臨沂小區(qū)管理辦法一、總則（一）目的為了加強(qiáng)臨沂小區(qū)的管理，維護(hù)小區(qū)的公共秩序，保障業(yè)主和使用人的合法權(quán)益，營(yíng)造安全、整潔、舒適、文明的居住環(huán)境，根據(jù)國(guó)家相關(guān)法律法規(guī)和行業(yè)標(biāo)準(zhǔn)，結(jié)合本小區(qū)實(shí)際情況，制定本管理辦法。（二）適用范圍本辦法適用于臨沂小區(qū)內(nèi)的所有業(yè)主、使用人以及物業(yè)服務(wù)企業(yè)等相關(guān)單位和個(gè)人。（三）基本原則1.依法管理原則：嚴(yán)格遵守國(guó)家法律法規(guī)，依法履行管理職責(zé)，保障小區(qū)管理活動(dòng)合法合規(guī)。2.業(yè)主自治與專業(yè)服務(wù)相結(jié)合原則：充分發(fā)揮業(yè)主的自治作用，同時(shí)引入專業(yè)的物業(yè)服務(wù)企業(yè)，共同做好小區(qū)管理工作。3.公平、公正、公開(kāi)原則：在小區(qū)管理過(guò)程中，堅(jiān)持公平對(duì)待每一位業(yè)主和使用人，公正處理各類事務(wù)，管理信息公開(kāi)透明。4.服務(wù)至上原則：以業(yè)主和使用人的需求為出發(fā)點(diǎn)，提供優(yōu)質(zhì)、高效、便捷的物業(yè)服務(wù)，不斷提升小區(qū)管理水平和服務(wù)質(zhì)量。二、業(yè)主大會(huì)及業(yè)主委員會(huì)（一）業(yè)主大會(huì)1.成立條件：一個(gè)物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)，已交付的專有部分面積超過(guò)建筑物總面積50%時(shí)，建設(shè)單位應(yīng)當(dāng)按照物業(yè)所在地的區(qū)、縣人民政府房地產(chǎn)行政主管部門或者街道辦事處、鄉(xiāng)鎮(zhèn)人民政府的要求，及時(shí)報(bào)送下列籌備首次業(yè)主大會(huì)會(huì)議所需的文件資料：物業(yè)管理區(qū)域證明；房屋及建筑物面積清冊(cè)；業(yè)主名冊(cè)；建筑規(guī)劃總平面圖；交付使用共用設(shè)施設(shè)備的證明；物業(yè)服務(wù)用房配置證明；其他有關(guān)的文件資料。符合上述條件的，街道辦事處、鄉(xiāng)鎮(zhèn)人民政府應(yīng)當(dāng)在收到建設(shè)單位提交的資料后30日內(nèi)，負(fù)責(zé)組織、指導(dǎo)成立首次業(yè)主大會(huì)會(huì)議籌備組。2.職責(zé)：制定和修改業(yè)主大會(huì)議事規(guī)則；制定和修改管理規(guī)約；選舉業(yè)主委員會(huì)或者更換業(yè)主委員會(huì)成員；選聘和解聘物業(yè)服務(wù)企業(yè)；籌集和使用專項(xiàng)維修資金；改建、重建建筑物及其附屬設(shè)施；有關(guān)共有和共同管理權(quán)利的其他重大事項(xiàng)。3.會(huì)議召開(kāi)：業(yè)主大會(huì)會(huì)議可以采用集體討論的形式，也可以采用書面征求意見(jiàn)的形式。業(yè)主大會(huì)會(huì)議應(yīng)當(dāng)有物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)專有部分占建筑物總面積過(guò)半數(shù)的業(yè)主且占總?cè)藬?shù)過(guò)半數(shù)的業(yè)主參加。業(yè)主大會(huì)決定本辦法規(guī)定的其他重大事項(xiàng)，應(yīng)當(dāng)經(jīng)專有部分占建筑物總面積2/3以上的業(yè)主且占總?cè)藬?shù)2/3以上的業(yè)主同意；決定本辦法規(guī)定的其他事項(xiàng)，應(yīng)當(dāng)經(jīng)專有部分占建筑物總面積過(guò)半數(shù)的業(yè)主且占總?cè)藬?shù)過(guò)半數(shù)的業(yè)主同意。（二）業(yè)主委員會(huì)1.組成與選舉：業(yè)主委員會(huì)由業(yè)主大會(huì)會(huì)議選舉產(chǎn)生，由5至11人單數(shù)組成。業(yè)主委員會(huì)委員應(yīng)當(dāng)是物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)的業(yè)主，并符合下列條件：具有完全民事行為能力；遵守國(guó)家有關(guān)法律、法規(guī)；遵守業(yè)主大會(huì)議事規(guī)則、管理規(guī)約，模范履行業(yè)主義務(wù)；熱心公益事業(yè)，責(zé)任心強(qiáng)，公正廉潔；具有一定的組織能力；具備必要的工作時(shí)間。2.職責(zé)：執(zhí)行業(yè)主大會(huì)的決定和決議；召集業(yè)主大會(huì)會(huì)議，報(bào)告物業(yè)管理的實(shí)施情況；與業(yè)主大會(huì)選聘的物業(yè)服務(wù)企業(yè)簽訂物業(yè)服務(wù)合同；及時(shí)了解業(yè)主、物業(yè)使用人的意見(jiàn)和建議，監(jiān)督和協(xié)助物業(yè)服務(wù)企業(yè)履行物業(yè)服務(wù)合同；監(jiān)督管理規(guī)約的實(shí)施；業(yè)主大會(huì)賦予的其他職責(zé)。3.工作規(guī)則：業(yè)主委員會(huì)應(yīng)當(dāng)按照業(yè)主大會(huì)議事規(guī)則的規(guī)定及業(yè)主大會(huì)的決定召開(kāi)會(huì)議。經(jīng)1/3以上業(yè)主委員會(huì)委員的提議，應(yīng)當(dāng)在7日內(nèi)召開(kāi)業(yè)主委員會(huì)會(huì)議。業(yè)主委員會(huì)會(huì)議應(yīng)當(dāng)有過(guò)半數(shù)委員出席，作出的決定必須經(jīng)全體委員半數(shù)以上同意。業(yè)主委員會(huì)應(yīng)當(dāng)于會(huì)議召開(kāi)3日前，在物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)公告業(yè)主委員會(huì)會(huì)議的內(nèi)容和議程，聽(tīng)取業(yè)主的意見(jiàn)和建議。三、物業(yè)服務(wù)企業(yè)（一）資質(zhì)與選聘1.資質(zhì)要求：物業(yè)服務(wù)企業(yè)應(yīng)當(dāng)具備相應(yīng)的資質(zhì)等級(jí)，按照國(guó)家規(guī)定從事物業(yè)服務(wù)活動(dòng)。2.選聘方式：業(yè)主大會(huì)可以通過(guò)招投標(biāo)的方式選聘具有相應(yīng)資質(zhì)的物業(yè)服務(wù)企業(yè)；投標(biāo)人少于3個(gè)或者住宅規(guī)模較小的，經(jīng)物業(yè)所在地的區(qū)、縣人民政府房地產(chǎn)行政主管部門批準(zhǔn)，可以采用協(xié)議方式選聘具有相應(yīng)資質(zhì)的物業(yè)服務(wù)企業(yè)。建設(shè)單位依法與物業(yè)服務(wù)人訂立的前期物業(yè)服務(wù)合同，對(duì)業(yè)主具有法律約束力。（二）服務(wù)內(nèi)容與標(biāo)準(zhǔn)1.服務(wù)內(nèi)容：物業(yè)共用部位的維修、養(yǎng)護(hù)和管理；物業(yè)共用設(shè)施設(shè)備的運(yùn)行、維修、養(yǎng)護(hù)和管理；物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)的環(huán)境衛(wèi)生管理；物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)的綠化養(yǎng)護(hù)；物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)的秩序維護(hù)；車輛停放管理；裝飾裝修管理服務(wù)；物業(yè)檔案資料管理；其他物業(yè)服務(wù)事項(xiàng)。2.服務(wù)標(biāo)準(zhǔn)：按照國(guó)家和地方相關(guān)標(biāo)準(zhǔn)以及物業(yè)服務(wù)合同的約定，制定具體的服務(wù)標(biāo)準(zhǔn)，包括房屋外觀、設(shè)備運(yùn)行、環(huán)境衛(wèi)生、綠化養(yǎng)護(hù)、公共秩序維護(hù)等方面的量化指標(biāo)。定期接受業(yè)主和相關(guān)部門的監(jiān)督檢查，不斷改進(jìn)服務(wù)質(zhì)量，確保達(dá)到服務(wù)標(biāo)準(zhǔn)要求。（三）物業(yè)服務(wù)合同1.合同簽訂：物業(yè)服務(wù)企業(yè)應(yīng)當(dāng)與業(yè)主委員會(huì)或者建設(shè)單位簽訂書面物業(yè)服務(wù)合同，明確雙方的權(quán)利和義務(wù)。2.合同內(nèi)容：物業(yè)服務(wù)事項(xiàng)、服務(wù)質(zhì)量、服務(wù)費(fèi)用；雙方的權(quán)利義務(wù)；專項(xiàng)維修資金的管理與使用；物業(yè)管理用房的使用、管理和分配；合同期限；違約責(zé)任；解決爭(zhēng)議的方法。3.合同變更與解除：物業(yè)服務(wù)合同期限屆滿前，業(yè)主大會(huì)應(yīng)當(dāng)決定是否續(xù)聘物業(yè)服務(wù)企業(yè)。業(yè)主大會(huì)決定續(xù)聘的，應(yīng)當(dāng)與物業(yè)服務(wù)企業(yè)簽訂新的物業(yè)服務(wù)合同。物業(yè)服務(wù)合同期限屆滿，業(yè)主大會(huì)未作出續(xù)聘或者選聘決定，物業(yè)服務(wù)企業(yè)按照原合同約定繼續(xù)提供服務(wù)的，原合同繼續(xù)有效，但服務(wù)期限為不定期。在物業(yè)服務(wù)合同履行期間，經(jīng)雙方協(xié)商一致，可以變更或者解除合同。四、物業(yè)使用與維護(hù)（一）物業(yè)使用1.業(yè)主使用規(guī)定：業(yè)主應(yīng)當(dāng)按照規(guī)劃用途使用物業(yè)，不得擅自改變物業(yè)的使用性質(zhì)。業(yè)主需要裝飾裝修房屋的，應(yīng)當(dāng)事先告知物業(yè)服務(wù)企業(yè)，并與其簽訂裝飾裝修管理服務(wù)協(xié)議。業(yè)主不得違反法律、法規(guī)以及管理規(guī)約，將住宅改變?yōu)榻?jīng)營(yíng)性用房。業(yè)主將住宅改變?yōu)榻?jīng)營(yíng)性用房的，除遵守法律、法規(guī)以及管理規(guī)約外，應(yīng)當(dāng)經(jīng)有利害關(guān)系的業(yè)主一致同意。2.使用人管理：業(yè)主出租或者出借物業(yè)的，應(yīng)當(dāng)在簽訂租賃合同或者出借協(xié)議后，告知物業(yè)服務(wù)企業(yè)，并督促使用人遵守本辦法和管理規(guī)約。（二）物業(yè)維護(hù)1.共用部位與設(shè)施設(shè)備維護(hù)：物業(yè)服務(wù)企業(yè)應(yīng)當(dāng)按照物業(yè)服務(wù)合同的約定，定期對(duì)物業(yè)共用部位、共用設(shè)施設(shè)備進(jìn)行檢查、維修和養(yǎng)護(hù)，確保其正常運(yùn)行和使用。業(yè)主專有部分的自用部位、自用設(shè)施設(shè)備，由業(yè)主負(fù)責(zé)維修、養(yǎng)護(hù)，但物業(yè)服務(wù)企業(yè)可以根據(jù)業(yè)主的委托提供有償服務(wù)。物業(yè)共用部位、共用設(shè)施設(shè)備維修、更新和改造時(shí)，相關(guān)業(yè)主、使用人應(yīng)當(dāng)予以配合。因維修、更新和改造造成業(yè)主自用部位、自用設(shè)施設(shè)備損壞或者其他損失的，責(zé)任人應(yīng)當(dāng)依法承擔(dān)賠償責(zé)任。2.專項(xiàng)維修資金：專項(xiàng)維修資金屬業(yè)主所有，專項(xiàng)用于物業(yè)保修期滿后物業(yè)共用部位、共用設(shè)施設(shè)備的維修和更新、改造，不得挪作他用。專項(xiàng)維修資金的繳存、使用、管理按照國(guó)家和地方相關(guān)規(guī)定執(zhí)行。業(yè)主轉(zhuǎn)讓房屋所有權(quán)時(shí)，結(jié)余的專項(xiàng)維修資金應(yīng)當(dāng)隨房屋所有權(quán)同時(shí)過(guò)戶。五、環(huán)境衛(wèi)生與綠化管理（一）環(huán)境衛(wèi)生管理1.清掃保潔：物業(yè)服務(wù)企業(yè)應(yīng)當(dāng)按照規(guī)定的標(biāo)準(zhǔn)和頻次，對(duì)物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)的道路、綠地、樓道、電梯、停車場(chǎng)等公共區(qū)域進(jìn)行清掃保潔，保持環(huán)境整潔。及時(shí)清理垃圾，做到日產(chǎn)日清，垃圾桶定期清洗消毒。加強(qiáng)對(duì)衛(wèi)生死角的清理，防止滋生蚊蟲、鼠害等。2.垃圾分類：按照國(guó)家和地方關(guān)于垃圾分類的要求，設(shè)置垃圾分類收集容器，引導(dǎo)業(yè)主和使用人進(jìn)行垃圾分類投放。物業(yè)服務(wù)企業(yè)應(yīng)當(dāng)配合相關(guān)部門做好垃圾分類宣傳和指導(dǎo)工作，定期組織垃圾分類收集和運(yùn)輸。（二）綠化管理1.綠化養(yǎng)護(hù)：對(duì)物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)的綠地、樹(shù)木、花卉等進(jìn)行定期養(yǎng)護(hù)，確保綠化植物生長(zhǎng)良好。及時(shí)修剪草坪、樹(shù)木，防治病蟲害，施肥澆水，保持綠化景觀美觀。2.綠化保護(hù)：加強(qiáng)對(duì)綠化區(qū)域的巡查，制止破壞綠化的行為，如踐踏草坪、攀折花木、私自占用綠地等。因建設(shè)或者其他特殊需要臨時(shí)占用物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)綠地的，應(yīng)當(dāng)經(jīng)業(yè)主委員會(huì)同意，并按照有關(guān)規(guī)定辦理審批手續(xù)。臨時(shí)占用期限屆滿后，應(yīng)當(dāng)恢復(fù)原狀。六、公共秩序維護(hù)與車輛管理（一）公共秩序維護(hù)1.人員出入管理：在物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)設(shè)置門崗，對(duì)人員、車輛出入進(jìn)行登記和檢查。對(duì)來(lái)訪人員進(jìn)行核實(shí)，經(jīng)業(yè)主同意后方可放行。加強(qiáng)對(duì)小區(qū)內(nèi)流動(dòng)人員的巡查，維護(hù)小區(qū)治安秩序。2.安全防范措施：安裝必要的安全防范設(shè)施，如監(jiān)控設(shè)備、門禁系統(tǒng)、報(bào)警裝置等，并確保其正常運(yùn)行。制定安全應(yīng)急預(yù)案，定期組織演練，提高應(yīng)對(duì)突發(fā)事件的能力。加強(qiáng)與公安機(jī)關(guān)等相關(guān)部門的協(xié)作配合，及時(shí)處理各類安全問(wèn)題。（二）車輛管理1.車輛停放規(guī)定：制定車輛停放管理制度，明確車輛停放區(qū)域和停放方式。業(yè)主和使用人的車輛應(yīng)當(dāng)在規(guī)定的車位或車庫(kù)內(nèi)停放，不得亂停亂放。臨時(shí)停放車輛應(yīng)當(dāng)按照規(guī)定繳納停車費(fèi)用。2.車輛停放秩序維護(hù)：物業(yè)服務(wù)企業(yè)應(yīng)當(dāng)安排專人負(fù)責(zé)車輛停放秩序的維護(hù)，引導(dǎo)車輛有序停放。對(duì)違規(guī)停放的車輛進(jìn)行勸阻、制止，情節(jié)嚴(yán)重的可采取鎖車等措施，并及時(shí)通知車主。七、裝飾裝修管理（一）裝修申報(bào)業(yè)主在裝飾裝修房屋前，應(yīng)當(dāng)向物業(yè)服務(wù)企業(yè)提交以下資料：1.房屋所有權(quán)證（或者證明其合法權(quán)益的有效憑證）；2.申請(qǐng)人身份證件；3.裝飾裝修方案；4.變動(dòng)建筑主體或者承重結(jié)構(gòu)的，需提交原設(shè)計(jì)單位或者具有相應(yīng)資質(zhì)等級(jí)的設(shè)計(jì)單位提出的設(shè)計(jì)方案；5.其他有關(guān)資料。（二）裝修管理規(guī)定1.裝修時(shí)間規(guī)定：一般情況下，裝修時(shí)間為工作日的上午8:00至12:00，下午14:00至18:00。節(jié)假日和夜間不得進(jìn)行產(chǎn)生噪聲、粉塵等污染環(huán)境的裝修作業(yè)。因特殊情況需要連續(xù)施工的，應(yīng)當(dāng)事先告知物業(yè)服務(wù)企業(yè)，并公告附近居民。2.施工要求：不得擅自變動(dòng)建筑主體和承重結(jié)構(gòu)；不得損壞房屋原有節(jié)能設(shè)施，降低節(jié)能效果；不得將沒(méi)有防水要求的房間或者陽(yáng)臺(tái)改為衛(wèi)生間、廚房間；不得擴(kuò)大承重墻上原有的門窗尺寸，拆除連接陽(yáng)臺(tái)的磚、混凝土墻體；不得損壞房屋外立面，在非承重外墻上開(kāi)門、窗；不得拆改供暖、燃?xì)夤艿篮驮O(shè)施；不得超過(guò)設(shè)計(jì)標(biāo)準(zhǔn)或者規(guī)范增加房屋使用荷載；不得改動(dòng)衛(wèi)生間、廚房間防水層；其他影響建筑結(jié)構(gòu)和使用安全的行為。3.環(huán)境衛(wèi)生管理：裝修施工單位應(yīng)當(dāng)采取有效措施，減少施工過(guò)程中產(chǎn)生的噪聲、粉塵等污染，保持施工現(xiàn)場(chǎng)整潔。施工結(jié)束后，應(yīng)當(dāng)及時(shí)清理現(xiàn)場(chǎng)，恢復(fù)原狀。八、物業(yè)費(fèi)用管理（一）費(fèi)用構(gòu)成與標(biāo)準(zhǔn)1.費(fèi)用構(gòu)成：物業(yè)服務(wù)費(fèi)用一般包括以下部分：管理服務(wù)人員的工資、社會(huì)保險(xiǎn)和按規(guī)定提取的福利費(fèi)等；物業(yè)共用部位、共用設(shè)施設(shè)備的日常運(yùn)行、維護(hù)費(fèi)用；物業(yè)管理區(qū)域清潔衛(wèi)生費(fèi)用；物業(yè)管理區(qū)域綠化養(yǎng)護(hù)費(fèi)用；物業(yè)管理區(qū)域秩序維護(hù)費(fèi)用；辦公費(fèi)用；物業(yè)服務(wù)企業(yè)固定資產(chǎn)折舊；物業(yè)共用部位、共用設(shè)施設(shè)備及公眾責(zé)任保險(xiǎn)費(fèi)用；經(jīng)業(yè)主同意的其他費(fèi)用。2.費(fèi)用標(biāo)準(zhǔn)：物業(yè)服務(wù)費(fèi)用的標(biāo)準(zhǔn)應(yīng)當(dāng)根據(jù)物業(yè)服務(wù)的內(nèi)容、質(zhì)量以及市場(chǎng)行情等因素，由業(yè)主大會(huì)與物業(yè)服務(wù)企業(yè)協(xié)商確定，并在物業(yè)服務(wù)合同中明確約定。（二）費(fèi)用繳納與催繳1.繳納方式：業(yè)主應(yīng)當(dāng)按照物業(yè)服務(wù)合同的約定按時(shí)足額繳納物業(yè)服務(wù)費(fèi)用。繳納方式可以采用現(xiàn)金、銀行轉(zhuǎn)賬、電子支付等方式。2.催繳措施：業(yè)主逾期不繳納物業(yè)服務(wù)費(fèi)用的，物業(yè)服務(wù)企業(yè)可以通過(guò)書面催繳、在物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)公示等方式督促其繳納；逾期仍不繳納的，物業(yè)服務(wù)企業(yè)可以依法向人民法院提起訴訟。九、投訴處理與爭(zhēng)議解決（一）投訴處理1.業(yè)主、使用人或者其他相關(guān)方對(duì)小區(qū)管理工作有意見(jiàn)或建議的，可以向物業(yè)服務(wù)企業(yè)提出投訴。物業(yè)服務(wù)企業(yè)應(yīng)當(dāng)設(shè)立專門的投訴渠道，如投訴電話、郵箱、意見(jiàn)箱等，并及時(shí)受理投訴。2.物業(yè)服務(wù)企業(yè)接到投訴后，應(yīng)當(dāng)在規(guī)定的時(shí)間內(nèi)進(jìn)行調(diào)查處理，并將處理結(jié)果及時(shí)反饋給投訴人。對(duì)于能夠當(dāng)場(chǎng)解決的問(wèn)題，應(yīng)當(dāng)當(dāng)場(chǎng)予以