常德預售管理辦法一、總則（一）目的為加強常德市房地產(chǎn)市場預售管理，規(guī)范房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)的預售行為，保障購房人的合法權(quán)益，維護房地產(chǎn)市場秩序，促進房地產(chǎn)市場健康發(fā)展，根據(jù)國家相關法律法規(guī)及行業(yè)標準，結(jié)合本市實際情況，制定本辦法。（二）適用范圍本辦法適用于常德市行政區(qū)域內(nèi)各類房地產(chǎn)開發(fā)項目的預售管理，包括住宅、商業(yè)、辦公等各類商品房。（三）基本原則1.依法管理原則：嚴格依照國家法律法規(guī)及相關政策規(guī)定，對房地產(chǎn)預售活動進行監(jiān)督管理。2.公開公正原則：預售管理過程中，各項信息應公開透明，確保公平公正，保障各方合法權(quán)益。3.誠信原則：房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)應誠實守信，如實提供預售項目信息，不得隱瞞或欺詐。4.便民高效原則：優(yōu)化預售管理流程，提高辦事效率，為企業(yè)和購房人提供便捷服務。二、預售條件（一）土地條件1.已交付全部土地使用權(quán)出讓金，取得土地使用權(quán)證書。2.土地用途符合城市規(guī)劃要求，不存在土地閑置或違規(guī)使用等情況。（二）建設工程規(guī)劃條件1.取得建設工程規(guī)劃許可證。2.按照規(guī)劃許可內(nèi)容進行建設，不得擅自變更規(guī)劃設計。（三）施工進度及質(zhì)量保障1.按照施工計劃，已投入的建設資金達到工程建設總投資的一定比例（具體比例根據(jù)國家及本市相關規(guī)定執(zhí)行）。2.已確定施工進度和竣工交付日期，確保工程質(zhì)量和施工安全。3.施工單位具備相應資質(zhì)，施工過程接受相關部門監(jiān)督檢查。（四）預售方案編制房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)應制定預售方案，預售方案應包括以下內(nèi)容：1.項目基本情況，如項目名稱、坐落位置、占地面積、建筑面積、容積率、綠化率等。2.預售房屋的棟號、樓層、房號、戶型、面積、價格等明細。3.預售資金監(jiān)管賬戶及監(jiān)管方式。4.施工進度計劃及交付時間承諾。5.物業(yè)管理方案。三、預售許可申請與審批（一）申請材料房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)申請預售許可，應提交以下材料：1.商品房預售許可申請表。2.開發(fā)企業(yè)營業(yè)執(zhí)照和資質(zhì)證書。3.土地使用權(quán)證書、建設工程規(guī)劃許可證、施工許可證。4.投入開發(fā)建設的資金證明（銀行出具的資金到位證明或其他有效證明文件）。5.工程施工合同及關于施工進度的說明。6.預售方案。7.法律、法規(guī)規(guī)定的其他材料。（二）申請流程1.開發(fā)企業(yè)向項目所在地的房地產(chǎn)管理部門提出預售許可申請，并提交上述申請材料。2.房地產(chǎn)管理部門對申請材料進行初步審查，材料齊全、符合法定形式的，予以受理；材料不齊全或不符合法定形式的，一次性告知開發(fā)企業(yè)需要補正的內(nèi)容。3.受理申請后，房地產(chǎn)管理部門在規(guī)定時間內(nèi)進行實地核查，核實項目建設進度、預售方案等情況。4.經(jīng)審查符合預售條件的，房地產(chǎn)管理部門在規(guī)定時間內(nèi)核發(fā)商品房預售許可證；不符合預售條件的，書面通知開發(fā)企業(yè)并說明理由。（三）審批時限房地產(chǎn)管理部門應自受理預售許可申請之日起，在規(guī)定的工作日內(nèi)完成審批。對于符合條件的，應盡快核發(fā)預售許可證；對于需要補充材料或?qū)嵉睾瞬榇嬖趩栴}的，應及時告知開發(fā)企業(yè)，待問題解決后重新審查，確保審批工作高效、規(guī)范。四、預售合同管理（一）合同簽訂1.房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)在取得預售許可證后，方可與購房人簽訂商品房預售合同。2.預售合同應采用統(tǒng)一的示范文本，明確雙方的權(quán)利和義務，包括房屋基本情況、價格、付款方式、交付時間、違約責任等內(nèi)容。3.開發(fā)企業(yè)應向購房人明示預售合同示范文本，并不得在合同中設置不合理的條款侵害購房人權(quán)益。（二）合同備案1.商品房預售合同簽訂后，開發(fā)企業(yè)應在規(guī)定時間內(nèi)將合同報房地產(chǎn)管理部門備案。2.備案部門對合同內(nèi)容進行審查，符合規(guī)定的予以備案，并出具備案證明。3.未經(jīng)備案的預售合同，不得對抗善意第三人。備案信息作為房屋產(chǎn)權(quán)登記的重要依據(jù)，確保購房人權(quán)益得到有效保障。（三）合同變更與解除1.經(jīng)雙方協(xié)商一致，可以變更或解除預售合同。變更或解除合同的，開發(fā)企業(yè)應在規(guī)定時間內(nèi)到備案部門辦理相關手續(xù)。2.因不可抗力等法定原因需要變更或解除合同的，開發(fā)企業(yè)應及時通知購房人，并按照法律規(guī)定和合同約定承擔相應責任。五、預售資金監(jiān)管（一）監(jiān)管賬戶設立1.房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)應在項目所在地商業(yè)銀行設立商品房預售資金監(jiān)管賬戶，用于存放預售資金。2.監(jiān)管賬戶應與開發(fā)企業(yè)其他賬戶嚴格區(qū)分，?？顚Ｓ?，不得挪作他用。（二）監(jiān)管方式1.預售資金實行全額監(jiān)管，根據(jù)項目建設進度按比例撥付使用。2.房地產(chǎn)管理部門會同銀行制定預售資金監(jiān)管協(xié)議，明確各方職責和資金撥付條件、程序等。3.開發(fā)企業(yè)應按照工程建設進度，向監(jiān)管銀行提出用款申請，經(jīng)房地產(chǎn)管理部門審核同意后，銀行按照監(jiān)管協(xié)議撥付資金。（三）資金使用范圍預售資金應用于項目建設相關費用支出，包括建筑材料、設備采購、施工進度款支付、配套設施建設等，確保項目順利竣工交付。（四）監(jiān)督檢查1.房地產(chǎn)管理部門和銀行應定期對預售資金監(jiān)管賬戶進行檢查，核實資金使用情況。2.開發(fā)企業(yè)應配合監(jiān)管部門的檢查工作，如實提供相關資料。對于違反預售資金監(jiān)管規(guī)定的，依法予以處罰。六、銷售現(xiàn)場管理（一）售樓處設置1.房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)應在項目現(xiàn)場設置規(guī)范的售樓處，售樓處應具備必要的辦公設施和展示條件。2.售樓處應公示以下內(nèi)容：開發(fā)企業(yè)營業(yè)執(zhí)照、資質(zhì)證書。商品房預售許可證。預售方案，包括房屋明細、價格、優(yōu)惠政策等。物業(yè)服務內(nèi)容及收費標準。購房風險提示。其他相關信息。（二）銷售人員管理1.開發(fā)企業(yè)應配備具備相應資質(zhì)和業(yè)務能力的銷售人員，并對銷售人員進行培訓和管理。2.銷售人員應持證上崗，如實向購房人介紹項目情況，不得虛假宣傳或誤導購房人。（三）廣告宣傳管理1.房地產(chǎn)廣告內(nèi)容應真實、合法、準確，不得含有虛假、夸大、誤導性內(nèi)容。2.廣告宣傳應符合國家及本市關于房地產(chǎn)廣告管理的相關規(guī)定，不得欺騙和誤導消費者。3.開發(fā)企業(yè)應對廣告內(nèi)容的真實性負責，因廣告虛假宣傳給購房人造成損失的，應依法承擔賠償責任。七、監(jiān)督管理（一）部門職責分工1.房地產(chǎn)管理部門負責房地產(chǎn)預售活動的綜合管理，包括預售許可審批、合同備案、預售資金監(jiān)管等工作。2.建設部門負責對房地產(chǎn)開發(fā)項目的施工進度、工程質(zhì)量等進行監(jiān)督管理。3.物價部門負責對商品房銷售價格進行監(jiān)督檢查，規(guī)范價格行為。4.其他相關部門按照各自職責，協(xié)同做好房地產(chǎn)預售管理工作。（二）日常巡查1.房地產(chǎn)管理部門應定期對房地產(chǎn)開發(fā)項目進行日常巡查，檢查預售許可情況、合同簽訂與備案情況、預售資金監(jiān)管情況、銷售現(xiàn)場管理情況等。2.巡查中發(fā)現(xiàn)問題的，應及時下達整改通知書，責令開發(fā)企業(yè)限期整改；對違反法律法規(guī)及本辦法規(guī)定的，依法予以處罰。（三）投訴處理1.設立專門的投訴渠道，受理購房人及其他相關方對房地產(chǎn)預售活動的投訴舉報。2.對投訴舉報事項進行調(diào)查核實，及時處理，并將處理結(jié)果反饋給投訴舉報人。八、法律責任（一）開發(fā)企業(yè)責任1.未取得預售許可證擅自預售商品房的，責令停止預售活動，沒收違法所得，并按照規(guī)定處以罰款。2.提供虛假材料騙取預售許可的，撤銷預售許可，并處以罰款；給購房人造成損失的，依法承擔賠償責任。3.未按照規(guī)定簽訂、備案預售合同的，責令限期改正；逾期不改正的，處以罰款。4.挪用預售資金的，責令限期改正，并處以罰款；情節(jié)嚴重的，暫停預售項目網(wǎng)簽備案，并予以公示。5.違反銷售現(xiàn)場管理規(guī)定，如虛假宣傳、違規(guī)設置售樓處等，責令改正，并處以罰款；給購房人造成損失的，依法承擔賠償責任。（二）其他責任1.房地產(chǎn)管理部門及其他相關部門工作人員在預售管理工作中玩忽職守、濫用職權(quán)、徇私