商鋪外包管理辦法一、總則（一）目的為規(guī)范公司商鋪外包管理行為，提高商鋪運營效率，保障公司及租戶的合法權(quán)益，特制定本管理辦法。（二）適用范圍本辦法適用于公司所有外包的商鋪，包括但不限于商業(yè)綜合體、寫字樓底商、專業(yè)市場等各類商鋪的租賃、運營及相關(guān)管理活動。（三）基本原則1.依法合規(guī)原則嚴(yán)格遵守國家法律法規(guī)及行業(yè)標(biāo)準(zhǔn)，確保商鋪外包管理活動合法合規(guī)。2.公平公正原則在商鋪外包過程中，遵循公平、公正的原則，維護(hù)各方的合法權(quán)益。3.高效運營原則通過科學(xué)合理的管理手段，提高商鋪的運營效率，實現(xiàn)公司資產(chǎn)的保值增值。4.服務(wù)至上原則以租戶需求為導(dǎo)向，提供優(yōu)質(zhì)、高效的服務(wù)，提升租戶滿意度。二、外包范圍與方式（一）外包范圍1.商鋪的招商代理服務(wù)，包括尋找潛在租戶、洽談租賃條款等。2.商鋪的運營管理服務(wù)，涵蓋租戶日常管理、物業(yè)服務(wù)、市場推廣等。3.商鋪的維修維護(hù)服務(wù)，如設(shè)施設(shè)備維修、房屋修繕等。4.其他與商鋪相關(guān)的專業(yè)性服務(wù)外包。（二）外包方式1.公開招標(biāo)對于較大規(guī)模的商鋪外包項目，通過公開招標(biāo)的方式選擇具備資質(zhì)和實力的外包服務(wù)商。2.邀請招標(biāo)對于特定領(lǐng)域或有特殊要求的外包項目，可邀請符合條件的服務(wù)商參與投標(biāo)。3.競爭性談判對于緊急或不宜公開招標(biāo)的項目，采用競爭性談判的方式確定外包服務(wù)商。4.單一來源采購在符合相關(guān)規(guī)定的情況下，對于只能從唯一供應(yīng)商處采購的服務(wù)，采用單一來源采購方式。三、外包服務(wù)商的選擇與管理（一）服務(wù)商資質(zhì)要求1.具有獨立承擔(dān)民事責(zé)任的能力，具備合法有效的營業(yè)執(zhí)照。2.具有良好的商業(yè)信譽(yù)和健全的財務(wù)會計制度。3.具有履行合同所必需的設(shè)備和專業(yè)技術(shù)能力。4.有依法繳納稅收和社會保障資金的良好記錄。5.參加本次采購活動前三年內(nèi)，在經(jīng)營活動中沒有重大違法記錄。6.具備相關(guān)行業(yè)主管部門頒發(fā)的資質(zhì)證書，如物業(yè)管理資質(zhì)、招商代理資質(zhì)等。（二）選擇程序1.需求調(diào)研根據(jù)公司商鋪外包需求，進(jìn)行詳細(xì)的市場調(diào)研和分析，明確外包服務(wù)的具體要求和標(biāo)準(zhǔn)。2.制定招標(biāo)文件根據(jù)需求調(diào)研結(jié)果，編制招標(biāo)文件，明確招標(biāo)項目的技術(shù)規(guī)格、商務(wù)條款、評標(biāo)標(biāo)準(zhǔn)等內(nèi)容。3.發(fā)布招標(biāo)公告通過公司官網(wǎng)、行業(yè)媒體、招標(biāo)平臺等渠道發(fā)布招標(biāo)公告，吸引潛在服務(wù)商參與投標(biāo)。4.報名與資格審查對報名的服務(wù)商進(jìn)行資格審查，核實其是否符合資質(zhì)要求。5.開標(biāo)與評標(biāo)組織開標(biāo)會議，由評標(biāo)委員會按照評標(biāo)標(biāo)準(zhǔn)對各服務(wù)商的投標(biāo)文件進(jìn)行評審，推薦中標(biāo)候選人。6.中標(biāo)公示與合同簽訂對中標(biāo)候選人進(jìn)行公示，公示無異議后，與中標(biāo)服務(wù)商簽訂外包服務(wù)合同。（三）服務(wù)商管理1.建立服務(wù)商檔案對每個外包服務(wù)商建立詳細(xì)的檔案，記錄其基本信息、服務(wù)合同、服務(wù)業(yè)績、考核評價等情況。2.定期評估定期對外包服務(wù)商的服務(wù)質(zhì)量、工作效率、客戶滿意度等進(jìn)行評估，評估結(jié)果作為后續(xù)合作的重要依據(jù)。3.培訓(xùn)與指導(dǎo)為外包服務(wù)商提供必要的培訓(xùn)和指導(dǎo)，幫助其提高服務(wù)水平，更好地滿足公司及租戶的需求。4.獎懲機(jī)制根據(jù)服務(wù)商的服務(wù)表現(xiàn)，建立獎懲機(jī)制。對于服務(wù)質(zhì)量優(yōu)秀的服務(wù)商，給予獎勵；對于服務(wù)不達(dá)標(biāo)的服務(wù)商，責(zé)令整改，情節(jié)嚴(yán)重的終止合作。四、商鋪招商管理（一）招商目標(biāo)與策略1.根據(jù)公司商鋪定位和市場需求，制定明確的招商目標(biāo)，包括招商面積、租戶類型、租金水平等。2.制定科學(xué)合理的招商策略，如市場推廣策略、租戶優(yōu)惠政策、合作模式創(chuàng)新等，吸引優(yōu)質(zhì)租戶入駐。（二）招商流程1.市場調(diào)研了解市場動態(tài)、競爭對手情況及潛在租戶需求，為招商工作提供依據(jù)。2.項目包裝對商鋪進(jìn)行形象設(shè)計和包裝，制作招商宣傳資料，提升項目吸引力。3.客戶拓展通過多種渠道拓展?jié)撛谧鈶簦珉娫挔I銷、上門拜訪、參加行業(yè)展會等。4.洽談簽約與潛在租戶進(jìn)行深入洽談，協(xié)商租賃條款，達(dá)成一致后簽訂租賃合同。5.入駐服務(wù)協(xié)助租戶辦理入駐手續(xù)，提供裝修指導(dǎo)、開業(yè)籌備等服務(wù)。（三）招商合同管理1.合同簽訂招商合同應(yīng)明確雙方的權(quán)利義務(wù)、租金及支付方式、租賃期限、違約責(zé)任等重要條款。2.合同執(zhí)行嚴(yán)格按照合同約定執(zhí)行，確保雙方履行各自的義務(wù)。3.合同變更與解除如遇特殊情況需要變更或解除合同，應(yīng)按照合同約定的程序進(jìn)行，并妥善處理相關(guān)事宜。五、商鋪運營管理（一）租戶管理1.建立租戶檔案記錄租戶的基本信息、租賃情況、繳費記錄等，便于管理和服務(wù)。2.日常巡查定期對商鋪進(jìn)行巡查，檢查租戶的經(jīng)營活動是否符合法律法規(guī)和合同約定，及時發(fā)現(xiàn)并解決問題。3.溝通協(xié)調(diào)與租戶保持良好的溝通，及時了解其需求和意見，協(xié)調(diào)解決租戶之間的糾紛。4.租戶培訓(xùn)定期組織租戶培訓(xùn)，提高其經(jīng)營管理水平和服務(wù)意識。（二）物業(yè)服務(wù)1.設(shè)施設(shè)備維護(hù)建立完善的設(shè)施設(shè)備維護(hù)管理制度，定期對商鋪的設(shè)施設(shè)備進(jìn)行檢查、維護(hù)和保養(yǎng)，確保其正常運行。2.環(huán)境衛(wèi)生管理加強(qiáng)商鋪公共區(qū)域的環(huán)境衛(wèi)生管理，定期清掃、消毒，保持環(huán)境整潔。3.安全管理制定安全管理制度，加強(qiáng)安全巡查，確保商鋪的人員和財產(chǎn)安全。4.停車管理合理規(guī)劃商鋪停車位，加強(qiáng)停車管理，保障車輛有序停放。（三）市場推廣1.制定推廣計劃根據(jù)商鋪特點和市場需求，制定年度市場推廣計劃，明確推廣目標(biāo)、推廣方式和推廣預(yù)算。2.活動策劃與執(zhí)行組織各類市場推廣活動，如促銷活動、主題活動、文化活動等，吸引消費者，提升商鋪知名度和人氣。3.宣傳渠道拓展利用多種宣傳渠道進(jìn)行推廣，如線上媒體、線下廣告、社交媒體等，擴(kuò)大宣傳覆蓋面。六、商鋪維修維護(hù)管理（一）維修維護(hù)計劃1.制定年度維修維護(hù)計劃根據(jù)商鋪設(shè)施設(shè)備的使用情況和維護(hù)要求，制定年度維修維護(hù)計劃，明確維修維護(hù)項目、時間安排和責(zé)任人。2.定期檢查與評估定期對商鋪設(shè)施設(shè)備進(jìn)行檢查和評估，及時發(fā)現(xiàn)潛在問題，調(diào)整維修維護(hù)計劃。（二）維修維護(hù)流程1.報修受理設(shè)立報修渠道，及時受理租戶和商鋪管理部門的維修申請。2.維修派工根據(jù)維修項目的性質(zhì)和緊急程度，安排專業(yè)維修人員進(jìn)行維修。3.維修實施維修人員按照維修標(biāo)準(zhǔn)和規(guī)范進(jìn)行維修作業(yè)，確保維修質(zhì)量。4.維修驗收維修完成后，由相關(guān)部門和人員進(jìn)行驗收，確保維修符合要求。5.維修記錄對每次維修進(jìn)行詳細(xì)記錄，包括維修時間、維修內(nèi)容、維修人員等信息，便于后續(xù)查詢和統(tǒng)計。（三）維修資金管理1.設(shè)立維修資金專戶建立專門的維修資金賬戶，用于存儲商鋪維修維護(hù)資金。2.資金使用審批維修資金的使用應(yīng)按照規(guī)定的審批程序進(jìn)行，確保資金使用合理、合規(guī)。3.資金核算與審計定期對維修資金的收支情況進(jìn)行核算和審計，確保資金安全。七、費用管理（一）租金管理1.租金定價根據(jù)商鋪位置、面積、市場行情等因素，合理確定租金水平。2.租金收繳建立租金收繳管理制度，定期向租戶收取租金，確保租金按時足額收繳。3.租金調(diào)整根據(jù)市場變化和商鋪經(jīng)營情況，適時調(diào)整租金標(biāo)準(zhǔn)，并提前通知租戶。（二）物業(yè)服務(wù)費用管理1.費用標(biāo)準(zhǔn)制定根據(jù)物業(yè)服務(wù)內(nèi)容和成本核算，制定合理的物業(yè)服務(wù)費用標(biāo)準(zhǔn)。2.費用收繳與使用按照規(guī)定的時間和方式向租戶收取物業(yè)服務(wù)費用，并嚴(yán)格按照合同約定使用費用，確保物業(yè)服務(wù)質(zhì)量。（三）其他費用管理1.維修費用管理按照維修維護(hù)計劃和實際發(fā)生的維修費用進(jìn)行核算和支付，確保維修資金合理使用。2.市場推廣費用管理對市場推廣費用進(jìn)行預(yù)算控制和核算，確保費用使用效果。八、風(fēng)險管理（一）風(fēng)險識別與評估1.建立風(fēng)險識別機(jī)制定期對商鋪外包管理活動進(jìn)行風(fēng)險識別，包括市場風(fēng)險、法律風(fēng)險、經(jīng)營風(fēng)險、安全風(fēng)險等。2.風(fēng)險評估對識別出的風(fēng)險進(jìn)行評估，確定風(fēng)險的可能性和影響程度。（二）風(fēng)險應(yīng)對措施1.制定風(fēng)險應(yīng)對策略針對不同類型的風(fēng)險，制定相應(yīng)的應(yīng)對策略，如風(fēng)險規(guī)避、風(fēng)險降低、風(fēng)險轉(zhuǎn)移、風(fēng)險接受等。2.應(yīng)急預(yù)案制定針對可能出現(xiàn)的突發(fā)事件，制定應(yīng)急預(yù)案，提高應(yīng)對突發(fā)事件的能力。（三）風(fēng)險監(jiān)控與預(yù)警1.建立風(fēng)險監(jiān)控機(jī)制定期對風(fēng)險狀況進(jìn)行監(jiān)控，及時發(fā)現(xiàn)風(fēng)險變化情況。2.風(fēng)險預(yù)警當(dāng)風(fēng)險達(dá)到預(yù)警閾值時，及時發(fā)出預(yù)警信號，采取相應(yīng)的措施進(jìn)行處理。九、監(jiān)督與考核（一）內(nèi)部監(jiān)督1.建立內(nèi)部監(jiān)督機(jī)制公司相關(guān)部門定期對商鋪外包管理工作進(jìn)行監(jiān)督檢查，確保各項管理活動符合規(guī)定要求。2.監(jiān)督檢查內(nèi)容包括招商工作進(jìn)展、運營管理情況、維修維護(hù)質(zhì)量、費用管理等方面。（二）租戶滿意度調(diào)查1.定期開展租戶滿意度調(diào)查了解租戶對商鋪管理服務(wù)的滿意度，收集租戶的意見和建議。2.調(diào)查結(jié)果分析與改進(jìn)對租