ICS01.040.03

黑龍江省地方標(biāo)準(zhǔn)DB23

A00DB23/T3083－2022

黑龍江省工業(yè)園區(qū)物業(yè)服務(wù)規(guī)范

Technicalspecificationforindustrialparkservice

inHeilongjiangProvince

2022-01-29發(fā)布2022-02-28實施

聯(lián)黑

黑龍江省市場監(jiān)督管理局聯(lián)合發(fā)布

龍黑龍江省市聯(lián)黑場監(jiān)督管理局

黑龍江省住房和城鄉(xiāng)建設(shè)廳聯(lián)合發(fā)布

江黑龍江省住龍房和城鄉(xiāng)建設(shè)廳

省江

住省

房住

和房

城和

鄉(xiāng)城

建鄉(xiāng)

設(shè)建

廳設(shè)

黑廳

龍黑

江龍

省江

市省

場質(zhì)

監(jiān)量

督技

管術(shù)

理監(jiān)

局督

局

前言

本規(guī)范是根據(jù)黑龍江省市場監(jiān)督管理局年度標(biāo)準(zhǔn)編制計劃和黑

龍江省住房和城鄉(xiāng)建設(shè)廳工作要求，由哈爾濱市標(biāo)準(zhǔn)化研究院會同

相關(guān)單位編制而成。在編制過程中，編制組經(jīng)深入研究、廣泛調(diào)查、

認真總結(jié)工業(yè)園區(qū)物業(yè)管理實踐，參考有關(guān)國內(nèi)外先進標(biāo)準(zhǔn)和做法，

在廣泛征求有關(guān)單位和專家的意見基礎(chǔ)上編制了本規(guī)范。

本規(guī)范共分為12章。主要技術(shù)內(nèi)容是：1總則；2術(shù)語；3基本

要求；4綜合服務(wù)；5房屋維修與管理；6設(shè)施設(shè)備維修與管理；7

秩序維護服務(wù)；8消防管理；9環(huán)境管理與服務(wù)；10突發(fā)事件處理；

11疫情防控；12創(chuàng)新與服務(wù)提升。

本規(guī)范由黑龍江省住房和城鄉(xiāng)建設(shè)廳和黑龍江省市場監(jiān)督管理

局共同管理，黑龍江省住房和城鄉(xiāng)建設(shè)廳歸口并負責(zé)組織實施，由

哈爾濱市標(biāo)準(zhǔn)化研究院負責(zé)具體技術(shù)內(nèi)容的解釋。在執(zhí)行過程中如

有意見或建議，請寄送哈爾濱市標(biāo)準(zhǔn)化研究院《黑龍江省工業(yè)園區(qū)

物業(yè)服務(wù)規(guī)范》編制組（地址：黑龍江省哈爾濱市南崗區(qū)中山路203

號，郵編150000，電子郵箱：103677388@），以供今后修訂

時參考。

本規(guī)范主編單位：哈爾濱市標(biāo)準(zhǔn)化研究院

本規(guī)范參編單位：黑龍江建筑職業(yè)技術(shù)學(xué)院

本規(guī)范主要起草人：劉衛(wèi)東賀佳曲庭順高祥濤林野

董玥張欣劉菊英王小溪楊佟林琳

本規(guī)范主要審查人：孫清鳳趙鑫李革邢克濤楊紅君

李金楓陸宇航

3

目錄

1總則.....................................................................................................1

2術(shù)語.....................................................................................................2

3基本要求.............................................................................................3

3.1服務(wù)機構(gòu)........................................................................................................3

3.2人員................................................................................................................3

3.3規(guī)章制度........................................................................................................3

3.4財務(wù)管理........................................................................................................3

3.5檔案................................................................................................................4

4綜合服務(wù).............................................................................................5

4.1公開告知........................................................................................................5

4.2接待服務(wù)........................................................................................................5

4.3遷入遷出服務(wù)................................................................................................5

4.4裝修管理服務(wù)................................................................................................6

4.5報修服務(wù)........................................................................................................6

4.6特約服務(wù)........................................................................................................6

5房屋維修與管理................................................................................7

6設(shè)施設(shè)備維修與管理........................................................................8

6.1綜合管理........................................................................................................8

6.2照明................................................................................................................9

6.3供配電系統(tǒng)....................................................................................................9

6.4電梯..............................................................................................................10

6.5空調(diào)系統(tǒng)......................................................................................................10

6.6給排水系統(tǒng)..................................................................................................11

6.7避雷系統(tǒng)......................................................................................................12

6.8消防系統(tǒng)......................................................................................................12

6.9弱電系統(tǒng)......................................................................................................14

6.10標(biāo)識............................................................................................................14

5

7秩序維護服務(wù)..................................................................................15

7.1出入管理......................................................................................................15

7.2巡查管理......................................................................................................15

7.3監(jiān)控管理......................................................................................................16

7.4車輛管理......................................................................................................16

7.5裝卸管理......................................................................................................17

8消防管理...........................................................................................18

9環(huán)境管理與服務(wù)..............................................................................20

9.1保潔服務(wù)......................................................................................................20

9.2綠化服務(wù)......................................................................................................21

9.3清冰雪服務(wù)..................................................................................................21

9.4環(huán)境污染控制..............................................................................................22

10突發(fā)事件處理................................................................................23

11疫情防控.........................................................................................25

11.1基本職責(zé)....................................................................................................25

11.2出入口管理................................................................................................26

11.3車輛管控....................................................................................................26

11.4疑似病例處置............................................................................................27

11.5垃圾處理....................................................................................................27

11.6清潔消殺....................................................................................................28

11.7空調(diào)及新風(fēng)系統(tǒng)........................................................................................29

12創(chuàng)新與服務(wù)提升............................................................................30

本規(guī)范用詞說明....................................................................................31

引用標(biāo)準(zhǔn)名錄.........................................................................................32

附：條文說明........................................................................................34

6

Contents

1GeneralProvisions..............................................................................1

2Terms...................................................................................................2

3EssentialRequirements.......................................................................3

3.1Facility...........................................................................................................3

3.2Personnel.......................................................................................................3

3.3RulesandRegulations...................................................................................3

3.4FinancialManagement..................................................................................3

3.5File.................................................................................................................4

4ComprehensiveServices.....................................................................5

4.1PublicNotification........................................................................................5

4.2ReceptionServices........................................................................................5

4.3ImmigrationandEmigrationServices...........................................................5

4.4DecoratemanagementServices.....................................................................6

4.5RepairServices..............................................................................................6

4.6EngagedServices..........................................................................................6

5HouseMaintenanceandManagement................................................7

6FacilitiesandEquipmentMaintenanceandManagement..................8

6.1GeneralManagement....................................................................................8

6.2Lighting.........................................................................................................9

6.3PowerSupplyandDistributionSystem.........................................................9

6.4Elevator.......................................................................................................10

6.5AirConditioningSystem.............................................................................10

6.6WaterSupplyandDrainageSystem............................................................11

6.7LightingProtectionSystem.........................................................................12

6.8FireFightingDevice....................................................................................12

6.9Weakcurrentsystem....................................................................................14

6.10Identification..............................................................................................14

7

7OrderMaintenanceServices..................................................................15

7.1InandOutManagement..............................................................................15

7.2PatrolManagement......................................................................................15

7.3MonitoringManagement.............................................................................16

7.4VehicleManagement...................................................................................16

7.5LoadingandUnloadingManagement.........................................................17

8OrderMaintenanceServiceFireManagement..................................................18

9EnvironmentalManagementandServices.............................................20

9.1CleaningService..........................................................................................20

9.2GreeningService.........................................................................................21

9.3IceandSnowClearingService...................................................................21

9.4EnvironmentalPollutionControl................................................................22

10EmergencyHanding.......................................................................23

11Epidemicpreventionandcontrol....................................................25

11.1Basicresponsibilities.................................................................................25

11.2Entranceandexitmanagement................................................................26

11.3Vehiclecontrol...........................................................................................26

11.4Disposalofsuspectedcases.......................................................................27

11.5Wastedisposal...........................................................................................27

11.6Cleaningandkilling..................................................................................28

11.7Airconditioningandfreshairsystem........................................................29

12Innovationandserviceimprovement.............................................30

ExplanationofWordinginThisSpecification.......................................31

ListofQuotedStandards........................................................................32

Addition:ExplanationofProvisions......................................................34

8

1總則

1.0.1為規(guī)范黑龍江省工業(yè)園區(qū)物業(yè)服務(wù)行為，提高工業(yè)園區(qū)物業(yè)

服務(wù)水平，保障業(yè)主或物業(yè)使用人和物業(yè)服務(wù)人的合法權(quán)益，制定

本規(guī)范。

1.0.2本規(guī)范適用于黑龍江省行政區(qū)域內(nèi)封閉式工業(yè)園區(qū)的物業(yè)

服務(wù)管理。

1.0.3黑龍江省工業(yè)園區(qū)物業(yè)服務(wù)除應(yīng)符合本規(guī)范外，尚應(yīng)符合國

家和黑龍江省現(xiàn)行有關(guān)標(biāo)準(zhǔn)的規(guī)定。

1

2術(shù)語

2.0.1工業(yè)園區(qū)IndustrialPark

能滿足工業(yè)生產(chǎn)和科學(xué)試驗等產(chǎn)業(yè)集群需要的、實施封閉式管

理的建筑群體及相關(guān)區(qū)域，以下簡稱園區(qū)。

2.0.2物業(yè)服務(wù)人PropertyServiceProvider

包括物業(yè)服務(wù)企業(yè)和其他管理人。

2.0.3工業(yè)園區(qū)物業(yè)服務(wù)IndustrialParkPropertyServices

按照物業(yè)服務(wù)合同約定，物業(yè)服務(wù)人在工業(yè)園區(qū)范圍內(nèi)進行房

屋及配套設(shè)施、設(shè)備和相關(guān)場地的管理、維修、養(yǎng)護，維護相關(guān)區(qū)

域內(nèi)的環(huán)境衛(wèi)生和秩序的活動。

2

3基本要求

3.1服務(wù)機構(gòu)

3.1.1物業(yè)服務(wù)人應(yīng)取得相應(yīng)的合法經(jīng)營資格。

3.1.2物業(yè)服務(wù)人應(yīng)具備相應(yīng)的服務(wù)場所。

3.1.3物業(yè)服務(wù)人應(yīng)具備滿足服務(wù)需求的設(shè)施設(shè)備。

3.1.4物業(yè)服務(wù)人應(yīng)具有相應(yīng)的管理機構(gòu)、人員、措施和制度。

3.1.5物業(yè)服務(wù)人宜采用信息化手段進行管理。

3.2人員

3.2.1物業(yè)服務(wù)人員應(yīng)具有良好的職業(yè)道德和職業(yè)操守，身體健

康，能夠勝任本職工作。

3.2.2專業(yè)技術(shù)操作人員應(yīng)按照國家有關(guān)規(guī)定取得職業(yè)資格證書

或崗位證書。

3.2.3物業(yè)服務(wù)人員應(yīng)經(jīng)崗前培訓(xùn)，考核合格后上崗；工作中應(yīng)定

期參加專業(yè)技能、法律法規(guī)、安全等相應(yīng)的培訓(xùn)。

3.2.4物業(yè)服務(wù)人員應(yīng)統(tǒng)一著裝，佩戴明顯標(biāo)志，儀容儀表整潔，

主動熱情服務(wù)，窗口服務(wù)人員應(yīng)使用普通話。

3.3規(guī)章制度

3.3.1物業(yè)服務(wù)人應(yīng)建立完善的規(guī)章制度，并制定具體的落實措施

及考核辦法。

3.3.2規(guī)章制度包括但不限于物業(yè)服務(wù)方案、各崗位職責(zé)、工作流

程及服務(wù)要求、財務(wù)管理制度、檔案管理制度、內(nèi)部管理制度。

3.4財務(wù)管理

3.4.1物業(yè)服務(wù)費和其他費用收支應(yīng)符合國家和省級相關(guān)規(guī)定，操

3

作規(guī)范，賬目清晰。

3.4.2合同約定的收費項目及標(biāo)準(zhǔn)應(yīng)按合同要求執(zhí)行。對于提供特

約服務(wù)的費用、代收代繳的費用，應(yīng)單獨列賬，按實際支出費用和

約定方式向業(yè)主或物業(yè)使用人收取。

3.4.3物業(yè)服務(wù)人應(yīng)每年對物業(yè)財務(wù)情況進行審計。

3.5檔案

3.5.1物業(yè)服務(wù)人應(yīng)建立完善的物業(yè)檔案管理制度。

3.5.2技術(shù)檔案內(nèi)容包括但不限于：

1工程竣工驗收檔案；

2項目竣工綜合驗收檔案；

3物業(yè)承接查驗檔案；

4設(shè)施設(shè)備技術(shù)資料；

5工程內(nèi)業(yè)資料。

3.5.3日常檔案內(nèi)容包括但不限于：

1業(yè)主或物業(yè)使用人服務(wù)檔案；

2房屋維修管理檔案；

3設(shè)施設(shè)備維修管理檔案；

4秩序維護檔案；

5消防管理檔案；

6保潔服務(wù)檔案；

7綠化服務(wù)檔案；

8業(yè)主或物業(yè)使用人資料；

9物業(yè)服務(wù)人日常管理文件、記錄；

10投訴處理資料。

3.5.4物業(yè)服務(wù)人更迭或退出時應(yīng)向園區(qū)移交檔案。

4

4綜合服務(wù)

4.1公開告知

4.1.1物業(yè)服務(wù)人應(yīng)在業(yè)主或物業(yè)使用人入駐時以書面形式告知

提供的服務(wù)項目及園區(qū)管理要求。

4.1.2物業(yè)服務(wù)人應(yīng)在辦公場所公示營業(yè)執(zhí)照或復(fù)印件、物業(yè)服務(wù)

項目、服務(wù)流程、服務(wù)承諾、收費標(biāo)準(zhǔn)、投訴渠道等。提供特約服

務(wù)的，應(yīng)公示特約服務(wù)項目、服務(wù)流程及收費標(biāo)準(zhǔn)等。

4.2接待服務(wù)

4.2.1物業(yè)服務(wù)人的服務(wù)場所工作時間不少于8小時，工作時間應(yīng)

有現(xiàn)場接待人員，為業(yè)主或物業(yè)使用人提供咨詢、繳費、報修、受

理投訴等服務(wù)，其余時間設(shè)值班人員，公布24小時服務(wù)電話。

4.2.2物業(yè)服務(wù)人應(yīng)提供多種接待途徑，包括但不限于現(xiàn)場接待、

接聽電話及傳真、信函及電子郵件。

4.2.3接待服務(wù)中應(yīng)文明、禮貌。

4.2.4物業(yè)服務(wù)人對業(yè)主或物業(yè)使用人的咨詢、求助等事項，應(yīng)及

時答復(fù)，答復(fù)率100%。

4.2.5物業(yè)服務(wù)人受理服務(wù)事項應(yīng)進行記錄并存檔。

4.3遷入遷出服務(wù)

4.3.1業(yè)主或物業(yè)使用人遷入遷出時，物業(yè)服務(wù)人應(yīng)協(xié)助辦理相關(guān)

手續(xù)，并及時建檔、歸檔。

4.3.2物業(yè)服務(wù)人應(yīng)告知業(yè)主或物業(yè)使用人停車地點、進出園區(qū)的

搬遷路線、搬運時間、電梯使用規(guī)定等細節(jié)。

4.3.3物業(yè)服務(wù)人應(yīng)安排人員進行現(xiàn)場管理和協(xié)調(diào)。

5

4.4裝修管理服務(wù)

4.4.1物業(yè)服務(wù)人應(yīng)建立業(yè)主或物業(yè)使用人裝修申請、審批、巡視、

驗收等管理制度，涉及消防安全的裝修方案，應(yīng)得到消防部門批準(zhǔn)。

4.4.2物業(yè)服務(wù)人受理裝修申請時應(yīng)告如業(yè)主或物業(yè)使用人有關(guān)

制度和規(guī)定，簽訂裝修協(xié)議，明確相關(guān)方的權(quán)利和義務(wù)。

4.4.3物業(yè)服務(wù)人應(yīng)定期巡視裝修現(xiàn)場，進行隱蔽工程等巡視，發(fā)

現(xiàn)有違規(guī)行為應(yīng)予以告知、制止、上報，并出具違規(guī)處理通知單。

4.4.4物業(yè)服務(wù)人應(yīng)對裝修人員出入和裝修物料工具的出入登記，

保證裝修期間的水電等供應(yīng)，為業(yè)主或物業(yè)使用人提供裝修便利。

4.4.5物業(yè)服務(wù)人應(yīng)建立業(yè)主或物業(yè)使用人的裝修檔案，包括裝修

申請、審核、驗收資料等。

4.5報修服務(wù)

4.5.1物業(yè)服務(wù)人應(yīng)在雙方合同約定的時限內(nèi)處理業(yè)主或物業(yè)使

用人的報修。急修應(yīng)在30分鐘內(nèi)趕到現(xiàn)場進行緊急處置。

4.5.2物業(yè)服務(wù)人受理報修服務(wù)應(yīng)有業(yè)主或物業(yè)使用人簽字的記

錄，處理及時率達到100%，回訪率達到100%，回訪滿意率達到

100%。

4.6特約服務(wù)

4.6.1物業(yè)服務(wù)人應(yīng)根據(jù)業(yè)主或物業(yè)使用人實際需求，選擇做好特

約服務(wù)。

4.6.2特約服務(wù)包括但不限于：

1商務(wù)配套服務(wù)，如票務(wù)服務(wù)、會務(wù)服務(wù)、復(fù)印裝訂等；

2生活配套服務(wù)，如餐飲、購物、班車等；

3廠房租賃代理服務(wù)；

4公寓管理服務(wù)；

5其它服務(wù)。

6

5房屋維修與管理

5.0.1物業(yè)服務(wù)人應(yīng)建立房屋巡查制度，根據(jù)房屋實際使用年限及

物業(yè)合同約定檢查房屋的使用狀況，大風(fēng)、暴雨等極端天氣之前進

行應(yīng)急檢查及相應(yīng)處置。

5.0.2巡查中發(fā)現(xiàn)損壞需要維修時，物業(yè)服務(wù)人應(yīng)及時采取處理措

施且設(shè)置警示標(biāo)識，在保修期內(nèi)的應(yīng)及時聯(lián)系相關(guān)單位進行維修。

超出保修期的，屬于合同約定由物業(yè)服務(wù)人負責(zé)維修的項目，應(yīng)及

時維修。

5.0.3物業(yè)服務(wù)人應(yīng)每年制定房屋的年度維修保養(yǎng)計劃，并組織實

施。

5.0.4物業(yè)服務(wù)人應(yīng)告知園區(qū)內(nèi)的廠房和倉庫不用作生活居?。怀?/p>

經(jīng)有關(guān)部門批準(zhǔn)同意設(shè)立的專用倉庫外，園區(qū)內(nèi)不應(yīng)堆放易燃、易

爆、易腐蝕等危險品和有害物品。

5.0.5物業(yè)服務(wù)人應(yīng)告知業(yè)主或物業(yè)使用人按照樓層承受負荷要

求設(shè)置設(shè)備和貨物，對超載放置現(xiàn)象及時制止。

7

6設(shè)施設(shè)備維修與管理

6.1綜合管理

6.1.1特種設(shè)備和特定場所應(yīng)依據(jù)合同約定及相關(guān)規(guī)范進行管理，

配合專業(yè)機構(gòu)進行檢測、維修、保養(yǎng)。

6.1.2物業(yè)服務(wù)人應(yīng)建立相關(guān)現(xiàn)場管理制度，如設(shè)施設(shè)備安全運

行、崗位職責(zé)、設(shè)施設(shè)備巡檢、巡檢范圍、巡檢周期、巡檢內(nèi)容、

巡檢標(biāo)準(zhǔn)、維護保養(yǎng)、運行記錄、維修檔案等；跟進大、中修及預(yù)

防性維護養(yǎng)護計劃的執(zhí)行情況，確?，F(xiàn)場管理工作落實到位，制定

相關(guān)應(yīng)急預(yù)案；做好設(shè)施設(shè)備事故防范和處理，編制設(shè)施設(shè)備事故

應(yīng)急處理預(yù)案，組織搶修和處理。

6.1.3物業(yè)服務(wù)人應(yīng)按照管理制度和操作規(guī)程等對設(shè)施設(shè)備進行

全面檢查，開展隱患巡查排查和處置，維護設(shè)施設(shè)備安全、穩(wěn)定運

行。發(fā)現(xiàn)問題及時向業(yè)主或物業(yè)使用人報告，安排專項修理，建立

報修、維修和回訪記錄。

6.1.4物業(yè)服務(wù)人應(yīng)配置適用、安全、性能可靠的作業(yè)工具，所有

工器具應(yīng)建立臺賬，責(zé)任到人，安全工器具按期進行檢測和保養(yǎng)，

并確認使用的計量器材檢定（校準(zhǔn)）合格。

6.1.5物業(yè)服務(wù)人應(yīng)在設(shè)備機房顯著區(qū)域懸掛或粘貼各類管理制

度、系統(tǒng)圖、緊急聯(lián)系方式、人員證件、設(shè)施設(shè)備標(biāo)識標(biāo)牌、安全

防護和警示標(biāo)識等，在明顯易取放位置配備符合規(guī)定的完好有效的

消防器材及專用工具，應(yīng)設(shè)有擋鼠板，宜配備捕鼠設(shè)施。設(shè)備機房

定期進行巡檢及清潔，并如實記錄，發(fā)現(xiàn)異常應(yīng)及時報告處理，機

房內(nèi)整潔有序，無雜物。設(shè)備房門應(yīng)保持鎖閉狀態(tài)，鑰匙由專人保

管。

6.1.6物業(yè)服務(wù)人應(yīng)每日巡查大門、圍墻（欄）、道路、甬路、場

地、管井、溝渠、景觀等；設(shè)備間（井）等設(shè)備機房附屬設(shè)施應(yīng)實

行周檢，每周不少于1次，發(fā)現(xiàn)問題及時報告處理，并做好記錄。

8

6.2照明

6.2.1物業(yè)服務(wù)人應(yīng)每天巡查和維護園區(qū)內(nèi)公共部位的照明設(shè)備，

燈具安裝牢固，燈具線路無裸露，開關(guān)完好，無安全隱患，工作正

常，及時修復(fù)損壞的燈具。

6.2.2物業(yè)服務(wù)人應(yīng)合理安排和調(diào)整燈光照明啟閉時間。

6.3供配電系統(tǒng)

6.3.1物業(yè)服務(wù)人應(yīng)制定供配電系統(tǒng)的運行維護作業(yè)規(guī)范和程序、

人員安全和培訓(xùn)等制度，編制檢查和維修工作計劃。

6.3.2物業(yè)服務(wù)人按照設(shè)施設(shè)備規(guī)定的周期組織實施維保，對變配

電設(shè)施設(shè)備進行檢查、維護、清潔，維護保養(yǎng)前應(yīng)告知業(yè)主或物業(yè)

使用人，并做記錄。進行高壓電氣設(shè)備試驗，留存高壓電氣測試合

格的報告。

6.3.3設(shè)置集控站、監(jiān)控中心、35kV及以上電壓等級、10kV電壓

等級且變壓器容量在630kVA及以上的配電室，應(yīng)安排全天24小時

專人值班，每班不少于2人，且應(yīng)明確1人為值長。未設(shè)置集控站

或監(jiān)控中心的，10kV電壓等級且變壓器容量在630kVA及以下的，

宜安排專人值班，不具備值班條件的，應(yīng)每日巡視。

6.3.4物業(yè)服務(wù)人應(yīng)建立應(yīng)急供電系統(tǒng)相關(guān)規(guī)章制度，每月啟動及

維護備用發(fā)電機（組）至少一次，對應(yīng)急供電系統(tǒng)設(shè)備進行檢查維

護、預(yù)防性試驗和功能試驗。功能試驗主要包括自啟動試驗、切換

試驗等。

6.3.5配電系統(tǒng)跳閘時檢查斷電情況，分析斷電原因，找到原因后

按配電系統(tǒng)相關(guān)的操作規(guī)程恢復(fù)供電。

6.3.6計劃性限電、停電、送電前，物業(yè)服務(wù)人應(yīng)通知業(yè)主或物業(yè)

使用人。

6.3.7供電停電時，第一時間聯(lián)系當(dāng)?shù)毓╇姽驹儐柾ｋ姇r間、停

電原因等信息，并告知業(yè)主或物業(yè)使用人。應(yīng)急供電系統(tǒng)應(yīng)在10分

9

鐘內(nèi)啟動并網(wǎng)送電，檢查用電情況，觀察應(yīng)急供電系統(tǒng)運行狀況。

6.3.8物業(yè)服務(wù)人應(yīng)對停電區(qū)域加強安全警戒，維持區(qū)域秩序，必

要時啟動應(yīng)急預(yù)案。

6.3.9業(yè)主或物業(yè)使用人有用電增容需求，應(yīng)向物業(yè)服務(wù)人申請，

物業(yè)服務(wù)人依據(jù)園區(qū)用電量做審核。

6.4電梯

6.4.1電梯應(yīng)經(jīng)取得相應(yīng)資質(zhì)的特種設(shè)備檢驗機構(gòu)檢驗合格，并取

得《安全檢驗合格證》后投入使用，此后每年檢驗，并張貼新的合

格證。

6.4.2電梯應(yīng)由取得相應(yīng)資質(zhì)的專業(yè)維修保養(yǎng)單位對電梯進行保

養(yǎng)和維護，并按照所簽訂的設(shè)備維保合同對其提供的服務(wù)進行監(jiān)督，

維修、保養(yǎng)記錄完整。

6.4.3物業(yè)服務(wù)人應(yīng)按照管理制度和操作規(guī)程等檢查電梯安全狀

況，保障運行完好。每日應(yīng)不少于1次巡查直梯轎廂內(nèi)外按鈕、轎

廂內(nèi)燈具、扶梯踏板、扶手帶等配件，轎廂內(nèi)照明、通風(fēng)良好，對

講功能正常，即時應(yīng)答，對話清晰。

6.4.4物業(yè)服務(wù)人應(yīng)制定應(yīng)急措施與救援預(yù)案，每年至少演練2次。

電梯出現(xiàn)故障、發(fā)生異常情況或存在安全隱患時，應(yīng)立即停止使用、

設(shè)置警示標(biāo)志，及時通知專業(yè)維保單位處理解決，并如實記錄。

6.4.5保持消防電梯與火災(zāi)報警系統(tǒng)可靠的聯(lián)動功能。

6.5空調(diào)系統(tǒng)

6.5.1運行前物業(yè)服務(wù)人應(yīng)對冷水機組、循環(huán)水泵、冷卻塔、風(fēng)機

等設(shè)施設(shè)備進行系統(tǒng)檢查，并進行清潔保養(yǎng)，檢測運行控制和安全

控制功能，做好記錄。

6.5.2物業(yè)服務(wù)人應(yīng)按照管理制度和操作規(guī)程等進行循環(huán)泵、空調(diào)

主機、冷卻風(fēng)機電柜主電路螺栓緊固，測試絕緣值，做好記錄。

6.5.3物業(yè)服務(wù)人應(yīng)按照管理制度和操作規(guī)程等檢查空調(diào)機組馬

10

達、風(fēng)機的運轉(zhuǎn)情況，記錄運行參數(shù)。

6.5.4物業(yè)服務(wù)人應(yīng)確保各種管道、閥件及儀表完好齊備。

6.5.5物業(yè)服務(wù)人應(yīng)保證冷凍主機及附屬設(shè)施的正常運行和良好

保養(yǎng)，提供符合要求的冷卻水。

6.5.6物業(yè)服務(wù)人應(yīng)保證采暖熱水及附屬設(shè)施的正常運行和良好

保養(yǎng)，提供符合要求的采暖熱水。

6.5.7運行期間物業(yè)服務(wù)人應(yīng)每日巡查運行情況，確保正常運行和

安全使用。

6.5.8冬季停冷后，物業(yè)服務(wù)人應(yīng)對冷卻塔等室外設(shè)施進行覆蓋遮

擋。

6.6給排水系統(tǒng)

6.6.1物業(yè)服務(wù)人應(yīng)每天對各類水泵、閥門、表計、控制柜等進行

檢查，確保給排水系統(tǒng)通暢，風(fēng)機正常；各種管道閥門完好；儀表

顯示準(zhǔn)確；系統(tǒng)無明顯異味、噪聲。

6.6.2物業(yè)服務(wù)人按照設(shè)施設(shè)備規(guī)定的周期對電機、水泵、水質(zhì)處

理和消毒裝置及設(shè)備控制柜進行保養(yǎng)。

6.6.3水箱、蓄水池蓋板應(yīng)保持完好并加鎖，溢流、排污管口應(yīng)安

裝金屬防護網(wǎng)并保持完好，每年秋、冬季對暴露水管進行防凍保護。

6.6.4管道標(biāo)色和水流指示清晰；閥門開關(guān)狀態(tài)和水泵的使用、備

用狀態(tài)，掛牌明示。

6.6.5物業(yè)服務(wù)人應(yīng)制定停水、跑水等相關(guān)應(yīng)急預(yù)案，每年至少培

訓(xùn)2次并做好記錄。供水單位限水、停水，按規(guī)定通知業(yè)主或物業(yè)

使用人。

6.6.6給水系統(tǒng)還應(yīng)符合下列要求：

1生活水箱（池）應(yīng)每季度清洗消毒1次，清洗消毒時間應(yīng)避

開用水高峰期，并提前3日告知業(yè)主或物業(yè)使用人。生活飲用水水

質(zhì)應(yīng)符合GB5749的規(guī)定，并委托有資質(zhì)的檢測機構(gòu)進行檢測。每

半年不少于1次對生活水箱清洗消毒，每年不少于2次水質(zhì)檢測。

11

二次供水的設(shè)施和處理要求應(yīng)按GB17051執(zhí)行。

2進行規(guī)范加壓操作，確保業(yè)主或物業(yè)使用人末端的水壓及流

量滿足使用要求。

6.6.7排水系統(tǒng)還應(yīng)符合下列要求：

1物業(yè)服務(wù)人應(yīng)每季對排水總管進行檢查，維護保養(yǎng)前應(yīng)告知

業(yè)主或物業(yè)使用人，并做好安全防范措施；每半年對水泵、管道進

行除銹防腐處理，每月對軸承進行潤滑，對污水處理系統(tǒng)進行全面

維護保養(yǎng)。

2發(fā)現(xiàn)窨井井蓋凹陷、破損、缺失及時處理，并做好記錄，冬

季宜做保溫處理。

3每月對排水溝、排水管道等進行清掃、疏通，每年汛期、冬

季來臨前重點檢查，保證排水暢通；根據(jù)實際情況做好污水井、化

糞池的清掏工作，記錄完整。

6.7避雷系統(tǒng)

6.7.1物業(yè)服務(wù)人應(yīng)每周對變配電室內(nèi)的接地帶、各重要機房內(nèi)的

配電柜及設(shè)備接地進行檢查，保證所有機電設(shè)備、管道、構(gòu)架等金

屬物接地可靠。

6.7.2物業(yè)服務(wù)人依據(jù)合同約定及雨季來臨前對避雷帶、避雷針、

避雷線、避雷網(wǎng)等裝置進行檢查，發(fā)現(xiàn)問題及時處理，做好記錄。

6.7.3物業(yè)服務(wù)人應(yīng)每周檢查重要部位防靜電地板的接地是否可

靠，并對鋼窗、鋼結(jié)構(gòu)進行外觀檢查，發(fā)現(xiàn)問題及時處理，做好記

錄。

6.8消防系統(tǒng)

6.8.1消防設(shè)施應(yīng)委托具備相應(yīng)資質(zhì)的檢測、維修保養(yǎng)機構(gòu)進行檢

測、維修保養(yǎng)，并出具檢測報告。

6.8.2消防設(shè)施的維護管理應(yīng)符合GB25201的規(guī)定。

6.8.3在樓內(nèi)明顯位置應(yīng)張貼平面疏散示意圖，疏散通道、安全出

12

口、消防車道保持暢通，無堵塞、占用、鎖閉現(xiàn)象，不應(yīng)占用防火

通道。

6.8.4滅火器的外觀完好，無損壞、無銹蝕，壓力表顯示在正常范

圍內(nèi)，發(fā)現(xiàn)問題及時更替或維修。

6.8.5消防設(shè)施運行正常，每年至少進行1次全面檢查和檢測，每

月至少進行1次維護保養(yǎng)，按規(guī)定做好巡檢，每日檢查火災(zāi)報警控

制器的自檢、消音、復(fù)位功能以及主備電源切換功能等，記錄完整。

6.8.6設(shè)自動消防設(shè)施的，應(yīng)確保自動消防設(shè)施運行正常，處于自

動控制狀態(tài)；發(fā)生火災(zāi)時，火災(zāi)自動報警系統(tǒng)、自動噴水滅火系統(tǒng)、

排煙送風(fēng)系統(tǒng)、防火卷簾等應(yīng)能及時聯(lián)動，各設(shè)施啟停均在消防控

制室有信號反饋。

6.8.7消防控制室至少備用下列消防工具和文件，且處于戰(zhàn)備狀

態(tài)，非緊急情況不得挪用。

1防護類：頭盔、防毒面罩（含有效期內(nèi)的活性炭）、消防服、

消防手套（靴）、安全帶、安全繩（鉤）等；

2破拆工具：消防斧、撬棒（鐵鋌）等；

3其他：滅火器、消火栓扳手、消防手電筒、擴音器等；

4最新版本的應(yīng)急通訊錄。

6.8.8物業(yè)服務(wù)人對故障報警信號應(yīng)及時確認，及時排除誤報和一

般故障并確認故障原因，對系統(tǒng)復(fù)位。24小時內(nèi)不能排除的故障應(yīng)

立即向消防安全管理人報告，做好故障處理記錄。

6.8.9設(shè)置消防安全標(biāo)志，消防安全標(biāo)志應(yīng)符合GB13495.1的規(guī)

定。消防水池等消防儲水設(shè)施應(yīng)保持有水，消防管線應(yīng)保持有水有

壓，水量符合要求，消防管線冬季應(yīng)有防凍措施。

6.8.10消防設(shè)備主備用電源每月應(yīng)進行手/自動切換和備用電池充

放電試驗。

6.8.11消防設(shè)備因故障或緊急情況需要暫時停用的，應(yīng)采取有效

措施確保消防安全。停用時間超過24小時，應(yīng)向消防部門報告。

13

6.9弱電系統(tǒng)

6.9.1電子門禁、樓宇對講、監(jiān)控攝像、車輛道閘、電子巡更、周

界報警、電子圍欄等設(shè)施功能齊全，外觀完好，24小時正常運行。

6.9.2門禁系統(tǒng)控制設(shè)備運行正常，電控鎖、門磁工作正常，手動

開門正常。

6.9.3對講系統(tǒng)設(shè)備運行正常，人機對話（圖像）清晰。

6.9.4室內(nèi)外攝像機安裝牢固、規(guī)范接線，監(jiān)控錄像畫面齊全、清

晰，存儲期不少于30日。

6.9.5車輛道閘系統(tǒng)運行正常，車牌識別系統(tǒng)聯(lián)網(wǎng)圖像傳遞信息正

常。

6.9.6電子屏等信息發(fā)布系統(tǒng)設(shè)備運行正常，顯示功能符合要求。

6.9.7突發(fā)事件響應(yīng)快速，故障維修及時。

6.10標(biāo)識

6.10.1園區(qū)應(yīng)設(shè)有消防、交通、安全、物流、人流通道等相關(guān)信

息指示標(biāo)志。

6.10.2物業(yè)服務(wù)人應(yīng)每周檢查、維護、清潔各類標(biāo)志標(biāo)牌，對標(biāo)

識的使用情況進行檢查，發(fā)現(xiàn)損壞或丟失應(yīng)按GB2894、GB/T

10001.1、GB/T10001.9、GB13495.1、GB15630規(guī)定進行更換或替

補。

6.10.3物業(yè)服務(wù)人應(yīng)每周檢查平面路線圖、指引標(biāo)識、樓層標(biāo)識、

各功能區(qū)標(biāo)識、安全警示標(biāo)識、溫馨提醒標(biāo)識、供配電系統(tǒng)模擬示

意圖、電氣開關(guān)狀態(tài)標(biāo)識、主要供水閥門、主要管線流向標(biāo)識、交

通標(biāo)識等，確保標(biāo)識標(biāo)牌規(guī)范清晰，安裝穩(wěn)固。

6.10.4根據(jù)安全管理要求，結(jié)合作業(yè)現(xiàn)場實際情況，及時設(shè)置臨

時性安全警示標(biāo)志。

14

7秩序維護服務(wù)

7.1出入管理

7.1.1物業(yè)服務(wù)人應(yīng)實行封閉式管理，出入口實行24小時雙人值

守制度，做好交接班記錄。

7.1.2物業(yè)服務(wù)人對進出園區(qū)的人員、車輛及物品實行查驗放行制

度，對外來人員和車輛、物品的進出實行詢問登記并做好記錄，記

錄保存時間不少于1年。

7.1.3來訪接待應(yīng)注意文明、禮貌、規(guī)范，必要時引導(dǎo)至電梯廳或

指定區(qū)域。

7.1.4根據(jù)園區(qū)內(nèi)的實際情況規(guī)定車輛行駛路線，對進出園區(qū)的車

輛進行有效疏導(dǎo)，保證出入口的通暢。

7.1.5物業(yè)服務(wù)人發(fā)現(xiàn)危險品進入物業(yè)服務(wù)區(qū)域，應(yīng)勸阻并上報相

關(guān)部門。

7.1.6對于園區(qū)內(nèi)不予對外開放的區(qū)域，應(yīng)協(xié)助相關(guān)業(yè)主或物業(yè)使

用人做好出入限制工作。

7.1.7業(yè)主或物業(yè)使用人搬家進出時，應(yīng)核實信息。

7.1.8裝飾裝修材料進出時，應(yīng)核查裝飾裝修手續(xù)及通行證明。

7.2巡查管理

7.2.1物業(yè)服務(wù)人根據(jù)物業(yè)服務(wù)區(qū)域?qū)嶋H情況，制定巡查計劃及巡

查路線，加強重點區(qū)域、重點部位、重點機房及裝修區(qū)域的巡邏，

宜采用現(xiàn)代化技術(shù)手段實現(xiàn)人防、技防相結(jié)合，并做好相關(guān)記錄。

7.2.2巡查時應(yīng)不少于兩人，每日6：00~18:00巡查頻次不低于2

次，18:00~次日6:00巡查頻次不低于4次，重點區(qū)域應(yīng)加大巡查力

度，做好巡查記錄。

7.2.3應(yīng)急鑰匙存放在監(jiān)控室內(nèi)，借用時按規(guī)定或合同約定執(zhí)行。

7.2.4巡查過程和監(jiān)控室實行聯(lián)動，收到監(jiān)控室發(fā)出的指令后，巡

15

查人員應(yīng)及時到達現(xiàn)場。

7.2.5巡查中發(fā)現(xiàn)異響、氣味、粉塵、圍墻（欄）等異常情況，應(yīng)

立即查明并上報，并對緊急情況采取必要的處理措施。

7.3監(jiān)控管理

7.3.1監(jiān)控室內(nèi)實行24小時雙人值守。

7.3.2監(jiān)控設(shè)施齊全，保證對出入口、內(nèi)部重點區(qū)域的安全監(jiān)控、

錄像。

7.3.3監(jiān)控室內(nèi)電話暢通，接聽及時。

7.3.4監(jiān)控室發(fā)現(xiàn)火情、險情及其他異常情況需要報警、上報的及

時報警、上報，并安排相關(guān)人員及時趕到現(xiàn)場進行前期處理。

7.3.5監(jiān)控記錄保持完整，保存時間不少于30天。

7.3.6監(jiān)控人員對監(jiān)控記錄應(yīng)嚴(yán)格保密，未經(jīng)上級允許，不應(yīng)擅自

查閱、泄露記錄內(nèi)容和資料。

7.4車輛管理

7.4.1物業(yè)服務(wù)人應(yīng)制定車輛管理制度。

7.4.2物業(yè)服務(wù)人應(yīng)定期維護物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)監(jiān)控裝置、照明裝

置、消防設(shè)施、門禁、減速帶、車輛導(dǎo)向標(biāo)識、限速標(biāo)識、限高標(biāo)

識、禁停標(biāo)識、禁鳴標(biāo)識等設(shè)施。

7.4.3車輛的停放區(qū)域?qū)嵭袑Ｈ斯芾恚ＷC車輛停放有序。非機動

車應(yīng)定點集中存放，整齊有序。物業(yè)服務(wù)人應(yīng)加強對園區(qū)內(nèi)車輛的

監(jiān)督檢查，發(fā)現(xiàn)有不規(guī)范駕駛行為應(yīng)及時勸阻。

7.4.4有障礙物遮擋等視線不良的位置，應(yīng)安裝安全反光凸面鏡。

7.4.5車輛進出高峰或出現(xiàn)擁堵狀況，應(yīng)及時疏導(dǎo)，為進出車輛提

供便利。

7.4.6外來車輛應(yīng)問詢、登記，并告知停車區(qū)域。

7.4.7公示收費標(biāo)準(zhǔn)和管理規(guī)定，開具有效票據(jù)。

7.4.8治安、消防、救護、搶險等車輛因公需進入服務(wù)區(qū)域時，物

業(yè)服務(wù)人應(yīng)配合并提供便利。

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7.5裝卸管理

7.5.1物業(yè)服務(wù)人應(yīng)劃定公共范圍內(nèi)貨物裝卸區(qū)域，提醒、引導(dǎo)車

輛在指定區(qū)域和規(guī)定時間裝卸，防止阻塞通道。

7.5.2物業(yè)服務(wù)人應(yīng)告知業(yè)主或物業(yè)使用人使用貨梯運送貨物。

7.5.3物業(yè)服務(wù)人應(yīng)對液體、超長、尖銳、粉狀等特殊形態(tài)貨物的

運送加強監(jiān)管，防止污染環(huán)境和損壞貨梯。

7.5.4物業(yè)服務(wù)人應(yīng)監(jiān)督貨物裝卸后的現(xiàn)場清理工作，保持環(huán)境整

潔。

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8消防管理

8.0.1物業(yè)服務(wù)人應(yīng)當(dāng)依據(jù)合同履行管理區(qū)域內(nèi)消防安全責(zé)任，提

供消防安全防范服務(wù)，消防安全防范管理應(yīng)符合國家和省消防安全

管理規(guī)定。

8.0.2物業(yè)服務(wù)人應(yīng)制定并實施管理區(qū)域的消防安全管理制度、消

防安全操作規(guī)程、消防應(yīng)急預(yù)案，確定專人維護、管理消防器材、

消防設(shè)施，明確各級、各崗位消防安全責(zé)任人及其職責(zé)，進行消防

工作檢查考核，保證各項規(guī)章制度落實。

8.0.3物業(yè)服務(wù)人承接物業(yè)時應(yīng)當(dāng)對移交的房屋及其消防設(shè)施和

相關(guān)場地進行查驗，并對相關(guān)資料進行核對接收，建立消防檔案。

物業(yè)服務(wù)合同終止時，物業(yè)服務(wù)人應(yīng)將相關(guān)消防資料和消防檔案移

交給園區(qū)。

8.0.4消防巡查人員、自動消防系統(tǒng)操作人員應(yīng)接受消防職業(yè)技能

培訓(xùn)，自動消防系統(tǒng)操作人員應(yīng)取得國家認可職業(yè)資格證書，持證

上崗。

8.0.5每日進行管理區(qū)域內(nèi)的防火巡查、檢查，巡查、檢查時應(yīng)填

寫記錄，由檢查人及其主管人員簽字。

8.0.6消防控制室應(yīng)符合GB25506的規(guī)定，落實消防控制室管理

制度，實行24小時值班，每班不少于2人，值班人員應(yīng)持證上崗，

做好記錄。消防控制室接到探測器報警信號后，立即通知現(xiàn)場最近

的工作人員、巡查人員前去確認，同時通過視頻監(jiān)控設(shè)備進行確認。

現(xiàn)場人員確認火災(zāi)后，向控制室報告，并第一時間滅火，消防控制

室報警并立即啟動滅火和應(yīng)急疏散預(yù)案。

8.0.7物業(yè)服務(wù)人應(yīng)每年至少組織2次員工消防培訓(xùn)，培訓(xùn)員工消

防安全常識，熟知本工作場所的火災(zāi)危險性、滅火器材、消防設(shè)施

及安全出口的位置等，每年至少開展2次消防演練。。

8.0.8配電室、水泵房、風(fēng)機房等消防安全重點部位應(yīng)設(shè)置明顯的

18

警示標(biāo)志，配備消防器材，由專人每天巡查；對易燃易爆品設(shè)專人

專區(qū)管理，填寫檢查記錄。

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9環(huán)境管理與服務(wù)

9.1保潔服務(wù)

9.1.1物業(yè)服務(wù)人應(yīng)根據(jù)實際情況和合同約定制定保潔管理制度、

保潔服務(wù)方案和保潔服務(wù)流程，對保潔服務(wù)工作做好記錄。

9.1.2物業(yè)服務(wù)人應(yīng)根據(jù)物業(yè)服務(wù)區(qū)域不同，按保潔需求配置專職

保潔服務(wù)人員，明確保潔責(zé)任范圍，實行定時定點保潔和流動保潔

相結(jié)合，保持物業(yè)服務(wù)區(qū)域整潔、干凈。

9.1.3物業(yè)服務(wù)人應(yīng)根據(jù)實際情況合理設(shè)置相關(guān)環(huán)境衛(wèi)生設(shè)施的

數(shù)量和擺放位置，對容器所收集的垃圾類型應(yīng)標(biāo)識清楚，垃圾分類

收集并及時清運，生活垃圾日產(chǎn)日清，每日至少清運垃圾2次；施

工期間應(yīng)有臨時垃圾堆放處、設(shè)立圍擋并督促及時清運。垃圾分類

和運輸應(yīng)符合DB23/T2665—2020的規(guī)定。

9.1.4雨雪天氣應(yīng)做好出入口防滑措施。特殊部位的保潔要做好安

全防護。

9.1.5物業(yè)服務(wù)人應(yīng)根據(jù)實際情況開展消殺工作，制定有效的控制

蟲、鼠等工作流程，在傳染病流行期間應(yīng)按照衛(wèi)生防疫部門的要求

配合做好突發(fā)性傳染病控制工作。

9.1.6園區(qū)內(nèi)公共區(qū)域（包含公寓內(nèi)公共區(qū)域）每日至少清掃2次、

濕拖1次；樓梯扶手每天擦拭1次；窗臺、防火門、消防栓、指示

牌、窗欄桿每周清潔2次；天花板、公共燈具、墻面、踢腳線每月

清潔1次；樓內(nèi)共用門窗玻璃，每年（5~10月）擦拭12次。

9.1.7園區(qū)道路每日清掃2次，庭院、廣場、綠化帶及草坪每日清

掃1次，秋季落葉時及雨后增加清掃次數(shù)；天臺、天溝、屋面每月

清掃1次，無垃圾、雜物堆放；庭院燈、草坪燈每兩個月清潔1次；

道路、庭院、廣場具備水沖洗條件的，每年5~10月份，每月水沖洗

2次；標(biāo)識、宣傳牌、信報箱、景觀小品等每周清潔1次。

9.1.8物業(yè)服務(wù)人實施滅害消殺應(yīng)防止對環(huán)境造成次生污染。

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9.1.9物業(yè)服務(wù)人應(yīng)每周至少3次對公共衛(wèi)生間、垃圾堆放點等部

位實施環(huán)境消毒，環(huán)境消毒應(yīng)使用合格產(chǎn)品。

9.1.10空置房交付前需清潔干凈。

9.2綠化服務(wù)

9.2.1物業(yè)服務(wù)人應(yīng)根據(jù)實際情況和合同約定制定物業(yè)服務(wù)區(qū)域

綠化養(yǎng)護方案和綠化管理制度，并做好服務(wù)工作記錄。

9.2.2物業(yè)服務(wù)人應(yīng)根據(jù)服務(wù)區(qū)域綠化實際需要，配置專、兼職綠

化養(yǎng)護人員。

9.2.3樹枝上無懸掛雜物，綠籬、地被植物、花壇無廢棄物。

9.2.4綠化養(yǎng)護人員應(yīng)根據(jù)季節(jié)要求和實際情況，對喬木、綠化帶、

草坪、花卉等進行定期修剪、病蟲害防治、養(yǎng)護。

9.2.5機械割草、花木施肥宜避免噪音、異味等對工業(yè)生產(chǎn)環(huán)境造

成影響，宜避免對工業(yè)生產(chǎn)活動帶來干擾。

9.2.6重大節(jié)日宜進行綠化裝飾，如綠化小品、花草擺放等。

9.2.7植株生長健壯，無枯株、缺植空禿或失水現(xiàn)象。

9.2.8枝葉生長色澤正常，色葉植物葉色變化明顯，基本無有害生

物危害癥狀。

9.2.9物業(yè)服務(wù)人應(yīng)每周至少巡視1次高大喬木安全狀況，極端天

氣應(yīng)按預(yù)案要求重點巡視，防止樹木倒伏、墜枝造成人