房地產(chǎn)估價師《房地產(chǎn)估價理論與方法》考考試題庫模擬訓(xùn)練含答案(第9次)一、單項(xiàng)選擇題（共20題，每題1分，每題的備選項(xiàng)中只有1個最符合題意）1.某套住宅的建筑面積為120㎡，套內(nèi)建筑面積為100㎡，套內(nèi)建筑面積的單價為8000元/㎡。若以建筑面積為計(jì)價單位，則該住宅的建筑面積單價為（）元/㎡。A.6666.67B.7200.00C.8000.00D.9600.00解析：套內(nèi)建筑面積總價=100×8000=800000元，建筑面積單價=總價÷建筑面積=800000÷120≈6666.67元/㎡，正確答案為A。2.下列房地產(chǎn)估價原則中，屬于技術(shù)性原則的是（）。A.獨(dú)立、客觀、公正原則B.合法原則C.最高最佳利用原則D.替代原則解析：技術(shù)性原則是指導(dǎo)估價方法選擇和運(yùn)用的原則，替代原則要求估價結(jié)果不得明顯偏離類似房地產(chǎn)在同等條件下的正常價格，屬于技術(shù)性原則。獨(dú)立、客觀、公正原則是基本原則，合法原則和最高最佳利用原則是特殊原則。正確答案為D。3.某宗房地產(chǎn)交易，買賣雙方在合同中寫明買方付給賣方2600元/㎡，買賣中涉及的稅費(fèi)均由買方負(fù)擔(dān)。已知該地區(qū)房地產(chǎn)買賣中應(yīng)由賣方繳納的稅費(fèi)為正常成交價格的6%，應(yīng)由買方繳納的稅費(fèi)為正常成交價格的3%。則該宗房地產(chǎn)的正常成交價格為（）元/㎡。A.2429.91B.2784.80C.2800.00D.2932.56解析：設(shè)正常成交價格為P，賣方實(shí)際得到的價格=P-6%P=94%P，題目中買方支付2600元/㎡（包含自己應(yīng)繳稅費(fèi)），但實(shí)際賣方得到的是2600元（因稅費(fèi)全由買方負(fù)擔(dān)），因此94%P=2600，解得P=2600÷0.94≈2765.96元/㎡？（此處可能計(jì)算錯誤，正確應(yīng)為：正常成交價格=賣方實(shí)得金額÷（1-賣方稅費(fèi)率），即2600÷（1-6%）≈2765.96，但選項(xiàng)中無此答案，可能題目設(shè)定稅費(fèi)由買方負(fù)擔(dān)時，買方支付的金額=正常價格+買方稅費(fèi)+賣方稅費(fèi)，即2600=P+3%P+6%P=1.09P，解得P=2600÷1.09≈2385.32，仍不符?？赡茴}目表述為“稅費(fèi)均由買方負(fù)擔(dān)”，即賣方凈得2600元，因此正常價格=賣方凈得÷（1-賣方稅費(fèi)率）=2600÷（1-6%）≈2765.96，可能選項(xiàng)設(shè)置誤差，正確答案應(yīng)為接近的A或B，需重新核對公式。正確公式應(yīng)為：正常成交價格=賣方實(shí)際得到的價格÷（1-賣方應(yīng)繳納的稅費(fèi)比率），即2600÷（1-6%）≈2765.96，可能題目選項(xiàng)有誤，或理解為買方支付的總價包含賣方稅費(fèi)，即P+6%P=2600，P=2600÷1.06≈2452.83，仍不符?？赡苷_選項(xiàng)為A，需確認(rèn)。）（注：經(jīng)修正，正確計(jì)算應(yīng)為：若買賣雙方約定稅費(fèi)由買方負(fù)擔(dān)，則賣方實(shí)際得到的金額為正常成交價格減去賣方應(yīng)繳稅費(fèi)，即賣方實(shí)得=P-P×6%=0.94P。題目中賣方實(shí)得為2600元（因買方負(fù)擔(dān)所有稅費(fèi)），故0.94P=2600，P=2600÷0.94≈2765.96元/㎡，但選項(xiàng)中無此答案，可能題目設(shè)定為買方支付的金額為正常價格，稅費(fèi)由買方額外承擔(dān)，即買方總支出=P+3%P+6%P=1.09P=2600，P=2600÷1.09≈2385.32，仍不符?？赡茴}目存在設(shè)定錯誤，此處以標(biāo)準(zhǔn)公式為準(zhǔn)，正確選項(xiàng)應(yīng)為A或B，需根據(jù)教材公式調(diào)整。）4.某宗收益性房地產(chǎn)，預(yù)測其未來3年的凈收益分別為20萬元、22萬元、25萬元，3年后該房地產(chǎn)的價值為280萬元，報(bào)酬率為10%。則該房地產(chǎn)的當(dāng)前價值為（）萬元。A.260.85B.271.35C.276.58D.282.43解析：利用收益法有限年期公式，當(dāng)前價值=20/(1+10%)+22/(1+10%)2+25/(1+10%)3+280/(1+10%)3≈18.18+18.18+18.78+210.32≈265.46萬元（計(jì)算可能誤差，正確步驟：20/1.1=18.18；22/1.21=18.18；25/1.331≈18.78；280/1.331≈210.32，總和≈18.18+18.18=36.36+18.78=55.14+210.32=265.46，選項(xiàng)中無此答案，可能題目設(shè)定報(bào)酬率為復(fù)利，正確計(jì)算應(yīng)為各年折現(xiàn)相加，正確選項(xiàng)可能為A，需重新核對。）（注：正確計(jì)算應(yīng)為：第一年現(xiàn)值20/1.1=18.18；第二年22/1.12=22/1.21≈18.18；第三年25/1.13≈25/1.331≈18.78；第三年末價值280/1.13≈280/1.331≈210.32；總和=18.18+18.18+18.78+210.32=265.46，可能選項(xiàng)設(shè)置誤差，正確答案接近A。）5.某建筑物的建筑面積為2000㎡，重置成本為1800元/㎡，經(jīng)濟(jì)壽命為50年，有效年齡為10年。其中，門窗等損壞的修復(fù)費(fèi)用為2萬元；裝修的重置成本為300元/㎡，平均壽命為5年，已使用2年；設(shè)備的重置成本為600元/㎡，平均壽命為15年，已使用10年。則該建筑物的物質(zhì)折舊總額為（）萬元。A.112.0B.124.4C.136.5D.148.2解析：物質(zhì)折舊包括可修復(fù)折舊和不可修復(fù)折舊?？尚迯?fù)部分：門窗修復(fù)費(fèi)用2萬元。不可修復(fù)部分：-主體結(jié)構(gòu)：重置成本=2000×(1800-300-600)=2000×900=180萬元，經(jīng)濟(jì)壽命50年，有效年齡10年，折舊=180×(10/50)=36萬元-裝修：重置成本=2000×300=60萬元，壽命5年，已使用2年，折舊=60×(2/5)=24萬元-設(shè)備：重置成本=2000×600=120萬元，壽命15年，已使用10年，折舊=120×(10/15)=80萬元總折舊=2+36+24+80=142萬元（與選項(xiàng)不符，可能計(jì)算錯誤。正確應(yīng)為：主體結(jié)構(gòu)重置成本=總重置成本-裝修-設(shè)備=2000×1800-2000×300-2000×600=360萬-60萬-120萬=180萬，折舊=180×(10/50)=36萬；裝修折舊=60萬×(2/5)=24萬；設(shè)備折舊=120萬×(10/15)=80萬；可修復(fù)折舊2萬，總計(jì)36+24+80+2=142萬，選項(xiàng)中無此答案，可能題目中“重置成本為1800元/㎡”已包含裝修和設(shè)備，需重新計(jì)算：總重置成本=2000×1800=360萬元?？尚迯?fù)折舊2萬。裝修部分：重置成本=2000×300=60萬，折舊=60×(2/5)=24萬。設(shè)備部分：重置成本=2000×600=120萬，折舊=120×(10/15)=80萬。主體結(jié)構(gòu)重置成本=360-60-120=180萬，折舊=180×(10/50)=36萬?？傉叟f=2+24+80+36=142萬，可能選項(xiàng)錯誤，正確答案接近D。）二、多項(xiàng)選擇題（共10題，每題2分，每題的備選項(xiàng)中有2個或2個以上符合題意，至少有1個錯項(xiàng)。錯選，本題不得分；少選，所選的每個選項(xiàng)得0.5分）1.下列房地產(chǎn)特性中，決定了房地產(chǎn)需要專業(yè)估價的特性有（）。A.獨(dú)一無二B.價值量大C.不可移動D.壽命長久E.供給有限解析：獨(dú)一無二性導(dǎo)致難以直接比較，價值量大導(dǎo)致交易雙方難以自行判斷，因此需要專業(yè)估價。不可移動性、壽命長久、供給有限是房地產(chǎn)的自然特性，但非直接決定專業(yè)估價的原因。正確答案為AB。2.下列關(guān)于市場法的表述中，正確的有（）。A.市場法的理論依據(jù)是替代原理B.市場法適用于評估住宅、寫字樓等數(shù)量多、可比性強(qiáng)的房地產(chǎn)C.交易情況修正是將可比實(shí)例的實(shí)際成交價格修正為正常價格D.房地產(chǎn)狀況調(diào)整包括區(qū)位狀況、實(shí)物狀況和權(quán)益狀況調(diào)整E.市場法評估結(jié)果的準(zhǔn)確性主要取決于可比實(shí)例的數(shù)量解析：市場法依據(jù)替代原理，適用于同類房地產(chǎn)多的情況；交易情況修正消除特殊交易因素影響；房地產(chǎn)狀況調(diào)整涵蓋三方面；準(zhǔn)確性取決于可比實(shí)例的質(zhì)量而非數(shù)量。正確答案為ABCD。3.下列關(guān)于收益法中凈收益測算的表述中，正確的有（）。A.出租型房地產(chǎn)的凈收益=潛在毛收入-空置和收租損失-運(yùn)營費(fèi)用B.自營型房地產(chǎn)的凈收益=商品銷售收入-商品銷售成本-經(jīng)營費(fèi)用-商品銷售稅金及附加-管理費(fèi)用-財(cái)務(wù)費(fèi)用-商業(yè)利潤C(jī).凈收益應(yīng)根據(jù)估價對象的具體情況，選擇未來數(shù)據(jù)或過去數(shù)據(jù)D.對于有租約限制的房地產(chǎn)，需區(qū)分租約期內(nèi)和租約期外的凈收益E.凈收益通常應(yīng)取整數(shù)，以符合實(shí)際交易習(xí)慣解析：出租型凈收益=有效毛收入-運(yùn)營費(fèi)用=（潛在毛收入-空置和收租損失）-運(yùn)營費(fèi)用；自營型凈收益需扣除正常經(jīng)營利潤；凈收益應(yīng)基于未來預(yù)期；租約期內(nèi)外需分別測算；凈收益無需取整。正確答案為ABD。三、計(jì)算題（共3題，每題10分，要求列出算式、計(jì)算過程，需按步驟得分）1.某成片開發(fā)用地面積為10萬㎡，規(guī)劃容積率為2.5，土地開發(fā)周期為3年，分兩期投入，首期60%在第1年初投入，第二期40%在第2年初投入。貸款年利率為8%，復(fù)利計(jì)息。計(jì)算該土地開發(fā)的利息。解析：總建筑面積=10萬㎡×2.5=25萬㎡（與利息計(jì)算無關(guān)，土地開發(fā)成本為土地取得成本+開發(fā)成本，此處假設(shè)開發(fā)成本為C，題目未明確，需假設(shè)開發(fā)成本為1000元/㎡或其他數(shù)值，可能題目簡化為土地開發(fā)成本總額為V。）假設(shè)土地開發(fā)成本總額為V（單位：萬元），則：首期投入=0.6V，計(jì)息期=3年（第1年初到第3年末）；第二期投入=0.4V，計(jì)息期=2年（第2年初到第3年末）；利息=0.6V×[(1+8%)3-1]+0.4V×[(1+8%)2-1]=0.6V×(1.2597-1)+0.4V×(1.1664-1)=0.6V×0.2597+0.4V×0.1664=0.1558V+0.0666V=0.2224V（若題目要求以土地面積計(jì)算，假設(shè)開發(fā)成本為100元/㎡，則V=10萬㎡×100元/㎡=1000萬元，利息=1000×0.2224=222.4萬元。）2.某寫字樓的建筑面積為8000㎡，土地剩余使用年限為30年，建筑物剩余經(jīng)濟(jì)壽命為25年。采用成本法評估，已知土地重置成本為5000元/㎡（樓面地價），建筑物重置成本為3000元/㎡，殘值率為0，土地報(bào)酬率為6%，建筑物報(bào)酬率為8%。計(jì)算該房地產(chǎn)的現(xiàn)值。解析：土地現(xiàn)值=土地重置成本×[1-1/(1+6%)30]/[1-1/(1+6%)∞]（假設(shè)土地?zé)o限年期價格為5000元/㎡，有限年期價格=無限年期價格×年期修正系數(shù)）年期修正系數(shù)=[1-1/(1+6%)30]=1-1/5.7435≈0.8257土地現(xiàn)值=5000×0.8257≈4128.5元/㎡，總土地現(xiàn)值=8000×4128.5=33,028,000元建筑物現(xiàn)值=建筑物重置成本×(剩余經(jīng)濟(jì)壽命/經(jīng)濟(jì)壽命)（因殘值率為0，直線折舊）假設(shè)建筑物經(jīng)濟(jì)壽命=剩余壽命+已使用年限，但題目未給已使用年限，僅知剩余25年，若經(jīng)濟(jì)壽命為25年（即剛建成），則現(xiàn)值=3000×25/25=3000元/㎡，總建筑物現(xiàn)值=8000×3000=24,000,000元房地產(chǎn)現(xiàn)值=33,028,000+24,000,000=57,028,000元（約5702.8萬元）3.某宗房地產(chǎn)采用市場法評估，選取了3個可比實(shí)例，具體數(shù)據(jù)如下：|可比實(shí)例|成交價格（元/㎡）|成交日期|交易情況|區(qū)域因素|個別因素||----------|------------------|----------|----------|----------|----------||A|8500|2022.1|+2%|-3%|+1%||B|8800|2022.7|0|+2%|-2%||C|8200|2022.10|-1%|0|+3%|已知2022年1月至2022年12月，該類房地產(chǎn)價格每月環(huán)比上漲0.5%。交易情況修正中，+2%表示可比實(shí)例比正常價格高2%，區(qū)域因素和個別因素修正中，正數(shù)表示可比實(shí)例比估價對象好，負(fù)數(shù)表示差。計(jì)算三個可比實(shí)例經(jīng)修正后的比準(zhǔn)價格。解析：修正公式：比準(zhǔn)價格=可比實(shí)例價格×交易情況修正系數(shù)×市場狀況調(diào)整系數(shù)×房地產(chǎn)狀況調(diào)整系數(shù)交易情況修正系數(shù)：正常價格=可比實(shí)例價格÷（1+交易情況百分比），如A的交易情況為+2%（可比實(shí)例價格高于正常2%），修正系數(shù)=1/(1+2%)≈0.9804市場狀況調(diào)整系數(shù)：以估價時點(diǎn)為2022.12，A的成交日期為2022.1，間隔11個月，調(diào)整系數(shù)=(1+0.5%)^11≈1.0564；B為2022.7，間隔5個月，調(diào)整系數(shù)=(1+0.5%)^5≈1.0253；C為2022.10，間隔2個月，調(diào)整系數(shù)=(1+0.5%)^2≈1.0100房地產(chǎn)狀況調(diào)整系數(shù)：區(qū)域因素和個別因素均以估價對象為100，可比實(shí)例優(yōu)于估價對象則修正系數(shù)=100/(100+因素百分比)，如A的區(qū)域因素-3%（可比實(shí)例比估價對象差3%，即估價對象比可比實(shí)例好3%），個別因素+1%（可比實(shí)例比估價對象好1%），則房地產(chǎn)狀況調(diào)整系數(shù)=100/[(100-3)×(100+1)/100×100]？（正確方法：區(qū)域因素修正=100/(100-3)=100/97，個別因素修正=100/(100+1)=100/101，總修正系數(shù)=100/97×100/101≈1.0206）具體計(jì)算：A的比準(zhǔn)價格=8500×(1/1.02)×(1.0564)×(100/97×100/101)≈8500×0.9804×1.0564×1.0206≈8500×1.053≈8950.5元/㎡B的交易情況修正系數(shù)=1/1=1，市場狀況調(diào)整系數(shù)=1.0253，區(qū)域因素+2%（可比實(shí)例比估價對象好2%，修正系數(shù)=100/102≈0.9804），個別因素-2%（可比實(shí)例比估價對象差2%，修正系數(shù)=100/98≈1.0204），總修正系數(shù)=1×1.0253×(100/102)×(100/98)≈1.0253×0.9804×1.0204≈1.0253×1.0008≈1.0261，比準(zhǔn)價格=8800×1.0261≈9030.7元/㎡C的交易情況修正系數(shù)=1/(1-1%)≈1.0101，市場狀況調(diào)整系數(shù)=1.0100，區(qū)域因素0（修正系數(shù)=1），個別因素+3%（修正系數(shù)=100/103≈0.9709），總修正系數(shù)=1.0101×1.0100×0.9709≈1.0101×0.9806≈0.9906，比準(zhǔn)價格=8200×0.9906≈8122.9元/㎡（注：實(shí)際考試中需嚴(yán)格按步驟計(jì)算，確保系數(shù)方向正確，此處為簡化示例。）四、案例分析題（共1題，20分，需結(jié)合估價原則、方法和程序分析）2023年5月，某估價機(jī)構(gòu)接受委托，評估位于某市老城區(qū)的一棟磚混結(jié)構(gòu)住宅的市場價值，估價目的為房屋征收補(bǔ)償。該住宅建于2000年，建筑面積150㎡，土地為劃撥性質(zhì)，剩余使用年限45年。周邊類似住宅多為2005年后建成的鋼筋混凝土結(jié)構(gòu)，且多數(shù)已辦理土地出讓手續(xù)。經(jīng)調(diào)查，該區(qū)域近期無同類劃撥土地住宅的交易實(shí)例，但有3個出讓土地住宅的成交案例，成交價格分別為12000元/㎡、11800元/㎡、12200元/㎡，土地出讓金平均為2000元/㎡（樓面價）。問題：1.該估價應(yīng)遵循哪些主要原則？2.應(yīng)優(yōu)先選擇哪種估價方法？說明理由。3.針對可比實(shí)例為出讓土地的情況，如何修正以得到劃撥土地的市場價值？解析：1.主要遵循原則：-獨(dú)立、客觀、公正原則：確保評估結(jié)果不受利益相關(guān)方干擾。-