房開公司管理辦法一、總則（一）目的為加強本房開公司的規(guī)范化管理，提高公司運營效率，確保項目開發(fā)順利進行，保障公司及相關方的合法權益，依據(jù)國家相關法律法規(guī)及行業(yè)標準，制定本管理辦法。（二）適用范圍本辦法適用于本房開公司內部各部門、各項目團隊以及與公司有業(yè)務往來的合作單位、供應商等。（三）基本原則1.依法合規(guī)原則嚴格遵守國家法律法規(guī)、政策規(guī)定以及行業(yè)標準，確保公司各項經營活動合法合規(guī)。2.質量至上原則樹立質量意識，將產品質量作為公司生存和發(fā)展的根本，確保開發(fā)項目符合高品質要求。3.效益優(yōu)先原則在保證項目質量和合規(guī)的前提下，優(yōu)化資源配置，提高運營效率，實現(xiàn)公司經濟效益最大化。4.團隊協(xié)作原則強調部門之間、崗位之間的協(xié)同合作，形成高效的工作團隊，共同推動公司目標實現(xiàn)。二、組織架構與職責（一）組織架構本房開公司采用層級式組織架構，設董事會、監(jiān)事會、管理層。管理層下設行政部、財務部、設計部、工程部、銷售部、客服部等職能部門，各項目根據(jù)需要設立項目組。（二）職責分工1.董事會決定公司的經營方針和投資計劃。選舉和更換非由職工代表擔任的董事、監(jiān)事，決定有關董事、監(jiān)事的報酬事項。審議批準公司的年度財務預算方案、決算方案。審議批準公司的利潤分配方案和彌補虧損方案。對公司增加或者減少注冊資本作出決議。對發(fā)行公司債券作出決議。對公司合并、分立、解散、清算或者變更公司形式作出決議。修改公司章程。2.監(jiān)事會檢查公司財務。對董事、高級管理人員執(zhí)行公司職務的行為進行監(jiān)督，對違反法律、行政法規(guī)、公司章程或者股東會決議的董事、高級管理人員提出罷免的建議。當董事、高級管理人員的行為損害公司的利益時，要求董事、高級管理人員予以糾正。提議召開臨時股東會會議，在董事會不履行本法規(guī)定的召集和主持股東會會議職責時召集和主持股東會會議。向股東會會議提出提案。依照《公司法》第一百五十一條的規(guī)定，對董事、高級管理人員提起訴訟。3.管理層負責公司日常經營管理工作的組織與實施，執(zhí)行董事會決議。制定公司年度經營計劃和投資方案，并組織實施。擬定公司內部管理機構設置方案。擬定公司的基本管理制度。制定公司的具體規(guī)章。提請聘任或者解聘公司副經理、財務負責人。決定聘任或者解聘除應由董事會決定聘任或者解聘以外的負責管理人員。管理公司的經營活動，協(xié)調各部門之間的工作關系。4.職能部門行政部負責公司行政管理工作，包括文件管理、會議組織、人員招聘與培訓、后勤保障等。制定和完善行政管理制度，規(guī)范公司行政流程。負責公司對外聯(lián)絡與公共關系維護。財務部負責公司財務管理工作，包括財務預算編制、成本核算、資金管理、財務報表編制等。建立健全財務管理制度，加強財務風險控制。參與公司重大經濟決策，提供財務分析和建議。設計部負責項目的規(guī)劃設計工作，包括方案設計、初步設計、施工圖設計等。組織設計團隊進行設計交底和圖紙會審，確保設計質量。與其他部門協(xié)作，根據(jù)項目需求優(yōu)化設計方案。工程部負責項目的工程建設管理工作，包括工程招標、施工組織、質量控制、安全管理等。制定工程建設計劃和施工方案，確保項目按時、按質、按量完成。協(xié)調解決工程建設中的各類問題，保障工程順利進行。銷售部負責公司項目的銷售策劃與推廣工作，制定銷售策略和銷售計劃。組織銷售團隊進行客戶拓展、銷售談判、合同簽訂等工作。收集市場信息，分析市場動態(tài)，為公司決策提供參考?？头控撠熆蛻絷P系管理工作，包括客戶咨詢、投訴處理、售后服務等。建立客戶檔案，定期回訪客戶，提高客戶滿意度。收集客戶反饋意見，為公司產品改進和服務提升提供依據(jù)。三、項目開發(fā)流程管理（一）項目前期策劃1.市場調研收集房地產市場信息，包括宏觀經濟形勢、政策法規(guī)、區(qū)域市場供需情況、競爭對手動態(tài)等。分析市場趨勢，為項目定位提供依據(jù)。2.項目定位根據(jù)市場調研結果，結合公司發(fā)展戰(zhàn)略和資源狀況，確定項目的產品定位、目標客戶群體、市場定位等。制定項目開發(fā)計劃和投資預算。3.可行性研究對項目的技術可行性、經濟可行性、環(huán)境可行性等進行全面分析和評估。編制可行性研究報告，為項目決策提供科學依據(jù)。（二）規(guī)劃設計管理1.設計單位選擇通過招標、邀標等方式選擇具有相應資質和豐富經驗的設計單位。簽訂設計合同，明確設計任務、設計周期、設計費用等條款。2.設計方案評審組織相關部門和專家對設計單位提交的設計方案進行評審。從規(guī)劃布局、建筑風格、戶型設計、配套設施、成本控制等方面提出意見和建議，確保設計方案符合項目定位和市場需求。3.設計變更管理嚴格控制設計變更，如確需變更，應按照規(guī)定的程序進行審批。變更申請應說明變更原因、變更內容、對項目進度、質量、成本的影響等。經相關部門和領導審批同意后，由設計單位出具變更設計文件，并及時通知施工單位和其他相關方。（三）工程建設管理1.工程招標根據(jù)項目建設計劃，編制工程招標計劃和招標文件。通過公開招標、邀請招標等方式選擇具有相應資質和信譽的施工單位、監(jiān)理單位、材料供應商等。簽訂工程合同，明確各方權利義務和工程價款、工期、質量標準等條款。2.施工組織與協(xié)調施工單位應根據(jù)合同要求編制施工組織設計，報監(jiān)理單位和建設單位審批。建設單位應定期組織工程協(xié)調會，及時解決工程建設中的問題。監(jiān)理單位應加強對施工過程的質量、進度、安全等方面的監(jiān)督管理。3.質量控制建立質量管理體系，明確質量目標和質量責任。施工單位應嚴格按照施工規(guī)范和質量標準進行施工，確保工程質量。建設單位和監(jiān)理單位應加強對工程質量的檢查和驗收，對不合格工程及時要求整改。4.進度控制制定工程進度計劃，明確各階段的工作任務和時間節(jié)點。施工單位應按照進度計劃組織施工，確保工程按時竣工。建設單位應及時協(xié)調解決影響工程進度的問題，如資金、設計變更、施工條件等。5.安全管理建立安全生產管理制度，加強安全教育培訓。施工單位應制定安全施工方案，落實安全措施，確保施工安全。建設單位和監(jiān)理單位應加強對施工現(xiàn)場的安全檢查和監(jiān)督，及時消除安全隱患。（四）項目銷售與交付管理1.銷售管理制定銷售策略和銷售計劃，明確銷售目標、銷售價格、銷售渠道等。組織銷售團隊進行客戶拓展、銷售談判、合同簽訂等工作。加強銷售現(xiàn)場管理，提高客戶服務質量。2.交付管理項目竣工后，組織相關部門進行竣工驗收。驗收合格后，按照合同約定向業(yè)主交付房屋。做好交付后的售后服務工作，及時解決業(yè)主提出的問題。四、財務管理（一）財務預算管理1.年度預算編制每年第四季度，財務部應組織各部門編制下一年度財務預算。預算編制應遵循“自上而下、自下而上、上下結合”的原則，充分考慮公司戰(zhàn)略目標、市場需求、項目進度等因素。各部門應根據(jù)公司預算編制要求，詳細編制本部門的收入、成本、費用等預算，并提交財務部匯總審核。2.預算執(zhí)行與監(jiān)控財務部應將年度預算分解為季度、月度預算，并下達給各部門執(zhí)行。定期對預算執(zhí)行情況進行監(jiān)控和分析，及時發(fā)現(xiàn)問題并采取措施加以解決。如遇重大事項導致預算調整，應按照規(guī)定的程序進行審批。（二）成本核算與控制1.成本核算建立成本核算體系，明確成本核算對象、成本項目和成本計算方法。按照成本核算對象歸集和分配成本費用，定期計算項目成本。編制成本報表，反映項目成本構成和成本變動情況。2.成本控制制定成本控制目標和成本控制措施，加強對項目成本的全過程控制。在項目前期策劃、規(guī)劃設計、工程建設等階段，通過優(yōu)化方案、合理選材、控制變更等方式降低成本。加強對成本費用的審核和審批，嚴格控制各項費用支出。（三）資金管理1.資金籌集根據(jù)公司項目開發(fā)計劃和資金需求，制定資金籌集計劃。通過銀行貸款、股權融資、債券發(fā)行等方式籌集資金，確保公司資金鏈穩(wěn)定。合理安排資金籌集時間和方式，降低資金成本。2.資金使用建立資金使用審批制度，嚴格控制資金支出。按照項目進度和資金預算合理安排資金使用，確保資金?？顚Ｓ?。加強對資金使用情況的監(jiān)控和分析，提高資金使用效率。五、人力資源管理（一）人員招聘與培訓1.人員招聘根據(jù)公司發(fā)展需要，制定人員招聘計劃。通過多種渠道發(fā)布招聘信息，吸引優(yōu)秀人才應聘。對應聘人員進行面試、筆試、背景調查等環(huán)節(jié)，選拔合適的人才錄用。2.培訓與發(fā)展建立員工培訓體系，根據(jù)員工崗位需求和職業(yè)發(fā)展規(guī)劃，制定培訓計劃。組織內部培訓、外部培訓、在線學習等多種形式的培訓活動，提高員工業(yè)務能力和綜合素質。為員工提供晉升機會和職業(yè)發(fā)展通道，鼓勵員工不斷成長。（二）績效考核與激勵1.績效考核建立科學合理的績效考核體系，明確考核指標、考核標準和考核周期。定期對員工進行績效考核，考核結果作為員工薪酬調整、晉升、獎勵等的重要依據(jù)。2.激勵措施根據(jù)績效考核結果，對表現(xiàn)優(yōu)秀的員工給予獎勵，包括獎金、榮譽稱號、晉升機會等。對績效不達標或違反公司規(guī)定的員工進行相應的處罰，如警告、罰款、降職、辭退等。六、風險管理（一）風險識別與評估1.風險識別建立風險識別機制，定期對公司面臨的內外部風險進行識別。風險識別范圍包括市場風險、政策風險、法律風險、財務風險、經營風險等。2.風險評估對識別出的風險進行評估，分析風險發(fā)生的可能性和影響程度。根據(jù)風險評估結果，確定風險等級，為風險應對提供依據(jù)。（二）風險應對措施1.風險規(guī)避對于風險發(fā)生可能性較大且影響程度嚴重的風險，采取風險規(guī)避措施，如放棄相關項目或業(yè)務。2.風險降低對于風險發(fā)生可能性較大但影響程度較小的風險，采取風險降低措施，如加強內部控制、優(yōu)化業(yè)務流程、購買保險等。3.風險轉移對于風險發(fā)生可能性較小但影響