商品房管理辦法一、總則（一）目的與依據(jù)為加強(qiáng)商品房市場(chǎng)管理，規(guī)范商品房交易行為，保障商品房交易雙方的合法權(quán)益，促進(jìn)房地產(chǎn)市場(chǎng)的健康發(fā)展，依據(jù)《中華人民共和國民法典》《中華人民共和國城市房地產(chǎn)管理法》等相關(guān)法律法規(guī)，制定本辦法。（二）適用范圍本辦法適用于在中華人民共和國境內(nèi)從事商品房銷售及相關(guān)管理活動(dòng)。本辦法所稱商品房，是指房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)（以下簡稱開發(fā)企業(yè)）在城市規(guī)劃區(qū)內(nèi)國有土地上建設(shè)的，按照市場(chǎng)經(jīng)濟(jì)規(guī)律銷售的房屋。（三）基本原則1.依法管理原則：商品房管理活動(dòng)必須嚴(yán)格遵守國家法律法規(guī)，確保各項(xiàng)管理措施于法有據(jù)。2.公平公正原則：維護(hù)商品房交易雙方的平等地位，保障交易過程和結(jié)果的公平公正，不得偏袒任何一方。3.誠實(shí)守信原則：開發(fā)企業(yè)、購房者及相關(guān)服務(wù)機(jī)構(gòu)應(yīng)誠實(shí)守信，如實(shí)提供信息，履行合同義務(wù)。4.促進(jìn)發(fā)展原則：在加強(qiáng)管理的同時(shí)，要注重促進(jìn)房地產(chǎn)市場(chǎng)的合理發(fā)展，滿足人民群眾的住房需求。二、商品房預(yù)售管理（一）預(yù)售條件1.已交付全部土地使用權(quán)出讓金，取得土地使用權(quán)證書。2.持有建設(shè)工程規(guī)劃許可證和施工許可證。3.按提供預(yù)售的商品房計(jì)算，投入開發(fā)建設(shè)的資金達(dá)到工程建設(shè)總投資的25%以上，并已經(jīng)確定施工進(jìn)度和竣工交付日期。4.向縣級(jí)以上人民政府房產(chǎn)管理部門辦理預(yù)售登記，取得商品房預(yù)售許可證明。（二）預(yù)售許可申請(qǐng)開發(fā)企業(yè)申請(qǐng)商品房預(yù)售許可，應(yīng)當(dāng)向市、縣人民政府房地產(chǎn)管理部門提交下列證件（復(fù)印件）及資料：1.商品房預(yù)售許可申請(qǐng)表。2.開發(fā)企業(yè)的《營業(yè)執(zhí)照》和資質(zhì)等級(jí)證書。3.土地使用權(quán)證書、建設(shè)工程規(guī)劃許可證、施工許可證。4.投入開發(fā)建設(shè)的資金占工程建設(shè)總投資的比例符合規(guī)定條件的證明。5.工程施工合同及關(guān)于施工進(jìn)度的說明。6.商品房預(yù)售方案。預(yù)售方案應(yīng)當(dāng)說明預(yù)售商品房的位置、面積、竣工交付日期等內(nèi)容，并應(yīng)當(dāng)附預(yù)售商品房分層平面圖。（三）預(yù)售許可審批房地產(chǎn)管理部門自收到商品房預(yù)售申請(qǐng)之日起10日內(nèi)，作出同意預(yù)售或者不同意預(yù)售的答復(fù)。同意預(yù)售的，應(yīng)當(dāng)核發(fā)商品房預(yù)售許可證明；不同意預(yù)售的，應(yīng)當(dāng)說明理由。（四）預(yù)售合同登記備案開發(fā)企業(yè)應(yīng)當(dāng)自商品房預(yù)售合同簽訂之日起30日內(nèi)，向商品房所在地的縣級(jí)以上人民政府房地產(chǎn)管理部門和土地管理部門辦理商品房預(yù)售合同登記備案手續(xù)。房地產(chǎn)管理部門應(yīng)當(dāng)積極應(yīng)用網(wǎng)絡(luò)信息技術(shù)，逐步推行商品房預(yù)售合同網(wǎng)上登記備案。（五）預(yù)售資金監(jiān)管1.商品房預(yù)售資金應(yīng)當(dāng)全部存入監(jiān)管賬戶，由監(jiān)管銀行按照預(yù)售資金監(jiān)管協(xié)議的約定，對(duì)預(yù)售資金的收存、使用進(jìn)行監(jiān)管。2.開發(fā)企業(yè)應(yīng)當(dāng)按照預(yù)售資金監(jiān)管協(xié)議的約定，合理使用預(yù)售資金。預(yù)售資金應(yīng)當(dāng)優(yōu)先用于工程建設(shè)，確保項(xiàng)目順利竣工交付。3.監(jiān)管銀行應(yīng)當(dāng)按照監(jiān)管協(xié)議的約定，對(duì)預(yù)售資金的使用進(jìn)行審核，對(duì)符合條件的予以撥付。三、商品房銷售管理（一）銷售主體資格1.開發(fā)企業(yè)銷售商品房，應(yīng)當(dāng)向買受人出示商品房預(yù)售許可證明或者商品房現(xiàn)售備案證明。2.未取得商品房預(yù)售許可證明的，不得進(jìn)行商品房預(yù)售。未取得商品房現(xiàn)售備案證明的，不得進(jìn)行商品房現(xiàn)售。（二）銷售廣告與宣傳1.開發(fā)企業(yè)發(fā)布的商品房銷售廣告和宣傳資料所明示的事項(xiàng)，當(dāng)事人應(yīng)當(dāng)在商品房買賣合同中約定。2.廣告和宣傳資料不得含有虛假內(nèi)容，不得欺騙和誤導(dǎo)買受人。（三）銷售合同1.商品房銷售時(shí)，房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)和買受人應(yīng)當(dāng)訂立書面商品房買賣合同。2.商品房買賣合同應(yīng)當(dāng)明確以下主要內(nèi)容：當(dāng)事人名稱或者姓名和住所。商品房基本狀況。商品房的銷售方式。商品房價(jià)款的確定方式及總價(jià)款、付款方式、付款時(shí)間。交付使用條件及日期。裝飾、設(shè)備標(biāo)準(zhǔn)承諾。供水、供電、供熱、燃?xì)?、通訊、道路、綠化等配套基礎(chǔ)設(shè)施和公共設(shè)施的交付承諾和有關(guān)權(quán)益、責(zé)任。公共配套建筑的產(chǎn)權(quán)歸屬。面積差異的處理方式。辦理產(chǎn)權(quán)登記有關(guān)事宜。解決爭議的方法。違約責(zé)任。雙方約定的其他事項(xiàng)。（四）面積計(jì)算與誤差處理1.商品房建筑面積由套內(nèi)建筑面積和分?jǐn)偟墓灿薪ㄖ娣e組成，套內(nèi)建筑面積部分為獨(dú)立產(chǎn)權(quán)，分?jǐn)偟墓灿薪ㄖ娣e部分為共有產(chǎn)權(quán)，買受人按照法律、法規(guī)的規(guī)定對(duì)其享有權(quán)利，承擔(dān)責(zé)任。2.按套（單元）計(jì)價(jià)或者按套內(nèi)建筑面積計(jì)價(jià)的，商品房買賣合同中應(yīng)當(dāng)注明建筑面積和分?jǐn)偟墓灿薪ㄖ娣e。3.合同未作約定的，按以下原則處理：面積誤差比絕對(duì)值在3%以內(nèi)（含3%）的，據(jù)實(shí)結(jié)算房價(jià)款。面積誤差比絕對(duì)值超出3%時(shí)，買受人有權(quán)退房。買受人退房的，房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)應(yīng)當(dāng)在買受人提出退房之日起30日內(nèi)將買受人已付房價(jià)款退還給買受人，同時(shí)支付已付房價(jià)款利息。買受人不退房的，產(chǎn)權(quán)登記面積大于合同約定面積時(shí)，面積誤差比在3%以內(nèi)（含3%）部分的房價(jià)款由買受人補(bǔ)足；超出3%部分的房價(jià)款由房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)承擔(dān)，產(chǎn)權(quán)歸買受人。產(chǎn)權(quán)登記面積小于合同約定面積時(shí)，面積誤差比絕對(duì)值在3%以內(nèi)（含3%）部分的房價(jià)款由房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)返還買受人；絕對(duì)值超出3%部分的房價(jià)款由房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)雙倍返還買受人。（五）交付使用1.開發(fā)企業(yè)應(yīng)當(dāng)按照合同約定，將符合交付使用條件的商品房按期交付給買受人。未能按期交付的，開發(fā)企業(yè)應(yīng)當(dāng)承擔(dān)違約責(zé)任。2.交付使用的商品房應(yīng)當(dāng)符合下列條件：完成工程設(shè)計(jì)和合同約定的各項(xiàng)內(nèi)容。有完整的技術(shù)檔案和施工管理資料。有工程使用的主要建筑材料、建筑構(gòu)配件和設(shè)備的進(jìn)場(chǎng)試驗(yàn)報(bào)告。有勘察、設(shè)計(jì)、施工、工程監(jiān)理等單位分別簽署的質(zhì)量合格文件。有施工單位簽署的工程保修書。3.開發(fā)企業(yè)應(yīng)當(dāng)在商品房交付使用前按項(xiàng)目委托具有房產(chǎn)測(cè)繪資格的單位實(shí)施測(cè)繪，測(cè)繪成果報(bào)房地產(chǎn)行政主管部門審核后用于房屋權(quán)屬登記。四、商品房質(zhì)量與保修管理（一）質(zhì)量責(zé)任1.開發(fā)企業(yè)對(duì)所售商品房的質(zhì)量承擔(dān)保修責(zé)任。當(dāng)事人應(yīng)當(dāng)在合同中就保修范圍、保修期限、保修責(zé)任等內(nèi)容作出約定。保修期從交付之日起計(jì)算。2.商品住宅的保修期限不得低于建設(shè)工程承包單位向建設(shè)單位出具的質(zhì)量保修書約定保修期的存續(xù)期；存續(xù)期少于《商品住宅實(shí)行質(zhì)量保證書和住宅使用說明書制度的規(guī)定》（以下簡稱《規(guī)定》）中確定的最低保修期限的，保修期不得低于《規(guī)定》中確定的最低保修期限。非住宅商品房的保修期限不得低于建設(shè)工程承包單位向建設(shè)單位出具的質(zhì)量保修書約定保修期的存續(xù)期。（二）保修范圍與期限1.保修范圍包括地基基礎(chǔ)工程、主體結(jié)構(gòu)工程、屋面防水工程和其他土建工程，以及電氣管線、上下水管線的安裝工程，供熱、供冷系統(tǒng)工程等項(xiàng)目。2.屋面防水工程、有防水要求的衛(wèi)生間、房間和外墻面的防滲漏，保修期限為5年。3.供熱與供冷系統(tǒng)，保修期限為2個(gè)采暖期、供冷期。4.電氣管線、給排水管道、設(shè)備安裝和裝修工程，保修期限為2年。5.其他項(xiàng)目的保修期限由當(dāng)事人約定。（三）保修責(zé)任1.在保修期內(nèi)發(fā)生的屬于保修范圍的質(zhì)量問題，開發(fā)企業(yè)應(yīng)當(dāng)履行保修義務(wù)，并對(duì)造成的損失承擔(dān)賠償責(zé)任。2.開發(fā)企業(yè)不履行保修義務(wù)或者拖延履行保修義務(wù)的，業(yè)主可以自行或者委托他人修復(fù)，修復(fù)費(fèi)用及修復(fù)期間造成的其他損失由開發(fā)企業(yè)承擔(dān)。五、商品房權(quán)屬登記管理（一）登記申請(qǐng)1.商品房交付使用后，買受人應(yīng)當(dāng)在商品房交付使用之日起90日內(nèi)，持有關(guān)憑證到房屋所在地的房地產(chǎn)管理部門辦理權(quán)屬登記手續(xù)。2.開發(fā)企業(yè)應(yīng)當(dāng)協(xié)助商品房買受人辦理土地使用權(quán)變更和房屋所有權(quán)登記手續(xù)，并提供必要的證明文件。（二）登記辦理房地產(chǎn)管理部門應(yīng)當(dāng)自受理登記申請(qǐng)之日起7個(gè)工作日內(nèi)完成登記審查，并對(duì)符合登記條件的，予以登記，頒發(fā)房屋權(quán)屬證書；對(duì)不符合登記條件的，不予登記，并書面告知申請(qǐng)人不予登記的理由。（三）證書領(lǐng)取買受人自房屋交付使用之日起90日內(nèi)未取得房屋權(quán)屬證書的，除開發(fā)企業(yè)和買受人有特殊約定外，開發(fā)企業(yè)應(yīng)當(dāng)承擔(dān)違約責(zé)任。買受人領(lǐng)取房屋權(quán)屬證書后，應(yīng)當(dāng)按照國家規(guī)定繳納相關(guān)稅費(fèi)。六、法律責(zé)任（一）開發(fā)企業(yè)違法責(zé)任1.開發(fā)企業(yè)未取得預(yù)售許可擅自預(yù)售商品房的，由縣級(jí)以上人民政府房地產(chǎn)管理部門責(zé)令停止違法行為，沒收違法所得，可以并處已收取的預(yù)付款1%以下的罰款。2.開發(fā)企業(yè)隱瞞有關(guān)情況、提供虛假材料，或者采用欺騙、賄賂等不正當(dāng)手段取得商品房預(yù)售許可的，由房地產(chǎn)管理部門責(zé)令停止預(yù)售，撤銷商品房預(yù)售許可，并處3萬元罰款。3.開發(fā)企業(yè)不按照規(guī)定使用商品房預(yù)售款項(xiàng)的，由房地產(chǎn)管理部門責(zé)令限期糾正，并可處以違法所得3倍以下但不超過3萬元的罰款。4.開發(fā)企業(yè)將未組織竣工驗(yàn)收、驗(yàn)收不合格或者對(duì)不合格按合格驗(yàn)收的商品房擅自交付使用的，按照《建設(shè)工程質(zhì)量管理?xiàng)l例》的規(guī)定處罰。5.開發(fā)企業(yè)在商品住宅交付使用時(shí)，未向買受人提供《住宅質(zhì)量保證書》和《住宅使用說明書》的，由房地產(chǎn)管理部門責(zé)令限期改正；逾期不改正的，處以1萬元以下的罰款。（二）購房者違法責(zé)任1.買受人以隱瞞事實(shí)、提供虛假材料等方式騙取購房資格的，由房地產(chǎn)管理部門取消其購房資格，不予辦理產(chǎn)權(quán)登記，并處以1萬元以下的罰款；已購住房的，由房地產(chǎn)管理部門責(zé)令限期退回所購住房，并按同期銀行貸款利率收取利息。2.買受人未按照合同約定的時(shí)間付款的，按照合同約定承擔(dān)違約責(zé)任。逾期超過一定期限的，開發(fā)企業(yè)有權(quán)解除合同，并要求買受人承擔(dān)違約責(zé)任。（三）其他違法責(zé)任1.房地產(chǎn)中介服務(wù)機(jī)構(gòu)代理銷售不符合銷售條