寶雞小區(qū)管理辦法一、總則（一）目的為加強寶雞小區(qū)的規(guī)范化管理，營造安全、整潔、舒適、文明的居住環(huán)境，維護小區(qū)業(yè)主和使用人的合法權益，根據國家相關法律法規(guī)及行業(yè)標準，結合本小區(qū)實際情況，制定本管理辦法。（二）適用范圍本辦法適用于寶雞[小區(qū)具體名稱]內的所有業(yè)主、物業(yè)使用人以及物業(yè)服務企業(yè)和相關管理部門。（三）基本原則1.以人為本原則：以滿足業(yè)主和使用人的需求為出發(fā)點，提供優(yōu)質、高效、便捷的服務。2.依法管理原則：嚴格遵守國家法律法規(guī)，依法履行管理職責，確保管理活動合法合規(guī)。3.公平公正原則：對待所有業(yè)主和使用人一視同仁，公平公正地處理各類問題和糾紛。4.服務與管理并重原則：在加強管理的同時，注重提供全方位的物業(yè)服務，實現(xiàn)管理與服務的有機結合。二、小區(qū)業(yè)主及使用人管理（一）業(yè)主權利與義務1.權利依法享有對小區(qū)內物業(yè)共用部位、共用設施設備的共有權和共同管理權。有權參加業(yè)主大會會議，行使投票權，選舉業(yè)主委員會成員，并享有被選舉權。有權監(jiān)督業(yè)主委員會的工作，提出建議和意見。有權監(jiān)督物業(yè)服務企業(yè)的服務質量，對物業(yè)服務企業(yè)的服務不滿意時，有權通過合法途徑要求其改進。有權享受物業(yè)服務企業(yè)提供的各項服務。法律、法規(guī)規(guī)定的其他權利。2.義務遵守本小區(qū)管理辦法及業(yè)主公約，執(zhí)行業(yè)主大會和業(yè)主委員會的決定。按時繳納物業(yè)服務費、專項維修資金及其他應繳納的費用。配合物業(yè)服務企業(yè)的管理工作，不得妨礙物業(yè)服務企業(yè)正常的管理服務活動。愛護小區(qū)內的物業(yè)共用部位、共用設施設備，不得擅自占用、損壞。不得在小區(qū)內從事違法違規(guī)活動，不得損害其他業(yè)主和使用人的合法權益。法律、法規(guī)規(guī)定的其他義務。（二）物業(yè)使用人管理1.物業(yè)使用人應遵守本小區(qū)管理辦法及業(yè)主公約，接受業(yè)主大會、業(yè)主委員會和物業(yè)服務企業(yè)的管理。2.物業(yè)使用人在使用物業(yè)過程中，應遵守相關法律法規(guī)和小區(qū)的各項規(guī)章制度，不得損害小區(qū)公共利益和其他業(yè)主的合法權益。3.業(yè)主應當對物業(yè)使用人的行為負責，如物業(yè)使用人違反本辦法或業(yè)主公約，業(yè)主應承擔相應的責任。三、物業(yè)服務企業(yè)管理（一）物業(yè)服務企業(yè)資質與人員要求1.物業(yè)服務企業(yè)應具備相應的資質等級，按照國家和地方有關規(guī)定從事物業(yè)服務活動。2.物業(yè)服務企業(yè)應配備專業(yè)的管理人員和服務人員，包括項目經理、客服人員、維修人員、保安人員、保潔人員等，各類人員應具備相應的從業(yè)資格證書和專業(yè)技能。（二）物業(yè)服務內容與標準1.物業(yè)服務內容房屋建筑及附屬設施設備的維修、養(yǎng)護和管理。小區(qū)環(huán)境衛(wèi)生的清掃、保潔和垃圾清運。小區(qū)綠化的養(yǎng)護和管理。小區(qū)公共秩序的維護，包括安全防范、車輛停放管理等。物業(yè)服務相關費用的收取和管理。業(yè)主委員會委托的其他服務事項。2.物業(yè)服務標準房屋外觀整潔，無明顯損壞和脫落。共用設施設備運行正常，定期進行維護保養(yǎng)，確保安全使用。小區(qū)環(huán)境衛(wèi)生干凈整潔，垃圾日產日清，公共區(qū)域無雜物堆放。綠化養(yǎng)護良好，植物生長茂盛，無明顯病蟲害。公共秩序良好，安全防范措施到位，車輛停放有序。物業(yè)服務人員服務態(tài)度熱情、周到，及時響應業(yè)主需求。（三）物業(yè)服務企業(yè)考核與監(jiān)督1.業(yè)主大會或業(yè)主委員會應定期對物業(yè)服務企業(yè)的服務質量進行考核，考核內容包括服務標準執(zhí)行情況、業(yè)主滿意度等。2.物業(yè)服務企業(yè)應定期向業(yè)主公布物業(yè)服務費用的收支情況，接受業(yè)主的監(jiān)督。3.相關管理部門應加強對物業(yè)服務企業(yè)的監(jiān)督檢查，對違反法律法規(guī)和本辦法的行為依法予以處理。四、小區(qū)公共區(qū)域管理（一）共用部位管理1.小區(qū)內的房屋建筑、樓梯間、走廊、屋頂、外墻等共用部位，由物業(yè)服務企業(yè)負責日常的維修、養(yǎng)護和管理，確保其安全、完好。2.業(yè)主和物業(yè)使用人不得擅自占用、損壞共用部位，不得在共用部位搭建建筑物、構筑物或其他設施。如需進行裝修等活動，應事先向物業(yè)服務企業(yè)提出申請，經批準后方可進行，并遵守相關規(guī)定。（二）共用設施設備管理1.小區(qū)內的共用設施設備，如電梯、消防設施、給排水系統(tǒng)、供電系統(tǒng)、供氣系統(tǒng)、通信系統(tǒng)等，由物業(yè)服務企業(yè)負責日常的運行、維護和管理，確保其正常運行。2.物業(yè)服務企業(yè)應建立共用設施設備檔案，制定維護保養(yǎng)計劃，定期進行檢查、維修和保養(yǎng)，及時排除安全隱患。3.業(yè)主和物業(yè)使用人不得擅自損壞、拆除、改裝共用設施設備，如需使用或改動，應事先向物業(yè)服務企業(yè)提出申請，經批準后方可進行，并承擔相應的費用。（三）環(huán)境衛(wèi)生管理1.物業(yè)服務企業(yè)應制定環(huán)境衛(wèi)生管理制度，定期對小區(qū)內的公共區(qū)域進行清掃、保潔，包括道路、廣場、樓道、電梯、垃圾桶等，確保環(huán)境衛(wèi)生干凈整潔。2.加強對垃圾的管理，設置合理的垃圾收集點，做到垃圾日產日清，定期對垃圾收集點進行消毒處理，防止異味和蚊蠅滋生。3.禁止在小區(qū)內隨地吐痰、亂扔垃圾、亂倒污水等不文明行為，業(yè)主和物業(yè)使用人應自覺維護小區(qū)環(huán)境衛(wèi)生。（四）綠化管理1.物業(yè)服務企業(yè)應制定綠化管理制度，定期對小區(qū)內的綠化進行養(yǎng)護和管理，包括澆水、施肥、修剪、病蟲害防治等，確保綠化植物生長良好。2.加強對小區(qū)綠化的保護，禁止業(yè)主和物業(yè)使用人擅自砍伐、移植、損壞綠化植物，不得在綠化區(qū)域內堆放雜物、停放車輛等。3.根據小區(qū)實際情況，適時開展綠化美化活動，增加小區(qū)的綠化景觀。（五）公共秩序維護管理1.物業(yè)服務企業(yè)應制定公共秩序維護管理制度，配備必要的保安人員，負責小區(qū)的安全防范工作，包括巡邏、門禁管理、車輛停放管理等。2.加強對小區(qū)出入口的管理，實行24小時值班制度，嚴格人員和車輛出入登記，確保小區(qū)安全。3.加強對小區(qū)內的巡邏檢查，及時發(fā)現(xiàn)和處理各類安全隱患和突發(fā)事件，維護小區(qū)公共秩序。4.合理規(guī)劃小區(qū)內的停車位，規(guī)范車輛停放秩序，確保車輛停放安全、有序。五、小區(qū)專項維修資金管理（一）專項維修資金的繳存1.業(yè)主應當按照國家和地方有關規(guī)定，按時足額繳存專項維修資金。專項維修資金的繳存標準按照房屋建筑面積計算，具體繳存比例由當?shù)卣?guī)定。2.新建商品住宅的專項維修資金由建設單位代收代交，業(yè)主在辦理房屋入住手續(xù)時，應將專項維修資金交至建設單位，建設單位應在收到專項維修資金之日起30日內，將代收的專項維修資金存入當?shù)卣付ǖ膶ｍ椌S修資金專戶。3.已售公有住房的專項維修資金由售房單位和購房人共同繳存，售房單位按照多層住宅不低于售房款的20%、高層住宅不低于售房款的30%，從售房款中一次性提取專項維修資金；購房人按照購房款的2%的比例繳存專項維修資金。售房單位和購房人應在辦理房屋產權登記前，將專項維修資金交至當?shù)卣付ǖ膶ｍ椌S修資金專戶。（二）專項維修資金的使用1.專項維修資金專項用于小區(qū)內共用部位、共用設施設備的維修、更新和改造。維修、更新和改造項目應當符合相關法律法規(guī)和技術標準的要求。2.專項維修資金的使用應當遵循方便快捷、公開透明、受益人和負擔人相一致的原則。3.專項維修資金的使用程序如下：物業(yè)服務企業(yè)或相關業(yè)主提出維修、更新和改造方案。業(yè)主委員會組織業(yè)主對維修、更新和改造方案進行表決，經專有部分占建筑物總面積三分之二以上的業(yè)主且占總人數(shù)三分之二以上的業(yè)主同意后，方可實施。物業(yè)服務企業(yè)或相關業(yè)主按照維修、更新和改造方案組織施工，并在施工前將施工內容、預算等情況在小區(qū)內進行公示。維修、更新和改造工程竣工后，物業(yè)服務企業(yè)或相關業(yè)主應組織驗收，并將驗收情況在小區(qū)內進行公示。驗收合格后，物業(yè)服務企業(yè)或相關業(yè)主按照規(guī)定程序申請使用專項維修資金，經相關部門審核后，從專項維修資金專戶中列支。（三）專項維修資金的管理與監(jiān)督1.專項維修資金實行專戶存儲、專款專用、業(yè)主決策、政府監(jiān)督的原則。2.當?shù)卣康禺a主管部門應會同財政部門負責本行政區(qū)域內專項維修資金的指導和監(jiān)督工作。3.業(yè)主大會可以委托業(yè)主委員會負責專項維修資金的日常管理工作，業(yè)主委員會應定期向業(yè)主公布專項維修資金的收支情況，接受業(yè)主的監(jiān)督。4.審計部門應定期對專項維修資金的管理和使用情況進行審計監(jiān)督，確保專項維修資金的安全和合理使用。六、小區(qū)裝修管理（一）裝修申報與審批1.業(yè)主或物業(yè)使用人進行房屋裝修前，應提前向物業(yè)服務企業(yè)提出裝修申請，并提交裝修方案、施工單位資質證明、裝修人員身份證明等相關材料。2.物業(yè)服務企業(yè)應在收到裝修申請后5個工作日內進行審核，對符合要求的，予以批準；對不符合要求的，應書面告知業(yè)主或物業(yè)使用人，并說明理由。3.業(yè)主或物業(yè)使用人應按照批準的裝修方案進行施工，如需變更裝修方案，應重新向物業(yè)服務企業(yè)提出申請，經批準后方可實施。（二）裝修施工管理1.物業(yè)服務企業(yè)應與業(yè)主或物業(yè)使用人簽訂裝修管理服務協(xié)議，明確雙方的權利和義務。2.裝修施工單位應遵守小區(qū)的各項規(guī)章制度，文明施工，不得影響其他業(yè)主的正常生活。3.物業(yè)服務企業(yè)應加強對裝修施工現(xiàn)場的巡查，及時發(fā)現(xiàn)和制止違規(guī)裝修行為，如擅自改變房屋結構、損壞共用部位和共用設施設備等。4.裝修施工應在規(guī)定的時間內進行，避免在居民休息時間進行高噪音作業(yè)。如需進行特殊施工，應提前告知物業(yè)服務企業(yè)和相關業(yè)主，并采取有效的降噪措施。（三）裝修垃圾管理1.業(yè)主或物業(yè)使用人應將裝修垃圾袋裝化，并按照物業(yè)服務企業(yè)指定的地點和時間進行堆放。2.物業(yè)服務企業(yè)應及時組織清運裝修垃圾，確保小區(qū)環(huán)境衛(wèi)生整潔。3.禁止在小區(qū)內隨意丟棄裝修垃圾，不得將裝修垃圾混入生活垃圾中。七、小區(qū)停車管理（一）停車位規(guī)劃與設置1.物業(yè)服務企業(yè)應根據小區(qū)實際情況，合理規(guī)劃停車位，包括地面停車位和地下停車位，并設置明顯的標識。2.停車位的規(guī)劃應充分考慮業(yè)主的停車需求，確保停車位數(shù)量與小區(qū)車輛保有量相適應。3.物業(yè)服務企業(yè)應定期對停車位進行檢查和維護，確保停車位設施完好，標線清晰。（二）停車收費管理1.物業(yè)服務企業(yè)應按照當?shù)卣飪r部門的規(guī)定，制定合理的停車收費標準，并在小區(qū)內進行公示。2.停車收費應使用正規(guī)票據，收費標準應明確、透明，不得擅自提高收費標準或變相增加收費項目。3.物業(yè)服務企業(yè)應加強對停車收費的管理，確保收費資金的安全和規(guī)范使用。（三）車輛停放管理1.業(yè)主和物業(yè)使用人應按照規(guī)定的停車位停放車輛，不得隨意停放，不得占用消防通道、人行通道等公共區(qū)域。2.物業(yè)服務企業(yè)應加強對車輛停放秩序的管理，對違規(guī)停放的車輛進行勸阻、制止，對不聽勸阻的，可采取鎖車等措施，并按照規(guī)定收取相應的費用。3.物業(yè)服務企業(yè)應建立車輛停放檔案，記錄車輛的進出時間、停放位置等信息，便于查詢和管理。八、小區(qū)環(huán)境衛(wèi)生與環(huán)境保護管理（一）環(huán)境衛(wèi)生管理1.物業(yè)服務企業(yè)應按照環(huán)境衛(wèi)生管理標準，定期對小區(qū)內的公共區(qū)域進行清掃、保潔，確保環(huán)境衛(wèi)生干凈整潔。2.加強對垃圾的管理，設置合理的垃圾收集點，做到垃圾日產日清，定期對垃圾收集點進行消毒處理，防止異味和蚊蠅滋生。3.禁止在小區(qū)內隨地吐痰、亂扔垃圾、亂倒污水等不文明行為，業(yè)主和物業(yè)使用人應自覺維護小區(qū)環(huán)境衛(wèi)生。（二）環(huán)境保護管理1.物業(yè)服務企業(yè)應加強對小區(qū)內環(huán)境的保護，采取有效措施減少噪音、廢氣、廢水等污染，營造良好的居住環(huán)境。2.禁止在小區(qū)內焚燒垃圾、雜物等，不得在小區(qū)內燃放煙花爆竹，不得從事其他污染環(huán)境的行為。3.加強對小區(qū)內綠化的保護，禁止業(yè)主和物業(yè)使用人擅自砍伐、移植、損壞綠化植物，不得在綠化區(qū)域內堆放雜物、停放車輛等。4.物業(yè)服務企業(yè)應配合相關部門做好小區(qū)內的環(huán)境保護工作，如垃圾分類、節(jié)能減排等，引導業(yè)主和物業(yè)使用人樹立環(huán)保意識。九、小區(qū)安全管理（一）安全防范措施1.物業(yè)服務企業(yè)應制定安全防范制度，加強小區(qū)的安全防范工作，包括門禁管理、巡邏檢查、監(jiān)控系統(tǒng)維護等。2.小區(qū)出入口應設置門禁系統(tǒng)，實行24小時值班制度，嚴格人員和車輛出入登記，確保小區(qū)安全。3.加強對小區(qū)內的巡邏檢查，設置合理的巡邏路線和巡邏時間，及時發(fā)現(xiàn)和處理各類安全隱患和突發(fā)事件。4.小區(qū)內應安裝監(jiān)控系統(tǒng)，確保監(jiān)控設備正常運行，覆蓋小區(qū)主要公共區(qū)域，保存監(jiān)控錄像資料不少于30天。（二）消防安全管理1.物業(yè)服務企業(yè)應制定消防安全制度，加強小區(qū)的消防安全管理，確保消防設施設備完好有效。2.小區(qū)內應按照規(guī)定配備消防設施設備，如滅火器、消火栓、自動噴水滅火系統(tǒng)等，并定期進行檢查、維護和保養(yǎng)。3.加強對業(yè)主和物業(yè)使用人的消防安全宣傳教育，提高消防安全意識，禁止在小