中國房產(chǎn)管理辦法一、總則（一）目的與宗旨為了加強對中國房地產(chǎn)市場的管理，規(guī)范房地產(chǎn)開發(fā)、交易、使用等行為，保障房地產(chǎn)權(quán)利人的合法權(quán)益，促進房地產(chǎn)市場的健康發(fā)展，根據(jù)國家有關(guān)法律法規(guī)，結(jié)合我國房地產(chǎn)行業(yè)實際情況，制定本辦法。（二）適用范圍本辦法適用于中華人民共和國境內(nèi)國有土地范圍內(nèi)的房地產(chǎn)開發(fā)、經(jīng)營、管理、服務(wù)等活動，包括但不限于房地產(chǎn)開發(fā)項目的立項、規(guī)劃、建設(shè)、銷售、租賃、物業(yè)服務(wù)等環(huán)節(jié)。集體土地上的房屋及相關(guān)房地產(chǎn)活動，參照本辦法執(zhí)行，但法律、行政法規(guī)另有規(guī)定的除外。（三）基本原則1.依法管理原則房地產(chǎn)活動應(yīng)當遵守國家法律法規(guī)，嚴格按照法定程序進行。任何單位和個人不得違反法律法規(guī)規(guī)定從事房地產(chǎn)開發(fā)、交易等活動，確保房地產(chǎn)市場在法治軌道上運行。2.公平公正原則維護房地產(chǎn)市場的公平競爭環(huán)境，保障房地產(chǎn)交易各方的合法權(quán)益，不得偏袒任何一方。在房地產(chǎn)開發(fā)項目審批、市場監(jiān)管、糾紛處理等過程中，堅持公平公正的價值取向，確保市場秩序的穩(wěn)定。3.合理調(diào)控原則根據(jù)國家經(jīng)濟社會發(fā)展狀況和房地產(chǎn)市場形勢，合理運用政策手段對房地產(chǎn)市場進行調(diào)控，促進房地產(chǎn)市場供需平衡，防止房價過快上漲或下跌，保障房地產(chǎn)市場平穩(wěn)健康發(fā)展。4.服務(wù)民生原則房地產(chǎn)管理工作應(yīng)當以滿足人民群眾的住房需求為出發(fā)點和落腳點，加強保障性住房建設(shè)和管理，改善居民居住條件，提高居民生活質(zhì)量，促進社會和諧穩(wěn)定。二、房地產(chǎn)開發(fā)管理（一）開發(fā)企業(yè)資質(zhì)管理1.資質(zhì)等級劃分房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)按照其擁有的注冊資本、專業(yè)技術(shù)人員、開發(fā)經(jīng)營業(yè)績等條件，劃分為不同的資質(zhì)等級，一般分為一、二、三、四級和暫定資質(zhì)。不同資質(zhì)等級的企業(yè)承擔(dān)不同規(guī)模和類型的房地產(chǎn)開發(fā)項目。2.資質(zhì)申請與審批新設(shè)立的房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)，應(yīng)當向所在地縣級以上人民政府房地產(chǎn)開發(fā)主管部門申請暫定資質(zhì)證書。申請時，應(yīng)當提交企業(yè)營業(yè)執(zhí)照、公司章程、驗資證明等相關(guān)材料。房地產(chǎn)開發(fā)主管部門應(yīng)當自收到申請之日起[X]個工作日內(nèi)，對符合條件的企業(yè)核發(fā)暫定資質(zhì)證書，暫定資質(zhì)有效期為[X]年。企業(yè)在暫定資質(zhì)有效期內(nèi)符合相應(yīng)資質(zhì)等級條件的，可以申請升級。申請升級時，應(yīng)當提交企業(yè)資質(zhì)證書、業(yè)績證明、財務(wù)報表等材料。房地產(chǎn)開發(fā)主管部門應(yīng)當自受理申請之日起[X]個工作日內(nèi)進行審查，對符合升級條件的企業(yè)，予以升級，并換發(fā)資質(zhì)證書。3.資質(zhì)動態(tài)監(jiān)管房地產(chǎn)開發(fā)主管部門應(yīng)當對房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)的資質(zhì)進行動態(tài)監(jiān)管，定期對企業(yè)的經(jīng)營業(yè)績、市場行為、工程質(zhì)量等情況進行檢查。對不符合資質(zhì)等級條件的企業(yè)，責(zé)令限期整改；整改后仍不符合條件的，降低其資質(zhì)等級或者吊銷資質(zhì)證書。（二）項目立項與規(guī)劃1.項目立項房地產(chǎn)開發(fā)項目應(yīng)當按照國家有關(guān)規(guī)定進行立項。開發(fā)企業(yè)應(yīng)當向項目所在地縣級以上人民政府發(fā)展改革部門提交項目申請報告、可行性研究報告等材料，經(jīng)審核批準后，方可進行項目建設(shè)。項目立項應(yīng)當符合國家產(chǎn)業(yè)政策、城市總體規(guī)劃和土地利用總體規(guī)劃等要求。2.規(guī)劃許可開發(fā)企業(yè)在取得項目立項批準文件后，應(yīng)當向城市規(guī)劃主管部門申請建設(shè)用地規(guī)劃許可證和建設(shè)工程規(guī)劃許可證。申請建設(shè)用地規(guī)劃許可證時，應(yīng)當提交建設(shè)項目選址意見書、土地出讓合同等材料。城市規(guī)劃主管部門應(yīng)當根據(jù)城市規(guī)劃要求，對建設(shè)項目的選址、用地規(guī)模、用地性質(zhì)等進行審查，符合條件的，核發(fā)建設(shè)用地規(guī)劃許可證。申請建設(shè)工程規(guī)劃許可證時，應(yīng)當提交建設(shè)用地規(guī)劃許可證、設(shè)計方案等材料。城市規(guī)劃主管部門應(yīng)當對建設(shè)工程的設(shè)計方案進行審查，包括建筑外觀、高度、容積率、綠化率等指標，符合規(guī)劃要求的，核發(fā)建設(shè)工程規(guī)劃許可證。（三）土地使用與開發(fā)建設(shè)1.土地取得方式房地產(chǎn)開發(fā)用地可以通過出讓、劃撥等方式取得。商業(yè)、旅游、娛樂和商品住宅等經(jīng)營性用地以及同一土地有兩個以上意向用地者的，應(yīng)當采取招標、拍賣、掛牌等公開競價的方式出讓。以劃撥方式取得土地使用權(quán)的，轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)時，應(yīng)當按照國務(wù)院規(guī)定，報有批準權(quán)的人民政府審批。有批準權(quán)的人民政府準予轉(zhuǎn)讓的，應(yīng)當由受讓方辦理土地使用權(quán)出讓手續(xù)，并依照國家有關(guān)規(guī)定繳納土地使用權(quán)出讓金。2.土地開發(fā)期限以出讓方式取得土地使用權(quán)進行房地產(chǎn)開發(fā)的，必須按照土地使用權(quán)出讓合同約定的土地用途、動工開發(fā)期限開發(fā)土地。超過出讓合同約定的動工開發(fā)日期滿一年未動工開發(fā)的，可以征收相當于土地使用權(quán)出讓金百分之二十以下的土地閑置費；滿二年未動工開發(fā)的，可以無償收回土地使用權(quán)；但是，因不可抗力或者政府、政府有關(guān)部門的行為或者動工開發(fā)必需的前期工作造成動工開發(fā)遲延的除外。3.開發(fā)建設(shè)要求開發(fā)企業(yè)應(yīng)當按照建設(shè)工程規(guī)劃許可證的要求進行開發(fā)建設(shè)，確保工程質(zhì)量和施工安全。在項目建設(shè)過程中，應(yīng)當遵守國家有關(guān)建筑施工、環(huán)境保護、安全生產(chǎn)等法律法規(guī)的規(guī)定，不得擅自變更規(guī)劃設(shè)計方案。同時，應(yīng)當按照合同約定的時間交付房屋，不得逾期交房。三、房地產(chǎn)交易管理（一）商品房銷售管理1.預(yù)售許可房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)預(yù)售商品房，應(yīng)當向房地產(chǎn)管理部門申請預(yù)售許可，取得《商品房預(yù)售許可證》。申請預(yù)售許可時，應(yīng)當提交土地使用權(quán)證、建設(shè)工程規(guī)劃許可證、施工許可證、投入開發(fā)建設(shè)的資金達到工程建設(shè)總投資的百分之二十五以上的證明等材料。房地產(chǎn)管理部門應(yīng)當自受理申請之日起[X]個工作日內(nèi)，對符合條件的企業(yè)核發(fā)《商品房預(yù)售許可證》。2.銷售合同簽訂開發(fā)企業(yè)應(yīng)當與購房者簽訂書面商品房買賣合同。合同應(yīng)當明確雙方的權(quán)利和義務(wù)，包括房屋基本情況、價格、付款方式、交付時間、質(zhì)量標準、違約責(zé)任等內(nèi)容。開發(fā)企業(yè)不得采取欺詐、脅迫等手段簽訂合同，不得在合同中設(shè)置不合理的條款侵害購房者的權(quán)益。3.銷售價格管理商品房銷售價格實行明碼標價制度。開發(fā)企業(yè)應(yīng)當在售樓處顯著位置標明商品房的銷售價格、價格構(gòu)成、優(yōu)惠措施等信息，不得在標價之外加價出售房屋，不得收取任何未予標明的費用。價格主管部門應(yīng)當加強對商品房銷售價格的監(jiān)督檢查，依法查處價格違法行為。（二）二手房交易管理1.交易流程規(guī)范二手房交易應(yīng)當簽訂書面買賣合同，并按照規(guī)定辦理房屋產(chǎn)權(quán)轉(zhuǎn)移登記手續(xù)。買賣雙方應(yīng)當如實提供房屋權(quán)屬證書、身份證明等相關(guān)材料，確保交易信息的真實性和合法性。在交易過程中，應(yīng)當按照合同約定履行各自的義務(wù)，如賣方應(yīng)當按時交付房屋，買方應(yīng)當按時支付購房款等。2.中介服務(wù)管理房地產(chǎn)中介服務(wù)機構(gòu)應(yīng)當具備相應(yīng)的資質(zhì)證書，并按照規(guī)定從事中介服務(wù)活動。中介機構(gòu)應(yīng)當如實向委托人提供房源信息、市場價格等情況，不得隱瞞真實情況或者提供虛假信息。在促成交易后，應(yīng)當按照合同約定收取中介費用，不得收取額外費用或者謀取不正當利益。同時，中介機構(gòu)應(yīng)當對交易雙方的身份信息、交易合同等資料進行妥善保管，保障交易安全。（三）房屋租賃管理1.租賃合同簽訂房屋租賃當事人應(yīng)當簽訂書面租賃合同。合同應(yīng)當明確租賃雙方的權(quán)利和義務(wù)，包括租賃房屋的基本情況、租金及支付方式、租賃期限、維修責(zé)任、違約責(zé)任等內(nèi)容。租賃期限不得超過二十年，超過二十年的，超過部分無效。租賃期限屆滿，當事人可以續(xù)訂租賃合同，但約定的租賃期限自續(xù)訂之日起不得超過二十年。2.登記備案房屋租賃合同訂立后三十日內(nèi)，房屋租賃當事人應(yīng)當?shù)阶赓U房屋所在地直轄市、市、縣人民政府建設(shè)（房地產(chǎn)）主管部門辦理房屋租賃登記備案。辦理登記備案時，應(yīng)當提交房屋租賃合同、房屋租賃當事人身份證明、房屋所有權(quán)證書或者其他合法權(quán)屬證明等材料。建設(shè)（房地產(chǎn)）主管部門應(yīng)當自受理房屋租賃登記備案申請之日起[X]個工作日內(nèi)，對符合登記備案條件的，予以登記備案，并向租賃當事人開具房屋租賃登記備案證明。四、房地產(chǎn)權(quán)屬登記管理（一）登記種類與程序1.初始登記新建房屋，申請人應(yīng)當在房屋竣工后的[X]個月內(nèi)向登記機關(guān)申請房屋所有權(quán)初始登記，并提交用地證明文件或者土地使用權(quán)證、建設(shè)用地規(guī)劃許可證、建設(shè)工程規(guī)劃許可證、施工許可證、房屋竣工驗收資料以及其他有關(guān)證明文件。登記機關(guān)應(yīng)當對申請材料進行審核，符合條件的，予以登記，頒發(fā)房屋所有權(quán)證書。2.轉(zhuǎn)移登記因房屋買賣、交換、贈與、繼承、劃撥、轉(zhuǎn)讓、分割、合并、裁決等原因致使其權(quán)屬發(fā)生轉(zhuǎn)移的，當事人應(yīng)當自事實發(fā)生之日起[X]日內(nèi)申請轉(zhuǎn)移登記。申請轉(zhuǎn)移登記時，應(yīng)當提交房屋權(quán)屬證書、買賣合同、贈與合同、繼承證明、裁決書等相關(guān)材料。登記機關(guān)應(yīng)當對申請材料進行審核，符合條件的，辦理房屋所有權(quán)轉(zhuǎn)移登記，換發(fā)房屋所有權(quán)證書。3.變更登記房屋所有權(quán)人姓名或者名稱變更、房屋坐落的街道、門牌號或者房屋名稱變更、房屋面積增加或者減少、房屋用途變更等情形發(fā)生時，權(quán)利人應(yīng)當自事實發(fā)生之日起[X]日內(nèi)申請變更登記。申請變更登記時，應(yīng)當提交房屋權(quán)屬證書以及相關(guān)證明文件。登記機關(guān)應(yīng)當對申請材料進行審核，符合條件的，辦理變更登記，換發(fā)房屋所有權(quán)證書。4.注銷登記房屋滅失、土地使用年限屆滿、他項權(quán)利終止等情形發(fā)生時，權(quán)利人應(yīng)當自事實發(fā)生之日起[X]日內(nèi)申請注銷登記。申請注銷登記時，應(yīng)當提交房屋權(quán)屬證書、相關(guān)證明文件等材料。登記機關(guān)應(yīng)當對申請材料進行審核，符合條件的，予以注銷登記，收回房屋所有權(quán)證書。（二）登記效力與證書管理1.登記效力房屋權(quán)屬登記具有公示公信效力。房屋所有權(quán)證書是權(quán)利人享有房屋所有權(quán)的證明，未經(jīng)登記，不發(fā)生房屋所有權(quán)轉(zhuǎn)移的效力。依法登記的房屋權(quán)利受國家法律保護，任何單位和個人不得侵犯。2.證書管理房屋所有權(quán)證書由國務(wù)院建設(shè)行政主管部門統(tǒng)一監(jiān)制，市、縣人民政府房地產(chǎn)管理部門頒發(fā)。房屋所有權(quán)證書應(yīng)當妥善保管，不得涂改、偽造。如有遺失、損壞的，權(quán)利人應(yīng)當及時向原登記機關(guān)申請補發(fā)。登記機關(guān)應(yīng)當在補發(fā)前予以公告，經(jīng)公告無異議的，予以補發(fā)。五、房地產(chǎn)中介服務(wù)管理（一）中介機構(gòu)設(shè)立與資質(zhì)要求1.設(shè)立條件設(shè)立房地產(chǎn)中介服務(wù)機構(gòu)，應(yīng)當具備下列條件：有自己的名稱和組織機構(gòu)；有固定的服務(wù)場所；有必要的財產(chǎn)和經(jīng)費；有足夠數(shù)量的專業(yè)人員；法律、行政法規(guī)規(guī)定的其他條件。設(shè)立房地產(chǎn)中介服務(wù)機構(gòu)，應(yīng)當向當?shù)毓ど绦姓芾聿块T申請設(shè)立登記，領(lǐng)取營業(yè)執(zhí)照后，方可開業(yè)。2.資質(zhì)等級劃分房地產(chǎn)中介服務(wù)機構(gòu)分為不同的資質(zhì)等級，一般分為一級、二級、三級。不同資質(zhì)等級的中介機構(gòu)承擔(dān)不同范圍和規(guī)模的中介服務(wù)業(yè)務(wù)。資質(zhì)等級的評定標準主要包括專業(yè)人員數(shù)量、業(yè)績情況、經(jīng)營年限等因素。3.資質(zhì)申請與審批中介機構(gòu)申請資質(zhì)等級時，應(yīng)當向所在地縣級以上人民政府房地產(chǎn)開發(fā)主管部門提交相關(guān)材料，包括企業(yè)營業(yè)執(zhí)照、專業(yè)人員資格證書、業(yè)績證明等。房地產(chǎn)開發(fā)主管部門應(yīng)當自受理申請之日起[X]個工作日內(nèi)進行審查，對符合資質(zhì)等級條件的中介機構(gòu)，予以評定并頒發(fā)資質(zhì)證書。（二）中介服務(wù)行為規(guī)范1.信息真實準確房地產(chǎn)中介服務(wù)機構(gòu)應(yīng)當如實向委托人提供房源信息、市場價格等情況，不得隱瞞真實情況或者提供虛假信息。在發(fā)布房源信息時，應(yīng)當注明房屋的基本情況、價格、面積、戶型等詳細信息，并確保信息的真實性和準確性。2.合同規(guī)范簽訂中介機構(gòu)在促成交易后，應(yīng)當與委托人簽訂書面中介服務(wù)合同。合同應(yīng)當明確雙方的權(quán)利和義務(wù)，包括服務(wù)內(nèi)容、服務(wù)費用、違約責(zé)任等條款。中介機構(gòu)應(yīng)當按照合同約定履行服務(wù)義務(wù)，不得擅自變更服務(wù)內(nèi)容或者提高服務(wù)費用。3.不得違規(guī)操作中介機構(gòu)不得采取欺詐、脅迫、賄賂等不正當手段促成交易，不得泄露委托人的商業(yè)秘密和個人隱私。在交易過程中，應(yīng)當遵守國家有關(guān)法律法規(guī)和行業(yè)規(guī)范，維護市場秩序。（三）監(jiān)督管理與法律責(zé)任1.監(jiān)督檢查房地產(chǎn)管理部門應(yīng)當加強對房地產(chǎn)中介服務(wù)機構(gòu)的監(jiān)督檢查，定期對中介機構(gòu)的經(jīng)營行為、服務(wù)質(zhì)量等情況進行檢查。檢查內(nèi)容包括中介機構(gòu)的資質(zhì)證書、人員資格證書、合同簽訂情況、房源信息發(fā)布情況等。對發(fā)現(xiàn)的問題，應(yīng)當責(zé)令限期整改；整改后仍不符合要求的，依法予以處罰。2.法律責(zé)任中介機構(gòu)違反本辦法規(guī)定的，由房地產(chǎn)管理部門責(zé)令改正，并處以罰款；情節(jié)嚴重的，吊銷資質(zhì)證書；給委托人造成損失的，應(yīng)當依法承擔(dān)賠償責(zé)任。構(gòu)成犯罪的，依法追究刑事責(zé)任。六、物業(yè)服務(wù)管理（一）物業(yè)服務(wù)企業(yè)資質(zhì)管理1.資質(zhì)等級劃分物業(yè)服務(wù)企業(yè)資質(zhì)等級分為一、二、三級。一級資質(zhì)企業(yè)可以承接各種物業(yè)管理項目；二級資質(zhì)企業(yè)可以承接30萬平方米以下的住宅項目和8萬平方米以下的非住宅項目的物業(yè)管理業(yè)務(wù)；三級資質(zhì)企業(yè)可以承接20萬平方米以下的住宅項目和5萬平方米以下的非住宅項目的物業(yè)管理業(yè)務(wù)。2.資質(zhì)申請與審批新設(shè)立的物業(yè)服務(wù)企業(yè)，應(yīng)當自領(lǐng)取營業(yè)執(zhí)照之日起30日內(nèi)，持相關(guān)材料向工商注冊所在地直轄市、設(shè)區(qū)的市的人民政府房地產(chǎn)主管部門申請資質(zhì)。申請一級資質(zhì)的企業(yè)，由省、自治區(qū)人民政府建設(shè)主管部門初審，國務(wù)院建設(shè)主管部門審批；申請二級資質(zhì)的企業(yè)，由省、自治區(qū)人民政府建設(shè)主管部門審批，報國務(wù)院建設(shè)主管部門備案；申請三級資質(zhì)的企業(yè)，由直轄市、設(shè)區(qū)的市的人民政府房地產(chǎn)主管部門審批。房地產(chǎn)主管部門應(yīng)當自受理申請之日起[X]個工作日內(nèi)，對符合資質(zhì)條件的企業(yè)，予以資質(zhì)等級核定，并頒發(fā)資質(zhì)證書。（二）物業(yè)服務(wù)合同簽訂與履行1.合同簽訂建設(shè)單位依法與物業(yè)服務(wù)人訂立的前期物業(yè)服務(wù)合同，對業(yè)主具有法律約束力。業(yè)主委員會與業(yè)主大會依法選聘的物業(yè)服務(wù)人訂立的物業(yè)服務(wù)合同，對業(yè)主具有法律約束力。物業(yè)服務(wù)合同應(yīng)當采用書面形式，明確雙方的權(quán)利和義務(wù)，包括服務(wù)內(nèi)容、服務(wù)標準、服務(wù)費用、合同期限、違約責(zé)任等條款。2.服務(wù)內(nèi)容與標準物業(yè)服務(wù)企業(yè)應(yīng)當按照物業(yè)服務(wù)合同的約定，提供相應(yīng)的服務(wù)。服務(wù)內(nèi)容一般包括房屋共用部位的維修、養(yǎng)護和管理；房屋共用設(shè)施設(shè)備及其運行的維護和管理；環(huán)境衛(wèi)生管理；綠化養(yǎng)護管理；治安秩序維護等。服務(wù)標準應(yīng)當符合國家和地方有關(guān)規(guī)定以及合同約定的要求，確保物業(yè)服務(wù)質(zhì)量。3.費用收取與使用物業(yè)服務(wù)費用由業(yè)主