小區(qū)監(jiān)督管理辦法一、總則（一）目的為加強本小區(qū)的監(jiān)督管理，維護小區(qū)的正常秩序，保障業(yè)主的合法權(quán)益，營造安全、舒適、整潔、文明的居住環(huán)境，特制定本辦法。（二）適用范圍本辦法適用于本小區(qū)內(nèi)的所有業(yè)主、物業(yè)使用人、物業(yè)服務(wù)企業(yè)以及其他相關(guān)單位和個人。（三）基本原則1.依法依規(guī)原則：嚴(yán)格遵守國家法律法規(guī)和相關(guān)行業(yè)標(biāo)準(zhǔn)，確保小區(qū)監(jiān)督管理工作合法合規(guī)。2.公平公正原則：對待所有業(yè)主和相關(guān)方一視同仁，不偏袒、不歧視，公正處理各類問題。3.公開透明原則：監(jiān)督管理工作的流程、標(biāo)準(zhǔn)、結(jié)果等向業(yè)主公開，接受業(yè)主監(jiān)督。4.服務(wù)與管理并重原則：以服務(wù)業(yè)主為宗旨，在管理中體現(xiàn)服務(wù)，通過優(yōu)質(zhì)服務(wù)促進有效管理。二、小區(qū)監(jiān)督管理機構(gòu)及職責(zé)（一）業(yè)主大會及業(yè)主委員會1.業(yè)主大會由本小區(qū)全體業(yè)主組成，是小區(qū)的最高權(quán)力機構(gòu)。業(yè)主大會依法履行制定和修改業(yè)主大會議事規(guī)則、管理規(guī)約，選舉業(yè)主委員會或者更換業(yè)主委員會成員，選聘和解聘物業(yè)服務(wù)企業(yè)等職責(zé)。2.業(yè)主委員會由業(yè)主大會選舉產(chǎn)生，是業(yè)主大會的執(zhí)行機構(gòu)。業(yè)主委員會負責(zé)召集業(yè)主大會會議，報告物業(yè)管理的實施情況；代表業(yè)主與業(yè)主大會選聘的物業(yè)服務(wù)企業(yè)簽訂物業(yè)服務(wù)合同；及時了解業(yè)主、物業(yè)使用人的意見和建議，監(jiān)督和協(xié)助物業(yè)服務(wù)企業(yè)履行物業(yè)服務(wù)合同等職責(zé)。（二）物業(yè)服務(wù)企業(yè)1.按照物業(yè)服務(wù)合同的約定，提供相應(yīng)的服務(wù)，包括房屋共用部位、共用設(shè)施設(shè)備的維修、養(yǎng)護和管理；環(huán)境衛(wèi)生清掃保潔；綠化養(yǎng)護；公共秩序維護等。2.建立健全內(nèi)部管理制度，加強員工培訓(xùn)，提高服務(wù)質(zhì)量和管理水平。3.定期向業(yè)主公布物業(yè)服務(wù)費用的收支情況，接受業(yè)主監(jiān)督。4.協(xié)助業(yè)主大會和業(yè)主委員會開展工作，積極配合小區(qū)監(jiān)督管理工作。（三）社區(qū)居委會1.指導(dǎo)和監(jiān)督業(yè)主大會、業(yè)主委員會的組建及運作，協(xié)調(diào)解決業(yè)主之間、業(yè)主與物業(yè)服務(wù)企業(yè)之間的矛盾糾紛。2.參與小區(qū)規(guī)劃、建設(shè)和改造等工作，提出意見和建議，維護居民的合法權(quán)益。3.組織開展社區(qū)文化活動，促進小區(qū)精神文明建設(shè)。（四）相關(guān)政府部門1.街道辦事處（鄉(xiāng)鎮(zhèn)人民政府）負責(zé)對本轄區(qū)內(nèi)小區(qū)的物業(yè)管理工作進行指導(dǎo)、監(jiān)督和協(xié)調(diào)，依法處理物業(yè)管理中的投訴和糾紛。2.房地產(chǎn)行政主管部門負責(zé)對物業(yè)服務(wù)企業(yè)進行資質(zhì)管理，對物業(yè)服務(wù)活動進行監(jiān)督檢查，依法查處物業(yè)管理中的違法行為。3.其他相關(guān)部門按照各自職責(zé)，依法對小區(qū)內(nèi)的違法建設(shè)、環(huán)境保護、治安管理等工作進行監(jiān)督管理。三、小區(qū)公共區(qū)域管理（一）房屋及共用部位管理1.業(yè)主應(yīng)按照房屋設(shè)計用途使用房屋，不得擅自改變房屋結(jié)構(gòu)、外貌和用途。確需改變的，應(yīng)當(dāng)經(jīng)有利害關(guān)系的業(yè)主同意，并依法辦理相關(guān)手續(xù)。2.物業(yè)服務(wù)企業(yè)負責(zé)對房屋共用部位進行日常巡查，發(fā)現(xiàn)損壞及時維修。對于危及房屋安全的重大問題，應(yīng)及時報告業(yè)主委員會和相關(guān)部門，并采取應(yīng)急措施。3.禁止在房屋共用部位堆放雜物、私拉亂接電線、違規(guī)搭建等行為。（二）共用設(shè)施設(shè)備管理1.建立共用設(shè)施設(shè)備檔案，記錄設(shè)施設(shè)備的型號、規(guī)格、購置時間、維修保養(yǎng)情況等。2.物業(yè)服務(wù)企業(yè)按照規(guī)定的時間和頻次對共用設(shè)施設(shè)備進行巡查、維護、保養(yǎng)，確保設(shè)施設(shè)備正常運行。3.定期對共用設(shè)施設(shè)備進行安全檢測和評估，對存在安全隱患的設(shè)施設(shè)備及時進行維修或更新改造。4.業(yè)主和物業(yè)使用人應(yīng)愛護共用設(shè)施設(shè)備，不得擅自損壞、拆除或占用。（三）環(huán)境衛(wèi)生管理1.物業(yè)服務(wù)企業(yè)應(yīng)制定環(huán)境衛(wèi)生管理制度，明確清掃保潔標(biāo)準(zhǔn)和頻次。2.合理設(shè)置垃圾桶、垃圾收集點等環(huán)衛(wèi)設(shè)施，定期進行清理和消毒。3.加強對小區(qū)內(nèi)道路、綠地、樓道等公共區(qū)域的清掃保潔，及時清除垃圾和雜物，保持環(huán)境整潔。4.禁止在小區(qū)內(nèi)隨地吐痰、亂扔垃圾、亂倒污水等行為。（四）綠化管理1.物業(yè)服務(wù)企業(yè)應(yīng)制定綠化養(yǎng)護計劃，定期對小區(qū)內(nèi)的花草樹木進行澆水、施肥、修剪、病蟲害防治等養(yǎng)護工作。2.保護小區(qū)內(nèi)的綠化設(shè)施，不得擅自破壞或占用綠地。3.鼓勵業(yè)主參與綠化養(yǎng)護和美化活動，共同營造良好的綠化環(huán)境。（五）公共秩序維護管理1.物業(yè)服務(wù)企業(yè)應(yīng)制定公共秩序維護制度，配備必要的安保人員和設(shè)施設(shè)備。2.加強小區(qū)出入口管理，對進出人員、車輛進行登記和檢查，嚴(yán)禁無關(guān)人員和車輛進入小區(qū)。3.定期對小區(qū)進行巡邏，及時發(fā)現(xiàn)和處理各類安全隱患和突發(fā)事件。4.做好消防安全工作，確保消防設(shè)施設(shè)備完好有效，疏散通道暢通無阻。5.禁止在小區(qū)內(nèi)燃放煙花爆竹、大聲喧嘩、打架斗毆等影響公共秩序的行為。四、物業(yè)服務(wù)費用管理（一）收費標(biāo)準(zhǔn)物業(yè)服務(wù)費用的收費標(biāo)準(zhǔn)應(yīng)根據(jù)物業(yè)服務(wù)合同的約定，結(jié)合本小區(qū)的實際情況，按照合理、公開、質(zhì)價相符的原則確定。收費標(biāo)準(zhǔn)應(yīng)在物業(yè)服務(wù)合同中明確，并向業(yè)主公示。（二）收費方式物業(yè)服務(wù)費用可以采取包干制或酬金制等方式收取。1.包干制是指由業(yè)主向物業(yè)服務(wù)企業(yè)支付固定物業(yè)服務(wù)費用，盈余或者虧損均由物業(yè)服務(wù)企業(yè)享有或者承擔(dān)的計費方式。2.酬金制是指在預(yù)收的物業(yè)服務(wù)資金中按約定比例或者約定數(shù)額提取酬金支付給物業(yè)服務(wù)企業(yè)，其余全部用于物業(yè)服務(wù)合同約定的支出，結(jié)余或者不足均由業(yè)主享有或者承擔(dān)的計費方式。（三）費用收支管理1.物業(yè)服務(wù)企業(yè)應(yīng)建立健全物業(yè)服務(wù)費用收支管理制度，定期公布物業(yè)服務(wù)費用的收支情況，接受業(yè)主監(jiān)督。2.物業(yè)服務(wù)費用應(yīng)專款專用，不得挪作他用。費用支出應(yīng)符合物業(yè)服務(wù)合同的約定和相關(guān)財務(wù)制度的規(guī)定。3.業(yè)主應(yīng)按照物業(yè)服務(wù)合同的約定按時足額繳納物業(yè)服務(wù)費用。逾期未繳納的，物業(yè)服務(wù)企業(yè)有權(quán)按照合同約定收取違約金。五、小區(qū)裝修管理（一）裝修申報業(yè)主或物業(yè)使用人進行房屋裝修前，應(yīng)提前向物業(yè)服務(wù)企業(yè)提出裝修申報，提交裝修設(shè)計方案、施工單位資質(zhì)證明等相關(guān)材料。物業(yè)服務(wù)企業(yè)應(yīng)在接到申報后的規(guī)定時間內(nèi)進行審核，對符合要求的予以批準(zhǔn)，對不符合要求的提出整改意見。（二）裝修施工管理1.物業(yè)服務(wù)企業(yè)應(yīng)與業(yè)主或物業(yè)使用人簽訂裝修管理服務(wù)協(xié)議，明確雙方的權(quán)利和義務(wù)。2.裝修施工人員應(yīng)遵守小區(qū)的各項管理制度，佩戴出入證，不得在非施工區(qū)域隨意走動。3.裝修施工應(yīng)按照規(guī)定的時間進行，避免在居民休息時間進行高噪音作業(yè)。4.物業(yè)服務(wù)企業(yè)應(yīng)加強對裝修施工現(xiàn)場的巡查，監(jiān)督施工人員文明施工，確保施工安全，防止破壞房屋結(jié)構(gòu)和共用設(shè)施設(shè)備。5.禁止在裝修過程中進行違法建設(shè)、破壞環(huán)境衛(wèi)生等行為。（三）裝修驗收裝修工程竣工后，業(yè)主或物業(yè)使用人應(yīng)通知物業(yè)服務(wù)企業(yè)進行驗收。物業(yè)服務(wù)企業(yè)應(yīng)按照裝修管理服務(wù)協(xié)議和相關(guān)規(guī)定進行驗收，對驗收合格的予以簽字確認，對存在問題的要求業(yè)主或物業(yè)使用人限期整改。整改合格后，方可退還裝修保證金。六、投訴處理與糾紛調(diào)解（一）投訴受理1.設(shè)立專門的投訴受理渠道，如投訴電話、郵箱、信箱等，方便業(yè)主和相關(guān)方反映問題。2.對收到的投訴應(yīng)及時進行登記，記錄投訴內(nèi)容、投訴人信息等。（二）投訴處理流程1.接到投訴后，應(yīng)在規(guī)定時間內(nèi)安排專人進行調(diào)查核實。2.根據(jù)調(diào)查結(jié)果，提出處理意見，并及時反饋給投訴人。3.對于能夠當(dāng)場解決的問題，應(yīng)立即予以解決；對于需要一定時間處理的問題，應(yīng)向投訴人說明情況，并告知處理進度。4.處理結(jié)果應(yīng)記錄在案，并存檔備查。（三）糾紛調(diào)解1.對于業(yè)主之間、業(yè)主與物業(yè)服務(wù)企業(yè)之間的糾紛，應(yīng)積極進行調(diào)解。2.組織相關(guān)方進行協(xié)商，聽取各方意見，尋求解決方案。3.調(diào)解過程應(yīng)遵循公平公正、依法依規(guī)的原則，不得偏袒任何一方。4.如調(diào)解成功，應(yīng)簽訂調(diào)解協(xié)議，明確各方的權(quán)利和義務(wù)；如調(diào)解不成，應(yīng)告知相關(guān)方通過法律途徑解決。七、監(jiān)督檢查與考核（一）監(jiān)督檢查主體1.業(yè)主大會、業(yè)主委員會有權(quán)對物業(yè)服務(wù)企業(yè)的服務(wù)質(zhì)量進行監(jiān)督檢查。2.社區(qū)居委會有權(quán)對小區(qū)的物業(yè)管理工作進行指導(dǎo)和監(jiān)督。3.房地產(chǎn)行政主管部門及其他相關(guān)部門有權(quán)依法對小區(qū)的物業(yè)管理工作進行監(jiān)督檢查。（二）監(jiān)督檢查內(nèi)容1.物業(yè)服務(wù)企業(yè)是否按照物業(yè)服務(wù)合同的約定提供服務(wù)。2.小區(qū)公共區(qū)域的管理情況，包括房屋及共用部位、共用設(shè)施設(shè)備、環(huán)境衛(wèi)生、綠化、公共秩序維護等。3.物業(yè)服務(wù)費用的收支管理情況。4.小區(qū)裝修管理情況。5.投訴處理與糾紛調(diào)解情況。（三）考核機制1.建立物業(yè)服務(wù)企業(yè)考核制度，定期對物業(yè)服務(wù)企業(yè)的服務(wù)