按揭項(xiàng)目管理辦法一、總則（一）目的為規(guī)范公司按揭項(xiàng)目的管理流程，確保按揭業(yè)務(wù)的順利開(kāi)展，保障公司、合作銀行及客戶的合法權(quán)益，特制定本辦法。（二）適用范圍本辦法適用于公司所有涉及按揭貸款的房地產(chǎn)項(xiàng)目，包括住宅、商業(yè)及其他相關(guān)物業(yè)類(lèi)型。（三）基本原則1.合規(guī)性原則：嚴(yán)格遵守國(guó)家法律法規(guī)、金融監(jiān)管政策以及銀行相關(guān)規(guī)定，確保按揭業(yè)務(wù)合法合規(guī)。2.風(fēng)險(xiǎn)可控原則：對(duì)按揭項(xiàng)目進(jìn)行全面風(fēng)險(xiǎn)評(píng)估與監(jiān)控，采取有效措施防范和化解各類(lèi)風(fēng)險(xiǎn)。3.效率優(yōu)先原則：優(yōu)化業(yè)務(wù)流程，提高工作效率，確保按揭貸款及時(shí)發(fā)放，促進(jìn)項(xiàng)目銷(xiāo)售。4.客戶至上原則：為客戶提供優(yōu)質(zhì)、高效、專業(yè)的按揭服務(wù)，維護(hù)客戶良好體驗(yàn)。二、項(xiàng)目前期準(zhǔn)備（一）項(xiàng)目對(duì)接1.在項(xiàng)目獲取階段，營(yíng)銷(xiāo)部門(mén)應(yīng)及時(shí)與項(xiàng)目開(kāi)發(fā)部門(mén)溝通，了解項(xiàng)目基本情況，包括項(xiàng)目規(guī)劃、戶型、面積、價(jià)格等信息，并向銀行進(jìn)行初步介紹。2.確定合作銀行后，由專人負(fù)責(zé)與銀行建立緊密聯(lián)系，定期溝通項(xiàng)目進(jìn)展情況，確保銀行對(duì)項(xiàng)目有充分了解。（二）資料收集1.項(xiàng)目開(kāi)發(fā)部門(mén)負(fù)責(zé)收集并整理項(xiàng)目相關(guān)資料，包括但不限于項(xiàng)目立項(xiàng)批復(fù)、建設(shè)用地規(guī)劃許可證、建設(shè)工程規(guī)劃許可證、建筑工程施工許可證、商品房預(yù)售許可證、土地出讓合同、項(xiàng)目可行性研究報(bào)告等。2.提供項(xiàng)目銷(xiāo)售資料，如樓盤(pán)銷(xiāo)控表、戶型圖、效果圖、樣板房資料等，以便銀行進(jìn)行貸款審批參考。（三）銀行合作協(xié)議簽訂1.與合作銀行就按揭業(yè)務(wù)合作事宜進(jìn)行洽談，明確雙方權(quán)利義務(wù)、貸款額度、貸款利率、貸款期限、還款方式、擔(dān)保方式等關(guān)鍵條款。2.法務(wù)部門(mén)對(duì)合作協(xié)議進(jìn)行審核，確保協(xié)議內(nèi)容合法合規(guī)，維護(hù)公司利益。審核通過(guò)后，由公司法定代表人或授權(quán)代表與銀行簽訂合作協(xié)議。三、貸款申請(qǐng)與受理（一）客戶申請(qǐng)1.營(yíng)銷(xiāo)人員向客戶介紹按揭貸款政策及辦理流程，協(xié)助客戶準(zhǔn)備貸款申請(qǐng)資料，包括但不限于身份證、戶口本、結(jié)婚證、收入證明、銀行流水、購(gòu)房合同等。2.客戶填寫(xiě)《個(gè)人住房/商業(yè)用房貸款申請(qǐng)表》，并簽字確認(rèn)所提供資料真實(shí)有效。（二）資料初審1.營(yíng)銷(xiāo)人員將客戶申請(qǐng)資料提交至按揭業(yè)務(wù)部門(mén)，按揭專員對(duì)資料完整性、真實(shí)性進(jìn)行初步審核。2.審核內(nèi)容包括：資料是否齊全、身份證是否在有效期內(nèi)、收入證明是否符合銀行要求、購(gòu)房合同是否合法有效等。3.對(duì)于資料不齊全或不符合要求的，及時(shí)通知客戶補(bǔ)充或更正資料。（三）受理登記1.經(jīng)初審合格的貸款申請(qǐng)，按揭專員進(jìn)行受理登記，建立客戶貸款檔案，記錄客戶基本信息、申請(qǐng)貸款金額、貸款期限、申請(qǐng)時(shí)間等關(guān)鍵信息。2.將受理情況及時(shí)反饋給營(yíng)銷(xiāo)人員，告知客戶已進(jìn)入貸款審批流程。四、貸款審批（一）銀行審批流程1.按揭業(yè)務(wù)部門(mén)將客戶申請(qǐng)資料及初審意見(jiàn)提交至合作銀行。銀行按照內(nèi)部審批流程，對(duì)客戶信用狀況、還款能力、抵押物價(jià)值等進(jìn)行全面審查。2.審查內(nèi)容包括但不限于：查詢客戶征信報(bào)告，核實(shí)客戶信用記錄；對(duì)客戶收入證明進(jìn)行調(diào)查核實(shí)，確保客戶有穩(wěn)定的還款來(lái)源；評(píng)估抵押物價(jià)值，確定合理的貸款額度。3.銀行審批人員根據(jù)審查結(jié)果，出具審批意見(jiàn)，同意貸款的，明確貸款金額、期限、利率、還款方式等；不同意貸款的，說(shuō)明原因。（二）審批溝通協(xié)調(diào)1.按揭業(yè)務(wù)部門(mén)負(fù)責(zé)與銀行保持密切溝通，及時(shí)了解審批進(jìn)展情況。對(duì)于銀行提出的補(bǔ)充資料要求，協(xié)助客戶盡快提供。2.如客戶審批未通過(guò)，分析原因，與銀行溝通能否采取其他措施解決，如增加擔(dān)保人、調(diào)整貸款金額等。對(duì)于確實(shí)無(wú)法通過(guò)審批的客戶，做好解釋工作。（三）審批結(jié)果通知1.銀行審批通過(guò)后，按揭業(yè)務(wù)部門(mén)及時(shí)通知客戶及營(yíng)銷(xiāo)人員。客戶需在規(guī)定時(shí)間內(nèi)到銀行簽訂借款合同、抵押合同等相關(guān)法律文件。2.如審批未通過(guò)，向客戶說(shuō)明原因，并提供相應(yīng)建議，如改善信用記錄后重新申請(qǐng)、選擇其他貸款產(chǎn)品等。五、抵押登記與放款（一）抵押登記辦理1.客戶與銀行簽訂借款合同、抵押合同后，按揭業(yè)務(wù)部門(mén)協(xié)助客戶準(zhǔn)備抵押登記資料，包括但不限于購(gòu)房合同、借款合同、抵押合同、身份證、戶口本、結(jié)婚證等。2.安排專人負(fù)責(zé)到當(dāng)?shù)胤康禺a(chǎn)管理部門(mén)辦理抵押登記手續(xù)，確保抵押登記合法有效。在辦理過(guò)程中，及時(shí)了解辦理進(jìn)度，如有問(wèn)題及時(shí)協(xié)調(diào)解決。3.取得房地產(chǎn)他項(xiàng)權(quán)證后，妥善保管，并及時(shí)將相關(guān)情況告知銀行。（二）放款條件審核1.銀行根據(jù)抵押登記情況及其他放款條件，對(duì)放款申請(qǐng)進(jìn)行最終審核。審核內(nèi)容包括：抵押登記手續(xù)是否完備、客戶是否按合同約定履行相關(guān)義務(wù)等。2.按揭業(yè)務(wù)部門(mén)協(xié)助銀行進(jìn)行放款條件審核，確保各項(xiàng)條件均已滿足。（三）貸款發(fā)放1.經(jīng)銀行審核同意放款后，按照借款合同約定的金額、期限、方式等，將貸款資金發(fā)放至指定賬戶。2.放款后，及時(shí)與銀行核對(duì)放款信息，確保放款準(zhǔn)確無(wú)誤。同時(shí)，告知客戶貸款已發(fā)放，并提醒客戶按時(shí)還款。六、貸后管理（一）客戶還款管理1.建立客戶還款提醒機(jī)制，在還款日前一定時(shí)間通過(guò)短信、電話等方式提醒客戶按時(shí)還款。2.跟蹤客戶還款情況，對(duì)于逾期還款的客戶，及時(shí)了解原因，采取相應(yīng)措施進(jìn)行催收。催收方式包括但不限于電話催收、上門(mén)催收、發(fā)送催收函等。3.對(duì)于連續(xù)逾期或逾期時(shí)間較長(zhǎng)的客戶，按照借款合同約定，采取進(jìn)一步措施，如加收罰息、處置抵押物等，以維護(hù)銀行及公司利益。（二）抵押物管理1.定期對(duì)抵押物進(jìn)行檢查，了解抵押物使用狀況、市場(chǎng)價(jià)值變化等情況。如發(fā)現(xiàn)抵押物存在損壞、滅失或價(jià)值明顯下降等情況，及時(shí)通知客戶及銀行，并采取相應(yīng)措施保障抵押物價(jià)值。2.配合銀行做好抵押物處置工作，在需要處置抵押物時(shí)，按照相關(guān)法律法規(guī)及合同約定，協(xié)助銀行辦理相關(guān)手續(xù)，確保抵押物處置合法合規(guī)。（三）檔案管理1.按揭業(yè)務(wù)部門(mén)負(fù)責(zé)收集、整理、歸檔按揭項(xiàng)目相關(guān)資料，包括客戶申請(qǐng)資料、審批文件、借款合同、抵押合同、放款記錄、還款記錄等。2.建立完善的檔案管理制度，確保檔案資料完整、準(zhǔn)確、安全。檔案保存期限按照國(guó)家法律法規(guī)及銀行要求執(zhí)行，以便日后查閱和審計(jì)。（四）風(fēng)險(xiǎn)監(jiān)測(cè)與預(yù)警1.定期對(duì)按揭項(xiàng)目進(jìn)行風(fēng)險(xiǎn)評(píng)估，分析潛在風(fēng)險(xiǎn)因素，如市場(chǎng)波動(dòng)、政策變化、客戶信用狀況惡化等。2.建立風(fēng)險(xiǎn)預(yù)警機(jī)制，對(duì)可能出現(xiàn)的風(fēng)險(xiǎn)及時(shí)發(fā)出預(yù)警信號(hào)，采取相應(yīng)的風(fēng)險(xiǎn)應(yīng)對(duì)措施，如調(diào)整貸款政策、加強(qiáng)催收力度、優(yōu)化抵押物管理等。七、信息溝通與協(xié)調(diào)（一）內(nèi)部溝通1.建立按揭業(yè)務(wù)部門(mén)與營(yíng)銷(xiāo)部門(mén)、項(xiàng)目開(kāi)發(fā)部門(mén)、法務(wù)部門(mén)、財(cái)務(wù)部門(mén)等相關(guān)部門(mén)的定期溝通機(jī)制，及時(shí)通報(bào)按揭項(xiàng)目進(jìn)展情況、存在問(wèn)題及解決方案。2.加強(qiáng)部門(mén)間協(xié)作配合，共同解決按揭業(yè)務(wù)中遇到的各類(lèi)問(wèn)題，確保項(xiàng)目順利推進(jìn)。例如，營(yíng)銷(xiāo)部門(mén)及時(shí)反饋客戶需求及意見(jiàn)，項(xiàng)目開(kāi)發(fā)部門(mén)配合提供相關(guān)資料及協(xié)助辦理手續(xù)，法務(wù)部門(mén)提供法律支持，財(cái)務(wù)部門(mén)做好資金監(jiān)管等。（二）外部溝通1.與合作銀行保持密切溝通，定期召開(kāi)聯(lián)席會(huì)議，交流按揭業(yè)務(wù)開(kāi)展情況、存在問(wèn)題及改進(jìn)措施。2.及時(shí)了解國(guó)家法律法規(guī)、金融政策及銀行監(jiān)管要求的變化，確保按揭業(yè)務(wù)合規(guī)運(yùn)營(yíng)。對(duì)于政策調(diào)整可能對(duì)按揭項(xiàng)目產(chǎn)生的影響，提前進(jìn)行分析研究，并與銀行共同制定應(yīng)對(duì)策略。八