長沙用地管理辦法一、總則（一）目的與依據(jù)為了加強(qiáng)長沙市土地資源的合理利用與有效管理，規(guī)范土地使用行為，保護(hù)土地所有者和使用者的合法權(quán)益，促進(jìn)經(jīng)濟(jì)社會可持續(xù)發(fā)展，根據(jù)《中華人民共和國土地管理法》《中華人民共和國城市房地產(chǎn)管理法》等相關(guān)法律法規(guī)，結(jié)合本市實(shí)際情況，制定本辦法。（二）適用范圍本辦法適用于長沙市行政區(qū)域內(nèi)土地的規(guī)劃、征收、出讓、劃撥、使用、監(jiān)督管理等活動。（三）基本原則1.嚴(yán)格保護(hù)耕地原則確保耕地總量不減少，質(zhì)量不降低，嚴(yán)格控制農(nóng)用地轉(zhuǎn)為建設(shè)用地，特別是嚴(yán)格保護(hù)基本農(nóng)田。2.節(jié)約集約用地原則鼓勵合理、高效利用土地，提高土地利用效率，推廣節(jié)地型產(chǎn)業(yè)發(fā)展模式和建設(shè)方式。3.城鄉(xiāng)統(tǒng)籌發(fā)展原則統(tǒng)籌城鄉(xiāng)土地資源配置，促進(jìn)城鄉(xiāng)經(jīng)濟(jì)社會協(xié)調(diào)發(fā)展，保障農(nóng)村集體土地權(quán)益，推動城鄉(xiāng)一體化進(jìn)程。4.依法依規(guī)管理原則土地管理活動必須嚴(yán)格依照法律法規(guī)和本辦法規(guī)定進(jìn)行，確保土地管理工作的合法性、公正性和嚴(yán)肅性。二、土地規(guī)劃管理（一）規(guī)劃編制1.土地利用總體規(guī)劃由市人民政府組織編制，明確土地利用的總體目標(biāo)、各類土地用途的布局和管制規(guī)則等。規(guī)劃編制應(yīng)充分考慮經(jīng)濟(jì)社會發(fā)展需求、資源環(huán)境承載能力，與城市總體規(guī)劃、國民經(jīng)濟(jì)和社會發(fā)展規(guī)劃等相銜接。2.詳細(xì)規(guī)劃根據(jù)土地利用總體規(guī)劃，編制控制性詳細(xì)規(guī)劃和修建性詳細(xì)規(guī)劃?？刂菩栽敿?xì)規(guī)劃確定土地的用途、開發(fā)強(qiáng)度、配套設(shè)施等控制指標(biāo)，為土地出讓和開發(fā)建設(shè)提供依據(jù)；修建性詳細(xì)規(guī)劃則具體指導(dǎo)建設(shè)項(xiàng)目的設(shè)計(jì)和施工。（二）規(guī)劃實(shí)施與調(diào)整1.規(guī)劃實(shí)施土地利用必須嚴(yán)格按照規(guī)劃確定的用途進(jìn)行，任何單位和個人不得擅自改變。建設(shè)項(xiàng)目用地應(yīng)符合規(guī)劃要求，經(jīng)規(guī)劃部門審核通過后方可辦理相關(guān)用地手續(xù)。2.規(guī)劃調(diào)整因公共利益需要或其他特殊原因確需調(diào)整土地利用總體規(guī)劃的，應(yīng)當(dāng)按照法定程序進(jìn)行。經(jīng)批準(zhǔn)調(diào)整的規(guī)劃，相關(guān)部門應(yīng)及時做好銜接和落實(shí)工作。三、土地征收管理（一）征收范圍與條件1.征收范圍為了公共利益的需要，有下列情形之一，確需征收農(nóng)民集體所有土地的，可以依法實(shí)施征收：（1）國防和外交的需要；（2）由政府組織實(shí)施的能源、交通、水利等基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)的需要；（3）由政府組織實(shí)施的科技、教育、文化、衛(wèi)生、體育、生態(tài)環(huán)境和資源保護(hù)、防災(zāi)減災(zāi)、文物保護(hù)、社區(qū)綜合服務(wù)、社會福利、市政公用、優(yōu)撫安置、英烈保護(hù)等公共事業(yè)的需要；（4）由政府組織實(shí)施的扶貧搬遷、保障性安居工程建設(shè)的需要；（5）在土地利用總體規(guī)劃確定的城鎮(zhèn)建設(shè)用地范圍內(nèi)，經(jīng)省級以上人民政府批準(zhǔn)由縣級以上地方人民政府組織實(shí)施的成片開發(fā)建設(shè)的需要；（6）法律規(guī)定為公共利益需要可以征收農(nóng)民集體所有土地的其他情形。2.征收條件征收土地應(yīng)當(dāng)符合土地利用總體規(guī)劃、城市總體規(guī)劃和專項(xiàng)規(guī)劃，符合國民經(jīng)濟(jì)和社會發(fā)展規(guī)劃，并納入年度土地征收計(jì)劃。同時，征收土地應(yīng)依法履行征地報(bào)批程序，確保征地行為合法合規(guī)。（二）征收程序1.前期工作（1）開展土地現(xiàn)狀調(diào)查和社會穩(wěn)定風(fēng)險(xiǎn)評估，調(diào)查內(nèi)容包括土地的地類、面積、權(quán)屬、地上附著物和青苗等情況；社會穩(wěn)定風(fēng)險(xiǎn)評估應(yīng)對征收土地的合法性、合理性、可行性和可控性進(jìn)行評估。（2）發(fā)布擬征收土地公告，將征收范圍、土地現(xiàn)狀、征收目的、補(bǔ)償標(biāo)準(zhǔn)、安置方式和社會保障等在擬征收土地所在的鄉(xiāng)（鎮(zhèn)）和村、村民小組范圍內(nèi)公告至少三十日，聽取被征地的農(nóng)村集體經(jīng)濟(jì)組織及其成員、村民委員會和其他利害關(guān)系人的意見。（3）組織聽證，對多數(shù)被征地的農(nóng)村集體經(jīng)濟(jì)組織成員認(rèn)為征地補(bǔ)償安置方案不符合法律、法規(guī)規(guī)定的，應(yīng)當(dāng)組織聽證。2.征地報(bào)批市、縣（區(qū)）人民政府土地行政主管部門根據(jù)土地現(xiàn)狀調(diào)查結(jié)果、社會穩(wěn)定風(fēng)險(xiǎn)評估情況等，按照法定程序擬訂征地補(bǔ)償安置方案，報(bào)有批準(zhǔn)權(quán)的人民政府批準(zhǔn)。3.補(bǔ)償安置（1）支付征地補(bǔ)償費(fèi)用，包括土地補(bǔ)償費(fèi)、安置補(bǔ)助費(fèi)、地上附著物和青苗補(bǔ)償費(fèi)等。土地補(bǔ)償費(fèi)和安置補(bǔ)助費(fèi)的標(biāo)準(zhǔn)按照省、自治區(qū)、直轄市制定的標(biāo)準(zhǔn)執(zhí)行，地上附著物和青苗補(bǔ)償費(fèi)按照實(shí)際情況進(jìn)行補(bǔ)償。（2）落實(shí)社會保障費(fèi)用，將被征地農(nóng)民納入相應(yīng)的養(yǎng)老等社會保障體系，保障被征地農(nóng)民的長遠(yuǎn)生計(jì)。（3）交付土地，征地補(bǔ)償安置完成后，被征地農(nóng)村集體經(jīng)濟(jì)組織、農(nóng)民和其他權(quán)利人應(yīng)當(dāng)在規(guī)定的期限內(nèi)交付土地。（三）征收補(bǔ)償標(biāo)準(zhǔn)1.土地補(bǔ)償費(fèi)按照被征收土地的原用途給予補(bǔ)償，一般為該耕地被征收前三年平均年產(chǎn)值的一定倍數(shù)。具體倍數(shù)由省、自治區(qū)、直轄市根據(jù)當(dāng)?shù)貙?shí)際情況確定。2.安置補(bǔ)助費(fèi)根據(jù)需要安置的農(nóng)業(yè)人口數(shù)計(jì)算，每一個需要安置的農(nóng)業(yè)人口的安置補(bǔ)助費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)為該耕地被征收前三年平均年產(chǎn)值的一定倍數(shù)。需要安置的農(nóng)業(yè)人口數(shù)，按照被征收的耕地?cái)?shù)量除以征地前被征收單位平均每人占有耕地的數(shù)量計(jì)算。3.地上附著物和青苗補(bǔ)償費(fèi)地上附著物補(bǔ)償費(fèi)按照其實(shí)際價值進(jìn)行補(bǔ)償；青苗補(bǔ)償費(fèi)按照當(dāng)季作物的產(chǎn)值計(jì)算。四、土地出讓與劃撥管理（一）土地出讓1.出讓方式（1）招標(biāo)出讓適用于需要優(yōu)化土地布局、重大產(chǎn)業(yè)項(xiàng)目等用地。通過公開招標(biāo)，由符合條件的投標(biāo)人進(jìn)行投標(biāo)，根據(jù)評標(biāo)結(jié)果確定土地使用者。（2）拍賣出讓適用于競爭性較強(qiáng)的商業(yè)、旅游、娛樂和商品住宅等經(jīng)營性用地。在指定的時間、地點(diǎn)，通過公開競價的方式確定土地使用者。（3）掛牌出讓適用于工業(yè)、商業(yè)、旅游、娛樂、商品住宅等各類經(jīng)營性用地，以及同一宗地有兩個以上意向用地者的情況。在規(guī)定的期限內(nèi)接受競買人的報(bào)價申請并更新掛牌價格，根據(jù)掛牌期限截止時的出價結(jié)果確定土地使用者。2.出讓程序（1）編制出讓方案市、縣（區(qū)）人民政府土地行政主管部門根據(jù)土地利用總體規(guī)劃、城市規(guī)劃和產(chǎn)業(yè)政策等，編制土地出讓方案，報(bào)同級人民政府批準(zhǔn)。（2）發(fā)布出讓公告通過土地市場動態(tài)監(jiān)測與監(jiān)管系統(tǒng)、報(bào)紙、網(wǎng)站等媒體發(fā)布土地出讓公告，公告內(nèi)容包括出讓宗地的基本情況、出讓方式、競買人資格要求、報(bào)名時間、地點(diǎn)等。（3）報(bào)名與資格審查競買人在規(guī)定時間內(nèi)報(bào)名，并提交相關(guān)資料。土地行政主管部門對競買人資格進(jìn)行審查，符合條件的發(fā)放競買資格確認(rèn)書。（4）組織出讓活動按照招標(biāo)、拍賣、掛牌出讓程序組織出讓活動，確定土地使用者。（5）簽訂出讓合同土地使用者與土地行政主管部門簽訂土地出讓合同，明確雙方權(quán)利義務(wù)，包括土地用途、面積、出讓價格、付款方式、開發(fā)建設(shè)期限等。（6）繳納出讓金土地使用者按照出讓合同約定繳納土地出讓金及相關(guān)稅費(fèi)。3.出讓年限不同用途的土地出讓年限不同，居住用地七十年；工業(yè)用地五十年；教育、科技、文化、衛(wèi)生、體育用地五十年；商業(yè)、旅游、娛樂用地四十年；綜合或者其他用地五十年。（二）土地劃撥1.劃撥范圍（1）國家機(jī)關(guān)用地和軍事用地；（2）城市基礎(chǔ)設(shè)施用地和公益事業(yè)用地；（3）國家重點(diǎn)扶持的能源、交通、水利等基礎(chǔ)設(shè)施用地；（4）法律、行政法規(guī)規(guī)定的其他用地。2.劃撥程序（1）申請符合劃撥用地條件的單位向市、縣（區(qū)）人民政府土地行政主管部門提出劃撥用地申請，并提交相關(guān)材料。（2）審核土地行政主管部門對申請材料進(jìn)行審核，符合條件的報(bào)同級人民政府批準(zhǔn)。（3）劃撥決定書經(jīng)批準(zhǔn)后，土地行政主管部門向用地單位核發(fā)國有土地劃撥決定書，明確劃撥土地的用途、面積、使用條件等。五、土地使用管理（一）建設(shè)用地審批1.申請建設(shè)單位或個人向市、縣（區(qū)）人民政府土地行政主管部門提出建設(shè)用地申請，并提交建設(shè)項(xiàng)目批準(zhǔn)、核準(zhǔn)或備案文件、土地權(quán)屬證明、規(guī)劃許可文件等相關(guān)材料。2.受理與審查土地行政主管部門對申請材料進(jìn)行受理和審查，涉及農(nóng)用地轉(zhuǎn)用的，應(yīng)按照規(guī)定辦理農(nóng)用地轉(zhuǎn)用審批手續(xù)。3.批準(zhǔn)經(jīng)審查符合條件的，由有批準(zhǔn)權(quán)的人民政府批準(zhǔn)用地。土地行政主管部門根據(jù)批準(zhǔn)文件，核發(fā)建設(shè)用地批準(zhǔn)書。（二）土地使用條件1.用途管制土地使用者必須按照土地出讓合同或劃撥決定書約定的用途使用土地，不得擅自改變。確需改變土地用途的，應(yīng)當(dāng)經(jīng)原批準(zhǔn)機(jī)關(guān)批準(zhǔn)，并依法辦理相關(guān)手續(xù)，補(bǔ)繳土地出讓金差價。2.開發(fā)建設(shè)期限土地使用者應(yīng)按照土地出讓合同約定的開發(fā)建設(shè)期限進(jìn)行開發(fā)建設(shè)。超過出讓合同約定的動工開發(fā)日期滿一年未動工開發(fā)的，可以征收相當(dāng)于土地使用權(quán)出讓金百分之二十以下的土地閑置費(fèi)；滿二年未動工開發(fā)的，可以無償收回土地使用權(quán)。因不可抗力或者政府、政府有關(guān)部門的行為或者動工開發(fā)必需的前期工作造成動工開發(fā)遲延的除外。（三）土地利用監(jiān)督檢查1.監(jiān)督檢查內(nèi)容（1）土地利用總體規(guī)劃、年度土地利用計(jì)劃的執(zhí)行情況；（2）土地征收、出讓、劃撥、使用等情況；（3）土地用途管制情況；（4）土地閑置情況等。2.監(jiān)督檢查方式（1）定期巡查土地行政主管部門定期對轄區(qū)內(nèi)土地利用情況進(jìn)行巡查，及時發(fā)現(xiàn)和制止土地違法行為。（2）專項(xiàng)檢查針對特定時期、特定區(qū)域或特定類型的土地利用問題開展專項(xiàng)檢查，深入排查和整治。（3）衛(wèi)片執(zhí)法檢查利用衛(wèi)星遙感監(jiān)測數(shù)據(jù)，對土地利用變化情況進(jìn)行監(jiān)測和執(zhí)法檢查，及時發(fā)現(xiàn)和查處違法用地行為。六、法律責(zé)任（一）違法用地責(zé)任1.未經(jīng)批準(zhǔn)或者采取欺騙手段騙取批準(zhǔn)，非法占用土地的，由縣級以上人民政府土地行政主管部門責(zé)令退還非法占用的土地，對違反土地利用總體規(guī)劃擅自將農(nóng)用地改為建設(shè)用地的，限期拆除在非法占用的土地上新建的建筑物和其他設(shè)施，恢復(fù)土地原狀，對符合土地利用總體規(guī)劃的，沒收在非法占用的土地上新建的建筑物和其他設(shè)施，可以并處罰款；對非法占用土地單位的直接負(fù)責(zé)的主管人員和其他直接責(zé)任人員，依法給予行政處分；構(gòu)成犯罪的，依法追究刑事責(zé)任。2.超過批準(zhǔn)的數(shù)量占用土地，多占的土地以非法占用土地論處。（二）擅自改變土地用途責(zé)任擅自改變土地用途的，由縣級以上人民政府土地行政主管部門責(zé)令限期改正，并處以罰款；拒不改正的，由原批準(zhǔn)機(jī)關(guān)收回土地使用權(quán)。（三）土地閑置責(zé)任對土地閑置行為，按照本辦