樂(lè)山小區(qū)管理辦法一、總則（一）目的為了加強(qiáng)樂(lè)山小區(qū)的管理，維護(hù)小區(qū)的公共秩序，營(yíng)造安全、舒適、整潔、文明的居住環(huán)境，根據(jù)國(guó)家相關(guān)法律法規(guī)及行業(yè)標(biāo)準(zhǔn)，結(jié)合本小區(qū)實(shí)際情況，制定本管理辦法。（二）適用范圍本辦法適用于樂(lè)山小區(qū)內(nèi)的所有業(yè)主、物業(yè)使用人以及物業(yè)服務(wù)企業(yè)和相關(guān)管理部門(mén)。（三）基本原則1.依法管理原則：嚴(yán)格遵守國(guó)家法律法規(guī)，依法履行管理職責(zé)，保障小區(qū)管理工作的合法性、規(guī)范性。2.服務(wù)至上原則：以業(yè)主需求為導(dǎo)向，提供優(yōu)質(zhì)、高效、便捷的物業(yè)服務(wù)，不斷提升業(yè)主滿意度。3.公平公正原則：對(duì)待所有業(yè)主和物業(yè)使用人一視同仁，公平公正地處理各類(lèi)問(wèn)題和糾紛。4.共同參與原則：鼓勵(lì)業(yè)主積極參與小區(qū)管理，形成業(yè)主、物業(yè)使用人、物業(yè)服務(wù)企業(yè)和相關(guān)管理部門(mén)共同管理的良好局面。二、小區(qū)基本情況樂(lè)山小區(qū)位于[具體地址]，占地面積[X]平方米，建筑面積[X]平方米，共有[X]棟住宅樓，[X]戶業(yè)主。小區(qū)配套設(shè)施包括但不限于綠化景觀、停車(chē)場(chǎng)、健身設(shè)施、兒童游樂(lè)設(shè)施、物業(yè)管理用房等。三、業(yè)主及物業(yè)使用人權(quán)利與義務(wù)（一）權(quán)利1.依法享有房屋所有權(quán)及相關(guān)設(shè)施設(shè)備的使用權(quán)。2.參加業(yè)主大會(huì)會(huì)議，行使投票權(quán)。3.選舉業(yè)主委員會(huì)成員，并享有被選舉權(quán)。4.監(jiān)督業(yè)主委員會(huì)的工作。5.監(jiān)督物業(yè)服務(wù)企業(yè)的服務(wù)質(zhì)量，提出意見(jiàn)和建議。6.對(duì)小區(qū)公共部位、共用設(shè)施設(shè)備的使用情況享有知情權(quán)。7.按照規(guī)定享受小區(qū)公共收益。8.法律、法規(guī)規(guī)定的其他權(quán)利。（二）義務(wù)1.遵守國(guó)家法律法規(guī)和本小區(qū)管理辦法。2.遵守業(yè)主大會(huì)議事規(guī)則、管理規(guī)約，執(zhí)行業(yè)主大會(huì)和業(yè)主委員會(huì)的決定。3.按照物業(yè)服務(wù)合同約定，按時(shí)足額交納物業(yè)服務(wù)費(fèi)用。4.配合物業(yè)服務(wù)企業(yè)的管理工作，提供必要的協(xié)助。5.愛(ài)護(hù)小區(qū)公共部位、共用設(shè)施設(shè)備，不得擅自占用、損壞。6.不得在小區(qū)內(nèi)從事違法違規(guī)活動(dòng)，不得損害其他業(yè)主和物業(yè)使用人的合法權(quán)益。7.法律、法規(guī)規(guī)定的其他義務(wù)。四、物業(yè)服務(wù)企業(yè)職責(zé)（一）基本職責(zé)1.按照物業(yè)服務(wù)合同約定，提供專業(yè)化的物業(yè)服務(wù)，包括但不限于房屋及共用設(shè)施設(shè)備的維修、養(yǎng)護(hù)、管理，環(huán)境衛(wèi)生清掃，綠化養(yǎng)護(hù)，秩序維護(hù)等。2.制定并執(zhí)行小區(qū)管理制度和服務(wù)標(biāo)準(zhǔn)，不斷提升服務(wù)質(zhì)量。3.定期向業(yè)主公布物業(yè)服務(wù)費(fèi)用收支情況，接受業(yè)主監(jiān)督。（二）具體服務(wù)內(nèi)容1.房屋管理對(duì)房屋共用部位進(jìn)行日常巡查，及時(shí)發(fā)現(xiàn)并處理房屋損壞、滲漏等問(wèn)題。協(xié)助業(yè)主辦理房屋裝修手續(xù)，監(jiān)督裝修行為，確保裝修符合相關(guān)規(guī)定。2.共用設(shè)施設(shè)備管理建立共用設(shè)施設(shè)備檔案，定期進(jìn)行檢查、維護(hù)、保養(yǎng)，確保設(shè)施設(shè)備正常運(yùn)行。對(duì)電梯、消防設(shè)施、給排水系統(tǒng)等重點(diǎn)設(shè)施設(shè)備，按照規(guī)定委托專業(yè)機(jī)構(gòu)進(jìn)行檢測(cè)和維護(hù)。3.環(huán)境衛(wèi)生管理每日清掃小區(qū)公共區(qū)域，包括道路、樓道、電梯轎廂等，及時(shí)清運(yùn)垃圾。定期進(jìn)行消毒殺菌，預(yù)防疾病傳播。4.綠化養(yǎng)護(hù)管理對(duì)小區(qū)內(nèi)的綠化植物進(jìn)行日常養(yǎng)護(hù)，包括澆水、施肥、修剪、病蟲(chóng)害防治等。合理規(guī)劃綠化布局，不斷優(yōu)化綠化景觀。5.秩序維護(hù)管理制定并執(zhí)行小區(qū)門(mén)禁制度，對(duì)進(jìn)出人員、車(chē)輛進(jìn)行登記和查驗(yàn)。加強(qiáng)小區(qū)巡邏，及時(shí)發(fā)現(xiàn)并處理各類(lèi)安全隱患和突發(fā)事件。協(xié)助相關(guān)部門(mén)做好小區(qū)的治安防范工作。6.其他服務(wù)提供代收代繳水電費(fèi)、物業(yè)費(fèi)等服務(wù)。組織開(kāi)展小區(qū)文化活動(dòng)，豐富業(yè)主業(yè)余生活。（三）物業(yè)服務(wù)質(zhì)量考核1.建立物業(yè)服務(wù)質(zhì)量考核機(jī)制，定期對(duì)物業(yè)服務(wù)企業(yè)的服務(wù)質(zhì)量進(jìn)行考核評(píng)估。2.考核內(nèi)容包括服務(wù)標(biāo)準(zhǔn)執(zhí)行情況、業(yè)主滿意度調(diào)查結(jié)果、投訴處理情況等。3.根據(jù)考核結(jié)果，對(duì)物業(yè)服務(wù)企業(yè)進(jìn)行獎(jiǎng)懲，激勵(lì)其不斷提升服務(wù)質(zhì)量。五、小區(qū)公共區(qū)域管理（一）公共部位管理1.小區(qū)內(nèi)的房屋共用部位，如屋頂、外墻、樓道、樓梯間等，由物業(yè)服務(wù)企業(yè)負(fù)責(zé)日常維護(hù)和管理，業(yè)主不得擅自占用、損壞。2.禁止在公共部位堆放雜物、停放車(chē)輛、張貼小廣告等，保持公共部位整潔、暢通。（二）共用設(shè)施設(shè)備管理1.小區(qū)內(nèi)的共用設(shè)施設(shè)備，如電梯、消防設(shè)施、給排水系統(tǒng)、供電系統(tǒng)等，由物業(yè)服務(wù)企業(yè)按照規(guī)定進(jìn)行維護(hù)、保養(yǎng)和管理。2.業(yè)主和物業(yè)使用人不得擅自改變共用設(shè)施設(shè)備的用途和結(jié)構(gòu)，不得損壞共用設(shè)施設(shè)備。如需維修、改造共用設(shè)施設(shè)備，應(yīng)當(dāng)按照規(guī)定程序進(jìn)行。（三）綠化景觀管理1.小區(qū)內(nèi)的綠化景觀由物業(yè)服務(wù)企業(yè)負(fù)責(zé)養(yǎng)護(hù)管理，業(yè)主和物業(yè)使用人應(yīng)當(dāng)愛(ài)護(hù)綠化植物，不得踐踏草坪、攀折花木、破壞綠化設(shè)施。2.禁止在綠化區(qū)域內(nèi)種菜、搭建建筑物等，保持綠化景觀的美觀和整潔。（四）停車(chē)場(chǎng)管理1.小區(qū)內(nèi)的停車(chē)場(chǎng)分為地下停車(chē)場(chǎng)和地面停車(chē)場(chǎng)，由物業(yè)服務(wù)企業(yè)統(tǒng)一管理。2.業(yè)主和物業(yè)使用人如需使用停車(chē)場(chǎng)，應(yīng)當(dāng)按照規(guī)定辦理停車(chē)手續(xù)，繳納停車(chē)費(fèi)用。3.停車(chē)場(chǎng)內(nèi)應(yīng)當(dāng)按照規(guī)定設(shè)置交通標(biāo)志和標(biāo)線，確保車(chē)輛有序停放。禁止在停車(chē)場(chǎng)內(nèi)亂停亂放、堵塞消防通道等。六、小區(qū)環(huán)境衛(wèi)生管理（一）清掃保潔1.物業(yè)服務(wù)企業(yè)應(yīng)當(dāng)每日對(duì)小區(qū)公共區(qū)域進(jìn)行清掃保潔，包括道路、樓道、電梯轎廂、垃圾桶等，確保環(huán)境衛(wèi)生整潔。2.定期對(duì)小區(qū)內(nèi)的衛(wèi)生死角進(jìn)行清理，消除衛(wèi)生隱患。（二）垃圾分類(lèi)1.按照國(guó)家和地方有關(guān)垃圾分類(lèi)的規(guī)定，在小區(qū)內(nèi)設(shè)置垃圾分類(lèi)投放點(diǎn)，引導(dǎo)業(yè)主和物業(yè)使用人進(jìn)行垃圾分類(lèi)投放。2.物業(yè)服務(wù)企業(yè)應(yīng)當(dāng)與有資質(zhì)的垃圾處理企業(yè)簽訂合同，定期對(duì)垃圾分類(lèi)進(jìn)行收集、運(yùn)輸和處理。（三）環(huán)境衛(wèi)生監(jiān)督1.業(yè)主和物業(yè)使用人應(yīng)當(dāng)自覺(jué)維護(hù)小區(qū)環(huán)境衛(wèi)生，不得隨地吐痰、亂扔垃圾、亂倒污水等。2.物業(yè)服務(wù)企業(yè)應(yīng)當(dāng)加強(qiáng)對(duì)小區(qū)環(huán)境衛(wèi)生的監(jiān)督檢查，對(duì)違反環(huán)境衛(wèi)生管理規(guī)定的行為及時(shí)進(jìn)行制止和糾正。七、小區(qū)綠化管理（一）綠化養(yǎng)護(hù)1.物業(yè)服務(wù)企業(yè)應(yīng)當(dāng)按照綠化養(yǎng)護(hù)標(biāo)準(zhǔn)，定期對(duì)小區(qū)內(nèi)的綠化植物進(jìn)行澆水、施肥、修剪、病蟲(chóng)害防治等養(yǎng)護(hù)工作，確保綠化植物生長(zhǎng)良好。2.加強(qiáng)對(duì)綠化設(shè)施的維護(hù)管理，如圍欄、花架、景觀燈等，確保設(shè)施完好。（二）綠化改造1.根據(jù)小區(qū)實(shí)際情況和業(yè)主需求，適時(shí)對(duì)小區(qū)綠化進(jìn)行改造升級(jí)，優(yōu)化綠化布局，提升綠化景觀效果。2.綠化改造應(yīng)當(dāng)按照規(guī)定程序進(jìn)行，征求業(yè)主意見(jiàn)，確保改造方案合理可行。（三）綠化保護(hù)1.業(yè)主和物業(yè)使用人應(yīng)當(dāng)愛(ài)護(hù)小區(qū)綠化植物，不得擅自砍伐、移植、破壞綠化植物。2.禁止在綠化區(qū)域內(nèi)進(jìn)行燒烤、燃放煙花爆竹等活動(dòng)，避免對(duì)綠化植物造成損害。八、小區(qū)秩序維護(hù)管理（一）門(mén)禁管理1.小區(qū)實(shí)行封閉式管理，設(shè)置門(mén)禁系統(tǒng)。業(yè)主和物業(yè)使用人應(yīng)當(dāng)憑有效證件進(jìn)出小區(qū)，訪客應(yīng)當(dāng)進(jìn)行登記。2.物業(yè)服務(wù)企業(yè)應(yīng)當(dāng)加強(qiáng)對(duì)門(mén)禁系統(tǒng)的管理和維護(hù)，確保門(mén)禁系統(tǒng)正常運(yùn)行。（二）巡邏管理1.制定小區(qū)巡邏制度，安排專人負(fù)責(zé)巡邏工作。巡邏人員應(yīng)當(dāng)按照規(guī)定的時(shí)間和路線進(jìn)行巡邏，及時(shí)發(fā)現(xiàn)并處理各類(lèi)安全隱患和突發(fā)事件。2.巡邏人員應(yīng)當(dāng)佩戴明顯標(biāo)識(shí)，保持通訊暢通，做好巡邏記錄。（三）安全防范1.加強(qiáng)小區(qū)的安全防范工作，安裝監(jiān)控設(shè)備、報(bào)警裝置等安全設(shè)施，確保小區(qū)安全。2.配合相關(guān)部門(mén)做好小區(qū)的治安防范工作，加強(qiáng)與業(yè)主的溝通和聯(lián)系，提高業(yè)主的安全防范意識(shí)。（四）突發(fā)事件處理1.制定突發(fā)事件應(yīng)急預(yù)案，包括火災(zāi)、地震、盜竊、搶劫等突發(fā)事件的應(yīng)急處置措施。2.定期組織應(yīng)急演練，提高物業(yè)服務(wù)企業(yè)和業(yè)主的應(yīng)急處置能力。3.發(fā)生突發(fā)事件時(shí)，物業(yè)服務(wù)企業(yè)應(yīng)當(dāng)立即啟動(dòng)應(yīng)急預(yù)案，采取有效措施進(jìn)行處置，并及時(shí)報(bào)告相關(guān)部門(mén)。九、小區(qū)裝修管理（一）裝修申報(bào)1.業(yè)主和物業(yè)使用人如需進(jìn)行房屋裝修，應(yīng)當(dāng)提前向物業(yè)服務(wù)企業(yè)提交裝修申請(qǐng)，并提供相關(guān)資料，如裝修圖紙、施工單位資質(zhì)證明等。2.物業(yè)服務(wù)企業(yè)應(yīng)當(dāng)對(duì)裝修申請(qǐng)進(jìn)行審核，符合規(guī)定的予以批準(zhǔn)，并與業(yè)主簽訂裝修管理服務(wù)協(xié)議。（二）裝修施工管理1.業(yè)主和物業(yè)使用人應(yīng)當(dāng)按照裝修管理服務(wù)協(xié)議的約定，文明施工，不得影響其他業(yè)主的正常生活。2.物業(yè)服務(wù)企業(yè)應(yīng)當(dāng)加強(qiáng)對(duì)裝修施工現(xiàn)場(chǎng)的監(jiān)督檢查，確保施工安全，防止破壞房屋結(jié)構(gòu)、損壞共用設(shè)施設(shè)備等行為發(fā)生。3.裝修施工時(shí)間應(yīng)當(dāng)遵守國(guó)家和地方有關(guān)規(guī)定，避免在居民休息時(shí)間進(jìn)行產(chǎn)生噪聲、粉塵等污染的作業(yè)。（三）裝修驗(yàn)收1.裝修工程竣工后，業(yè)主應(yīng)當(dāng)通知物業(yè)服務(wù)企業(yè)進(jìn)行驗(yàn)收。物業(yè)服務(wù)企業(yè)應(yīng)當(dāng)按照裝修管理服務(wù)協(xié)議的約定和相關(guān)標(biāo)準(zhǔn)進(jìn)行驗(yàn)收。2.驗(yàn)收合格的，物業(yè)服務(wù)企業(yè)應(yīng)當(dāng)在裝修驗(yàn)收單上簽字確認(rèn)；驗(yàn)收不合格的，業(yè)主應(yīng)當(dāng)按照要求進(jìn)行整改，整改合格后重新申請(qǐng)驗(yàn)收。十、小區(qū)費(fèi)用管理（一）物業(yè)服務(wù)費(fèi)用1.物業(yè)服務(wù)費(fèi)用由業(yè)主按照物業(yè)服務(wù)合同約定的標(biāo)準(zhǔn)和方式繳納。物業(yè)服務(wù)費(fèi)用應(yīng)當(dāng)用于本辦法規(guī)定的物業(yè)服務(wù)支出，不得挪作他用。2.物業(yè)服務(wù)企業(yè)應(yīng)當(dāng)定期公布物業(yè)服務(wù)費(fèi)用收支情況，接受業(yè)主監(jiān)督。業(yè)主有權(quán)對(duì)物業(yè)服務(wù)費(fèi)用的收支情況進(jìn)行查詢和質(zhì)詢。（二）其他費(fèi)用1.小區(qū)內(nèi)的水電費(fèi)、停車(chē)費(fèi)、垃圾處理費(fèi)等其他費(fèi)用，由業(yè)主和物業(yè)使用人按照規(guī)定繳納。2.物業(yè)服務(wù)企業(yè)應(yīng)當(dāng)按照規(guī)定代收代繳水電費(fèi)、停車(chē)費(fèi)等費(fèi)用，并及時(shí)將費(fèi)用明細(xì)告知業(yè)主。（三）費(fèi)用調(diào)整1.物業(yè)服務(wù)費(fèi)用需要調(diào)整的，物業(yè)服務(wù)企業(yè)應(yīng)當(dāng)提前征求業(yè)主意見(jiàn)，并按照規(guī)定程序進(jìn)行調(diào)整。2.其他費(fèi)用的調(diào)整應(yīng)當(dāng)按照國(guó)家和地方有關(guān)規(guī)定執(zhí)行，并及時(shí)向業(yè)主公布。十一、小區(qū)投訴處理（一）投訴渠道1.設(shè)立專門(mén)的投訴電話、郵箱、信箱等投訴渠道，方便業(yè)主和物業(yè)使用人反映問(wèn)題。2.在小區(qū)內(nèi)顯著位置公布投訴渠道信息，確保業(yè)主和物業(yè)使用人能夠及時(shí)了解。（二）投訴處理流程1.接到投訴后，物業(yè)服務(wù)企業(yè)應(yīng)當(dāng)及時(shí)記錄投訴內(nèi)容，并安排專人進(jìn)行調(diào)查處理。2.調(diào)查處理結(jié)果應(yīng)當(dāng)在規(guī)定時(shí)間內(nèi)反饋給投訴人，并做好記錄。3.對(duì)于業(yè)主和物業(yè)使用人不滿意的處理結(jié)果，應(yīng)當(dāng)進(jìn)一步溝通協(xié)調(diào)，直至問(wèn)題得到妥善解決。（三）投訴跟蹤與回訪1.對(duì)投訴處理情況進(jìn)行跟蹤，確保問(wèn)題得到徹底解決。2.定期對(duì)投訴人進(jìn)行回訪，了解其對(duì)處理結(jié)果的滿意度，不斷改進(jìn)投訴處理工作。十二、小區(qū)檔案管理（一）檔案內(nèi)容1.小區(qū)業(yè)主檔案，包括業(yè)主基本信息、房屋信息、聯(lián)系方式等。2.物業(yè)服務(wù)合同、管理規(guī)約、業(yè)主大會(huì)議事規(guī)則等文件檔案。3.小區(qū)公共設(shè)施設(shè)備檔案，包括設(shè)施設(shè)備清單、維護(hù)保養(yǎng)記錄、檢測(cè)報(bào)告等。4.小區(qū)環(huán)境衛(wèi)生、綠化、秩序維護(hù)等管理工作檔案。5