重慶別墅管理辦法一、總則（一）目的為加強(qiáng)重慶別墅的管理，規(guī)范別墅區(qū)域的秩序，維護(hù)業(yè)主的合法權(quán)益，提升居住環(huán)境品質(zhì)，依據(jù)相關(guān)法律法規(guī)及行業(yè)標(biāo)準(zhǔn)，結(jié)合重慶別墅管理實(shí)際情況，制定本辦法。（二）適用范圍本辦法適用于重慶市行政區(qū)域內(nèi)各類別墅的管理活動(dòng)，包括獨(dú)棟別墅、聯(lián)排別墅、雙拼別墅等不同類型別墅小區(qū)或獨(dú)棟別墅區(qū)域。（三）基本原則1.依法管理原則：嚴(yán)格遵守國(guó)家和地方有關(guān)法律法規(guī)，依法履行管理職責(zé)，保障管理活動(dòng)合法合規(guī)。2.業(yè)主自治與專業(yè)服務(wù)相結(jié)合原則：充分發(fā)揮業(yè)主大會(huì)、業(yè)主委員會(huì)的自治作用，同時(shí)引入專業(yè)的物業(yè)服務(wù)企業(yè)，提供優(yōu)質(zhì)、高效的物業(yè)服務(wù)。3.公平、公正、公開(kāi)原則：在管理過(guò)程中，對(duì)所有業(yè)主一視同仁，公平對(duì)待各項(xiàng)管理事務(wù)，管理信息及時(shí)公開(kāi)，接受業(yè)主監(jiān)督。4.安全第一原則：把保障別墅區(qū)域的安全放在首位，加強(qiáng)安全防范措施，預(yù)防各類安全事故發(fā)生。（四）管理職責(zé)1.業(yè)主及業(yè)主大會(huì)業(yè)主享有對(duì)別墅專有部分的所有權(quán)，對(duì)共有部分享有共有和共同管理的權(quán)利。業(yè)主大會(huì)由物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)全體業(yè)主組成，代表和維護(hù)全體業(yè)主在物業(yè)管理活動(dòng)中的合法權(quán)益。業(yè)主大會(huì)依法履行制定和修改管理規(guī)約、業(yè)主大會(huì)議事規(guī)則，選舉業(yè)主委員會(huì)或者更換業(yè)主委員會(huì)成員，選聘和解聘物業(yè)服務(wù)企業(yè)等職責(zé)。2.業(yè)主委員會(huì)業(yè)主委員會(huì)是業(yè)主大會(huì)的執(zhí)行機(jī)構(gòu)，由業(yè)主大會(huì)選舉產(chǎn)生，對(duì)業(yè)主大會(huì)負(fù)責(zé)。業(yè)主委員會(huì)依法履行召集業(yè)主大會(huì)會(huì)議，報(bào)告物業(yè)管理的實(shí)施情況；代表業(yè)主與業(yè)主大會(huì)選聘的物業(yè)服務(wù)企業(yè)簽訂物業(yè)服務(wù)合同；及時(shí)了解業(yè)主、物業(yè)使用人的意見(jiàn)和建議，監(jiān)督和協(xié)助物業(yè)服務(wù)企業(yè)履行物業(yè)服務(wù)合同等職責(zé)。3.物業(yè)服務(wù)企業(yè)物業(yè)服務(wù)企業(yè)接受業(yè)主大會(huì)或業(yè)主委員會(huì)的委托，按照物業(yè)服務(wù)合同約定，提供相應(yīng)的物業(yè)服務(wù)。物業(yè)服務(wù)企業(yè)應(yīng)履行的職責(zé)包括但不限于物業(yè)共用部位、共用設(shè)施設(shè)備的日常運(yùn)行、維護(hù)和管理；環(huán)境衛(wèi)生管理；綠化養(yǎng)護(hù)管理；安全防范服務(wù)；車輛停放管理等。4.政府相關(guān)部門(mén)重慶市住房和城鄉(xiāng)建設(shè)部門(mén)負(fù)責(zé)對(duì)全市別墅管理工作進(jìn)行指導(dǎo)和監(jiān)督。各區(qū)縣住房和城鄉(xiāng)建設(shè)部門(mén)負(fù)責(zé)本轄區(qū)內(nèi)別墅管理工作的具體指導(dǎo)和監(jiān)督。其他相關(guān)部門(mén)按照各自職責(zé)，依法做好別墅管理的相關(guān)工作，如規(guī)劃、城管、公安、消防等部門(mén)在各自職責(zé)范圍內(nèi)對(duì)別墅區(qū)域的違法建設(shè)、環(huán)境衛(wèi)生、治安消防等進(jìn)行監(jiān)督管理。二、別墅區(qū)域規(guī)劃與建設(shè)管理（一）規(guī)劃審批1.別墅項(xiàng)目在進(jìn)行建設(shè)前，必須嚴(yán)格按照法定程序辦理規(guī)劃審批手續(xù)。建設(shè)單位應(yīng)向城鄉(xiāng)規(guī)劃主管部門(mén)提交詳細(xì)的規(guī)劃設(shè)計(jì)方案，包括別墅的布局、戶型、配套設(shè)施等內(nèi)容。2.規(guī)劃設(shè)計(jì)方案應(yīng)符合重慶市城市總體規(guī)劃、土地利用總體規(guī)劃以及相關(guān)專項(xiàng)規(guī)劃的要求，充分考慮別墅區(qū)域與周邊環(huán)境的協(xié)調(diào)性，合理確定建筑密度、容積率、綠地率等指標(biāo)。3.城鄉(xiāng)規(guī)劃主管部門(mén)在審批過(guò)程中，應(yīng)進(jìn)行現(xiàn)場(chǎng)勘查和公示，廣泛征求周邊居民及相關(guān)部門(mén)的意見(jiàn)，確保規(guī)劃設(shè)計(jì)方案科學(xué)合理、符合公眾利益。（二）建設(shè)質(zhì)量監(jiān)管1.建設(shè)單位應(yīng)嚴(yán)格按照工程建設(shè)強(qiáng)制性標(biāo)準(zhǔn)進(jìn)行別墅建設(shè)，確保工程質(zhì)量。施工單位應(yīng)具備相應(yīng)的資質(zhì)等級(jí)，并按照施工規(guī)范和操作規(guī)程進(jìn)行施工。2.監(jiān)理單位應(yīng)依法對(duì)別墅建設(shè)工程實(shí)施監(jiān)理，對(duì)工程質(zhì)量、進(jìn)度、安全等進(jìn)行全程監(jiān)督。建設(shè)單位、施工單位、監(jiān)理單位應(yīng)建立健全質(zhì)量管理體系，落實(shí)質(zhì)量責(zé)任。3.住房和城鄉(xiāng)建設(shè)部門(mén)應(yīng)加強(qiáng)對(duì)別墅建設(shè)工程質(zhì)量的監(jiān)督檢查，定期開(kāi)展質(zhì)量抽檢，對(duì)發(fā)現(xiàn)的質(zhì)量問(wèn)題責(zé)令責(zé)任單位限期整改，確保別墅建設(shè)工程質(zhì)量合格。（三）配套設(shè)施建設(shè)1.別墅區(qū)域應(yīng)配套建設(shè)必要的基礎(chǔ)設(shè)施和公共服務(wù)設(shè)施，如道路、供水、供電、供氣、排水、通信等市政設(shè)施，以及物業(yè)管理用房、社區(qū)服務(wù)中心、停車場(chǎng)、綠地等公共服務(wù)設(shè)施。2.配套設(shè)施的建設(shè)應(yīng)與別墅主體工程同步規(guī)劃、同步建設(shè)、同步交付使用。建設(shè)單位應(yīng)按照規(guī)劃要求，確保配套設(shè)施的建設(shè)質(zhì)量和功能滿足使用需求。3.物業(yè)服務(wù)企業(yè)應(yīng)負(fù)責(zé)對(duì)配套設(shè)施進(jìn)行日常維護(hù)和管理，確保其正常運(yùn)行。對(duì)于損壞的配套設(shè)施，物業(yè)服務(wù)企業(yè)應(yīng)及時(shí)通知相關(guān)責(zé)任單位進(jìn)行維修或更新。三、別墅物業(yè)服務(wù)管理（一）物業(yè)服務(wù)合同1.業(yè)主大會(huì)或業(yè)主委員會(huì)應(yīng)通過(guò)公開(kāi)招標(biāo)、邀請(qǐng)招標(biāo)等方式選聘具有相應(yīng)資質(zhì)的物業(yè)服務(wù)企業(yè)，并與其簽訂物業(yè)服務(wù)合同。2.物業(yè)服務(wù)合同應(yīng)明確雙方的權(quán)利和義務(wù)，包括服務(wù)內(nèi)容、服務(wù)標(biāo)準(zhǔn)、服務(wù)費(fèi)用、服務(wù)期限、違約責(zé)任等條款。合同內(nèi)容應(yīng)符合法律法規(guī)及行業(yè)標(biāo)準(zhǔn)的要求，確保公平合理、明確具體。3.物業(yè)服務(wù)企業(yè)應(yīng)按照物業(yè)服務(wù)合同約定，全面履行服務(wù)職責(zé)，提供優(yōu)質(zhì)、高效的物業(yè)服務(wù)。業(yè)主應(yīng)按照合同約定按時(shí)足額繳納物業(yè)服務(wù)費(fèi)用，支持和配合物業(yè)服務(wù)企業(yè)的管理工作。（二）服務(wù)內(nèi)容與標(biāo)準(zhǔn)1.物業(yè)共用部位、共用設(shè)施設(shè)備管理物業(yè)服務(wù)企業(yè)應(yīng)定期對(duì)別墅的共用部位（如屋頂、外墻、樓梯間等）和共用設(shè)施設(shè)備（如電梯、消防設(shè)施、給排水系統(tǒng)等）進(jìn)行巡查、維護(hù)和保養(yǎng)，確保其正常運(yùn)行。建立健全共用部位、共用設(shè)施設(shè)備的維修檔案，記錄維修情況和維修費(fèi)用支出。對(duì)于重大維修項(xiàng)目，應(yīng)提前征求業(yè)主意見(jiàn)，并按照規(guī)定進(jìn)行公示。2.環(huán)境衛(wèi)生管理制定環(huán)境衛(wèi)生管理制度，定期對(duì)別墅區(qū)域進(jìn)行清掃保潔，包括道路、綠地、樓道、電梯等公共區(qū)域，確保環(huán)境整潔衛(wèi)生。及時(shí)清理垃圾，做到日產(chǎn)日清。加強(qiáng)對(duì)垃圾分類的宣傳和引導(dǎo)，促進(jìn)業(yè)主養(yǎng)成良好的垃圾分類習(xí)慣。3.綠化養(yǎng)護(hù)管理按照綠化養(yǎng)護(hù)標(biāo)準(zhǔn)，對(duì)別墅區(qū)域內(nèi)的綠地、樹(shù)木、花卉等進(jìn)行養(yǎng)護(hù)管理，確保綠化景觀效果。定期進(jìn)行澆水、施肥、修剪、病蟲(chóng)害防治等工作，及時(shí)補(bǔ)植缺株、死株，保持綠化植物生長(zhǎng)良好。4.安全防范服務(wù)建立健全安全防范制度，設(shè)置門(mén)崗、巡邏崗等，實(shí)行24小時(shí)值班制度。加強(qiáng)對(duì)人員、車輛的出入管理，嚴(yán)格執(zhí)行外來(lái)人員和車輛登記制度。安裝必要的安全防范設(shè)施設(shè)備，如監(jiān)控系統(tǒng)、門(mén)禁系統(tǒng)、周界報(bào)警系統(tǒng)等，并確保其正常運(yùn)行。定期對(duì)安全防范設(shè)施設(shè)備進(jìn)行檢查和維護(hù)，及時(shí)發(fā)現(xiàn)和排除安全隱患。制定突發(fā)事件應(yīng)急預(yù)案，定期組織演練，提高應(yīng)對(duì)突發(fā)事件的能力。發(fā)生突發(fā)事件時(shí)，應(yīng)及時(shí)采取措施進(jìn)行處理，并向相關(guān)部門(mén)報(bào)告。5.車輛停放管理合理規(guī)劃停車位，確保車輛有序停放。對(duì)進(jìn)入別墅區(qū)域的車輛進(jìn)行引導(dǎo)，規(guī)范停車秩序。收取車輛停放費(fèi)用的，應(yīng)按照物價(jià)部門(mén)核定的標(biāo)準(zhǔn)執(zhí)行，并做好收費(fèi)公示。加強(qiáng)對(duì)停車場(chǎng)的管理，確保停車場(chǎng)設(shè)施設(shè)備完好，環(huán)境衛(wèi)生整潔。（三）服務(wù)費(fèi)用管理1.物業(yè)服務(wù)費(fèi)用應(yīng)按照物業(yè)服務(wù)合同約定的標(biāo)準(zhǔn)和方式收取。物業(yè)服務(wù)企業(yè)應(yīng)在別墅區(qū)域內(nèi)顯著位置公示服務(wù)內(nèi)容、服務(wù)標(biāo)準(zhǔn)、收費(fèi)項(xiàng)目、收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)等信息，接受業(yè)主監(jiān)督。2.物業(yè)服務(wù)費(fèi)用主要用于支付物業(yè)服務(wù)企業(yè)的人員工資、辦公費(fèi)用、設(shè)施設(shè)備維護(hù)費(fèi)用、綠化養(yǎng)護(hù)費(fèi)用、環(huán)境衛(wèi)生保潔費(fèi)用等。物業(yè)服務(wù)企業(yè)應(yīng)定期公布物業(yè)服務(wù)費(fèi)用的收支情況，接受業(yè)主大會(huì)或業(yè)主委員會(huì)的審計(jì)監(jiān)督。3.業(yè)主應(yīng)按時(shí)足額繳納物業(yè)服務(wù)費(fèi)用。逾期未繳納的，物業(yè)服務(wù)企業(yè)可以按照合同約定收取違約金。經(jīng)多次催繳仍不繳納的，物業(yè)服務(wù)企業(yè)可以通過(guò)法律途徑追討。（四）物業(yè)服務(wù)質(zhì)量監(jiān)督與考核1.業(yè)主大會(huì)或業(yè)主委員會(huì)應(yīng)定期對(duì)物業(yè)服務(wù)企業(yè)的服務(wù)質(zhì)量進(jìn)行監(jiān)督檢查，可通過(guò)問(wèn)卷調(diào)查、現(xiàn)場(chǎng)查看、召開(kāi)業(yè)主座談會(huì)等方式，廣泛征求業(yè)主意見(jiàn)。2.建立物業(yè)服務(wù)質(zhì)量考核機(jī)制，制定詳細(xì)的考核標(biāo)準(zhǔn)，對(duì)物業(yè)服務(wù)企業(yè)的服務(wù)質(zhì)量進(jìn)行量化考核?？己私Y(jié)果與物業(yè)服務(wù)費(fèi)用的調(diào)整、物業(yè)服務(wù)合同的續(xù)簽等掛鉤。3.物業(yè)服務(wù)企業(yè)應(yīng)根據(jù)業(yè)主的意見(jiàn)和建議，及時(shí)改進(jìn)服務(wù)質(zhì)量，提高服務(wù)水平。對(duì)于服務(wù)質(zhì)量不達(dá)標(biāo)的，業(yè)主大會(huì)或業(yè)主委員會(huì)有權(quán)要求物業(yè)服務(wù)企業(yè)限期整改；整改仍不達(dá)標(biāo)的，業(yè)主大會(huì)或業(yè)主委員會(huì)有權(quán)解除物業(yè)服務(wù)合同。四、別墅區(qū)域公共秩序管理（一）治安管理1.物業(yè)服務(wù)企業(yè)應(yīng)加強(qiáng)與公安機(jī)關(guān)的協(xié)作配合，建立健全治安防范聯(lián)動(dòng)機(jī)制。協(xié)助公安機(jī)關(guān)做好別墅區(qū)域的治安巡邏、安全防范等工作，及時(shí)發(fā)現(xiàn)和處理各類治安問(wèn)題。2.加強(qiáng)對(duì)別墅區(qū)域內(nèi)人員的管理，對(duì)出租房屋的業(yè)主或使用人進(jìn)行登記備案，掌握人員流動(dòng)情況。對(duì)可疑人員進(jìn)行盤(pán)查，防止違法犯罪行為發(fā)生。3.安裝監(jiān)控系統(tǒng)，實(shí)現(xiàn)對(duì)別墅區(qū)域公共區(qū)域的全覆蓋，確保監(jiān)控設(shè)備正常運(yùn)行，保存監(jiān)控資料不少于規(guī)定期限。利用監(jiān)控系統(tǒng)及時(shí)發(fā)現(xiàn)和處理安全隱患及突發(fā)事件。（二）消防安全管理1.嚴(yán)格遵守消防法律法規(guī)，落實(shí)消防安全責(zé)任制。物業(yè)服務(wù)企業(yè)應(yīng)制定消防安全制度，明確消防安全責(zé)任人，定期組織開(kāi)展消防安全檢查和宣傳教育活動(dòng)。2.確保別墅區(qū)域內(nèi)的消防設(shè)施設(shè)備完好有效，如消防栓、滅火器、自動(dòng)噴水滅火系統(tǒng)、火災(zāi)報(bào)警系統(tǒng)等。定期對(duì)消防設(shè)施設(shè)備進(jìn)行維護(hù)保養(yǎng)和檢測(cè)，及時(shí)更換損壞的消防器材。3.保障疏散通道、安全出口暢通無(wú)阻，嚴(yán)禁在疏散通道、安全出口堆放雜物。加強(qiáng)對(duì)樓梯間、電梯前室等公共區(qū)域的管理，防止占用、堵塞消防通道。4.組織開(kāi)展消防演練，提高業(yè)主和物業(yè)使用人的消防安全意識(shí)和自防自救能力。發(fā)生火災(zāi)時(shí)，應(yīng)及時(shí)報(bào)警，并組織人員疏散和滅火救援工作。（三）環(huán)境衛(wèi)生與容貌管理1.加強(qiáng)對(duì)別墅區(qū)域環(huán)境衛(wèi)生的管理，禁止在公共區(qū)域亂倒垃圾、亂堆雜物、亂貼亂畫(huà)等行為。對(duì)違反規(guī)定的業(yè)主或使用人，物業(yè)服務(wù)企業(yè)應(yīng)及時(shí)勸阻和制止，并報(bào)告相關(guān)部門(mén)依法處理。2.保持別墅區(qū)域內(nèi)建筑物外立面整潔美觀，禁止擅自改變建筑物外立面的顏色、形狀等。對(duì)建筑物外立面出現(xiàn)的損壞、脫落等情況，物業(yè)服務(wù)企業(yè)應(yīng)及時(shí)通知業(yè)主進(jìn)行維修或組織統(tǒng)一維修。3.加強(qiáng)對(duì)別墅區(qū)域內(nèi)商業(yè)經(jīng)營(yíng)活動(dòng)的管理，規(guī)范商家的經(jīng)營(yíng)行為，確保商業(yè)活動(dòng)不影響周邊居民的正常生活。對(duì)商業(yè)經(jīng)營(yíng)活動(dòng)產(chǎn)生的噪聲、油煙、污水等污染問(wèn)題，應(yīng)按照相關(guān)規(guī)定進(jìn)行治理。（四）違法建設(shè)管理1.嚴(yán)格禁止在別墅區(qū)域內(nèi)進(jìn)行違法建設(shè)。物業(yè)服務(wù)企業(yè)應(yīng)加強(qiáng)對(duì)別墅區(qū)域的巡查，及時(shí)發(fā)現(xiàn)違法建設(shè)行為，并立即制止。2.對(duì)發(fā)現(xiàn)的違法建設(shè)行為，物業(yè)服務(wù)企業(yè)應(yīng)及時(shí)報(bào)告當(dāng)?shù)爻枪懿块T(mén)和規(guī)劃部門(mén)。相關(guān)部門(mén)應(yīng)依法進(jìn)行查處，責(zé)令違法建設(shè)當(dāng)事人限期拆除違法建筑。3.業(yè)主大會(huì)或業(yè)主委員會(huì)應(yīng)通過(guò)業(yè)主公約等形式，明確禁止違法建設(shè)的規(guī)定，并加強(qiáng)對(duì)業(yè)主的宣傳教育，引導(dǎo)業(yè)主自覺(jué)遵守法律法規(guī)，共同維護(hù)別墅區(qū)域的規(guī)劃建設(shè)秩序。五、別墅專項(xiàng)維修資金管理（一）資金繳存1.別墅業(yè)主應(yīng)按照國(guó)家和地方有關(guān)規(guī)定，足額繳存專項(xiàng)維修資金。專項(xiàng)維修資金的繳存標(biāo)準(zhǔn)應(yīng)根據(jù)別墅的建筑面積、造價(jià)等因素確定。2.專項(xiàng)維修資金由業(yè)主在辦理房屋入住手續(xù)前，一次性存入專項(xiàng)維修資金專戶。建設(shè)單位不得代收專項(xiàng)維修資金。3.業(yè)主繳存的專項(xiàng)維修資金屬于業(yè)主所有，專項(xiàng)用于物業(yè)共用部位、共用設(shè)施設(shè)備保修期滿后的維修、更新和改造。（二）資金使用1.專項(xiàng)維修資金的使用應(yīng)遵循方便快捷、公開(kāi)透明、受益人和負(fù)擔(dān)人相一致的原則。物業(yè)服務(wù)企業(yè)或業(yè)主委員會(huì)應(yīng)根據(jù)物業(yè)共用部位、共用設(shè)施設(shè)備的維修、更新和改造需求，提出使用計(jì)劃。2.使用專項(xiàng)維修資金時(shí)，應(yīng)按照規(guī)定的程序進(jìn)行。一般包括以下步驟：物業(yè)服務(wù)企業(yè)或業(yè)主委員會(huì)提出使用方案；業(yè)主大會(huì)或業(yè)主委員會(huì)審議通過(guò)；公示使用方案；組織實(shí)施維修、更新和改造項(xiàng)目；進(jìn)行工程結(jié)算；公示維修、更新和改造費(fèi)用的收支情況。3.專項(xiàng)維修資金的使用金額較大的，應(yīng)通過(guò)公開(kāi)招標(biāo)等方式選擇施工單位和監(jiān)理單位，并簽訂相關(guān)合同。施工過(guò)程中，應(yīng)加強(qiáng)質(zhì)量監(jiān)督和安全管理，確保維修、更新和改造項(xiàng)目的質(zhì)量和安全。（三）資金管理與監(jiān)督1.專項(xiàng)維修資金應(yīng)存入專戶管理銀行，設(shè)立專項(xiàng)維