民用房屋管理辦法總則目的與依據(jù)為加強民用房屋的管理，保障房屋的安全使用，維護(hù)房屋所有人、使用人的合法權(quán)益，根據(jù)國家相關(guān)法律法規(guī)及行業(yè)標(biāo)準(zhǔn)，結(jié)合本地區(qū)實際情況，制定本辦法。適用范圍本辦法適用于本地區(qū)范圍內(nèi)民用房屋的規(guī)劃、建設(shè)、使用、維修、養(yǎng)護(hù)等管理活動。民用房屋包括住宅、商業(yè)用房、辦公用房等各類非工業(yè)用途的房屋?；驹瓌t民用房屋管理應(yīng)當(dāng)遵循安全第一、預(yù)防為主、綜合治理的原則，確保房屋的結(jié)構(gòu)安全和正常使用功能。同時，應(yīng)堅持依法管理、科學(xué)管理、民主管理相結(jié)合，充分發(fā)揮房屋的使用價值，促進(jìn)經(jīng)濟(jì)社會發(fā)展。管理職責(zé)1.房屋行政管理部門：負(fù)責(zé)本地區(qū)民用房屋管理工作的指導(dǎo)、監(jiān)督和協(xié)調(diào)，制定相關(guān)政策和規(guī)范性文件，對房屋的規(guī)劃、建設(shè)、交易等活動進(jìn)行管理。2.房屋產(chǎn)權(quán)單位：依法享有房屋所有權(quán)，負(fù)責(zé)對其所有房屋的日常管理和維護(hù)，確保房屋的安全使用，并按照規(guī)定繳納相關(guān)稅費。3.房屋使用人：應(yīng)當(dāng)按照房屋的設(shè)計用途合理使用房屋，遵守房屋使用公約和相關(guān)規(guī)定，承擔(dān)相應(yīng)的房屋使用責(zé)任。4.物業(yè)服務(wù)企業(yè)：受房屋產(chǎn)權(quán)單位或業(yè)主委員會委托，按照物業(yè)服務(wù)合同約定，對房屋及其附屬設(shè)施設(shè)備進(jìn)行維修、養(yǎng)護(hù)、管理，提供物業(yè)服務(wù)。房屋規(guī)劃與建設(shè)管理規(guī)劃審批1.新建、改建、擴(kuò)建民用房屋，應(yīng)當(dāng)符合城市總體規(guī)劃和相關(guān)專項規(guī)劃要求。建設(shè)單位在辦理建設(shè)工程規(guī)劃許可證前，應(yīng)當(dāng)向房屋行政管理部門提出房屋規(guī)劃設(shè)計方案審查申請。2.房屋行政管理部門應(yīng)當(dāng)會同有關(guān)部門對規(guī)劃設(shè)計方案進(jìn)行審查，重點審查房屋的布局、結(jié)構(gòu)安全、消防安全、環(huán)境衛(wèi)生等方面是否符合要求。審查通過后，建設(shè)單位方可按照規(guī)劃許可進(jìn)行建設(shè)。建設(shè)工程質(zhì)量與安全監(jiān)督1.民用房屋建設(shè)工程應(yīng)當(dāng)嚴(yán)格按照國家和地方有關(guān)工程建設(shè)標(biāo)準(zhǔn)、規(guī)范進(jìn)行施工，確保工程質(zhì)量和施工安全。建設(shè)單位應(yīng)當(dāng)依法辦理工程質(zhì)量監(jiān)督手續(xù)和施工安全監(jiān)督手續(xù)。2.施工單位應(yīng)當(dāng)建立健全質(zhì)量管理體系和安全生產(chǎn)責(zé)任制，嚴(yán)格執(zhí)行工程建設(shè)強制性標(biāo)準(zhǔn)，確保工程質(zhì)量和施工安全。監(jiān)理單位應(yīng)當(dāng)按照監(jiān)理規(guī)范和合同約定，對工程質(zhì)量和施工安全實施監(jiān)理。3.房屋行政管理部門應(yīng)當(dāng)加強對民用房屋建設(shè)工程質(zhì)量與安全的監(jiān)督檢查，發(fā)現(xiàn)問題及時責(zé)令整改，對違反工程建設(shè)質(zhì)量與安全規(guī)定的行為依法予以處罰?？⒐を炇?.民用房屋建設(shè)工程竣工后，建設(shè)單位應(yīng)當(dāng)組織設(shè)計、施工、監(jiān)理等單位進(jìn)行竣工驗收。驗收合格后方可交付使用。2.建設(shè)單位應(yīng)當(dāng)在竣工驗收合格之日起15日內(nèi)，將竣工驗收報告和規(guī)劃、公安消防、環(huán)保等部門出具的認(rèn)可文件或者準(zhǔn)許使用文件報房屋行政管理部門備案。3.房屋行政管理部門應(yīng)當(dāng)對建設(shè)單位報送的竣工驗收備案文件進(jìn)行審查，發(fā)現(xiàn)建設(shè)工程竣工驗收不符合要求的，應(yīng)當(dāng)責(zé)令建設(shè)單位限期整改，整改合格后方可備案。房屋產(chǎn)權(quán)產(chǎn)籍管理產(chǎn)權(quán)登記1.房屋產(chǎn)權(quán)登記是確認(rèn)房屋產(chǎn)權(quán)歸屬的法定程序。房屋所有權(quán)人應(yīng)當(dāng)自房屋竣工交付使用之日起60日內(nèi)，向房屋行政管理部門申請房屋所有權(quán)初始登記。2.申請房屋所有權(quán)初始登記，應(yīng)當(dāng)提交下列材料：登記申請書；申請人身份證明；建設(shè)用地使用權(quán)證明；建設(shè)工程符合規(guī)劃的證明；房屋已竣工的證明；房屋測繪報告；其他必要材料。3.房屋行政管理部門應(yīng)當(dāng)自受理登記申請之日起30個工作日內(nèi)，對申請登記事項進(jìn)行審核。符合登記條件的，予以登記，頒發(fā)房屋所有權(quán)證書；不符合登記條件的，不予登記，并書面告知申請人理由。產(chǎn)權(quán)變更登記1.房屋所有權(quán)發(fā)生轉(zhuǎn)移、變更、注銷等情況的，房屋所有權(quán)人應(yīng)當(dāng)自事實發(fā)生之日起30日內(nèi)，向房屋行政管理部門申請辦理產(chǎn)權(quán)變更登記。2.申請房屋產(chǎn)權(quán)變更登記，應(yīng)當(dāng)提交下列材料：登記申請書；申請人身份證明；房屋所有權(quán)證書；證明房屋所有權(quán)發(fā)生轉(zhuǎn)移、變更、注銷的相關(guān)材料；其他必要材料。3.房屋行政管理部門應(yīng)當(dāng)按照規(guī)定對申請材料進(jìn)行審核，符合變更登記條件的，予以辦理變更登記手續(xù)，換發(fā)房屋所有權(quán)證書。產(chǎn)籍管理1.房屋行政管理部門應(yīng)當(dāng)建立健全房屋產(chǎn)籍管理制度，對房屋的產(chǎn)權(quán)登記、變更、抵押、查封等情況進(jìn)行詳細(xì)記錄，形成房屋產(chǎn)籍檔案。2.房屋產(chǎn)籍檔案應(yīng)當(dāng)包括房屋的基本信息、產(chǎn)權(quán)登記資料、測繪成果、交易記錄、維修養(yǎng)護(hù)記錄等內(nèi)容，確保檔案的完整性和準(zhǔn)確性。3.房屋產(chǎn)籍檔案應(yīng)當(dāng)妥善保管，不得擅自銷毀。因工作需要查閱、利用房屋產(chǎn)籍檔案的，應(yīng)當(dāng)按照規(guī)定辦理相關(guān)手續(xù)。房屋使用管理使用公約1.房屋產(chǎn)權(quán)單位或業(yè)主委員會可以制定房屋使用公約，對房屋的使用、維修、養(yǎng)護(hù)、環(huán)境衛(wèi)生、消防安全等事項作出約定。房屋使用人應(yīng)當(dāng)遵守房屋使用公約。2.房屋使用公約應(yīng)當(dāng)經(jīng)專有部分占建筑物總面積過半數(shù)的業(yè)主且占總?cè)藬?shù)過半數(shù)的業(yè)主同意。房屋使用公約自生效之日起，對全體業(yè)主和房屋使用人具有約束力。合理使用1.房屋使用人應(yīng)當(dāng)按照房屋的設(shè)計用途合理使用房屋，不得擅自改變房屋的結(jié)構(gòu)、用途和外貌。確需改變房屋用途的，應(yīng)當(dāng)經(jīng)房屋行政管理部門批準(zhǔn)，并按照規(guī)定辦理相關(guān)手續(xù)。2.房屋使用人應(yīng)當(dāng)愛護(hù)房屋及其附屬設(shè)施設(shè)備，不得損壞、拆除、改造房屋的承重結(jié)構(gòu)、給排水、供電、供氣、供熱、通信等設(shè)施設(shè)備。因使用不當(dāng)造成房屋損壞的，應(yīng)當(dāng)承擔(dān)修復(fù)責(zé)任。3.房屋使用人應(yīng)當(dāng)遵守物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)的環(huán)境衛(wèi)生、消防安全等規(guī)定，不得在房屋內(nèi)堆放易燃易爆物品，不得私拉亂接電線，不得占用消防通道等。裝飾裝修管理1.房屋使用人進(jìn)行房屋裝飾裝修的，應(yīng)當(dāng)事先告知房屋產(chǎn)權(quán)單位或物業(yè)服務(wù)企業(yè)，并簽訂裝飾裝修管理服務(wù)協(xié)議。2.裝飾裝修管理服務(wù)協(xié)議應(yīng)當(dāng)包括裝飾裝修工程的內(nèi)容、范圍、期限、質(zhì)量要求、安全責(zé)任等條款。房屋使用人應(yīng)當(dāng)按照協(xié)議約定進(jìn)行裝飾裝修，不得違反國家和地方有關(guān)裝飾裝修的規(guī)定。3.物業(yè)服務(wù)企業(yè)應(yīng)當(dāng)對房屋裝飾裝修活動進(jìn)行監(jiān)督檢查，發(fā)現(xiàn)違規(guī)行為及時制止，并報告房屋行政管理部門。房屋行政管理部門應(yīng)當(dāng)依法對違規(guī)裝飾裝修行為進(jìn)行查處。房屋維修養(yǎng)護(hù)管理維修責(zé)任1.房屋的維修責(zé)任按照下列規(guī)定劃分：房屋自用部位和自用設(shè)施設(shè)備的維修，由房屋使用人負(fù)責(zé)；房屋共用部位和共用設(shè)施設(shè)備的維修，由房屋產(chǎn)權(quán)單位或業(yè)主委員會負(fù)責(zé)組織實施，費用從專項維修資金中列支；因不可抗力造成房屋損壞的，由房屋產(chǎn)權(quán)單位或業(yè)主委員會負(fù)責(zé)組織維修，費用按照國家和地方有關(guān)規(guī)定處理。2.房屋產(chǎn)權(quán)單位或業(yè)主委員會應(yīng)當(dāng)建立健全房屋維修養(yǎng)護(hù)制度，定期對房屋進(jìn)行檢查和維護(hù)，確保房屋的正常使用功能。維修資金管理1.房屋專項維修資金是專項用于房屋共用部位、共用設(shè)施設(shè)備保修期滿后的維修、更新、改造的資金。房屋產(chǎn)權(quán)單位或業(yè)主委員會應(yīng)當(dāng)按照規(guī)定交存、使用和管理房屋專項維修資金。2.房屋專項維修資金的交存標(biāo)準(zhǔn)、使用程序、管理辦法等，按照國家和地方有關(guān)規(guī)定執(zhí)行。房屋專項維修資金應(yīng)當(dāng)專戶存儲，?？顚Ｓ?，不得挪作他用。3.房屋專項維修資金的使用應(yīng)當(dāng)經(jīng)專有部分占建筑物總面積三分之二以上的業(yè)主且占總?cè)藬?shù)三分之二以上的業(yè)主同意。使用情況應(yīng)當(dāng)定期公布，接受業(yè)主監(jiān)督。應(yīng)急維修1.發(fā)生危及房屋安全等緊急情況，需要立即對房屋共用部位、共用設(shè)施設(shè)備進(jìn)行維修的，房屋產(chǎn)權(quán)單位或業(yè)主委員會可以按照應(yīng)急維修程序先行組織維修，維修費用在房屋專項維修資金中列支。2.應(yīng)急維修結(jié)束后，房屋產(chǎn)權(quán)單位或業(yè)主委員會應(yīng)當(dāng)及時將維修情況告知業(yè)主，并按照規(guī)定補辦相關(guān)手續(xù)。房屋安全管理安全檢查1.房屋產(chǎn)權(quán)單位或物業(yè)服務(wù)企業(yè)應(yīng)當(dāng)定期對房屋進(jìn)行安全檢查，重點檢查房屋的結(jié)構(gòu)安全、消防安全、電氣安全等方面。對檢查中發(fā)現(xiàn)的安全隱患，應(yīng)當(dāng)及時采取措施進(jìn)行整改。2.房屋行政管理部門應(yīng)當(dāng)加強對房屋安全檢查工作的指導(dǎo)和監(jiān)督，定期組織開展房屋安全普查，建立房屋安全檔案。對存在重大安全隱患的房屋，應(yīng)當(dāng)及時下達(dá)整改通知書，責(zé)令房屋產(chǎn)權(quán)單位或使用人限期整改。安全鑒定1.房屋出現(xiàn)下列情形之一的，房屋產(chǎn)權(quán)單位或使用人應(yīng)當(dāng)委托具有相應(yīng)資質(zhì)的房屋安全鑒定機構(gòu)進(jìn)行鑒定：房屋地基基礎(chǔ)、主體結(jié)構(gòu)有明顯下沉、裂縫、變形等異常情況的；房屋超過設(shè)計使用年限需繼續(xù)使用的；因自然災(zāi)害、火災(zāi)、爆炸等事故造成房屋損壞的；其他可能影響房屋安全需要鑒定的情形。2.房屋安全鑒定機構(gòu)應(yīng)當(dāng)按照國家和地方有關(guān)標(biāo)準(zhǔn)、規(guī)范進(jìn)行鑒定，出具真實、準(zhǔn)確的鑒定報告。鑒定報告應(yīng)當(dāng)作為房屋安全管理的重要依據(jù)。安全隱患治理1.經(jīng)鑒定為危險房屋的，房屋產(chǎn)權(quán)單位或使用人應(yīng)當(dāng)按照鑒定報告的處理建議及時進(jìn)行治理。治理措施包括觀察使用、處理使用、停止使用、整體拆除等。2.對存在安全隱患的房屋，房屋行政管理部門應(yīng)當(dāng)督促房屋產(chǎn)權(quán)單位或使用人采取有效措施進(jìn)行治理。對危及公共安全的危險房屋，房屋行政管理部門可以依法采取強制拆除等措施。房屋租賃管理租賃合同登記備案1.房屋租賃實行登記備案制度。房屋出租人應(yīng)當(dāng)自房屋租賃合同簽訂之日起30日內(nèi)，到房屋行政管理部門辦理房屋租賃合同登記備案手續(xù)。2.辦理房屋租賃合同登記備案，應(yīng)當(dāng)提交下列材料：房屋租賃合同；房屋所有權(quán)證書或者其他合法權(quán)屬證明；房屋租賃當(dāng)事人的身份證明；法律、法規(guī)規(guī)定的其他材料。3.房屋行政管理部門應(yīng)當(dāng)對房屋租賃合同登記備案材料進(jìn)行審查，符合條件的，予以登記備案，并頒發(fā)房屋租賃登記備案證明。租賃行為規(guī)范1.房屋出租人應(yīng)當(dāng)按照合同約定將房屋交付承租人使用，并保證房屋及附屬設(shè)施設(shè)備符合安全使用要求。2.房屋承租人應(yīng)當(dāng)按照合同約定的用途使用房屋，不得擅自改變房屋用途。未經(jīng)出租人同意，不得將房屋轉(zhuǎn)租給他人。3.房屋租賃期間，房屋所有權(quán)發(fā)生變動的，不影響租賃合同的效力。房屋出租人轉(zhuǎn)讓房屋時，應(yīng)當(dāng)提前通知承租人，在同等條件下，承租人享有優(yōu)先購買權(quán)。租金管理1.房屋租金標(biāo)準(zhǔn)由租賃雙方協(xié)商確定，但不得違反國家和地方有關(guān)規(guī)定。房屋行政管理部門可以根據(jù)本地區(qū)房屋租賃市場情況，定期發(fā)布房屋租金指導(dǎo)價格。2.房屋出租人不得收取租金以外的其他不合理費用。房屋租賃當(dāng)事人應(yīng)當(dāng)按照合同約定按時足額支付租金。房屋征收與補償管理征收程序1.為了公共利益的需要，確需征收民用房屋的，應(yīng)當(dāng)依照《國有土地上房屋征收與補償條例》等法律法規(guī)的規(guī)定進(jìn)行。房屋征收部門應(yīng)當(dāng)按照法定程序開展征收工作，包括發(fā)布征收公告、進(jìn)行房屋調(diào)查登記、確定征收補償方案、組織征收補償協(xié)議簽訂等。2.房屋征收部門應(yīng)當(dāng)對征收范圍內(nèi)的房屋權(quán)屬、區(qū)位、用途、建筑面積等情況進(jìn)行調(diào)查登記，被征收人應(yīng)當(dāng)予以配合。調(diào)查結(jié)果應(yīng)當(dāng)在征收范圍內(nèi)向被征收人公布。3.房屋征收部門應(yīng)當(dāng)根據(jù)調(diào)查結(jié)果和相關(guān)規(guī)定，擬定征收補償方案，并報市、縣級人民政府批準(zhǔn)。征收補償方案應(yīng)當(dāng)包括征收范圍、補償方式、補償標(biāo)準(zhǔn)、安置地點、搬遷期限等內(nèi)容。補償安置1.房屋征收補償方式包括貨幣補償和房屋產(chǎn)權(quán)調(diào)換。被征收人可以選擇其中一種補償方式。2.貨幣補償?shù)慕痤~，根據(jù)被征收房屋的區(qū)位、用途、建筑面積等因素，按照房地產(chǎn)市場評估價格確定。房屋產(chǎn)權(quán)調(diào)換的，應(yīng)當(dāng)計算被征收房屋的價值和用于產(chǎn)權(quán)調(diào)換房屋的價值，結(jié)清差價。3.房屋征收部門應(yīng)當(dāng)按照征收補償方案的規(guī)定，對被征收人進(jìn)行補償安置。被征收人應(yīng)當(dāng)在規(guī)定的搬遷期限內(nèi)完成搬遷。爭議解決1.房屋征收部門與被征收人在征收補償方案確定的簽約期限內(nèi)達(dá)不成補償協(xié)議，或者被征收房屋所有權(quán)人不明確的，由房屋征收部門報請作出房屋征收決定的市、縣級人民政府依照本條例的規(guī)定，按照征收補償方案作出補償決定，并在房屋征收范圍內(nèi)予以公告。2.被征收人對補償決定不服的，可以依法申請行政復(fù)議，也可以依法提起行政訴訟。法律責(zé)任違反本辦法的處罰1.對違反本辦法規(guī)定的行為，房屋行政管理部門及其他有關(guān)部門應(yīng)當(dāng)依法予以處罰。2.建設(shè)單位未按照本辦法規(guī)定辦理房屋規(guī)劃設(shè)計方案審查、建設(shè)工程質(zhì)量與安全監(jiān)督、竣工驗收備案等手續(xù)的，由房屋行政管理部門責(zé)令限期改正，并處以罰款；情節(jié)嚴(yán)重的，依法吊銷相關(guān)許可證件。3.房屋產(chǎn)權(quán)單位或使用人未按照本辦法規(guī)定合理使用房屋、進(jìn)行裝飾裝修、維修養(yǎng)護(hù)房屋等，造成房屋損壞的，應(yīng)當(dāng)承擔(dān)修復(fù)責(zé)任，并依法予以處罰。