名門傳承于世香格名苑工程形象定位報(bào)告匯報(bào)說明[本次報(bào)告旨在解決工程形象定位問題：1、前海中心規(guī)劃下將帶來什么樣的時(shí)機(jī)，工程所占有的區(qū)位及本體屬性？2、工程在競爭格局中如何占位，如何跳出未來競爭格局？3、工程所面對的目標(biāo)客戶群特征如何？4、通過建立何種形象符號讓客戶感知？后續(xù)工程組將提交?工程營銷執(zhí)行報(bào)告?，以解決工程品質(zhì)提升、推售以及推廣等方面問題。]報(bào)告結(jié)構(gòu)第一部分項(xiàng)目屬性分析：前海中心規(guī)劃下將帶來什么樣的機(jī)會(huì)，項(xiàng)目所占有的區(qū)位及本體屬性？1、區(qū)域理解

2、項(xiàng)目理解第二部分項(xiàng)目競爭格局分析：項(xiàng)目在競爭格局中如何占位，如何跳出未來競爭格局？1、項(xiàng)目區(qū)域內(nèi)競爭格局2、區(qū)域外競爭格局第三部分目標(biāo)客戶群定位：項(xiàng)目所面對的目標(biāo)客戶群特征如何？1、山居客戶典型特征研究2、區(qū)域客戶特征研究第四部分項(xiàng)目形象定位體系：通過建立何種形象符號讓客戶感知？1、項(xiàng)目競爭價(jià)值梳理2、項(xiàng)目形象定位體系建立價(jià)值體系>>視角一：都市圈下的前海中心價(jià)值視角二：工程的本體屬性1價(jià)值思考：前海中心規(guī)劃下的時(shí)機(jī)？工程本體屬性？18平方公里的“曼哈頓〞將意味著什么？前海中心，包括前海、后海和寶安中心區(qū)，主要開展區(qū)域功能的生產(chǎn)性效勞業(yè)與總部經(jīng)濟(jì)。前海片區(qū)的城市開展水平，配套、交通、環(huán)境等硬件設(shè)施都將得到升級，而片區(qū)地位升級、設(shè)施升級等將提升片區(qū)的物業(yè)價(jià)值，對區(qū)域房地產(chǎn)的開展有重大的促進(jìn)作用。?深圳市城市總體規(guī)劃〔2007-2021〕?規(guī)劃概況城市策略：在深圳三軸二帶多中心規(guī)劃中，前海地區(qū)定位“未來深圳新城市中心〞，而且相比福田中心，前海是更加高層次的中心，更強(qiáng)調(diào)區(qū)域輻射功能，其效勞范圍將是包括香港在內(nèi)的整個(gè)珠三角地區(qū)。片區(qū)定位：西部開展軸軸心——前海地區(qū)是香港和珠三角城市群交流合作、要素流通的西線樞紐，有著承南啟北之用。根據(jù)?深圳市城市總體規(guī)劃〔2007-2021〕?。深圳在空間規(guī)劃上將實(shí)行“南北貫穿，西聯(lián)東脫〞的策略。其中“南北貫穿〞目的是進(jìn)一步貫穿深圳與南部的香港，北部的廣東、東莞、惠州等城市的聯(lián)系，構(gòu)建西部開展軸、中部開展軸、東部開展軸三條面向區(qū)域的城市開展軸，強(qiáng)化珠三角區(qū)域開展的“脊梁〞。其中，西部開展軸是深圳提升國際化城市職能、實(shí)現(xiàn)深港合作、促進(jìn)珠三角城鎮(zhèn)群協(xié)調(diào)開展的戰(zhàn)略性走廊；重點(diǎn)開展具有戰(zhàn)略價(jià)值的前海中心，使其成為城市轉(zhuǎn)型的重要增長點(diǎn)。前海幅員：18平方公里的前海是深圳最大的待開發(fā)片區(qū)，前海片區(qū)地位更高，資源更豐富，資本更雄厚，可塑性更強(qiáng)，開展?jié)摿Ω?。前海?guī)劃方案：“水城〞——國際中標(biāo)方案突破區(qū)域現(xiàn)狀，未來將帶來區(qū)域居住價(jià)值升級2021年深圳以500萬元獎(jiǎng)金，面向全世界征集有關(guān)前海地區(qū)的概念規(guī)劃。前海地區(qū)將成為深圳提升國際影響力中心和標(biāo)志地區(qū)。7號方案“前海水城〞——引進(jìn)五條線性濱水走廊前海地區(qū)的一大機(jī)遇就是將水融入城市，并用水來賦予鮮明的區(qū)域特征。這一特征不僅是一個(gè)經(jīng)典的明信片式的港口，而且是一個(gè)對于基地和港口內(nèi)的水體進(jìn)行凈化和改進(jìn)的大膽設(shè)想，遍布整個(gè)18平方公里待開發(fā)地區(qū)。整體設(shè)計(jì)方案利用并拓寬現(xiàn)狀流經(jīng)基地的河流和排水渠，引進(jìn)五條線性濱水走廊，將大尺度的基地劃分為一系列易于管理且特色鮮明的都市亞區(qū)(sub-district)，并且將周邊的城市地區(qū)與海岸區(qū)域連接起來。前海地區(qū)的開發(fā)將憑借品質(zhì)、個(gè)性和獨(dú)具特色的城市形象、經(jīng)濟(jì)模式和文化特質(zhì)，為深圳與悉尼、香港、溫哥華等一樣躋身于世界知名濱海城市的行列提供不可多得的時(shí)機(jī)。區(qū)域戰(zhàn)略：兩大區(qū)先期啟動(dòng)——前海灣保稅港區(qū)通過驗(yàn)證，將吸引大量香港、內(nèi)地公司進(jìn)駐，帶動(dòng)片區(qū)產(chǎn)業(yè)鏈條式開展。前海中心區(qū)·珠三角“曼哈頓〞：含概創(chuàng)新金融、現(xiàn)代物流、總部經(jīng)濟(jì)、科技效勞、通訊媒體效勞、商業(yè)效勞六大領(lǐng)域?！扒昂Ｋ迁暢耙?guī)劃的區(qū)域啟示產(chǎn)業(yè)升級城市戰(zhàn)略片區(qū)定位幅員擴(kuò)容區(qū)域戰(zhàn)略城市幅員擴(kuò)容進(jìn)一步提升地位前海中心規(guī)劃提升到國家戰(zhàn)略層面前海中心是未來珠三角的效勞業(yè)總部中心西部開展軸軸心提升片區(qū)形象兩大區(qū)先期啟動(dòng)為開展造勢超前規(guī)劃超前規(guī)劃問鼎全球國際性標(biāo)桿性創(chuàng)新性兼容性多元性區(qū)域交通：港粵聯(lián)系中轉(zhuǎn)站,為區(qū)域開展提速陸路樞紐：月亮灣大道、深南大道、北環(huán)大道、南坪快速等多條市級主干道和桃園路、桂廟路、前海路等區(qū)域主干道共同編織了四通八達(dá)的市級陸路交通樞紐。地下樞紐：地鐵1號線、5號線在前海灣站實(shí)現(xiàn)換乘，5號線南延接駁2號線，前海成為深圳地鐵的一個(gè)地下交通樞紐站。城際樞紐：深港機(jī)場聯(lián)絡(luò)線擬定主線路由深圳寶安機(jī)場至香港國際機(jī)場，經(jīng)停前海灣站，并分設(shè)一條支線抵至新界西北洪水橋，連通港西鐵，全程50公里。再加上沿江高速與西部通道的接駁，使得前海成為港粵聯(lián)系的一個(gè)中轉(zhuǎn)站。區(qū)域配套：工程周邊配套有待升級、完善資源不可再生：百年荔林環(huán)繞，城市綠肺，周邊近500萬平米原生態(tài)環(huán)境，充分享受大自然的恩惠獨(dú)一無二城市中央山脈：大小南山環(huán)繞六大公園簇?fù)恚涸铝翞彻珗@、大南山郊野公園、荔林公園、青青世界、興海公園、小南山公園區(qū)域生態(tài)資源：兩大山、六大公園簇?fù)?，百年原生態(tài)，絕無僅有！信國公文氏祠赤灣左炮臺(tái)區(qū)域人文資源：深圳最具歷史底蘊(yùn)的區(qū)域，歷史悠久，不可復(fù)制！教育配套：幼兒園：小白兔幼兒園、海麗達(dá)雙語幼兒園、南山區(qū)托幼中心、博雅中英文幼兒園小學(xué)：月亮灣小學(xué)、南山實(shí)驗(yàn)學(xué)校鼎太分部〔省級重點(diǎn)小學(xué)〕、陽光小學(xué)、南園小學(xué)〔民辦〕中學(xué)：荔林中學(xué)、南山實(shí)驗(yàn)學(xué)校荔林中學(xué)部〔省級重點(diǎn)中學(xué)〕、前海中學(xué)、深大附中〔省一級重點(diǎn)中學(xué)〕區(qū)域人文資源：名校林立，優(yōu)越的教育資源款待孩子的童年與未來，不負(fù)南山教育強(qiáng)區(qū)之名！區(qū)域價(jià)值梳理：全方位的豪宅區(qū)價(jià)值體系前海中心規(guī)劃驅(qū)動(dòng)未來發(fā)展前景高于深圳發(fā)展任何一個(gè)“中心區(qū)”絕版生態(tài)價(jià)值兩大山、六大園簇?fù)?，盡享城市“綠肺”生態(tài)資源交通配套“海、陸、空、鐵”核心交通樞紐極速盤活區(qū)域固化土地！教育配套名校林立，不負(fù)南山教育強(qiáng)區(qū)之名！軟肋和硬傷搬遷、完善，片區(qū)環(huán)境趨優(yōu)房地產(chǎn)市場發(fā)展情況中高端物業(yè)崛起，生活氛圍愈濃！人文環(huán)境深圳的歷史人文遺跡，不可復(fù)制！前海水城QIANHAIWATERCITY珠三角·曼哈頓：世界級海濱都市區(qū)即將崛起價(jià)值體系>>視角一：都市圈下的前海中心價(jià)值視角二：工程的本體屬性1價(jià)值思考：前海中心規(guī)劃下的時(shí)機(jī)？工程本體屬性？工程區(qū)位：小南山麓休閑空間——六大公園，小南山、大南山兩大山體環(huán)抱工程，提供稀缺、特屬的富氧休閑空間，本工程大南山郊野公園青青世界荔林公園月亮灣公園小南山觀海公園興海公園配套：生活配套尚待升級，規(guī)劃中：幼兒園、小學(xué)、初中〔已確定為深大附中初中部〕、高中一站式教育系統(tǒng)齊全。規(guī)劃小學(xué)〔暫未定〕香格名苑規(guī)劃初中深大附中初中部規(guī)劃高中〔暫未定〕幼兒園南山區(qū)規(guī)劃指引圖〔2021〕：深大附中初中部校區(qū)規(guī)劃地址——興海公園旁按照校區(qū)劃分，目前工程所在地為：月亮灣小學(xué)及赤灣學(xué)校初中部，但假設(shè)規(guī)劃落實(shí)，未來工程將享有“深大附中〞的教育配套占地面積：20858.93平方米總建筑面積：93872.94平方米計(jì)容積率面積：64475.4平方米容積率：3.00綠化面積：8343.57平方米綠化率：41.7%建筑高度：≦79.75米平均海拔：約20米園林：法國阿爾薩鍛造歐式風(fēng)格園林，與山體完美的融合，打造全方位的綠地體驗(yàn)法國阿爾薩精心打造三大主題歐式風(fēng)格園林融合小南山生態(tài)系統(tǒng)，全面享受進(jìn)山生活W：未來前海中心景觀E：月亮灣山莊N：大南山S：小南山景觀資源：北向全無遮擋，近可享豐富、多元的山景資源，遠(yuǎn)可攬前海無敵海景資源及璀璨城市中心景觀工程景觀資源豐富、多元：山景：南北向可享小南山、大南山豐富山景景觀海景：前海豐富海景資源將為工程注入更多元景觀前海中心景觀資源：盡享山、海資源的同時(shí)，有絕對璀璨的城市中心景觀為工程增添活力景觀資源戶型：主力戶型以四房為主，三房次之，較大的房型結(jié)構(gòu)可滿足家庭人口較多客戶使用房號戶型面積段㎡套數(shù)比例A1、A2三房兩廳一衛(wèi)88.47-88.5219241%B1+B2、B7三房兩廳兩衛(wèi)130.61-132.274810%B3+B4、B5+B6、B8四房兩廳兩衛(wèi)145.74-149.06245%C1+C2、C3+C4、C5、C6、D1+D2、D3、D4、E1+E2、E3、E4四房兩廳三衛(wèi)167.79-174.2120043%合計(jì)464100%主力戶型Strengths優(yōu)勢Weakness劣勢Opportunity時(shí)機(jī)點(diǎn)Thread威脅點(diǎn)前海城市新中心規(guī)劃稀缺山海景觀優(yōu)勢教育、文化優(yōu)勢密度小前海中心區(qū)規(guī)劃開展，帶動(dòng)片區(qū)升級客戶對健康的重視，對稀缺自然資源的占有欲規(guī)模小，缺乏大盤氣勢存在電廠污染問題，但影響逐漸弱化現(xiàn)場展示面無法支撐高品質(zhì)周邊生活配套缺乏前海片區(qū)內(nèi)未來供給工程競爭其他區(qū)域同質(zhì)工程競爭工程SWOT分析：多維度的絕對優(yōu)勢將讓工程在未來競爭中脫穎而出，但目前周邊的展示面有待改善定位體系>>視角一：區(qū)域內(nèi)競爭格局分析視角二：區(qū)域外競爭格局分析2定位思考：在城市中心擁有良好山海資源，本工程將如何占位？實(shí)現(xiàn)形象突破？項(xiàng)目名地址項(xiàng)目概況藍(lán)色港灣月亮灣大道與興海大道交匯處東南用地面積19894.11平方米，建筑面積63661平方米地塊規(guī)劃用途為二類居住用地，容積率3.2，綠化率30%，地塊呈“L”形。紫園月亮灣片區(qū)，西臨港灣大道預(yù)期疊加2000萬元/套起，獨(dú)棟6000萬元/套起。戶型涵蓋獨(dú)棟、雙拼、聯(lián)排別墅，面積200-400平米，共91套。泛海拉菲二期月亮灣荔灣路二期總建筑面積約8萬平方米，共3棟14-16層，戶型80-175平米2-5房。德尚世家花園前海路與涼亭路交匯處東南項(xiàng)目由14棟建筑組成，11棟3層高聯(lián)體別墅、1棟12層小高層、1棟11層小高層、1棟6層多層，全部為大戶型，合拼后總套數(shù)才100多套。漢京灣月亮灣大道以東前海路以西興海大道以北（臨近大南山郊野公園）臨近大南山郊野公園，占地面積約6000平方米，總建筑面積3.6萬平方米，東南靠大南山郊野公園，西北臨月亮灣大道俯瞰前海灣。漢京大西格小南山東部山腰，緊鄰月亮灣山莊與本項(xiàng)目相近區(qū)位，同樣處于小南山區(qū)域，建筑面積60790㎡，容積率<2.2區(qū)域內(nèi)部競爭：工程入市時(shí)，將主要面臨南山北麓的工程競爭，由于“泛海拉菲〞工程面積段相近，將為主要競爭對手中海陽光玫瑰依云伴山泛海拉菲I期南山花園I期南山花園II期泛海拉菲II期泛海拉菲III期觀峰閣麗灣國際紫園漢京灣漢京大西格工程未售或在售已入住萬豪月半山定位體系>>視角一：區(qū)域內(nèi)競爭格局分析視角二：區(qū)域外競爭格局分析2定位思考：在城市中心擁有良好山海資源，本工程將如何占位？實(shí)現(xiàn)形象突破？2021年，

深圳灣，各盤高調(diào)出彩

個(gè)盤成就片區(qū)的例子屢見不鮮

片區(qū)價(jià)格不斷刷新

世界財(cái)富港已現(xiàn)規(guī)模硬件資源景觀資源豐富政府利好規(guī)劃純粹的新興豪宅片區(qū)深圳灣沿線海景

紅樹林生態(tài)保護(hù)區(qū)景觀國際灣區(qū)規(guī)劃，口岸，F(xiàn)1軟件資源豪宅片區(qū)的品牌已建立

居住氛圍逐步成熟各樓盤均有一定的品牌知名度片區(qū)發(fā)展興奮點(diǎn)未開發(fā)項(xiàng)目的推售地鐵2號線運(yùn)營

生活配套不斷完善

春蠶，歡樂海岸，濱海醫(yī)院建設(shè)政府對于海休閑帶的建設(shè)填海區(qū)的后續(xù)建設(shè)濱港一體化片區(qū)發(fā)展預(yù)測深圳少有的規(guī)劃完善、高起點(diǎn)、高姿態(tài)的豪宅片區(qū)，隨著相關(guān)利好規(guī)劃的不斷完善，片區(qū)仍有較大的發(fā)展?jié)摿Γ瑓^(qū)發(fā)展頂峰尚未來到。區(qū)域擁有一線海景資源，國際化占位規(guī)劃，隨著國際灣區(qū)建設(shè)的進(jìn)一步加快，片區(qū)價(jià)值趨于成熟。競爭格局分析-深圳灣版塊：明星豪宅版塊，引領(lǐng)豪宅話語權(quán)近三年陽光海濱工程占地：32082.4㎡總建面：12萬㎡住宅面積：11萬㎡漢森房地產(chǎn)占地：25245㎡總建面：100980㎡住宅面積：8萬㎡富力地產(chǎn)占地：2萬多㎡總建面：6萬多㎡金龍地產(chǎn)北區(qū)占地：36836.3㎡總建面：147345㎡住宅面積：13萬㎡綠海灣工程占地：19999.94㎡總建面：75999.77㎡住宅面積：71389.4㎡翡翠海岸工程占地：30894.09㎡總建面：61788㎡住宅面積：52298㎡金龍地產(chǎn)南區(qū)占地：13000㎡總建面：4.5萬㎡住宅面積：3.5萬㎡占地：11948.8㎡總建面：23898萬㎡住宅面積：16-18萬㎡地塊屬性體量分析：從第二批豪宅工程地塊體量分析，未來體量最大的為金龍地產(chǎn)工程，其地塊分為南北兩區(qū)，總占地4.9萬㎡，建面達(dá)19萬多㎡，在體量上有一定優(yōu)勢；而其余地塊中本工程占地略小于陽光海濱工程為3萬㎡，較大占地規(guī)模為工程社區(qū)園林打造提供了可塑性；競爭格局分析-深圳灣版塊：近70萬㎡的新增供給量將蠶食豪宅客戶資源硬件資源景觀資源豐富，林地山體公園占比大政府利好規(guī)劃，學(xué)校配套等齊全純粹的新興豪宅片區(qū)深圳生態(tài)線唯一新興中央豪宅區(qū)

城市中央，通達(dá)性極佳軟件資源居住氛尚不成熟商業(yè)配套需要時(shí)間來完善片區(qū)發(fā)展興奮點(diǎn)未來四個(gè)豪宅集中推售

生活配套不斷完善片區(qū)發(fā)展預(yù)測片區(qū)4項(xiàng)目在加緊產(chǎn)品建設(shè)的同時(shí)，先期通過其他多種方式營造產(chǎn)品影響力，多方位擴(kuò)大片區(qū)影響力。未來的一至兩年，必將形成深圳關(guān)內(nèi)最受矚目的新興中央半山豪宅聚集區(qū)競爭格局分析-蓮塘尾版塊：香蜜湖北，塘朗山之麓，近60萬㎡新增供給將在未來加劇山居工程的競爭競爭格局分析-蓮塘尾版塊：蘭江山第——半山別墅，純板式高層規(guī)劃1、坡地規(guī)劃：樓體排布沿坡地走勢設(shè)置，坡地（半個(gè)山峰）三面環(huán)山（被塘朗山所包圍），一側(cè)臨水（蓮塘尾水庫）建筑1、定位為“原生態(tài)”高端住宅2、項(xiàng)目由兩塊地組成，中間為一條規(guī)劃的市政道路，規(guī)劃容積率2.873、占地面積28003.47平方米，總建筑面積109064.06平方米4、4棟17層、2棟12層、2棟6層住宅樓戶型該項(xiàng)目分兩期建設(shè)，一期建筑面積6.5萬平米，規(guī)劃5棟高層住宅，11套別墅，擬在2011年12月15日竣工驗(yàn)收；二期規(guī)劃3棟高層住宅，還有綜合會(huì)所和商業(yè)配套。產(chǎn)品以大戶型+聯(lián)排別墅作為組合方式，總戶數(shù)866戶.競爭格局分析-蓮塘尾版塊：萬澤云頂——生態(tài)人居概念，建設(shè)中心區(qū)稀有板塊高品質(zhì)住宅競爭格局分析-羅湖版塊：淘金山二期——環(huán)抱三山一水，打造精品山居生活規(guī)劃1、淘金山湖景花園三面環(huán)山，一面臨水，作為布心片區(qū)唯一半山湖景大宅，項(xiàng)目采用雙陽臺(tái)寬廳設(shè)計(jì)，前瞻東湖水天一線，后擁千山吐翠履新。一期所有戶型均帶入戶花園，頂層378平米復(fù)式更尊享視野無限延伸的上層生活。建筑1、三山一水生態(tài)大宅2、7棟高層建筑依山而建，南向可享有永久水庫景觀資源戶型該項(xiàng)目分兩期建設(shè)，一期已入伙，二期建筑面積約28萬平米，規(guī)劃7棟高層住宅，擬在2012年實(shí)現(xiàn)現(xiàn)樓銷售。產(chǎn)品以大戶型+聯(lián)排別墅作為組合方式，總戶數(shù)1175戶.深圳灣板塊總供應(yīng)羅湖總供應(yīng)蓮塘尾板塊總供應(yīng)后海灣海資源水庫及塘朗山體資源綠海灣10.6淘金山28萬科安托山21.99恒裕濱城23國富5.65翡翠海岸8.8蘭江17.66深圳灣一號35華來利14.5萬澤云頂10.9區(qū)域外競爭：資源型高端市場進(jìn)入中大規(guī)模盤量的集中供給，由于資源的共性，未來工程將主要面臨來自蓮塘尾板塊及羅湖淘金山二期的主要競爭。主要競爭對手競爭環(huán)境分析后的困惑片區(qū)熱點(diǎn)之爭非豪宅熱點(diǎn)片區(qū)無集中推盤硬件配置之爭智能化、物管等尚有待提升產(chǎn)品創(chuàng)新之爭產(chǎn)品與泛海拉菲相近山水資源之爭未來兩年山水豪宅集中推盤與世無爭？資源是不可復(fù)制的但它只是邁入豪宅的門檻不舍山水，尋找山水之上的相對價(jià)值是關(guān)健之舉可復(fù)制可復(fù)制可復(fù)制不可復(fù)制山水之上有什么工程競爭價(jià)值思考：起于山水，不止于山水生態(tài)價(jià)值：向上海拔20米的半山居住生活香格名苑VS區(qū)域內(nèi)競爭對手香格名苑VS區(qū)域外競爭對手國際生活：前海中心區(qū)工程的競爭價(jià)值類似香港的半山豪宅區(qū)：居高臨下的城市中心景觀是城市價(jià)值的直接呈現(xiàn)，及與城市保持最正確的私密距離、山海景觀香港半山豪宅區(qū)：香港最負(fù)盛名的豪宅區(qū)域，包括帝景園/地利根德里閣/港景別墅/曉峰閣等——半山私密性—居住與城市的恰當(dāng)區(qū)隔高層景觀視野——中環(huán)城市景觀+維多利亞海景中環(huán)商務(wù)區(qū)城市公園等公共設(shè)施區(qū)半山豪宅區(qū)維多利亞港前海規(guī)劃國家戰(zhàn)略城市中心未來珠三角“曼哈頓〞特區(qū)中的特區(qū)海、陸、空、鐵四通八達(dá)背山面海，優(yōu)質(zhì)自然、人文、教育資源容積率低，座落小南山半山腰，可打造高舒適性山居物業(yè)工程屬性定位：前海中心·半山國際生活目標(biāo)客戶群定位體系>>視角一：山居豪宅主要客戶群特征視角二：區(qū)域內(nèi)客戶特點(diǎn)3目標(biāo)客戶定位思考：目標(biāo)客戶群的主要構(gòu)成在深圳山居豪宅多維度尋找客戶精神及特征多維度尋找山居客戶精神置業(yè)次數(shù)：一次約20%:二次約80%置業(yè)目的：自住約80%：投資約20%置業(yè)原因：第一：香蜜湖區(qū)位和地段第二：項(xiàng)目自身品質(zhì)私營業(yè)主35-40%企業(yè)高管25-30%高級白領(lǐng)15-20%公務(wù)員約10%寶安9%，龍華1%，南山9%，福田68%，羅湖11%，外地2%，25-30歲25%31-40歲55%41-50歲15%圣莫麗斯置業(yè)次數(shù)：一次約25%：二次約75%置業(yè)目的：自住約70%，投資約30%置業(yè)原因：第一：區(qū)域和環(huán)境第二：項(xiàng)目居住品質(zhì)私營業(yè)主30-35%企業(yè)高管25-30%公務(wù)員20-25%高級白領(lǐng)5%其他約10%梅林10%，南山30%，福田33%，羅湖22%，外地25%25--30歲25%30-35歲35%35-40歲25%40-45歲15%星河丹堤置業(yè)次數(shù)：一次約15%，二次約85%：置業(yè)目的：自住約70%，投資約30%：置業(yè)原因：第一：區(qū)域和環(huán)境第二：居住品質(zhì)和企業(yè)品牌私營業(yè)主40-45%企業(yè)高管30-35%公務(wù)員20-25%外籍人士約3%羅湖45%，福田35%，香港15%，外地5%30-35歲50%36-40歲35%41-45歲15%東方尊峪置業(yè)次數(shù)：一次約10%：二次約90%置業(yè)目的：自住約90%，投資約10%置業(yè)原因：第一：區(qū)域和景觀第二：項(xiàng)目體量和品質(zhì)私營業(yè)主30-35%企業(yè)高管25-30%公務(wù)員20-25%外籍人士約5%南山占45％，福田30％，羅湖占15％，香港及外籍人士10％25-30歲35%31-40歲55%41-50歲15%蘭溪谷置業(yè)特征職業(yè)特征區(qū)域構(gòu)成年齡結(jié)構(gòu)項(xiàng)目名稱山居豪宅主要客戶群特征現(xiàn)象1:客戶區(qū)域以工程檔次為界定,越高端,那么客戶區(qū)域表現(xiàn)越廣泛,完全打破傳統(tǒng)外鄉(xiāng)銷售區(qū)域;蘭溪谷南山客戶占45%,而其余客戶那么有55%;東方尊峪羅湖客戶只占45%,而其余客戶那么有55%;星河丹堤福田客戶占43%,而其余客戶那么有57%;圣莫麗斯福田客戶占68%，而其余客戶那么有32%?，F(xiàn)象2:購置用途現(xiàn)象3:置業(yè)次數(shù)越高端工程，置業(yè)次數(shù)在明顯變化，二次及以上成熟客戶群明顯占多數(shù)比例。山居豪宅主要客戶群特征山居豪宅客戶群的共性啟示來源區(qū)域及置業(yè)原因客戶群體來源區(qū)域廣，城區(qū)限制性不強(qiáng)少數(shù)香港及外地/外籍人士區(qū)域價(jià)值是客戶選擇的首要因素未來升值間成為客戶選擇物業(yè)的重要因素，新興豪宅區(qū)域形成將優(yōu)先吸引高端客戶中的投資者身份特征有換房置業(yè)意向的本地人或早期購買該片區(qū)的老業(yè)主核心階層為私營企業(yè)中高級管理層較為穩(wěn)定的客戶群體為中高級公務(wù)員，大多數(shù)山居物業(yè)中，該類群體的比例都集中在25-30%左右，可見，公務(wù)員對山居物業(yè)有特殊的偏好全深圳范圍的投資客戶群鎖定重點(diǎn)研究對象：私營企業(yè)主及公務(wù)員核心客戶群體的購房特征及需求產(chǎn)品將有助于進(jìn)一步修正及驗(yàn)證本案產(chǎn)品推導(dǎo)置業(yè)次數(shù)及置業(yè)用途二次或以上置業(yè)者95%，首次置業(yè)者5%居家75%，投資客戶25%換房客戶占絕對的優(yōu)勢，該類客戶需求主要以中端大三房，和經(jīng)濟(jì)四房為主山居豪宅主要客戶群特征：換房客占絕大多數(shù)，而且客戶需求以大戶型為主目標(biāo)客戶群定位體系>>視角一：山居豪宅主要客戶群特征視角二：區(qū)域內(nèi)客戶特點(diǎn)3目標(biāo)客戶定位思考：目標(biāo)客戶群的主要構(gòu)成

城市山林客戶基本特征來源區(qū)域南山占多數(shù)，部分福田和羅湖年齡段年齡段主要集中在25-45歲構(gòu)成情況南山中高級白領(lǐng)；周邊村民購買比例大；部分換房客；置業(yè)目的自住居多，部分自住兼投資部分南山村村民換房購買因素社區(qū)、園林、學(xué)位

星海名稱客戶基本特征來源區(qū)域南山占60%，部分福田、寶安年齡段年齡段主要集中在30-45歲構(gòu)成情況老業(yè)主換房比例大；南山私營老板/生意人；南山和福田的換房客；置業(yè)目的自住多，少量投資兼自住部分大新村村民換房購買因素社區(qū)、地段2000.9星海名城1期2001.9星海名城2期2002.5鼎太風(fēng)華1期2002.9港灣麗都片區(qū)歷年代表樓盤2003.4椰風(fēng)海岸2003.6鼎太風(fēng)華2期2003.11綠海名都2004.5鼎太風(fēng)華3期2005.12星海名城5期2005.12天朗風(fēng)清2005.9鼎太風(fēng)華5期2006.12新德家園2006.12前海金岸2007.7星海名城6期2007.12諾德國際居住區(qū)2004.3星海名城3期2006.6城市山林1期2021.12中海陽光玫瑰花園2021.4泛海拉菲·花園

鼎泰風(fēng)華客戶基本特征來源區(qū)域南山為主,部分福田年齡段年齡段主要集中在25-45歲構(gòu)成情況南山中高級白領(lǐng)；南山生意人；置業(yè)目的自住為主，少量投資部分前?；▓@換房客購買因素社區(qū)、規(guī)模、學(xué)位

泛海拉菲花園客戶基本特征來源區(qū)域南山、福田客戶為主年齡段年齡段主要集中在30-50歲構(gòu)成情況南山公務(wù)員、企業(yè)主；南山和福田的投資客，部分周邊換房居民置業(yè)目的自住兼投資南山花園、月亮灣花園換房客購買因素產(chǎn)品、園林區(qū)域客戶群特征分析：學(xué)位是吸引外區(qū)域客戶置業(yè)的重要賣點(diǎn)。2021.9麗灣國際2021.7泛海拉菲二期區(qū)域客戶群特征分析：片區(qū)主要以南山客戶群為主，近年有外區(qū)域客戶置業(yè)上升的趨勢，主要以換房客戶為主區(qū)域客戶群特征分析：國際化的城市背景，催生世界級的灣區(qū)，也將拓寬區(qū)域客戶來源前海物流園區(qū)總規(guī)劃占地面積13.8平方公里，建成后將會(huì)是深圳最大的物流園區(qū)。前海物流園區(qū)規(guī)劃建成效勞港口、物流業(yè)的物流商務(wù)中心區(qū)。將成為總部經(jīng)濟(jì)的重要聚集地。依托西部濱海分區(qū)主要交通設(shè)施走廊，建設(shè)前形成以電子及新材料為主導(dǎo)的先進(jìn)制造業(yè)開展片區(qū)。結(jié)合深港兩地機(jī)場的軌道連接線，建設(shè)前海站鐵路口岸。香港及跨國企業(yè)總部落戶前海，打造前?？偛拷?jīng)濟(jì)新型產(chǎn)業(yè)園全球招聘，來自世界頂尖級具有高學(xué)歷學(xué)位客戶群體前海效勞業(yè)規(guī)劃及珠三角經(jīng)濟(jì)圈形成拓寬港澳臺(tái)及外籍客戶國內(nèi)高層次專業(yè)人才知識(shí)型移民核心客戶偶得客戶重要客戶公務(wù)員——福田、南山市政高級公務(wù)員，注重山居風(fēng)水。周邊換房居民——片區(qū)的局部高端人群，換房，向往山居物業(yè)，認(rèn)同工程價(jià)值。企事業(yè)高層——福田、南山企事業(yè)高層，具有較強(qiáng)的經(jīng)濟(jì)實(shí)力，尋找符合自己情趣的真正有價(jià)值的山居物業(yè)，認(rèn)同區(qū)位。私營業(yè)主——輻射范圍更廣，具有很強(qiáng)的經(jīng)濟(jì)實(shí)力，對知名工程感興趣，注重交通便利性、工程的教育配套。公務(wù)員、企業(yè)白領(lǐng)私營業(yè)主企事業(yè)高層周邊換房居民++區(qū)域外區(qū)域內(nèi)港澳臺(tái)客戶外籍人士++珠三角地區(qū)客戶+工程目標(biāo)客戶定位：核心客戶主要以區(qū)域外換房客戶為主屬性特征：30-45歲左右，家庭人口較多，多數(shù)人為廣東籍人士〔客家人及潮汕人居多〕；根本有兒有女，兩代或三代同堂，家庭觀念強(qiáng)，關(guān)注教育，多為本地私營企業(yè)主、公務(wù)員及事業(yè)單位員工，收入穩(wěn)定，社會(huì)關(guān)系多數(shù)在南山、福田區(qū)域置業(yè)特征：屢次置業(yè)，形成自己獨(dú)有的置業(yè)觀；性格特征：家庭及宗族觀念深刻；群居效應(yīng)明顯行事低調(diào)，但注重社會(huì)地位對等，講究光耀門庭、彰顯地位。尊重傳統(tǒng)，富而好禮、沿襲傳統(tǒng)文化的傳承。講究禮儀，尤其長幼輩份。注重風(fēng)水。有一定的財(cái)富積累，希望通過自己的努力能夠讓家庭生活上一個(gè)層次。本工程目標(biāo)主要客戶特征：行事低調(diào)，注重社會(huì)地位，講究光耀門庭關(guān)心家人，家庭觀念深刻他們享受充裕的物質(zhì)，擁有〔或自認(rèn)為有〕非凡的風(fēng)格，容易接受文化和潮流的侵襲。是愿意消費(fèi)文化和樂意接受品位追捧的一幫人。屢次置業(yè)，再買房，是對人生的犒賞，需求新的生活方式和生活意趣，讓自己的觀念和意識(shí)有一個(gè)更好的載體和表達(dá)的平臺(tái)。事業(yè)的巔峰和物質(zhì)的極度滿足，讓他們更加渴望一個(gè)另外的空間，在“多〞之外，期望“少〞，在“加法〞的人生后，渴望“減法〞的生活。在名利之外，尋找一處讓自己氣定神閑，讓身心寧靜，讓心間的世外桃源復(fù)蘇的地方，一片形神皆靜的天地。本工程目標(biāo)主要客戶特征：在尋求物質(zhì)滿足后，更多的是渴望享受一種人生境界形象定位體系>>一：工程核心價(jià)值點(diǎn)梳理二：工程形象定位體系4形象定位思考：工程對外訴求形象如何打動(dòng)目標(biāo)客戶群F〔Features/fact〕:工程本身的特性/屬性A〔Advantages〕：相對于競爭對手工程的優(yōu)勢B〔Benefit/value〕：帶給用戶的利益/價(jià)值我有什么我好在哪兒我能給你帶來什么價(jià)值〔FAB分析〕工程核心價(jià)值梳理F（Features）A（Advantages）B（Benefit）前海中心規(guī)劃驅(qū)動(dòng)小南山半山居位坐擁六大公園絕版生態(tài)系統(tǒng)一站式絕優(yōu)教育配套5分鐘城市中心距離、交通便利以大面積戶型為主半山境界，俯視前海城市中心城市中心核心地帶，盡享中心生活繁華絕版生態(tài)資源，中心繁華同時(shí)可擁有富氧生活可以實(shí)現(xiàn)換房所需小孩享有無憂、優(yōu)質(zhì)教育配