惠州公攤管理辦法一、總則（一）目的為加強(qiáng)惠州市公共區(qū)域分?jǐn)偣芾恚?guī)范公攤面積計算、使用、維護(hù)等行為，保障業(yè)主合法權(quán)益，促進(jìn)物業(yè)服務(wù)行業(yè)健康發(fā)展，依據(jù)國家相關(guān)法律法規(guī)及行業(yè)標(biāo)準(zhǔn)，結(jié)合本市實(shí)際情況，制定本辦法。（二）適用范圍本辦法適用于惠州市行政區(qū)域內(nèi)各類新建、改建、擴(kuò)建的住宅小區(qū)、商業(yè)綜合體、寫字樓等物業(yè)項(xiàng)目中公共區(qū)域分?jǐn)偟墓芾砘顒?。（三）基本原則1.依法依規(guī)原則：嚴(yán)格遵循國家和地方有關(guān)法律法規(guī)及行業(yè)標(biāo)準(zhǔn)，確保公攤管理活動合法合規(guī)。2.公平公正原則：保障業(yè)主在公攤面積計算、使用等方面的公平權(quán)益，避免不合理分?jǐn)偂?.公開透明原則：公攤面積計算依據(jù)、分?jǐn)偳闆r等信息應(yīng)向業(yè)主公開，接受監(jiān)督。4.合理使用原則：公共區(qū)域應(yīng)合理規(guī)劃使用，不得擅自改變用途或挪作他用。（四）定義1.公共區(qū)域：指建筑物內(nèi)業(yè)主共有或共用的區(qū)域，包括但不限于門廳、樓梯間、電梯間、走廊、屋頂、外墻、設(shè)備層等。2.公攤面積：指根據(jù)本辦法規(guī)定，按照一定方法計算并分?jǐn)偟礁鳂I(yè)主名下的公共區(qū)域面積。3.物業(yè)服務(wù)企業(yè)：指依法設(shè)立，從事物業(yè)管理服務(wù)活動的企業(yè)。二、公攤面積計算（一）計算依據(jù)1.依據(jù)《房產(chǎn)測量規(guī)范》等相關(guān)國家標(biāo)準(zhǔn)，結(jié)合惠州市實(shí)際情況確定公攤面積計算方法。2.對于特殊類型的物業(yè)項(xiàng)目，如商業(yè)綜合體中不同功能區(qū)域的公攤面積計算，應(yīng)根據(jù)其功能布局、使用性質(zhì)等因素，在遵循國家標(biāo)準(zhǔn)的基礎(chǔ)上進(jìn)行合理調(diào)整。（二）計算方法1.住宅項(xiàng)目公攤面積計算多層住宅：一般按照幢為單位進(jìn)行公攤面積計算，公攤系數(shù)=整幢建筑物的公用建筑面積÷整幢建筑物各套內(nèi)建筑面積之和。高層住宅：根據(jù)樓層分布情況，合理劃分公攤區(qū)域，如電梯井、前室、樓梯間等按樓層分段計算公攤面積，再匯總至各戶。具體計算方式為：各戶公攤面積=該戶套內(nèi)建筑面積×公攤系數(shù)，其中公攤系數(shù)根據(jù)整棟樓公共區(qū)域總面積與各戶套內(nèi)建筑面積總和的比例確定。2.商業(yè)綜合體項(xiàng)目公攤面積計算不同功能區(qū)域（如商場、寫字樓、酒店等）應(yīng)分別計算公攤面積。商場部分：按營業(yè)區(qū)域、公共通道、設(shè)備用房等劃分公攤區(qū)域。營業(yè)區(qū)域的公攤面積根據(jù)其與公共通道、設(shè)備用房等的關(guān)聯(lián)程度，按照一定比例分?jǐn)偂＠?，與主通道直接相連的營業(yè)區(qū)域，分?jǐn)偙壤鄬^高；位于角落且與公共通道聯(lián)系較少的營業(yè)區(qū)域，分?jǐn)偙壤鄬^低。寫字樓部分：電梯間、樓梯間、走廊等公共區(qū)域按樓層分?jǐn)傊粮鬓k公單元。對于共享的設(shè)備用房，如配電室、空調(diào)機(jī)房等，根據(jù)各辦公單元的用電量、空調(diào)使用面積等因素進(jìn)行合理分?jǐn)?。酒店部分：客房區(qū)域的公攤面積計算，除考慮公共通道、電梯間等常規(guī)公攤因素外，還需考慮酒店大堂、餐廳、會議室等公共服務(wù)區(qū)域?qū)头康姆謹(jǐn)傆绊?。例如，根?jù)客房數(shù)量與公共服務(wù)區(qū)域面積的比例關(guān)系，確定客房部分應(yīng)分?jǐn)偟墓卜?wù)區(qū)域面積。（三）計算審核1.建設(shè)單位在申請辦理房屋預(yù)售許可證或房屋所有權(quán)初始登記時，應(yīng)提交由具有相應(yīng)資質(zhì)的房產(chǎn)測繪機(jī)構(gòu)出具的公攤面積計算報告。2.房產(chǎn)測繪機(jī)構(gòu)應(yīng)嚴(yán)格按照本辦法及相關(guān)標(biāo)準(zhǔn)進(jìn)行公攤面積計算，對計算結(jié)果的準(zhǔn)確性負(fù)責(zé)。其計算報告應(yīng)包括公攤面積計算依據(jù)、計算方法、各部分公攤面積明細(xì)等內(nèi)容。3.房地產(chǎn)行政主管部門應(yīng)對建設(shè)單位提交的公攤面積計算報告進(jìn)行審核。審核內(nèi)容包括計算依據(jù)是否充分、計算方法是否正確、各部分公攤面積劃分是否合理等。對于不符合要求的計算報告，應(yīng)責(zé)令建設(shè)單位重新委托房產(chǎn)測繪機(jī)構(gòu)進(jìn)行計算。三、公攤面積公示（一）公示主體1.建設(shè)單位在取得房屋預(yù)售許可證后，應(yīng)在售樓處顯著位置公示該項(xiàng)目的公攤面積計算依據(jù)、計算方法、各幢樓的公攤系數(shù)及每戶的公攤面積等信息。2.物業(yè)服務(wù)企業(yè)應(yīng)在小區(qū)內(nèi)顯著位置定期公示小區(qū)公共區(qū)域分?jǐn)偳闆r，包括公共區(qū)域面積變動情況、公攤費(fèi)用收支情況等。（二）公示內(nèi)容1.公攤面積計算依據(jù)：詳細(xì)說明采用的國家標(biāo)準(zhǔn)、行業(yè)規(guī)范及本辦法中相關(guān)條款，以及針對該項(xiàng)目的特殊規(guī)定。2.計算方法：具體闡述不同類型物業(yè)項(xiàng)目（如住宅、商業(yè)綜合體等）公攤面積的計算方式，包括各部分公共區(qū)域面積的劃分依據(jù)和計算步驟。3.各幢樓公攤系數(shù)：明確列出每幢樓的公攤系數(shù)數(shù)值及計算過程。4.每戶公攤面積：逐戶公示每戶應(yīng)分?jǐn)偟墓矃^(qū)域面積明細(xì)，包括分?jǐn)偟木唧w項(xiàng)目及面積數(shù)值。5.公共區(qū)域面積變動情況：如因物業(yè)項(xiàng)目改造、維修等原因?qū)е鹿矃^(qū)域面積發(fā)生變化的，應(yīng)及時公示變動原因、變動前后面積對比及對各戶公攤面積的影響。6.公攤費(fèi)用收支情況：定期公示公共區(qū)域水電費(fèi)、維修費(fèi)用等公攤費(fèi)用的收入和支出明細(xì)，包括費(fèi)用項(xiàng)目、金額、收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)及使用情況說明。（三）公示期限1.建設(shè)單位的公攤面積公示期限自取得房屋預(yù)售許可證之日起至房屋交付使用后30日內(nèi)。2.物業(yè)服務(wù)企業(yè)的公攤面積公示期限為每季度一次，每次公示期限不少于15日。（四）異議處理1.業(yè)主對公示的公攤面積信息有異議的，可在公示期限內(nèi)向建設(shè)單位或物業(yè)服務(wù)企業(yè)提出書面異議。2.建設(shè)單位或物業(yè)服務(wù)企業(yè)應(yīng)在收到異議后的10個工作日內(nèi)，對業(yè)主提出的異議進(jìn)行核實(shí)，并將核實(shí)情況書面答復(fù)業(yè)主。3.若業(yè)主對建設(shè)單位或物業(yè)服務(wù)企業(yè)的答復(fù)仍有異議，可委托具有相應(yīng)資質(zhì)的房產(chǎn)測繪機(jī)構(gòu)重新進(jìn)行公攤面積測繪。經(jīng)重新測繪后，如公攤面積存在誤差，建設(shè)單位應(yīng)按照《商品房銷售管理辦法》等相關(guān)規(guī)定進(jìn)行處理。四、公攤區(qū)域使用與維護(hù)（一）使用原則1.公共區(qū)域應(yīng)按照規(guī)劃用途合理使用，不得擅自改變用途。如因特殊情況確需改變用途的，應(yīng)經(jīng)業(yè)主大會同意，并依法辦理相關(guān)手續(xù)。2.公共區(qū)域的使用應(yīng)遵循方便業(yè)主、公平合理的原則，不得損害業(yè)主的合法權(quán)益。（二）使用規(guī)范1.電梯間：保持清潔衛(wèi)生，定期進(jìn)行維護(hù)保養(yǎng)，確保電梯正常運(yùn)行。禁止在電梯內(nèi)張貼廣告、堆放雜物等影響電梯正常使用和安全的行為。2.走廊：不得在走廊內(nèi)停放車輛、堆放物品，保持通道暢通。如需在走廊設(shè)置臨時設(shè)施或進(jìn)行裝修施工，應(yīng)提前通知物業(yè)服務(wù)企業(yè)，并按照規(guī)定辦理相關(guān)手續(xù)。3.屋頂：未經(jīng)業(yè)主大會同意，不得在屋頂搭建建筑物、構(gòu)筑物或安裝設(shè)備。屋頂應(yīng)定期進(jìn)行檢查和維護(hù)，防止漏水等問題發(fā)生。4.外墻：外墻的使用應(yīng)符合城市規(guī)劃和建筑外觀要求，不得擅自在外墻設(shè)置廣告牌、霓虹燈等影響建筑外觀的設(shè)施。如需設(shè)置，應(yīng)按照相關(guān)規(guī)定辦理審批手續(xù)。（三）維護(hù)責(zé)任1.物業(yè)服務(wù)企業(yè)負(fù)責(zé)公共區(qū)域的日常維護(hù)保養(yǎng)工作，包括清潔衛(wèi)生、設(shè)施設(shè)備維修、綠化養(yǎng)護(hù)等。應(yīng)制定詳細(xì)的維護(hù)計劃，定期對公共區(qū)域進(jìn)行巡查，及時發(fā)現(xiàn)并處理問題。2.業(yè)主應(yīng)配合物業(yè)服務(wù)企業(yè)的維護(hù)工作，不得損壞公共區(qū)域的設(shè)施設(shè)備。如因業(yè)主原因造成公共區(qū)域設(shè)施設(shè)備損壞的，業(yè)主應(yīng)承擔(dān)相應(yīng)的維修費(fèi)用。3.建設(shè)單位在物業(yè)交付使用后的一定期限內(nèi)（一般為2年），對房屋建筑工程的質(zhì)量問題承擔(dān)保修責(zé)任。涉及公共區(qū)域的質(zhì)量問題，建設(shè)單位應(yīng)及時進(jìn)行維修處理。（四）費(fèi)用分擔(dān)1.公共區(qū)域的日常維護(hù)費(fèi)用納入物業(yè)服務(wù)成本，由全體業(yè)主按照物業(yè)服務(wù)合同的約定共同承擔(dān)。2.對于公共區(qū)域設(shè)施設(shè)備的重大維修、更新和改造費(fèi)用，如電梯更換、屋頂防水維修等，按照以下方式分擔(dān)：已建立專項(xiàng)維修資金的，從專項(xiàng)維修資金中列支。未建立專項(xiàng)維修資金或?qū)ｍ?xiàng)維修資金不足的，由相關(guān)業(yè)主按照各自擁有的物業(yè)建筑面積比例分?jǐn)偂Ｎ?、監(jiān)督管理（一）管理部門職責(zé)1.房地產(chǎn)行政主管部門負(fù)責(zé)對本市物業(yè)項(xiàng)目的公攤管理工作進(jìn)行指導(dǎo)、監(jiān)督和檢查。依法查處違反本辦法的行為，維護(hù)業(yè)主的合法權(quán)益。2.價格主管部門負(fù)責(zé)對物業(yè)服務(wù)企業(yè)涉及公攤費(fèi)用的收費(fèi)行為進(jìn)行監(jiān)督管理，規(guī)范收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)，查處價格違法行為。3.其他相關(guān)部門按照各自職責(zé)，協(xié)同做好物業(yè)項(xiàng)目公攤管理的相關(guān)工作。（二）監(jiān)督檢查內(nèi)容1.公攤面積計算是否準(zhǔn)確、公示是否及時全面。2.公共區(qū)域使用是否符合規(guī)定，有無擅自改變用途或挪作他用的情況。3.公共區(qū)域維護(hù)是否到位，設(shè)施設(shè)備是否正常運(yùn)行。4.公攤費(fèi)用收支是否合理、透明，有無違規(guī)收費(fèi)行為。（三）違規(guī)處理1.建設(shè)單位違反本辦法規(guī)定，未按要求公示公攤面積信息或公攤面積計算不準(zhǔn)確的，由房地產(chǎn)行政主管部門責(zé)令限期改正；逾期不改正的，可處1萬元以上3萬元以下的罰款。2.物業(yè)服務(wù)企業(yè)違反本辦法規(guī)定，未履行公共區(qū)域維護(hù)責(zé)任或未按規(guī)定公示公攤費(fèi)用收支情況的，由房地產(chǎn)行政主管部門責(zé)令限期改正；逾期不改正的