商業(yè)按揭管理辦法一、總則（一）目的為規(guī)范本公司商業(yè)按揭業(yè)務(wù)管理，保障業(yè)務(wù)穩(wěn)健運(yùn)行，維護(hù)公司及相關(guān)各方合法權(quán)益，依據(jù)國家相關(guān)法律法規(guī)及行業(yè)標(biāo)準(zhǔn)，制定本辦法。（二）適用范圍本辦法適用于公司內(nèi)部涉及商業(yè)按揭業(yè)務(wù)的各個(gè)部門及相關(guān)工作人員，包括但不限于業(yè)務(wù)拓展、風(fēng)險(xiǎn)評(píng)估、合同管理、放款審核、貸后管理等環(huán)節(jié)。（三）基本原則1.合法性原則商業(yè)按揭業(yè)務(wù)的開展必須嚴(yán)格遵守國家法律法規(guī)，確保業(yè)務(wù)操作合法合規(guī)。2.審慎性原則在業(yè)務(wù)辦理過程中，要充分評(píng)估風(fēng)險(xiǎn)，審慎決策，保障公司資產(chǎn)安全。3.規(guī)范性原則建立健全規(guī)范的業(yè)務(wù)流程和操作標(biāo)準(zhǔn)，確保各項(xiàng)工作有序進(jìn)行。4.協(xié)同性原則各部門之間要密切協(xié)作，形成合力，共同推動(dòng)商業(yè)按揭業(yè)務(wù)順利開展。二、業(yè)務(wù)流程（一）業(yè)務(wù)拓展1.市場(chǎng)調(diào)研定期對(duì)房地產(chǎn)市場(chǎng)、金融市場(chǎng)等進(jìn)行調(diào)研，了解商業(yè)按揭業(yè)務(wù)的市場(chǎng)動(dòng)態(tài)、客戶需求及競(jìng)爭(zhēng)態(tài)勢(shì)，為業(yè)務(wù)拓展提供依據(jù)。2.客戶開發(fā)通過多種渠道積極開發(fā)商業(yè)按揭客戶，包括但不限于房地產(chǎn)開發(fā)商、購房人等。與客戶建立良好的溝通機(jī)制，了解客戶需求，介紹公司商業(yè)按揭業(yè)務(wù)產(chǎn)品和服務(wù)。3.項(xiàng)目評(píng)估對(duì)擬開展商業(yè)按揭業(yè)務(wù)的房地產(chǎn)項(xiàng)目進(jìn)行全面評(píng)估，包括項(xiàng)目的合法性、合規(guī)性、市場(chǎng)前景、工程進(jìn)度、銷售情況等。評(píng)估結(jié)果作為是否受理該項(xiàng)目商業(yè)按揭業(yè)務(wù)的重要依據(jù)。（二）風(fēng)險(xiǎn)評(píng)估1.借款人風(fēng)險(xiǎn)評(píng)估收集借款人的基本信息、信用狀況、收入情況、負(fù)債情況等資料，運(yùn)用科學(xué)的風(fēng)險(xiǎn)評(píng)估模型對(duì)借款人的還款能力和還款意愿進(jìn)行評(píng)估。重點(diǎn)關(guān)注借款人的信用記錄、收入穩(wěn)定性、負(fù)債水平等因素。2.抵押物風(fēng)險(xiǎn)評(píng)估對(duì)抵押物進(jìn)行實(shí)地勘察和評(píng)估，核實(shí)抵押物的真實(shí)性、合法性、完整性及價(jià)值。評(píng)估抵押物的市場(chǎng)價(jià)值、變現(xiàn)能力等，確保抵押物能夠有效覆蓋貸款風(fēng)險(xiǎn)。3.項(xiàng)目風(fēng)險(xiǎn)評(píng)估結(jié)合項(xiàng)目評(píng)估結(jié)果，對(duì)整個(gè)商業(yè)按揭項(xiàng)目的風(fēng)險(xiǎn)進(jìn)行綜合評(píng)估。分析項(xiàng)目可能面臨的風(fēng)險(xiǎn)因素，如市場(chǎng)風(fēng)險(xiǎn)、政策風(fēng)險(xiǎn)、工程風(fēng)險(xiǎn)等，并制定相應(yīng)的風(fēng)險(xiǎn)應(yīng)對(duì)措施。（三）合同管理1.合同起草根據(jù)業(yè)務(wù)實(shí)際情況，由專業(yè)法律人員或相關(guān)部門起草商業(yè)按揭業(yè)務(wù)合同。合同內(nèi)容應(yīng)明確各方的權(quán)利義務(wù)、貸款金額、貸款期限、貸款利率、還款方式、抵押物情況等關(guān)鍵條款，確保合同合法合規(guī)、條款清晰、權(quán)利義務(wù)對(duì)等。2.合同審核合同起草完成后，提交公司內(nèi)部相關(guān)部門進(jìn)行審核。審核部門應(yīng)從法律合規(guī)、風(fēng)險(xiǎn)控制、業(yè)務(wù)操作等角度對(duì)合同進(jìn)行全面審查，提出修改意見和建議。審核通過后的合同方可正式簽署。3.合同簽署按照合同簽署流程，確保合同由有權(quán)簽字人簽署。簽署后的合同應(yīng)妥善保管，建立合同檔案管理制度，對(duì)合同的簽訂、履行、變更、解除等情況進(jìn)行詳細(xì)記錄。（四）放款審核1.資料審查放款前，對(duì)借款人提交的貸款申請(qǐng)資料進(jìn)行嚴(yán)格審查，確保資料的真實(shí)性、完整性、有效性。審查內(nèi)容包括借款人身份證明、收入證明、購房合同、抵押物產(chǎn)權(quán)證明等。2.放款條件審核對(duì)照合同約定的放款條件，審核各項(xiàng)放款條件是否滿足。如貸款金額是否符合規(guī)定、貸款利率是否準(zhǔn)確、抵押物是否已辦理合法有效的抵押登記等。3.放款審批經(jīng)資料審查和放款條件審核通過后，提交放款審批流程。審批人員應(yīng)根據(jù)公司風(fēng)險(xiǎn)管理政策和相關(guān)規(guī)定，對(duì)放款申請(qǐng)進(jìn)行審批。審批通過后方可辦理放款手續(xù)。（五）貸后管理1.貸款跟蹤建立貸款跟蹤管理制度，定期對(duì)借款人的還款情況、抵押物狀況等進(jìn)行跟蹤檢查。及時(shí)掌握借款人的經(jīng)營狀況、財(cái)務(wù)狀況變化，以及抵押物的市場(chǎng)價(jià)值波動(dòng)情況。2.還款提醒在貸款還款日前，通過多種方式提醒借款人按時(shí)足額還款。對(duì)逾期還款的借款人，及時(shí)了解逾期原因，采取相應(yīng)的催收措施。3.風(fēng)險(xiǎn)預(yù)警根據(jù)貸款跟蹤情況，對(duì)可能出現(xiàn)風(fēng)險(xiǎn)的貸款進(jìn)行風(fēng)險(xiǎn)預(yù)警。及時(shí)發(fā)出預(yù)警信號(hào)，提示相關(guān)部門采取措施防范風(fēng)險(xiǎn)，如調(diào)整貸款額度、加強(qiáng)催收力度、處置抵押物等。4.抵押物管理定期對(duì)抵押物進(jìn)行檢查，確保抵押物的安全完好。關(guān)注抵押物的產(chǎn)權(quán)狀況變化，及時(shí)辦理相關(guān)手續(xù)，防止抵押物出現(xiàn)產(chǎn)權(quán)糾紛或價(jià)值貶損。在借款人出現(xiàn)違約情況時(shí)，按照合同約定及時(shí)處置抵押物，以保障公司債權(quán)實(shí)現(xiàn)。三、風(fēng)險(xiǎn)管理（一）風(fēng)險(xiǎn)識(shí)別1.信用風(fēng)險(xiǎn)識(shí)別借款人因信用狀況不佳導(dǎo)致的還款能力下降或還款意愿喪失的風(fēng)險(xiǎn)。如借款人逾期還款、惡意拖欠、破產(chǎn)等情況。2.市場(chǎng)風(fēng)險(xiǎn)關(guān)注房地產(chǎn)市場(chǎng)、金融市場(chǎng)等市場(chǎng)因素變化對(duì)商業(yè)按揭業(yè)務(wù)帶來的風(fēng)險(xiǎn)。如房?jī)r(jià)波動(dòng)、利率調(diào)整、市場(chǎng)需求變化等可能影響抵押物價(jià)值和借款人還款能力。3.政策風(fēng)險(xiǎn)及時(shí)了解國家相關(guān)政策法規(guī)變化對(duì)商業(yè)按揭業(yè)務(wù)的影響。如限購政策、信貸政策、稅收政策等調(diào)整可能導(dǎo)致業(yè)務(wù)受阻或風(fēng)險(xiǎn)增加。4.操作風(fēng)險(xiǎn)識(shí)別業(yè)務(wù)操作過程中因流程不完善、人員失誤、系統(tǒng)故障等原因?qū)е碌娘L(fēng)險(xiǎn)。如合同簽訂不規(guī)范、放款審核失誤、抵押物登記錯(cuò)誤等。（二）風(fēng)險(xiǎn)評(píng)估1.定性評(píng)估通過對(duì)風(fēng)險(xiǎn)事件的性質(zhì)、影響范圍、影響程度等進(jìn)行定性分析，評(píng)估風(fēng)險(xiǎn)的嚴(yán)重程度。如信用風(fēng)險(xiǎn)中借款人逾期還款的頻率和金額大小、市場(chǎng)風(fēng)險(xiǎn)中房?jī)r(jià)波動(dòng)的幅度等。2.定量評(píng)估運(yùn)用風(fēng)險(xiǎn)評(píng)估模型和相關(guān)數(shù)據(jù)，對(duì)風(fēng)險(xiǎn)進(jìn)行定量分析。如計(jì)算信用風(fēng)險(xiǎn)的違約概率、違約損失率，市場(chǎng)風(fēng)險(xiǎn)的風(fēng)險(xiǎn)價(jià)值（VaR）等指標(biāo)，更準(zhǔn)確地評(píng)估風(fēng)險(xiǎn)水平。（三）風(fēng)險(xiǎn)應(yīng)對(duì)1.風(fēng)險(xiǎn)規(guī)避對(duì)于高風(fēng)險(xiǎn)業(yè)務(wù)或風(fēng)險(xiǎn)無法有效控制的情況，采取風(fēng)險(xiǎn)規(guī)避策略。如拒絕不符合公司風(fēng)險(xiǎn)偏好的商業(yè)按揭項(xiàng)目。2.風(fēng)險(xiǎn)降低通過加強(qiáng)風(fēng)險(xiǎn)管理措施，降低風(fēng)險(xiǎn)發(fā)生的可能性或減少風(fēng)險(xiǎn)損失。如提高借款人準(zhǔn)入標(biāo)準(zhǔn)、增加抵押物價(jià)值覆蓋比例、優(yōu)化業(yè)務(wù)流程等。3.風(fēng)險(xiǎn)轉(zhuǎn)移將部分風(fēng)險(xiǎn)通過購買保險(xiǎn)、資產(chǎn)證券化等方式轉(zhuǎn)移給其他機(jī)構(gòu)或市場(chǎng)參與者。如為抵押物購買財(cái)產(chǎn)保險(xiǎn)，將貸款資產(chǎn)進(jìn)行證券化出售。4.風(fēng)險(xiǎn)承受對(duì)于經(jīng)過評(píng)估認(rèn)為可以承受的風(fēng)險(xiǎn)，公司制定相應(yīng)的風(fēng)險(xiǎn)承受策略。在風(fēng)險(xiǎn)發(fā)生時(shí)，按照既定預(yù)案進(jìn)行處置，確保公司業(yè)務(wù)正常運(yùn)轉(zhuǎn)。四、內(nèi)部控制（一）崗位設(shè)置與職責(zé)分工1.明確各部門在商業(yè)按揭業(yè)務(wù)中的崗位設(shè)置，如業(yè)務(wù)拓展崗、風(fēng)險(xiǎn)評(píng)估崗、合同管理崗、放款審核崗、貸后管理崗等。2.詳細(xì)規(guī)定各崗位的職責(zé)和權(quán)限，確保不相容崗位相互分離、相互制約。如業(yè)務(wù)拓展與風(fēng)險(xiǎn)評(píng)估崗位分離，放款審核與合同管理崗位分離等。（二）業(yè)務(wù)流程控制1.在業(yè)務(wù)流程的各個(gè)環(huán)節(jié)設(shè)置關(guān)鍵控制點(diǎn)，對(duì)業(yè)務(wù)操作進(jìn)行嚴(yán)格監(jiān)控。如在風(fēng)險(xiǎn)評(píng)估環(huán)節(jié)，對(duì)抵押物評(píng)估報(bào)告進(jìn)行審核；在放款審核環(huán)節(jié)，對(duì)放款條件進(jìn)行逐一核對(duì)。2.建立業(yè)務(wù)流程的反饋機(jī)制，及時(shí)發(fā)現(xiàn)流程中存在的問題并進(jìn)行調(diào)整優(yōu)化。定期對(duì)業(yè)務(wù)流程進(jìn)行評(píng)估，確保流程的科學(xué)性和有效性。（三）內(nèi)部審計(jì)與監(jiān)督1.公司內(nèi)部審計(jì)部門定期對(duì)商業(yè)按揭業(yè)務(wù)進(jìn)行審計(jì)，檢查業(yè)務(wù)操作是否符合公司制度和相關(guān)法律法規(guī)要求。2.加強(qiáng)對(duì)業(yè)務(wù)部門的日常監(jiān)督，通過定期檢查、不定期抽查等方式，及時(shí)發(fā)現(xiàn)和糾正業(yè)務(wù)操作中的違規(guī)行為。對(duì)發(fā)現(xiàn)的問題要明確責(zé)任，嚴(yán)肅處理，并督促整改落實(shí)。五、信息管理（一）數(shù)據(jù)收集1.建立商業(yè)按揭業(yè)務(wù)數(shù)據(jù)收集體系，收集借款人基本信息、貸款信息、抵押物信息、還款記錄等各類數(shù)據(jù)。2.確保數(shù)據(jù)來源的準(zhǔn)確性和可靠性，通過多種渠道核實(shí)數(shù)據(jù)真實(shí)性，如與借款人、房地產(chǎn)開發(fā)商、相關(guān)政府部門等進(jìn)行信息核對(duì)。（二）數(shù)據(jù)分析與利用1.運(yùn)用數(shù)據(jù)分析工具和方法，對(duì)收集到的數(shù)據(jù)進(jìn)行分析。如分析借款人的還款行為特征、貸款風(fēng)險(xiǎn)分布情況、市場(chǎng)趨勢(shì)等，為業(yè)務(wù)決策提供支持。2.根據(jù)數(shù)據(jù)分析結(jié)果，制定針對(duì)性的業(yè)務(wù)策略和風(fēng)險(xiǎn)管理措施。如優(yōu)化客戶準(zhǔn)入標(biāo)準(zhǔn)、調(diào)整貸款額度政策、加強(qiáng)重點(diǎn)風(fēng)險(xiǎn)領(lǐng)域防控等。（三）信息安全管理1.建立健全信息安全管理制度，保障商業(yè)按揭業(yè)務(wù)信息的安全。對(duì)涉及客戶隱私和公司商業(yè)機(jī)密的數(shù)據(jù)進(jìn)行嚴(yán)格保密。2.