苑安物業(yè)管理辦法一、總則（一）目的為了加強(qiáng)苑安小區(qū)的物業(yè)管理，規(guī)范物業(yè)服務(wù)行為，提高物業(yè)服務(wù)質(zhì)量，維護(hù)業(yè)主和物業(yè)使用人的合法權(quán)益，營(yíng)造安全、整潔、舒適、文明的居住環(huán)境，根據(jù)國(guó)家相關(guān)法律法規(guī)和行業(yè)標(biāo)準(zhǔn)，結(jié)合本小區(qū)實(shí)際情況，制定本辦法。（二）適用范圍本辦法適用于苑安小區(qū)內(nèi)的物業(yè)管理活動(dòng)，包括物業(yè)共用部位、共用設(shè)施設(shè)備的維修、養(yǎng)護(hù)、管理，環(huán)境衛(wèi)生、綠化養(yǎng)護(hù)、秩序維護(hù)、車輛管理等服務(wù)事項(xiàng)。（三）基本原則1.依法依規(guī)原則：嚴(yán)格遵守國(guó)家有關(guān)物業(yè)管理的法律法規(guī)和政策規(guī)定，依法履行物業(yè)服務(wù)職責(zé)。2.業(yè)主至上原則：以業(yè)主為中心，充分尊重業(yè)主的意愿和需求，全心全意為業(yè)主提供優(yōu)質(zhì)、高效、便捷的服務(wù)。3.誠(chéng)實(shí)守信原則：誠(chéng)實(shí)守信，履行物業(yè)服務(wù)合同約定的各項(xiàng)義務(wù)，做到言出必行，取信于業(yè)主。4.公平公正原則：在物業(yè)管理活動(dòng)中，堅(jiān)持公平、公正的原則，維護(hù)全體業(yè)主的共同利益，不偏袒任何一方。（四）職責(zé)分工1.業(yè)主大會(huì)：代表和維護(hù)全體業(yè)主在物業(yè)管理活動(dòng)中的合法權(quán)益，依法決定小區(qū)物業(yè)管理的重大事項(xiàng)。2.業(yè)主委員會(huì)：由業(yè)主大會(huì)選舉產(chǎn)生，執(zhí)行業(yè)主大會(huì)的決定，履行與物業(yè)服務(wù)企業(yè)簽訂物業(yè)服務(wù)合同等職責(zé)，監(jiān)督物業(yè)服務(wù)企業(yè)的服務(wù)活動(dòng)。3.物業(yè)服務(wù)企業(yè)：按照物業(yè)服務(wù)合同的約定，提供專業(yè)化的物業(yè)服務(wù)，負(fù)責(zé)小區(qū)物業(yè)的日常管理和維護(hù)工作。4.業(yè)主和物業(yè)使用人：遵守本辦法和物業(yè)服務(wù)合同的約定，按時(shí)交納物業(yè)服務(wù)費(fèi)用，配合物業(yè)服務(wù)企業(yè)做好物業(yè)管理工作。二、物業(yè)共用部位、共用設(shè)施設(shè)備管理（一）共用部位管理1.房屋建筑主體：包括基礎(chǔ)、內(nèi)外承重墻體、柱、梁、樓板、屋頂?shù)?，物業(yè)服務(wù)企業(yè)應(yīng)定期進(jìn)行檢查，發(fā)現(xiàn)問題及時(shí)維修，確保房屋結(jié)構(gòu)安全。2.樓梯間、走廊通道：保持清潔、暢通，無雜物堆積，扶手、欄桿等設(shè)施完好無損。3.屋面：做好防水、排水工作，定期檢查屋面防水層，及時(shí)處理滲漏等問題。4.外墻面：保持整潔，無亂涂亂畫、張貼廣告等現(xiàn)象，定期進(jìn)行清洗和維護(hù)。（二）共用設(shè)施設(shè)備管理1.給排水系統(tǒng)供水設(shè)施：包括水箱、水泵、管網(wǎng)等，定期檢查維護(hù)，確保供水正常，水質(zhì)符合國(guó)家規(guī)定標(biāo)準(zhǔn)。排水設(shè)施：包括雨水管道、污水管道、化糞池等，定期疏通清理，防止堵塞和外溢。2.供電系統(tǒng)高低壓配電柜、變壓器：定期巡檢，確保設(shè)備運(yùn)行正常，保障小區(qū)供電安全。照明設(shè)施：包括路燈、樓道燈等，及時(shí)更換損壞的燈具，保證照明良好。3.消防系統(tǒng)消防設(shè)施設(shè)備：包括火災(zāi)自動(dòng)報(bào)警系統(tǒng)、消防栓系統(tǒng)、自動(dòng)噴水滅火系統(tǒng)、滅火器等，定期進(jìn)行檢查、維護(hù)和保養(yǎng)，確保設(shè)施設(shè)備完好有效。消防通道：保持暢通無阻，嚴(yán)禁堆放雜物。4.電梯系統(tǒng)電梯設(shè)備：由專業(yè)的電梯維保單位進(jìn)行定期維護(hù)保養(yǎng)，確保電梯安全運(yùn)行。電梯轎廂：保持清潔衛(wèi)生，通風(fēng)良好，張貼安全注意事項(xiàng)等標(biāo)識(shí)。5.智能化系統(tǒng)門禁系統(tǒng)：確保正常運(yùn)行，嚴(yán)格控制人員和車輛出入，保障小區(qū)安全。監(jiān)控系統(tǒng)：24小時(shí)不間斷運(yùn)行，圖像清晰，保存一定期限的監(jiān)控資料，以便查詢。三、環(huán)境衛(wèi)生管理（一）公共區(qū)域衛(wèi)生1.道路、廣場(chǎng)：每日清掃，保持路面整潔，無垃圾、雜物，定期進(jìn)行沖洗，去除污漬。2.綠化帶：及時(shí)清理雜草、雜物，定期進(jìn)行修剪，保持綠化美觀。3.垃圾桶：合理設(shè)置垃圾桶，定期清理垃圾，做到日產(chǎn)日清，垃圾桶外觀保持清潔。（二）樓道衛(wèi)生1.定期清掃：每周至少清掃一次樓道，包括樓梯扶手、墻面、地面等，保持樓道干凈整潔。2.禁止堆放雜物：嚴(yán)禁在樓道內(nèi)堆放雜物，確保樓道暢通。（三）特殊區(qū)域衛(wèi)生1.地下室：定期清理，保持干燥、整潔，無積水、雜物。2.屋頂平臺(tái)：定期檢查清掃，防止雜物堆積，影響排水和安全。四、綠化養(yǎng)護(hù)管理（一）綠化規(guī)劃根據(jù)小區(qū)實(shí)際情況，制定合理的綠化規(guī)劃，確保綠化布局美觀、合理，滿足業(yè)主的觀賞需求。（二）日常養(yǎng)護(hù)1.澆水：根據(jù)季節(jié)和天氣情況，合理安排澆水時(shí)間和頻率，確保植物生長(zhǎng)所需水分。2.施肥：定期施肥，保證植物營(yíng)養(yǎng)供應(yīng)，促進(jìn)植物健康生長(zhǎng)。3.修剪：對(duì)樹木、花草進(jìn)行定期修剪，保持樹形美觀，促進(jìn)植物生長(zhǎng)。4.病蟲害防治：采取綜合防治措施，及時(shí)預(yù)防和控制病蟲害的發(fā)生，確保植物生長(zhǎng)良好。（三）綠化改造根據(jù)業(yè)主需求和小區(qū)發(fā)展情況，適時(shí)進(jìn)行綠化改造，增加綠化面積，優(yōu)化綠化品種。五、秩序維護(hù)管理（一）人員出入管理1.門禁管理：嚴(yán)格執(zhí)行門禁制度，業(yè)主憑有效證件出入小區(qū)，外來人員和車輛進(jìn)行登記。2.巡邏檢查：安排專人進(jìn)行24小時(shí)巡邏，重點(diǎn)檢查小區(qū)內(nèi)的安全隱患、公共設(shè)施設(shè)備運(yùn)行情況等，發(fā)現(xiàn)問題及時(shí)處理。（二）車輛管理1.車輛停放：合理規(guī)劃停車位，引導(dǎo)車輛有序停放，確保道路暢通。2.車輛出入登記：對(duì)進(jìn)出小區(qū)的車輛進(jìn)行登記，核實(shí)車主身份和車輛信息。3.停車收費(fèi)管理：按照規(guī)定收取停車費(fèi)用，做到收費(fèi)公開透明。（三）安全防范措施1.消防管理：加強(qiáng)消防安全宣傳教育，定期組織消防演練，提高業(yè)主的消防安全意識(shí)和自防自救能力。2.治安管理：加強(qiáng)小區(qū)治安巡邏，防范各類治安案件的發(fā)生，維護(hù)小區(qū)的安全穩(wěn)定。3.突發(fā)事件處理：制定突發(fā)事件應(yīng)急預(yù)案，成立應(yīng)急處置小組，在突發(fā)事件發(fā)生時(shí)能夠迅速響應(yīng)，妥善處理。六、物業(yè)服務(wù)費(fèi)用管理（一）費(fèi)用標(biāo)準(zhǔn)根據(jù)小區(qū)物業(yè)服務(wù)等級(jí)標(biāo)準(zhǔn)和實(shí)際成本核算，制定合理的物業(yè)服務(wù)費(fèi)用標(biāo)準(zhǔn)，并報(bào)物價(jià)部門備案。（二）費(fèi)用構(gòu)成物業(yè)服務(wù)費(fèi)用主要包括人員工資、辦公費(fèi)用、設(shè)施設(shè)備維護(hù)費(fèi)用、環(huán)境衛(wèi)生綠化費(fèi)用、秩序維護(hù)費(fèi)用等。（三）費(fèi)用收取1.收取方式：物業(yè)服務(wù)費(fèi)用可以采取按月、季、年等方式收取，業(yè)主應(yīng)在規(guī)定的時(shí)間內(nèi)足額交納。2.催繳措施：對(duì)逾期未交納物業(yè)服務(wù)費(fèi)用的業(yè)主，物業(yè)服務(wù)企業(yè)應(yīng)及時(shí)進(jìn)行催繳，通過書面通知、電話通知等方式提醒業(yè)主交納費(fèi)用。3.欠費(fèi)處理：對(duì)長(zhǎng)期欠費(fèi)且經(jīng)多次催繳仍不交納的業(yè)主，物業(yè)服務(wù)企業(yè)可以依法通過訴訟等方式追討欠費(fèi)。（四）費(fèi)用使用1.預(yù)算編制：物業(yè)服務(wù)企業(yè)應(yīng)每年編制物業(yè)服務(wù)費(fèi)用預(yù)算，報(bào)業(yè)主委員會(huì)審核通過后執(zhí)行。2.費(fèi)用支出：嚴(yán)格按照預(yù)算和相關(guān)規(guī)定使用物業(yè)服務(wù)費(fèi)用，確保費(fèi)用支出合理、合規(guī)，定期向業(yè)主公布費(fèi)用收支情況。七、物業(yè)服務(wù)合同管理（一）合同簽訂物業(yè)服務(wù)企業(yè)應(yīng)與業(yè)主委員會(huì)簽訂物業(yè)服務(wù)合同，明確雙方的權(quán)利和義務(wù)，合同期限一般為[X]年。（二）合同履行1.服務(wù)內(nèi)容：物業(yè)服務(wù)企業(yè)應(yīng)按照合同約定的服務(wù)內(nèi)容和標(biāo)準(zhǔn)提供物業(yè)服務(wù)，確保服務(wù)質(zhì)量。2.監(jiān)督檢查：業(yè)主委員會(huì)有權(quán)對(duì)物業(yè)服務(wù)企業(yè)的服務(wù)活動(dòng)進(jìn)行監(jiān)督檢查，物業(yè)服務(wù)企業(yè)應(yīng)積極配合，接受業(yè)主委員會(huì)的監(jiān)督。3.合同變更：在合同履行過程中，如遇特殊情況需要變更合同內(nèi)容的，雙方應(yīng)協(xié)商一致，并簽訂書面補(bǔ)充協(xié)議。（三）合同終止1.終止條件：物業(yè)服務(wù)合同期滿或雙方協(xié)商一致提前解除合同等情況下，合同終止。2.交接工作：合同終止時(shí)，物業(yè)服務(wù)企業(yè)應(yīng)按照相關(guān)規(guī)定與業(yè)主委員會(huì)進(jìn)行交接工作，包括物業(yè)資料、設(shè)施設(shè)備、財(cái)務(wù)賬目等。八、投訴處理與溝通協(xié)調(diào)（一）投訴渠道設(shè)立多種投訴渠道，如投訴電話、郵箱、意見箱等，方便業(yè)主反映問題。（二）投訴處理流程1.受理：接到業(yè)主投訴后，及時(shí)記錄投訴內(nèi)容，并向業(yè)主承諾處理時(shí)間。2.調(diào)查：對(duì)投訴問題進(jìn)行調(diào)查核實(shí)，了解情況。3.處理：根據(jù)調(diào)查結(jié)果，制定處理方案，及時(shí)解決業(yè)主投訴的問題。4.反饋：將處理結(jié)果及時(shí)反饋給業(yè)主，征求業(yè)主意見，確保業(yè)主滿意。