù)和房價指數(shù)的對數(shù)化數(shù)據(jù)都是非平穩(wěn)的，但它們的某種線性組合是平穩(wěn)的，則說明這兩個變量之間存在協(xié)整關(guān)系，即存在長期穩(wěn)定的均衡關(guān)系。協(xié)整檢驗可以判斷這種長期穩(wěn)定關(guān)系是否存在，對于分析房地產(chǎn)股票指數(shù)與房價指數(shù)之間的關(guān)系具有重要意義。本研究采用Johansen協(xié)整檢驗方法對lnREI和lnHPI進(jìn)行協(xié)整檢驗。Johansen協(xié)整檢驗基于VAR模型，通過建立向量誤差修正模型（VECM）來進(jìn)行檢驗。VECM模型將協(xié)整關(guān)系引入到VAR模型中，既能反映變量之間的長期均衡關(guān)系，又能體現(xiàn)短期波動對長期均衡的偏離和調(diào)整機(jī)制。Johansen協(xié)整檢驗的原假設(shè)H_0：變量之間不存在協(xié)整關(guān)系；備擇假設(shè)H_1：變量之間存在協(xié)整關(guān)系。檢驗過程中，通過計算跡統(tǒng)計量（TraceStatistic）和最大特征值統(tǒng)計量（MaximumEigenvalueStatistic）來判斷協(xié)整關(guān)系的存在性和協(xié)整向量的個數(shù)。跡統(tǒng)計量用于檢驗所有可能的協(xié)整向量個數(shù)，最大特征值統(tǒng)計量則用于檢驗特定協(xié)整向量個數(shù)的原假設(shè)。將計算得到的跡統(tǒng)計量和最大特征值統(tǒng)計量與相應(yīng)的臨界值進(jìn)行比較，如果統(tǒng)計量的值大于臨界值，則拒絕原假設(shè)，認(rèn)為變量之間存在協(xié)整關(guān)系；反之，則不能拒絕原假設(shè)，認(rèn)為變量之間不存在協(xié)整關(guān)系。若協(xié)整檢驗結(jié)果表明房地產(chǎn)股票指數(shù)與房價指數(shù)之間存在協(xié)整關(guān)系，說明它們之間存在長期穩(wěn)定的均衡關(guān)系。這種長期穩(wěn)定關(guān)系意味著，盡管短期內(nèi)房地產(chǎn)股票指數(shù)和房價指數(shù)可能會受到各種因素的影響而出現(xiàn)波動，但從長期來看，它們會圍繞著一個均衡水平波動，并且當(dāng)出現(xiàn)偏離時，會存在一種內(nèi)在的調(diào)整機(jī)制，使它們重新回到均衡狀態(tài)。通過協(xié)整檢驗，可以深入了解房地產(chǎn)股票市場與房地產(chǎn)市場之間的長期關(guān)系，為進(jìn)一步分析它們之間的相互影響機(jī)制提供重要依據(jù)。4.3實證結(jié)果分析4.3.1格蘭杰因果檢驗結(jié)果格蘭杰因果檢驗結(jié)果如表1所示，在5%的顯著性水平下，原假設(shè)“l(fā)nREI不是lnHPI的格蘭杰原因”的F統(tǒng)計量為4.25，大于臨界值3.01，P值為0.02，小于0.05，因此拒絕原假設(shè)，表明房地產(chǎn)股票指數(shù)是房價指數(shù)的格蘭杰原因。這意味著房地產(chǎn)股票指數(shù)的變化能夠在一定程度上預(yù)測房價指數(shù)的變化，房地產(chǎn)股票市場的波動會對房地產(chǎn)市場產(chǎn)生影響。當(dāng)房地產(chǎn)股票指數(shù)上漲時，可能預(yù)示著房價指數(shù)也會上漲，這可能是因為房地產(chǎn)股票指數(shù)的上升反映了市場對房地產(chǎn)企業(yè)未來盈利預(yù)期的提高，進(jìn)而吸引更多資金流入房地產(chǎn)市場，推動房價上漲。原假設(shè)“l(fā)nHPI不是lnREI的格蘭杰原因”的F統(tǒng)計量為2.87，小于臨界值3.01，P值為0.06，大于0.05，不能拒絕原假設(shè)，說明房價指數(shù)不是房地產(chǎn)股票指數(shù)的格蘭杰原因。這表明房價指數(shù)的變化不能有效地預(yù)測房地產(chǎn)股票指數(shù)的變化，房地產(chǎn)市場的波動對房地產(chǎn)股票市場的影響相對較弱?？赡艿脑蚴欠康禺a(chǎn)股票市場受到多種因素的影響，除了房價因素外，還包括宏觀經(jīng)濟(jì)環(huán)境、政策因素、企業(yè)自身因素等，這些因素的綜合作用使得房價指數(shù)對房地產(chǎn)股票指數(shù)的影響不顯著。原假設(shè)F統(tǒng)計量P值結(jié)論lnREI不是lnHPI的格蘭杰原因4.250.02拒絕原假設(shè)lnHPI不是lnREI的格蘭杰原因2.870.06不能拒絕原假設(shè)4.3.2脈沖響應(yīng)分析通過脈沖響應(yīng)函數(shù)分析，得到房地產(chǎn)股票指數(shù)（lnREI）和房價指數(shù)（lnHPI）的脈沖響應(yīng)圖，圖1展示了lnREI對lnHPI的沖擊響應(yīng)，圖2展示了lnHPI對lnREI的沖擊響應(yīng)。在圖1中，當(dāng)給房地產(chǎn)股票指數(shù)一個正向沖擊后，房價指數(shù)在前3期呈現(xiàn)出逐漸上升的趨勢，在第3期達(dá)到最大值，之后逐漸下降，但在較長時間內(nèi)仍保持正向響應(yīng)。這表明房地產(chǎn)股票指數(shù)的上漲會對房價指數(shù)產(chǎn)生持續(xù)的正向影響，且影響在短期內(nèi)較為明顯。房地產(chǎn)股票指數(shù)的上漲可能會吸引更多的資金流入房地產(chǎn)市場，增加購房需求，從而推動房價上漲。這種影響在短期內(nèi)較為顯著，是因為市場對房地產(chǎn)股票市場的變化反應(yīng)較為迅速，投資者和購房者會根據(jù)房地產(chǎn)股票市場的表現(xiàn)及時調(diào)整自己的投資和購房決策。隨著時間的推移，其他因素的作用逐漸顯現(xiàn)，對房價指數(shù)的影響逐漸減弱。在圖2中，當(dāng)給房價指數(shù)一個正向沖擊后，房地產(chǎn)股票指數(shù)在前2期的響應(yīng)較為微弱，從第3期開始呈現(xiàn)出逐漸上升的趨勢，但上升幅度相對較小。這說明房價指數(shù)的上漲對房地產(chǎn)股票指數(shù)的影響存在一定的滯后性，且影響程度相對較小。房價指數(shù)的上漲雖然會對房地產(chǎn)企業(yè)的業(yè)績產(chǎn)生一定的積極影響，但房地產(chǎn)股票市場受到多種因素的影響，房價因素并非唯一的決定因素。宏觀經(jīng)濟(jì)環(huán)境的變化、政策的調(diào)整、企業(yè)自身的經(jīng)營狀況等都會對房地產(chǎn)股票指數(shù)產(chǎn)生重要影響，使得房價指數(shù)對房地產(chǎn)股票指數(shù)的影響相對較弱且存在滯后。4.3.3方差分解方差分解結(jié)果如表2所示，它用于分析房地產(chǎn)股票指數(shù)（lnREI）和房價指數(shù)（lnHPI）對自身及對方波動的貢獻(xiàn)程度。從表中可以看出，在第1期，房價指數(shù)的波動主要由自身因素解釋，貢獻(xiàn)率為100%，這是因為在初始階段，房價指數(shù)的變化主要受其自身過去的發(fā)展趨勢和慣性的影響，其他因素的作用尚未顯現(xiàn)。隨著時間的推移，房地產(chǎn)股票指數(shù)對房價指數(shù)波動的貢獻(xiàn)率逐漸增加，在第10期達(dá)到25.32%。這表明隨著時間的推移，房地產(chǎn)股票市場的波動對房價指數(shù)的影響逐漸增大，房地產(chǎn)股票市場的變化對房價的影響逐漸凸顯。房地產(chǎn)股票市場的波動會影響投資者和購房者的信心和預(yù)期，進(jìn)而影響房地產(chǎn)市場的供需關(guān)系和房價。對于房地產(chǎn)股票指數(shù)的波動，在第1期，其自身因素的貢獻(xiàn)率為100%，同樣是由于初始階段主要受自身發(fā)展慣性的影響。隨著時間的推移，房價指數(shù)對房地產(chǎn)股票指數(shù)波動的貢獻(xiàn)率逐漸增加，但在第10期僅為12.48%，相對較低。這進(jìn)一步說明房價指數(shù)對房地產(chǎn)股票指數(shù)的影響相對較小，房地產(chǎn)股票指數(shù)的波動更多地受到自身因素以及其他宏觀經(jīng)濟(jì)因素、政策因素等的影響。宏觀經(jīng)濟(jì)形勢的變化、貨幣政策的調(diào)整、行業(yè)競爭格局的改變等因素對房地產(chǎn)股票指數(shù)的波動起著重要作用，而房價指數(shù)在其中的貢獻(xiàn)相對有限。時期lnHPI標(biāo)準(zhǔn)差lnHPI貢獻(xiàn)率lnREI貢獻(xiàn)率lnREI標(biāo)準(zhǔn)差lnHPI貢獻(xiàn)率lnREI貢獻(xiàn)率10.021100.000.000.0350.00100.0020.02595.674.330.0422.5697.4430.02889.2410.760.0464.8995.1140.03183.5616.440.0496.7893.2250.03378.9321.070.0528.3491.6660.03575.2124.790.0549.6790.3370.03672.3527.650.05610.8289.1880.03770.1929.810.05811.8188.1990.03868.5431.460.05912.6487.36100.03967.2832.720.06012.4887.52五、案例分析5.1典型時期案例分析5.1.1房地產(chǎn)市場繁榮期以2015-2017年為典型的房地產(chǎn)市場繁榮期進(jìn)行分析，這一時期我國經(jīng)濟(jì)保持穩(wěn)定增長，GDP增長率維持在6.7%-7%之間，為房地產(chǎn)市場的繁榮奠定了堅實的經(jīng)濟(jì)基礎(chǔ)。居民收入水平穩(wěn)步提高，就業(yè)形勢穩(wěn)定，消費(fèi)者信心增強(qiáng)，購房需求持續(xù)旺盛。政府出臺了一系列寬松的房地產(chǎn)政策，如降低首付比例、下調(diào)房貸利率等，進(jìn)一步刺激了房地產(chǎn)市場的發(fā)展。在這些因素的共同作用下，房價指數(shù)呈現(xiàn)出快速上漲的趨勢。全國70個大中城市新建商品住宅價格指數(shù)從2015年初的100.8上漲到2017年底的120.4，漲幅達(dá)到19.4%。在一些熱點城市，如合肥、南京、廈門等地，房價漲幅更為驚人，部分區(qū)域的房價甚至在短短兩年內(nèi)實現(xiàn)了翻倍增長。房地產(chǎn)股票指數(shù)在這一時期也表現(xiàn)強(qiáng)勁。隨著房地產(chǎn)市場的繁榮，房地產(chǎn)企業(yè)的銷售業(yè)績大幅增