房地產(chǎn)管理辦法一、總則（一）目的為加強(qiáng)房地產(chǎn)市場(chǎng)管理，規(guī)范房地產(chǎn)開發(fā)、經(jīng)營(yíng)、交易等行為，保障房地產(chǎn)權(quán)利人的合法權(quán)益，促進(jìn)房地產(chǎn)市場(chǎng)健康有序發(fā)展，根據(jù)國(guó)家相關(guān)法律法規(guī)，結(jié)合本地區(qū)實(shí)際情況，制定本辦法。（二）適用范圍本辦法適用于本行政區(qū)域內(nèi)國(guó)有土地上房地產(chǎn)開發(fā)、經(jīng)營(yíng)、交易、中介服務(wù)及相關(guān)管理活動(dòng)。集體土地上涉及房地產(chǎn)開發(fā)經(jīng)營(yíng)的，參照本辦法執(zhí)行。（三）基本原則1.依法管理原則嚴(yán)格依照國(guó)家法律法規(guī)及本辦法規(guī)定，對(duì)房地產(chǎn)市場(chǎng)各環(huán)節(jié)進(jìn)行規(guī)范管理，確保管理活動(dòng)有法可依、有章可循。2.公平公正原則維護(hù)房地產(chǎn)市場(chǎng)主體的合法權(quán)益，營(yíng)造公平競(jìng)爭(zhēng)的市場(chǎng)環(huán)境，保障交易各方在法律面前平等，公正處理各類房地產(chǎn)糾紛。3.宏觀調(diào)控與微觀管理相結(jié)合原則通過制定政策、規(guī)劃等手段對(duì)房地產(chǎn)市場(chǎng)進(jìn)行宏觀調(diào)控，引導(dǎo)市場(chǎng)供需平衡；同時(shí)加強(qiáng)對(duì)房地產(chǎn)開發(fā)、經(jīng)營(yíng)等具體活動(dòng)的微觀管理，提高市場(chǎng)運(yùn)行效率。4.動(dòng)態(tài)監(jiān)管原則隨著房地產(chǎn)市場(chǎng)的發(fā)展變化，不斷完善管理措施，加強(qiáng)對(duì)市場(chǎng)動(dòng)態(tài)的監(jiān)測(cè)和分析，及時(shí)調(diào)整管理策略，確保市場(chǎng)穩(wěn)定健康發(fā)展。二、房地產(chǎn)開發(fā)管理（一）開發(fā)企業(yè)資質(zhì)管理1.設(shè)立條件設(shè)立房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)，應(yīng)當(dāng)具備下列條件：有符合公司法人登記的名稱和組織機(jī)構(gòu)；有適應(yīng)房地產(chǎn)開發(fā)經(jīng)營(yíng)需要的固定的辦公用房；注冊(cè)資本100萬元以上；有4名以上持有資格證書的房地產(chǎn)專業(yè)、建筑工程專業(yè)的專職技術(shù)人員，2名以上持有資格證書的專職會(huì)計(jì)人員；法律、法規(guī)規(guī)定的其他條件。2.資質(zhì)等級(jí)劃分房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)資質(zhì)等級(jí)分為一、二、三、四級(jí)和暫定資質(zhì)。各等級(jí)資質(zhì)企業(yè)應(yīng)具備相應(yīng)的條件，如一級(jí)資質(zhì)企業(yè)需從事房地產(chǎn)開發(fā)經(jīng)營(yíng)5年以上，近3年房屋建筑面積累計(jì)竣工30萬平方米以上等。3.資質(zhì)申請(qǐng)與審批新設(shè)立的房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)，應(yīng)當(dāng)自領(lǐng)取營(yíng)業(yè)執(zhí)照之日起30日內(nèi)，持相關(guān)文件向房地產(chǎn)開發(fā)主管部門申請(qǐng)暫定資質(zhì)證書。暫定資質(zhì)有效期1年。有效期滿后，企業(yè)可申請(qǐng)核定相應(yīng)的資質(zhì)等級(jí)。房地產(chǎn)開發(fā)主管部門應(yīng)當(dāng)自受理申請(qǐng)之日起20個(gè)工作日內(nèi)，對(duì)符合條件的企業(yè)核發(fā)資質(zhì)證書；對(duì)不符合條件的，不予核發(fā)資質(zhì)證書，并書面說明理由。（二）項(xiàng)目開發(fā)建設(shè)管理1.項(xiàng)目立項(xiàng)與規(guī)劃房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目應(yīng)當(dāng)符合土地利用總體規(guī)劃、年度建設(shè)用地計(jì)劃和城市規(guī)劃、房地產(chǎn)開發(fā)年度計(jì)劃的要求。項(xiàng)目立項(xiàng)前，開發(fā)企業(yè)應(yīng)向發(fā)展改革部門提交項(xiàng)目申請(qǐng)報(bào)告、可行性研究報(bào)告等文件，經(jīng)批準(zhǔn)后方可進(jìn)行規(guī)劃設(shè)計(jì)等后續(xù)工作。規(guī)劃設(shè)計(jì)方案應(yīng)符合城市規(guī)劃要求，并征求相關(guān)部門和利害關(guān)系人的意見。2.土地取得與使用開發(fā)企業(yè)通過出讓、劃撥等方式取得土地使用權(quán)。土地出讓應(yīng)嚴(yán)格按照法定程序進(jìn)行，公開招標(biāo)、拍賣、掛牌出讓土地。開發(fā)企業(yè)應(yīng)按照土地出讓合同約定的用途、動(dòng)工開發(fā)期限等開發(fā)利用土地。超過出讓合同約定的動(dòng)工開發(fā)日期滿一年未動(dòng)工開發(fā)的，可以征收相當(dāng)于土地使用權(quán)出讓金百分之二十以下的土地閑置費(fèi)；滿二年未動(dòng)工開發(fā)的，可以無償收回土地使用權(quán)。3.項(xiàng)目建設(shè)施工管理開發(fā)企業(yè)應(yīng)依法通過招標(biāo)等方式選擇具有相應(yīng)資質(zhì)的施工企業(yè)進(jìn)行項(xiàng)目建設(shè)。施工企業(yè)應(yīng)按照工程建設(shè)標(biāo)準(zhǔn)和合同約定進(jìn)行施工，確保工程質(zhì)量和安全。開發(fā)企業(yè)應(yīng)加強(qiáng)對(duì)施工現(xiàn)場(chǎng)的管理，督促施工企業(yè)做好環(huán)境保護(hù)、文明施工等工作。建設(shè)工程竣工后，開發(fā)企業(yè)應(yīng)組織設(shè)計(jì)、施工、工程監(jiān)理等有關(guān)單位進(jìn)行竣工驗(yàn)收。經(jīng)驗(yàn)收合格的，方可交付使用。三、房地產(chǎn)經(jīng)營(yíng)管理（一）商品房銷售管理1.預(yù)售管理房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)預(yù)售商品房，應(yīng)當(dāng)符合下列條件：已交付全部土地使用權(quán)出讓金，取得土地使用權(quán)證書；持有建設(shè)工程規(guī)劃許可證和施工許可證；按提供預(yù)售的商品房計(jì)算，投入開發(fā)建設(shè)的資金達(dá)到工程建設(shè)總投資的25%以上，并已經(jīng)確定施工進(jìn)度和竣工交付日期；向縣級(jí)以上人民政府房產(chǎn)管理部門辦理預(yù)售登記，取得商品房預(yù)售許可證明。開發(fā)企業(yè)應(yīng)在預(yù)售場(chǎng)所顯著位置公示商品房預(yù)售許可證、預(yù)售方案等信息。預(yù)售方案應(yīng)包括項(xiàng)目基本情況、預(yù)售房屋套數(shù)、面積預(yù)測(cè)及分?jǐn)偳闆r、公共部位和公共設(shè)施的具體范圍、預(yù)售價(jià)格及變動(dòng)幅度、預(yù)售資金監(jiān)管落實(shí)情況等內(nèi)容。2.現(xiàn)售管理商品房現(xiàn)售，應(yīng)當(dāng)符合下列條件：現(xiàn)售商品房的房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)應(yīng)當(dāng)具有企業(yè)法人營(yíng)業(yè)執(zhí)照和房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)資質(zhì)證書；取得土地使用權(quán)證書或者使用土地的批準(zhǔn)文件；持有建設(shè)工程規(guī)劃許可證和施工許可證；已通過竣工驗(yàn)收；拆遷安置已經(jīng)落實(shí)；供水、供電、供熱、燃?xì)?、通訊等配套基礎(chǔ)設(shè)施具備交付使用條件，其他配套基礎(chǔ)設(shè)施和公共設(shè)施具備交付使用條件或者已確定施工進(jìn)度和交付日期；物業(yè)管理方案已經(jīng)落實(shí)。開發(fā)企業(yè)應(yīng)在現(xiàn)售商品房時(shí)向購(gòu)房人明示上述相關(guān)證明文件，并就房屋質(zhì)量、保修責(zé)任、配套設(shè)施等事項(xiàng)作出說明和承諾。3.銷售合同管理商品房銷售時(shí)，開發(fā)企業(yè)應(yīng)與購(gòu)房人簽訂書面商品房買賣合同。合同應(yīng)明確雙方的權(quán)利義務(wù)，包括房屋基本情況、價(jià)格、付款方式、交付期限、質(zhì)量標(biāo)準(zhǔn)、違約責(zé)任等內(nèi)容。開發(fā)企業(yè)不得采取返本銷售或者變相返本銷售的方式銷售商品房，不得采取售后包租或者變相售后包租的方式銷售未竣工商品房。（二）房屋租賃管理1.租賃合同登記備案房屋租賃當(dāng)事人應(yīng)當(dāng)簽訂書面租賃合同，并向房產(chǎn)管理部門登記備案。租賃合同應(yīng)包括租賃房屋的基本情況、租金及交付方式、租賃期限、雙方的權(quán)利義務(wù)、違約責(zé)任等內(nèi)容。辦理登記備案時(shí)，當(dāng)事人應(yīng)提交房屋租賃合同、房屋所有權(quán)證書或者其他合法權(quán)屬證明、當(dāng)事人的身份證明等文件。房產(chǎn)管理部門應(yīng)當(dāng)自受理房屋租賃登記備案申請(qǐng)之日起3個(gè)工作日內(nèi)，對(duì)符合登記備案條件的，予以登記備案，并向當(dāng)事人開具房屋租賃登記備案證明。2.租賃行為規(guī)范出租人應(yīng)當(dāng)按照合同約定履行房屋的維修義務(wù)并確保房屋和室內(nèi)設(shè)施安全。未及時(shí)修復(fù)損壞的房屋，影響承租人正常使用的，應(yīng)當(dāng)按照約定承擔(dān)賠償責(zé)任或者減少租金。房屋租賃期間內(nèi)，因贈(zèng)與、析產(chǎn)、繼承或者買賣轉(zhuǎn)讓房屋的，原房屋租賃合同繼續(xù)有效。承租人在租賃期間死亡的，與其生前共同居住的人可以按照原租賃合同租賃該房屋。四、房地產(chǎn)交易管理（一）交易市場(chǎng)管理1.交易場(chǎng)所設(shè)立本地區(qū)應(yīng)設(shè)立規(guī)范的房地產(chǎn)交易市場(chǎng)，為房地產(chǎn)交易提供集中、公開、透明的平臺(tái)。交易市場(chǎng)應(yīng)具備完善的交易設(shè)施和服務(wù)功能，包括信息發(fā)布、交易洽談、合同簽訂、資金監(jiān)管等區(qū)域。2.交易規(guī)則制定明確房地產(chǎn)交易的程序、方式、價(jià)格形成機(jī)制等規(guī)則。交易應(yīng)遵循自愿、公平、等價(jià)有償、誠(chéng)實(shí)信用的原則。禁止房地產(chǎn)交易中的欺詐、脅迫、惡意串通等違法行為。房地產(chǎn)轉(zhuǎn)讓、抵押、租賃等交易行為應(yīng)按照法定程序辦理相關(guān)手續(xù)。（二）房地產(chǎn)價(jià)格管理1.價(jià)格申報(bào)與公示房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)銷售商品房時(shí)，應(yīng)在規(guī)定時(shí)間內(nèi)向價(jià)格主管部門申報(bào)價(jià)格，并在銷售場(chǎng)所顯著位置公示。申報(bào)價(jià)格應(yīng)合理反映成本、市場(chǎng)供求等因素。價(jià)格主管部門應(yīng)加強(qiáng)對(duì)房地產(chǎn)價(jià)格的監(jiān)測(cè)和分析，定期公布房地產(chǎn)市場(chǎng)價(jià)格信息，引導(dǎo)市場(chǎng)理性定價(jià)。2.價(jià)格調(diào)控措施根據(jù)房地產(chǎn)市場(chǎng)形勢(shì)，政府可采取相應(yīng)的價(jià)格調(diào)控措施，如限購(gòu)、限貸、稅收調(diào)節(jié)等，以穩(wěn)定房?jī)r(jià)，防止房?jī)r(jià)過快上漲或下跌。對(duì)房地產(chǎn)價(jià)格明顯異常波動(dòng)的區(qū)域，可實(shí)施臨時(shí)價(jià)格干預(yù)措施。（三）房地產(chǎn)中介服務(wù)管理1.中介機(jī)構(gòu)資質(zhì)管理從事房地產(chǎn)中介服務(wù)的機(jī)構(gòu)，應(yīng)具備相應(yīng)的資質(zhì)條件，如房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)機(jī)構(gòu)應(yīng)具有一定數(shù)量的房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)人員，并取得營(yíng)業(yè)執(zhí)照和房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)機(jī)構(gòu)備案證明。房地產(chǎn)估價(jià)機(jī)構(gòu)應(yīng)取得房地產(chǎn)估價(jià)機(jī)構(gòu)資質(zhì)證書。2.服務(wù)行為規(guī)范中介機(jī)構(gòu)及其從業(yè)人員應(yīng)遵守職業(yè)道德和行業(yè)規(guī)范，誠(chéng)實(shí)守信，為委托人提供真實(shí)、準(zhǔn)確、完整的信息和專業(yè)的服務(wù)。不得隱瞞真實(shí)情況、提供虛假信息、惡意串通損害當(dāng)事人利益等。中介服務(wù)收費(fèi)應(yīng)明碼標(biāo)價(jià)，不得收取未予標(biāo)明的費(fèi)用。五、房地產(chǎn)權(quán)屬登記管理（一）登記種類與程序1.初始登記房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目竣工后，開發(fā)企業(yè)應(yīng)在規(guī)定期限內(nèi)向登記機(jī)構(gòu)申請(qǐng)房屋所有權(quán)初始登記。申請(qǐng)時(shí)應(yīng)提交土地使用權(quán)證書、建設(shè)工程規(guī)劃許可證、竣工驗(yàn)收證明等文件。登記機(jī)構(gòu)對(duì)符合條件的，予以登記，頒發(fā)房屋所有權(quán)證書。2.轉(zhuǎn)移登記因買賣、贈(zèng)與、繼承、互換等原因致使房屋所有權(quán)發(fā)生轉(zhuǎn)移的，當(dāng)事人應(yīng)在規(guī)定期限內(nèi)申請(qǐng)房屋所有權(quán)轉(zhuǎn)移登記。申請(qǐng)時(shí)應(yīng)提交房屋所有權(quán)證書、買賣合同、贈(zèng)與合同、繼承證明等相關(guān)文件。登記機(jī)構(gòu)審核后，辦理轉(zhuǎn)移登記手續(xù)。3.變更登記房屋所有權(quán)人姓名或者名稱變更、房屋坐落的街道、門牌號(hào)或者房屋名稱變更、房屋面積增加或者減少、房屋用途變更等情形，當(dāng)事人應(yīng)申請(qǐng)房屋所有權(quán)變更登記。申請(qǐng)時(shí)應(yīng)提交相關(guān)證明文件，登記機(jī)構(gòu)予以審核辦理。4.注銷登記房屋滅失、土地使用年限屆滿、他項(xiàng)權(quán)利終止等情形，當(dāng)事人應(yīng)申請(qǐng)房屋所有權(quán)注銷登記。登記機(jī)構(gòu)核實(shí)情況后，辦理注銷登記手續(xù)。（二）登記機(jī)構(gòu)職責(zé)1.審核職責(zé)登記機(jī)構(gòu)應(yīng)嚴(yán)格按照法律法規(guī)規(guī)定，對(duì)當(dāng)事人提交的登記申請(qǐng)文件進(jìn)行審核。審核內(nèi)容包括申請(qǐng)主體資格、申請(qǐng)材料的真實(shí)性、合法性、有效性等。對(duì)符合條件的申請(qǐng)予以登記，對(duì)不符合條件的，不予登記并書面說明理由。2.檔案管理職責(zé)負(fù)責(zé)建立健全房地產(chǎn)權(quán)屬登記檔案管理制度，妥善保管登記檔案。檔案應(yīng)包括登記申請(qǐng)書、申請(qǐng)人身份證明、不動(dòng)產(chǎn)權(quán)屬來源證明材料、登記原因證明文件等資料。檔案應(yīng)按照規(guī)定的期限進(jìn)行保管，確保檔案的安全和完整。六、房地產(chǎn)物業(yè)管理（一）物業(yè)服務(wù)企業(yè)資質(zhì)管理物業(yè)服務(wù)企業(yè)應(yīng)按照規(guī)定取得相應(yīng)的資質(zhì)等級(jí)。資質(zhì)等級(jí)分為一、二、三級(jí)和暫定資質(zhì)。不同等級(jí)資質(zhì)的企業(yè)承接不同規(guī)模和類型的物業(yè)管理項(xiàng)目。新設(shè)立的物業(yè)服務(wù)企業(yè)，應(yīng)自領(lǐng)取營(yíng)業(yè)執(zhí)照之日起30日內(nèi)，持相關(guān)文件向房產(chǎn)管理部門申請(qǐng)暫定資質(zhì)證書。資質(zhì)審批部門應(yīng)在規(guī)定時(shí)間內(nèi)作出審批決定。（二）物業(yè)服務(wù)合同管理建設(shè)單位依法與物業(yè)服務(wù)人訂立的前期物業(yè)服務(wù)合同，對(duì)業(yè)主具有法律約束力。業(yè)主大會(huì)成立后，業(yè)主委員會(huì)有權(quán)決定續(xù)聘或者另行選聘物業(yè)服務(wù)人，并簽訂物業(yè)服務(wù)合同。物業(yè)服務(wù)合同應(yīng)明確服務(wù)內(nèi)容、服務(wù)標(biāo)準(zhǔn)、收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)、雙方權(quán)利義務(wù)、違約責(zé)任等條款。物業(yè)服務(wù)企業(yè)應(yīng)按照合同約定提供服務(wù)，業(yè)主應(yīng)按照合同約定繳納物業(yè)服務(wù)費(fèi)用。（三）物業(yè)專項(xiàng)維修資金管理物業(yè)專項(xiàng)維修資金是專項(xiàng)用于物業(yè)共用部位、共用設(shè)施設(shè)備保修期滿后的維修和更新、改造的資金。業(yè)主按照規(guī)定繳納物業(yè)專項(xiàng)維修資金。維修資金應(yīng)存入專戶，專款專用，由業(yè)主大會(huì)或其授權(quán)的業(yè)主委員會(huì)、物業(yè)服務(wù)企業(yè)按照規(guī)定程序使用。維修資金的使用情況應(yīng)定期向業(yè)主公布，接受業(yè)主監(jiān)督。七、房地產(chǎn)市場(chǎng)監(jiān)督檢查（一）檢查內(nèi)容與方式1.檢查內(nèi)容包括房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)資質(zhì)、項(xiàng)目建設(shè)進(jìn)度、銷售行為、房屋質(zhì)量等；房地產(chǎn)經(jīng)營(yíng)企業(yè)的經(jīng)營(yíng)活動(dòng)、價(jià)格執(zhí)行情況；房地產(chǎn)中介服務(wù)機(jī)構(gòu)的資質(zhì)及服務(wù)行為；房地產(chǎn)權(quán)屬登記情況；物業(yè)服務(wù)企業(yè)的服務(wù)質(zhì)量、收費(fèi)情況等。2.檢查方式采取定期檢查與不定期抽查相結(jié)合的方式。定期檢查可每年組織一次全面檢查，不定期抽查根據(jù)市場(chǎng)情況和群眾舉報(bào)等適時(shí)進(jìn)行。檢查可通過查閱資料、現(xiàn)場(chǎng)勘查、詢問當(dāng)事人等方式進(jìn)行。（二）違法行為查處對(duì)檢查中發(fā)現(xiàn)的違法行為，按照相關(guān)法律法規(guī)規(guī)定進(jìn)行查處。對(duì)房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)未取得資質(zhì)