購(gòu)物中心商業(yè)物業(yè)接管驗(yàn)收管理(前期物業(yè)管理階段)制度

(1)目標(biāo)

規(guī)范商業(yè)物業(yè)接管驗(yàn)收工作，為后續(xù)物業(yè)經(jīng)營(yíng)管理工作

打下良好的基礎(chǔ),保障商業(yè)項(xiàng)目接管驗(yàn)收工作順利推進(jìn)；

為業(yè)主或租戶(hù)接房和入場(chǎng)裝修創(chuàng)造條件，實(shí)現(xiàn)商業(yè)項(xiàng)目按期

開(kāi)業(yè)或試營(yíng)業(yè)特制定本辦法；

(2)適用范圍

1)本辦法適用于購(gòu)物中心發(fā)展管理有限公司下轄集團(tuán)委托

管理前期介入的商業(yè)項(xiàng)目；

2)適用于購(gòu)物中心發(fā)展管理有限公司外接前期介入的商業(yè)

項(xiàng)目；

(3)說(shuō)明：本辦法對(duì)接管驗(yàn)收流程流程、接管驗(yàn)收原則，

組織機(jī)構(gòu)職責(zé)，保障措施，遺留工程處理辦法均作出描述，

前期介入項(xiàng)目可依據(jù)本辦法結(jié)合項(xiàng)目實(shí)際情況制定＜**項(xiàng)目

接管驗(yàn)收方案》，該方案報(bào)公司審批后用以指導(dǎo)項(xiàng)目接管驗(yàn)

收工作有序開(kāi)展；

(4)接管驗(yàn)收組織及職責(zé)

1)領(lǐng)導(dǎo)小組組織：

由開(kāi)發(fā)公司、購(gòu)物中心、物業(yè)公司抽調(diào)專(zhuān)人組成項(xiàng)目接管驗(yàn)

收專(zhuān)項(xiàng)工作領(lǐng)導(dǎo)小組；

職責(zé)：

?負(fù)責(zé)工作小組組建，接管工作實(shí)施安排；

?制定接管驗(yàn)收計(jì)劃（交付計(jì)劃/接管計(jì)劃）；確保接管驗(yàn)

收工作質(zhì)量及進(jìn)度；

?負(fù)責(zé)接管驗(yàn)收后工程整改組織

2）工作小組組織：

開(kāi)發(fā)公司下設(shè)項(xiàng)目物業(yè)交付小如，購(gòu)物中心和物業(yè)公司下設(shè)

物業(yè)接管驗(yàn)收小組。

職責(zé)：

A、按接管驗(yàn)收領(lǐng)導(dǎo)小組授權(quán)實(shí)施接管驗(yàn)收工作；

B、負(fù)責(zé)接管驗(yàn)收工作工程遺留問(wèn)題整改工作；

（5）接管驗(yàn)收原則：

1）定期議會(huì)原則：建立接管驗(yàn)收工作聯(lián)系會(huì)議制，定期或

不定期開(kāi)會(huì)商討解決接管驗(yàn)收中存在的問(wèn)題

2）一次性移交原則：即開(kāi)發(fā)公司按交付計(jì)劃一次性將物業(yè)

交付管理公司（購(gòu)物中心、物業(yè)公司），勿需再由購(gòu)物中心

交付物業(yè)公司，避免重復(fù)勞動(dòng)；

3）交付整改原則：開(kāi)發(fā)公司雖然將實(shí)物量和部分功能移交

管理公司，但因設(shè)計(jì)缺陷，施工缺陷帶來(lái)的工程遺留問(wèn)題任

由開(kāi)發(fā)公司負(fù)責(zé)，具體按《工程整改管理辦法》實(shí)施；

4）移交備忘原則：對(duì)接管驗(yàn)收過(guò)程中，因設(shè)計(jì)缺陷而不能

改正或暫時(shí)勿需改正的設(shè)計(jì)施工缺陷，功能沒(méi)辦法移交等特

殊情況，接管方與移交方應(yīng)以《移交備忘錄》方式記載；

5）管理權(quán)屬移交原則：物業(yè)移交后，管理公司（購(gòu)物中心/

2

物業(yè)公司)履行功能管理，實(shí)物量，成品保護(hù)責(zé)任；

(6)接管驗(yàn)收依據(jù)和標(biāo)準(zhǔn)

1)政策法規(guī)依據(jù)：《物業(yè)管理?xiàng)l例》、《建設(shè)項(xiàng)目/工程竣工

驗(yàn)收辦法》、《竣工綜合驗(yàn)收管理辦法》；

2)技術(shù)依據(jù)：《商業(yè)物業(yè)移交標(biāo)準(zhǔn)》、《房屋接管驗(yàn)收標(biāo)

準(zhǔn)》和國(guó)家相關(guān)的建筑、安裝、設(shè)計(jì)、施工驗(yàn)收規(guī)范及

項(xiàng)目設(shè)計(jì)、施工、竣工等相關(guān)技術(shù)資料；

3)管理依據(jù)：

A、開(kāi)發(fā)商與購(gòu)物中心簽署的《物業(yè)委托經(jīng)營(yíng)管理

協(xié)議》；

B、購(gòu)物中心與物業(yè)公司簽定的《基礎(chǔ)物業(yè)委托管

理合同》；

(7)驗(yàn)收性質(zhì)剖析：

竣工綜合驗(yàn)收、物業(yè)接管驗(yàn)收以及業(yè)主接房驗(yàn)收組成，

這三種驗(yàn)收具有不同的驗(yàn)收目的、不同的條件、不同的交接

對(duì)象。

竣工綜合驗(yàn)收是國(guó)家相關(guān)職能部門(mén)、物業(yè)建設(shè)單位按

《建設(shè)項(xiàng)目/工程竣工驗(yàn)收辦法》、《竣工綜合險(xiǎn)收管理辦法》

以及相應(yīng)的建筑、安裝、設(shè)計(jì)、施工、驗(yàn)收技術(shù)規(guī)范對(duì)建成

物業(yè)的建筑主體、圍護(hù)結(jié)構(gòu)、裝飾裝修及配套的設(shè)備實(shí)施是

否達(dá)到設(shè)計(jì)要求進(jìn)行查驗(yàn)，是項(xiàng)目承建單位向項(xiàng)目建設(shè)單位

移交產(chǎn)品的過(guò)程。

物業(yè)接管驗(yàn)收是物業(yè)管理企業(yè)受發(fā)展商和業(yè)主的要

求，在物業(yè)竣工綜合驗(yàn)收的基礎(chǔ)上依據(jù)《物業(yè)管理?xiàng)l例》、

《房屋接管驗(yàn)收標(biāo)準(zhǔn)》，參照相應(yīng)的建筑、安裝、設(shè)計(jì)、施

工、驗(yàn)收規(guī)范，從物業(yè)使用和管理的角度對(duì)建成物業(yè)的施工

質(zhì)量以及滿(mǎn)足使用功能為主要內(nèi)容的再檢驗(yàn)，是物業(yè)建設(shè)單

位把建成物業(yè)移交給物業(yè)管理企業(yè)的過(guò)程。

業(yè)主收房驗(yàn)收是物業(yè)管理企業(yè)接受發(fā)展商的委托，依

據(jù)《售房合同》和《交房標(biāo)準(zhǔn)》向物業(yè)的買(mǎi)受人即業(yè)主移交

其所購(gòu)單位物業(yè)的過(guò)程。

竣工及軍公蛤收

物"驗(yàn)收k

項(xiàng)目承建方項(xiàng)目建設(shè)方n

V，力二心V

（8）接管驗(yàn)收步驟

1）點(diǎn)交驗(yàn)收階段（即實(shí)物量的交接）

2）使用驗(yàn)收接管階段

3）交接驗(yàn)收階段。

實(shí)際操作中，三個(gè)階段工作可細(xì)化分解，落實(shí)時(shí)間節(jié)點(diǎn)，參

與部門(mén)與人員作出實(shí)物量，功能等驗(yàn)收；按《接管驗(yàn)收籌備

實(shí)施進(jìn)度標(biāo)》表達(dá)，接管驗(yàn)收流程以《接管驗(yàn)收流程圖》的

方式表達(dá)；

4

(9)相關(guān)支持文件：

?《工程整改管理辦法》

?《商業(yè)物業(yè)移交標(biāo)準(zhǔn)》

表格：

?接管驗(yàn)收實(shí)物量移交記錄表

?接管驗(yàn)收功能移交記錄表

?接管驗(yàn)收資料移交記錄表

購(gòu)物中心商業(yè)物業(yè)業(yè)主/租戶(hù)交房管理制度

(1)目的：為了規(guī)范購(gòu)物中心發(fā)展管理有限公司下轄商業(yè)項(xiàng)

目銷(xiāo)售或租賃物業(yè)按銷(xiāo)售合同或租賃合同約定時(shí)限按期交

房，實(shí)施有方，有效，規(guī)范管理，有力的保障商業(yè)項(xiàng)目交房

工作順利推進(jìn)，為業(yè)主或租戶(hù)入場(chǎng)裝修創(chuàng)造條件，實(shí)現(xiàn)商業(yè)

項(xiàng)目按期開(kāi)業(yè)或試營(yíng)業(yè)特制定本辦法；

(2)適用范圍：

1)本辦法適用于購(gòu)物中心發(fā)展管理有限公司下轄集團(tuán)委托

管理前期介入的商業(yè)項(xiàng)目；

2)適用于購(gòu)物中心發(fā)展管理有限公司外接前期介入的商業(yè)

項(xiàng)目；

(3)說(shuō)明：本辦法對(duì)交房管理流程、交房臨時(shí)組織機(jī)構(gòu)職

責(zé)，保障措施，突發(fā)事件處理均作出描述，項(xiàng)目可依據(jù)本辦

法結(jié)合項(xiàng)目實(shí)際情況，制定適合該項(xiàng)目的《**項(xiàng)目交房方

案》，報(bào)批公司審批后實(shí)施；

(4)交房工作組織及職責(zé)

1)領(lǐng)導(dǎo)小組組織：

購(gòu)物中心、開(kāi)發(fā)公司、物業(yè)公司、營(yíng)銷(xiāo)中心共同如成交房領(lǐng)

導(dǎo)小組，營(yíng)銷(xiāo)中心總監(jiān)任組長(zhǎng)。

領(lǐng)導(dǎo)小組工作職責(zé)：

A、全面負(fù)責(zé)交付工作的順利推進(jìn)

B、協(xié)調(diào)各小組的工作

C、處理房屋交付過(guò)程中出現(xiàn)的應(yīng)急突發(fā)事件

2)工作小組組織：

由接待驗(yàn)證組，簽約組，收費(fèi)組和驗(yàn)房組四個(gè)小組構(gòu)成，小

組成員由營(yíng)銷(xiāo)中心，購(gòu)物中心，物業(yè)公司，開(kāi)發(fā)公司組成，

并根據(jù)交房規(guī)模，集中性，預(yù)期不良性等因數(shù)確定具體工作

人員數(shù)量和質(zhì)量；

工作小組工作職責(zé)：

A、按行政的屬關(guān)系分配一級(jí)職能，以《職能分配圖》的

方式表達(dá)；

B、按交房工作中具體工作崗位分配二級(jí)職能，以《職能

分解表》的方式表達(dá)；

C、交房前期籌備工作按部門(mén)落實(shí)人頭和具體時(shí)間節(jié)點(diǎn)

方式以《交房工作籌備實(shí)施進(jìn)度表》方式表達(dá)；

6

（5）物業(yè)交付依據(jù)：

1）銷(xiāo)售合同《物業(yè)配套標(biāo)準(zhǔn)》

2）租賃合同《商業(yè)物業(yè)配置通用標(biāo)準(zhǔn)》

3）租賃合同《商業(yè)物業(yè)配置移交標(biāo)準(zhǔn)與維護(hù)界面》

（6）相關(guān)配套文件及培訓(xùn)

1）現(xiàn)場(chǎng)公示文件：讓客戶(hù)在接房過(guò)程中充分了解接房程

序，費(fèi)用來(lái)源及收取標(biāo)準(zhǔn)，了解管理公司基本情況等信息,

讓接完房以后的客戶(hù)掌握裝修必備文件及辦理程序，形成

管理閉環(huán)和一條龍服務(wù)模式；配套文件組成：

接房流程圖，裝修管理流程圖，備案證明，大修基金管理

辦法（政府文件），收費(fèi)批文，購(gòu)物中心簡(jiǎn)介，集團(tuán)簡(jiǎn)介,

營(yíng)業(yè)執(zhí)照，裝修收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)等，

2）相關(guān)支持文件：履行合法的交房手續(xù)是交房過(guò)程重要

一環(huán)；

A、交房文件：

?接房通知書(shū)（投資戶(hù)/投資經(jīng)營(yíng)戶(hù)/租戶(hù)）

?接房手續(xù)辦理須知（投資戶(hù)/投資經(jīng)營(yíng)戶(hù)/租戶(hù)）

?接房手續(xù)辦理流程表

?驗(yàn)房記錄表

?驗(yàn)房遺留問(wèn)題整改通知單

?實(shí)物交接書(shū)（投資戶(hù)/投資經(jīng)營(yíng)戶(hù)/租戶(hù)）

B、租賃性文件:

?簽約類(lèi)文件：

物業(yè)管理協(xié)議》

經(jīng)營(yíng)管理協(xié)議》（僅限投資經(jīng)營(yíng)戶(hù)）

?發(fā)放類(lèi)文件

《店鋪經(jīng)營(yíng)規(guī)范》（僅限投資經(jīng)營(yíng)戶(hù)）

《業(yè)主/租賃戶(hù)裝修手冊(cè)》（僅限投資經(jīng)營(yíng)戶(hù)）

（7）交房統(tǒng)一說(shuō)辭：統(tǒng)一說(shuō)辭是有效解決交房糾紛的重要

手段，讓專(zhuān)業(yè)的人員進(jìn)一步鞏固物業(yè)管理法規(guī)，建筑法規(guī)，

增強(qiáng)物業(yè)管理實(shí)物人事，讓非專(zhuān)業(yè)人事了解后上崗，避免糾

紛或糾紛升級(jí)；

（8）培訓(xùn)內(nèi)容:

1）交房流程

2）交房文件的使用和管理

3）交房統(tǒng)一說(shuō)辭，驗(yàn)房方法和技巧

4）突發(fā)事件處理

5）禮儀培訓(xùn)

商業(yè)物業(yè)集中裝修管理制度

（1）目的：

規(guī)范購(gòu)物中心發(fā)展管理有限公司下轄商業(yè)項(xiàng)目客戶(hù)入

8

場(chǎng)集中裝修階段實(shí)施有序，有效，規(guī)范管理，有力的保障商

業(yè)項(xiàng)目客戶(hù)集中裝修工作順利推進(jìn)，確保商業(yè)項(xiàng)目按期開(kāi)業(yè)

或試營(yíng)業(yè)特制定本辦法；

(2)適用范圍：

本辦法適用于購(gòu)物中心發(fā)展管理有限公司下轄集團(tuán)委托

管理前期介入的商業(yè)項(xiàng)目；

適用于購(gòu)物中心發(fā)展管理有限公司外接前期介入的商業(yè)項(xiàng)

目；

適用于在營(yíng)商業(yè)項(xiàng)目裝修管理工作，在營(yíng)項(xiàng)目可依據(jù)本辦法

適度簡(jiǎn)化程序或在費(fèi)用收取方面擴(kuò)大靈活經(jīng)營(yíng)自主權(quán)；

(3)說(shuō)明：

本辦法對(duì)裝修管理流程、裝修管理側(cè)重點(diǎn)，突發(fā)事件處理均

作出描述，項(xiàng)目可依據(jù)本辦法結(jié)合項(xiàng)目實(shí)際情況，制定適合

該項(xiàng)目的《**項(xiàng)目裝修管理方案》，報(bào)批公司備案后實(shí)施；

值得一提的是裝修方案終審，費(fèi)用審批權(quán)利必須由項(xiàng)目第一

負(fù)責(zé)人簽字確認(rèn)；

(4)裝修管理工作組織及職責(zé)

1)領(lǐng)導(dǎo)小組組織：

由項(xiàng)目分公司第一負(fù)責(zé)人和物業(yè)公司第一負(fù)責(zé)人；

2)領(lǐng)導(dǎo)小組工作職責(zé)：

A、制定本項(xiàng)目裝修管理方案和應(yīng)急預(yù)案

B、全面負(fù)責(zé)裝修工作的順利推進(jìn)

C、協(xié)調(diào)開(kāi)發(fā)公司，管理公司，物業(yè)公司穿插作業(yè)工作；

3）工作小組組織：

A、項(xiàng)目分公司，物業(yè)公司管理處工程管理人員；

B、工作小組工作職責(zé)：裝修管理二級(jí)職能，以《修管理部

門(mén)職能分配表》方式表達(dá)；

C、負(fù)責(zé)裝修方案集中審核，引導(dǎo)規(guī)費(fèi)繳交；

D、現(xiàn)場(chǎng)裝修巡查跟進(jìn)；

E、裝修過(guò)程中突發(fā)事件處理；

（4）相關(guān)配套文件及培訓(xùn)

1）現(xiàn)場(chǎng)公示文件：讓客戶(hù)在裝修過(guò)程中充分了裝修管理

程序，費(fèi)用收取標(biāo)準(zhǔn)，了解管理公司基本情況等信息，形

成管理閉環(huán)和一條龍服務(wù)模式；

裝修管理流程圖，購(gòu)物中心簡(jiǎn)介，集團(tuán)簡(jiǎn)介，營(yíng)業(yè)執(zhí)照，

《裝修收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)》等；

2）相關(guān)支持文件及培訓(xùn)：

?裝修手冊(cè)

?裝修管理作業(yè)指導(dǎo)書(shū)

?巡場(chǎng)檢查作業(yè)指導(dǎo)書(shū)

?消防安全責(zé)任書(shū)

配套表格

?裝修申請(qǐng)表

?裝修項(xiàng)目審批表

10

?裝修許可證

?臨時(shí)動(dòng)火作業(yè)申請(qǐng)表

?裝修違章整改通知書(shū)

?裝修檢查記錄表

?裝修竣工驗(yàn)收表

?繳費(fèi)通知單

(5)培訓(xùn)內(nèi)容：

1)裝修管理流程

2)裝修管理文件使用和管理

3)突發(fā)事件處理

(6)集中裝修時(shí)間安排：

項(xiàng)目分公司根據(jù)項(xiàng)目建設(shè)進(jìn)度，招商情況分階段分批次

制定裝修計(jì)劃，按《裝修實(shí)施計(jì)劃》表達(dá)；

運(yùn)營(yíng)中的物業(yè)管理制度

5.2.1裝修管理

(1)目的

規(guī)范經(jīng)營(yíng)戶(hù)二次裝修管理工作，降低經(jīng)營(yíng)戶(hù)二次裝修違規(guī)

率，保障商場(chǎng)公共設(shè)施的正常使用。

(2)適用范圍：

適用于分公司經(jīng)營(yíng)戶(hù)二次裝修管理工作.

（3）職責(zé)：

A、營(yíng)運(yùn)部負(fù)責(zé)經(jīng)營(yíng)戶(hù)裝修申請(qǐng)的宙批及重大裝修事故的

處理.

B、招商部負(fù)責(zé)經(jīng)營(yíng)戶(hù)裝修申請(qǐng)裝修手續(xù)的辦理

C、營(yíng)運(yùn)部負(fù)責(zé)依照本規(guī)程實(shí)施裝修施工檢查.驗(yàn)收工作.

D、營(yíng)運(yùn)部負(fù)責(zé)核查、收取裝修管理費(fèi)用.

E、物業(yè)公司保安部負(fù)責(zé)裝修施工人員安全監(jiān)督管理.

F、物業(yè)公司的工程維修部負(fù)責(zé)裝修期間施工臨時(shí)用水用

電監(jiān)督管理.

G、物業(yè)公司的保潔部負(fù)責(zé)裝修垃圾的清潔監(jiān)督管理.

（4）程序要點(diǎn).

1）裝修的申請(qǐng)與審批.

A、申請(qǐng)：經(jīng)營(yíng)戶(hù)向綜合部提出裝修申請(qǐng)（租戶(hù)必須持業(yè)務(wù)部

進(jìn)場(chǎng)通知書(shū)、業(yè)主必須持售房合同與業(yè)主身份證）：

B、經(jīng)營(yíng)戶(hù)填寫(xiě)〈裝修申請(qǐng)表》各項(xiàng)內(nèi)容，并附裝修設(shè)計(jì)方案；

C、經(jīng)營(yíng)戶(hù)聘請(qǐng)的施工隊(duì)，須附裝修公司營(yíng)業(yè)執(zhí)照復(fù)印件一份

及裝修公司資質(zhì)證書(shū)復(fù)印件一份；

D、裝修較大商鋪（S大于100M2.）娛樂(lè)場(chǎng)所時(shí)，需提供城市

消防部門(mén)提供的裝修審核意見(jiàn)書(shū).

2）審核與審批：

A、綜合部接到裝修申請(qǐng)當(dāng)日，依據(jù)“裝修管理規(guī)定”的條款

給予審核：

12

?尺寸是否合理，有無(wú)影響鄰近經(jīng)營(yíng)戶(hù)；

?平面布置是否合理，符不符合區(qū)域的流通特點(diǎn)；

?相鄰商鋪視覺(jué)通透性有沒(méi)有被遮擋；

?樣式風(fēng)格與產(chǎn)品特性是否協(xié)調(diào)；

?用電量有無(wú)超出區(qū)域承受度；

?有沒(méi)有遵守圖紙審批規(guī)范；

?設(shè)置內(nèi)倉(cāng)須提出申請(qǐng)，原則上商鋪內(nèi)不得設(shè)內(nèi)倉(cāng)；

?燈箱尺寸、顏色、數(shù)量及設(shè)計(jì)經(jīng)過(guò)管理公司批準(zhǔn)，并一定

要設(shè)檢修孔、散熱孔；

?店鋪內(nèi)有機(jī)電設(shè)備、設(shè)施，一定注意設(shè)計(jì)裝修方案，不

能妨礙其功能發(fā)揮，更不能任意加改；

?裝修設(shè)計(jì)是否對(duì)房屋結(jié)構(gòu)，外墻立面，公共設(shè)施設(shè)備造

成改動(dòng)，破壞.

?裝修設(shè)計(jì)是否有嚴(yán)重的消防隱患.

?是否有其它違章情況.

?不宜審批情況

涉及有拆改承重墻的

涉及有消防隱患的

涉及有破壞外墻體立面的

涉及有破壞預(yù)埋管線(xiàn)

B、在確認(rèn)裝修設(shè)計(jì)不會(huì)對(duì)商場(chǎng)安全、公共設(shè)施設(shè)備正常使

用及房屋外觀(guān)造成不良影響時(shí)，綜合部經(jīng)理應(yīng)當(dāng)在一個(gè)工

作日內(nèi)給出審批意見(jiàn).

C、營(yíng)運(yùn)部經(jīng)理審批同意的經(jīng)營(yíng)戶(hù)裝修設(shè)計(jì)方案應(yīng)報(bào)物業(yè)公

司復(fù)審其用電負(fù)荷量，確保商場(chǎng)的用電平衡（三相用電平

衡），

D、工程部物業(yè)督負(fù)責(zé)將審批后的裝修申請(qǐng)通知經(jīng)營(yíng)戶(hù)，對(duì)

需要經(jīng)營(yíng)戶(hù)修改設(shè)計(jì)的，就告之經(jīng)營(yíng)戶(hù)修改.

E、裝修申請(qǐng)獲得批準(zhǔn)后，綜合部物業(yè)督導(dǎo)應(yīng)通知經(jīng)營(yíng)戶(hù)帶領(lǐng)

裝修施工隊(duì)一同到綜合部辦理有關(guān)裝修進(jìn)場(chǎng)手續(xù).

F、工程部物業(yè)督導(dǎo)將施工單位的〈室內(nèi)裝飾企業(yè)營(yíng)業(yè)執(zhí)

照〉，〈資質(zhì)證書(shū)》，復(fù)印一份附在〈裝修申請(qǐng)表后》.營(yíng)運(yùn)部備

檔

G、將裝修圖紙復(fù)印一套附在〈裝修申請(qǐng)表》后.

H、經(jīng)營(yíng)戶(hù)和施工隊(duì)一同到財(cái)務(wù)部按裝修管理規(guī)定交納相關(guān)

費(fèi)用.

I、經(jīng)營(yíng)戶(hù)應(yīng)交納一定數(shù)額的裝修押金和垃圾清運(yùn)費(fèi)，詳見(jiàn)

《裝修費(fèi)用一覽表》；

J、施工單位應(yīng)交納一定數(shù)額的裝修押金、水電費(fèi)預(yù)交金和

施工人員出入證件工本費(fèi)，詳見(jiàn)《裝修費(fèi)用一覽表》；

K、工程部物業(yè)督導(dǎo)依據(jù)裝修管理規(guī)定對(duì)經(jīng)營(yíng)戶(hù)及施工隊(duì)進(jìn)

行裝修安全及基本要求的培訓(xùn).

L、指引施工隊(duì)負(fù)責(zé)人到物業(yè)公司保安部辦理〈出入證》或在

購(gòu)物中心綜合部行政管理員處辦理＜出入證》

14

?施工單位負(fù)責(zé)人應(yīng)將施工人員的彩色照片兩張和身份

證復(fù)印件一份交天驕保安部.

?保安部將其中的一張照片和身份證復(fù)印件及施工人員

的基本情況登記在《施工人員登記表〉中（詳見(jiàn)<商場(chǎng)物

品/人員出入管理標(biāo)準(zhǔn)作業(yè)規(guī)程〉）；

?用施工人員的另一張照片制作成施工人員的〈出入證>.

M、工程部物業(yè)督導(dǎo)在經(jīng)營(yíng)戶(hù)和施工隊(duì)辦理完上述手續(xù)后，

應(yīng)立即通知物業(yè)公司管處的工程機(jī)電維修部開(kāi)通租戶(hù)水電，

并告訴經(jīng)營(yíng)戶(hù)可進(jìn)場(chǎng)裝修.

3）施工期間的管理

具體分功

A、招商部經(jīng)理或主管負(fù)責(zé)督導(dǎo)施工單位的現(xiàn)場(chǎng)施工并

負(fù)責(zé)協(xié)調(diào)施工單位與物業(yè)公司保安部、工程部、其它毗

鄰經(jīng)營(yíng)戶(hù)之間的溝通協(xié)調(diào)工作

B、物業(yè)公司工程部主管負(fù)責(zé)監(jiān)控施工單位土建，水電裝

修是否違章.

C、物業(yè)公司保安部領(lǐng)班負(fù)責(zé)施工單位裝修安全的監(jiān)督

管理

D、物業(yè)公司保潔部領(lǐng)班負(fù)責(zé)施工單位裝修的清潔監(jiān)督

管理

4）裝修管理巡查標(biāo)準(zhǔn)

A）〈巡查標(biāo)準(zhǔn)作業(yè)指導(dǎo)書(shū)〉

B)＜裝修手冊(cè)》

5)商鋪裝修監(jiān)管要點(diǎn)

A、施工現(xiàn)場(chǎng)施工行為規(guī)范

?裝修施工單位的裝修許可證是否張貼上墻，現(xiàn)場(chǎng)施工有

無(wú)施工現(xiàn)場(chǎng)負(fù)責(zé)人

?營(yíng)業(yè)時(shí)間施工現(xiàn)場(chǎng)封閉是否規(guī)范，是否能達(dá)到不影響第

三者經(jīng)營(yíng)目的

?施工現(xiàn)場(chǎng)配置的消防滅火器是否配置到位，并有明確的

管理責(zé)任人

?施工人員是否佩戴施工證施工

?施工現(xiàn)場(chǎng)施工單位的用水、用電、排水管理是否得力，

嚴(yán)禁施工現(xiàn)場(chǎng)亂排亂接

?施工現(xiàn)場(chǎng)的水電表安裝及使用是否正常，絕對(duì)禁止施工

單位偷電行為

?施工單位有無(wú)違規(guī)占道及消防通道是否暢通，嚴(yán)禁裝修

垃圾亂堆、亂放

B、建筑物結(jié)構(gòu)規(guī)范

?各經(jīng)營(yíng)戶(hù)可以在其商鋪內(nèi)進(jìn)行非結(jié)構(gòu)變更，但不得開(kāi)鑿、

損壞任何承重墻、梁、樓板、屋面及其他任何破壞商鋪

結(jié)構(gòu)強(qiáng)度的行為.

C、建筑物立面及景觀(guān)

?對(duì)于建筑物外墻怎樣安裝空調(diào)及如何排放冷凝水、建筑

16

物外墻能否安裝廣告等必須按商場(chǎng)的統(tǒng)一規(guī)劃進(jìn)行嚴(yán)格

監(jiān)管.

D、消防規(guī)范

?阻燃材料的使用按規(guī)范要求使用（A難燃、B1可燃、B2

易燃）

?消防系統(tǒng)的嚴(yán)禁變更與損壞（不同類(lèi)型的探測(cè)器不能更

換）

?動(dòng)火作業(yè)現(xiàn)場(chǎng)的設(shè)置保護(hù)措施（專(zhuān)人看火及配置滅器材）

?施工現(xiàn)場(chǎng)嚴(yán)禁吸煙

E、公共設(shè)施管理規(guī)范

?未經(jīng)同意不得擅自連接公共設(shè)施，如電路、下水道等，也

不得破壞水管系統(tǒng)、化糞池、隔油池（隔油池是高進(jìn)低

出、閥門(mén)是低進(jìn)高出）等阻塞或削弱其有效運(yùn)用.

?遇損壞或因裝修改造而造成樓層漏水、滲水、管道堵塞

等要予以處罰并及時(shí)修復(fù)（防水層：結(jié)構(gòu)層、找平層、

彈性層、剛性層）.

F、商鋪內(nèi)巡查要點(diǎn)

?進(jìn)入商鋪裝修現(xiàn)場(chǎng)前要仔細(xì)察看圖紙及審批文件，做到

心中有數(shù)

?進(jìn)入裝修現(xiàn)場(chǎng)，應(yīng)按審批內(nèi)容逐項(xiàng)檢查，并應(yīng)注意：

※隔墻：必須使用阻燃型建筑材料，如石膏板、泰柏板、空

心磚等，嚴(yán)禁使用木板等易燃材料隔墻

※墻面：可使用ICI等涂料或阻燃型材料，如防火板、阻燃

墻紙等，使用面板裝修時(shí)需在底板做防火

※地面：不可損壞原地臺(tái)，如有給排水管理路經(jīng)過(guò)，必須做

好防水，并綜合部驗(yàn)收

X天花：必須使用阻燃材料，如石膏板、礦棉板等，嚴(yán)禁大面

積使用木板，天花高度一般在2.5—2.7米之間，如安裝封

閉式天花，則必須在天花上所有閘閥處預(yù)留檢修口

※煙感：每一個(gè)封閉間隔必須裝一個(gè)或多個(gè)有效煙感（NET

《80平方米》如間隔墻高度低于天花50厘米或以上，則

可和附近的煙感共用，所有煙感必須離開(kāi)空調(diào)出風(fēng)口、回

風(fēng)口最少50厘米.

※噴淋：所有噴淋管道必須油紅色防銹漆.用吊碼穩(wěn)固安裝,

不準(zhǔn)使用鐵絲、電絲等懸掛，所有管路接口不得有滲、漏

現(xiàn)象.噴淋頭必須離開(kāi)石英燈等高溫最少30厘米，以防過(guò)

熱爆裂（高溫93。C黃色櫥房，低溫68。C紅色普通賣(mài)場(chǎng)，

有效溫度為68°C）

※電氣：所有線(xiàn)路需套PVC管，天花上線(xiàn)管需用吊碼固定，不

能用鐵絲、電絲等懸掛，更不能懸掛在消防管、空調(diào)管上.

檢查配電箱內(nèi)空氣開(kāi)關(guān)型號(hào)、位置是否合理，動(dòng)力線(xiàn)路需

有漏電保護(hù)，動(dòng)力和照明必須分開(kāi)，不得共用零線(xiàn).

X中央空調(diào)：檢查所有二通閥及電磁閥是否正常工作，電氣

按線(xiàn)是否正常，保溫是否全面、新加的風(fēng)機(jī)盤(pán)管可否輕易

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抽出馬達(dá)，以便于清洗.檢查排水管的坡度是否利于空調(diào)

排水.

※燈箱：燈箱只能用鏤空刻字方法裝飾，燈箱電源須加定時(shí)

器，未經(jīng)許可，不能懸掛招牌等在公共部分.

※大門(mén)：一般情況下，大門(mén)不能更換，如見(jiàn)有更換，需及時(shí)查

明上報(bào).

G）任何違章工程必須盡快記錄拍照存檔（如有需要），及時(shí)上

報(bào)以便做進(jìn)一步行動(dòng).

裝修施工的竣工驗(yàn)收

裝修施工結(jié)束后，由經(jīng)營(yíng)戶(hù)和施工隊(duì)負(fù)責(zé)人共同向綜合部提

出驗(yàn)收申請(qǐng).

6）裝修驗(yàn)收：

A、驗(yàn)收小組：裝修施工單位負(fù)責(zé)人、工程部主管及技術(shù)人員、

招商部經(jīng)理、營(yíng)運(yùn)部經(jīng)理及物業(yè)公司物業(yè)督導(dǎo)。

B、驗(yàn)收不合格：當(dāng)場(chǎng)指出需如何整改，簽發(fā)＜整改通知書(shū)＞或《

違例裝修項(xiàng)目說(shuō)明書(shū)〉，整改后再驗(yàn)收，直到合格.

C、聯(lián)系消防、空調(diào)項(xiàng)目承包商，按合同檢查消防報(bào)警聯(lián)動(dòng)系

統(tǒng)、空調(diào)系統(tǒng)，需開(kāi)機(jī)運(yùn)行二十四小時(shí)，檢查是否運(yùn)作正常.

檢查電力系統(tǒng)是否正常運(yùn)作，給排水工程是否符合標(biāo)準(zhǔn)規(guī)定

（如有）

D、綜合部可作審批裝修項(xiàng)目驗(yàn)收，涉及消防項(xiàng)目驗(yàn)收，以政

府消防部門(mén)驗(yàn)收結(jié)果為準(zhǔn)，并據(jù)引批核竣工/開(kāi)業(yè)與否.

E、裝修如無(wú)違章情況按裝修管理合格程序辦理驗(yàn)收手續(xù)，

如發(fā)現(xiàn)有違章情況，立即通知商戶(hù)整改，竣工驗(yàn)收合格的，

由綜合部經(jīng)理在〈裝修申請(qǐng)表＞內(nèi)“完工險(xiǎn)收”欄目簽署“初

驗(yàn)合格”，并簽署姓名及日期.

F、綜合部收回施工證，如有丟失，每證罰款50元.

G、施工隊(duì)當(dāng)日清場(chǎng)離開(kāi).

H、裝修驗(yàn)收合格并使用三個(gè)月后，綜合部應(yīng)對(duì)裝修施工組織

復(fù)驗(yàn)，復(fù)驗(yàn)無(wú)問(wèn)題，由綜合部經(jīng)理在＜裝修申請(qǐng)表》內(nèi)注明“復(fù)

驗(yàn)合格”后，由財(cái)務(wù)部退還住戶(hù)及施工隊(duì)的裝修押金.

7）違章裝修的處理.

A、裝修施工期間發(fā)現(xiàn)違章裝修的，綜合部應(yīng)立即要求住戶(hù)停

止違章裝修，恢復(fù)原狀，并視情況采取以下方式進(jìn)行處理.

?批評(píng)教育.

?出具＜違幸整改通知單〉限期整改.

?停水停電（須報(bào)項(xiàng)目部經(jīng)理批準(zhǔn)）

?要求賠償損失（須報(bào)項(xiàng)目部經(jīng)理批準(zhǔn)）

B、裝修施工臉收時(shí)，如發(fā)現(xiàn)住戶(hù)違章裝修的，綜合部經(jīng)理應(yīng)

對(duì)違章裝修繪畫(huà)商場(chǎng)安全，美觀(guān)造成的違害程度做出評(píng)估,

并視情況征得項(xiàng)目部經(jīng)理同意后，列清扣款數(shù)額，由財(cái)務(wù)部

按以下方法進(jìn)行扣款，扣款順序?yàn)椋?/p>

?首先從施工隊(duì)裝修押金中扣款.

?施工隊(duì)裝修押金不足以補(bǔ)償扣款的，再?gòu)淖?hù)裝修押

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金中予以補(bǔ)扣.

?扣完住戶(hù)裝修押金仍不能補(bǔ)償扣款的，要求住戶(hù)給予

賠償.

8)相關(guān)注意事項(xiàng)

A、〈裝修申請(qǐng)表》,＜裝修違章整改通知單〉等檔案長(zhǎng)期保存.

B、本規(guī)程作為相關(guān)員工績(jī)效考評(píng)的依據(jù)之一.

購(gòu)物中心工程遺留問(wèn)題整改管理制度

(1)目的：

為進(jìn)一步規(guī)范施工單位整改行為，確保工程遺留問(wèn)題整

改的效率和時(shí)效性，保障項(xiàng)目經(jīng)營(yíng)有序開(kāi)展，特制定該方案。

(2)適用范圍：

適用于集團(tuán)開(kāi)發(fā)的各商業(yè)項(xiàng)目工程遺留問(wèn)題整改

(3)開(kāi)發(fā)公司，原建設(shè)施工單位，供貨商，整改施工單位

與管理公司合作原則：

1)專(zhuān)職(專(zhuān)人)對(duì)接原則：即開(kāi)發(fā)公司和管理公司分別成

立專(zhuān)職整改部門(mén)或設(shè)置專(zhuān)職人員對(duì)接工程遺留問(wèn)題整改，確

保整改的質(zhì)量和效率。

2)結(jié)算尾款授權(quán)原則：即開(kāi)發(fā)公司授權(quán)于管理公司參與施

工單位與開(kāi)發(fā)公司最

終結(jié)算尾款環(huán)節(jié)簽字權(quán)，有利于管理公司有效督促整改掃尾

工程。

3)開(kāi)發(fā)公司授權(quán)管理原施工單位，供貨商的原則：即由開(kāi)

發(fā)公司全權(quán)委托管理

公司負(fù)責(zé)土建，安裝，裝飾等原施工單位的后期掃尾工程的

完善，履行質(zhì)保期

內(nèi)的保修義務(wù)和保修責(zé)任的管理權(quán)屬。

4)開(kāi)發(fā)公司授權(quán)管理整改施工單位的原則：即由開(kāi)發(fā)公司

全權(quán)委托管理公司

依據(jù)《工程施工合同》督導(dǎo)整改施工單位實(shí)施項(xiàng)目工程遺留

問(wèn)題整改的監(jiān)督和管理權(quán)屬。

(4)整改施工單位管理細(xì)則：

1)工程整改施工單位的選擇：由開(kāi)發(fā)公司和管理公司共同招

標(biāo)選定整改施工單位，分別與施工單位簽定固定期限施工合

同，由選定的施工單位負(fù)責(zé)后期質(zhì)保期內(nèi)和質(zhì)保期后工程問(wèn)

題的整改。

2)工程整改施工單位的管理；

(5)施工單位作業(yè)人員的考核管理；管理公司負(fù)責(zé)對(duì)施工

單位現(xiàn)場(chǎng)施工人員勞動(dòng)紀(jì)律，行為標(biāo)準(zhǔn)，作業(yè)規(guī)范實(shí)施統(tǒng)一

代管。管理責(zé)任和管理風(fēng)險(xiǎn)仍由施工單位承擔(dān)。

(6)整改工程的統(tǒng)一安排；為了提高工程整改效率，我司

工程人員將在每月初(5日前)把本月內(nèi)的整改計(jì)劃以工程

進(jìn)度橫道圖方式報(bào)至長(zhǎng)信公司相關(guān)負(fù)責(zé)人審核后交由專(zhuān)職

22

整改施工單位實(shí)施具體工作。

（7）整改工程質(zhì)量保障：為確保整改工程滿(mǎn)足使用功能要

求，保障整改質(zhì)量，最大限度的避免重復(fù)整改，由開(kāi)發(fā)公司

全權(quán)委托管理公司于每月28日前對(duì)當(dāng)月整改工程量進(jìn)行全

面的驗(yàn)收并在工程竣工驗(yàn)收單上簽字。驗(yàn)收小如固定成員：

施工單位現(xiàn)場(chǎng)負(fù)責(zé)人，項(xiàng)目分公司負(fù)責(zé)人，項(xiàng)目分公司專(zhuān)職

整改人員。

（8）工程整改授權(quán)細(xì)則：

1）質(zhì)保期內(nèi)設(shè)施設(shè)備零部件更換和維修：

A、對(duì)影響安全運(yùn)行或?qū)?jīng)營(yíng)將造成直接影響更換維修

費(fèi)用低于5000、00元。由管理公司電話(huà)通知開(kāi)發(fā)公司和

供貨單位后（后補(bǔ)通知函），管理公司負(fù)責(zé)維修或更換，

費(fèi)用由管理公司墊資，開(kāi)發(fā)公司承擔(dān)（從供貨單位尾款

中扣除）

B、質(zhì)保期內(nèi)對(duì)壞損的設(shè)施設(shè)備或急需更換維修的零部

件且費(fèi)用一次性費(fèi)用大于5000、00元，由管理公司函告

開(kāi)發(fā)公司，由開(kāi)發(fā)公司函告供貨單位限時(shí)（7日）內(nèi)到現(xiàn)

場(chǎng)更換或維修，若管理管理公司至發(fā)函之日10日內(nèi)施工

單位仍未來(lái)電或復(fù)函，視為供貨單位放棄維修，則由管

理公司委托維修，所產(chǎn)生的費(fèi)用由管理公司墊資，開(kāi)放

公司從供貨單位尾款中扣除劃撥到購(gòu)物中心。

2）質(zhì)保期后設(shè)施設(shè)備零部件更換和維修:

由各項(xiàng)目依據(jù)與物業(yè)公司年初關(guān)于工程小修，中修費(fèi)用

預(yù)算督促物業(yè)公司按服務(wù)標(biāo)準(zhǔn)做好及時(shí)維修和預(yù)防性保養(yǎng)。

3）設(shè)計(jì)缺陷改造工程：對(duì)因設(shè)計(jì)缺陷帶來(lái)使用功能達(dá)不到要

求的必須改造遺留工程，由管理公司知使用單位共同確認(rèn)可

行性方案報(bào)開(kāi)發(fā)公司確認(rèn)。

A、對(duì)一次性改造費(fèi)用低于20000、00元費(fèi)用的改造工程，

由開(kāi)發(fā)公司委托管理公司實(shí)施，費(fèi)用由開(kāi)發(fā)公司承擔(dān)：

B、對(duì)一次性改造費(fèi)用大于20000、00元的改造工程，由開(kāi)

發(fā)公司直接委托施工單位或由開(kāi)發(fā)公司專(zhuān)項(xiàng)委托購(gòu)物中心

管理公司實(shí)施，費(fèi)用由開(kāi)發(fā)公司承擔(dān)，管理公司負(fù)責(zé)改造期

間施工單位的日常管理。

4）土建，裝飾施工缺陷整改工程

A、整改工程量的核定簽字權(quán)：

長(zhǎng)信公司遺留工程：遺留工程整改工程量由我司各項(xiàng)目工程

整改專(zhuān)管人員、項(xiàng)目負(fù)責(zé)人代為驗(yàn)收，核算和確認(rèn)整改工程

量后由施工單位傳遞到長(zhǎng)信公司專(zhuān)職部門(mén)或個(gè)人審核后結(jié)

算；

質(zhì)保期后或管理公司臨時(shí)派工：由我司各項(xiàng)目工程整改專(zhuān)管

人員、項(xiàng)目負(fù)責(zé)人核算和確認(rèn)工程量后由項(xiàng)目傳公司營(yíng)運(yùn)

部，財(cái)務(wù)部結(jié)算。

B、費(fèi)用結(jié)算

人工費(fèi)用：按國(guó)家有關(guān)定額（或合同約定單價(jià)）按工作日結(jié)

24

算（合同期限內(nèi)集團(tuán)結(jié)算標(biāo)準(zhǔn)）。

材料費(fèi)用：原則上由乙供材料甲方（工程管理部或集團(tuán)營(yíng)運(yùn)

中心）審核報(bào)價(jià)認(rèn)可

附屬設(shè)施費(fèi)用：按國(guó)家有關(guān)定額結(jié)算

（9）項(xiàng)目工程遺留問(wèn)題整改施工單位授權(quán)及考核細(xì)則

1）施工單位現(xiàn)場(chǎng)管理：

A、零星工程整改：由管理公司以派工單的形式統(tǒng)一派工，

明確派工時(shí)間，整改部位，施工作業(yè)具體人員和人數(shù)，并將

派工單作為當(dāng)月工程部負(fù)責(zé)人在竣工驗(yàn)收單簽字依據(jù)。派工

單由分公司分管負(fù)責(zé)人審批同意后由分公司綜工程部專(zhuān)職

整改工程人員簽署，由項(xiàng)目分管負(fù)責(zé)人核發(fā)。

B、專(zhuān)項(xiàng)工程整改：按“購(gòu)物廣場(chǎng)工程遺留問(wèn)題整改授權(quán)方

案”對(duì)量大，面廣，牽涉人工多，費(fèi)用開(kāi)支單項(xiàng)超過(guò)20000、

00的工程遺留問(wèn)題，由施工單位提前7日?qǐng)?bào)整改方案，我

司初步審核后報(bào)開(kāi)發(fā)公司專(zhuān)職（部門(mén)）人員做最終審核，并

將公司審核后的方案作為當(dāng)月分公司負(fù)責(zé)人在竣工驗(yàn)收單

簽字依據(jù)。

2）整改工程人工費(fèi)初步確認(rèn)：

A、零星工程整改以當(dāng)月派工工時(shí)為基本確認(rèn)依據(jù)，具體

費(fèi)用則依據(jù)開(kāi)發(fā)公司與施工單位簽定的《工程整改委托

施工合同》由施工單位在開(kāi)發(fā)公司結(jié)算。

B、專(zhuān)項(xiàng)工程整改以開(kāi)發(fā)公司審核后的方案作為當(dāng)月分

公司負(fù)責(zé)人在竣工驗(yàn)收審核單簽字依據(jù)。具體費(fèi)用以開(kāi)

發(fā)公司決算為準(zhǔn)。

3）整改工程量的確認(rèn)：

財(cái)務(wù)參與原則：按“工程遺留問(wèn)題整改授權(quán)方案"零星

工程整改工程量于每月28日驗(yàn)收時(shí)，由財(cái)務(wù)部，工程部，

參與驗(yàn)收，并由項(xiàng)目財(cái)務(wù)部部門(mén)負(fù)責(zé)人在驗(yàn)收單上簽字由項(xiàng)

目分管領(lǐng)導(dǎo)審核，項(xiàng)目負(fù)責(zé)人簽字確認(rèn)。

4）材料選型及用量確認(rèn)：

綜合部全程跟蹤原則：按“工程遺留問(wèn)題整改授權(quán)方案”

零星工程的整改材料的選型和用量在施工過(guò)程中由專(zhuān)職負(fù)

責(zé)人初步核定后做好記錄，再將單項(xiàng)工程整改材料的選用和

用量每月交由綜合部經(jīng)理備案，工程部經(jīng)理作為每月在竣工

驗(yàn)收單簽字依據(jù)C

附：

整改工程簽署流程圖（項(xiàng)目適用），工程整改專(zhuān)用派工

單

工程整改竣工驗(yàn)收單，工程整改工程量確認(rèn)單

工程整改材料清單

26

商業(yè)物業(yè)能耗管理制度

(1)目的:

為規(guī)范公司司屬各部門(mén)/分公司營(yíng)運(yùn)能源損耗的規(guī)范管

理，合理控制能源損耗，降低月均能耗值，從而達(dá)到有效控

制營(yíng)運(yùn)成本，確保營(yíng)運(yùn)成本；

(2)適用范圍：

A、適用于公司下轄營(yíng)運(yùn)項(xiàng)目；

B、適用于已前期介入的在建商業(yè)項(xiàng)目；3、適用于外接商業(yè)

項(xiàng)目；

(3)標(biāo)準(zhǔn)

A、能源損耗統(tǒng)計(jì)口徑；

?常用術(shù)語(yǔ)：

照度：?jiǎn)挝幻娣e的電功率；

基本電量：變壓器損耗，按變壓器容量1%計(jì)，單位，

KWH

估計(jì)總電量：既商場(chǎng)估計(jì)月用電總量(一般為高壓計(jì)量

總量)，單位,KWH

峰值電價(jià)：按電力局規(guī)定用電高峰時(shí)段電價(jià)，單位，

元/KWH

27

谷值電價(jià)：按電力局規(guī)定用電低谷時(shí)段電價(jià)，單位，

元/KWH

峰值時(shí)間：按電力局規(guī)定執(zhí)行峰值電價(jià)時(shí)間，單位，

小時(shí)

谷值時(shí)間：按電力局規(guī)定執(zhí)行谷值電價(jià)時(shí)間，單位，

小時(shí)

基本電價(jià)：.電力局規(guī)定基本電價(jià)，單位，元/KWH

?統(tǒng)計(jì)口徑：電能損耗二當(dāng)月支出電費(fèi)-當(dāng)月回收電費(fèi)-經(jīng)營(yíng)

性已收電費(fèi)

當(dāng)月回收電費(fèi)二當(dāng)月實(shí)際電費(fèi)+分?jǐn)傠娰M(fèi)

B、影響能耗指標(biāo)潛在因數(shù)：

變電設(shè)備的科學(xué)投運(yùn)：

項(xiàng)目經(jīng)營(yíng)時(shí)間與設(shè)備開(kāi)關(guān)不同步，時(shí)間控制欠合理性：

計(jì)量裝置配置合理性與計(jì)量準(zhǔn)確性，加強(qiáng)水電抄表/計(jì)量/

核算作業(yè)指導(dǎo)；

統(tǒng)一管理口徑，經(jīng)營(yíng)性質(zhì)用電與實(shí)際能耗有效分離：

租賃商務(wù)條件合理化：

C、能源損耗控制的方向

合理投運(yùn)變壓器：

合理啟用照明設(shè)備，動(dòng)力設(shè)備，采取分時(shí)段控制；

計(jì)量裝置定期檢查；

物業(yè)接管驗(yàn)收時(shí)，專(zhuān)項(xiàng)檢查計(jì)量裝置：

28

選擇合理的分?jǐn)偡绞剑?/p>

分?jǐn)偡绞剑喊疵娣e分?jǐn)?；按定額分?jǐn)偅唤Y(jié)合分?jǐn)偅?/p>

面積分?jǐn)偣剑?/p>

單位面積分?jǐn)傤~（￥/S）二月度能耗總額（￥）/分?jǐn)偯娣e

（S）

定額分?jǐn)偣剑?/p>

電價(jià)4（基本電量/估計(jì)總電量）*基本電價(jià)+（峰值電價(jià)*

峰值時(shí)間+谷值電價(jià)*谷值時(shí)間）/（峰值時(shí)間+谷值時(shí)

間）］*1、05

租賃合同進(jìn)一步完善，將物業(yè)配套標(biāo)準(zhǔn)，移交標(biāo)準(zhǔn)，維護(hù)

界面納入租務(wù)條件；

D、能源損耗控制目標(biāo)

營(yíng)運(yùn)中項(xiàng)目由項(xiàng)目分公司依據(jù)該辦法制定節(jié)能降耗方

案，提出節(jié)能降耗具體目標(biāo)，落實(shí)到時(shí)間節(jié)點(diǎn)，降耗額度，

最終達(dá)到的效果；

前期介入項(xiàng)目依據(jù)本辦法因地制宜制定該項(xiàng)目擬采取的

分?jǐn)偡绞?，測(cè)算出分?jǐn)傤A(yù)期和項(xiàng)目在不同階段能耗指標(biāo)；如：

前期介入階段、開(kāi)業(yè)階段，營(yíng)運(yùn)后隨出租營(yíng)運(yùn)率不斷提高的

不同階段能耗指標(biāo)；

能源損耗指數(shù)將納入項(xiàng)目KPI考核指標(biāo)之一；

E、能源損耗控制措施

公司營(yíng)運(yùn)部統(tǒng)籌能耗管理，指導(dǎo)，監(jiān)督項(xiàng)目節(jié)能降耗具體

29

措施落實(shí)，評(píng)估能耗管理效果；

項(xiàng)目分公司依據(jù)該管理辦法因地制宜制定年度節(jié)能降耗方

案，提出降耗目標(biāo)；

項(xiàng)目分公司組織項(xiàng)目能耗方案的實(shí)施，適時(shí)控制能耗；

《能源損耗統(tǒng)計(jì)表》和《設(shè)備運(yùn)行時(shí)刻表》是項(xiàng)目能耗控

制的依據(jù)和手段?！赌茉磽p耗統(tǒng)計(jì)表》每月須由項(xiàng)目工程

負(fù)責(zé)人認(rèn)真統(tǒng)計(jì)，填寫(xiě)，交由項(xiàng)目第一負(fù)責(zé)人評(píng)估能源損

耗階段性成果，準(zhǔn)確判斷下一步控制方向，《能源損耗統(tǒng)

計(jì)表》作為控制手段，各項(xiàng)目一旦制定，交由天驕物業(yè)嚴(yán)

格執(zhí)行并作為考核內(nèi)容之一，項(xiàng)目可依據(jù)經(jīng)營(yíng)需要和經(jīng)營(yíng)

時(shí)段適當(dāng)調(diào)整，但保持相對(duì)固化；

項(xiàng)目分公司依據(jù)本辦法制定項(xiàng)目《水電抄表/計(jì)量/核算作

業(yè)指導(dǎo)書(shū)》制定

水電統(tǒng)計(jì)各類(lèi)表格；

附件：能源損耗統(tǒng)計(jì)表

設(shè)備運(yùn)行時(shí)刻表

能源損耗公示文件模板

**項(xiàng)目節(jié)能降耗方案模

30

購(gòu)物中心招投標(biāo)管理理制度

(1)目的：

為了規(guī)范公司本部及各項(xiàng)目分公司各類(lèi)委托管理(維護(hù))

商務(wù)合同的簽署，實(shí)施高效，規(guī)范，有序管理，提高工作效

率，有力的保障項(xiàng)目營(yíng)運(yùn)，對(duì)一定授權(quán)范圍內(nèi)的經(jīng)濟(jì)合同按

招投標(biāo)管理程序?qū)嵤┖贤炇稹?/p>

(2)適用范圍：適用于購(gòu)物中心內(nèi)部合同總額大于10000

元經(jīng)濟(jì)合同，包括采購(gòu)類(lèi)，工程管理類(lèi)，策劃管理等經(jīng)濟(jì)合

同；

說(shuō)明：本辦法對(duì)招投標(biāo)管理流程、管理機(jī)構(gòu)職責(zé)、投標(biāo)方案

評(píng)審作出規(guī)定，是招投標(biāo)牽頭部門(mén)實(shí)施依據(jù)，各相關(guān)部門(mén)，

項(xiàng)目分公司必須遵照?qǐng)?zhí)行；

(3)招投標(biāo)管理機(jī)構(gòu)及職責(zé)

招投標(biāo)組織：由負(fù)責(zé)各專(zhuān)業(yè)總監(jiān)(經(jīng)理)組織實(shí)施招投標(biāo)；

評(píng)標(biāo)組織：由公司各專(zhuān)業(yè)部門(mén)總監(jiān)，公司財(cái)務(wù)經(jīng)理，公司行

政人事總監(jiān)，分公司經(jīng)理，分公司部門(mén)經(jīng)理或分管負(fù)責(zé)人，

天驕物業(yè)分管工程負(fù)責(zé)人組成評(píng)審小組；

工作職責(zé)：

1)負(fù)責(zé)公司，項(xiàng)目年度招投標(biāo)計(jì)劃的擬定，分解到月度

實(shí)施招投標(biāo);

31

2)招(投)標(biāo)書(shū)的擬定，討論和招投標(biāo)信息發(fā)布；

3)負(fù)責(zé)承包商資格預(yù)審，確定投標(biāo)單位；

4)分公司工程部或分管負(fù)責(zé)人負(fù)責(zé)承包商現(xiàn)場(chǎng)勘查和答

疑；

5)審核、評(píng)定投標(biāo)文件并記錄在案；

6)與初評(píng)定出的承包商進(jìn)行議標(biāo)，合同談判，確定中標(biāo)價(jià)

格和中標(biāo)單位；

7)監(jiān)督，指導(dǎo)招投標(biāo)全過(guò)程公正，公平，公開(kāi)執(zhí)行；

(4)招投標(biāo)工作要求

1)每個(gè)招投標(biāo)項(xiàng)目必須獲取三家以上標(biāo)書(shū)才可開(kāi)標(biāo)，重大

招標(biāo)項(xiàng)目(合同總額超過(guò)15萬(wàn)元)，要求有4家以上施工單

位/供應(yīng)商參與；

2)公司各專(zhuān)業(yè)部門(mén)總監(jiān)作為評(píng)標(biāo)小組的負(fù)責(zé)人，開(kāi)標(biāo)時(shí)，

要求評(píng)標(biāo)6人小組所有人員必須到位方可；

(5)招投標(biāo)管理流程

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發(fā)布招標(biāo)信息

現(xiàn)場(chǎng)踏勘、答疑

工作質(zhì)量評(píng)估

確定投標(biāo)單位

45取招標(biāo)文件

考察投標(biāo)單位

接受標(biāo)書(shū)

開(kāi)標(biāo)，評(píng)審,

現(xiàn)場(chǎng)答疑

時(shí)間安排

詳見(jiàn)招投標(biāo)工作標(biāo)劃標(biāo)列表

33

(6)招投標(biāo)檔案管理

1)招投標(biāo)文件包括招標(biāo)書(shū)，邀請(qǐng)函，投標(biāo)書(shū)，評(píng)標(biāo)記錄，

議標(biāo)記錄和委托施工(管理)合同；

1)公司行政部根據(jù)公司文件，檔案管理制度，對(duì)招投標(biāo)文檔

進(jìn)行歸類(lèi)和標(biāo)示以便查閱，妥善保管相關(guān)文檔；

(7)附則

本制度由營(yíng)運(yùn)部負(fù)責(zé)起草和修訂，經(jīng)公司總經(jīng)理簽字后實(shí)

施；

本制度自發(fā)布之日實(shí)施；

本制度由公司營(yíng)運(yùn)部負(fù)責(zé)解釋?zhuān)?/p>

(8)配套相關(guān)表格

邀請(qǐng)招標(biāo)信息表

招投標(biāo)工作計(jì)劃表

項(xiàng)目分公司招投標(biāo)計(jì)劃列表

招投標(biāo)評(píng)審表

標(biāo)書(shū)標(biāo)準(zhǔn)模板

購(gòu)物中心商戶(hù)檔案管理制度

(1)目的：規(guī)范商戶(hù)檔案資料的編號(hào)、分類(lèi)、整理、保管

及借閱工作。

(2)職責(zé)：

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1）營(yíng)運(yùn)部經(jīng)理負(fù)責(zé)審批檔案對(duì)內(nèi)的借閱申請(qǐng)及清單（對(duì)

外借閱須項(xiàng)目總經(jīng)理審批）、檔案管理的實(shí)施工作。

2）營(yíng)運(yùn)部檔案管理員（行政文員可兼任）負(fù)責(zé)檔案的日

常管理工作。

（3）適用范圍：包含但不限于項(xiàng)目客戶(hù)往來(lái)信函、裝修管

理文件，租賃合同、物管協(xié)議、轉(zhuǎn)租撤場(chǎng)

等相關(guān)資料與文件

（4）工作要求：

1）所有商戶(hù)檔案進(jìn)行編號(hào)，一個(gè)客戶(hù)立一個(gè)檔案袋，分樓

層或業(yè)態(tài)進(jìn)行存檔

2）所有商戶(hù)的檔案袋應(yīng)設(shè)立目錄，并在目錄上記載有洋細(xì)

的入冊(cè)內(nèi)容與時(shí)間

3）任何人借閱商戶(hù)檔案，要辦理借閱手續(xù)，并通過(guò)相關(guān)主

管領(lǐng)導(dǎo)簽字方可借閱

4）檔案管理人員在借閱商戶(hù)檔案時(shí)，應(yīng)向借閱者當(dāng)面清點(diǎn)

好檔案袋中的詳細(xì)的資料，并完成雙方交接簽字手續(xù)

5）商戶(hù)檔案的借閱，當(dāng)天須歸還，如超過(guò)一天時(shí)間，0更經(jīng)

主管領(lǐng)導(dǎo)審批同意

6）商戶(hù)檔案歸還時(shí)，檔案管理員按當(dāng)時(shí)借閱時(shí)的詳細(xì)清單

進(jìn)行清點(diǎn)完整無(wú)誤后，雙方完成交接手續(xù)

6）檔案管理員，應(yīng)每半年對(duì)商戶(hù)檔案進(jìn)行清查與整理，每

年年底應(yīng)對(duì)商戶(hù)檔案進(jìn)行歸樓存檔

35

購(gòu)物中心商戶(hù)費(fèi)用收取管理制度

(1)目的：加強(qiáng)商戶(hù)費(fèi)用收取管理，保證資金安全。

(2)適用范圍：租金、物管費(fèi)、水電費(fèi)、車(chē)庫(kù)收入等一切

款項(xiàng)的收取。

(3)職責(zé)：

各部門(mén)及分公司：填寫(xiě)“費(fèi)用繳款通知單”，項(xiàng)目財(cái)務(wù)審

核收款。

財(cái)務(wù)管理部：按《收銀流程及制度》審核、收款；

(4)程序要點(diǎn)：

1)收銀員：主要是指對(duì)商戶(hù)收取的租金、物管費(fèi)、水電費(fèi)、

車(chē)庫(kù)收入等一切款項(xiàng)。收款責(zé)任人為收銀員。

2)營(yíng)運(yùn)部，填寫(xiě)經(jīng)項(xiàng)目經(jīng)理確認(rèn)的“費(fèi)用繳款通知單”一

式三聯(lián)(業(yè)務(wù)部、客戶(hù)、收銀員各一聯(lián))。

3)收銀員根據(jù)“費(fèi)用繳款通知單”收款，收款后須據(jù)實(shí)開(kāi)

具在總公司領(lǐng)取的，印有連續(xù)編號(hào)的，蓋有財(cái)務(wù)專(zhuān)用章的收

據(jù)或發(fā)票，采用復(fù)寫(xiě)方式，一式三聯(lián)。

4)車(chē)管員負(fù)責(zé)收取客戶(hù)零星停車(chē)款，收銀員集中收繳進(jìn)存

銀行。收銀員再根據(jù)車(chē)管員的電腦記錄和手工臺(tái)帳核對(duì)稽

核，確保帳款相符。

5)收款當(dāng)日，將款全額存入公司指定的帳戶(hù)，嚴(yán)禁坐支、

36

挪用、私設(shè)小金庫(kù)；

每日下班前由收銀員填寫(xiě)當(dāng)日“收入日?qǐng)?bào)表”。

6)收入日?qǐng)?bào)表、現(xiàn)金交款單、收據(jù)三者必須一致，項(xiàng)目財(cái)

務(wù)主管確認(rèn)款已存入銀行后，需在收入日?qǐng)?bào)表和收據(jù)存根聯(lián)

上簽字確認(rèn)，同時(shí)交項(xiàng)目經(jīng)理簽字確認(rèn)。

7)每日業(yè)務(wù)完結(jié)后，財(cái)務(wù)管理員依據(jù)審核后的單據(jù)輸入臺(tái)

帳。

8)財(cái)務(wù)管理員及時(shí)將未繳款的客戶(hù)和款項(xiàng)反饋業(yè)務(wù)部，并

督促其催收。

9)總公司項(xiàng)目會(huì)計(jì)對(duì)收銀員交來(lái)的單據(jù)與“收入日?qǐng)?bào)表”

進(jìn)行核對(duì)，確保二者

相符，并根據(jù)審核后的收款收據(jù)記帳聯(lián)、銀行進(jìn)帳單，填寫(xiě)

會(huì)計(jì)憑證。

(5)支持文件：

《購(gòu)物中心財(cái)務(wù)管理制度一收支管理制度》。

(6)表格：

《費(fèi)用繳款通知單》、《收入日?qǐng)?bào)表》

購(gòu)物中心合同續(xù)租管理制度

(1)目的：規(guī)范項(xiàng)目合同到期后的合同續(xù)簽的工作，確保

合同續(xù)租工作正常開(kāi)展

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(2)適用范圍：購(gòu)物中心各個(gè)項(xiàng)目的商戶(hù)合同續(xù)租

(3)程序要點(diǎn)

1)分公司應(yīng)在商戶(hù)合同到期前半年，對(duì)該商戶(hù)進(jìn)行經(jīng)營(yíng)期

間的經(jīng)營(yíng)情況綜合評(píng)估，并完成評(píng)估報(bào)告，提出合同

續(xù)租的相關(guān)的條件建議上報(bào)公司審批

2)對(duì)于公司不同意續(xù)租的商戶(hù)，應(yīng)在商戶(hù)合同到期前一個(gè)

月告知商戶(hù)，并告知不續(xù)續(xù)的理由，便于商戶(hù)提前做

好撤場(chǎng)準(zhǔn)備工作

3)如商戶(hù)接函后堅(jiān)持要續(xù)租，可采用提高商戶(hù)合同商務(wù)條

件告知商戶(hù)，商戶(hù)堅(jiān)持要續(xù)租，必須提出我司在對(duì)商

戶(hù)持續(xù)經(jīng)營(yíng)的相關(guān)要求，否則，合同不能續(xù)簽

4)所有合同續(xù)租，須在合同中明確相關(guān)的裝修上檔升級(jí)的

要求

5)所有合同續(xù)租，應(yīng)明確相關(guān)營(yíng)銷(xiāo)活動(dòng)的配合與支持約定

6)合同續(xù)租，按公司合同審批流程上報(bào)審批同意后，方可

簽定續(xù)租合同，收取相關(guān)的費(fèi)用

購(gòu)物中心合同轉(zhuǎn)租管理制度

(1)目的：規(guī)范承租戶(hù)在經(jīng)營(yíng)過(guò)程中因經(jīng)營(yíng)不善而發(fā)生的

轉(zhuǎn)租行為，確保轉(zhuǎn)租客戶(hù)符合公司的業(yè)態(tài)定及商戶(hù)組合標(biāo)準(zhǔn)

(2)適用范圍：購(gòu)物中心的各個(gè)項(xiàng)目商戶(hù)的商鋪轉(zhuǎn)租

38

（3）程序要點(diǎn)

1）承租戶(hù)提交轉(zhuǎn)租申請(qǐng)書(shū)至項(xiàng)目業(yè)務(wù)部；

2）業(yè)務(wù)部收到申請(qǐng)后在一周之內(nèi)進(jìn)行回復(fù)（同意或不同意,

須講明原因）；

3）經(jīng)同意轉(zhuǎn)租的承租戶(hù)由業(yè)務(wù)部在規(guī)定時(shí)間填寫(xiě)《轉(zhuǎn)租審

批表》審定所扣租金、質(zhì)保金。轉(zhuǎn)租承租戶(hù)收取500.00元

手續(xù)費(fèi)。業(yè)務(wù)部審核費(fèi)用后簽字轉(zhuǎn)市場(chǎng)推廣部；

4）市場(chǎng)推廣審核承租戶(hù)有關(guān)費(fèi)用是否結(jié)清，并在《轉(zhuǎn)租申

請(qǐng)表》上簽字；

5）工程物業(yè)部門(mén)負(fù)責(zé)辦理與租戶(hù)的商鋪交接手續(xù)。在轉(zhuǎn)租

日，承租戶(hù)應(yīng)按租賃接房時(shí)的《租戶(hù)商鋪交接單》上的項(xiàng)目

進(jìn)行清點(diǎn)，如水電氣表、噴淋、電話(huà)、空調(diào)及相關(guān)設(shè)施設(shè)備,

并確認(rèn)水電氣截至度數(shù)。如設(shè)施設(shè)備有損壞，承租戶(hù)需進(jìn)行

維修或更換，否則，工程物業(yè)部門(mén)將計(jì)算維修或更換成本。

工程物業(yè)部審核出應(yīng)扣的費(fèi)用，并在《轉(zhuǎn)租審批表》上簽字,

收回商鋪并把表格交至財(cái)務(wù)部。

6）管理部的財(cái)務(wù)主管負(fù)責(zé)審核租戶(hù)繳款與應(yīng)扣款情況后簽

字確認(rèn)后提交項(xiàng)3負(fù)責(zé)人；

7）項(xiàng)目負(fù)責(zé)人審核《轉(zhuǎn)租表》后簽字確認(rèn)；

8）承租戶(hù)正常退場(chǎng)，按合同約定時(shí)間和租戶(hù)退款管理辦法

至項(xiàng)目財(cái)務(wù)進(jìn)行結(jié)算；承租戶(hù)轉(zhuǎn)租，須按購(gòu)物中心公司申

報(bào)程序上報(bào)營(yíng)運(yùn)部、財(cái)務(wù)部、總經(jīng)辦審批后方可執(zhí)行。

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9）得到確認(rèn)和審批后，租戶(hù)參照《租戶(hù)經(jīng)營(yíng)管理規(guī)章》中租

戶(hù)退款管理規(guī)定領(lǐng)取應(yīng)退款項(xiàng)。

購(gòu)物中心合同業(yè)態(tài)變更管理制度

（1）目的：規(guī)范承租戶(hù)在合同期內(nèi)變更經(jīng)營(yíng)業(yè)態(tài)的經(jīng)營(yíng)行

為，有效的控制承租戶(hù)認(rèn)真的履行租賃合同的約定

（2）適用范圍：購(gòu)物中心各個(gè)項(xiàng)目商戶(hù)經(jīng)營(yíng)業(yè)態(tài)的變更

（3）程序要點(diǎn)

1）承租戶(hù)在合同期內(nèi)，由于經(jīng)營(yíng)不善，需要進(jìn)行業(yè)態(tài)變更,

須向管理公司提出業(yè)態(tài)變更申請(qǐng)書(shū)；

2）業(yè)務(wù)部收到申請(qǐng)后，對(duì)承租戶(hù)進(jìn)行經(jīng)營(yíng)業(yè)績(jī)的綜合評(píng)估,

考評(píng)原合同約定業(yè)態(tài)和現(xiàn)在變更的業(yè)態(tài)在整體