2報告背景對于本工程的開展方向，需要從市場角度及目前地產(chǎn)行情的預測,給出工程的開展戰(zhàn)略與總體定位并給予論證。因此，本報告的結構更著重于針對性解決定位和規(guī)劃設計方向問題。我們的一切研究都必須以現(xiàn)實條件為根底，以共同的目標為導向客戶的目標實質上是工程的宏觀愿景?，F(xiàn)實的目標體系那么是隨著市場的變化和工程的開展在動態(tài)變化的。工程愿景目標1價值：通過合理的定位和科學有效的開發(fā)，實現(xiàn)最大化土地價值。目標2現(xiàn)金流：此工程短期內較快實現(xiàn)現(xiàn)金回流。目標3風險可控：將本工程做成大理古城標志性的商業(yè)區(qū)，具有較強的昭示性，同時提高該公司在地方的知名度，實現(xiàn)開發(fā)品牌效應。3問題界定和結構化分析制定戰(zhàn)略發(fā)展方向項目定位

項目定位研究效益分析項目界定問題界定和結構化分析制定戰(zhàn)略發(fā)展方向項目定位項目可行性研究效益分析項目界定4工程研究

——用地指標占地面積：3.484畝

約2322.7平方米建筑限高7.5米

容積率：1建筑密度：51%綠地率：16%工程研究——現(xiàn)狀描述該工程位于古城內復興路與蒼坪街交叉口，前身為大理市古城鋼窗廠；地塊現(xiàn)狀平整，用地條件良好；有一棟地上三層原有建筑；東側與老城隍廟僅一墻之隔，但該范圍屬部隊用地；距離南門目測約200米左右；5工程研究

——地塊四至描述地塊東側：緊靠老城隍廟〔部隊用地〕地塊西側：接壤大理最繁華的商業(yè)街---復興路地塊南側：毗臨老年活動中心及民宅地塊北側：北抵蒼坪街中上段，西北角與旅游商品批發(fā)市場相鄰6工程研究

——古城概況大理市總人口：613741人；古城內居民約:3萬人；規(guī)劃布局：五橫八縱的規(guī)劃格局；人均可支配收入：12865.75元；工程研究——古城旅游概況分析2021年旅游人次：921.6萬人次，較前年增長6.22%；2021年旅游收入：73.18億元，較前年增長10.48%散客平均逗留天數(shù)：兩天大理旅游特征評述：平均在古城逗留時間較短；團隊在30分鐘至1小時之間；7工程研究

——古城商業(yè)租金水平商業(yè)核心：三橫兩縱租金水平：南門至五華樓(平均)500元—600元/㎡/月;復興路北段約250元/㎡/月;人民路東段40元/㎡/月，人民路西段120元/㎡/月;洋人街東段每月52元/㎡/月，洋人街西段150—200元/㎡/月，洋人街中心廣場39元/㎡/月;博愛路90/㎡/月，玉洱路46元/㎡/月，

紅龍井35元/㎡/月古城核心區(qū)的商業(yè)分布圖8工程研究

——區(qū)位描述區(qū)域是古城最具人氣的商業(yè)核心段；本案拉于南門至五華樓之間；復興路南是古城商業(yè)租價最高的地方；總體租金水平在每月500元—600元/㎡；總體呈南高于北，西高于東的態(tài)勢；9區(qū)域屬性和工程屬性的界定，可以幫助我們明確研究方向和方法屬性詮釋區(qū)位屬性大理古城自然及人文旅游資源豐富,是世界知名旅游城市作為旅游城市，大理具有一定城市品牌形象和城市吸納力項目位于大理古城核心商業(yè)地段南門至五華樓之間區(qū)位優(yōu)勢是地塊先天的核心優(yōu)勢毗臨老城隍廟、與元帥府隔街相望區(qū)位具有濃郁的文化及歷史沉淀項目屬性規(guī)模較小，對品牌建設有一定限制占地約3.484畝，屬于小型開發(fā)項目容積率為1的商業(yè)地產(chǎn)開發(fā)在無法提升容積率的前提下，可往地下發(fā)展由此增加建筑面積設計要求限高7.5米、土木結構等在限高條件下如何豐富項目天際線視覺景觀效果10工程界定---位于知名旅游城市商業(yè)核心地帶的小型商業(yè)地產(chǎn)工程知名旅游城市利于地產(chǎn)工程品牌的形成和傳播游大理古城必經(jīng)之路、絕佳的歷史人文沉淀和商業(yè)人流需要專業(yè)操作來躲避開發(fā)風險小型商業(yè)地產(chǎn)工程區(qū)域界定大理古城的商業(yè)核心圈南門---五華樓一線是大理古城的標志和最多人流的區(qū)域地塊界定區(qū)位優(yōu)勢明顯，但需要專業(yè)操作提升其價值區(qū)位優(yōu)勢明顯,同時也存在一定硬傷,如城隍廟與工程的關系以及地塊西側臨街面過小,體量總體偏小等需要專業(yè)操作來躲避風險工程界定小型商業(yè)地產(chǎn)工程規(guī)模較小、受限高及容積率限制大理界定世界知名旅游城市具有豐富的自然和人文歷史景觀，城市品牌具有一定影響；11問題界定和結構化分析制定戰(zhàn)略開展方向工程定位工程可行性研究效益分析工程界定12工程約束條件僅3.484畝，開發(fā)規(guī)模較小，對開發(fā)樹品牌從規(guī)模上有一定限制；按目前限高7。5米的要求，對規(guī)劃造成抗性。一方面規(guī)劃天際線難以得到豐富;另一方面對規(guī)劃布局和產(chǎn)品設計產(chǎn)生約束和限制;復興路一側開口面過小,一方面影響了商業(yè)價值,另一方面對門楣的標志性設計產(chǎn)生一定限制;老城隍廟產(chǎn)權屬于文物局，用地卻屬于軍產(chǎn)，制約了本工程以老城隍廟作為旅游商業(yè)開展的定位；地塊西端與最具商業(yè)價值復興路一端開口較小，南北進身長，需要在定位和規(guī)劃設計上形成亮點，有效將人氣往內部吸引，才能使地塊最大化商業(yè)價值得到實現(xiàn)，所以在規(guī)劃設計上與以往傳統(tǒng)街區(qū)商業(yè)設計不同；開發(fā)規(guī)模較小限高對物業(yè)類型的限制。復興路一側開口較小對商業(yè)價值的影響。老城隍廟不在地塊范圍內的限制。地塊南北長、東西短不能按傳統(tǒng)街區(qū)商業(yè)設計；

內部約束條件13工程約束條件——區(qū)域與工程關系解析古城游客逗留時間短對商業(yè)及本案的約束商業(yè)具有明顯的季節(jié)性特征紅龍井和九隆居經(jīng)營現(xiàn)狀對本案銷售的影響內街型商業(yè)工程市場認可度低

外部約束條件14我們通過S-C-Q金字塔根本結構來界定

和分析問題資料來源：曾憲斌營銷籌劃模型？R1非期望結果——由特定情境導致的特定結果R2期望結果——不喜歡某一結果，想得到其它結果S=情境C=R1,R2Q=如何從R1到R215S：情境〔situation〕

——工程背景事實〔工程、市場〕1、區(qū)位好、規(guī)模小2、臨街面面積過小3、進身長、不利于交通4、城隍廟不在用地范圍5、限高有要求6、游客平均逗留時間短7、商業(yè)有明顯的淡旺季8、內街型商業(yè)市場認可低9、紅龍井、九隆居營銷不佳對本案銷售及經(jīng)營的影響區(qū)域位置是本案先天核心優(yōu)勢；但規(guī)模有限對品牌建設具有限制25米左右臨街面，如何形成具有特色的工程標志吸引游客？從商業(yè)角度內深長，不利于人行交通，如何抵消不暢達的消費心理阻力；工程與城隍廟的聯(lián)動通過什么方式表現(xiàn)？限高影響天際線視覺景觀的形成，如何防止設計呆板？平均逗留時間在30分鐘至1小時，如何增加本案人氣？定位類型和規(guī)模大小要符合市場特征，如何更有利于商家經(jīng)營？目前古城內街型商業(yè)整體經(jīng)營不佳，本案如何通過定位和設計躲避風險，作出亮點？通過紅龍井和九隆居的運作，目標客群商鋪消費更加成熟，本案如何作出差異化？16R1：非期望結果

——按常規(guī)開展的可能結果從定位上從設計上從資源整合上從規(guī)劃上從競爭上17R2：期望結果

——我們的期望目標借鑒成都錦里模式，打造亮點，具有唯一性和稀缺性，無法被等量競爭和淘汰，形成最大化核心競爭力；設計要從差異化、人性化、精細化突破，注重門楣標志性和內部商業(yè)景觀結點的設計引人入勝；定位和設計要從老城隍廟來借題發(fā)揮，整合文化資源，用其優(yōu)勢為本工程增加文化內涵。商業(yè)定位和模式要符合市場特征，便于后期經(jīng)營，表達在單位面積要結合商業(yè)類型以及規(guī)劃布局要引人入勝兩個方面；通過定位創(chuàng)新和設計上亮點的最大化挖掘，提升工程內涵，表達市場唯一性；從定位上從設計上從資源整合上從規(guī)劃上從競爭上18C：矛盾或沖突〔complication〕

——R1與R2之間存在著的沖突或問題非常規(guī)設計：視覺豐富、景觀結點引人入勝、具有文化趣味和游憩功能的設計表現(xiàn)；R1R2合理的資源利用：名稱、定位、設計、景觀均要立足于老城隍廟文化塑造工程內涵;常規(guī)定位：類似九隆居的內街商業(yè)模式常規(guī)設計：常規(guī)、呆板、缺乏趣味和游憩的環(huán)境氣氛常規(guī)規(guī)劃設計：產(chǎn)品單一、單位面積過大、設計缺乏合理性不利于商家經(jīng)營；非常規(guī)設計：定位符合市場需要，單位盈利水平高、設計符合定位的商家類型缺乏市場競爭力、容易被等量淘汰和邊緣化;具有唯一性,難以被等量替換;非常規(guī)定位：唯一性和稀缺性打造工程的不可替代。借鑒成都錦里模式；非合理的資源利用：城隍廟不與地塊直接連接19Q：提出問題〔question〕

——要實現(xiàn)從R1到R2必須要答復的核心問題1、定位是否契合錦里模式？2、內部商業(yè)類型怎樣契合市場需求？3、內部商業(yè)布局怎樣契合購置習慣？4、老城隍廟文化內涵如何最大化挖掘整合？5、規(guī)劃設計如何做出最大化亮點？6、通過定位和設計的專業(yè)整合如何提高商業(yè)盈利水平，達到可與復興路臨街商業(yè)抗衡。20問題界定和結構化分析制定戰(zhàn)略發(fā)展方向項目定位

市場競爭分析效益分析項目界定1、區(qū)域市場研究2、本工程開展方向判定商業(yè)分析、個案研究、商戶需求調查；定位模式研究、競爭力研究戰(zhàn)略開展方向研究21商業(yè)分析

——古城商業(yè)模式分析復興路南〔南門——五華樓段〕商業(yè)類型:商鋪總數(shù)177間左右，占古城商業(yè)核心區(qū)的14%；其中臨街商鋪157間，占古城商業(yè)核心區(qū)的12%；臨街：銀飾銀器28間，占總數(shù)的18%；旅游商品/工藝品33間，占總數(shù)的21%；玉石玉器23間，占總數(shù)的15%；扎染、民族服飾43間，占總數(shù)的27%；特色小吃/土特產(chǎn)6間，占總數(shù)的4%；休閑娛樂/飲品店0間；其它：24間〔箱包、超市、茶葉等〕占總數(shù)的15%；規(guī)模情況：10㎡至40㎡左右；租金：500元/㎡/月—600元/㎡/月左右；18%15%4%27%15%21%商業(yè)總量：古城核心商業(yè)區(qū)商鋪總數(shù)：約1261間，其中包括紅龍井、九隆居在內，〔但不包括客?！场?2大理旅游商品批發(fā)市場內商鋪20間，占古城商業(yè)核心區(qū)的2%，其中：玉器/石器10間，占總數(shù)的50%，民族服飾6間，占總數(shù)的30%，其他：空鋪4間占總數(shù)的20%，旅游商品批發(fā)市場20%50%30%商業(yè)分析

——古城商業(yè)模式分析2315%5%17%17%7%2%37%復興路中〔五華樓——洋人街段〕商鋪總數(shù)134間，占古城主要核心商業(yè)區(qū)的11%，銀飾銀器20間，占總數(shù)的15%；旅游商品/工藝品6間，占總數(shù)的5%；玉石玉器22間，占總數(shù)的17%；扎染、民族服飾21間，占古城總數(shù)17%；特色小吃/土特產(chǎn)10間，占總數(shù)的7%；休閑娛樂/飲品店3間，占總數(shù)的2%；其它：52間，〔箱包、皮具、書店、茶葉、藥店、超市〕占總數(shù)的37%；規(guī)模：主要商業(yè)商鋪在10㎡至25㎡之間；租金：較低：167元/㎡/月；較高486元/㎡/月；平均：250元/㎡/月；商業(yè)分析

——古城商業(yè)模式分析24復興路北〔洋人街——玉洱路〕商鋪總數(shù)64間，占古城商業(yè)核心區(qū)的5%，銀飾銀器0間，旅游商品/工藝品3間，占總數(shù)的5%；扎染、民族服飾3間，占總數(shù)的5%；特色小吃/土特產(chǎn)2間，占總數(shù)的3%；休閑娛樂/飲品店1間，占總數(shù)的2%；其它：55間〔運動休閑服飾、通訊設備、箱包、時尚服飾、鞋業(yè)等〕占總數(shù)的85%規(guī)模：8㎡，10㎡，20㎡，60㎡，差異較大；租金：最低：69元/㎡/月；最高：350元/㎡/月；平均100元/㎡/月；5%5%3%2%85%商業(yè)分析

——古城商業(yè)模式分析2552%31%4%2%7%4%人民路〔西段〕商鋪總數(shù)62間，占古城商核心區(qū)總數(shù)的5%；銀飾銀器3間，占總數(shù)的4%；旅游商品/工藝品4間，占總數(shù)的7%；玉石玉器1間，占總數(shù)的2%；扎染、民族服飾0間，特色小吃/土特產(chǎn)3間，占總數(shù)的4%；休閑娛樂/飲品店19間，占部數(shù)的31%；其它：32間〔餐館、時尚服飾、護膚、美發(fā)等〕占總數(shù)的52%；規(guī)模：10㎡，40㎡，〔上下層60㎡〕，100㎡；租金：最低：60元/㎡/月；最高150/㎡/月；平均：120/㎡/月；商業(yè)分析

——古城商業(yè)模式分析2692%7%1%人民路〔東段〕商鋪總數(shù)82間，占古城商業(yè)核心區(qū)的7%；銀飾銀器0間；旅游商品/工藝品0間；玉石玉器0間；扎染、民族服飾0間；特色小吃/土特產(chǎn)6間，占總數(shù)的7%；休閑娛樂/飲品店1間，占總數(shù)的1%；其它：75間〔餐飲、服飾、水果、食品、雜貨等〕占總數(shù)的92%；規(guī)模：10㎡，12㎡，15㎡，20㎡；租金：平均40元/㎡/月；商業(yè)分析

——古城商業(yè)模式分析27洋人街〔東〕商鋪總數(shù)46間，占古城商業(yè)核心區(qū)的4%；銀飾銀器0間；旅游商品/工藝品0間；玉石玉器0間；扎染、民族服飾0間；特色小吃/土特產(chǎn)13間，占總數(shù)的28%；休閑娛樂/飲品店0間；其它：33間〔餐館、副食、美發(fā)、門診等〕占總數(shù)的72%；規(guī)模：10㎡，12㎡，25㎡，100㎡；租金：最低：38元/㎡/月；最高：166元/㎡/月；平均：52元/㎡/月；72%28%商業(yè)分析

——古城商業(yè)模式分析2811%26%10%16%1%21%21%商業(yè)分析

——古城商業(yè)模式分析29洋人街中心廣場商鋪總數(shù)25間，占古城商業(yè)核心區(qū)的2%；銀飾銀器0間；旅游商品/工藝品6間，占總數(shù)的24%；玉石玉器1間，占總數(shù)的4%；扎染、民族服飾1間，占總數(shù)的4%；特色小吃/土特產(chǎn)0間；休閑娛樂/飲品店6間，占總數(shù)的24%；其它：11間〔空鋪〕占總數(shù)的44%；規(guī)模：83㎡，88㎡，120㎡，180㎡，300㎡；〔冰島及櫻花屋面積不詳〕租金：最低：28元/㎡/月；平均：39元/㎡/月；24%4%4%24%44%商業(yè)分析

——古城商業(yè)模式分析30博愛路商鋪總數(shù)148間，占古城商業(yè)核心的總數(shù)的12%；銀飾銀器0間；旅游商品/工藝品15間，占總數(shù)的10%；玉石玉器2間，占總數(shù)的1%；扎染、民族服飾9間，占總數(shù)6%；特色小吃/土特產(chǎn)2間，占總數(shù)的2%；休閑娛樂/飲品店13間，占總數(shù)的9%；其它：107間〔餐館、副食、服飾、旅游用具等等〕占總數(shù)的72%；規(guī)模：10㎡，25㎡，30㎡，45㎡，180㎡，租金：最高：120元/㎡/月；最低：35元/㎡/月；平均：90元/㎡/月52%31%4%2%7%4%商業(yè)分析

——古城商業(yè)模式分析3192%7%1%玉洱路商鋪總數(shù)103間，占商業(yè)核心區(qū)總數(shù)的8%；銀飾銀器0間；旅游商品/工藝品8間，占總數(shù)的8%；玉石玉器0間；扎染、民族服飾0間；特色小吃/土特產(chǎn)2間，占總數(shù)的2%；休閑娛樂/飲品店0間；其它：93間〔餐館、家具、窗簾、日用副食、超市、化裝品等〕，占總數(shù)的90%；規(guī)模：11㎡，17㎡，18㎡，25㎡，40㎡，60㎡；租金：最低：25元/㎡/月；最高：115元/㎡/月；平均：46元/㎡/月；商業(yè)分析

——古城商業(yè)模式分析32紅龍井商鋪總數(shù)200多間，占商業(yè)核心總數(shù)的16%；銀飾銀器0間；旅游商品/工藝品2間，占總數(shù)的1%；玉石玉器4間，占總數(shù)的2%；扎染、民族服飾7間，占總數(shù)的4%；特色小吃/土特產(chǎn)0間；

休閑娛樂/飲品店8間，占總數(shù)的4%；其它：179空鋪，占總數(shù)的89%；規(guī)模：10㎡，25㎡，50㎡，61㎡；租金：平均：35元/㎡/月；1%2%4%4%89%商業(yè)分析

——古城商業(yè)模式分析331、商業(yè)種類雷同、單調、缺乏特色；2、貨品不豐富、同質競爭嚴重；3、缺乏深層次和有特色的文化商品；4、游客屬于走馬觀花式的隨意消費；古城商業(yè)總體評述

——商品種類單一，缺乏個性

34

名稱

平均租金類型

評述復興路南（南門——五華樓段）500-600/㎡/月游客

觀光型復興路中（五華樓——洋人街段）250/㎡/月游客觀光型、休閑型復興路北（洋人街——玉洱路）100/㎡/月本地游客稀少人民路（西段）120/㎡/月游客觀光型、休閑型人民路（東段）40/㎡/月本地游客稀少洋人街（東）52/㎡/月本地游客稀少洋人街（西）150-200/㎡/月游客觀光型、休閑型洋人街中心廣場39/㎡/月游客游客稀少博愛路90/㎡/月游客休閑型玉洱路46/㎡/月本地游客稀少紅龍井35/㎡/月游客休閑型古城商業(yè)街總體評述351、全年淡旺季旺季：春節(jié)（2月）、五一、暑假（7、8月）、十一最淡：11月至次年1月（3個月）2、全天淡旺時段最旺：8：00—10：00、

13：00—16：00；團隊最多，平均停留30分鐘至一個小時；最淡：11：00—13：00、

20：00以后；

3、綜合評述

大理旅游觀光型游客多，休閑型游客少；缺乏高端游客，同時市場也及少有為

此類客戶提供配套的服務設施。整體游客來去一陣風，缺少慢活和享受。季節(jié)

性較為明顯，淡旺季明顯，淡季更淡；商業(yè)分析

——古城旅游綜合評述36

個案分析——武廟會1項目名稱

武廟會開發(fā)商云南城投置業(yè)項目地址博愛路53號占地面積13333.4㎡建筑面積18000㎡綠化率35%容積率0.68綜合評述優(yōu)勢:品牌優(yōu)勢，開發(fā)企業(yè)在業(yè)內具有開發(fā)實力對目標客戶具有一定攻心力；并且能得到一定的政府扶持；特色：地上面積為：9067㎡設計地下層，由此增加8933㎡建筑面積；售價：最高：17800元/㎡；最低：7000元/㎡；平均：10000元/㎡（折前）；37

個案分析——武廟會25、各主題區(qū)域商業(yè)價值主要由區(qū)位是否臨街決定，

設計均好性較差；6、體塊式商業(yè)模式需要有大量游客來支撐，必須要

旅行社配合；7、招商和經(jīng)營是個大問題；1、定位旅游商業(yè)地產(chǎn)工程2、坡地交通暢達性弱；3、四大區(qū)片，定位存在問題：規(guī)劃過于規(guī)整，不符合體驗式游憩的需求；4、分區(qū)過于主觀，類似專業(yè)市場；業(yè)態(tài)難以相互借景；38個案分析——紅龍井項目名稱

紅龍井開發(fā)商紅龍井房地產(chǎn)項目地址紅龍井占地面積23333.45㎡建筑面積19680㎡綠化率41%容積率0.77綜合評述最低價：7000元/㎡；最高價：20000元/㎡；均價：12000元/㎡（折前）1、坡地交通暢達性弱；2、步行系統(tǒng)不利于逗留時間短暫的團隊；3、從旅游休閑的角度游憩性較差；4、設計過于通透、視覺過于筆直，缺乏趣味；6、產(chǎn)品格局單一、業(yè)態(tài)單一；7、臨水鋪面經(jīng)營需要一定時間自然形成；8、內鋪招商和經(jīng)營是個大問題；39商戶需求調查

針對解決本工程定位問題，我們面向大理古城主要商業(yè)核心區(qū)域商戶,作了一次問卷調查，以期從需求市場的角度給予定位指導。本次問卷調查共計210份，統(tǒng)計后有效問卷為203份，合格率為97%；調查對象為大理古城商業(yè)核心區(qū)的個體經(jīng)營戶；商戶需求調查

2、經(jīng)營面積需求比例偏小

A、10㎡以內的占4%；B、10—15㎡的占10%；C、15—20㎡的占24%；

D、20—25㎡的占19%；E、25—30㎡的占10%；F、30—35㎡的占7%；G、35—40㎡的占8%；H、40㎡的占19%；1、客戶分類

本次調查中銀飾、銀器經(jīng)營戶占17%；旅游商品、工藝品商戶占21％；玉器、玉石占17％；

扎染、民族服飾商戶占15％；特色小吃、土特產(chǎn)商戶占6％；休閑娛樂、飲品店商戶占5％；

其它商戶占19％；40

2、經(jīng)營面積需求比例偏小

A、10㎡以內的占4%；B、10—15㎡的占10%；C、15—20㎡的占24%；

D、20—25㎡的占19%；E、25—30㎡的占10%；F、30—35㎡的占7%；G、35—40㎡的占8%；H、40㎡的占19%；3、租賃經(jīng)營占市場主導

本次調查中古城商業(yè)核心區(qū)商戶自有物業(yè)占有率為17%；租賃商戶占有率為83%；

4、二樓經(jīng)營存在抗性

在本次調查中，會選擇在二樓經(jīng)營的商戶占有率為9%，不會選擇在二樓經(jīng)

營的商戶占有率為78%，說不清楚的占有率為13%；商戶需求調查

4.1會選擇在二樓經(jīng)營的商家一共有〔18家〕A、銀飾/銀器3〔16%〕B、旅游商品/工藝品1〔6%〕C、玉器/石器1〔6%〕D、扎染,民族服飾2〔11%〕E、特色小吃/土特產(chǎn)2〔11%〕F、休閑娛樂/飲品店5〔28%〕G、其它4〔22%〕41商戶需求調查

5、多數(shù)商戶看好商住一體式商鋪

本次調查中對于下商上住的商業(yè)會感興趣的商戶占有率為66%，不感興趣的商

戶占有率為20%，說不清楚的商戶占14%。

6、經(jīng)營戶具有一定的潛在購置力本次調查中39%的商戶有購置商鋪的打算，44%的商戶沒有購置商鋪的打算，有17%商戶目前說不清楚。

7、經(jīng)營戶大多認為外鄉(xiāng)特色文化展示較為缺乏認為古城商業(yè)缺乏旅游商品的商戶占7%；13%的商戶認為缺乏餐飲休閑；46%的商戶認為古城缺乏外鄉(xiāng)文化特色展示區(qū)；4%的商戶認為古城缺乏酒吧娛樂；還有30%的商戶認為古城缺乏的只有游客；42商戶需求調查

10、經(jīng)營戶對工程地商鋪較為認可在置業(yè)測試中;如果在工程地開發(fā)商業(yè)工程，認為價格應在10000元—120000萬元/㎡的商戶占有率為43%；認為價格應在12000元—15000元/㎡的商戶占有率為30%/㎡；認為價格應在5000元—20000元㎡/的商戶占有率為12%/㎡；認為價格應在20000元㎡/以上的商戶占有率為5%；不知道的商戶占10%；43各業(yè)態(tài)需求面積特征

1、銀飾、銀器商戶34戶；A、10㎡以內2(6%)

B、10-15㎡5(15%)

C、15-20㎡9(26%)

D、20-25㎡9(26%)

E、25-30㎡3(9%)

F、30-35㎡4(12%)

G、35-40㎡0

H、40㎡以上2(6%)

2、旅游商品、工藝品42戶A、10㎡以內1(2%)

B、10-15㎡7(17%)

C、15-20㎡14(33%)

D、20-25㎡8(19%)

E、25-30㎡6(15%)

F、30-35㎡1(2%)

G、35-40㎡4(10%)

H、40㎡以上1(2%)

3,玉器/石器34

A、10㎡以內0

B、10-15㎡3(9%)

C、15-20㎡8(23%)

D、20-25㎡5(15%)

E、25-30㎡2(6%)

F、30-35㎡3(9%)

G、35-40㎡4(12%)

H、40㎡以上9(26%)4,扎染,民族服飾31

A、10㎡以內0

B、10-15㎡2(6%)

C、15-20㎡5(16%)

D、20-25㎡10(32%)

E、25-30㎡3(10%)

F、30-35㎡3(10%)

G、35-40㎡0

H、40㎡以上8(26%)44各業(yè)態(tài)需求面積特征

5,特色小吃/土特產(chǎn)12戶A、10㎡以內0

B、10-15㎡1(8%)

C、15-20㎡3(25%)

D、20-25㎡2(18%)

E、25-30㎡1(8%)

F、30-35㎡1(8%)

G、35-40㎡1(8%)

H、40㎡以上3(25%)6,休閑娛樂/飲品店10戶；〔面積需求較大〕A、10㎡以內0B、10-15㎡2(20%)C、15-20㎡0D、20-25㎡0E、25-30㎡2(20%)F、30-35㎡0G、35-40㎡1(10%)H、40㎡以上5(50%)7,其它40

A、10㎡以內4(10%)

B、10-15㎡4(10%)

C、15-20㎡8(20%)

D、20-25㎡3(8%)

E、25-30㎡4(10%)

F、30-35㎡1(3%)

G、35-40㎡5(12%)

H、40㎡以上11(27%)451、區(qū)域市場研究

商業(yè)分析、個案研究、商戶

需求調研；2、本項目定位發(fā)展方向判定

定位模式研究,競爭力研究；戰(zhàn)略開展方向研究定位模式研究本案模式個案借鑒擬合度研究個案分析定位指導本案商業(yè)經(jīng)營范圍研究定位模式研究46個案分析———錦里：時尚與傳統(tǒng)

在原汁原味的川西民俗文化氣氛中享受最舒適愜意的都市休閑娛樂方式47錦里靈韻

——三國文化和川西民俗文化的休閑勝地酒樓客棧茶坊商鋪戲臺回廊曬太陽逛街淘工藝品曬太陽逛街淘工藝品錦里古街，集旅游購物、休閑娛樂為一體。街區(qū)內有客棧、茶坊、餐廳、酒吧、旅游工藝品、四川特色產(chǎn)品等經(jīng)營工程。錦里古街還有民間藝人豐富多彩的原生態(tài)表演，各種特色小攤遍布街區(qū)。更有一條好吃街，網(wǎng)絡了最具四川特色的各種名小吃，讓每一位游客都能邊走邊看，邊看邊吃，邊吃邊玩。錦里古街還定期舉行妙趣橫生的音樂、戲劇表演及極具特色的民俗服裝秀。并按照中外的傳統(tǒng)節(jié)日。舉行具有鮮明文化特色的主題活動，如端午節(jié)、七夕節(jié)、中秋節(jié)、萬圣節(jié)、圣誕節(jié)等。48錦里靈韻

——親水、休閑、游憩

水岸錦里從建筑特色、景觀設置以及業(yè)態(tài)規(guī)劃等各個方面，本著精品化、個性化的原那么，打造出一個更加精致的全方位展示三國文化的休閑勝地，在文化內涵上與武侯祠形成了三國文化展示和體驗的互補。融入水元素，使得錦里成為成都唯一一個營造出獨特水景的文化休閑工程。水岸錦里49錦里之民俗篇民間工藝錦繡館

葫蘆畫

繡花鞋打草鞋

皮影燈

蛋殼畫民俗畫

樂器坊

吹糖人民間玩具土特產(chǎn)叮叮糖

米花糖

張飛牛肉

湯長發(fā)麻餅但氏豆腐干50錦里之旅游商品服飾·包錦里印象坊

述瑪

夜郎

勾勾針51茶葉·藥坊欣盛源參茸行蜀濤茶葉店書籍·書法書報亭奇異書法飾品步步蓮花〔烏木〕東情西韻錦里之特色商品52錦里之吃住篇樂在錦里:橙黃橘綠、行形攝色、穿梭古典與現(xiàn)代;吃在錦里：花間月、四方街，一個來了就不想走的地方；住在錦里：蓮花府邸、諸葛廬夢回三國；53錦里之特色小吃街特色小吃上百種精品地方特色小色品種繁多，深深吸引游客眼球，為錦里增色不少；提供統(tǒng)一餐食處：增少特色小吃經(jīng)營面積，提高了單位盈利水平，值得借鑒；54擬合度分析：定位是否契合錦里模式？1、借勢文物區(qū)打造文化內涵錦里——武候祠；本案——

老城隍廟；2、位于旅游景區(qū)錦里：武候大道城市中心；本案：大理古城核心區(qū)位;3、地形特征地勢平坦；臨街面地塊開口小，即入口處；地塊進身狹長;55本案定位開展方向研究：

定位原那么:核心1：與區(qū)域商業(yè)市場相互配套和補充的關系；核心2：內部商業(yè)相互借景共生；作出特色；商業(yè)范疇:特色商品：銀飾銀器、玉石玉器、飾品、箱包、茶葉、書籍…旅游紀念品：內畫、草鞋、扎染等旅游特色紀念品…土特產(chǎn)：大理文化特產(chǎn)、地方土特產(chǎn)等…特色小吃：三道茶、涼粉、炸洋芋、乳扇、餌塊、青梅等…本案定位開展方向研究：商業(yè)經(jīng)營范圍

文化核心：核心1：老城隍廟文化元素；核心2：白族節(jié)慶民俗文化；表現(xiàn)方式：固定時間祭祀儀式：每日14：00—15：00每日白族節(jié)慶民俗表演：每日9：00—11：00白族三道茶表演；〔可與地下層聯(lián)動〕規(guī)劃設計細節(jié)打造；特色商品；56問題界定和結構化分析制定戰(zhàn)略開展方向工程定位工程可行性研究效益分析工程界定57總占地：2322.7平米容積率:1總規(guī)模：3.484畝工程經(jīng)濟指標

總建筑面積:2322.7平米地上局部:2322.7平米地下局部:2021平米由于規(guī)模較小,建議增加地下層；原方案幾個弊端:1、方案過于簡單直白；2、布局呆板；3、天際線缺乏變化；4、商業(yè)均好性差；5、經(jīng)營定位不明確；6、標識性和趣味性差；7、面積沒有得到最大挖掘；工程定位

——錯誤的規(guī)劃思路58工程定位

——戰(zhàn)略指導

一、案名：城隍廟老街其涵意的三個層面：吻合老城隍廟文化、借景生情、老街舊夢，暗合游客心理；

二、形象定位“精華大理、文化大理〞寓意：在新舊文化、情景交融中感受大理的游憩情懷；

三、產(chǎn)品定位：錦里品質1、地下層與地上層別離定位、互相配套；2、地下一層設計、層高4米；3、地上兩層連體設計；59規(guī)劃設計意見

1、工程總體高度在2.8米—7.5米；2、旨在豐富天際線視覺效果；備注:使天際線立面效果富于變幻、防止呆板；3有水那么靈,精致水景的趣味營造;4、地下層自然采光通風設計；〔類似南京玄武湖地下隧道，道過地面綠化得以實現(xiàn)〕；5、三個景觀結點的打造入口—戲臺—特色小吃60規(guī)劃設計意見

6、牌坊：城隍廟老街標志性入口，要具有強烈的昭示性，成為古城一景；游客路經(jīng)必留影為目標；7、戲臺從牌坊處可探及里，由戲臺引人入勝；8、特色小吃以特色小吃吸引游客往商業(yè)腹心地帶探尋；9、租賃攤位民間工藝品增加游憩功能，每個攤位1.5米*1米10、整體布局要錯落有致、防止筆直；61工程定位及設計意見

11、提供統(tǒng)一餐食處：提高特色小吃單方面積盈利水平；同時到達人群的聚集效應；12、休閑游憩趣味設施休閑設施與水景自然交融；人在景中閑，景在眼中漫；13、城隍廟符號的小品元素增加文化內涵；延展工程品質；62工程定位及設計意見

14、采用過街龍的連廊設計增加設計亮點；連廊將二層有機進行整合，利于二層商業(yè)經(jīng)營；連廊增加了二層商業(yè)的互通和互動；既作為交通組織，也可將商業(yè)面積劃整為小，或連小為片；63單位有效經(jīng)營面積：地上局部

1、銀飾、銀器：15-20㎡*2=40㎡(26%)、20-25㎡*2=50㎡(26%)2、旅游商品、工藝品：30㎡、40㎡、50㎡、60㎡、10-15㎡(17%)、15-20㎡(33%)、20-25㎡(19%)、25-30㎡(15%)3、玉器玉石：15-20㎡=40㎡(23%)、40㎡*2=80㎡(26%)4、扎染、民族服飾：15-20㎡=40㎡(16%)、20-25㎡=50㎡(32%)、40㎡*2=80㎡(26%)5、食品、土特產(chǎn)：15-20㎡=40㎡(25%)、20-25㎡=50㎡(18%)、40㎡*2=80㎡(25%)6、休閑娛樂/飲品店：10-15㎡=30㎡(20%)、25-30㎡=60㎡(20%)、40㎡=80㎡(50%)7、其它：15-20㎡=40㎡〔20%〕

面積

配比及面積

模擬總價1、40~50平米

占62%；1439平米；28戶64萬—80萬2、30平米

占20%；464平米；15戶48萬3、60平米

占10%；232平米；4戶

96萬4、8—10平米

占8%；185平米；23戶

20萬

總戶數(shù):70戶;

由于規(guī)模較小,本案重點是如何提高單方售價,以上按均價16000—20000計算;